“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ”

Tóm tắt báo cáo: Cùng với xu hướng nhu cầu về nhà ở ngày càng cao nhưng diện tích đất thì có hạn như hiện tại và các chủ trương sử dụng đất có hiệu quả của Nhà nước thì loại hình căn hộ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

- Tp.HCM, tháng 07 năm 2012

-B Ộ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐOÀN THỤY YẾN LINH

“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ

CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền (Địa chỉ cở quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên:……….)

Tháng 07 năm 2012

-Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp, tôi đã được sự giúp đỡ, hướng dẫn, hỗ

trợ và động viên từ rất nhiều người mà nhờ đó mà tôi đã hoàn thành được luận văn như mong muốn, nay xin cho phép tôi được gửi lời cám ơn sâu sắc và chân thành đến:

Ba mẹ là người đã sinh ra, nuôi tôi khôn lớn và dạy dỗ tôi trong suốt quãng đường đời và cũng là người luôn bên cạnh tôi, chia sẽ, động viên và giúp tôi vượt qua tất cả vào

những lúc tôi gặp khó khăn trong cuộc sống

Các thầy cô giáo đã dạy dỗ từ thời phổ thông đã cung cấp cho tôi những kiến thức

cơ bản làm nền tảng để tôi có thể tiếp thu những thông tin mới

Các thầy cô khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã truyền đạt những kiến thức quý báu của mình để từ đó tôi có thể phát triển thêm sự hiểu biết của mình trong lĩnh vực chuyên môn và sẽ vận dụng vào công việc sau này

Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm thành ph ố Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành đề tài tốt nghiệp

Và đặc biệt tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến thầy, ThS Huỳnh Thanh Hiền, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài Trong quá trình làm luận văn, thầy đã

tận tình hướng dẫn, giúp tôi giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình làm luận văn

và hoàn thành luận văn đúng định hướng ban đầu

Bên cạnh đó cho tôi chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận văn

của trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Xin cám ơn công ty Cổ Phần Bất động sản Phát Hưng đã tạo điều kiện cho tôi được

thực tập tại công ty và đã giúp đỡ rất nhiều để tôi có thể thực hiện đề tài này

Cuối cùng tôi xin được gửi lời cảm ơn tới t ất cả bạn bè là những người luôn chia sẽ

những chuyện buồn vui trong cuộc sống cũng như giúp đỡ tôi trong những lúc khó khăn,

bế tắc nhất khi làm luận văn này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người và chúc tất cả mọi người luôn gặp nhiều may mắn trong cuộc sống, nhiều sức khỏe và luôn thành đạt trên mọi nẻo đường của cuộc đời

Xin chân thành cảm ơn!

-

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP (V/v thực hiện đề tài tốt nghiệp) Họ và tên sinh viên: Đoàn Thụy Yến Linh Ngày sinh: 07/02/1990 Lớp: DH08TB Khoa: Quản lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Thực tập tại: Công ty Cổ Phần bất động sản Phát Hưng Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư” Địa chỉ: 46M, Hoàng Quốc Việt, KDC Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Thời gian thực tập từ ngày 01 tháng 03 năm 2012 đến ngày 01 tháng 07 năm 2012 Nhận xét của công ty thực tập: ……….………

………

………

………

………

………

………

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012

Xác nhận của đơn vị thực tập

Sinh viên thực hiện: Đoàn Thụy Yến Linh, khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt báo cáo:

Cùng với xu hướng nhu cầu về nhà ở ngày càng cao nhưng diện tích đất thì có hạn như hiện tại và các chủ trương sử dụng đất có hiệu quả của Nhà nước thì loại hình căn hộ chung cư đang là thế mạnh để phát triển trong thị trường bất động sản trong giai đoạn này

và sắp tới Nhận thấy đây là vấn đề đáng được chú ý nên được sự đồng ý của khoa Quản

lý đất đai và Bất động sản của trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM tôi thực hiện nghiên

cứu đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư” Với mục tiêu là tìm hiểu sự hoạt động của thị trường bất động sản hiện tại của khu vực cũng như các tác nhân tác động đến sự hoạt động của thị trường này và song song đó có thể đưa ra một số phương hướng để cho thị trường này có thể phát triển

tốt hơn trong thời gian tới Để đạt được mục tiêu trên thì cần nghiên cứu một số nội dung

cơ bản như: phân tích tình hình tổng quan của quận 7 về thị trường bất động sản, sau đó

tiến hành nghiên cứu sự hình thành và phát triển của phân khúc căn hộ chung cư, ngoài ra cũng tìm hiểu những khó khăn cũng như thuận lợi trong phân khúc này đề có thể đưa ra hướng phát triển cho phân khúc căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 Tp.HCM Và sau quá trình nghiên cứu cùng với các phương pháp từ điều tra, biểu đồ cho đến tổng hợp thì

đề tài đã cơ bản xác định được xu hướng hiện tại của căn hộ chung cư là ở loại hình căn

hộ trung bình thấp và đối tượng chủ yếu cần tập trung vào hiện nay là những người có nhu cầu ở thực sự chứ không còn là những nhà đầu tư như trước đây Bên cạnh đó đề tài cũng khẳng định được khả năng giao dịch của căn hộ chung cư tỷ lệ nghịch với mức độ cao cấp của nó Song song với những kết quả đạt được nêu trên thì đề tài còn đưa ra một

số kiến nghị để phân khúc này đặc biệt là loại hình căn hộ trung bình-thấp càng ngày càng phát triển hơn để có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người dân Qua kết quả đạt được thì đề tài còn có thể làm tài liệu nghiên cứu cho các công ty mới thành lập, những nhà đầu tư muốn có thêm thông tin từ thị trường BĐS hoặc cho cả những khách hàng quan tâm tới nhà ở trong thời gian hiện tại

Lời cảm ơn trang i

G iấy xác nhận thực tập ii

Tóm tắt iii

Mục lục iv

Danh sách chữ, cụm từ viết tắt vi

Danh sách các b ảng vii

Danh sách các biểu đồ viii

Danh sách các hình ix

ĐẶT VẤN ĐỀ trang 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

PHẦN I : TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 13

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 13

I.2 Khái quát về quận 7 thành phố Hồ Chí Minh 16

I.2.1 Vị trí địa lý 16

I.2.2 Điều kiện tự nhiên 18

I.2.3 Điều kiện xã hội 18

I.3 Giới thiệu công ty thực tập 18

I.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 20

I.4.1 Nội dung nghiên cứu 20

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 21

PH ẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Tình hình phát triển của thị trường bất động sản quận 7 Tp.HCM 22

