Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, thực tiễn tại huyện cẩm xuyên tỉnh hà tĩnh

Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ " Thực hiện pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân - thực tiễn tại huyện Cẩm

HOÀNG KIM CƯỜNG

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, THỰC TIỄN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Lí luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

Mã số : 60 380 101

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Minh Đoan

Hà Nội - 2017

luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chƣa từng đƣợc công bố trong bất cứ công trình khoa học nào

Tác giả luận văn

người đã dành nhiều thơi gian, tâm huyết, tận tâm giúp đỡ tôi thực hiện luận văn này; đồng thời, xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến các thầy cô giáo của Khoa sau đại học, tổ

bộ môn Lý luận nhà nước và pháp luật- Khoa Hành chính nhà nước trường đại học Luật Hà Nội, cùng gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện, giúp đỡ tác giả trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này!

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 6 1.1 CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 6 1.2.KHÁI NIỆM, VAI TRÒ CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 20 1.3 HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ

NHÂN 27 CHƯƠNG II:THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN,TỈNH HÀ TĨNH 33 2.1 NHỮNG YẾU TỐ CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ

CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 33 2.2 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ

NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 36

2.3 NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ

NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 61 CHƯƠNG III.QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 68

3.1 QUAN ĐIỂM BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 68 3.2 NHỮNG ĐẢM BẢO CHO VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN VÀ HỘ GIA ĐÌNH 72

3.3 GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 75 KẾT LUẬN 85

MỞ ĐẦU

1 Giới thiệu khái quát và Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, ghi nhận toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng; quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là

cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013

Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn

ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Cẩm Xuyên chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận

còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua

cơ quan đăng ký còn nhiều

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như huyện Cẩm Xuyên nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do

trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ " Thực hiện pháp luật trong cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân - thực tiễn tại huyện

Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện

tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Ở Việt Nam hiện nay, vấn đề thực hiện pháp luật đã có một số công trình nghiên cứu ở nhiều góc độ và mức độ khác nhau: “Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam” của PGS.TS Nguyễn Minh Đoan, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009; “Áp dụng pháp luật ở Việt Nam hiện nay- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” do TS Nguyễn Thị Hồi chủ biên, Nxb Tư pháp, Hà Nội 2009,… đây là những công trình nghiên cứu, bài viết có chật lượng với sự tham gia của các chuyên gai có uy tín trong lĩnh vực khoa học pháp lý Các tác giả đã tập trung nghiên cứ những vấn đề lý luận chung nhất, toàn diện, chi tiết về thực tiễn thực hiện pháp luật ở từng lĩnh vực cụ thể Bên cạnh đó, dự án điều tra cơ bản, nghiên cứu tình hình thực hiện pháp luật của các

cơ quan tổ chức cũng đã, đang và sẽ được tiến hành, tuy nhiên chưa đi phân tích những nguyên nhân đặc điểm của địa phương

Về lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã có một số công trình,

bài viết có nhắc đến và nghiên cứu vấn đề này, như:

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

Mục tiêu của luận văn là nghiên cứu lý luận thực hiện pháp luật về thực hiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng, đề xuất một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân của UBND huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh và nhân dân sinh sống tại địa bàn Để đạt được nhưng mục đích này, luận văn có nhiệm vụ:

Làm rõ những vấn đề lý luận thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của UBND huyện;

Đánh giá đúng thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, hiện này tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên bao gồm những kết quả đạt được, những kết quả chưa đạt được, chỉ ra những nguyên nhân cơ bản của thực trạng nêu ra;

Đề xuất các giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UNBD huyện cũng như tại địa bàn trong thời gian tới

4 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghien cứu của luận văn

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các hình thức và nôi dung thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện cẩm xuyên

Từ đối tượng đó là cơ sở đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên về cấp giấ chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra những kiến nghị

và một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của UBND huyện Cẩm Xuyên trong thời gian tới Tuy vậy pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nôi dụng rất lớn, các văn bản quy định và hướng dẫn được thể hiện rất nhiều, gây khó khăn chồng chéo trong quá trình nghiên cứu, các văn bản thường xuyên thay đổi qua các thời kỳ Do vậy luận văn chỉ tập trung đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn luật đất đai năm 2013, các văn bản, số liệu từ năm 2009 đến nay

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn

Cơ sở lý luận của luận văn là những quan điểm của chủ nghĩa Mác- Lê nin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, đường lối, quan điểm của Đảng Cộng Sản Việt Nam về xây dựng, thực hiện pháp luật, tăng cường pháp chế XHCN trong điều kiện đổi mới, xây dụng nhà nước pháp quyền và hội nhập quốc tế hiện nay, được thể hiện trong các Nghị quyết đại hội Đảng, cũng như trong Hiến pháp và các văn bản luật của nước ta

Trên cơ sở phương pháp luật duy vật biện chứng của triết học Mác- Lê nin, để đảm bảo nôi dung nghiên cứu cũng như tính khoa học,, loogic, giữa các vấn đề, luận văn còn sử dụng một số phương pháp cụ thể như: Phân tích, tổng hợp, so sánh,… để giải quyết những vấn đề được đưa ra

