Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh vĩnh phúc

Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ s

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

*****************

NGUYỄN THỊ XUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn: TS Phạm Thu Thủy

Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Nguyễn Thị Xuyên

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý giá của tập thể và cá nhân các Thầy, Cô giáo tại Bộ môn Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Luật

Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Đặc biệt, tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của TS Phạm Thu Thủy trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi trường Tỉnh Vĩnh Phúc, Chi cục quản lý đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, Chi cục Thuế Phúc Yên và các cán bộ địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức thị xã Phúc Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 28 tháng 06 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuyên

MỞ ĐẦU……… ……… 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5

6 Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài 6

7 Kết cấu của đề tài 7

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 8

1 Lý luận về giao đất, cho thuê đất 8

1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất trong quản lý Nhà nước về đất đai 8

1.2 Cơ sở hình thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất 12

1.3 Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất 16

2 Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất 18

2.1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất 18

2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh giao đất, cho thuê đất 19

2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật giao đất, cho thuê đất 23

3 Pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới ……….28

3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc 28

3.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Đài Loan 29

3.3 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của một số nước khác trên Thế giới 30

3.4 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ kinh nghiệm của các nước 31

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 34

1.2 Đối tượng được giao đất, cho thuê đất 36

1.3 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 36

1.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 37

1.5 Thời hạn giao đất, cho thuê đất 40

1.6 Các hình thức giao đất, cho thuê đất 41

1.7 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 45

1.8 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất .47

2 Một số thành tựu đã đạt được và hạn chế trong quá trình thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất ………50

2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên cả nước 50

2.2 Một số thành tựu đã đạt được trong quá trình thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất 50

2.3 Một số hạn chế trong quá trình thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất .53

3 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc 56

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất 56

3.2 Khái quát tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 58

3.3 Thực tiễn thi hành công tác giao đất, cho thuê đất 59

3.4 Đánh giá việc thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ thực tiễn của tỉnh Vĩnh Phúc 62

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 68

1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất 68

1.1 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất cần dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 68

1.2 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường và yêu cầu của hội nhập quốc tế 69

1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước 70

bạch, công bằng 71

1.5 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 72

2 Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu qủa thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất ……… …72

2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất 72

2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất 73

KẾT LUẬN ……….80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học hơn Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết Là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ

sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền trên mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua một trong những phương thức cơ bản là giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Giao đất, cho thuê đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu

tư, phát huy nguồn lực của đất đai trong quá trình phát triển của đất nước Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống Với mục đích bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất, cho thuê đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là một phương thức phổ biến trong tiếp cận đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc Bên cạnh những điểm tương đồng với các địa phương khác, thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc bị chi phối bởi những điều kiện đặc thù về tự nhiên, kinh tế - xã hội Với sự phát triển nhanh chóng

và năng động về kinh tế cộng với môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, tỉnh Vĩnh Phúc đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đến thời điểm tháng 2-2016, có 13 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư, tin tưởng triển khai nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Cho dù đã có rất nhiều nỗ lực, cố gắng của các cấp chính quyền từ tỉnh đến xã, phường, thị trấn song việc thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất vẫn gặp những trở ngại, khó khăn; tình trạng vi phạm pháp luật trong giao đất, cho thuê đất vẫn còn tồn tại, thủ tục giao đất, cho thuê đất vẫn còn phức tạp Để thu hút đầu tư nước ngoài, cần phải nâng cao tính hấp dẫn, khả năng cạnh tranh của môi trường đầu tư, kinh doanh mà một trong những khâu đột phá là không ngừng cải thiện tính hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất Xuất phát từ những lý do trên cùng thực tiễn công tác tại tổ chức kinh

tế được Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc giao đất, cho thuê đất, tác giả lựa chọn đề

tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh

Phúc” làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, luận án, bài viết đề cập về vấn đề này với phạm vi, đối tượng và cách thức tiếp cận khác nhau Một số đề tài tiêu biểu như:

Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ

thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản” do Ths Đào

Trung Chính làm chủ nhiệm Bằng sự nghiên cứu công phu, đề tài đã cung cấp nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên trong các quan hệ pháp luật Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể, đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Đề tài cấp bộ về “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực hiện chính

sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất” cấp bộ do

Ths Vũ Đình Chuyên làm chủ nhiệm Thông qua kết quả khảo sát ở các khu công nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên do Tổng

cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011, đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong việc tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề xuất các nội dung cần hoàn thiện

Đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải

pháp hoàn thiện” do ThS.Nguyễn Thị Dung làm chủ nhiệm Trên cơ sở các kết quả

phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất và cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua Bên cạnh đó, đề tài cũng đã đề xuất nghiên cứu sửa đổi một số quy định có liên quan trong Luật xây dựng, Luật đầu tư để tạo sự thống nhất với Luật đất đai sửa đổi

Đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi

đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính" do Nguyễn Xuân Trọng làm chủ nhiệm đã đánh giá quy định về

thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, làm rõ tính thống nhất, kế thừa và nguyên nhân trực tiếp hình thành các thủ tục hành chính thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Từ đó đề xuất, kiến nghị hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao

hiệu quả hoạt động giám sát việc sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất" do ThS Trần Thị Giang Hương chủ nhiệm đề tài Trên cơ sở

các nghiên cứu về giám sát việc sử dụng đất đề tài đã đưa ra các đề xuất về: cơ chế chính sách giám sát việc sử dụng đất; nội dung giám sát việc sử dụng đất; phương pháp giám sát việc sử dụng đất; cơ cấu, tổ chức và chức năng nhiệm vụ cơ quan giám sát việc sử dụng đất thuộc ngành tài nguyên và môi trường

Đề tài “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi - Đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi” do ThS Đinh

Ngọc Hà làm chủ biên Đề tài đã đề cập tình trạng thu hồi đất phục vụ các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế đã làm diện tích đất nông nghiệp

bị thu hẹp, trong đó có đất trồng lúa năng suất cao phần nào ảnh hưởng đến đời

sống của người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm; tình trạng di dịch lao động từ các vùng nông thôn nơi có đất bị thu hồi đến các đô thị lớn có xu hướng ngày càng nhiều và không thể kiểm soát Trên cơ sở đó, đề tài

đề xuất các giải pháp giải quyết việc phân chia lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

Và một số bài viết trên các tạp chí như: “Quy định mới về giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học – Đặc san

11/2014 “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất

đai năm 2013”, của tác giả Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và pháp luật – số

5/2016

Tuy nhiên, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động, ảnh hưởng của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản

lý Nhà nước về đất đai Vì vậy, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả mong muốn qua việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn tình hình giao đất, cho thuê đất, đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai, đảm bảo sự ổn định, phát triển lành mạnh và bền vững của nền kinh tế vĩ mô cũng như thị trường bất động sản trước những biến động của nền kinh tế hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau đây:

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật về giao đất, cho thuê đất để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc pháp luật về giao đất, cho thuê đất

Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất

và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế Trên cơ sở đó, luận văn đề cập định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào các nội dung cơ bản sau đây:

Luận văn phân tích một cách có hệ thống quy phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất được đề cập trong Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) hiện hành về giao đất, cho thuê đất

Nghiên cứu các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai nói chung và chính sách giao đất, cho thuê đất nói riêng

Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Vĩnh Phúc để thấy được những bất cập, hạn chế; từ đó nghiên cứu đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc là

đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng; tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ luật học; luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những nhiệm vụ đặt ra, luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa

Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá, bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho những kết luận khoa học Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị

Phương pháp so sánh luật học, được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất qua các thời kỳ để thấy được xu thế vận động, phát triển của chế định này ở nước ta

Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mẫu thuẫn trong nội dung quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

6 Những điểm mới và giá trị khoa học của đề tài

Luận văn có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:

Luận văn góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam Đặc biệt luận văn phân tích, làm rõ lý luận điều chỉnh pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và pháp luật về giao đất, cho thuê đất, từ đó lập luận các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về giao đất, cho thuê đất

Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất

và thực trạng thi hành tại Vĩnh Phúc để chỉ ra những kết quả, những hạn chế làm cơ

sở đưa ra giải pháp khắc phục

Luận văn đã nêu định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất

và đưa ra những giải pháp thuộc hai nhóm: (1) Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất; (2) Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất Đối với nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, luận văn kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan Đối với nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, luận văn kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động của tổ chức bộ máy hành chính nhà nước liên quan đến quản lý đất đai, có cơ chế phối hợp

giữa các ngành, các cấp, tăng cường trách nhiệm, chú trọng công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương sau đây:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất và pháp luật giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất và cho thuê đất

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại Tỉnh Vĩnh Phúc

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

VÀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

1 Lý luận về giao đất, cho thuê đất

1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và vai trò của giao đất, cho thuê đất trong quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất

Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất

với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất

đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa… mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân 1 ” Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai,

đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất

Khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình thành từ nguyên tắc đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu2 Theo đó, một trong các quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện với người dân là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Sau khi được trao quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sử dụng đất và thực hiện các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất mà nó là hai hình thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) trao cho các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng

Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đây không phải người sử dụng đất bất kỳ mà phải đảm bảo những điều kiện phù hợp với mục đích được giao, ví dụ công chức Nhà nước không thể được giao đất sản xuất nông nghiệp …

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung và những quy định cụ thể Những quy định chung

là các quy định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo: các nguyên tắc, cắc căn cứ, trình tự, thủ tục…về giao đất Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi các quyền hạn về giao đất thực hiện các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới vừa không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất

Khoản 7, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Nhà nước giao

quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Theo luật thực định, giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Như vậy, quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua những thủ tục hành chính nhất định mang tính quản lý của Nhà nước Một quyết định giao đất được coi là không trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng những nội dung mà pháp luật quy định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục

Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Cho thuê đất cũng là một trong những hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất đai hợp lý, hiệu quả cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội Quyền cho thuê đất của Nhà nước được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai thông qua nhiều hình thức, trong đó có hình thức cho thuê đất Bởi vậy, theo pháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất

để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất Việc cho thuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Với ý nghĩa đó, cho thuê đất được hiểu là: “ Nhà nước cho thuê quyền sử

dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” 3

Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất được thực hiện với hai hình thức: (i) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và (ii) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điểu 56 Luật Đất đai 2013)

Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê đất Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê được các bên thỏa thuận Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực và chấm dứt theo thời hạn ghi trong quyết định

1.1.2 Vai trò của giao đất, cho thuê đất trong quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm bắt tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất Với tư cách là một nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai, giao đất, cho thuê đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai mà với cả xã hội và từng chủ thể sử dụng đất Đối với từng chủ thể khác nhau giao đất, cho thuê đất lại có một vai trò khác nhau

Một là, giao đất, cho thuê đất là phương thức nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước Bởi lẽ, theo Khoản 6 Điều 13 và Điều 17 Luật đất đai 2013, một trong những phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu vể đất đai là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là phương thức nhằm phân phối đất đai tới người có nhu cầu sử dụng đất Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

3

Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013

nước ta: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất Như vậy, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong những phương thức cơ bản là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Hai là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hóa quyền quản lý đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất

để giao cho người khác mà chưa có quyết định thu hồi đất đó…Việc luật hóa các quy định về giao đất, cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 của Luật đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất

Ba là, giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh

và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai Việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn Bởi đất đai được giao, cho thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì mức cung và cầu đất đai được cân đối Những người có đất đã thu được lợi ích lớn hơn vì người sử dụng đất ngoài việc có đất, đất đó lại phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của

họ Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất còn đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án trọng điểm của Nhà nước cũng như của các nhà đầu tư Vì vậy, không ai khác chính những người dân cũng được hưởng lợi từ các công trình này

Bốn là, các công tác giao đất, cho thuê đất còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam “Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, thực chất có hai yếu tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó”4 Việc giao đất, cho thuê đất đã điều tiết và bình ổn các quan hệ pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu

tố chính quyền sử dụng đất – một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản

Giao đất, cho thuê đất là những chế định trung tâm của chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai, liên quan đến quyền lợi của nhiều người nên càng phức tạp và

4

Đinh Văn Thông (2015), Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội, Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện

nay, tr.66

nhạy cảm Vì lẽ đó, các hoạt động này có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội Với tầm quan trọng trên các quy định về giao đất, cho thuê đất luôn cần có những sửa đổi, bổ sung mới đảm bảo thực hiện tốt và có hiệu quả công tác quản lý đất đai

1.2 Cơ sở hình thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất

1.2.1 Cở sở lý luận

1.2.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Có thể thấy, vấn đề sở hữu đất đai luôn đóng vai trò trung tâm, chi phối toàn bộ quá trình quản lý

và sử dụng đất đai ở các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng

Trước đây, Việt Nam cũng giống như nhiều quốc gia khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu tư nhân5, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước6 Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai, họ có quyền định đoạt đất đai như bán, cho, tặng, để thừa kế, cho thuê đất…Tuy nhiên, kể

từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, bằng quy định tại Điều 19, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: sở hữu toàn dân về đất đai7 Hình thức sở hữu này tiếp tục được khẳng định tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và được ghi nhận trong các đạo luật đất đai: Luật đất đai 1987; Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và năm 2001; Luật đất đai 2003; Luật đất đai 2013

Xét về mặt lý luận, đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai Tuy nhiên, toàn dân với tư cách là một cộng đồng không thể tự mình thực hiện tất cả các quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai

5

Điều thứ 12, Hiến pháp 1946: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”

6

Điều 11 Hiến pháp 1959: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ quá độ, các hình

thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”

7

Điều 19, Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng

đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng;

hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”

(bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) mà phải cử người đại diện thay mặt mình đứng ra thực hiện các quyền năng này Người đó chính là Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bởi vì xét về bản chất, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do nhân dân lao động thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của toàn dân Do đó, về cơ bản, lợi ích của Nhà nước cũng đồng nhất với lợi ích của nhân dân

Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền quản lý, quyền định đoạt đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua một trong các hoạt động là giao đất, cho thuê đất …nhằm phân bổ một cách hiệu quả, hợp lý vốn đất đai của quốc gia cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai, Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao quyền sử dụng đất và Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất 8

Như vậy, các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, không phải là chủ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

1.2.1.2 Đường lối chính sách của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai

Xét về mặt lý luận, quan điểm, đường lối của Đảng là cơ sở của hệ thống pháp luật Vì vậy, quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng, thể hiện qua từng giai đoạn cụ thể

Cơ chế quản lý kinh tế là khái niệm dùng để chỉ phương thức mà qua đó Nhà nước tác động vào nền kinh tế để định hướng nền kinh tế tự vận động đến các mục tiêu đã định sẵn Trong mỗi nền kinh tế đều có một cơ chế quản lý kinh tế đặc trưng

và cơ chế này sẽ ảnh hưởng tới tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân, trong

đó có đất đai

Trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung cao độ, Nhà nước trở thành trung tâm chỉ huy tối cao, trực tiếp can thiệp và quyết định đến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã xác định đường lối đổi mới đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo cơ

8

Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013

chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Kinh tế thị trường được hiểu là phương thức vận hành kinh tế, lấy thị trường hình thành do trao đổi và lưu thông hàng hóa làm người phân phối tài nguyên chủ yếu, lấy lợi ích vật chất cung – cầu thị trường và mua bán giữa hai bên làm cơ chế khuyến khích hoạt động kinh tế và phương thức vận hành kinh tế Theo

