ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH M u bìa : : :: : : ĐINH THỊ LÊ 03135031 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị trường bất động sản TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐINH THỊ LÊ “ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM” Giáo viên hướng dẫn: PHAN VĂN TỰ (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2007 - Lời cảm ơn Mãi khắc ghi công lao dạy bảo, truyền đạt kiến thức khoa học, kinh nghiệm quý báu thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản năm qua Gửi cha mẹ - điểm tựa sống gia đình lời thương yêu biết ơn mãi Tôi xin chân thành biết ơn Thầy Phan Văn Tự cô Trần Thị Hồng Thảo tận tình truyền đạt giúp đỡ hướng dẫn suốt thời gian làm luận văn Gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Huỳnh Văn Tưởng chú, anh chị phòng Đất Đai - Mơi Trường tồn thể cán bộ, công nhân viên Ban Quản Lý Đầu Tư Và Xây Dựng Khu Đô Thị Mới Nam TP HCM nhiệt tình giúp đỡ tơi thơng qua việc đóng góp ý kiến quý báu cung cấp liệu phục vụ cho đề tài Tôi xin cảm ơn giúp đỡ, động viên, khích lệ bạn bè lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản K29 ủng hộ, động viên tơi suốt q trình học tập trường Một lần xin người nhận nơi lời cảm ơn chân thành TP HCM ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sinh viên thực Đinh Thị Lê i GIẤY CHỨNG NHẬN THỰC TẬP ii TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Lê, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM” Giáo viên hướng dẫn: Phan Văn Tự, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Đề tài “Ảnh hưởng quy hoạch tới thị trường bất động sản Quận 7, TP HCM” thực từ tháng 03/2007 đến tháng 07/2007 Đề tài thực sở nghiên cứu lý thuyết chung công tác quy hoạch thị trường bất động sản Song song có sử dụng tài liệu chuyên ngành thu thập, cung cấp Đề tài tập trung nghiên cứu số vấn đề sau đây: - Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội thơng qua bảng SWOT - Phân tích, đánh giá thực trang lập triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất địa bàn Quận - Nghiên cứu, đánh giá tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản , tác động đến thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp tác động tới giá bất động sản mức độ tác động yếu tố - Từ đưa số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch - Tổng hợp tình hình quuy hoạch thị trường bất động sản địa bàn Quận thông qua bảng SWOT - Đề xuất, kiến nghị Đề tài thực có sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát thực tế, phân tích thống kê, đánh giá ma trận SWOT, tham khảo ý kiến chun gia, tham khảo báo chí, truyền hình… iii MỤC LỤC Trang Lời cảm ơn i Giấy chứng nhận thực tập ii Tóm tắt luận văn iii Mục lục iv Danh sách hình vẽ bảng biểu vi ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Phần I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT I.1.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất I.1.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sản a Bất động sản b Thị trường bất động sản c Quan hệ cung cầu hình thành giá thị trường bất động sản 13 d Giá bất động sản 17 I.1.1.3 Những nghiên cứu nước vấn đề tác động công tác quy hoạch đến thị trường bất động sản 18 a Các nghiên cứu nước 18 b Các nghiên cứu nước 19 I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 20 I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 20 I.2.1 Vị trí địa lý 20 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 21 I.2.3 Tình Hình Kinh Tế Xã Hội 22 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 I.3.1 Nội Dung Nghiên Cứu 24 iv I.3.2 Phương Pháp Nghiên Cứu 24 Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Đánh Giá Điều Kiện Tự Nhiên – Kinh Tế - Xã Hội Của Quận 27 II.2 Thực Trạng Lập Và Triển Khai Công Tác Quy Hoạch Trên Địa Bàn Quận 28 II.2.1 Công tác quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung Quận 28 II.2.2 Quy hoạch chi tiết xây dựng địa bàn Quận 29 II.2.3 Quy hoạch khu đô thị Nam Sài Gòn 30 II.2.4 Quy hoạch sử dụng đất 32 II.2.5 Đánh giá số dự án địa bàn 34 II.3 Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản 35 II.3.1 Tác động quy hoạch tới thị trường sơ cấp 37 II.3.2 Tác động quy hoạch tới thị trường thứ cấp 40 II.3.3 Quy hoạch ảnh