ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM

Sự cần thiết của đề tài Trong những năm qua, với sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận thức về quản lý và sử

M u bìa trong

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : :: :

ĐINH THỊ LÊ

03135031 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị trường bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

ĐINH THỊ LÊ

“ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM”

Giáo viên hướng dẫn: PHAN VĂN TỰ

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………)

- Tháng 7 năm 2007 -

Mãi mãi khắc ghi công lao dạy bảo, truyền đạt kiến thức khoa học, kinh nghiệm quý báu của thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trong những năm qua

Gửi về cha mẹ - điểm tựa của con trong cuộc sống và gia đình những lời thương yêu và biết ơn mãi mãi

Tôi xin chân thành biết ơn Thầy Phan Văn Tự và cô Trần Thị Hồng Thảo đã tận tình truyền đạt và giúp đỡ hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn này

Gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Huỳnh Văn Tưởng cùng các chú, anh chị trong phòng Đất Đai - Môi Trường cùng toàn thể cán bộ, công nhân viên của Ban Quản Lý Đầu Tư Và Xây Dựng Khu Đô Thị Mới Nam TP HCM đã nhiệt tình giúp đỡ tôi thông qua việc đóng góp ý kiến quý báu và cung cấp dữ liệu phục vụ cho đề tài này

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên, khích lệ của bạn bè trong lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản K29 đã ủng hộ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập tại trường

Một lần nữa tôi xin mọi người nhận nơi tôi lời cảm ơn chân thành nhất

GIẤY CHỨNG NHẬN THỰC TẬP

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Đề tài “Ảnh hưởng của quy hoạch tới thị trường bất động sản ở Quận 7, TP HCM” được thực hiện từ tháng 03/2007 đến tháng 07/2007

Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về công tác quy hoạch và thị trường bất động sản Song song đó có sử dụng các tài liệu chuyên ngành được thu thập, cung cấp

Đề tài tập trung nghiên cứu một số vấn đề sau đây:

- Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội thông qua bảng SWOT

- Phân tích, đánh giá thực trang lập và triển khai công tác lập quy hoạch

sử dụng đất trên địa bàn Quận 7

- Nghiên cứu, đánh giá sự tác động của quy hoạch đến thị trường bất động sản , đó là sự tác động đến thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp và tác động tới giá của bất động sản và mức độ tác động của từng yếu tố đó

- Từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch và bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch

- Tổng hợp được tình hình quuy hoạch cũng như thị trường bất động sản trên địa bàn Quận thông qua bảng SWOT

- Đề xuất, kiến nghị

Đề tài thực hiện có sử dụng các phương pháp điều tra, khảo sát thực tế, phân tích thống kê, đánh giá ma trận SWOT, tham khảo ý kiến của các chuyên gia, tham khảo trên báo chí, truyền hình…

MỤC LỤC

Trang

Lời cảm ơn i

Giấy chứng nhận thực tập ii

Tóm tắt luận văn iii

Mục lục iv

Danh sách hình vẽ và bảng biểu vi

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Ý nghĩa của đề tài 2

Phần I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

I.1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 3

I.1.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất 3

I.1.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sản 7

a Bất động sản 7

b Thị trường bất động sản 9

c Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường bất động sản 13 d Giá bất động sản 17

I.1.1.3 Những nghiên cứu trong và ngoài nước về vấn đề tác động của công tác quy hoạch đến thị trường bất động sản 18

a Các nghiên cứu trong nước 18

b Các nghiên cứu nước ngoài 19

I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 20

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 20

I.2.1 Vị trí địa lý 20

I.2.2 Điều kiện tự nhiên 21

I.2.3 Tình Hình Kinh Tế Xã Hội 22

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

I.3.1 Nội Dung Nghiên Cứu 24

I.3.2 Phương Pháp Nghiên Cứu 24

Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Đánh Giá Điều Kiện Tự Nhiên – Kinh Tế - Xã Hội Của Quận 7 27

II.2 Thực Trạng Lập Và Triển Khai Công Tác Quy Hoạch Trên Địa Bàn Quận 7 28

II.2.1 Công tác quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung của Quận 7 28

II.2.2 Quy hoạch chi tiết xây dựng trên địa bàn Quận 29

II.2.3 Quy hoạch khu đô thị Nam Sài Gòn 30

II.2.4 Quy hoạch sử dụng đất 32

II.2.5 Đánh giá một số dự án trên địa bàn 34

II.3 Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản 35

II.3.1 Tác động của quy hoạch tới thị trường sơ cấp 37

II.3.2 Tác động của quy hoạch tới thị trường thứ cấp 40

II.3.3 Quy hoạch ảnh hưởng tới giá cả của bất động sản 47

II.4 Đề xuất một số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng của công tác lập quy hoạch và sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường bất động sản 51

II.5 Bảng Phân Tích SWOT 53

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 56

1 Kết Luận 56

2 Kiến Nghị 56

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

DANH SÁCH HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU

Trang

DANH SÁCH HÌNH VẼ

Hình 1: Sơ đồ về quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất 5

Hình 2: Sơ đồ quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng 6

Hình 3: Cầu trên thị trường Bất động sản 14

Hình 4: Cung trên thị trường bất động sản 15

Hình 5: Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản 16

Hình 6: Biểu chu chuyển cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2000-2005 23

Hình 7: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Quận 7 29

Hình 8: Bản đồ quy hoạch chi tiết trên địa bàn Quận 7 30

Hình 9: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất ở Quận 7 30

Hình 10: Bản đồ quy hoạch Khu Nam 31

Hình 11 : Cơ cấu sử dụng đất Quận 7 năm 2005 37

Hình 12: Bản đồ thể hiện cơ cấu giữa đất ở và đất tự nhiên ở Quận 7 38

DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng 1: Bảng giá trị sản xuất của các ngành qua các năm 23

Bảng 2 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của Quận 7 33

Bảng 3 : Bảng hiện trạng sử dụng các loại đất 37

Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất ở tại Quận 7 38

Bảng 5: Kết quả giao đất trên địa bàn Quận trong những năm qua 39

Bảng 6: Kết quả cấp GCN QSHN - QSDĐ Ở trên địa bàn Quận 7 theo NĐ 181/2004/NĐ-CP và Quyết định 90/2004/QĐ-UB (từ 25/10/2004-15/06/2006).41 Bảng 7: Kết quả thực hiện cấp GCN QSHNỞ-QSDĐỞ trên địa bàn quận 7 (từ sau kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) 42

Bảng 8: Kết quả thực hiện cấp đổi GCN QSHNỞ-QSDĐỞ trên địa bàn quận 7 (từ sau kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) 43

Bảng 9: Giá đất của một số dự án trên địa bàn Khu Nam 48

Bảng 10: Giá đền bù của một số dự án trên Quận 7 49

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Sự cần thiết của đề tài

Trong những năm qua, với sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận thức về quản lý và sử dụng đất đai và thị trường bất động sản có nhiều thay đổi Từ chỗ xác lập quyền sở hữu toàn dân về đất đai và không thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến pháp 1980, Luật Đất đai năm 1988 đến việc thừa nhận 5 quyền sử dụng đất và đất có giá theo Luật Đất đai năm 1993 Cùng với Bộ luật dân sự và các đạo luật khác, thị trường bất động sản (TTBĐS) có cơ sở hình thành và phát triển Luật đất đai năm

