“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ” SVTH : Đoàn Thụy Yến Linh MSSV : 08135042 Lớp : DH08TB Ngành : Quản lý thị trường bất động sản - Tp.HCM, tháng 07 năm 2012 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐOÀN THỤY YẾN LINH “PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền (Địa cở quan: Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên:………………………………………….) - Tháng 07 năm 2012 - LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực khố luận tốt nghiệp, giúp đỡ, hướng dẫn, hỗ trợ động viên từ nhiều người mà nhờ mà tơi hồn thành luận văn mong muốn, xin cho phép gửi lời cám ơn sâu sắc chân thành đến: Ba mẹ người sinh ra, nuôi khôn lớn dạy dỗ suốt quãng đường đời người bên cạnh tôi, chia sẽ, động viên giúp vượt qua tất vào lúc gặp khó khăn sống Các thầy giáo dạy dỗ từ thời phổ thông cung cấp cho kiến thức làm tảng để tơi tiếp thu thơng tin Các thầy cô khoa Quản lý đất đai Bất động sản truyền đạt kiến thức quý báu để từ tơi phát triển thêm hiểu biết lĩnh vực chuyên môn vận dụng vào công việc sau Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm thành ph ố Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ quá trình học tập và hoàn thành đề tài tốt nghiệp Và đặc biệt xin gửi lời cám ơn chân thành đến thầy, ThS Huỳnh Thanh Hiền, người trực tiếp hướng dẫn thực đề tài Trong trình làm luận văn, thầy tận tình hướng dẫn, giúp tơi giải vấn đề nảy sinh trình làm luận văn hoàn thành luận văn định hướng ban đầu Bên cạnh cho tơi chân thành cảm ơn các thầy cô hội đồng chấm luận văn trường Đại Học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Xin cám ơn công ty Cổ Phần Bất động sản Phát Hưng tạo điều kiện cho thực tập công ty giúp đỡ nhiều để tơi thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới t ất bạn bè nh ững người chia chuyện buồn vui sống giúp đỡ tơi lúc khó khăn, bế tắc làm luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn tất người chúc tất người gặp nhiều may mắn sống, nhiều sức khỏe thành đạt nẻo đường đời Xin chân thành cảm ơn! CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP (V/v thực đề tài tốt nghiệp) Họ tên sinh viên: Đoàn Thụy Yến Linh Ngày sinh: 07/02/1990 Lớp: DH08TB Khoa: Quản lý đất đai bất động sản trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Thực tập tại: Công ty Cổ Phần bất động sản Phát Hưng Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận thành phố Hồ Chí Minh phân khúc hộ chung cư” Địa chỉ: 46M, Hoàng Quốc Việt, KDC Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Thời gian thực tập từ ngày 01 tháng 03 năm 2012 đến ngày 01 tháng 07 năm 2012 Nhận xét công ty thực tập: ……………….…………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 Xác nhận đơn vị thực tập Giám đốc TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Đồn Thụy Yến Linh, khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại Học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận thành phố Hồ Chí Minh phân khúc hộ chung cư” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại Học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Tóm tắt báo cáo: Cùng với xu hướng nhu cầu nhà ngày cao diện tích đất có hạn chủ trương sử dụng đất có hiệu Nhà nước loại hình hộ chung cư mạnh để phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới Nhận thấy vấn đề đáng ý nên đồng ý khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM thực nghiên cứu đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận thành phố Hồ Chí Minh phân khúc hộ chung cư” Với mục tiêu tìm hiểu hoạt động thị trường bất động sản khu vực tác nhân tác động đến hoạt động thị trường song song đưa số phương