hưởng tới giá bất động sản 47 II.4 Đề xuất số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường bất động sản 51 II.5 Bảng Phân Tích SWOT 53 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 56 Kết Luận 56 Kiến Nghị 56 Tài liệu tham khảo Phụ lục v DANH SÁCH HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU Trang DANH SÁCH HÌNH VẼ Hình 1: Sơ đồ q trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất Hình 2: Sơ đồ trình thiết kế quy hoạch xây dựng Hình 3: Cầu thị trường Bất động sản 14 Hình 4: Cung thị trường bất động sản 15 Hình 5: Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản 16 Hình 6: Biểu chu chuyển cấu ngành kinh tế giai đoạn 2000-2005 23 Hình 7: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Quận 29 Hình 8: Bản đồ quy hoạch chi tiết địa bàn Quận 30 Hình 9: Bản đồ trạng sử dụng đất Quận 30 Hình 10: Bản đồ quy hoạch Khu Nam 31 Hình 11 : Cơ cấu sử dụng đất Quận năm 2005 37 Hình 12: Bản đồ thể cấu đất đất tự nhiên Quận 38 DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng 1: Bảng giá trị sản xuất ngành qua năm 23 Bảng : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 Quận 33 Bảng : Bảng trạng sử dụng loại đất 37 Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất Quận 38 Bảng 5: Kết giao đất địa bàn Quận năm qua 39 Bảng 6: Kết cấp GCN QSHN - QSDĐ Ở địa bàn Quận theo NĐ 181/2004/NĐ-CP Quyết định 90/2004/QĐ-UB (từ 25/10/2004-15/06/2006).41 Bảng 7: Kết thực cấp GCN QSHNỞ-QSDĐỞ địa bàn quận (từ sau kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) 42 Bảng 8: Kết thực cấp đổi GCN QSHNỞ-QSDĐỞ địa bàn quận (từ sau kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) 43 Bảng 9: Giá đất số dự án địa bàn Khu Nam 48 Bảng 10: Giá đền bù số dự án Quận 49 vi ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài Trong năm qua, với chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận thức quản lý sử dụng đất đai thị trường bất động sản có nhiều thay đổi Từ chỗ xác lập quyền sở hữu tồn dân đất đai khơng thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến pháp 1980, Luật Đất đai năm 1988 đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất đất có giá theo Luật Đất đai năm 1993 Cùng với Bộ luật dân đạo luật khác, thị trường bất động sản (TTBĐS) có sở hình thành phát triển Luật đất đai năm 2003 tiếp tục hoàn thiện quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo hướng tiếp cận nguyên tắc thị trường, tạo sở xố bỏ bao cấp đất đai Cũng từ xuất hàng loạt vấn đề cần giải quyết, vấn đề xây dựng phát triển đồng yếu tố thị trường vấn đề quan trọng Cùng với phát triển mạnh thị trường sản phẩm "đầu ra" thị trường hàng hố, dịch vụ việc xây dựng phát triển yếu tố "đầu vào" thị trường vốn,thị trường lao động thị trường bất động sản mang ý nghĩa quan trọng Hoà nhịp phát triển động thành phố,thị trường bất động sản hình thành phát triển mạnh mẽ,là phân hệ thiếu kinh tế thị trường, Tuy giai đoạn sơ khai thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi xã hội cho đầu tư phát triển,tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ nội kinh tế quốc dân,hổ trợ cho ngành kinh tế khác phát triển Một yếu tố định phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý Tuy nhiên năm gần đây,trong công tác quản lý Nhà nước đất đai, việc lập triển khai thực công tác quy hoạch ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản (TT BĐS) Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt quận Quận quận q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, nằm vị trí đặc biệt quan trọng phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở rộng thị Tp.HCM, có lợi mật độ xây dựng thấp, có khả xây dựng theo hướng thị đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực phía Nam Tp.HCM tỉnh miền Tây Trong năm gần đây, thực chương trình cơng nghiệp hóa Đảng Nhà nước, tiềm lợi Quận phát huy Thực quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết, nhiều dự án lớn địa bàn Quận triển khai với tổng số vốn đầu tư hàng tỷ USD khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị Nam Sài Gòn…là động lực quan trọng cho tiến trình thị hóa Quận, tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển Tuy nhiên, qua q trình triển khai cơng tác quy hoạch tác động đến TT BĐS lớn, vừa