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Đây là đề tài đầu tiền nghiên cứu một cách có cơ bản, hệ thống vấn đề thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Hà Tĩnh Những vấn đề lý luận, cách nhìn, đánh giá pháp luật thực định và thực tiễn xảy ra, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Cẩm Xuyên,

Hà Tĩnh trong thời gian tới, là những đóng góp có giá trị của luận văn đối với công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp cũng như trong đời sống thực hiện pháp luật

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3 (ba) chương, với 8 mục

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1.1 CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến Pháp năm 2013 (điều 53) Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người

sử dụng đất Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối

tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.1

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan

hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại

và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực

tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để

1

Phùng Văn Ngân, “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 4/2008,

tr 25 - 27

bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, điều 3 luật đất đai năm 2013, giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Giấy chứng nhận do bộ tài nguyên và

môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trên phạm vị toàn cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như đã trình bày ở phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này

là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy

tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi

và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn

đi cùng nhau Vì vậy, Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.1.2 Vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác

sử dụng đất

Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có để

có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất

và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện

Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất

Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như:

+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất

+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà

Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ

về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung:

đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất

Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản

lý nhà nước về đất đai và nhà ở

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước là lập pháp, hành pháp và tư pháp Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thường vụ Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nước ra lệnh công

bố và có hiệu lực thi hành Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân các

cấp, Chính phủ ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan

tư pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

- Giám sát hiện trạng sử dụng đất Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin

về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có

âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước

đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô hình

hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác và đơn giản

- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực

tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế

sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công

cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần

trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản

* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình

Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định người

sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước

của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân

dân ngày ngày được giữ vững

Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực

Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất.2

1.1.3 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

1.1.3.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh liên quan đến các mối quan hệ xã hội của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ, trình tự, thủ tục về cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của công chức trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của đối tượng sử dụng đất

Hệ thống các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014 và các văn bản nghị định khác có liên quan…

Các quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân được quy định tại khoản 2.,3 điều 5 luật đất đai năm 2013…

Các quy định về xác định tư cách thành viên các hộ gia đình, hay đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân được hướng dẫn tại công văn số 152/TANDTC-PC về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và nợ xấu

do Tòa án nhân dân tối cao ban hành

1.1.3.2 Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

và cá nhân là một trong các nội dung pháp luật đất đai Dựa trên cơ sở pháp luật và các

2

Phùng Văn Ngân, “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 4/2008,

tr 25 - 27

thủ tục hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc cấp giấy chứng nhận mới đảm bảo tính chính xác, nghiêm minh và công bằng của pháp luật

a Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục và hồ sơ đăng ký đất đai

* Kê khai đăng ký đất đai:

- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người

sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc

* Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu

đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ

sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

Hồ sơ đăng ký đất đai

* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

b Nhóm quy phạm quy định về các hình thức đăng ký đất đai:

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái

Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

+ Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo

một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn

bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

+ Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng

cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

c Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền

sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa

vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ

về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã

ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

d Nhóm quy phạm quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở

* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013, cụ thể tại điều 99, Điều 100, Điều 101, trong đó đều ghi nhận rõ chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân Như vây có thể thấy song song với các đối tượng khác thì cá nhân

và hộ gia đình cũng là một đối tượng không thể thiếu và có vai trò quan trọng trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1.2.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Đề quản lý xã hội, trước hết nhà nước phải thực hiện quan tâm xây dựng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm đảm bảo lợi ích của mọi tổ chức, các nhân trong xã hộ và lợi ích của nhà nước Mục đích đó chỉ có thể đạt được khi những quy định của pháp luật được các chủ thể tự giác thực hiện một cách nghiêm túc trong thực

tế Thông qua hoạt đông thực hiện pháp luật, mục đích của nhà nước là khi ban hành pháp luật được hiện thực hóa nhờ đó nhà nước có thể điều hành và quản lý xã hội, thiết lập và giữ gìn trật tự xã hộ trên từng lĩnh vực cụ thể Vì vậy, thực hiện pháp luật có vai trò rất quan trọng đặc biệt trong toàn bộ các hoạt động pháp luật Trong cơ chế điều chỉnh pháp luật, thực hiện pháp luật là giai đoạn thứ hai sau khi tiến hành giai đoạn xây dựng pháp luật và là giai đoạn quan trọng, không thể thiếu

Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích, của cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước nhằm làm cho các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật

Nói về các chủ thể tham gia vào quá trình thực hiện pháp luật ngoài việc tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn có sự tham gia và đóng góp rất lớn của chủ thể là cá nhân và hộ gia đình, người trực tiếp tham gia quản lý và sử dụng đất đai Như vậy trong luận văn này sẽ nghiên cứu về sự tham gia của tất cả các chủ thể trong quá trình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân bao gồm cả các cơ quan nhà nước và cá nhân, hộ gia đình sử dụng và quản lý đất đai