hướng thị trường phát triển tốt thời gian tới Để đạt mục tiêu cần nghiên cứu số nội dung như: phân tích tình hình tổng quan quận thị trường bất động sản, sau tiến hành nghiên cứu hình thành phát triển phân khúc hộ chung cư, tìm hiểu khó khăn thuận lợi phân khúc đề đưa hướng phát triển cho phân khúc hộ chung cư địa bàn quận Tp.HCM Và sau trình nghiên cứu với phương pháp từ điều tra, biểu đồ tổng hợp đề tài xác định xu hướng hộ chung cư loại hình hộ trung bình thấp đối tượng chủ yếu cần tập trung vào người có nhu cầu thực khơng nhà đầu tư trước Bên cạnh đề tài khẳng định khả giao dịch hộ chung cư tỷ lệ nghịch với mức độ cao cấp Song song với kết đạt nêu đề tài đưa số kiến nghị để phân khúc đặc biệt loại hình hộ trung bình-thấp ngày phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Qua kết đạt đề tài làm tài liệu nghiên cứu cho công ty thành lập, nhà đầu tư muốn có thêm thơng tin từ thị trường BĐS cho khách hàng quan tâm tới nhà thời gian MỤC LỤC Lời cảm ơn trang i Giấy xác nhận thực tập ii Tóm tắt iii Mục lục iv Danh sách chữ, cụm từ viết tắt vi Danh sách bảng .vii Danh sách biểu đồ viii Danh sách hình .ix ĐẶT VẤN ĐỀ trang Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN I : TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 13 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 13 I.2 Khái quát quận thành phố Hồ Chí Minh 16 I.2.1 Vị trí địa lý 16 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 18 I.2.3 Điều kiện xã hội 18 I.3 Giới thiệu công ty thực tập 18 I.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 20 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 20 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 21 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản quận Tp.HCM 22 II.2 Phân tích hình thành phát triển phân khúc hộ chung cư 24 II.2.1 Sự hình thành phân khúc hộ chung cư 24 II.2.2 Thị hiếu người dân hộ chung cư 25 II.2.3 Sự cung – cầu thực tế thị trường hộ chung cư quận 28 II.3 Giá số hộ chung cư địa bàn quận giao dịch thị trường 32 II.4 Phân tích dự án cụ thể đại diện cho loại hình hộ địa bàn quận 33 II.4.1 Căn hộ trung bình, thấp - Dự án The Era Town (phường Phú Mỹ) 33 II.4.2 Căn hộ cao cấp - Dự án Sunrise City (phường Tân Hưng) 38 II.4.3 Căn hộ siêu cao cấp “Penthouse” 43 II.5 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất hướng phát triển cho phân khúc hộ chung cư 47 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC CHỮ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tp.HCM : thành phố Hồ Chí Minh Cty CP : công ty cổ phần BĐS : bất động sản QĐ : định Căn hộ : hộ chung cư Đvị : đơn vị CH : hộ CHCC : hộ cao cấp TS : tiến sĩ & : DANH SÁCH CÁC BẢNG DANH SÁCH BẢNG Bảng 1: Dự bán dân số nhu cầu nhà đến năm 2015 .trang 16 Bảng 2: Giá số dự án địa bàn quận 32 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Các định mua hộ trang 25 Biểu đồ 2: Diện tích hộ dự kiến mua 26 Biểu đồ 3: Thời gian mong muốn ngân hàng cho vay 27 Biểu đồ 4: Phương thức toán mong muốn 27 Biểu đồ 5: Nguồn cung hộ qua năm 2003-2012 28 Biểu đồ 6: Lượng cung số hộ chung cư TPHCM năm 2012 theo tiến độ thi công 29 Biểu đồ 7: Số lượng hộ chào bán năm 2012 30 Biểu đồ 8: Nợ xấu bất động sản quý I năm 2012 49 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đồn Thụy Yến Linh Hàng giá cao Tính đến thời điểm này, vô số cao ốc mọc lên khắp thành phố, có vài dự án đầu tư vào dòng sản phẩm cao cấp dự án có vài sản phẩm Số lượng hạn chế khiến khách hàng khó lựa chọn Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư giới thiệu có sản phẩm Penthouse, song thực tế điểm danh có khoảng 20 dự án đưa dòng sản phẩm