2003 tiếp tục hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tiếp cận các nguyên tắc của thị trường, tạo cơ sở xoá bỏ bao cấp về đất đai Cũng từ đó xuất hiện hàng loạt vấn đề cần giải quyết, trong đó vấn đề xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường là vấn đề hết sức quan trọng

Cùng với sự phát triển khá mạnh của thị trường sản phẩm "đầu ra" như thị trường hàng hoá, dịch vụ thì việc xây dựng và phát triển các yếu tố "đầu vào" như thị trường vốn,thị trường lao động và thị trường bất động sản mang ý nghĩa quan trọng Hoà nhịp cùng sự phát triển năng động của thành phố,thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển mạnh mẽ,là một phân hệ không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, Tuy còn ở giai đoạn sơ khai nhưng thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển,tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân,hổ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển

Một trong những yếu tố quyết định sự phát triển thị trường bất động sản là vấn đề quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý

Tuy nhiên trong những năm gần đây,trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, việc lập và triển khai thực hiện công tác quy hoạch ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản (TT BĐS) ở Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là trên quận 7 Quận 7 là một trong 5 quận mới đang trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí đặc biệt quan trọng ở phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở rộng đô thị mới của Tp.HCM, có lợi thế mật độ xây dựng còn thấp, có khả năng xây dựng mới theo hướng đô thị hiện đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực phía Nam Tp.HCM cũng như các tỉnh miền Tây

Trong những năm gần đây, thực hiện chương trình công nghiệp hóa của Đảng và Nhà nước, các tiềm năng và lợi thế của Quận đã được phát huy Thực hiện quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết, nhiều dự án lớn trên địa bàn Quận đã và đang được triển khai với tổng số vốn đầu tư hàng tỷ USD như khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị mới Nam Sài Gòn…là động lực quan trọng cho tiến trình đô thị hóa của Quận, tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển Tuy nhiên, qua quá trình triển khai công tác quy hoạch tác động đến TT BĐS là rất lớn, vừa thúc đẩy tạo điều kiện cho thị trường phát triển, vừa có những tác động ngược lại

Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, sử dụng đất hợp

lý và bảo vệ môi trường, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển vững mạnh Xác định các yếu tố ảnh hưởng của quy hoạch đến TT BĐS, từ đó có những giải pháp

tác động phát huy hiệu quả của công cụ quy hoạch và tạo điều kiện cho thị trường phát

triển Đề tài "Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản Ở Quận 7" đã được thực hiện nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định vai trò của công cụ quy hoạch trong quản lý, khai thác sử dụng đất

- Ảnh hưởng của quy hoạch đến cung cầu và sự hình thành giá của BĐS

- Đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản

- Kiến nghị một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công cụ quy hoạch trong việc điều tiết quản lý thị trường Bất Động Sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Mối quan hệ giữa quy hoạch với thị trường bất động sản

Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đai) và triển khai thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận 7 Thị trường bất động sản ở Quận 7

4 Ý nghĩa của đề tài

4.1 Ý nghĩa thực tiễn

- Tìm hiểu mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản

- Tác động, ảnh hưởng của quy hoạch tới thị trường bất động sản

- Đưa ra các giải pháp nhằm phát huy sức mạnh của công cụ quy hoạch trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản

4.2 Ý nghĩa pháp lý

Tạo cơ sở để điều chỉnh, lập và quản lý công tác quy hoạch, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quy hoạch

Phần I

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT

I.1.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất

Bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, TT BĐS là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất và nhu cầu phát triển của xã hội Do đó, bất kỳ một loại hình quy hoạch nào (quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triền các ngành…) cũng đều có liên quan đến tác động đất đai Tuy nhiên, trong giới hạn nghiên cứu của đề tài, chúng tôi chỉ đề cập đến những quy hoạch tác động trực tiếp đến TT BĐS: Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ

Chính sách quản lý đất đai về quy hoạch sử dụng đất có thay đổi qua các thời kỳ nhưng cũng thể hiện sự cần thiết và tầm quan trọng đặc biệt trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước Luật đất đai năm 1987 chỉ mới quy định trách nhiệm lập quy hoạch và thẩm quyền xét duyệt thì luật đất đai năm 1993 đã xác định nội dung của quy hoạch sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 với những quy định cụ thể, chi tiết, bao quát các nội dung quy hoạch như : Nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền, kỳ quy hoạch

và công bố thực hiện quy hoạch…Như vậy, Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa và phát triển nội dung quy hoạch sử dụng đất lên một vị trí mới với những quy định cụ thể rõ

ràng và tính khả thi cao

a Khái niệm quy hoạch

Quy hoạch là một công việc bố trí, phân bổ, sắp xếp, tổ chức…theo thứ tự, trật tự nhất định Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới, tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau Như vậy để sử dụng đất cần lập quy hoạch nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ theo không gian và thời gian

b Vai trò, vị trí của quy hoạch

- Quy hoạch sử dụng đất được coi là một phần của quá trình lập kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam trong nhiều năm qua Trong những năm trước đây quy hoạch như vậy thường không có đủ cơ sở dữ liệu và chưa được đánh giá một cách đúng mức

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ đất đai đến từng loại đất, thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai theo hướng sử dụng đất có hiệu quả Quy hoạch sử dụng đất đai đã bám sát các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tại mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu

kinh tế, vừa bảo đảm các mục tiêu ổn định xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

- Lập quy hoạch sẽ dự báo được tiềm năng sử dụng đất, cải tạo đất nông lâm nghiệp, xác định định hướng sử dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học – kỹ thuật, dân số, xã hội …trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế

- xã hội của cả nước

c Chức năng, nhiệm vụ của quy hoạch

- Chức năng đầu tiên của quy hoạch là dự báo: Đây là nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất, giải quyết mâu thuẩn giữa người và đất

- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, và quy hoạch chung với một đối tượng là đất đai.Hai loại quy hoạch này nhịp nhàng gắn kết, có mối quan hệ tương hỗ với nhau

- Đối với vùng lãnh thổ, vùng rộng lớn, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò là tiền đề, phân bổ diện tích đất cho các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng

- Đối với một khu vực đô thị, quy hoạch xây dựng đưa ra các chỉ tiêu có sự gắn kết cơ sở hạ tầng, phù hợp định hướng phát triển không gian có tính đến khả năng đầu

tư thực thi quy hoạch

- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước

- Căn cứ vào quy hoạch Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất và quản lý việc phát triển các bất động sản trên đất phù hợp với mục đích quy hoạch và quy chuẩn xây dựng

d Phân loại quy hoạch

Như đã đề cập ở trên, quy hoạch được nghiên cứu ở 2 loại là: quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng (công trình)

- Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ là tổ chức các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về

tổ chức sử dụng đất đầy đủ hợp lý, hiệu quả cao thông qua việc phân phối quỹ đất và tái phân phối quỹ đất, tổ chức sử dụng đất như mọi tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất, bảo vệ tài nguyên và môi trường