II.2 Phân tích sự hình thành và phát triển của phân khúc căn hộ chung cư 24

II.2.1 Sự hình thành của phân khúc căn hộ chung cư 24

II.3 Giá một số căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 đang giao dịch trên thị trường

hiện nay 32

II.4 Phân tích 3 dự án cụ thể đại diện cho 3 loại hình căn hộ trên địa bàn quận 7 33

II.4.1 Căn hộ trung bình, thấp - Dự án The Era Town (phường Phú Mỹ) 33

II.4.2 Căn hộ cao cấp - Dự án Sunrise City (phường Tân Hưng) 38

II.4.3 Căn hộ siêu cao cấp “Penthouse” 43

II.5 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất hướng phát triển cho phân khúc căn hộ chung cư 47

K ẾT LUẬN 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 1: Dự bán dân số và nhu cầu nhà ở đến năm 2015 trang 16 Bảng 2: Giá một số dự án trên địa bàn quận 7 32

Biểu đồ 1: Các quyết định mua căn hộ trang 25

Biểu đồ 2: Diện tích căn hộ dự kiến mua 26

Biểu đồ 3: Thời gian mong muốn ngân hàng cho vay 27

Biểu đồ 4: Phương thức thanh toán mong muốn 27

Biểu đồ 5: Nguồn cung căn hộ qua các năm 2003-2012 28

Biểu đồ 6: Lượng cung số căn hộ chung cư ở TPHCM trong năm 2012 theo tiến độ thi công 29

Biểu đồ 7: Số lượng căn hộ chào bán trong năm 2012 30

Biểu đồ 8: Nợ xấu bất động sản quý I năm 2012 49

Hình 1: Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang trang 8

Hình 2: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cầu 9

Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cung 11

Hình 4: Bản đồ vị trí quận 7 TP.HCM 17

Hình 5: Sơ đồ hoạt động của cty CP BĐS Phát Hưng 19

Hình 6: Các công ty đối tác của công ty CP BĐS Phát Hưng 20

Hình 7: Sơ đồ vị trí (phải) & các tiện ích xung quanh căn hộ The Era Town (trái) 34

Hình 8: Phối cảnh chung của dự án The Era Town 35

Hình 9: Cách bố trí căn hộ trên một sàn của dự án The Era Town 36

Hình 10: Sơ đồ bố trí dự kiến bên trong của căn hộ The Era Town 37

Hình 11: Bản đồ vị trí dự án Sunrise City 39

Hình12: Mặt bằng căn hộ điển hình của Khu nam Sunrise City 40

Hình 13: Phối cảnh tổng thể của dự án Sunrise City 41

Hình 14: Phối cảnh bố trí bên trong của căn hộ Sunrise City 42

Hình 15: Mô hình căn hộ Penthouse 44

Hình 16: Thiết kế bên trong & ngoài của căn hộ Penthouse 45

- Trang 1 -

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành của nền kinh tế, kể

cả nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta Nó tác động mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân

Hiện nay với xu hướng đô thị hóa cũng như việc tăng dân số và cùng với quỹ đất hạn hẹp của thành phố Hồ Chí Minh thì để mỗi người hoặc mỗi hộ gia đình sở hữu một diện tích đất đủ quy chuẩn để xây nhà thì điều đó vô cùng khó khăn Bên cạnh đó cùng với việc thực hiện chủ trương sử dụng đất một cách hợp lý nhất và hiệu quả nhất thì mật độ sử dụng đất lại càng được quan tâm hơn trong giai đoạn này

Ngoài ra, trong tình hình kinh tế khó khăn của nền kinh tế hiện tại, thu nhập của người dân Việt Nam không cao nhưng giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng lại thuộc vào hàng nhất nhì thế giới Do đó, để sở hữu được một căn nhà riêng là điều khó khăn cho nhiều người dân ở thành phố Hồ Chí Minh Và càng khó hơn cho người dân ở quận 7, trong khi đất ở khu vực này thì ít mà giá thì lại tương đối cao so với cả nước, do đó để tìm được một căn nhà cho bản thân cùng gia đình trở thành một nổi lo

vô cùng lớn cho người dân quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Để khắc phục tình trạng này, các căn hộ chung cư ra đời là một giải pháp rất hữu dụng Loại hình này vừa đáp ứng được nhu cầu tiết kiệm đất, giá thành tương đối giảm

so với nhà riêng lẻ nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn về một căn hộ cho người dân sử dụng nó kèm theo những tiện ích xung quanh, cùng với một môi trường sống lành mạnh Do đó, ngày càng có nhiều dự án chung cư ra đời trong khu vực quận 7 thành phố Hồ Chí Minh với đủ loại hình căn hộ từ trung bình thấp, cao cấp cho đến siêu cao cấp để đáp ứng nhu cầu của người dân nơi đây

Nhận thấy phân khúc căn hộ chung cư ngày càng có ưu thế để phát triển nhưng

do thói quen của người Việt Nam từ xưa đến nay là nhà thì phải đi liền với đất và tâm

lý của người Việt Nam từ trước đến giờ cứ nghĩ căn hộ là nhà chung cư tức rẻ tiền còn chất lượng thì lại không tốt, thì liệu họ có chấp nhận một loại hình nhà mới này hay không? Và khi đó thì hướng phát triển cho loại hình nhà này sẽ như thế nào trong hiện tại và tương lai? Được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản của trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh cùng với sự hướng dẫn của Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền tôi thực hiện đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản khu vực quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư”

- Trang 2 -

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Tìm hiểu các tác nhân tác động đến sự hình thành và phát triển phân khúc căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Tìm hiểu hoạt động kinh doanh của phân khúc này trên thị trường ở khu vực nghiên cứu Trên các cơ sở đó đề ra một số hướng để phát triển phân khúc căn hộ chung cư ở quận 7 nói riêng và thị trường bất động sản ở quận 7 nói chung

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các quy luật kinh tế, quy luật giá trị và các chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản

Đề tài được thực hiện trên phạm vi quận 7 thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 01 tháng 03 năm 2012 đến 01 tháng 07 năm 2012

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ chung cư trong thị trường bất động sản khu vực quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Qua đó chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan hơn về phân khúc căn hộ chung cư, từ