vào thị trường Hầu hết cụm hộ quen gọi “cao cấp” The Manor, Avalon, Landcaster, Paster Court, Phúc Thịnh, Botanic, … Trong quận có số cao ốc Phú Mỹ Hưng như: hộ Sky Garden, hộ Mỹ Khánh, Hưng Vượng 2, ngồi có chung cư Phú Mỹ, hộ Hồng Anh Gia Lai,… có Penthouse dự án khác chủ đầu tư giới thiệu có thực tế chưa thấy Do số lượng có hạn lại thuộc dòng sản phẩm cao cấp nên giá hộ Penthouse không lý tưởng có số lượng người chấp nhận để “sống đầu” hộ Giá điển hình số hộ Penthouse khu vực quận sau: • Penthouse Sky Garden giá bán từ 30 triệu/m2 (giá thị trường), giá cho thuê từ 1.500 USD/tháng tùy theo diện tích hộ • Penthouse Sky Garden giá bán từ 22 – 33 triệu/m2, giá cho thuê từ 1.300 USD/tháng • Penthouse Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng với diện tích từ 360m2 – 437m2 giá bán từ 18,5 triệu/m2 • Penthouse Mỹ Khánh với diện tích 195m2 giá chào bán 6,7 tỷ, giá cho thuê 1.200 -1.800 USD/tháng • Penthouse Hưng Vượng với diện tích từ 170m2 - 200m2 chào bán với giá 3,7 tỷ giá cho thuê từ 800 – 1.000 USD/tháng • Penthouse Mỹ Phúc với diện tích 203m2 cho th với giá 2.500 USD/tháng • Penthouse Cảnh Viên với diện tích từ 189m2 – 190m2 chào bán với giá 7,5 tỷ giá cho thuê từ 1.100 – 2.500 USD/tháng • Penthouse Grand View giá bán từ 59 – 61 triệu/m2 • Penthouse Panorama giá chào bán từ 55,4 – 56 triệu/m2  Penthouse dạng hộ thuộc đẳng cấp khác từ tên cách thức chào bán (phần lớn chủ đầu tư giữ lại giá giữ kín đến lúc cuối cùng) từ khách hàng dạng hộ phân định rõ - Trang 47 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh ràng Nó nhấm đến đối tượng tầng lớp thượng lưu, thu nhập cao muốn thể đẳng cấp, tự giới hạn khách hàng cho dẫn tới nguồn cầu bị giới hạn theo Bên cạnh số lượng hộ Penthouse khơng nhiều việc lựa chọn, so sánh khó khăn dẫn đến khả giao dịch hộ dạng số nhỏ thị trường II.5 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất hướng phát triển cho phân khúc hộ chung cư  Thuận lợi phát triển hộ chung cư Đáp ứng chủ trương tiết kiệm đất sử dụng đất hiệu Nhà nước, đồng thời hộ chung cư ngày đa dạng chủng loại, mẫu mã, chất lượng cơng trình ngày nâng cao, đảm bảo thi công tiến độ theo cam kết ban đầu chủ đầu tư, pháp lý dự án rõ ràng đầy đủ, kèm theo vị trí ngày tốt, hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội ngày nâng cao nhà thuộc dạng chiếm ưu lớn thị trường thứ tự ưu tiên việc nghiên cứu xét duyệt Nhà nước Ngồi theo chương trình phát triển thị nước ta giai đoạn 2012 -2020 đến năm 2015, tỷ lệ thị hóa nước đạt 38%; hệ thống thị khoảng 870 thị; diện tích sàn nhà thị bình qn đạt 26 m2/người; tỷ lệ nhà kiên cố đạt 65%; tỷ lệ đất giao thơng so với diện tích đất xây dựng thị đô thị loại đặc biệt, I loại II đạt từ 15 20% góp phần làm cho loại hình chung cư ưu phát triển Bên cạnh đó, giá thành hộ lại tương đối phù hợp nên chủ đầu tư dễ chấp nhận đầu tư phải bỏ số vốn nhỏ không phân khúc đất hay nhà phố biêt thự mà khả khoản loại hình lại nhanh chóng Cùng với sách hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng việc vay để mua nhà thời gian toán hộ chung cư ngày kéo dài mà lại khơng tính thêm phần lãi suất đặc điểm thuận lợi để loại hình nhà phát triển rộng rãi thị trường bất động sản Đặc biệt hình thức chung cư ngày người dân quen dần chấp nhận cao đặc tính riêng ngày cải thiện nâng cao, khơng lộn xộn, xơ bồ, bẩn thỉu trước mà ngược lại lại thể phong cách sống động, trẻ trung an tồn hệ thống an ninh, phòng cháy chữa cháy quan tâm nhiều Hệ thống quản lý, xử lý rác thải, nguồn điện nước sinh hoạt chất lượng cơng trình khu chung cư dù cho người có thu nhập thấp ngày tốt tự tạo cho phát triển tốt tương lai Bên