thúc đẩy tạo điều kiện cho thị trường phát triển, vừa có tác động ngược lại Nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, sử dụng đất hợp lý bảo vệ môi trường, tạo sở cho thị trường bất động sản phát triển vững mạnh Xác định yếu tố ảnh hưởng quy hoạch đến TT BĐS, từ có giải pháp tác động phát huy hiệu công cụ quy hoạch tạo điều kiện cho thị trường phát triển Đề tài "Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản Ở Quận 7" thực nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu - Xác định vai trò cơng cụ quy hoạch quản lý, khai thác sử dụng đất - Ảnh hưởng quy hoạch đến cung cầu hình thành giá BĐS - Đánh giá mối quan hệ quy hoạch thị trường bất động sản - Kiến nghị số giải pháp góp phần nâng cao hiệu công cụ quy hoạch việc điều tiết quản lý thị trường Bất Động Sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu Mối quan hệ quy hoạch với thị trường bất động sản Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đai) triển khai thực quy hoạch địa bàn Quận Thị trường bất động sản Quận Ý nghĩa đề tài 4.1 Ý nghĩa thực tiễn - Tìm hiểu mối quan hệ quy hoạch thị trường bất động sản - Tác động, ảnh hưởng quy hoạch tới thị trường bất động sản - Đưa giải pháp nhằm phát huy sức mạnh công cụ quy hoạch quản lý phát triển thị trường bất động sản 4.2 Ý nghĩa pháp lý Tạo sở để điều chỉnh, lập quản lý cơng tác quy hoạch, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc quy hoạch Bảng 8: Kết thực cấp đổi GCN QSHNỞ-QSDĐỞ địa bàn quận (từ sau kê khai 3376 năm 1999 đến ngày 15/06/2006) STT Phường Tân Kiểng 1025 897 87,51 128 Tân Hưng 1138 931 81,81 207 Tân Thuận Tây 725 636 87,72 89 Tân Thuận Đông 672 535 79,61 137 Tân Phú 713 660 92,57 53 Tân Phong 816 535 65,56 281 Tân Quy 1102 857 77,77 245 Phú Thuận 1117 907 81,20 210 Phú Mỹ 782 638 81,59 144 913 812 88,94 101 9.003 7.408 82,28 1.595 Bình Thuận Tổng Tổng số nhà có Tổng số nhà giấy tờ hợp lệ Tổng số nhà Tỷ lệ lại phải theo kê khai cấp đổi GCN (%) cấp GCN 1999 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận 7) Như qua hai bảng thống kê cho ta thấy số lượng nhà, đất lại phải cấp GCN địa bàn Quận 13.338 GCN Đó số khơng nhỏ đòi hỏi cố gắng lớn ban lãnh đạo UBND quận cán cơng nhân viên Phòng TN&MT Quận Và hầu hết số lượng nhà, đất nằm diện nhà, đất không đủ giấy tờ hợp lệ Trên vụ chuyển nhượng Ủy ban nhân dân Quận thống kê thông qua công tác chuyển nhượng, số lượng chuyển nhượng ngày tăng với điều tiết văn Luật thực tế nhu cầu sử dụng đất cao nên xảy giao dịch luồng, giao dịch giấy tay, môi giới thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt công tác giải khiếu nại giải tỏa đền bù Chính điều này, làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên phức tạp kiểm sốt, giá đất tăng cao 43 Ngồi chức tăng lượng cung đất đai cho thị trường tạo tính ổn định cho bất động sản theo kết điều tra khảo sát, vấn chuyên gia lĩnh vực hầu hết đối tượng tham gia vào thị trường đánh giá xác định yếu tố quy hoạch có tác động đến thị trường bất động sản nhìn nhiều góc độ khác * Khách hàng : Đối với khách hàng có thu nhập thấp, vấn đề họ cần chổ điều kiện môi trường sống sở hạ tầng phục vụ đời sống kèm theo Chính họ sẵn sàng thực giao dịch trái với pháp luật, không tuân theo quản lý Nhà nước miễn phù hợp với khả chi trả họ Ngược lại đối tượng có khả tài chính, họ quan tâm đến ổn định quy hoạch, hệ thống sở hạ tầng phục vụ kèm theo thực giao dịch phải đảm bảo pháp luật bảo vệ quyền lợi họ Do đó, họ chọn nơi có quy hoạch thực giao dịch theo quy định pháp luật * Người kinh doanh, đầu tư bất động sản Đối với người kinh doanh, đầu tư bất động sản vấn đề quy hoạch vấn đề họ quan tâm Qua kết nghiên cứu theo đánh giá người kinh doanh, đầu tư bất động sản, để điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định cơng cụ quy hoạch đóng vai trò quan trọng thơng qua quy hoạch giúp thống quản lý quỹ đất, có kế hoạch thực chuyển đổi mục đích sử dụng cụ thể; giúp chỉnh trang đô thị; tạo ổn định; điều tiết quỹ đất; định hướng phát triển “ hàng hóa” thời gian tới, tạo không gian môi trường sống phù hợp cho khách hàng lựa chọn “sản phẩm”; thu hút nhà đầu tư có định hướng, giảm bớt tìm kiếm địa điểm đầu tư Tuy nhiên, theo đánh giá nhà đầu tư kinh doanh thời gian qua cơng tác lập quy