Đối với nước ta, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ (quy hoạch

sử dụng đất cả nước, quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai

cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã) và theo ngành (quy hoạch sử dụng đất

nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất các khu dân

cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng)

Hình 1: Sơ đồ về quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất

Quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất (xem hình 1)

Những thông tin được sử dụng như đầu vào cho quy hoạch sử dụng đất được chia thành 3 nhóm: Đặc điểm hiện trạng, các nghiên cứu và các bảng quy hoạch

- Các thông tin về đặc điểm hiện trạng gồm: các bản đồ cơ sở, khảo sát hiện trạng sử dụng đất, phân vùng hiện trạng, các dạng sở hữu đất, hiện trạng các đường giao thông và các trang thiết bị giao thông, hiện trạng nhà ở, hệ thống điện nước (đặc biệt là cấp và thoát nước), hiện trạng các dịch vụ và công trình công cộng khác bảo

vệ, công an, trường học, bệnh viện, thư viện, trung tâm hành chính…), các điều kiện

và sức ép của môi trường (địa hình, thủy văn, thổ nhưỡng, các nguồn tài nguyên không tái sinh hoặc dễ tổn hại)

- Các nghiên cứu gồm: Dự báo dân số như sự gia tăng dân số trong 5 năm tới cùng với tuổi, giới tính, chủng tộc, quy mô gia đình, thu nhập, nghề nghiệp…; Các nghiên cứu về kinh tế như các đặc điểm, điểm mạnh, điểm yếu của kinh tế cộng đồng hiện tại, phân tích về nhu cầu và dự báo các khu vực kinh tế và các chính sách liên quan…

- Các bảng quy hoạch: mục đích của cộng đồng và các chính sách phát triển và tái phát triển, các quy hoạch sử dụng đất trước đây, quy hoạch mạng lưới giao thông, quy hoạch mạng lưới cấp thoát nước, quy hoạch mạng lưới dịch vụ công cộng, quy hoạch bảo vệ môi trường ( bảo vệ các lưu vực sông, quản lý triều cường, bảo tồn các loại động vật hoang dã…), các chương trình và quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch vùng và liên vùng, quy hoạch các đô thị trong vùng, quy hoạch vùng ngoại vi,

2 Thu thập thông tin

3 Phân tích thông tin

4 Hình dung các mục tiêu của cộng đồng

5 Phát triển các quy hoạch để lựa chọn

quy hoạch dự án phát triển và tái phát triển của cư dân, quy hoạch dự án phát triển và

tái phát triển của cộng đồng

- Quy hoạch xây dựng

Là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn, hệ thống công trình

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống

tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích công

cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi

trường

Quy hoạch xây dựng là quy hoạch vật thể (không gian 3 chiều) trong đó bao gồm

yếu tố mặt bằng sử dụng đất (không gian 2 chiều) và yếu tố độ cao, không gian

Quy hoạch xây dựng được tiến hành QHTT phát triển không gian (quy hoạch

chung, định hướng không gian), QHCT xây dựng theo khu chức năng (quy hoạch chi

tiết xây dựng khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị; quy hoạch khu công nghiệp,

khu thương mại dịch vụ…)

Quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng

Hình 2: Sơ đồ quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng

e Yêu cầu của công tác quy hoạch

- Phải đảm bảo tính thống nhất giữa quy hoạch của các cấp, các ngành và phù

hợp với trình độ phát triển của nền KT - XH

- Quy hoạch phải chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa có những

chỉ tiêu manh tính hướng dẫn

- Quy hoạch phải được thể hiện qua số liệu và bản đồ (bản đồ quy hoạch)

- Quy hoạch là sự mô hình hoá, hình tượng hoá, trực quan hoá một bộ phận của

Lập đồ án quy hoạch

Thẩm định, phê duyệt

I.1.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sản

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải là tài sản nào cũng

là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời mới là BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS Theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hoá bất động sản bao gồm hai

chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong

* Đất đai bao gồm các loại sau:

- Công trình thương nghiệp khách sạn, văn phòng…

- Công trình công nghiệp

- Công trình đặc biệt : quốc phòng, an ninh,…

- Thuộc tính bất động sản

- Tính bất động: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, một

BĐS không thể được di chuyển từ nơi này sang nơi khác Điều này quy định giá cả bất động sản tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của BĐS ở khu đất và mang tính địa phương hay

nó phụ thuộc vào “vị thế” của BĐS đó

- Tính không đồng nhất : Không thể có hai mảnh đất nào có đặc điểm giống hệt

nhau Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của mảnh đất đó

- Tính khan hiếm : Diện tích BĐS là có hạn trên bề mặt trái đất, xét ở góc độ vi

mô thì tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở giới hạn về diện tích của từng miếng đất, từng khu vực, vùng, địa phương…trong khi đó dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất cũng gia tăng đáng kể, do đó giá cả đất đai có xu hướng gia tăng

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản có tuổi thọ về vật lý và tuổi

thọ về kinh tế rất dài Tuổi thọ vật lý dài thể hiện ở tính bền vững, rất khó bị phá hủy của BĐS, tuổi thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lợi của BĐS

- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tâm lý, thị hiếu : Nhu cầu về BĐS của

mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó

- Đặc trưng bất động sản

+ Khả năng co dãn của cung thấp

Việc cung ứng BĐS phải chịu sự ràng buộc của một số yếu tố nhất định, như là:

- Tổng cung của BĐS là cố định

- Việc cung ứng BĐS phục vụ các mục đích riêng biệt là có hạn

- Việc phân bổ đất đai theo những mục đích sử dụng cần phải tuân thủ theo QHSDĐ của vùng đất tọa lạc trong từng thời kỳ nhất định

- Việc sử dụng đất đai phải gắn liền với sự phát triển chung về kinh tế của từng địa phương trong thời kỳ nhất định

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS thường có giá trị lớn, thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài, các quyết định mua bán BĐS thường được cân nhắc rất kỹ lưỡng, thận trọng Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền đòi hỏi phải mất một khoảng thời gian nhất định

+ Chịu sự can thiệp, quản lý chặt chẽ của Nhà nước

BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên nhà nước thường có những quy định rất chặt chẽ trong việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS

+ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao: Do đầu tư

vào BĐS cần một lượng vốn lớn và thời gian dài nên giá trị cao, vì vậy khi quyết định đến việc chuyển nhượng thì cần có thời gian, vốn và còn phải tuân theo một số quy định của pháp luật

+ Giá trị của các bất động sản

Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã qua sử dụng thì giá trị còn mất

đi, nhưng đối với BĐS thì ngược lại càng qua nhiều người sử dụng giá trị tăng lên nhiều hay ít còn tùy theo mục đích sử dụng của BĐS Giá trị sử dụng của BĐS bị tác động bởi các yếu tố sau :

- Mục đích sử dụng bất động sản đó

- Nhu cầu của người sử dụng

- Khả năng sinh lợi của bất động sản

- Các điều kiện để phục vụ người sử dụng (các HTXH và HTKT)

- Vai trò quản lý của Nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn bản pháp quy của nhà nước)