đó sẽ có hướng phát triển cho loại hình nhà ở này Đồng thời, chúng ta cũng có thể thấy được mức độ chấp nhận đối với hình thức “sống mới” này của người dân như thế nào

- Trang 3 -

PHẦN I TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT

I.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

 Khái niệm bất động sản

Nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, thì bất động sản là những tài sản bất động, là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời được Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phấn cấu thành lãnh thổ

Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ xem bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện phân loại và tiêu chí phân loại Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không là đất đai nói chung Mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản như:

• Điều 100 Luật Dân sự của Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”

• Điều 130 Luật Dân sự Nga năm 1944 đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như

“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước ta, cách phổ biến nhất về bất động sản đó là “ Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và

cả những tài sản gắn liền trên đất”

Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy định” Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Nhưng cần hiểu rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng là bất động sản Một bất động sản thì phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị, có chủ

- Trang 4 -

quyền, có khả năng sinh lợi Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi nó thỏa các điều kiện sau:

• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

• Không thể di dời nhưng những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế và tồn tại lâu dài

Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:

• Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể;

• Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;

• Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;

• Vườn cây lâu năm;

• Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối;

• Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

• Một số công trình khai thác hầm lò,v.v…

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng Pháp luật của mỗi nước vì có những tài sản có quốc gia là động sản, nhưng ở quốc gia khác lại được liệt kê vào danh mục bất động sản

 Những đặc điểm cơ bản của bất động sản

Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh

doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

Có gi ới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung, cầu

về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Đây cũng là lý

do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

Tính cố định về vị trí: người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến

nơi khác Điều này tạo nên giá trị độc nhất của bất động sản cũng như sự khác biệt của bất động sản này với bất động sản khác hay giữa hàng hóa bất động sản với hàng hóa khác Và cũng chính vì thuộc tính này làm ảnh hưởng đến quỹ đất theo nhu cầu của người dân

Tính dị biệt: những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại hàng hóa riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào Và cũng vì bất động sản có tính chất này nên việc xác định cung, cầu, giá cả trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng bị ảnh hưởng theo

- Trang 5 -

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia

vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi

công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau đó của các bất động sản quyết định đến quy hoạch của cả một khu vực

Tính khan hiếm: khái niệm khan hiếm gắn liền với nhu cầu và cầu Tuy nhiên,

tính chất này chỉ là tương đối vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng cũng có nơi lại không ai cần

Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: bất động

sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt Do đó, Chính phủ các nước đều quan tâm đến bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách về bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế trong lĩnh vực này Các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội Do đó, nó chịu sự chi phối cũng như sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hóa bất động sản chịu

sự chi phối mạnh mẽ của các yếu tố này hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu

về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu sự ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó Ngoài ra, còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý,

xã hội, tôn giáo… cũng chi phối mạnh mẽ nhu cầu về bất động sản

 Hai thu ộc tính cơ bản của bất động sản

Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một

địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa

đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể”

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số

lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản

phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở

tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản

I.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

- Trang 6 -

 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản

 Khái niệm về thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường bất động sản Nhưng chung quy lại thì thị trường bất động sản có thể hiểu

thống nhất như sau: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn, định giá…giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường.

 Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

Căn cứ vào loại hình giao dịch:

• Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

• Thị trường cho thuê bất động sản

• Thị trường thế chấp bất động sản

• Thị trường góp vốn liên doanh

Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập vào thị trường

• Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê (quyền

sử dụng đất) Thị trường này còn được gọi là thị trường bất động sản sơ cấp

• Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán, cho thuê, thế chấp hoặc gốp vốn

• Thị trường cấp 3: đây là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê

Trong thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm:

• Thị trường sơ cấp: được hình thành từ khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất

• Thị trường thứ cấp: được hình thành từ khi nhận quyền sử dụng đất đến khi tiến hành giao dịch về hàng hóa bất động sản

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi gồm có:

• Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất như: thị trường đất đai (đất ở đô thị, đất ở nông thôn; đất nông nghiệp, lâm nghiệp…), thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp…

• Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: thị trường nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng…

• Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường, cầu cống…

Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

• Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, thị trường nhà ở, thị trường công cộng…

Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

• Thị trường đất đai: nông nghiệp, phi nông nghiệp

• Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế…)

• Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất…

• Thị trường nhà ở: nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn.1

• Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch…) như di sản văn hóa vật thể, di tích lịch sử…

Tuy nhiên thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan

hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác, dẫn đến thị trường bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường khác

 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mang tính không đồng nhất: bởi tính cố

định, tính khan hiếm và tính giá trị gia tăng của đất đai Có người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất, tính dị biệt của sản phẩm hàng hóa bất động sản Nhận định này dẫn đến việc tối đa hóa tính phân khúc của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy định chung của thị trường2 Có khả năng thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm bởi tính vị thế và cố định của đất đai

Thị trường bất động sản thường phát triển theo mô hình bậc thang: với các tầng

nấc “đóng băng” và “sốt nóng” Trong quá trình đó giá cả đất đai và bất động sản có

xu hướng tăng (hình 1.1)

1 Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội

2 Trần Thanh Hùng, 2006 Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ) “Đóng băng”

Th ị trường phát triển theo hướng đi lên

“Sốt nóng”

- Trang 8 -

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực và tính phân khúc sâu sắc:

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tập quán, thị hiếu, tâm lý của từng vùng miền lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính chất vùng, khu vực sâu sắc Ngoài ra, quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định Do

đó việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản vì vậy mà gặp nhiều khó khăn

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: đặc điểm này xuất phát từ

đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như thị hiếu, tập quán Mặt khác, việc mua bán, giao dịch các bất động sản được thực hiện thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc môi giới, hoặc cá nhân với người môi giới, hoặc qua các kênh truyền thông báo chí Do đó không tạo nên một thị trường tập trung dẫn đến rất khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về những giao dịch cùng với các biến động trên thị trường này, cũng như khó có thể xác nhận lại độ tin cậy của thông tin có được là bao nhiêu Do đó, làm cho thị trường bất động sản trở nên không minh bạch và hoàn hảo

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động sản là tài

sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản và hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: đặc điểm

của bất động sản là có giá trị cao, nên phải bỏ ra một nguồn vốn nhiều mà tính thanh khoản lại không thể nhanh như các hàng hóa khác, do đó một khi thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có tính phân khúc: thị trường bất động sản có tính phân

khúc cao do tính không đồng nhất của sản phẩm Thị trường này phân khúc về giá, về người sử dụng và cả về chủ đầu tư