đó, nền kinh tế nước ta được chuyển đổi từ cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ sang cơ chế quản lý thị trường.9

Cơ chế thị trường được xác lập và thừa nhận đã làm thay đổi căn bản việc quản lý các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất đai nói riêng Nền kinh tế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển quan hệ đất đai từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị Đất đai được thừa nhận có giá và quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm trong các quan hệ cho vay, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh Đáp ứng đòi hỏi này, Luật đất đai năm 1993

ra đời đã bổ sung các quy định về việc Nhà nước cho thuê đất bên cạnh hình thức giao đất nhằm đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai; đất đai được thừa nhận có giá; quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền về tài sản và được phép tham gia các giao dịch trên thị trường; người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng

nề của cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp, pháp luật giai đoạn này chủ yếu tập trung vào việc điều chỉnh hoạt động giao đất không thu tiền sử dụng đất của Nhà nước

Cơ chế thị trường được hình thành trong quản lý đất đai ở nước ta đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ hoàn toàn chế độ bao cấp đối với đất đai và thừa nhận đất đai

có giá, Luật đất đai 1993 ra đời, bổ sung hình thức Nhà nước cho thuê đất

Việc ra đời hình thức này nhằm đáp ứng đòi hỏi của cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai; bởi lẽ, hình thức cho thuê đất sẽ tạo cơ hội bình đẳng cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong sử dụng đất, hạn chế việc phân phối đất đai mang tính chất mệnh lệnh, hành hính và phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của cơ quan công quyền

Cùng với quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngày càng cao, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng các hình thức sử dụng đất để các đối tượng sử dụng đất có thể tiếp cận đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế của mình Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

1998 đã bổ sung thêm các hình thức thuê đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiều năm

Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Để đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đòi hỏi pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với các nguyên tắc của kinh tế thị trường, đối tượng được giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với thực tế, phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất

Luật đất đai 2003, 2013 ra đời đã đảm bảo sự bình đằng trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời thời khắc phục hạn chế của pháp luật đất đai giai đoạn trước đó Theo đó, Nhà nước thừa nhận các hình thức sử dụng đất sau: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Xuất phát từ nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, Luật Đất đai 2013 đã thiết lập

sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu

tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam

với quốc tế Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê

1.3 Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được giao đất, thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho

thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

1.3.1 Giao đất, cho thuê đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nó đảm bảo cho sự chỉ đạo một cách thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai

“Quy hoạch”, “kế hoạch sử dụng đất” là những thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai

2013 được ban hành, thuật ngữ này mới được giải thích một cách chính thức và cụ

thể tại Điều 3, theo đó: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất

đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh

tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.” “Kế hoạch

sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”

Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị

- xã hội của từng thời kỳ và từng vùng Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý

mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản; nghĩa là mỗi thửa đất đều phải được sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có

giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trường Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai

Việc giao đất, cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất Từ những phân tích trên cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ

sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

1.3.2 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải công khai, minh bạch

Công khai, minh bạch là một trong những tiêu chí để đánh giá một nền quản trị đất đai hiện đại và hiệu quả Tiêu chí này được thừa nhận rộng rãi trên thế giới và trở thành giá trị phổ quát có ý nghĩa quan trọng trong phòng, chống tham nhũng nói chung và phòng chống tham nhũng về đất đai nói riêng Bởi lẽ, như chúng ta đều biết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng đất của con người trong xã hội ngày càng tăng Sự bất cân bằng giữa cung và cầu về đất đai tạo ra sự chênh lệch về địa tô từ đất đai, như vậy sẽ dẫn đến việc để có được đất đai, người sử dụng đất phải có những mối quan hệ với công chức nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để có được đất Trong khi đó đại đa số người khác không có các điều kiện này đã không thể tiếp cận được đất đai để sử dụng Công khai, minh bách trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước sẽ khắc phục được thực trạng xấu này

1.3.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải đúng pháp luật

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phải dựa trên các căn cứ để giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 để tránh sự tùy tiện, bừa bãi hoặc tiêu cực, tham nhũng trong việc cho thuê đất Đồng thời, đảm bảo việc cho thuê đất đưa ra đến đúng đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và có khả năng sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích, có hiệu quả, tránh việc sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang đất đai

Giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để hạn chế tình trạng giao đất, cho thuê đất bừa bãi, tùy tiện; đồng thời, giám sát chặt chẽ hoạt động này gắn trách nhiệm pháp lý với thẩm quyền trong trường hợp cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất sai pháp luật, hoặc không đúng, trái thẩm quyền

Giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục và hình thức do pháp luật đất đai quy định Điều này đảm bảo trình tự giao đất, cho thuê đất được thực hiện chặt chẽ, khách quan; đồng thời còn giúp người dân giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan nhà nước; tạo điều kiện cho công tác thanh tra, kiểm tra đất đai của cơ quan nhà nước cấp trên với cơ quan nhà nước cấp dưới được thuận tiện, hiệu quả