Các yếu tố trên luôn tác động ảnh hưởng lẫn nhau, tùy theo mỗi chế độ, mỗi thời kỳ mà yếu tố này ảnh hưởng nhiều hay ít đến giá trị của BĐS

b Thị trường bất động sản

- Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (TT BĐS) là tổng hòa các giao dịch dân sự như hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch bất động sản theo quy luật của thị trường tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định, nhưng với bất động sản không phải mọi loại bất động sản đều có vai trò như nhau trên thị trường, đều có

đủ điều kiện để tham gia thị trường

Chính trong TT BĐS thì giá cả của bất động sản được hình thành

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có thể can thiệp sâu vào thị trường này theo các mục tiêu kinh tế - xã hội của mình bằng nhiều biện pháp đặc biệt mà không áp dụng được đối với các thị trường khác như : đăng ký, định giá, đầu

tư cơ sở hạ tầng, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai…

Hiện nay, đất đai là công hữu nên không tồn tại thị trường quyền sở hữu đất đai, chỉ tồn tại chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụng đất Do đó TT BĐS là môi trường ở đó thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng bất động sản: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá

- Đặc trưng thị trường bất động sản

- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS Việc sử dụng BĐS không giống với các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền và lợi ích mang lại từ phía BĐS Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất của BĐS và là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS Điều này còn minh chứng cho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hoá BĐS mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó

- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo mặc dù có rất nhiều hoạt động phong phú: Xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá BĐS thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hoá khác

- TT BĐS chịu sự chi phối mạnh của Nhà nước: (Chính sách, pháp luật, quy hoạch, ): Giao dịch hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật BĐS, luật kinh doanh BĐS đó là các quy định về mục đích sử dụng, thuế chuyển nhượng BĐS, quy hoạch xây dựng trên đất,

- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường đòi hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tư các giao dịch trên TT BĐS là rất lớn Mặc khác, bất động sản mang tính không thể di dời

và lâu bền nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn

- Hiện tại, TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng, khu vực sâu sắc: Do tính chất của BĐS là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho sự thiếu hụt ở nơi kia nên làm TT BĐS có tính địa phương Đặc điểm này quy định tính chất, quy mô và hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực Đặc biệt là giữa các đô thị và vùng nông thôn

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS vì muốn tạo ra được một lượng cung về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian dài từ việc tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng BĐS, xin phép xây dựng, thi công,thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS thì rất phức tạp Cho nên khi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa, điều này làm cho cho

kỳ phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn có hiện tượng lệch pha, gọi là thời sai

- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao

- Là thị trường không công khai, khó thu thập được thông tin về giá cả, cung cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao

- Cấu trúc của thị trường bất động sản gồm 2 cấp:

+ Thị trường sơ cấp : Là thị trường một bên là Nhà nước, bên kia là các đối

tượng được giao, thuê đất

+ Thị trường thứ cấp : Là thị trường thể hiện các giao dịch dân sự về quyền sử

dụng đất và sở hữu nhà giữa những người sử dụng bất động sản đó với nhau

- Vai trò thị trường bất động sản

TT BĐS có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, là đối tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trường xây dựng, có liên quan đến đảm bảo phúc lợi xã hội (nhà ở) của dân Có thể nói, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm năm gần đây là một trong những kênh thu hút vốn đầu tư mạnh của các thành phần kinh tế trong nước

và quốc tế, đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế

Trong những năm qua, trên thực tế TT BĐS ở nước ta không những đã xuất hiện

mà hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị Hoạt động TT BĐS ở nước

ta mặc dù còn rất manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công cuộc phát triển kinh tế đất nước

TT BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển của đất nước:

- TT BĐS góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa Trong thực tiễn của đời sống, bất động sản vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất quan trọng Đó là yếu tố đầu vào không thể thiếu của mọi quá trình sản xuất

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử sụng đất

- TT BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai và các tài sản trên đất Khi đất đai và BĐS có giá thì đòi hỏi chủ thể phải quan tâm đến hiệu quả trong việc sử dụng, do đó góp phần nâng cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong việc phân bổ và sử dụng BĐS

- TT BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

- Phát triển TT BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu ngân sách nhà nước TT BĐS phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước vì

sự mua đi bán lại nhiều lần giúp nhà nước thu nhập về thuế

Như vậy, TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận hành TT BĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia

- Phân loại thị trường bất động sản

Chúng ta có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:

+ Thị trường đất nông nghiệp gồm đất vườn, đất ruộng…: Đây là thị trường tự phát,

xuất hiện vào loại sớm nhất của thị trường bất động sản Vì do nhu cầu phát triển kinh

tế do đó nhu cầu về đất tăng lên,đã thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang các loại đất khác để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Các chủ đất vườn đất ruộng thấy đất tăng lên nên bán ra nhiều hơn và giao dịch chủ yếu là bằng giấy tay không thông qua cơ quan Nhà nước Bên cạnh đó thì Nhà nước cần có những chính sách quản lý thị trường này để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia

+ Thị trường đất ở gồm các loại nhà ,đất dự án Trước kia, theo các giao dịch tự phát

chủ yếu tự phân lô, san nền của các chủ đất – điều này làm phá hoại quy hoạch và gây bát nháo trong các giao dịch nhà đất, vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước thì các nhà phát triển bất động sản đã vào cuộc và chính họ đã góp phần tạo nên sản phẩm nhà đất đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp nhân dân

Tuy nhiên, với sự ra đời của luật đất đai sửa đổi 2003 đã tạo nên một số khó khăn nhất định cho nhà đầu tư: Phải giải toả đền bù đúng 100% cho các đối tượng trong phạm vi dự án, đền bù giải toả hai lần: Vừa thoả thuận chuyển nhượng với người dân sau đó nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng rồi mới bán Do đó gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư Hiện nay thì Nhà nước cũng cho phép các nhà đầu tư được phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành và được phép chuyển nhượng dự án

+ Thị trường nhà ở: Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân Thị trường nhà

ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS Vì vậy, phát triển và quản lý

có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở

phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở Thị trường BĐS nhà ở gồm:

Thị trường căn hộ chung cư: Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu nhập

trung bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung cư hiện nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ Tuy nhiên hiện nay ở thành phố vẫn còn tồn tại những chung cư quá cũ với chất lượng kém, vệ sinh kém, an toàn thấp và tình trạng quản lý rất tồi Các chung cư mới xây dựng thì cũng thiếu không gian công cộng, diện tích cây xanh,

Đầu tháng 5/2007, Chính Phủ đã ban hành nghị quyết về tập trung hoàn thành cải tạo, nâng cấp các công ty cũ xuống cấp tại các đô thị trước năm 2015 Đây là mục tiêu chính đáng và hợp lý để chỉnh trang đô thị, ổn định đời sống dân cư

Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, cả nước có 4 triệu m2 nhà chung cư cũ, xây dựng từ những năm 1990 trở về trước với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống Riêng tại TP HCM, theo thống kê của Sở Xây Dựng, có 138 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ Sẽ có đến gần 15.000 hộ cần phải tái định cư Diện tích đất phải giải toả để xây dựng các chung cư mới lên đến hơn 232 ngàn m2 Hiện nay, nếu Nhà nước

có chính sách hợp lý thì đây là một lĩnh vực đầu tư khá hấp dẫn thu hút các đối tượng tham gia vào cải tạo, nâng cấp các chung cư cũ