Theo lý luận chung về nhà nước và pháp luật, hiện nay cơ bản tồn tại bốn hình thức thực hiện pháp luật bao gồm: Tuân thủ pháp luật (hay tuân theo pháp luật); thi hành pháp luật (hay chấp hành pháp luật); sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật Thực hiện pháp luật do nhiều chủ thể khác nhau tiến hành với nhiều cách thức khác nhau, đó có thể là hành vi của mỗi cá nhân, nhưng cũng có thể là hành vi của cả một cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội, các tổ chức kinh tế,… dưới góc độ pháp lý, thực hiện pháp luật là hành vi hợp pháp.3

Hành vi đó không trái mà phù hợp với những quy định của pháp luật và có lợi cho chủ thể thực hiện trên cơ sở tự nhận thức là cần thiết phải xử sự theo đúng quy định của pháp luật; cũng như có lợi cho nhà nước, cho xã hội và cho công dân Cũng

có thể chúng được thực hiện do chủ thể bị ảnh hưởng của những người xung quanh mà hành động; hoặc có thể có những hành vi hợp pháp được thực hiện trên cơ sở nhận thức và hiểu biết của đối tượng thực hiện pháp luật; hoặc những hành vi được thực hiện

là do kết quả của việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế nhà nước hoặc do sợ bị áp dụng những biện pháp đó

Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

và cá nhân là thực hiện pháp luật về một lĩnh vực cụ thể trong xã hội mà cụ thể là hoạt động cấp giấy chứng nhận

3 Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb CAND, Hà Nội, 2010, Tr 185

Từ khái niệm thực hiện pháp luật nói chung và có thể hiệu thực hiện pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là việc các chủ thể pháp luật bằng các hình thức khác nhau (tuân thủ, thực thi, sử dụng, áp dụng) là cho các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân đi vào cuộc sống Tất cả những xử sự được tiến hành phù hợp với các yêu cầu của QPPL đều được coi là sự thực hiện thực tế các QPPL đó Như vậy, thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là hoạt động thực tế, hợp pháp có mục đích của UBND nhằm hiện thực hóa các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Là cho chúng đi vào cuộc sống, đáp ứng nhu cầu hiểu biết, hợp pháp của các chủ thể pháp luật bao gồm: các cá nhân, tổ chức và ngay chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân của UBND huyện được thể hiện ở hoạt động, tổ chức thi hành pháp luật, hoạt động tuân thủ pháp luật, hoạt động áp dụng pháp luật Trong quá trình chỉ đạo giải quyết những tồn tại khó khăn, vướng mắc

1.2.2 Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân ở địa bàn huyện có các đặc điểm cơ bản sau:

Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

và cá nhân ở địa bàn huyện cẩm xuyên, ngoài những đặc điểm của thực hiện pháp luật nói chung, còn có những đặc điểm mang tính chất đặc thù Những đặc điểm đặc thù này được quy định bởi địa vị pháp lý, chức năng và nhiệm vụ của UBND huyện

Thứ nhất, hoạt động thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, UBND huyện là một cơ quan thuộc cơ quan quyền lực ở địa phương, thực hiện pháp luật về lĩnh vực này là một trong những hình thức để thực hiện chức năng, nhiệm vụ quan trọng của nhà nước Hoạt động thực hiện pháp luật có thể được tiến hành thông qua nhưng cơ chế đơn giản, cũng có thể là những có chế phức tạp, với cơ chế đơn giản, các cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở nhận thức nội dung, yêu cầu, đòi hỏi của các quy định pháp luật, khi gặp tình huống thực tế mà pháp luật đã dự

liệu sẽ xảy ra thì cân nhắc, tính toán xử sự làm sao chọn ra phương án thực hiện sao cho chính xác, phù hợp, hiệu quả và có lợi nhất cho bản thân Tuy nhiên có nhiều quy định pháp luật quy định các tổ, cá nhân không được tự mình thực hiện được mà phải có

sự can thiệp, giúp đỡ của CQNN hay nhà chức trách có thẩm quyền thị mới có thể thực hiện được Để thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, các chủ thể vừa có thể thực hiện thông qua cơ chế đơn giản song cũng phải tiến hành thông qua cơ chế phức tạp, tức là cần có sự can thiệp của cơ quan nhà nước.UBND huyện thuộc thực hiện pháp luật về lĩnh vực này ở cả bốn hình thức, song chủ yếu và thường xuyên nhất là ADPL Áp dụng pháp luật được xem là hoạt động thực hiện pháp luật củ chủ thể có thẩm quyền, nó vừa là hình thức thực hiện pháp luật vừa là giai đoạn mà các chủ thể pháp luật khác thực hiện các quy định cua pháp luật.UBND huyện vừa là chủ thể thực hiện pháp luật vừa đồng thời có trách nhiệm tổ chức cho các chủ thể pháp luật khác thực hiện pháp luật các quy định của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Thứ hai, pháp chế XHCN là nguyên tắc xuyên suốt quá trình thực hiện pháp

luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân của UBND huyện Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc thù của đời sống chính trị- xã hội, trong đó đòi hỏi tất cả các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, nhân viên, các cán bộ, công chức nhà nước, và mọi công dân đều phải tôn trọng pháp luật một cách nghiêm chỉnh và triệt để Chính vì lẽ đó nên việc tổ chức của cơ quan nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thiết phải tuân theo những quy định pháp luật một cách nghiêm ngặt