hoạch sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường nhiều bất cập tạo vùng thị trường “đóng băng” vùng phát triển “nóng” Nguyên nhân, bị động quy hoạch chi tiết; quy hoạch chậm, theo sau dự án, dẫn đến dự án phát triển tràn lan không đáp ứng nhu cầu thị trường, cung cầu khơng gặp cầu thực có, cung nhiều; quy hoạch bị chồng chéo, chưa cụ thể, lợi ích bên chưa thống nhất; chất lượng quy hoạch chưa cao; khơng có khả thi; khó thực hiện; tính cơng khai ổn định quy hoạch chưa cao, thường xuyên thay đổi; quản lý nhà nước quy hoạch chưa cao, buông lỏng quản lý * Nhà quản lý Đối với người làm công tác quản lý nhà nước đất đai, họ xác định tầm quan trọng công cụ quy hoạch việc điều tiết thị trường bất động sản Song thời gian qua họ nhận thấy công cụ quan quản lý nhà nước sử dụng không hiệu Nguyên nhân, quy định sách pháp luật chưa thực tạo điều kiện cho thị trường phát triển Và ngồi kết đạt cơng tác quy hoạch thời gian qua: tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý sử dụng đất, cải tạo mỹ quan thị, hình thành khu dân cư mới, khu cơng nghiệp…Thì bên cạnh đó, tồn công tác quy hoạch lớn như: phương pháp quy trình lập quy hoạch thiếu gắn kết phối hợp ngành, ổn định tương đối phương án quy hoạch khoảng thời gian chưa có, quy hoạch điều chỉnh liên tục; số khu vực, cơng trình đưa vào đồ án quy hoạch 44 không xác định mốc thời gian thực tạo tâm lý “quy hoạch treo” (đây nguyên nhân làm cho người có thu nhập thấp chấp nhận mua nhà đất nằm khu vực quy hoạch cơng trình xây dựng phục vụ phát triển kinh tế dân sinh); nội dung đồ án quy hoạch chưa phù hợp, mang tính chung chung, chưa sát thực tế, tính cơng khai hạn chế; q trình quản lý thực quy hoạch nhiều trường hợp thực khơng theo quy hoạch Ngồi nhân làm công tác quy hoạch thiếu số lượng lẫn chất lượng b Đánh giá số dự án tiêu biểu thực * Khu dân cư 6A Công ty TNHH Him lam làm chủ đầu tư có định phê duyệt theo số 4070/QĐ-UB ngày 14/11/2002 UBNDTP, nằm xã Bình Hưng, Bình Chánh Khu nam với diện tích giao :119458m2, đến hoàn thành đưa vào sử dụng Là dự án có thương hiệu thị trường địa ốc, đem lại uy tín cho khách hàng Hiện nay, Công ty tiếp tục thực tiếp dự án Him Lam - Quận - Nam Sài gòn với diện tích xây dựng chiếm 32% tổng diện tích khu đất, phần lại dành cho cảnh quan giao thông Mặc dù hồn thành phần thơ, sang lấp mặt số bán hết giá cao (30-37 triệu/m2) * Còn dự án Khu nhà nghỉ ngơi giải trí Cty CPPT Nam Sài Gòn làm chủ đầu tư có định số 732/QĐ-TT ngày 14/6/2001 CP với diện tích đất giao 152681 m2 Về tình hình thực theo quy hoạch thiết kế duyệt, kết nối hạ tầng khu vực dự án triển khai chậm Thực từ năm 2001 đến công tác bồi thường giải phóng mặt đạt 56%, tiến độ sang lấp mặt 30%, phương án bồi thường phê duyệt chậm nên thương lượng kéo dài Công ty đề nghị hổ trợ ngăn chặn vi phạm xây dựng Do không đầu tư từ đầu vào nên giá dự án thấp, từ – triệu/m2 * Khu dân cư ven sông Cty ĐTXD Tân Thuận phê duyệt theo số 7447/QĐ – TTg ngày 12/11/2001 CP với diện tích giao 283240 m2, triển khai 271165 m2, tiến độ bồi thường giải phóng mặt đạt 91%, san lấp mặt đạt 85%, hệ thống giao thông 60%, hệ thống cấp điện 20%, hệ thống cấp nước khởi công vào tháng 1/2005 Tình hình thực theo quy hoạch thiết kế duyệt dang xây dựng hạ tầng Trong dự án này, QHCT 1/500 có điều chỉnh nên số vị trí tuyến cơng trình hạ tầng khơng trùng với QHCT 1/2000 II.3.2.2 Tình hình chuyển nhượng khu Nam a Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Khu Nam (Đến ngày 15/06/2007) (Xem bảng Phụ lục) Hơn 10 năm hình thành phát triển, tuyến đường Nguyễn Văn Linh hoàn thành đưa vào sử dụng xe (dự kiến hoàn tất tuyến đường 10 xe vào cuối năm 2007) Dự án Khu đô thị Nam Thành Phố thu hút 844 triệu USD vốn đầu tư nước (vốn thực 263 triệu USD) 10.910 tỷ VNĐ vốn đầu tư nước (vốn thực 3.408 tỷ VNĐ) 45 Trung tâm đô thị (khu A) Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư đến hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với hình thành khu nhà phố, biệt thự, hộ, cao ốc văn phòng, khu vui chơi giải trí cơng trình cơng cộng hồn hảo bệnh viện, trường học, siêu thị… Theo bảng thống kê tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Khu nam có tổng cộng 107 dự án giao 2403,6 BTGPMB 1477,9 (chưa tính sơng rạch) Trong