Thị trường căn hộ cao cấp: Đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ

cao cấp đầu tiên chỉ được bắt đầu chào bán từ năm 2002 Thị trường này nhắm vào đối tượng là khách hàng có thu nhập cao nên giá bán rất cao Kinh tế thành phố trong thời gian qua đạt tốc độ tăng trưởng cao, năm sau cao hơn năm trước Năm 2006 GDP của thành phố tăng 12,2% và dự kiến đến năm 2010 tăng từ 12% đến 12,5%/năm Kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chổ ở rộng hơn và khang trang hơn, vì vậy thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng

Thị trường nhà, đất hiện hữu: Là thị trường về căn nhà, biệt thự đã được hình

thành lâu đời do sự quy hoạch của Nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản,

do người dân tự xây dựng , thị trường này rất hấp dẫn khách hàng vì đã phát triển rất

ổn định và thường nằm ở các quận trung tâm

Tuy nhiên, trong những năm gần đây thì tốc độ giao dịch trong thị trường này rất chậm vì sản phẩm loại này chủ yếu được giao dịch bằng vàng mà giá vàng thì tăng rất cao trong 4 năm trở lại đây

+ Thị trường đất sản xuất: Thị trường đất dành cho khu chế xuất, khu công nghiệp,

nhà xưởng, công trình,…Thị trường loại đất này đang có nhu cầu lớn Và chính sách Nhà nước ta là sẽ di dời các khu này và sẽ bố trí đất cho thị trường này về các Quận, huyện ngoại thành…, Ở những nơi có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt là giao thông thuận lợi

- Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

Để giải thích quá trình hình thành và phát triển của thị trường được xác định thông qua 5 giai đoạn phát triển của TT BĐS 5 giai đoạn phát triển này áp dụng cho các nền kinh tế cả kinh tế tư bản chủ nghĩa và kinh tế xã hội chủ nghĩa, khác nhau ở chổ quan hệ giữa nhà nước và công dân về vấn đề đất đai (Xem hình 1.2)

+ Giai đoạn 1: (giai đoạn sơ khai trong tiến trình phát triển): hình thành cơ sở hạ

tầng ở mảnh đất cụ thể là cơ sở chính Người chủ đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp từ công việc trên đất, tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ các quyền đối với mình

+ Giai đoạn 2: Hoàn thành cơ bản việc cấp GCN pháp lý cho các thửa đất, quy

định về vấn đề chi phí, thủ tục liên quan là rõ ràng Cơ chế thu hồi, bồi thường và tái định cư thống nhất và sát với thị trường

+ Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập các hệ thống giao dịch một cách minh bạch,

đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí và thủ tục, khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chính thức

+ Giai đoạn 4: Nhà nước hoàn toàn điều tiết được các công ty BĐS, các chủ thể

chuyên nghiệp trên thị trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin cậy,

+ Giai đoạn 5: Giai đoạn phát triển nhất của thị trường khi có sự tham gia của

các nhà đầu tư nước ngoài Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý

và hệ thống quản lý hoàn thiện.Các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập đầy đủ, đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường Nhà nước thực hiện sự điều tiết ở tầm vĩ mô

c Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường bất động sản

- Cầu trên thị trường bất động sản

- Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường Sẽ không có thị trường nếu không có nhu cầu Đó là nhu cầu của con người về đơn vị dịch vụ BĐS, không ai cầu về vị trí mà không cầu về diện tích và ngược lại

- Khi các nhân tố khác (trừ giá) thay đổi dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng lúc này cũng thay đổi theo Chẳng hạn như khi thu nhập của người dân tăng lên làm cho nhu cầu tăng lên thì đường cầu dịch chuyển về bên phải,

lúc đó điểm cân bằng cũng dịch chuyển về bên phải (xem hình 1.2)

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Cầu BĐS là một yếu tố quan trọng của thị trường BĐS, nó được hình thành và biến đổi tùy thuộc vào các nhân tố sau đây:

+ Thu nhập : Nếu thu nhập tăng lên thì lượng cầu sẽ tăng lên

+ Giá cả hàng hóa bổ sung: Giá cả hàng hóa bổ sung tăng sẽ làm nhu cầu về bất động sản tăng theo Ví dụ: Giá nhà ở, văn phòng cho thuê tăng dẫn đến nhu cầu mua đất, đất làm văn phòng tăng theo

+ Dự báo tương lai: Dự báo triển vọng lạc quan về sự phát triển kinh tế của vùng sẽ làm nhu cầu về BĐS vùng đó tăng lên

+ Chính sách của Nhà nước có liên quan: Chính sách về QHSDĐ, thuế, quy hoạch xây dựng…có tác động mạnh đến cầu về bất động sản Các chính sách hổ trợ của chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung

+ Sự gia tăng dân số: Tăng trưởng dân số làm tăng nhu cầu về nhiều mặt của xã hội, trong đó có nhu cầu về đất đai, nhà ở Lượng cầu về BĐS là một đại lượng

tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những sự đột biến về cầu BĐS

+ Sự chuyển dịch cơ cấu ngành nghề: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp của từng vùng cũng làm phát sinh nhu cầu về BĐS ở vùng đó

+ Đô thị hóa: Việc tăng nhanh chóng tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS Quá trình đô thị hóa sẽ làm thay đổi tổng lượng cầu và kết cấu nhu cầu về nhà ở và đất đai

Hình 3: Cầu trên thị trường Bất động sản

- Cung trên thị trường bất động sản

- Cung BĐS là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định

- Nguồn cung BĐS bao gồm :

+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho nhà ở, sản xuất kinh doanh khác

sẽ làm tăng lượng cung BĐS đô thị

+ Những người có BĐS tức là những người được giao hoặc có quyền sử dụng BĐS hợp pháp, sẵn sàng đưa lượng đất đó tham gia vào thị trường

+ Cơ quan ngân hàng có tiền tệ tham gia vào thị trường nhà đất

+ Quỹ nhà ở hiện có và một bộ phận trong quỹ này sẵn sàng tham gia vào thị trường

- Cung khác với lượng cung, quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung và giá cả, đây là quan hệ thuận chiều - giá tăng cung tăng và ngược lại

Hình 4: Cung trên thị trường bất động sản

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS :

+ Sự phát triển cơ sở hạ tầng: nhờ có sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật gắn

với quy hoạch làm cho điều kiện tiếp cận đất đai của một số khu vực dễ dàng hơn, từ

đó tăng số lượng đất ở và đất đô thị

+ Nhà nước trực tiếp bán đấu giá BĐS công hữu ra thị trường cũng sẽ làm tăng lượng

cung trên thị trường BĐS

+ Tổng quỹ đất ở và quỹ nhà ở trong quy hoạch của chính phủ

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS

+ Cầu về BĐS

- Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ BĐS Nếu như cung lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đến sự hoạt động của thị trường và ngược lại cung nhỏ hơn cầu, cung quyết định sự hoạt động của thị trường Và để thị trường hoạt động lành mạnh thì phải kích cầu hoặc cung

- Do đặc điểm là trong ngắn hạn, độ co giãn giá của cung là là rất nhỏ, do vậy sự

tăng lên của cầu sẽ làm cho giá tăng nhanh Trong dài hạn độ co dãn giá của cung lớn

hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

- Quan hệ cung cầu BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như mức độ thu nhập của các nhóm dân cư, sự tăng trưởng dân số và tập quán sinh sống của nhóm dân

cư trong từng khu vực nhất định

- Cũng như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế, TT BĐS vận động theo quy luật Cung – Cầu, nhưng cung cầu hàng hóa BĐS có tính đàn hồi rất thấp đối với những thay đổi về giá cả Có nghĩa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì với một sự thay đổi về cầu sẽ không có sự cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở rộng cung, từ

đó dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả Tương tự, nếu cầu không có tính đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trể tạo ra sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dẫn đến sự thay đổi lớn về giá

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:

- Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng

- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại

- Sự tác động của tương quan cung - cầu trong TT BĐS diễn biến có phần khác

so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại BĐS nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về BĐS nói chung thì

bất động sản.