Thứ ba, hoạt động thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho hộ gia đình và cá nhân luôn cần có sự tham gia phối hợp của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân trong xã hội

Để pháp luật về lĩnh vực này được thực hiện một cách nghiêm ngặt và phát huy tối đa hiệu quả, hiệu lực cần có sự tham gia một cách đồng bộ nhất quán của các ban nghành đoàn thể trong xã hội, các cá nhân khác có liên quan Bởi vì hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân bao gồm rất nhiều hoạt động

khác nhau, như: PBGDPL, áp dụng pháp luật, tiếp nhận hồ sơ, tiếp công dân, phân loại

và xử lý hồ sơ, do đó nếu không có sự tham gia sự phối hợp kết hợp tốt giữa UBND

và các ban nghành, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức, cá nhân thì rất khó khăn cho quá trình tổ chức và thực hiện pháp luật

Thứ tư, hoạt động thực hiện PL về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình và cá nhân chịu ảnh hưởng, chi phối bởi rất nhiều yếu tố tác động: yếu tố pháp lý, điều kiện môi trường thực hiện pháp luật, cũng như ảnh hưởng của các công

cụ điều chỉnh quan hệ xã hội khác, những yếu tố này có sự ảnh hưởng hai mặt (tích cực và tiêu cực) tới quá trình thực hiện pháp luật của UBND huyện

Thứ năm, Hoạt động thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân có sự tham gia của chủ thể là cá nhân và hộ gia đình, việc thực hiện pháp luật gặp những khó khăn nhất định vì phụ thuộc vào trình độ hiểu biết của các chủ thể và đặc điểm về địa bàn, dân tộc của từng cá nhân và hộ gia đình, quá trình thực hiện pháp luật có những khó khăn về việc đưa những quy định pháp luật từ văn bản pháp luật vào đời sống của mỗi cá nhân và hộ gia đình Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có sự khó khăn trong việc quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý thực thực hiện pháp luật của chủ thể là cá nhân và hộ gia đình

1.2.3 Vai trò của thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình và cá nhân góp phần tích cực đưa pháp luật vào đời sống, xã hội, giúp các quan hệ xã hội phát triển lành mạnh, theo đúng quan điểm, chủ trương của Đảng và nhà nước

Để quản lý xã hội bằng pháp luật đòi hỏi nhà nước phải xây dựng và ban hành pháp luật Nếu ban hành pháp luật nhiều nhưng ít đi vào cuộc sống, hiệu quả điều chỉnh các QPPL không cao, chứng tỏ rằng QLNN kém hiệu quả Vì vậy phải xây dựng pháp luật và thực hiện pháp luật phải đòi hỏi khách quan của quản lý nhà nước và tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

một kênh thông tin khách quan phản ánh việc thực thi quyền lực nhà nước, phản ảnh tình hình thực hiện chính sách chủ trương của Đảng và nhà nước do đó thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân có vai trò quan trọng trong QLNN, góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội Thông qua việc thực hiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình, Đảng và nhà nước kiểm tra được tính đúng đắn trong đường lối, chính sách pháp luật của mình ban hành, từ đó có cơ sở thực tiễn để hoàn thiện hơn nữa sự lãnh đạo của Đảng và hiệu lưc, hiệu quả QLNN

Thứ hai, thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ

gia đình và cá nhân là phương thức cơ bản để bảo vệ những giá trị, quyền lợi cơ bản của mỗi con người Trong quá trình đổi mới, Đảng và nhà nước ta ngày càng quan tâm, tạo điều kiện cho người dân tham gia rộng rãi vào các quan hệ xã hội Các quyền và nghĩa vụ của Công dân trong lĩnh vực, chính trị, kinh tế, xã hội được nhà nước công nhận và bảo hộ Trong đó, công dân có quyền có nơi ở hợp pháp được ghi nhận trong Hiến Pháp năm 2013 và được bảo đảm thực hiện, việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng đắn, chính xác thì việc đảm bảo Hiến pháp

2013 mới có hiệu quả Việc xin cấp quyền cư trú, quyền sử dụng đất là hành vị khách quan được thực hiện từ lâu đời trong đời sống xã hội Việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân không chỉ là công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nước quản lý và nắm bắt tình hình đời sống xã hội của nhân dân mà ngược lại cũng là hình thức dân chủ để nhân dân tham gia quản lý nhà nước, giám sát hoạt động của các cơ quan nhà nước Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là để bảo vệ lợi ích hợp pháp của những chủ thể tham gia, các chủ thể có liên quan; là phương thức cơ bản để bảo vệ và bảo đảm một trong những quyền cơ bản của con người, của công dân

Thứ ba, thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ

gia đình và cá nhân nhằm phát hiện, ngăn ngừa và hạn chế các vi phạm pháp luật, tăng cường tính pháp chế xã hội chủ nghĩa

Như chúng ta đã biết trong quá trình cấp giấy một phần các cơ quan nhà nước lập được danh sách, nắm bắt tình hình thực hiện các chính sách của Đảng và nhà nước trong chấp hành và điều hành, quản lý sử dụng quỹ tài nguyên đất đai của quốc gia, giúp đỡ trong quản lý hành chính nhà nước, thực hiện quyền hành pháp của UBND các cấp Khi thực hiện pháp luật về lĩnh vực này, người yêu cầu, xin cấp giấy, thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, sử dụng ổn định đất lâu dài,… không có tranh chấp đã xin được chứng nhận quyền sử dụng đất của mình trên diện tích, phần diện tích đất đó với mục đích khác nhau Trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận này cơ quan nhà nước qua nhiều công đoạn khác nhau mà có thể phát hiện, ngăn ngừa và hạn chế các hành vi vi phạm pháp luật Việc thực hiện nghiêm chỉnh các trình

tự thủ tục trong hoạt động này của các chủ thể cũng sẽ góp phần không nhỏ ngăn ngừa hạn chế những VPPL, đồng thời góp phần tăng cường pháp chế XHCN

Thứ tư, thông qua thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho hộ gia đình và cá nhân, góp phần phổ biến giáo dục pháp luật, xây dựng thói quen, ý thức thực sống làm việc của công dân theo hiến pháp và pháp luật

Chúng ta luôn biết rằng, vai trò của pháp luật bắt nguồn từ các giá trị xã hội của

cơ bản của pháp luật, từ sự hiểu biết và thực hiện nghiêm túc của các chủ thể pháp luật Nếu pháp luật là công cụ rất quan trọng để nhà nước quản lý xã hội, đất nước, là phương tiện để công dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của chính mình thì PBGDPL giúp cho các cơ quan nhà nước và các cán bộ, công chức, nhân viên trong CQNN, công dân biết sử dụng phương tiện đó PBGDPL có ý nghĩa trực tiếp trong việc nâng cao hiệu quả và hiệu lực QLNN, quản lý xã hội Việc PBGDPL về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đưa pháp luật, chính sách của Đảng và nhà nước vào cuộc sống Thực hiện pháp luật và PBGDPL có mối quan hệ biện chứng với nhau Pháp luật được thực hiện có hiệu quả thì cần phải có cách thức tổ chức, thực hiện hữu hiệu để đưa pháp luật đó vào cuộc

sống Ngược lại, tổ chức thực hiện hữu hiệu pháp luật một cách nghiêm túc, đầy đủ là một trong những hình thức, phương pháp PBGDPL hữu hiệu.4

1.3 HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH

cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo một trình tự thủ tục nhất định, chặt chẽ do pháp luật quy định Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và

cá nhân được thực hiện trên bốn hình thức trên 5

Việc tuân thủ pháp luật thể hiện việc UBND huyện, các phòng ban, các cán bộ, công chức, nhân viên trong các cơ quan chuyên môn kiềm chế, không tiến hành những hoạt động thực hiện mà pháp luật quy định cấm được làm Những quy định pháp luật cấm đoán sẽ được thực hiện ở hình thức này và là hình thức thực hiện pháp luật bằng không hành động Chẳng hạn không thực hiện các hành vi ngăn cản, gây phiền hà, sách nhiễu những chủ thể khác trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân thể hiện việc UBND huyện, các phòng ban, các cán bộ, công chức, nhân viên trong các cơ quan chuyên môn thực hiện nghĩa vụ pháp lý của mình bằng hành động tích cực Các quy phạm pháp luật bắt buộc thực hiện sẽ được thực hiện ở hình thức này và là được thực hiện bằng hành động Các chủ thể khi ở trong điều kiện

mà pháp luật quy định phải làm những việc mà pháp luật yêu cầu họ thực hiện, họ không thể viện lý do để từ chối thực hiện Chẳng hạn, UBND quán triệt khi nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các cán bộ phải tiếp nhận hoặc từ chối, khi

từ chối tiếp nhận phải trả lời bằng văn bản cho người nộp hồ sơ

Việc sử dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là khi UBND huyện và các cán bộ, công chức, nhân viên trong các cơ quan chuyên môn thực hiện quyền, tự do pháp lý của mình trong giới hạn cho phép của pháp luật Chẳng hạn như, để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cán bộ giải quyết yêu cầu người có yêu cầu cung cấp các tài liệu liên quan đến quyền

sử dụng đất của người, hộ gia đình đó, từ đó đưa ra một quyết định về được cấp hay không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích yêu cầu đó

Việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là hoạt động của cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền trên cơ sở chức năng nhiệm vụ của chủ thể đó, được pháp luật quy định và tổ chức cho các chủ thể khac thực hiện các quy định pháp luật hoặc tự mình căn cứ các quy định pháp luật

đó để tạo ra các quyết định làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các môi quan hệ pháp luật cụ thể Đây vừa là hình thức thực hiện pháp luật, vừa là các thức UBND huyện tổ chức cho cac chủ thể thực hiện pháp luật, nên trong áp dụng pháp luật có các hình thức tuân thủ pháp luât, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật Hoạt động áp dụng pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân là hoạt động quan trọng chủ yêu và đòi hỏi phải được áp dụng theo đúng một trình tự thủ tục nhất định mà pháp luật đã quy định, nhằm bảo đảm tính nội dung hợp lý, hợp pháp, chính xác