Quận có diện tích đất giao là: 5374275 m2, triển khai 5025557 m2, 28 dự án có 05 dự án khu nhà ở, định cư với diện tích giao l 701189 m2 (xem bảng phụ lục ) Các dự án tiêu biểu Khu Nam Khu A – Phú Mỹ Hưng có 17 dự án với diện tích giao là: 4090000 m2 Bệnh viện Việt – Pháp: 200 giường, vốn đầu tư 39 triệu USD Đại học quốc tế RMIT Việt Nam: vốn đầu tư 37 triệu USD Khu vui chơi giải trí SaigonMax: vốn đầu tư 220 triệu USD Các dự án xây dựng trường học cho người nước ngoài: Trường quốc tế Nam Sài Gòn, Trường Nhật Bản, Trường Đài Bắc, Trường Hàn Quốc Trung tâm triển lãm quốc tế: vốn đầu tư giai đoạn 1: 25 triệu USD Khu dân cư Trung Sơn: vốn đầu tư 132 tỷ VNĐ Khu dân cư Conic: vốn đầu tư khoảng 400 tỷ VNĐ b Thống kê dự án đầu tư thuận địa điểm phần Quận nằm Khu Nam.(Ngày 15/06/2007) (xem bảng Phụ lục) Trong Khu nam có 76 dự án thuận địa điểm với tổng diện tích 1,047.04 ha, ĐBGT 169.54 sang lấp 65.85 Trong đó, Quận có 15 dự án thuận địa điểm với diện tích 21,98 ha, (Ngày 15/06/2007) thương lượng đền bù giải tỏa 20.16 ha, tiến hành sang lấp 9.81 ha.( xem bảng phụ lục ) c Tình hình chuyển nhượng Phú Mỹ Hưng (xem bảng Phụ lục) Dựa bảng danh sách tổng hợp cấp GCNQSDĐ cho khách hàng nhận chuyển nhượng Phú Mỹ Hưng tính đến ngày 10/05/2007 có: + Đối với chuyển nhượng lơ đất: Đã trình UBND TP giao đất có 555 hộ với diện tích 112.818,77 m2 Trong có 444 hộ cấp GCN với diện tích 89.775,43 m2 + Đối với chuyển nhượng nhà có 119 với diện tích 33.028,21 m2 Trong có 80 cấp GCN với diện tích 24.479,4 m2 Các hộ cấp giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất theo thông báo số 345/TB-VP ngày 13/08/2004 theo giá thời điểm 46 Việc cấp giấy chứng nhân chậm trước quy hoạch chi tiết 1/2000 khu A chưa duyệt, UBND TP duyệt xong tiến độ cấp giấy chứng nhận tăng II.3.3 Quy hoạch ảnh hưởng tới giá bất động sản II.3.3.1 Ảnh hưởng quy hoạch tới giá bất động sản - Vị trí khu đất nằm vào vùng quy hoạch hạ tầng kỹ thuật nào, thân khu đất phép xây dựng cơng trình với quy mô sao, phép xây dựng loại kiến trúc Điều ảnh hưởng lớn tới giá BĐS - Xét mối quan hệ cung cầu, cung cầu ln hàm số giá, cung cầu cân tạo giá cân Hàng hóa thị trường đất đai tạo từ thị trường sơ cấp: diện tích đất quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng, quy mơ chất lượng cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội xây dựng phục vụ mục đích phát triển kinh tế dân sinh…thông qua kênh phân phối thị trường thứ cấp, người sử dụng đất tiếp cận “hàng hóa”, giá hình thành - Theo qui định pháp luật hành, nước ta quy hoạch sử dụng đất lập theo cấp: nước, cấp tỉnh, cấp huyện cấp xã Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã quy hoạch sử dụng đất chi tiết có ảnh hưởng rõ nhất, lớn trực tiếp đến tăng, giảm giá thị trường đất vùng quy hoạch có ảnh hưởng định đến giá trị thị trường đất vùng lân cận Quy hoạch sử dụng đất góp phần làm giảm thiểu cân đối quan hệ cung cầu đất đai vùng quy hoạch; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất không giá đất cụ thể vùng quy hoạch mà chúng ảnh hưởng đến giá tất đất thuộc vùng Cùng loại đất, quy hoạch làm tăng giá lên trăm lần sau đêm làm cho chẳng hỏi tới Như vậy, yếu tố quy hoạch đóng vai trò quan trọng việc định chất lượng “hàng hóa” ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đai Chính vậy, đấu giá quyền sử dụng đất khu đất khu đất có quy hoạch chi tiết với mật độ xây dựng tầng cao xác định Thực tế cho thấy khu vực quy hoạch đầu tư sở hạ tầng đầy dủ, đảm bảo không gian môi trường sống đô thị giá đất ln cao khách hàng chấp nhận Cụ thể, dự án khu dân cư địa bàn Quận (đặc biệt khu trung tâm đô thị Nam Sài Gòn) sản phẩm đưa thị trường giá cao Giá đất cụ thể thị trường phụ thuộc vào dự án với vị trí cơng trình xây dựng theo quy hoạch phục vụ đáp ứng tiện nghi môi trường sống Ví dụ: Khu dân cư Phú Mỹ Quận (công ty Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư) nằm cạnh khu thị trung tâm Nam Sài Gòn, hệ thống giao thông quy hoạch kết nối với khu Phú Mỹ Hưng, đường Huỳnh Tấn Phát: Có trường học, không gian xanh… giá đất khu theo giá ban đầu chủ đầu tư bán với từ đến 11 triệu đồng thị trường chuyển nhượng giá thấp 15 triệu đến 18 triệu đồng/m2 sàn.Nằm đối diện khu dân cư Phú Mỹ này, khu dân cư Phú Thuận chủ yếu nhà phố biệt thự hưởng sở hạ tầng khu Phú Mỹ nên giá cao (10 triệu đồng/m2) 47 Dự án Him Lam - Nam Sài Gòn với diện tích xây dựng chiếm 32% tổng diện tích khu đất, phần lại dành cho cảnh quan giao thơng, nằm cạnh khu Phú Mỹ Hưng, gần trường học RMIT, bệnh viện tim Tâm Đức, bệnh viện FV, trung tâm mua sắm tài chính, hội chợ thương mại quốc tế - nơi hội tụ tuyến đường giao thông huyết mạch: Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Văn Cừ nối dài, Nguyễn Lương Bằng… hoàn thành phần thơ, đến tháng năm 2007 dự án hồn chỉnh, đến sau tháng tiếp thị tung sản phẩm thị trường tòa nhà 12 tầng với 132 hộ khơng hàng để bán Bảng 9: Giá đất số dự án địa bàn Khu Nam Dự Án Giá năm 2006 Giá tháng đầu năm Tăng trưởng 2007 Him Lam - Kênh Tẻ 10,5 triệu/m2 21 triệu/m2 100% Hoàng Anh Gia Lai 9,0-9,5 triệu/m2 11,5-12 triệu/m2 26,3% Hoàng Anh Gia Lai 8,5-9,2 triệu/m2 9,5-11 triệu/m2 19,5% ADC - Phú Mỹ triệu/m2 10 triệu/m2 66,7% Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng 10 triệu/m2 20 triệu/m2 100% Chung cư Hưng Vượng 960 triệu/căn 1,1 tỷ/căn 14,6% Chung cư Sky Garden 850 triệu/căn 1,5 tỷ/căn 76% Đất Hưng Gia - Hưng Phước 100.000 USD/lô 300.000 USD/lô 300% Chung cư Mỹ Khánh 1,8 tỷ/căn 2,5 tỷ/căn 39% Biệt thự Mỹ Kim 8,5 tỷ/căn 19 tỷ/căn 123% Chung cư Mỹ Viên 1,5 tỷ/căn 2,2 tỷ/căn 14,6% Biệt thự Hưng Thái 4,1 tỷ/căn 6,8 tỷ/căn 16,5% Biệt thự Phú Gia 12 tỷ/căn 19 tỷ/căn 58,3% Đất biệt thự Cảnh Đồi 1.500 USD/m2 2.500 USD/m2 66,6% Đất biệt thự Nam Viên 1.200 USD/m2 1.800 USD/m2 50% Phú Mỹ Hưng (Nguồn: Báo Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính) 48 Qua cho thấy, quy hoạch khơng xác định giá quyền sử dụng đất, thông qua chất lượng quy hoạch, thực quy hoạch giá trị quyền sử dụng kết tinh, chất lượng sản phẩm định hướng thơng qua vị trí cơng trình phụ kinh tế dân sinh kèm, từ ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giá đất đai - Trong quy hoạch, kế hoạch, phần lớn diện tích mở rộng để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đa dạng, phần diện tích đất trồng lúa nước đất có rừng chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, có chuyển đổi cấu sử dụng đất nơng nghiệp, hiển nhiên giá đất thay đổi tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà chuyển đổi Bảng 10: Giá đền bù số dự án Quận Giá Đền Bù (đồng/m2) Khu Vực Giá Thị Trường Năm 2007 Năm 2002 Năm 2004 Năm 2005 4.000000 (DA ĐH Sài Gòn) 4750000 (DA ĐH Cảnh Sát) 12,8 (nhà lầu) triệuđ/m2 Đường Huỳnh Tấn Phát 6640000 (DA Đường Liên Cảng A5) 7350000 (DA Đường NVLinh đến cầu Phú Mỹ) 11,4 (nhà cấp - hẻm) triệuđ/m2 Đường Nguyễn Thị Thập 4.000000 (DA Nhà Tân Quy Đông) 4750000 (DA Đường NVLinh đến cầu Phú Mỹ) 11 triệuđ/m2 (nhà cấp 4) Đường Lê Văn Lương (Số liệu điều tra + Phòng TN MT Quận 7) - Tùy theo mục tiêu phát triển xác định mà đất phân bổ vào mục đích kinh tế, thương mại dịch vụ, xã hội hay an ninh quốc phòng Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất hiệu sử dụng cao, đất xây dựng khu cơng nghiệp ngồi hiệu kinh tế có hiệu xã hội Bởi thế, có quy hoạch Nhà nước, nhà đầu tư cá nhân nhạy cảm với tin tức nhanh chóng thực giao dịch chuyển nhượng nhà đất, đẩy giá đất tăng lên nhanh chóng - Quy hoạch ảnh hưởng tới giá phần yếu tố tâm lý Người Việt Nam muốn sở hữu nhà gắn với đất Trong điều kiện chủ trương quy hoạch thị không cho phép phân lô bán nền, cân đối quan hệ cung cầu đất đai, giá đất ln có xu hướng tăng nhanh Nhận xét: Giá đất thời gian qua tăng nhanh, mức tăng trưởng giá đất số khu vực có dự án quy hoạch nhà ở, giao thơng đạt tốc độ từ 50% - 100% năm Nếu so sánh tốc độ tăng trưởng giá đất với số lạm phát năm vừa qua, ta thấy giá đất tăng cao so với số lạm phát Theo kết thống kê số lạm phát năm 2000 – 2006 đạt 1-2% năm Với tốc độ phát triển kinh tế nay, nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích khác ngày tăng việc giá đất tăng cao số lạm phát điều bình thường, nhiên mức độ chênh lệch 49 trình bày điều đáng quan tâm Chính lý đó, thời gian qua nhiều người cho giá đất đai thị trường giá “ảo”, nghĩa giá thực tế không phản ánh giá trị thị trường -Hạn chế: Khi tiến hành quy họach nảy sinh vấn đề có số người hưởng lợi có số người bị thiệt hại cách vơ lý.Một số người có nhà ngõ giải tỏa mặt tiền,khi giá đất giá nhà tăng vọt,trong số người mặt phố bị giải tỏa với giá đền bù chưa bù đắp giá theo trạng.