cạnh đó, kinh tế Việt Nam đà khơi phục nhiều khó khăn gặp phải doanh nghiệp bị phá sản hay ngừng hoạt động ngày trở - Trang 48 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh nên nhiều dẫn đến việc phân khúc cao ốc văn phòng hay hộ cao cấp cho th để làm văn phòng gần khơng mạnh Doanh nghiệp ln hướng đến lợi nhuận hàng đầu chí phải tối đa hóa lợi nhuận đạt Do đó, tình hình tâm vào phân khúc chủ đầu tư có mang nợ vào thân mà thơi Ngồi nhà đầu tư e ngại việc mua đất dự án phần lớn dự án đất bắt buộc xây nhà, điều đồng nghĩa với việc họ phải bỏ số tiền tương đối lớn (tiền mua đất tiền xây nhà) chưa biết xây lên xử lý Trong giá đất dự án ngày giảm điển dự án ven khu thị Phú Mỹ Hưng tháng rụt rịt giảm từ 2,9% – 3,6%, dự án quận khác giảm dần từ 100.000 – 200.000 nghìn đồng/m2, có nơi giảm đến 1% tổng giá trị (theo thông tin từ Vinaland số ULPILand- phụ lục 2) Với tình trạng cần bỏ tiền mua nhà đầu tư cầm việc lỗ vốn nên tốn vơ khó cho nhà đầu tư họ khơng thể để tiền “chết” thế, với họ tiền phải “sinh” tiền Do đó, họ chuyển sang phân khúc hộ giá rẻ để đầu tư với giá trị nhỏ, khả khoảng nhanh với giá thuê từ 3-7 triệu/tháng cho hộ từ 11,5 tỷ đồng khả thuê cao mà họ lại dễ dàng chuyển nhượng giá trị hộ không cao nhà phố hay biệt thự cao penhouse với thiết kế đặc biệt sang trọng Theo kết khảo sát nhu cầu mua bất động sản Savills cho thấy, nhà đầu tư đầu tư ngắn dài hạn có đến 38% quan tâm đến lọai hộ có giá dao động từ – tỷ đồng/căn, 38% quan tâm đến loại hộ từ - tỷ đồng/căn, số lại tỷ đồng/căn Trong có đến 70% số người “người sử dụng cuối cùng” hỏi có câu trả lời quan tâm tới hộ tỷ Savills cho biết thêm, tháng đầu năm 2012 giao dịch phân khúc hộ trung bình điểm sáng thị trường bất động sản Đặc biệt loại hộ có giá 16 triệu/m2 giao dịch nhiều có tỷ lệ thành công cao chào bán quý I địa bàn quận Theo số liệu từ cơng ty bất động sản Phát Hưng 10 giao dịch có đến giao dịch hộ chung cư Theo số liệu điều tra bên số lượng hộ tồn đọng lại lớn, số lên đến hàng chục nghìn hàng triệu người dân khơng có nhà ở, điều cung chủ yếu hộ lớn cầu chủ yếu lại hộ lại nhỏ nên cung - cầu gặp thị trường để tiến hành giao dịch Do đó, để cân tỷ lệ cần phải cung ứng cho thị trường nhà có diện tích nhỏ, hợp với khả tài đại phận người dân mong muốn người mua nhà giai đoạn  Khó khăn phát triển hộ chung cư - Trang 49 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh Bên cạnh thuận lợi làm tảng cho phát triển hộ chung cư có khó khăn định như: Việc xây dựng hộ lại phải tùy thuộc vào quy hoạch sở hạ tầng khu vực, hộ làm khu dân cư hữu gây số bất cập : dân số khu vực bị tăng lên cao, sở hạ tầng không đáp ứng với mật độ dân cư, tượng cơi nới diễn làm cảnh quan đô thị Các khoảng phí dịch vụ, diện tích sử dụng chung riêng hộ chưa rõ ràng hàng năm xảy vụ tranh chấp, khiếu kiện vấn đề Ngồi có số vần đề tiến độ thi cơng cơng trình chậm so với dự tính, giá nhà đất tăng chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền giao nhà, hay khách hàng khơng tốn tiến độ, hộ không đạt chất lượng so với cam kết tạo cách nhìn xấu hộ chung cư Nhưng nhìn chung vấn đề hồn tồn giải chủ đầu tư khách hàng “một sâu nhỏ” nên làm cho “nồi canh hộ chung cư” phát triển thời gian tới Một khó khăn hộ chung cư nằm vấn đề giá hộ Chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận nên chưa bán giá hộ dẫn tới giá thành mức cao đại phận người dân lao động bình thường đội ngũ cán công nhân viên nhà nước lại đối tượng có nhu cầu nhà cao Nhưng khó khăn cho hộ chung cư phần vốn chủ đầu tư theo tìm hiểu gần từ nguồn thơng tin nợ xấu doanh nghiệp bất động sản số đáng lên đến số nghìn tỷ, đơn cử công ty