- Trang 9 -

Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch:

vị trí bất động sản giao dịch không là nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa điểm khác

I.1.1.3 Quan hệ cung cầu của thị trường bất động sản

 Cầu bất động sản

Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu hàng hóa bất động sản có một sự khác biệt khá lớn về quy mô, phạm vi

Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng Trong thực tế cầu lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, nhưng lại có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng mà lại có nhu cầu đầu tư sinh lợi, thì khi đó cầu cũng sẽ xuất hiện trên thị trường

Cầu cũng có quy luật của nó và có thể tóm tắt ngắn gọn như sau:

• Giá tăng thì lượng cầu giảm;

• Giá giảm thì lượng cầu tăng

Độ co giản của cầu:

Hình 2: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cầu

- Trang 10 -

Sự tăng trưởng về dân số: lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận

với yếu tố dân số nên khi dân số tăng (đặc biệt là tăng cơ học) làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, trong đó có nhu cầu về nhà ở

Thu nhập của dân cư: khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về

nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và sẽ chậm dần khi đã đến mức bão hòa về nhu cầu nhà ở tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà

ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp sẽ tăng lên

Giá cả tiêu dùng: thặng dư tiêu dùng về nhà ở thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu

dùng nhà ở còn thấp và tăng rất nhanh khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: thị trường bất động sản chịu

sự chi phối của các chính sách pháp luật, kinh tế- xã hội do đó cầu bất động sản cũng chịu sự chi phối này một cách tương tự

Cung bất động sản cũng có quy luật của nó và được tóm tắt như sau:

• Giá tăng thì cung tăng;

• Giá giảm thì cung giảm

- Độ co giản của cung :

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản

Giá cả bất động sản: đây là yếu tố quan trọng nhất đối với sự biến động về mức

cung bất động sản Cũng giống như các hàng hóa khác, cung bất động sản sẽ tăng lên khi giá cả của bất động sản tăng lên

Quỹ đất trong quy hoạch của Chính phủ: nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động

sản nhiều nhất sau giá cả là phải kể đến các chính sách của Chính phủ về việc quản lý xây dựng bất động sản Các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình thường làm cho đường cung dịch chuyển về phía bên trái (giảm cung) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất làm cho đường cung dịch chuyển đáng kể về phía bên phải (tăng cung)

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng và giá

trị của bất động sản hiện có Nó cũng làm cho điều kiện tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn và như thế sẽ làm cho bất động sản có thể tham gia vào nguồn cung, từ đó làm tăng nguồn cung lên

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng khá

lớn đến lượng cung về nhà ở Khi giá cả các nguyên liệu xây dựng hạ xuống thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung cấp nhà ở với giá thấp sẽ được mở rộng

và ngược lại

Chính sách và pháp luật của Nhà nước: Nhà nước quy định rất rõ và cụ thể các

quyền đối với bất động sản Đây là điều kiện để xét một bất động sản cụ thể có đủ điều kiện tham gia và thị trường bất động sản hay không

I.1.1.4 Khái ni ệm và phân loại nhà ở - nhà chung cư

 Khái ni ệm

Theo điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

- Trang 12 -

Chung cư là một tòa nhà ở có nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung (theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD)

Nhà chung cư là loại nhà phục vụ cho nhiều hộ gia đình với số tầng từ 4 trở lên Nhà chung cư là loại nhà phổ biến nhất trong các thành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại nhà này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các không gian và diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình

I.1.4.2 Phân loại

• Nhà siêu cao tầng: từ 30 tầng trở lên

Phân loại dựa vào đối tương phục vụ và ý nghĩa:

• Nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình khá

• Nhà ở dành cho người có thu nhập cao

• Nhà ở tạm thời

• Nhà ở kiểu sang trọng có tiêu chuẩn cao

 Phân hạng chung cư

Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD thì chung cư được phân hạng như sau:

Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy

hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị

và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

- Trang 13 -

I.1.2 Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

• Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006

• Luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14-6-2005, có hiệu lực từ ngày 1-1-2006

• Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006

• Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

• Nghị định 181/2004/NĐ-CP

• Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

• Nghị định số 90/2006/TT-BXD ngày 06/09/2006 hướng dẫn thi hành luật nhà ở

• Thông tư số 05/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 90/2006/NĐ-CP

• Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở

• Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật nhà ở

• Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư

• Quy chuẩn kỹ thuật quốc tế về quy hoạch xây dựng (Bộ Xây Dựng) và tiêu chuẩn thiết kế (TCXDVN 323 : 2004)

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Tình hình phát tri ển về kinh tế - xã hội của quận 7 trong thời gian qua

Từ một vùng đầm lầy trũng đất phèn ngập lụt sau 15 năm kể từ ngày thành lập (năm 1997) với các chính sách an sinh xã hội cùng với những đường lối, chủ trương của Đảng và chính quyền địa phương thì quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh đã “thay

da đổi thịt” từng ngày với nhiều kết quả đạt được ngoài cả sự mong muốn Bên cạnh

đó, theo ông Nguyễn Văn Minh nguyên Bí thư – Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 7 thì

việc đầu tư, phát triển khu chế xuất Tân Thuận và đầu tư xây dựng khu đô thị mới Nam Sài Gòn với khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng là một trong những thuận lợi to lớn của quận

- Trang 14 -

Qua 15 năm hình thành và phát triển với những chủ trương như xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, xây dựng lại trường học, nâng cấp xây dựng các tuyến đường nối liền giao thông giữa quận 7 với các khu vực lân cận…thì nay đã đạt được các thành tựu đáng kể như sau:

• V ề giáo dục: trước đây, cả quận chỉ có 27 trường công lập, 4 trường tư thục

với phòng ốc lụp xụp, hạ tầng cơ sở yếu kém Sau 10 năm với quỹ đầu tư cho giáo

dục hơn 412 tỷ đồng thì cả quận đã có 45 trường công lập, 35 trường tư thục, 8 trường cao đẳng và đại học mà trong đó có những trường là niềm mơ ước của các

bậc phụ huynh cho con em mình được trao dồi kiến thức tại đây như hệ thống trường Bán công Nam Sài Gòn, Trường Quốc tế Nam Sài Gòn, Trường Đài Bắc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trường Đại học RMIT Bên cạnh đó quận đã đạt chuẩn phổ

cập trung học cho 10/10 phường với học vấn của người dân là trên lớp 9 trong cả quận