Đây bất công -Đề xuất: Nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào chủ dự án nhà đầu tư riêng lẽ cố tình đầu nhà dự án không xây dựng theo tiến độ dự án phê duyệt Đồng thời nội dung phê duyệt dự án đầu tư khu thị cần có điều khoản chế tài tài chính,nếu chủ đầu tư khơng tn thủ tiến độ thực dự án xây dựng CSHT kỉ thuật không đồng bộ.Đây xem “kính chiếu yêu” vào tình trạng chạy dự án tràn lan,phát triển khu dân cư không dựa yếu tố thị trường nhu cầu nhà đất mà dựa yếu tố đầu thời; cạnh tranh tạo áp lực tăng giá đất nông nghiệp ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc phát triển nghành kinh tế khác sách nhà cho người dân II.3.3.2 Ảnh hưởng việc quản lý giá đất đến công tác đầu tư sở hạ tầng Thực tế cho thấy quy định pháp lý đất đai chưa hồn thiện dẫn đến tình trạng biến động giá đất bất hợp lý liên quan đến đất đai q trình thị hóa thời gian vừa qua Việc giá thị trường đất đai biến động lớn không ảnh hưởng đến thị trường nhà mà tác động lớn đến dự án đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, cơng trình nâng cấp thị Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân triển khai dự án cần đền bù giải tỏa mặt Nhà nước lại phải đền bù với khoản tiền lớn theo giá đất thị trường Hầu hết dự án chỉnh trang đô thị, giao thông, mơi trường thành phố có tỷ lệ vốn đền bù giải tỏa cao tổng mức đầu tư Qua tìm hiểu số liệu Sở Giao thơng công chánh Tp.HCM, đa số dự án đường giao thơng thị mở rộng có tỷ lệ vốn đền bù giải tỏa 70% Chính điều làm chậm tiến độ đầu tư hạ tầng Nhìn chung tình hình đầu tư sở hạ tầng đặc biệt giao thơng gặp nhiều khó khăn, có hai vướng mắc lớn: Chi phí đền bù cao làm thiếu hụt ngân sách đền bù không thõa đáng làm kéo dài dự án II.3.3.3 Một số tồn công tác quản lý giá đất Công tác quản lý giá đất thời gian qua thể nhiều bất cập, chưa điều tiết, kiểm soát thị trường BĐS, làm cho tình hình biến động giá BĐS diễn biến phức tạp, tượng đầu đất đai bùng phát thành “phong trào”, từ ảnh hưởng lớn đến việc phát triển thị trường BĐS nâng cấp thị Tổng hợp tình hình cho thấy ba vấn đề thể bất hợp lý rõ rệt nhất, là: 50 Thứ nhất: Nhà nước giao thuê đất với giá thấp thu hồi đền bù theo giá thị trường Thị trường “sơ cấp” nhà nước độc quyền vận hành chiều, khơng có cạnh tranh lành mạnh Thứ hai: Nhà nước đưa quy hoạch phát triển hạ tầng, phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất lại giao cho nhà đầu tư khai thác hưởng lợi từ sách nhà nước Việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ít, chủ yếu chế giao thuê nên nhà nước chưa hưởng lợi từ giá trị gia tăng đất đai nhờ quy hoạch Thứ ba: Chính sách điều tiết nguồn thu thơng qua công cụ thuế chưa hợp lý II.4 Đề xuất số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch sử dụng công cụ quy hoạch để điều tiết thị trường bất động sản Quy hoạch yếu tố hàng đầu để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản (trong có thị trường quyền sử dụng đất ở) lập lại trật tự đô thị; tổng thể giá trị bất động sản phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch (TS Trần Du Lịch) Qua khảo sát cho thấy chất lượng quy hoạch ảnh hưởng không nhỏ đến tổng thể giá trị bất động sản Làm để nâng cao chất lượng quy hoạch ? Chất lượng quy hoạch thể nội dung đồ án quy hoạch mang tính hợp nhất, đảm bảo khơng gian thị mở phát triển tương lai vừa đảm bảo không gian sống cho khả đầu tư trong tương lai Bên cạnh đó, vấn đề quản lý thực quy hoạch vấn đề định đến việc định hình quy hoạch tương lai nhân tố điều tiết thị trường bất động sản phát triển có định hướng II.4.1 Nâng cao chất lượng quy hoạch Có tập trung nguồn lực (nhân lực, vật lực) Trước hết để gắn kết nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn đầu tư mục tiêu chủ yếu cần xác định lại chức loại hình quy hoạch tiến hành thực quy hoạch đô thị hợp Cụ thể: - Hợp QH KT - XH QH xây dựng chung (gồm QHSDĐ đô thị quy hoạch chuyên ngành sở hạ tầng) để trở thành quy hoạch đô thị hợp Trên sở quy hoạch hợp thị kết hợp định chế sách hình thành “quy hoạch chiến lược hợp nhất” làm sở xây dựng “các chiến lược phát triển thành phố” QHCT xây dựng sở “quy hoạch đô thị hợp nhất” (quy hoạch chung QHSDĐ) - QHCT