2 Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất

2.1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất

Trong quan hệ pháp luật về giao đất, cho thuê đất, Nhà nước tham gia với tư cách chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai; trong khi người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất lại là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân….Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển giao đất từ Nhà nước sang các chủ thể nói trên, để làm phát sinh quyền sử dụng đất cho họ Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định hai phương thức cơ bản để chuyển giao đất, đó là giao đất và cho thuê đất

Theo nghĩa rộng, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là tổng hợp các quy

phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao đất, cho thuê đất giữa các bên tham gia

Như vậy, pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao đất, thuê đất được thể hiện trong: Hiến pháp, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư…Ngoài ra, giao đất, cho thuê đất còn được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật như: Nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thông tư của các

Bộ có liên quan…

Theo nghĩa hẹp, pháp luật về giao đất, cho thuê đất là hệ thống các quy phạm

pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất dựa trên

quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê và các vấn đề khác trong chính sách đối với việc cho thuê đất

Như vậy, có thể hiểu khái quát về pháp luật giao đất, cho thuê đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất đến tay người sử dụng đất

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nước giao đất) là việc ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất”.10

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.11

Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục và hình thức do pháp luật đất đai quy định Điều này đảm bảo thủ tục giao đất, cho thuê đất được thực hiện chặt chẽ, khách quan; đồng thời còn giúp người dân giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan nhà nước; tạo điều kiện cho công tác thanh tra, kiểm tra đất đai của cơ quan nhà nước cấp trên với

cơ quan nhà nước cấp dưới được thuận tiện, hiệu quả

2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh giao đất, cho thuê đất

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất thuộc lĩnh vực pháp luật công Khách thể của quan hệ pháp luật giao đất, cho thuê đất là đất đai với tư cách vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt vừa là nguồn tài nguyên thiên nhiên của quốc gia có giá trị lớn

Nội dung pháp luật giao đất, cho thuê đất bao gồm: những quy định pháp luật điều chỉnh các vấn đề về đối tượng được giao đất, cho thuê đất; điều kiện giao đất, cho thuê đất; căn cứ giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất; các hình thức giao đất, cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành12, đối tượng được giao đất, cho thuê đất bao gồm: (i) tổ chức; (ii) hộ gia đình, cá nhân; (iii) cộng đồng dân cư; (iv) cơ sở tôn giáo; (v) tổ chức nước ngoài; (vi) người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (vii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tùy từng loại đất và mục đích sử dụng đất

mà pháp luật yêu cầu bên được giao đất, thuê đất phải đáp ứng các điều kiện khác nhau

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Căn cứ giao đất, cho thuê đất là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho thuê đất Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất bao gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Hình thức giao đất, cho thuê đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, giao đất có hai hình thức, giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất

có thu tiền sử dụng đất Thuê đất có hai hình thức: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan hoặc người có chức vụ nào đó Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được trao cho các chủ thể là: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng thuê đất Đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình tự, thủ tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về giao đất, cho thuê đất

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng

12

Điều 5 của Luật Đất đai 2013

như thực hiện các trình tự, thủ tục về việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất

Cùng với việc thi hành đồng bộ các chính sách, pháp luật về đất đai, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện trong những năm qua đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước

2.2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất… Tuy nhiên, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải tuân theo những quy định của pháp luật nói chung và quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất nói riêng Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi tiến hành không thể tùy tiện mà phải dựa vào các nguyên tắc sử dụng đất để xác định các căn cứ giao đất, cho thuê đất đảm bảo sự hợp lý và công bằng

Theo Điều 52 Luật đất đai 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện dựa trên những căn cứ sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất13

Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất còn căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, xin thuê đất Mục đích của việc xin giao đất, xin thuê đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý là rất quan trọng, bởi điểu này sẽ giúp cho quá trình sử dụng đất đạt được hiệu quả và mang lại lợi ích kinh tế - xã hội cao nhất

Việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đất đai đối với việc giao đất, cho thuê đất Điều này bảo đảm cho việc phân phối đất đai

13

Khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, ngày 15 tháng 5 năm 2014

đúng đối tượng có nhu cầu và có khả năng, điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, có

hiệu quả; đồng thời ngăn chặn tình trạng giao đất, cho thuê đất tùy tiện

2.2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định duy nhất một hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất, vì khi đó nước ta vừa mới giành độc lập, đời sống của nhân dân còn rất khó khăn, không đủ khả năng chi trả tiền sử dụng đất nếu pháp luật quy định cả hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Mặt khác, nền kinh tế nước ta lúc bấy giờ đang vận hành theo cơ chế bao cấp, Nhà nước có nguồn ngân sách eo hẹp của mình vẫn thực hiện chế độ trợ cấp, tài trợ cho phần lớn các ngành kinh tế và các lĩnh vực khác trong đời sống xã hội

Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, theo chủ trương của Đảng, nước ta đã thực hiện việc chuyển dịch từ thể chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp sang thể chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Theo đó, Nhà nước thừa nhận đất đai có giá và nhận định rằng cần thiết phải quy định thêm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Kế thừa và phát triển Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 vẫn quy định hai hình thức giao đất này nhưng

có sự phân biệt về hình thức giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính rõ ràng, cụ thể hơn Điều 54 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp giao đất không thu tiền

sử dụng đất, Điều 55 quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Khác với hình thức cho thuê đất được xác lập bằng hợp đồng cho thuê đất, hình thức giao đất được xác lập trên cơ sở quyết định giao đất