• V ề kinh tế: từ vùng nông thôn ngoại thành với kinh tế nông nghiệp lạc hậu

trước đây, thì hiện tại quận 7 đã trở thành một vùng thương mại - dịch vụ với tốc

độ tăng trưởng kinh tế hàng năm là 16,5%, riêng công nghiệp xây dựng thu về 21,2% mỗi năm trên tổng doanh thu của quận, tổng thu thuế tăng 32 lần (đạt 865.405 triệu đồng, tăng 104,8%) so với 15 năm trước Quận 7 sau một khoảng

thời gian ngắn đã từ một vùng ngập nước nay đã trở mình thành một vùng trù phú

với các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” đã hội nhập đầy đủ tại đây

• V ề xã hội: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1%/năm, không còn hộ nghèo với

mức thu nhập dưới 6 triệu/năm/người, nhưng còn khoảng 1000 hộ có thu nhập dưới 12 triệu/năm/người Do đó, quận đã có nhiều chính sách từ các cấp lãnh đạo

để trong vòng 5 năm tới quận sẽ không còn hộ nghèo với mức thu nhập dưới 12 triệu/năm/người

• V ề cơ sở hạ tầng: nếu như trước đây quận 7 bị tách biệt với các quận khác

bởi những con kênh, rạch lớn thì nay quận đã nâng cấp xây dựng các tuyến đường

nối liền giao thông Kết quả là đã xây dựng được 8 tuyến đường chính, 9 cây cầu (trong đó có những cầu mang tính chất huyết mạch như cầu Kinh Tẻ và cầu Tân Thuận 1, 2 nối liền quận 7 và quận 4, cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2) và

113 tuyến đường nội bộ khu dân cư Bên cạnh đó quận còn có Bệnh viện FV quy

mô 220 giường và bệnh viện tim Tâm Đức (180 giường), Bệnh viện Việt Mỹ đã đi vào hoạt động

• V ề nhu cầu nhà ở: với 7.334m2 cùng vốn đầu tư trên 91,2 tỷ đồng thì quận

7 đã bồi thường được 50 dự án với tồng diện tích là 303 ha và giải tỏa 6.099 hộ dân Hiện tại trên toàn quận có đến 48 dự án chung cư cung cấp cho toàn quận khoảng 10.869 căn hộ Trong vòng 5 năm tới quận dự kiến sẽ triển khai thêm 102

dự án căn hộ chung cư với quy mô là 450 ha để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân

- Trang 15 -

 Sau hơn một thập niên kể từ ngày hình thành, quận 7 đã đạt được nhiều thành

t ựu rất đáng kể và cũng chính nhờ sự nổ lực đó mà quận đã xứng đáng nhận được Huân chương lao động hạng 2 do chủ tịch nước phong tặng Cùng với sự thuận lợi về phát triển kinh tế như hiện nay và nguồn vốn đầu tư trong tương lai khá nhiều đang đổ vào quận 7 thì đây là một cơ hội cũng như thách thức mới cho quận nhưng đồng thời cũng sẽ tạo ra một thị trường với những diễn biến đầy hứa hẹn trong thời gian tới ở nhi ều lĩnh vực mà trong đó có bất động sản Thu nhập của người dân ngày càng cao, tiêu chuẩn sống cũng ngày càng được chú ý hơn, lúc ấy họ sẽ nghĩ đến tìm cho mình một nơi ở phù hợp với nhu cầu hiện tại Mà khi đó, với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh, môi trường sống ngày càng văn minh, các yêu cầu về thương mại, giáo dục,

d ịch vụ gần như đáp ứng được ngay tại chỗ, cùng với hệ sinh thái sông rạch tạo nên

sự thoáng mát cho khu vực thì quận 7 sẽ dễ dàng là đích đến của những nhu cầu trên

I.1.3.2 Nhu c ầu ở của người dân quận 7 trong những năm sắp tới

Theo tính toán của Sở Tài nguyên & Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, nhu

cầu nhà ở của thành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn, với 60-70% là các căn hộ chung cư Để đáp ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nhưng theo ước tính của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ

có khoảng 50.000 căn mới được xây dựng Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu

cầu, trong đó 80% do tư nhân xây dựng Xét riêng trong giới cán bộ viên chức, hiện có khoảng 20%, tức gần 22.000 người trong tổng số 109.000 người, đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở

Với dân số khi mới hình thành là 90.920 người (04/1997) sau 15 năm dân số của

quận 7 là 242.284 người (đợt tổng điều tra dân số ngày 01/04/2009) tăng thêm 151.364 người Cùng với sự hiện hữu của khu công nghiệp Tân Thuận với nguồn lực lao động hơn 80.000 công nhân Trong khi quỹ đất thì lại có hạn mà nhu cầu nhà ở thì

lại càng ngày càng nhiều, bên cạnh đó diện tích bình quân về nhà ở ngày càng lại phải nâng cao từ 10,4m2/người như hiện nay và lên 20m2/người vào năm 2020 thì đây cũng

là một bài toán cho quận trong việc giải quyết nơi ở cho cư dân trên địa bàn

Đặc biệt luật nhà ở ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 cho phép người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã mở ra cánh cửa cho thị trường với khoảng 100.000 kiều bào có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở trong nước So với mặt bằng thu nhập của người dân trong nước thì nhu cầu của kiều bào cao hơn nhiều và việc cho phép họ có được quyền sở hữu đối với bất động sản trong giao dịch dân sự sẽ tạo ra cầu rất lớn và là sức hút đối với hoạt động đầu tư trên thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, khu vực quận 7 thành phố Hồ Chí Minh lại là khu đô thị đặc biệt, cùng với sự hội nhập tổ chức WTO thì khu vực này ngày càng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài về tăng lên đáng kể Với lượng người như trên có thể thấy nhu cầu về nhà

(Ngu ồn: Cục Thống kê Tp Hồ Chí Minh)

I.2 Khái quát về quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

I.2.1 Vị trí địa lý

Theo nghị định 03/CP của Chính phủ, ngày 01/04/1997 từ năm xã phía Bắc và

một phần thị trấn Nhà Bè cũ, quận 7 được hình thành với diện tích tự nhiên là 3.576 ha nằm về phía Đông nam thành phố Hồ Chí Minh.Với vị trí địa lý như sau:

• Phía Bắc giáp quận 4 và quận 2, ranh giới là kênh Tẻ và Sông Sài Gòn

• Phía Nam giáp huyện Nhà Bè, ranh giới là rạch rạch Đĩa, sông Phú Xuân

• Phía Đông giáp quận 2 và tỉnh Đồng Nai, ranh giới là sông Sài Gòn và sông Nhà Bè

• Phía Tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh, ranh giới là rạch Ông Lớn

- Trang 17 -

Nguồn: www.google map

Hình 4: Bản đồ vị trí quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

- Trang 18 -

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

Địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng cùng với hệ thống sông ngòi chằng chịt như sông Sài Gòn, sông Nhà Bè và các kênh rạch khác tạo cho nơi đây một cảm giác giao hòa giữa con người với thiên nhiên sông nước

Bên cạnh đó, chính nhờ hệ thống sông rạch này đã làm cho khu vực quận 7 trở nên mát mẻ hơn với nhiệt độ trung bình là khoảng 270C, càng làm cho môi trường sống thêm

dễ chịu giữa một thành phố vào loại đô thị bậc nhất của nước ta Và đây cũng là một trong những điểm nhấn để tạo nên giá trị bất động sản nơi đây

Song song cùng với hệ thống sông ngòi thì quận 7 còn có hệ thống đường bộ với những tuyến đường lớn, trọng điểm như Đại lộ Nguyễn Văn Linh, trục đường Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Thị Thập làm cho khu vực này như ngày càng nhít lại gần những đô thị trung tâm khi chỉ với hơn mười phút có thể đi đến quận 1, quận 5

I.2.3 Điều kiện xã hội

Với quy mô 3.576 ha được phân chia ra là mười phường (Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân Thuận Đông, Bình Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong, Tân Hưng) với mức độ tăng dân số cả về cơ học và tự nhiên thì cư dân hiện tại của quận

là 242.284 người (số liệu điều tra dân số cả nước ngày 01/04/2009) so với 90.920 người (khi thành lập 04/1997) Điều này dẫn đến nguồn cung về nhà ở ngày càng phải nhiều trong khi đó quỹ đất của khu vực là có hạn

Do đó, nếu để bố trí được nhiều nơi ở cho các hộ gia đình, mô hình nhà chung cư sẽ

là một phương án khả ưu trong giai đoạn tới đây cho khu vực quận 7

I.3 Giới thiệu công ty thực tập

Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Hưng với văn phòng chính tại 46M Hoàng

Quốc Việt, phường Phú Mỹ, quận 7 thành phố Hồ Chí Minh từng là thành viên của Công

ty cổ phần Vạn Phát Hưng, được tách ra thành lập dựa trên nền tảng hệ thống kênh phân

phối bất động sản của Vạn Phát Hưng Qua hơn 12 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, công ty đã tham gia kinh doanh và phân phối nhiều dự án có quy mô lớn tại Việt Nam

Với đội ngũ nhân viên hơn 40 người cùng với chương trình huấn luyện, đào tạo được tổ chức định kỳ nhằm nâng cao nghiệp vụ và kiến thức cho nhân viên, nâng cao kỹ năng làm việc để có thể phục vụ tốt hơn cho khách hàng

Lĩnh vực hoạt động của công ty:

• Đầu tư, kinh doanh bất động sản;

• Phân phối, môi giới, định giá, đấu giá bất động sản;

• Phát triển dự án;

- Trang 19 -

• Nghiên cứu thị trường;

• Hoạch định, tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và marketing;

• Cho thuê văn phòng, nhà phố, căn hộ, biệt thự…

Các dự án điển hình công ty đang phân phối: trước hết là phải kể đến các sản phẩm của công ty Vạn Phát Hưng như căn hộ Phú Mỹ, khu phức hợp Lacasa, bên cạnh đó là các

dự án của các đối tác khác như The Era Town, căn hộ Sài Gòn Mới, căn hộ Phú Mỹ Thuận, các dự án đất nền Phú Xuân, Phú Mỹ và hàng loạt các sản phẩm ở khu vực quận 9 thành phố Hồ Chí Minh như: Hoja Villa, Villa Park, dự án Nam Long Kiến Á, dự án Đông Tăng Long…và gần đây nhất công ty mở rộng thêm địa điểm kinh doanh và có sự dịch chuyển về vùng ven, tham gia vào dự án Gold Hill ở Đồng Nai

Cùng với khối lượng dự án tham gia kinh doanh và các hoạt động khác thì công ty được tổ chức theo sơ đồ sau:

Nguồn: website công ty CP BĐS Phát Hưng

Hình 5: Sơ đồ hoạt động của công ty Cổ phần Bất động sản Phát Hưng

Đối tác của công ty:

• Công ty CP BĐS Vạn Phát Hưng

• Công ty CP Nhà Việt Nam

• Công ty CP địa ốc Khang An

• Công ty đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền

- Trang 20 -

• Công ty TNHH kinh doanh dịch vụ Nhà Đất Thái Dương (sàn giao dịch Sunland)

• Công ty địa ốc Đất Xanh

• Công ty Thăng Long Real

• Hoàng Anh Gia Lai group

• Công ty CP Kiến Á

• Công ty CP đầu tư BĐS An Cư Lạc Nghiệp

• Công ty CP Đức Khải

• Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex

• Ngân hàng Agribank, Techcombank, Đông Á

Nguồn: www,phathung.vn

Hình 6: Logo các công ty đối tác của công ty CP BĐS Phát Hưng

I.4 N ội dung và phương pháp nghiên cứu

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

Để phân tích thị trường bất động sản của quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư thì cần tiến hành nghiên cứu các vấn đề sau:

• Tình hình phát triển kinh tế xã hội của quận 7 trong những năm gần đây

• Phân tích sự hình thành và phát triển của phân khúc căn hộ chung cư

- Trang 21 -

• Tiến hành lựa chọn và phân tích ba dự án điển hình cho các loại hình căn hộ

của phân khúc căn hộ chung cư cụ thể trên quận 7

• Xác định những thuận lợi, khó khăn và định hướng phát triển phân khúc căn hộ

chung cư

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra: thu thập thông tin về thị trường, về lượng cung, lượng

cầu và giá cả thị trường, các chính sách về bất động sản được áp dụng trên địa bàn nghiên cứu