cổ phần Vạn Phát Hưng nợ xấu quý I năm 2012 244 tỷ - Trang 50 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh Nguồn: vinaland.vn Biểu đồ : Nợ xấu bất động sản quý I năm 2012  Đề xuất hướng phát triển cho phân khúc hộ chung cư Thông qua việc nghiên cứu nhận thấy với nhiều sách từ Nhà nước từ phía chủ đầu tư có nổ lực để vượt qua khó khăn chung thị trường, chí chấp nhận lỗ để giảm giá hộ giảm giá người dân lại thờ Đây nghịch lý khó thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư Dựa vào thực trạng có đề xuất cho thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư sau: • Chính phủ cần có sách kích cầu tiêu dùng để cứu thị trường bất động sản Điển sách ưu đãi lãi suất tạo điều kiện cho người dân nhà chật hẹp (diện tích bình qn 5m2/người/hộ) mua thứ hai, tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp vay vốn kinh doanh bất động sản • Nên nới rộng điều kiện cho người nước mua hộ chung cư dự án phát triển thương mại để tăng cầu góp phần phục hồi thị trường • Các quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước cần ủng hộ nhân rộng mơ hình “bốn nhà” (gồm doanh nghiệp bất động sản, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu ngân hàng) để hỗ trợ việc hoàn thiện cơng trình tốn - Trang 51 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đồn Thụy Yến Linh • Ngồi ra, Chính phủ cần giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống khoảng 18% - 20% Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường Tổng cục Thuế cần điều chỉnh • Ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay doanh nghiệp Đồng thời, nên cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn tín dụng ngân hàng để đầu tư phát triển dự án bất động sản, ưu tiên cho doanh nghiệp có quỹ đất triển khai cơng trình, đặc biệt dự án hộ cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình phục vụ cho chương trình tái định cư • Nhu cầu sở hữu hộ diện tích nhỏ thị trường lớn thu nhập người Việt Nam thấp so với tổng số tiền bỏ để mua nhà Do đó, bỏ việc ấn định tỷ lệ hộ A, B, C dự án, việc đầu tư loại hình hộ nào, tỷ lệ nên để doanh nghiệp thị trường định Ngoài ra, cần cho phép doanh nghiệp đầu tư hộ 70m2 phép chia hai ba thành hộ 40m2 • Bên cạnh cần thay đổi Luật nhà quy định diện tích hộ tối thiểu cho vùng miền chưa hợp lý Tuy nhiên, việc cho phép phát triển hộ diện tích nhỏ phải kèm theo hướng dẫn quy định thiết kế, quy chế quản lý chế tài, để không làm tăng nguy ảnh hưởng đến môi trường, thẩm mỹ đô thị Với nội dung nghiên cứu gợi số vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo: • Tìm hiểu thêm phân khúc khác đất nền, nhà phố biệt thự để làm hoàn thiện tranh tồn cảnh thị trường bất động sản • Nghiên cứu sâu vào tiềm năng, quy mô, tốc độ tăng trưởng, dạng sản phẩm chính, xu hướng, điều kiện cần đủ để tham gia thị trường Các nghiên cứu thực định kỳ nhằm mang lại tính xác kịp thời thơng tin để cung cấp cho tất doanh nghiệp kể doanh nghiệp hình thành • Xác định cụ thể thị hiếu người dân hộ mẫu mã, sàn lát gạch hay gỗ, cách bố trí phòng nào, hướng hộ làm sao…để tạo thiết thực hộ cho đối tượng người tiêu dùng  Từ số liệu thực tế ba dự án đại diện nêu thấy hộ cao cấp khó giao dịch thị trường nay: The Era Town sau đợt bán 1.212 /3.036 căn, Sunrise City bán 40 căn/2.200 sau đợt bán chào bán ngày 07-04-2012, Penthouse số lượng gần khơng có, với số liệu nghiên cứu từ thực tế mạnh dạng nhận định tiềm phát triển phân khúc hộ tỷ lệ nghịch với mức độ cao cấp hộ khả chi trả khơng có đại phận người dân có nhu cầu cao - Trang 52 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh  Và từ khẳng định thời gian trước hộ cao cấp