E

cơ bản là cố định và bất biến Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của TT BĐS, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường – xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá BĐS được quyết định bởi yếu tố cầu

Theo lý thuyết của Hoàng Hữu Phê, cầu được quyết định bởi “chất lượng” và

“vị thế” của những sản phẩm là BĐS Và cầu này phụ thuộc vào từng nhóm đối tượng

Vì vậy, công tác quy hoạch nhằm xác định phân khu cho từng nhóm đối tượng thể hiện qua quy hoạch về kiến trúc (tầng cao, kiểu dáng…), việc bố trí các công trình công cộng Tùy vào từng nhóm đối tượng thì ở trong khu vực có chất lượng và vị thế phù hợp khác nhau

d Giá bất động sản

+ Giá BĐS là chi phí sản xuất và tiêu dùng đầu tiên của xí nghiệp kinh doanh mua đất để xây dựng và cư dân mua đất để ở Vì vậy, giá BĐS cao hay thấp quyết định giá thành sản phẩm hay thể hiện chi phí về nơi ăn chốn ở của cư dân

+ Giá BĐS là công cụ để điều tiết sản xuất và đời sống:

Một là: Điều tiết phân bố CN và thương mại Nói chung, lợi nhuận của thương

mại có quan hệ rất lớn với khoảng cách của trung tâm đô thị, còn CN thì kém hơn

Hai là: Giá của BĐS thuộc các ngành công thương, vận tải, dịch vụ, xây dựng

cao hơn giá đất dùng cho đời sống, như vậy mới không gây ra sự tranh giành vị trí khu vực đất dùng để phát triển khu dân cư, đất dùng cho sản xuất

Ba là: Giá đất điều tiết sử dụng đất đai của các tầng lớp cư dân khác nhau Nói

chung, giá đất khu biệt thự, khu dân cư gần trung tâm cao hơn khu biệt thự, khu dân cư

xa trung tâm Điều này có lợi cho việc điều tiết chi phí tiêu dùng của các tầng lớp dân

cư có thu nhập khác nhay, đồng thời thõa mãn nhu cầu của các tầng lớp dân cư khác nhau

+ Các yếu tố tác động đến giá bất động sản

- Quy hoạch hạ tầng – kiến trúc: Vị trí khu đất nằm vào vùng quy hoạch hạ tầng

kỹ thuật như thế nào, bản thân khu đất đó được phép xây dựng công trình với quy mô

ra sao, được phép xây dựng những loại kiến trúc nào Thông qua công tác quy hoạch, quyết định “chất lượng” và “vị thế” BĐS đó

- Chính sách của Nhà nước: Các văn bản quy định về quyền sử dụng, chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch tổng thể về sử dụng đất Các chính sách này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS

- Mục đích sử dụng: Mục đích sử dụng BĐS ảnh hưởng lớn đến giá trị sử dụng BĐS Tùy theo từng mục đích sử dụng, đất có thể dùng để ở, sản xuất kinh doanh hoặc các loại hình phi lợi nhuận khác Giá đất sẽ thay đổi theo mục đích sử dụng đất

- Sự phù hợp về vị trí, quy mô, hình dáng, kích thước khu đất với mục đích sử dụng : Mỗi một công trình đòi hỏi về quy mô, hình dáng, vị trí khu đất khác nhau Sự tương thích các yếu tố này với mục đích sử dụng BĐS sẽ làm cho giá trị sử dụng BĐS cao hơn

- Tình trạng pháp lý của khu đất: Thời hạn, hình thức sở hữu quyền sử dụng BĐS ảnh hưởng rất lớn đến giá BĐS

- Môi trường xung quanh: Môi trường xung quanh tốt sẽ làm tăng khả năng sinh lợi của BĐS, ngược lại sẽ có ảnh hưởng làm giảm giá trị BĐS

I.1.1.3 Những nghiên cứu trong và ngoài nước về vấn đề tác động của công tác quy hoạch đến thị trường bất động sản

a Các nghiên cứu trong nước

- Công tác quy hoạch ảnh hưởng quan trọng và rất quan trọng tới hoạt động đầu

tư kinh doanh bất động sản

- Quỹ nhà ở đô thị cả nước trong 5 năm qua đã tăng thêm khoảng 87,9 triệu m2

(bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 17,5 triệu m2), trong đó diện tích nhà ở do nhân dân tự xây dụng mới và cải tạo chiếm 75%, nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng chiếm 25% Riêng TP Hồ Chí Minh mỗi năm phát triển khoảng 3.000.000m2 Tốc độ tăng trưởng nhà ở đô thị hàng năm bình quân trên 15%

- Tại các đô thị trong phạm vi cả nước đã và đang triển khai trên 1.400 dự án nhà

ở và khu đô thị mới có quy mô khác nhau với tổng diện tích đất trên 25.000 ha Trong

đó ở TP Hồ Chí Minh có khoảng 800 dự án Ngoài các dự án có quy mô lớn như dự án khu An Phú – An Khánh có khoảng 200 ha, khu đô thị mới nam Thành Phố Hồ Chí Minh khoảng 2.600 ha… còn lại các dự án khác có quy mô nhỏ chỉ vài chục ha, thậm chí dưới 10 ha đang được hình thành và phát triển

- Bên cạnh các dự án nhà ở và khu đô thị mới được đầu tư bởi các chủ dự án trong nước còn có một số dự án do các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư như dự

án khu đô thị mới Nam Thăng Long – Hà Nội khoảng 365ha, Phú Mỹ Hưng khoảng 600ha

- Việc hình thành các khu nhà ở và khu đô thị mới theo dự án đã góp phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội khu vực đô thị Thông qua hình thức phát triển nhà ở theo dự án, bên cạnh việc tăng thêm về số lượng, chất lượng nhà ở cũng ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở khang trang đã và đang từng bước thay thế cho các khu nhà ở bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều đô thị mới, tuyến phố được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chổ ở bền vững như khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng,…

Thị trường bất động sản đối với Việt Nam là còn rất mới mẽ, còn trong giai đoạn manh nha hình thành nên các nghiên cứu về thị trường này còn rất ít và nhiều hạn chế chủ yếu dừng lại ở mức nghiên cứu chung tổng quát Ngoại trừ đề tài “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với thị trường bất động sản” (TS Nguyễn Đức Minh – Đề tài nhánh