ADPL là hoạt động đòi hỏi tính sáng tạo cao của các chủ thể có thẩm quyền: ADPL là quá trình thực hiện PL được hình thành trên cơ sở nhận thức Các chủ thể có thẩm quyền phân tích đánh giá các tình huống có thể xảy ra, không được thụ động, máy móc (sáng tạo chủ yếu về kỹ thuật, tổ chức chứ không phải về nội dung) Các trường hợp cần áp dụng PL: khi quyền, nghĩa vụ pháp lý của chủ thể ko mặc nhiên phát sinh mặc

dù đã có QPPL điều chỉnh lĩnh vực quan hệ xã hội đó khi có tranh chấp về quyền,

nghĩa vụ pháp lý mà các bên liên quan ko thể giải quyết được khi NN cần phải áp dụng 1 biện pháp bắt buộc nhằm đảm bảo sự an toàn cho cộng đồng, xã hội khi NN thấy cần ngăn chặn hành vi trái PL xảy ra có thể gây nguy hiểm đối với xã hội khi cần truy cứu trách nhiệm pháp lý với chủ thể vi phạm PL khi NN thấy cần khen thưởng về

1 thành tích nào đó đối vs chủ thể có liên quan _ khi cần xác định 1 hành vi, 1 kết quả hoạt động hoặc 1 mối qhệ xh nào đó là hợp hoặc bất hợp pháp _ khi cần thực hiện quan

hệ đối ngoại vs các quốc gia, dân tộc khác trên 1 số lĩnh vực các bên cũng quan tâm Các giai đoạn áp dụng pháp luật: giai đoạn Phân tích đánh giá nội dung, điều kiện hoàn cảnh sự kiện thực tế cần ADPL: giai đoạn khởi đầu có tính chất bản lề Trước hết cần xác định đúng nội dung, đối tượng, bản chất pháp lý của sự kiến thực tế đó Nếu cần ADPL thì làm rõ chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết sự việc đó Tiếp theo chuẩn

bị về mặt tổ chức, nhân sự, kỹ thuật ; xác định thuận lợi khó khăn nhìn chung hướng đến sự thuận lợi, tiết kiệm chi phí, thời gian, đạt hiệu quả cao nhất Lựa chọn quy phạm

PL làm cơ sở pháp lý cho việc đưa ra các quyết định ADPL: về nguyên tắc, phải chọn QPPL còn hiệu lực và sát thực vs nội dung sự kiện Tiếp đó phân tích nội dung QP đã lựa chọn Trên thực tế, việc lựa chọn QP có thể xảy ra các khả năng như sau: có 1 QPPL đáp ứng đủ yêu cầu => thuận lợi có 2 hay nhiều QPPL cùng điều chỉnh quan hệ

đó nhưng cách giải quyết khác nhau => trường hợp xung đột PL lựa chọn QPPL có giá trị pháp lý cao hơn và được ban hành sau _ không có QPPL làm cơ sở pháp lý cho việc ADPL vs sự kiện đó: áp dụg pháp luật tương tự Đưa ra quyết định ADPL: giai đoạn phản ánh kết quả thực tế quá trìh ADPL Về bản chất, đây là giai đoạn chuyển hóa những quy định chung được nêu trong QPPL thành quyết định cụ thể, cá biệt Sự phù hợp của quyết định được xem xét ở 2 khía cạnh pháp lý và thực tế

Ở đây, yếu tố đóng một vai trò quan trọng quyết định đến tính hiệu quả của áp dụng pháp luật là mức độ hoàn thiện của pháp luật, sự vững mạnh của bộ máy nhà nước, lương tâm đạo đức nghề nghiệp, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ công chức của UBND Với ý nghĩa đó, việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân vừa là một hình thức thực hiện pháp luật,

đồng thời vừa là một biện pháp bảo đảm cho pháp luật về đất đai được thực hiện trên thực tế, và tại địa bàn địa phương

1.3.2 Trình tự và thủ tục trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân

Đối với trình tự thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, cơ qua nhà nước đầu tiên phải nhận thức đầy đủ các nhiệm

vụ, chức năng của mình trong quá trình này, từ những bước đầu tiên trong quá trình thực hiện pháp luật, biểu hiện bằng những hành động, chương trình cụ thể:

Bước đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tiếp nhận các chương trình kế hoạch, nắm chắc các kiến thức pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại từng thời điểm, cơ quan nhà nước chịu sự chỉ đạo, tiếp thu chủ trương chính sách từ cơ quan cấp trên, từ Đảng về kế hoạch, quy hoạch phát triển đất trong từng thời kỳ, ở đây là việc cơ quan nhà nước thi hành pháp luật trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nắm bắt được những bước đầu của thực hiện pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm tổ chức tiến hành nhận định, đưa ra đường hướng chính sách phát triển các chương trình, trong đó có công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một trong những ưu tiên hàng đầu tại thời điểm này,

kể từ thời điểm này là nhiệm vụ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân Trong đó CQNN có thẩm quyền phải chuẩn bị đầy đủ các điều kiện về con người, trang vật tư, thiết bị, điều kiện về thời gian, điều kiện về tiếp nhận, điều kiện về xác minh thông tin, để khi chủ thể có yêu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì CQNN có thẩm quyền phải tiến hành việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Sau khi đã chuẩn bị các công tác về phổ biến giáo dục pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện pháp luật theo trình tự sau:

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất UBND xã/phường nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian pháp luật quy định Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận; tại giai đoạn này CQNN có thẩm quyền đã sử dụng pháp luật trong quyền hạn nhiệm vụ của mình, xem xét, đo đạc, tạo lập, xác minh tình hình thửa đất xin được cấp, sau đó thi hành pháp luật về đất đai khi niêm yết công khai các thông tin sau khi đã xem xét, xác mình về thửa đất, cùng với đó là thi hành pháp luật về nhiệm vụ của mình là lập tờ trình gửi lên cơ quan có nhiệm vụ xử lý hồ sơ tiếp theo Việc thi hành pháp luật nếu đúng đắn và theo quy định sẽ tạo điều kiện tốt cho các cơ quan xử lý hồ sơ sau này

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai, phòng tài nguyên môi trường đã thi hành pháp luật

về đất đại trong nhiệm vụ quyền hạn của mình, từ đó đưa ra những chứng cứ nhằm chứng minh được mục đích và yêu cầu đúng đắn của chủ thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ những lý lẽ và yêu cầu đó, UBND huyện áp dụng pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra quyết định pháp luật có hiệu lực nhằm công nhận quyền sử dụng, hợp pháp đối với diện tích thửa đất được yêu cầu cấp giấy

Cả quá trình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc các cơ quan nhà nước, các cá nhân, chủ thể có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, vận dụng linh hoạt và có mục đích các yếu tố của thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra một hệ thống các hành động, được thực hiện liên tục theo đúng trình tự pháp luật quy định để đưa công nhận quyền sử dụng đất của một chủ thể nhất định

CHƯƠNG II: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH

2.1 NHỮNG YẾU TỐ CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ

CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH

Cẩm Xuyên là huyện ở phía Đông của Hà Tĩnh Phía Bắc giáp tỉnh Hà Tĩnh và huyện Thạch Hà Phía Nam giáp huyện Kỳ Anh Phía Tây giáp huyện Hương Khê Phía Tây Nam giáp tỉnh Quảng Bình Phía Đông giáp biển Toàn bộ huyện Cẩm Xuyên

có 25 xã và 2 thị trấn Diện tích tự nhiên 635,6km2, trong đó đất nông nghiệp chiếm gần 130km2 Trên địa bàn huyện có quốc lộ 1A đi qua 11 xã và 1 thị trấn với chiều dài

25 km 5 xã vùng ven biển với chiều dài 18Km Hằng năm, văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất vẫn thường xuyên tiến hành đo đạc làm trích lục thửa đất để phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc giải phóng mặt bằng cho các dự án; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đối với với diện tích và địa hình huyện Cẩm Xuyên bao gồm nhiều loại hình đất đai và từng loại hình đất đai phù hợp với từng mục đích sử dụng đất riêng của các chủ thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó đối với mỗi yêu cầu thì quá trình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải áp dụng theo một quy trình riêng, CQNN có thẩm quyền, cán bộ, công chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp những khó khăn trong công tác xác minh, xem xét thẩm định tại chỗ Từ đó mới đưa ra được những quyết định pháp luật đúng đắn phù hợp với điều kiện và quy hoạch của CQNN có thẩm quyền

Cẩm Xuyên cũng là huyện có nhiều công trình thuỷ lợi lớn như: hồ Kẻ Gỗ 340 triệu m3 nước, Hồ Sông Rác 110 triệu m3 nước và nhiều hồ, đập nhỏ khác Huyện có 4 con sông chính gồm: sông ngàn Mọ, sông Rác, sông Gia Hội và sông Quèn Huyện Cẩm Xuyên có cấu trúc tự nhiên như cảnh quan, địa hình, khí hậu thời tiết được hình

thành trong suốt một quá trình lâu dài nên đã cấu thành một cấu trúc bền vững Là huyện thuộc vùng Bắc Trung Bộ, nằm về phía phía Đông Nam của Tỉnh Hà Tĩnh, thuộc khu vực nhiệt đới gió mùa, thời tiết của huyện trong một năm luôn thay đổi thất thường Nhìn chung, địa hình Cẩm Xuyên phức tạp và đa dạng, với một diện tích 635,6km2, hội tụ đây đủ của mọi biểu hiện địa hình, có đủ các loại: núi đồi, sông suối, đồng bằng, ao hồ… Chiếm khoảng 60% diện tích tự nhiên, được phân bố về phía Nam của huyện Bắt đầu từ xã Cẩm Thạch - Cẩm Mỹ - Cẩm Quan và xã Cẩm Thịnh - Cẩm Lạc - Cẩm Minh Cùng với hệ thống đó là hệ thống các sơn khối lẻ, nằm chen giữa đồng bằng và ven bờ biển tạo ra các dãy núi vừa như núi Thành (xã Cẩm Thạch), núi Nhược Thạch (xã Cẩm Quang), núi Troóc (xã Cẩm Huy), núi Trộn ở Cẩm Dương, núi Hội ở thị trấn Cẩm Xuyên, núi Thiên Cầm ở thị trấn Thiên Cầm và một số núi thuộc xã Cẩm Lĩnh (Ba Côi, Núi Chai…) là hệ thống đất núi đồi ở Cẩm Xuyên.6