nơi thu hút ý nhà đầu tư từ sơ cấp đến thứ cấp phân khúc khơng khả quan mà xu hướng thị trường chuyển sang phân khúc trung bình thấp với hộ có diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu nhà thực đại phận người dân KẾT LUẬN Việc phân tích thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư quan trọng tình hình thị trường từ thơng tin cung cấp nhìn tổng quan cho công ty bất động sản, chủ đầu tư, nhà đầu tư lựa chọn cho đối tượng người tiêu dùng trước nhu cầu lĩnh vực bất động sản Đề tài đạt mục tiêu ban đầu đề ra, tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản quận nói chung phân khúc hộ chung cư nói riêng Bên cạnh đó, đề tài xác định phân khúc hộ chung cư có ba loại hình hộ: hộ siêu cao cấp (Penthouse), hộ cao cấp hộ trung bình – thấp Đặc điểm nhu cầu loại hình khác nhau, loại hình ý nhiều lại hộ trung bình - thấp Đề tài ứng dụng lý thuyết bất động sản để tiến hành nghiên cứu thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư, nghiên cứu mong muốn giá thành nên gần với giá trị thực tế hộ, số lượng cầu người dân hộ - Trang 53 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh chung cư cao từ tạo nên sở cho nhà đầu tư để phục vụ khách hàng tốt đẩy mạnh doanh thu cho cơng ty từ góp phần vực dậy thị trường bất động sản rơi tình trạng “ngủ đơng” Và qua nội dung nghiên cứu đề tài cho thấy lý số lượng cung hộ chung cư thị trường nhiều số giao dịch lại số khơng đáng kể cung chưa vào nhu cầu, cung phần lớn hộ có diện tích lớn, giá cao cầu lại hộ diện tích nhỏ, giá thấp đề tài đưa kết luận xu phát triển cần ý đến thời gian tới phân khúc hộ trung bình thấp với diện tích nhỏ Đề tài đưa kết luận hộ chung cư có thuận lợi để phát triển như: đáp ứng sách Nhà nước, chất lượng yếu tố trước chưa tốt cải thiện cách đáng kể Còn yếu tố thói quen, giá chưa xác với thực tế hay tiến độ thi công chưa với thời gian dự kiến khó khăn thị trường hộ chung cư Từ thuận lợi khó khăn phần xác định thiếu xót hộ chung cư để khắc phục, mạnh phải cố gắng trì phát huy cách tối đa để đạt hiệu cao việc phát triển phân khúc bên cạnh góp phần làm cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngày tốt Song song vấn đề đề tài cho thấy mức độ thích ứng người dân ngày cao loại hình hộ chung cư chí họ chấp nhận bỏ thân quen từ môi trường sống trước để chuyển sang sống môi trường với đầy đủ tiện nghi tiện lợi Đề tài nghiên cứu tích hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến định lựa chọn hộ người dân, bên cạnh thấy ảnh hưởng sách Nhà nước, cần thay đổi nhỏ tạo ảnh hưởng lớn cho thị trường bất động sản Từ lần khẳng định vai trò Nhà nước việc ban hành sách khuyến khích phát để tạo điều kiện đầu tư thơng thống cho phân khúc thị trường nhà diện tích nhỏ, giá thấp phù hợp với đối tượng cán bộ, công nhân, viên chức, sinh viên trường người có mức thu nhập trung bình nước có hội mua nhà để địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh Đề tài phần nghiên cứu tổng quan thị trường bất động sản, minh họa vấn đề nêu từ lý thuyết Cụ thể hóa chế tác động đến thị trường bất động sản, mức độ cung – cầu thị trường bất động sản thời gian tới tìm xu phát triển tương lai phân khúc hộ chung cư bên cạnh có hạn chế định như: • Chỉ nghiên cứu phạm vi quận thành phố Hồ Chí Minh nên chưa thể tổng quát lên cho thị trường thành phố Hồ Chí Minh cho nước - Trang 54 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh • Đề tài dừng lại việc tìm xu hướng phát triển cho hộ chung cư thời gian tới mà chưa nghiên cứu phân khúc đất dự án biệt thự khu vực Do đó, thời gian tới cần có nghiên cứu phân khúc để hồn chỉnh tranh tồn cảnh thị trường bất động sản