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa

chọn Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp

Trên cơ sở kế thừa những quyền quy định chung tại Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định về quyền được lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất mà thay vào đó là quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất trong nhóm quy định chung So với Luật đất đai năm 2003 về quyền lựa chọn hình thức

sử dụng đất thì Luật đất đai 2013 thu hẹp hơn song lại hợp lý hơn khắc phục được

sự bất cập trong Luật đất đai năm 2003 Quy định này là sự thể chế hóa các quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta trong tiến trình nỗ lực xây

dựng môi trường bình đẳng giữa các chủ thể khi tiến hành sử dụng đất

2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật giao đất, cho thuê đất

Cùng với sự chuyển mình của đất nước, kinh tế phát triển, xã hội thay đổi, pháp luật cũng cần phải được sửa đổi để phù hợp với tiến trình của đất nước Hiến pháp qua các thời kỳ của đất nước cũng đã được sửa đổi, bổ sung Pháp luật về đất đai cũng không ngoại lệ Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất ở nước ta được hình thành và phát triển qua các thời kỳ chính:

2.3.1 Pháp luật giao đất, cho thuê đất trước năm 1993

Sau những thăng trầm của đất nước, Luật đất đai cuối cùng cũng được xây dựng một cách cụ thể và chi tiết Luật đất đai lần đầu tiên được ra đời vào năm 1987 dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1980 về sở hữu toàn dân đối với đất đai

Mặc dù Luật đất đai 1987 14là một trong hai đạo luật ra đời sau thời kỳ đổi mới song nhiều quy định còn mang nặng “dấu ấn” của cơ chế bao cấp Điều này được lý giải bởi nguyên nhân Luật đất đai 1987 ra đời trong giai đoạn “giao thời” khi cơ chế quản lý kinh tế cũ (cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ) chưa bị xóa bỏ hoàn toàn, cơ chế quản lý kinh tế mới (cơ chế kinh tế thị trường) đang từng bước được xác lập Chính vì vậy, Luật đất đai năm 1987 ghi nhận hình thức Nhà nước giao đất là hình thức duy nhất được sử dụng trong việc

phân bổ vốn đất đai cho nhu cầu sử dụng đất của xã hội: “đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nước thống nhất quản lý… (Điều 1 Luật đất đai 1987)

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất Pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai trong trạng thái “tĩnh” theo mối quan hệ

14 Đặng Hùng Võ (2010), Xây dựng Luật đất đai đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, Kỷ yếu báo

cáo Khoa học

chiều dọc, giữa một bên là Nhà nước và bên kia là người sử dụng đất; thể hiện: Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Tổ chức, cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất được giao Họ không được phép chuyển

nhượng quyền sử dụng đất cho người khác: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm

đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 5 Luật đất đai 1987)

Như vậy, với các quy định này của Luật đất đai 1987 cho thấy, hình thức cho thuê đất chưa được chính thức thừa nhận Các quy định của pháp luật giai đoạn này chủ yếu tập trung vào việc điều chỉnh hoạt động giao đất của Nhà nước

Luật đất đai 1987 ra đời trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, chịu ảnh hưởng nặng nề của cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp15 Do đó, Luật đất đai 1987 vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định, chưa điều chỉnh được những quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường đang mới hình thành, đất đai chưa được khai thác theo đúng giá trị vốn có của nó Thậm chí, thuật ngữ quyền sử dụng đất chưa được coi là một tài sản có thể đem ra thực hiện các giao dịch nhằm mục đích kinh doanh Vào giai đoạn này, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất vẫn chưa được hình thành Thấy được những bất cập này, nhiệm vụ đặt ra cho Đảng và Nhà nước

là cần phải thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với tình hình mới của đất nước Luật đất đai 1993 ra đời, đã kế thừa, phát huy đồng thời khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1987

2.3.2 Pháp luật giao đất, cho thuê đất từ năm 1993 đến trước năm 2003

Vẫn giữ vững tinh thần của Hiến pháp 1992 cũng như Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 14/07/1993

và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Luật đất đai 1993, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền năng tối cao đối với đất đai, thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ quốc gia, đồng thời Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Hình thức Nhà nước cho thuê đất lần đầu tiên được ghi nhận

15

trong thời kỳ đổi mới, Nguyễn Tấn Phát

Tuy nhiên, hạn chế của Luật đất đai năm 1993 chỉ mới dừng lại ở quy định Nhà nước cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân mà chưa để cập đến việc cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng khác Khắc phục tồn tại này, ngày 14/10/1994

Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; trong đó có quy định về việc Nhà nước cho các đối tượng này thuê đất

Thực tiễn thi hành các quy định trên về cho thuê đất cho thấy việc pháp luật không phân biệt rõ ràng, cụ thể các trường hợp cho thuê đất đã bộc lộ một số bất cập như: tạo ra sự bất bình đẳng trong thuê đất giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp với tổ chức kinh tế sử dụng đất hoặc giữa việc thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh kiếm lời với việc thuê đất sử dụng vào mục đích phi lợi nhuận Hình thức cho thuê đất áp dụng chung cho mọi đối tượng sử dụng đất đã không khuyến khích người sử dụng đất quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất và không động viên được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước

Để tháo gỡ những vướng mắc này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 đã được ban hành Theo đó, mọi đối tượng sử dụng đất (không phân biệt là người sử dụng đất trong nước hay người sử dụng đất nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất theo ba hình thức: (i) Thuê đất trả tiền hàng năm, (ii) Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, (iii) Thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiều năm Đồng thời pháp luật cũng quy định quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức thuê đất

Với việc ra đời các quy định về cho thuê đất, pháp luật đất đai đã góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động Nhà nước cho thuê đất Cùng với hình thức giao đất, cho thuê đất trở thành phương tiện phổ biến được Nhà nước sử dụng trong việc phân phối đất đai đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội Hơn nữa, các quy định này còn tạo lập sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai cho mọi đối tường sử dụng đất

2.3.3 Pháp luật giao đất, cho thuê đất từ năm 2003 đến trước năm 2013

Đáp ứng những đòi hỏi của thời kỳ “công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

và hội nhập quốc tế”,16 ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001

16

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 BCHTW Đảng CSVN lần thứ IX (2003)

Luật đất đai 2003 đã khẳng định rõ hơn vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được củng cố

và hoàn thiện hơn:

(i) Quy định chi tiết các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

(ii) Cụ thể hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Trên cơ sở kế thừa và phát huy các quy định về cho thuê đất đã được ban hành trước đây, Luật đất đai năm 2003 đưa ra quy định về giải thích thuật ngữ “ Nhà nước cho thuê đất”, quy định về đối tượng, thẩm quyền cho thuê đất; quy định trình tự, thủ tục cho thuê đất và xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất tương ứng với hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

So với các quy định về cho thuê đất của Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và 2001, Luật đất đai 2003 có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý về vấn đề này như sau:

(i) Bãi bỏ quy định về điều kiện cho thuê đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân;

(ii) Quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo một hình thức duy nhất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trong khi đó tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

(iii) Bãi bỏ việc Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất cho nhiều năm;

Hoạt động Nhà nước cho thuê đất đã chứng minh tính ưu việt trong nền kinh

tế thị trường và được thực tiễn cuộc sống chấp nhận Các quy định về giao đất, cho thuê đất không ngừng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm tạo lập cơ sở pháp

lý cho hoạt động cho thuê đất thực hiện đúng pháp luật, công khai và minh bạch

2.3.4 Pháp luật giao đất, cho thuê đất từ năm 2013 đến nay

Luật đất đai 2003 có hiệu lực trong vòng 10 năm Bước sang năm 2012, đất nước ta gần như hoàn toàn lột xác Sự hội nhập toàn cầu đã tác động một cách mạnh

mẽ lên nền kinh tế cũng như xã hội Việt Nam, khiến cho hàng loạt Luật được sửa

đổi, bổ sung Luật Đất đai cũng trên con đường đổi mới Ngày 29/11/2013, Luật đất đai mới ra đời, chi tiết hơn, hoàn thiện hơn Nguyên tắc sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý vẫn luôn được khẳng định một các trọn vẹn, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần nữa được củng cố trong Luật đất đai 2013

Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đằng trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời thời khắc phục hạn chế của pháp luật đất đai giai đoạn trước đó

Theo Luật đất đai 2013, một số đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong Luật đất đai 2003 được bó hẹp lại nhưng cũng đồng thời Nhà nước mở rộng thêm một số đối tượng trong luật mới:

(i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013)

(ii) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng nghĩa trang, nghĩa đại để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng (Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai 2013)

(iii) Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định chi tiết và hoàn thiện hơn trước

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 còn có những điểm mới về giao đất, cho thuê đất như:

(i) Sửa đổi căn cứ giao đất, cho thuê đất

(ii) Bổ sung điều kiện giao đất, cho thuê đất

(iii) Kiểm soát chặt hơn việc thực hiện thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với UBND cấp huyện

(iv) Tiếp tục thực hiện chủ trương cải cách thủ tục giao đất, cho thuê đất

(v) Sửa đổi, bổ sung các quy định về chế tài đối với dự án đầu tư đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng

(vi) Bỏ đối tượng cá nhân nước ngoài được thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần để thực hiện dự án

Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất ngày càng được hoàn thiện và phát triển hơn cùng với sự phát triển của đất nước theo định hướng của nền kinh tế thị trường Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất ngày càng thiết thực trong thực tế, phù hợp với nhu cầu của người

sử dụng đất; tương ứng với đó là quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được quy định một cách cụ thể hơn

3 Pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới

3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia láng giềng, có truyền thống hữu nghị lâu đời với nước ta Với mục tiêu xây dựng xã hội chủ nghĩa mang đặc sắc của Trung Quốc, hệ thống pháp luật đất đai của nước này có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam Do thực hiện chế độ công hữu về đất đai nên ở Trung Quốc chỉ có thị trường quyền sử dụng đất mà không có thị trường đất đai Trong các hình thức cung cấp, phân phối đất đai, Trung Quốc tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất theo hai phương thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất 17