5 thuộc đề tài cấp Nhà nước : Nghiên cứu hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản) với mục tiêu nghiên cứu : nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với thị trường bất động sản Tuy nhiên, kết luận còn mang tính chung chung “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản trước hết căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển các ngành, các lĩnh vực

sẽ xác định số lượng bất động sản tăng thêm, số lượng đất đai sẽ được giao, số lượng

đất đai sẽ phải thu hồi Và đa số diện tích đó sẽ tham gia vào thị trường bất động sản” Như vậy đề tài cũng chưa làm rõ tác động của quy hoạch đến thị trường bất động sản

Đa số các nghiên cứu trong nước hiện nay về ảnh hưởng, tác động của quy hoạch đến thị trường bất động sản chủ yếu ở các dạng bài báo, các tham luận về vấn đề phát

triển thị trường bất động sản trong đó có đề cập đến ảnh hưởng của quy hoạch “Hàng hóa của thị trường bất động sản được tạo ra từ thị trường sơ cấp thông qua công cụ quy hoạch : Diện tích đất quy hoạch đô thị hóa, quy mô và chất lượng hạ tầng kỹ thuật

và xã hội được xây dựng, quy mô và chất lượng công trình kiến trúc được xây dựng vào mục đích kinh tế và dân sinh ” (TS.Trần Du Lịch); “ Một vấn đề khác trong thị trường bất động sản hiện nay là quy hoạch Quy hoạch là cơ chế rất quan trọng để điều tiết thị trường sơ cấp Không có gì điều tiết thị trường sơ cấp tốt hơn quy hoạch

cả, nhưng thực tế công tác này hiện nay còn nhiều bất cập, bàn mãi vẫn chưa giải quyết được…(Thứ trưởng Đặng Hùng Võ); “Một trong những méo mó của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng dở dang, không có thành phẩm…” (TS Trần Du

Lịch)

“Cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường) điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được xét duyệt” (GS.TSKH Đặng Hùng Võ); “Để làm cho TT BĐS sôi động thì phải làm sao cho các lô đất, các chung cư mới xây trong các dự án khu dân cư có thể ở được Thực tế đã xây dựng xong nhưng hạ tầng xã hội thì xây chưa xong…Vậy thì biện pháp ở đây là Nhà nước hãy kích cầu thị trường này bằng cách đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng…” ( Trần Ngọc – Báo Thị Trường Bất Động Sản)

b Các nghiên cứu nước ngoài

Khai thác và phát triển thị trường đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước là vấn đề không thể thiếu ở mỗi quốc gia Do đó có rất nhiều công trình, tài liệu nghiên cứu về thị trường đất đai, đặc biệt là thị trường đất đô thị Một số nghiên cứu tiêu biểu như sau :

- Klass Deiniger and Gorshon Feder,2000: Thông qua nghiên cứu về nguồn gốc xuất hiện quyền sở hữu đất đai, cơ chế và thị trường đất đai để làm sáng tỏ chức năng hiệu quả và sự vận hành của thị trường đất đai; những đảm bảo để thị trường vận hành cũng như những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và những điều chỉnh can thiệp của Chính phủ, gia tăng phúc lợi cho người nghèo và hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai (Cơ chế và thị trường đất đai)

- Công cụ quy hoạch chung nhất được sử dụng gồm: Quy hoạch tổng thể, quy hoạch mặt bằng xây dựng, quy hoạch chiến lược và quy hoạch kiến trúc Sự khách quan rõ ràng của quy hoạch là hướng dẫn cho thành phố phát triển cho một chu kỳ định rõ và khuyến khích mô hình sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng mục tiêu của Chính phủ - UNESCAP,2003)

- M.V.Serra David E Dowal, Diana Motta, Michael Donovan, 2004 Thị trường đất đô thị và phát triển thị trường đất đô thị : nghiên cứu, khảo sát ở 3 thành phố thuộc Brasil (Brasilia, Curitiba, and Recife) Nghiên cứu đã đưa ra những số liệu cụ thể chỉ

ra xu hướng phát triển dân số, sự phân bổ dân số với khoảng cách đến trung tâm thành phố, nguồn cung cấp nhà chính thức, phi chính thức và sự phân bố không gian của các khu này, sự thay đổi của các yếu tố này theo thời gian (1991 – 2000) trên địa bàn 3 thành phố cụ thể Ảnh hưởng của : dịch vụ cơ sở hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng ), khoảng cách từ vị trí thửa đất đến trung tâm thành phố đến giá trung bình của thửa đất

Nhìn chung tài liệu nghiên cứu về thị trường bất động sản hiện nay khá nhiều, trong đó có nhắc tới vai trò của quy hoạch đối với thị trường bất động sản (đất đai) Tuy nhiên, cho tới nay chúng tôi vẫn chưa tìm được tài liệu, chuyên đề nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng của công tác quy hoạch đến thị trường bất động sản

I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

Các Văn Bản Có Liên Quan

a Các văn bản liên quan đến Xây dựng

- Luật Xây dựng có hiệu lực 1/7/2004

- Nghị định 209/NĐ/CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng (hiệu lực ngày 5/1/2005)

-Nghị định 08/NĐ/CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng (hiệu lực 15/2/2005)

b Các văn bàn liên quan đến Quy hoạch

- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường

về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường

về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định QH-KHSĐĐ

- Chỉ thị số 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 : Về giải quyết một số vấn đề nhà, đất trong khu vực có qui hoạch chi tiết và quản lý thực hiện qui hoạch chi tiết

c Các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai

- Luật kinh doanh bất động sản

-Ranh giới hành chính:

+Bắc giáp quận 4 và quận 2

+Nam giáp huyện Nhà Bè

+Tây giáp Quận 8 và huyện Bình Chánh

+Đông giáp Quận 2 và tỉnh Đồng Nai

-Toạ độ địa lý: Từ 10042 – 10046 vĩ Bắc và 106042 – 106046 kinh Đông

Quận 7 có các trục giao thông lớn đi qua như xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Bắc Nhà Bè – Nam Bình Chánh, sông Sài Gòn bao bọc phía Đông với hệ thống cảng chuyên dụng trung chuyển hàng hoá đi nước ngoài và ngược lại Với vị trí địa lý như vậy, Quận có lợi thế khá quan trọng trong chiến lược khai thác giao thông thuỷ và bộ,thuận lợi cho phát triển thương mại cũng như vận tải hàng hoá, là cửa ngõ phải Nam của TP, là cầu mở hướng phát triển đối với Thế giới