quận thành phố Hồ Chí Minh để tìm ngun nhân làm cho loại bất động sản giao dịch để từ có hướng khắc phục loại hình bất động sản chưa ý nhiều góp phần làm cho thị trường bất động sản quận nói riêng nước nói chung ngày tốt TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “ Nguyên lý bất động sản” trường đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, T.S Trần Tiến Khai biên dịch tổng hợp, năm 2010 Lý thuyết Vị - chất lượng Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị/Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000 Giáo trình “Kinh tế đất” Trần Thanh Hùng biên soạn, năm 2006 (lưu hành nội bộ) - Trang 55 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh Giáo trình “Thị trường bất động sản”do Trần Thanh Hùng biên soạn ,năm 2006 (lưu hành nội bộ) Giáo trình “Các kiến thức bất động sản” trung tâm đào tạo Thương Tín, trung tâm đào tạo Thương Tín biên soạn, năm 2009 Các số liệu từ website Ủy ban nhân dân quận thành phố Hồ Chí Minh Các số liệu từ Sở thống kê thành phố Hồ Chí Minh Các số liệu từ công ty cổ phần bất động sản Phát Hưng Các số liệu từ Tổng Bộ kế hoạch đầu tư 10 Các số liệu từ Tổng cục thống kê 11 Trang web www.cafef.vn 12 Trang web công ty CBRE www.CBRE.vn 13 Trang web Vinaland www.vinaland.vn 14 Trang web www.VnExpress.vn 15 Trang web www.diaoconline.vn 16 Trang web http://dungdothi.wordpress.com/2012/03/12/namsg 17 Trang web http://phumyhung.batdongsan.com.vn/ 18 Trang web http://novaland.com.vn 19 Trang web http://muabannhadat.com.vn 20 Trang web công ty CP BĐS Phát Hưng www.phathung.vn 21 Trang web công ty CP Đức Khải www.duckhai.com.vn 22 Báo cáo tốt nghiệp “Tính cục Thị trường Bất động sản giải pháp khắc phục” Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên, năm 2008 23 Báo cáo tốt nghiệp “Lợi nhuận đầu tư bất động sản phân khúc thị trường” Trịnh Thị Trường Giang, năm 2008 24 Báo cáo tốt nghiệp “Đánh giá thị trường nhà chung cư địa bàn Tp.HCM” Nguyễn Đạt Nguyệt, năm 2011 25 Báo cáo tốt nghiệp “Nghiên cứu thị trường hộ cho người có thu nhập trung bình TP.HCM” Tạ Thị Hiệp, năm 2011 - Trang 56 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh PHỤ LỤC 1: Biểu đồ số giá tiêu dùng biểu đồ tín dụng tháng 6/2012 Nguồn: www.vinaland.vn Biểu đồ số giá tiêu dùng tháng 6/2012 Biểu đồ tín dụng tháng 6/2012 - Trang 57 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh PHỤ LỤC 2: Chỉ số ULPI apartment tuần cuối tháng 6/2012 Nguồn: www.vinaland.vn Chỉ số ULPI apartment tuần cuối tháng 6/2012 - Trang 58 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh PHỤ LỤC 3: Một số hình ảnh dự án Sunrise City Nguồn: www.novaland.com.vn Phối cảnh tổng thể dự án Sunrise City Mặt tổng thể dự án Sunrise City - Trang 59 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh PHỤ LỤC 4: Tháp dân số đô thị Việt Nam năm 2009 theo loại hình thị Nguồn: Tổng cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh - Trang 60 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản - Trang 61 - SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh ...TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒN THỤY YẾN LINH “PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ... Bất động sản trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh với hướng dẫn Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền tơi thực đề tài: Phân tích thị trường bất động sản khu vực quận thành phố Hồ Chí Minh phân khúc. .. khác, thị trường vốn thay đổi kéo theo hệ lụy thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có tính phân khúc: thị trường bất động sản có tính phân khúc cao tính khơng đồng sản phẩm Thị trường phân