 Phương pháp biểu đồ: sử dụng bản đồ thể hiện các chỉ số như : giao dịch, khối

lượng sản phẩm, và các số liệu khác thu thập được

 Phương pháp so sánh: so sánh tỷ lệ giao dịch của thị trường

 Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo

những tiêu chí thích hợp

 Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một chỉnh thể có mối quan hệ tác động qua lại với nhau, như giá bất động sản là kết quả của quan hệ cung - cầu và các quy luật kinh tế khác

- Trang 22 -

PH ẦN II

K ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình phát triển của thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Sau ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 1997, kinh tế của cả châu

Á nói chung và thị trường Việt Nam nói riêng đều chịu chung số phận ảm đạm Và điều tất yếu là thành phố Hồ Chí Minh cũng không nằm ngoài số phận của thời cuộc đó Tất cả các thị trường vào lúc này có thể hình dung như mặt hồ phẳng lặng, kể cả thị trường bất động sản cũng chỉ có một vài con sóng nhỏ lăn tăn Nhưng trong giai đoạn này quận 7 lại

bắt đầu hình thành và bắt tay ngay vào việc cải tổ chính mình Từ tháng 07 năm 1996 công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng để sau 12 năm từ một vùng đầm lầy, nơi đây đã trở thành một khu đô thị

kiểu mẫu theo QĐ số 860/QĐ-BXD do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân ký ngày 19/06/2008 Và từ đây khu đô thị này đã làm nên sóng gió cho thị trường bất động

sản quận 7 với nhiều dự án mang tính chất tầm cỡ của châu Á

Đến đầu năm 2000, thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi trở lại nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như phát triển hệ thống hạ tầng kĩ thuật ở khu

vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất để sử dụng vào

mục đích sản xuất kinh doanh thay vì thuê đất như trước đây Kể từ đó thị trường bất động sản có những thay đổi

- Trang 23 -

Đến năm 2001, thị trường bất động sản bắt đầu lên cơn sốt, giá nhà cũng như giá đất tăng rất nhanh và kéo dài khá lâu trên toàn địa bàn thành phố Hình thức phân lô hộ nhỏ lẻ

bắt đầu làm chủ thị trường nhưng càng ngày càng bọc lộ những yếu điểm của nó

Ngày 22/4/2002, khi Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB thì thị trường mới bắt đầu giảm sốt do quy định không cho phép các dự án nhà ở phân lô bán nền mà phải xây dựng nhà ở xong mới được phép chuyển nhượng và người mua đất

ruộng phải là người trực tiếp sản xuất Kể từ lúc này người dân bắt đầu làm quen dần với đất dự án và từ đó giá đất dự án bắt đầu tăng lên đáng kể, các giao dịch diễn ra sôi nổi Song song đó là hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản hình thành và kiếm được lợi nhuận lớn từ những dự án.Đến thời điểm này, thì quận 7 với khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng đã cơ bản hoàn thành cùng tuyến đường Nguyễn Văn Linh dài 17,8 km, lộ giới 120m với 10 làn đường xe Giai đoạn 1 thông xe 2 làn vào đầu năm 1998, giai đoạn 2 thông xe từ 4 - 6 làn vào năm 2003 và giai đoạn 3 thông xe đủ 10 làn theo đúng thiết kế, đúng tiến độ vào ngày 30/12/2007

Mặc dù chỉ thị 08/2002/CT-UB nghiêm cấm việc phân lô bán nền nhưng các nhà đầu tư vẫn thực hiện nhưng dưới hình thức là huy động vốn từ khách hàng theo giai đoạn thi công, nhưng thực tế là khách hàng tự đứng ra xây dựng

Từ tháng 7 năm 2003, giá vàng tăng nhanh liên tục làm cho các giao dịch trên thị trường bị giảm sút Đến cuối năm 2003 và đầu năm 2004, nhiều văn bản quy phạm pháp

luật mới ban hành và áp dụng đã làm cho giao dịch thị trường bất động sản càng suy giảm

và gần như “đóng băng”

Trong suốt năm 2004 đến đầu năm 2007, thị trường bất động sản hoàn toàn im lặng Hàng loạt các nhà kinh doanh nhỏ lẻ phải tuyên bố phá sản, trên thị trường chỉ diễn ra rất

ít các giao dịch của một số người có nhu cầu thực sự để ở

Đến giữa năm 2007 sau những cơn “cảm lạnh” và “sốt nhẹ” thì thị trường bất động

sản bắt đầu rụt rịch tăng giá và sôi nổi trở lại cùng với thị trường chứng khoán do nguồn cung về bất động sản có tăng nhiều nhưng vẫn còn ở mức hạn chế Cùng thời điểm này các dự án ở quận 7 cũng bắt đầu “nổi sóng” với các giao dịch diễn ra sôi nổi như: căn hộ cao cấp Trần Xuân Soạn, căn hộ Garden Court 1…, lúc này thị trường bất động sản quận

7 “nóng” đến mức người dân ồ ạt chen lấn nhau để mua nhà Ngày 24/10/2007, đám đông lên đến ngàn người đổ dần từ 3 giờ sáng chen chúc trước trụ sở ngân hàng Indovina, Quận

trong những người chen lấn có cả người lớn tuổi, phụ nữ mang thai và người nước ngoài Cùng thời gian này, công ty Phú Mỹ Hưng hợp tác với 9 ngân hàng lớn hoạt động trong nước cho khách hàng mua nhà vay vốn trả góp với thời hạn từ 20 đến 30 năm Đây là chương trình cho vay trả góp có thời hạn dài nhất ở Việt Nam tính đến thời điểm này đã góp phần làm cho thị trường bất động sản của quận 7 đã “nóng” lại càng thêm “nóng”

- Trang 24 -

Đến khoảng tháng 04/2008 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và có động thái giảm giá từ 15% - 20% với nhiều lý do mà điển hình là các chủ đầu tư ban đầu vay nóng để xây dựng và nay đã đến lúc phải trả nên phải giảm giá để bán cắt lỗ và trả nợ Trong khi thị trường đang rơi vào giai đoạn khó khăn thì năm 2009, khu đô thị Phú

Mỹ Hưng lại vướn phải vấn đề “mập mờ” về tiền sử dụng đất và đến tận ngày 02-02-2010 thì vấn đề này mới được giải quyết đã làm cho người dân cũng như các nhà đầu tư có thái

độ dè chừng và chựng lại khi nhắc đến bất động sản quận 7, góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên khó khăn hơn về giao dịch, thị trường trở nên “lạnh” dần