Ngoài hệ thống các sông lớn, vùng đồi núi huyện Cẩm Xuyên còn có nhiều những khe suối nhỏ cùng với những bàu nước to tạo thành một hệ thống thoát nước tự nhiên rất hữu ích chp việc tưới tiêu ruộng vườn trong vùng, đồng thời giúp toàn huyện tránh tình trạng ngập úng khi mưa và cũng là nguồn nước sinh hoạt tự nhiên cho dân chúng quanh năm Hơn nữa, diện tích mặt nước này đã cung cấp một lượng thủy hải sản đáng kể cho cuộc sống của người dân trong vùng Địa hình đồng bằng của Cẩm Xuyên chỉ chiếm 2/5 tổng diện tích tự nhiên toàn huyện, nằm thành một vệt dài chạy từ Tây sang Đông Đồng bằng được phân chia thành nhiều loại và được phân bố khắp nơi trên địa bàn các xã

Theo địa hình của huyện Cẩm Xuyên gồm nhiều loại địa hình khác nhau, thì có

sự đa dạng về cách thức, hình thức và mục đích sử dụng đất đây cũng là thách thức cho công tác đo đạc lập bản đồ hơ sơ địa chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng bên cạnh đó là điều kiện được thiên nhiên ban tặng cho huyện nhằm từ đó đối với từng loại hình đất đai mà huyện có thể phân bổ nguồn nhân lực nhân công lao

6

http://camxuyen.hatinh.gov.vn/?Mc=2/Gioi-thieu-chung/Gioi-thieu-ve-huyen/#.WYufE1VJZdg

động, định hình được tình hình phát triển kinh tế của địa bàn, đưa ra những phương hướng, chính sách để phát triển kinh tế- xã hội, tạo thêm nhiều công ăn việc làm, thu nhập cho nhân dân ở địa phương

Theo số liệu của huyện Cẩm Xuyên công bố năm 2009 thì huyện đã đạt được nhiều thành tựu kinh tế nổi bật như:Về sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp: Tổng diện tích gieo trồng đạt 100% so với cùng kỳ, sản lượng lương thực có hạt đạt 87.000 tấn đạt 99% so với kế hoạch, diện tích lúa cả năm đạt 17.102 ha….Về việc chuyển giao ứng dụng khoa học công nghệ, huyện đã chỉ đạo tập trung xây dựng thành công nhiều mô hình sản xuất, đưa lại hiệu quả cao như: Mô hình 3 giảm 3 tăng kết hợp thâm canh lúa cải tiến; Mô hình sản xuất các giống lúa mới, đưa tôm thẻ chân trắng 2 vụ Về thương mại - Dịch vụ: Doanh thu toàn ngành đạt 378.368 triệu đồng, du lịch đạt 40,35 tỷ đồng Ngoài những thành tựu kể trên, trong năm 2009, huyện cũng đã đạt được nhiều thành tựu trong các lĩnh vực như: công nghệ, tài chính ngân hàng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tài nguyên môi trường Điều kiện về kinh tế- xã hội đi lên thì nguồn kinh phí ngân sách cho đầu tư cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung được nâng lên rất nhiều Từ đó điều kiện về văn hóa xã hội của nhân dân cũng phát triển không ngừng, làm chuyển biến đáng kể trình độ nhận thức, của không những cán bộ, công chức, mà còn là của toàn thể quần chúng nhân dân Tuy nhiên đối với điều kiện địa hình và những phát triển nhanh về kinh tế như trên thì cũng tồn tại những vướng mắc khó khăn:

Công tác đo đác, xác minh về diện tích thửa đất, đặc điểm đặc tính của đất đai gặp nhiều khó khăn, quá trình di chuyển còn khó, nhiều trường hợp cán bộ phải đi bộ nhiều

km đến nơi có đất để thực hiện đo đạc, xác minh, các phương tiện, công cụ xác minh còn thiếu để đánh giá đầy đủ chính xác điều kiện đặc tính của đất, đặc biệt với khu vực

có diện tích đất gần biển, thuận tiện cho phát triển kinh tế thủy sản, đất trồng muối Trong quá trình phát triển kinh tế, không trách khỏi những tình trạng đầu cơ, cố tình gây sai phạm trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, hoặc lợi dụng sự hiểu biết thấp của một số bộ phận nhân dân địa bàn rừng núi, các chủ thể yêu cầu và