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

a Khí hậu

Nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo,mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều, trong năm có 02 mùa rõ rệt

b Địa hình,địa mạo

Nằm trong khu vực hạ lưu sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, địa hình của Quận tương đối bằng phẳng, độ cao thay đổi không lớn, trung bình từ 0.6 đến 1.5m, có địa hình lòng chão trũng về phía Nam của Quận,khu vực ven sông Sài Gòn – Nhà Bè là dãi đất tương đối cao so với toàn quận có độ cao từ 1,1 đến 2,0m Nhìn chung, nằm cuối hướng dốc địa hình của Thành Phố, quận 7 thuộc vùng trũng, có nhiều kênh rạch, chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, nên hầu như đất ở trong khu vực bị nhiễm mặn về mùa khô

c Tài nguyên thiên nhiên

- Thổ nhưỡng: Địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao địa hình thay đổi

không lớn, trung bình 0,6m đến 1,5m Toàn khu quận 7 được phủ lớp trầm tích halogen,có nguồn gốc sông biển, với lớp bùn sét dày trên 20m Tài nguyên đất của Quận chủ yếu là đất phèn mặn, đang hình thành và không thích hợp cho phát triển sản xuất nông nghiệp Đồng thời sức chịu nhỏ gây khó khăn trong công tác gia cố nền

móng khi xây dựng công trình

Tổng diện tích tự nhiên của toàn Quận là 3.546,79 ha trong đó: đất sông suối 1.065,32ha, diện tích đất mặt 2.481,47 ha được chia làm 3 nhóm đất chính: Đất phèn chiếm 3,3240 ha Đất phèn tiềm tàng, có diện tích 596,5423 ha Đất phèn mặn đang hình thành chiếm diện tích chủ yếu 1.908,69

- Nguồn nước, thuỷ văn: Toàn Quận có 906 ha sông rạch lớn nhỏ Nằm trong

khu vực chịu ảnh hưởng của biển, nên hệ thống sông rạch ở đây chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, nữa năm ngọt, nữa năm mặn Đồng thời chịu ảnh hưởng của các công trình thuỷ điện đầu nguồn (thuỷ điện Trị An ), nên độ mặn tăng cao và kéo dài

ngay cả trong mùa mưa, gây bất lợi cho sản xuất nông nghiệp

I.2.3 Tình Hình Kinh Tế Xã Hội

I.2.3.1 Thực trạng phát triển các ngành

- Trong những năm gần đây, cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội của toàn Thành phố, nền kinh tế Quận 7 có sự tăng trưởng đáng kể Kinh tế trên địa bàn Quận phát triển đúng theo định hướng “công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ”

- Công nghiệp – TTCN

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp trên địa bàn đã chú trọng đầu tư vốn thay đổi công nghệ, máy móc, nâng cao chất lượng, đổi mới trong công tác quản lý, tiếp cận thị trường, nắm bắt nhu cầu thị trường Cùng cới sự quan tâm của lãnh đạo Quận

đã góp phần làm tăng giá trị sản lượng CN – TTCN toàn Quận Giá trị tổng sản lượng bình quân hàng năm đạt 21,05%/năm Trong đó khu vực đầu tư dân doanh chiếm đa số tập trung dưới hai hình thức Công ty TNHH và hộ cá thể, đã đóng góp nguồn thu cho Quận và phần nào nâng cao giá trị, chất lượng cho ngành CN – TTCN trên địa bàn

la, các doanh nghiệp mất khả năng thanh toán lâm vào tình trạng giải thể, phá sản

Về kim nghạch xuất khẩu, trong các năm qua tăng đều với tốc độ tăng trưởng bình quân tăng 17,24%/năm Năm 2004 giá trị kim nghạch xuất khẩu đạt 22,479.558 USD tăng 36,24% so với năm 2003 Nguyên nhân kim nghạch xuất khẩu trong các năm qua liên tục tăng là do nhiều doanh nghiệp đó tự khai thông thị trường xuất khẩu

- Sản xuất nông nghiệp

Diện tích đất NN trên địa bàn Quận trong những năm qua có chiều hướng luôn giảm mạnh, do đó tốc độ đô thị hoá trên địa bàn Quận trong thời gian qua diễn ra nhanh chóng Năm 1997, diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận 500 ha, đến nay chỉ còn 90 ha, hầu hết diện tích này đều nằm trong các dự án quy hoạch của Quận Tốc

độ tăng bình quân hằng năm của ngành nông nghiệp giảm 10.68%/năm

- Giá trị sản xuất cụ thể của các ngành kinh tế trong những năm qua thể hiện qua bảng sau

Bảng 1: Bảng giá trị sản xuất của các ngành qua các năm

I.2.3.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Từ điểm xuất phát là vùng nông thôn, một trong những vùng nghèo của Tp.HCM, sau 10 năm chia tách thành lập Quận đến nay, nền kinh tế Quận 7 có sự tăng trưởng đáng kể Kinh tế trên địa bàn Quận phát triển đúng theo định hướng “công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ” Bên cạnh đó thành phần kinh tế do Quận quản lý đã chuyển dịch theo đúng định hướng “ thương mại dịch vụ - công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp”;

Hình 6: Biểu chu chuyển cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2000-2005

I.2.3.2 Tình Hình Quản Lý Đất Đai

Trong 13 nội dung về công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì chỉ nghiên cứu, tìm hiểu 2 nội dung đó là: Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

a Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn

Vì là Quận mới thành lập và đang trong giai đoạn chỉnh trang đô thị, nên Quận rất quan tâm chú ý đến công tác lập quy hoạch Hiện nay trên địa bàn Quận đã có:

- Quy hoạch tồng thể kinh tế Quận 7 đến năm 2010 được thực hiện theo công văn số 3849/UB-KT và thông báo số 88/TB-UB-KT của UBND thành phố ngày 14/11/1997 về việc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của các quận, huyện mới đến năm 2010

- Quy hoạch chung Quận 7 đến năm 2020 được phê duyệt theo quyết định số 2131/QĐ-UB-QLĐT của UBND thành phố ngày 14/4/1999

- Quận chưa có quy hoạch sử dụng đất mà chỉ có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của ngành xây dựng Hiện nay các đồ án quy hoạch chi tiết này đã được thông qua hội đồng phê duyệt quy hoạch Quận và trình Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Giao thông công chánh thành phố thẩm định, phê duyệt chính thức Đây là hệ thống bản đồ quy hoạch hiện có tính pháp lý cao

Về kế hoạch sử dụng đất, Quận đã hoàn tất các kế hoạch sử dụng đất các năm, hiện đang triển khai kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn 10 phường năm 2005, từng bước đi vào nề nếp sử dụng có hiệu quả, đúng quy hoạch

b Công tác quản lý và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Hiện nay, Quận 7 cũng như một số quận huyện khác trên cả nước chưa thực sự bắt tay vào tiến hành nội dung này trong việc quản lý nhà nước về đất đai Đến đầu năm 2006, địa phương mới có những định hướng về việc thực hiện nội dung này

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội Dung Nghiên Cứu

Để đạt được mục tiêu đề ra, đề tài tập trung vào nghiên cứu các nội dung sau:

- Thực trạng của công tác quy hoạch trên địa bàn Quận 7

- Ảnh hưởng của quy hoạch tới thị trường bất động sản ở Quận 7

- Xác định các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch và sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường

I.3.2 Phương Pháp Nghiên Cứu

+Phương pháp điều tra thu thập thông tin,số liệu ở Ban Quản Lý Khu Nam TP HCM; trên báo chí, truyền hình, internet… để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài +Phương pháp chuyên gia: điều tra nhanh, phỏng vấn nhằm thu thập thông tin,ý kiến về vấn đề nghiên cứu Phỏng vấn các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản,người

có nhu cầu về bất động sản và người bán bất động sản trên địa bàn quận 7 và khu Nam