Và hơn một năm trở lại đây, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng khó khăn, doanh nghiệp bán được hàng đã là rất tốt Nhưng thời gian gần đây, với nhiều động thái của nhà nước như bơm 180.000 tỷ đồng vào thị trường bất động sản (tương tự

với gói kích cầu 9 tỷ USD vào năm 2009), ngân hàng giảm lãi suất cho vay (chỉ còn 9%),

hỗ trợ cho vay để mua bất động sản, những chính sách đầu tư công của Chính phủ và theo nhiều nhìn nhận về thị trường bất động sản, trong đó có Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng hiện tại giá của bất động sản là đã chạm đáy, đang trở về với giá trị

thực của nó và đây là cơ hội để cho những ai có nhu cầu ở thực có thể mua được nhà vào

thời điểm này Cùng với các chính sách của Nhà nước thì các chủ đầu tư cũng đã đưa ra các mức chiết khấu hấp dẫn để thu hút người mua như: căn hộ The EverRich II sẽ không thu phí quản lý 1 năm, không thu phí đậu ô tô 2 năm, tặng voucher nội thất 150 triệu khi bàn giao căn hộ hay như căn hộ The Era Town trong giai đoạn bán hàng đợt 2 của mình đưa ra chương trình chiết khấu từ 1,5 – 4,5% (tùy theo số lượng sản phẩm mua), một số

dự án khác thì khi mua căn hộ sẽ tặng kèm nội thất…cũng phần nào đã làm cho thị trường bất động sản có những khởi sắc mới

II.2 Phân tích các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản phân khúc căn hộ chung cư

II.2.1 Sự hình thành của phân khúc căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là một loại hình nhà ở đã xuất hiện từ lâu ở nước ta nhưng sự hình thành các phân khúc của thị trường này xuất phát từ các yêu cầu khác nhau về đặc tính đối với nhà ở của những thành phần dân cư Các đặc tính này bao gồm “giá trị sử dụng”

và “giá trị xã hội”, sự tổ hợp các giá trị này sẽ thoả mãn được nhu cầu của các nhóm cư dân khác nhau Mỗi một nhóm dân cư được xem như là một phân khúc của thị trường với các nhóm đối tượng có phong cách tiêu dùng đặc thù phù hợp với địa vị xã hội và khả năng về kinh tế của nhóm đó Các yếu tố tâm lý xã hội đóng vai trò định hướng người tiêu dùng, còn mức thu nhập, khả năng tài chính có vai trò quyết định trong việc lựa chọn nhà

ở để đáp ứng các nhu cầu của bản thân như nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu

khẳng định bản thân trong xã hội hay có thể đơn giản chỉ là nhu cầu để có chỗ ở Sự chênh lệch về mức sống, thu nhập của dân cư là nguyên nhân cơ bản của sự hình thành

- Trang 25 -

nên những phân khúc khách hàng mục tiêu của thị trường bất động sản Từ đó hình thành nên các loại hình căn hộ chung cư và được chia ra như sau: căn hộ siêu cao cấp, căn hộ cao cấp và căn hộ trung bình thấp

Trong những năm gần đây, các dự án chung cư từ trung bình đến cao cấp liên tục được chào bán khiến thị trường bất động sản trở nên phong phú về sản phẩm Không như trước đây, các chung cư trên thị trường không được giới thiệu phổ biến, thì người tiêu dùng hiện nay đã có thể "cân, đong, đo, đếm", chọn lựa trong từng phân khúc chung cư Mặc dù vẫn e ngại sự biến động về giá căn hộ, những trở ngại gây ra bởi cơ sở hạ tầng kém, giải phóng mặt bằng kéo dài, vấn đề vốn đối với các nhà đầu tư trong nước, thủ

tục giấy tờ phức tạp, giá đất trên thị trường cao nhưng theo nghiên cứu của các chuyên gia của công ty quản lý bất động sản CBRE cho rằng nguồn cung trong thị trường bất động sản vẫn sẽ tăng trong phân khúc thị trường căn hộ chung cư

 D ần hình thành và đi vào đời sống người dân một cách không ầm ĩ nhưng hình

th ức căn hộ chung cư giờ đây như muốn chiếm lĩnh thị trường về những ưu điểm của mình như: đáp ứng được việc sử dụng đất có hiệu quả ngày càng cao, mật độ xây dựng là tối ưu hơn so với nhà riêng lẻ và quan trọng hơn hết là nó phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số bộ phận người dân hiện nay Trải qua nhiều giai đoạn “thăng trầm” thì hình th ức căn hộ chung cư càng cho thấy khả năng trụ vững trên thị trường của mình và phù h ợp hơn khi dân số nước ta hiện nay lại thuộc vào dạng dân số trẻ (phụ lục 4), con

người ngày càng năng động do đó loại hình nhà ở này sẽ là lựa chọn hiệu quả nhất trong giai đoạn hiện tại và tương lai

II.2.2 Các yếu tố tách động đến thị trường bất động sản

Do nhu cầu của mỗi người là khác nhau dẫn đến thị hiếu về căn hộ cũng khác nhau, nhưng chung quy cũng xoay quanh những yếu tố sau:

• Các y ếu tố quyết định mua căn hộ: khi chọn một căn hộ, người dân thường

quan tâm đến thiết kế của căn hộ đó như thế nào, sau đó là giá cả và những yếu tố như

vị trí, thời gian hỗ trợ vay từ ngân hàng và phương thức thanh toán của căn hộ Theo Vietrees nghiên cứu cứ 100 người được hỏi thì có đến 51 người sẽ quan tâm tới sự thiết kế phù hợp của căn hộ đầu tiên rồi sau đó mới đến những yếu tố khác Điều này

thể hiện sự tác động của yếu tố tập quán, tâm lý xã hội của của người dân, vì theo quan điểm “sống có nhà, chết có mồ” thì khi đó, kiến trúc của căn nhà sẽ là yếu tố theo người mua đến suốt đời, chính vì vậy yếu tố này được quan tâm hàng đầu và nhiều nhất là điều hiển nhiên Còn về giá cả do chủ đầu tư luôn hướng tới lợi nhuận tối đa nên đã nâng cao giá trị của căn hộ làm cho khách hàng chưa đồng ý, do đó có đến 46%/100% mong muốn giá căn hộ ngày càng nên xác với giá thực tế hơn Còn