Theo đó, Nhà nước Trung Quốc có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

a) Nhà nước cấp đất (tương tự như giao đất không thu tiền sử dụng đất của Việt Nam) cho các cơ quan, đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh

Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì

có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu (chuyển nhượng đất); Nhà nước thu lại 40% giá trị đất, để lại cho doanh nghiệp 60% Trước khi chuyển nhượng phải tổ chức định giá đất Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất không sử dụng đi thế chấp vay vốn

17

Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, 8/2002 phục vụ sửa đổi Luật Đất đai 1993

b) Nhà nước xuất nhượng đất, có thu tiền (tương tự như giao đất có thu tiền

sử dụng đất của Việt Nam) cho một số đối tượng (gọi là thụ nhượng, phải trả tiền)

và các đối tượng này có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dưới các hình thức như bán, chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại, thế chấp, vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất

Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài: Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Nhìn chung, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất Cụ thể là việc Nhà nước thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất có thu tiền Bên cạnh đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất khá lâu dài, căn cứ vào nội dung cụ thể của từng loại đất

3.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Đài Loan

Đài Loan có hai hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Trong lịch sử cải cách ruộng đất ở Đài Loan, để bình đẳng quyền lợi về đất đai và mỗi người dân đều có quyền sở hữu đất đai Mặc dù thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng Chính phủ Đài Loan vẫn quy định hạn chế đối với một số loại đất không được trở thành sở hữu tư nhân mà phải thuộc sở hữu nhà nước như: đất đường giao thông công cộng, suối nước khoáng…do Nhà nước thống nhất quản

lý Chính vì vậy với chức năng quản lý và điều tiết đất đai của mình, Nhà nước cũng thực hiện quyền chuyển giao đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng đất bằng các phương thức: Nhà nước bán cho tổ chức, cá nhân; Nhà nước cho thuê đất; cho tổ chức, cá nhân mua đất

Ở Đài Loan phân biệt rất rõ hai trường hợp sau: (i) Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước tự đứng ra thỏa thuận mua đất của dân, nếu dân không đồng tình thì Nhà nước mới dùng quyền trưng thu để lấy đất xây dựng công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất; (ii) Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải

tự thỏa thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất đai, nếu tư nhân

không thỏa thuận được với dân thì trường hợp này tư nhân phải mua đất với giá cao Đây là quan hệ dân sự, Nhà nước không can thiệp

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở

hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)

3.3 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của một số nước khác trên Thế giới

Đối với đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu như Đức, Pháp, Anh,

Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất

và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa 18

Tại Hàn Quốc, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự) Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo

18

Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật

đất đai

tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường

Tại một số nước Châu Phi: Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít

có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến Quy định của các nước này, đất đai hoặc

là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường

có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các

cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài

3.4 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ kinh nghiệm của các nước

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay Nghiên cứu kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất trên thế giới, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau đây cho Việt Nam trong việc hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

Mục tiêu của mỗi quốc gia đều nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và

an ninh quốc gia

Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển hay các nước đang trong quá trình chuyển đổi đều nhận thức và áp dụng triệt để các nguyên tắc và quy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường trong quản lý đất đai nói riêng thông qua công

tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các chính sách tài chính về đất đai Vấn đề bao cấp trong sử dụng đất bị xóa bỏ hoàn toàn thay vì hình thức được Nhà nước giao đất, cấp đất không phải trả tiền, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải mua đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước hoặc các chủ sở hữu tư nhân khác khi có nhu cầu sử dụng đất để mở rộng nhà xưởng, sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh

Cho dù có xác lập hình thức sở hữu đất đai nào đi chăng nữa thì các nước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai

Công tác quy hoạch đất đai vào mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đều mang tính khoa học, dự báo lâu dài Diện tích đất được đưa vào xây dựng các khu công nghiệp là các diện tích đất xấu, trung du, đồi núi (các nước hạn chế việc việc lập các khu công nghiệp trên các diện tích đất nông nghiệp màu mỡ, thực hiện quan điểm bảo tồn đất nông nghiệp, duy trì môi trường sinh thái và phát triển bền vững) Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế và có sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao

Hình thức cho thuê đất được sử dụng phổ biến ở các nước Hình thức này khắc phục được cơ chế xin cho, bảo đảm thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch

và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường Việc cho thuê đất không những đảm bảo cho quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước không bị giảm sút, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng hiệu quả mà còn phát huy vai trò của đất đai với tư cách là nguồn lực phát triển, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Trên đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới

Kết luận Chương 1

Chương I là cái nhìn tổng quát nhất về giao đất, cho thuê đất từ cơ sở lý luận; vai trò của giao đất, cho thuê đất trong quản lý Nhà nước về đất đai đến các quy định của pháp luật giao đất, cho thuê đất, giúp người đọc hiểu được quá trình hình thành và phát triển của pháp luật giao đất, cho thuê đất qua các thời kỳ Chương I cũng phân tích chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế trong lĩnh vực đất đai là kim chỉ nam xuyên suốt cho các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Bên cạnh đó, Chương I còn đề cập đến pháp luật giao đất, cho thuê đất của một số nước trên thế giới như Trung Quốc, Đài Loan, Thụy Điển, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về giao đất, cho thuê đất