xây dựng cần phải xây dựng sở điều tra, đánh giá đầy đủ trạng sử dụng đất xây dựng đồ địa để đảm bảo việc giao ranh dự án phù hợp với phân khu chức đồ án QHCT - Xác định danh mục dự án cần kêu gọi đầu tư theo thứ tự ưu tiên đưa sách ưu đãi để kêu gọi đầu tư - Vấn đề nhân lực thực lập quy hoạch vấn đề cần quan tâm Ngoài vấn đề thiếu cán làm cơng tác quy hoạch, lực lượng làm cơng tác quy hoạch chịu sức ép lớn từ phía địa phương, phương án quy hoạch thể ý chí lãnh đạo địa phương xuất phát từ dự báo từ quan điểm khoa học Do đó, ngồi việc đào tạo cán làm quy hoạch đồng thời 51 có biện pháp nâng cao nhận thức lãnh đạo địa phương công tác lập quy hoạch II.4.2 Nâng cao chất lượng quản lý thực quy hoạch Từ thực tế rõ, chất lượng đồ án quy hoạch tác động làm tăng giá trị sản phẩm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, hai tranh tương phản: khu đô thị Phú Mỹ Hưng với không gian sống mở với phương châm “không cung cấp hộ mà đem đến cho bạn không gian sống”, khu đô thị đầu tư sở hạ tầng, đặc biệt giao thông kết nối với khu vực đường Nguyễn Văn Linh, cầu Tân Thuận đầu tư, khu cơng trình cơng cộng, xanh trọng đầu tư, tạo không gian sống cho thị đưa sản phẩm thị trường, sản phẩm trao đổi thị trường “hút hàng” Trong đó, tranh khác đầu tư kết cấu hạ tầng khu ở, phân lô bán tạo thành đốm “da beo”, khơng có giao thông kết nối tuyến đường huyết mạch, sở hạ tầng khơng đầy đủ khơng có hộ rơi vào tình trạng “đóng băng” năm qua Do đó, cơng tác quản lý thực quy hoạch cơng cụ để biến tranh quy hoạch vẽ giấy tờ trở thành thực, tích lũy giá trị tăng thêm cho giá trị quyền sử dụng đất, giá trị bất động sản Hay nói cách khác, cần có hệ thống biện pháp để tổ chức thực quy hoạch để tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển thị trường bất động sản nói riêng a Các biện pháp kinh tế - Có sách thu hút vốn đầu tư xây dựng cơng trình trọng điểm, xây dựng sở hạ tầng - Giải tốt việc bồi thường, hổ trợ, tái định cư thu hồi đất để thực cơng trình dự án Đặc biệt sách tái định cư, ưu tiên đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà tái định cư, nên bố trí tái định cư trước giải tỏa, thu hồi đất đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án, người dân có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn định sống - Lựa chọn chủ dự án có đủ lực thực Nên quy việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng cho tồn khu cho chủ đầu tư có lực chịu trách nhiệm chủ động phân chiết đầu tư hạng mục, đảm bảo giao thơng kết nối tồn khu sở hạ tầng đầu tư hoàn chỉnh Tránh tình trạng xé nhỏ diện tích dự án vừa manh mún, vừa khó đảm bảo thực theo quy hoạch chi tiết, hạ tầng sở không đồng b Các biện pháp hành - Tăng cường, kiểm tra, giám sát việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt - Kiểm sốt chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quy hoạch, đặc biệt chuyển đất nông nghiệp sang đất loại đất khác - Có sách đào tạo nghề, chuyển đổi cấu lao động cho người có đất bị thu hồi - Kiên thu hồi dự án chậm triển khai 52 c .Các biện pháp khác - Hỗ trợ chủ đầu tư công tác thu hồi giải phóng mặt - Khuyến khích người dân đầu tư sử dụng đất nông nghiệp chưa tiến hành đầu tư dự án, tránh tình trạng bỏ hoang hóa đất nơng nghiệp - Tập huấn, đào tạo nâng cao lực cho cán quản lý đất đai địa phương - Tuyên truyền để nâng cao ý thức thực theo quy hoạch người dân giảm tâm lý lo lắng người dân nằm khu vực quy hoạch - Có sách nhà xã hội, hỗ trợ vấn vay ưu đãi cho người có thu nhập vừa thấp việc mua nhà đất thuê nhà nhà nước II.4.3 Một số biện pháp nhằm bình ổn thị trường bất động sản từ cơng tác quy hoạch Thứ nhất: Phải quan tâm đồng phát triển với quản lý cải tạo khu thị có Thứ hai: Đổi cách làm quy hoạch để có tham gia cộng đồng nhà đầu tư từ nghiên cứu Đối với dự án phát triển bất động sản quy hoạch nội dung quan trọng xác lập cân đối lợi ích chung xã hội hiệu kinh tế nhà đầu tư, song thời gian thực dự án thường dài, mà quy hoạch dự báo Thứ ba: Triển khai đồng dự án phát triển đa dạng loại hình nhà hạ tầng xã hội để phù hợp với kinh tế nhiều thành phần chủ trương xã hội hố đầu tư cơng trình cơng cộng Thứ tư: Trong triển khai dự án phát triển cần ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật (cả ranh giới dự án) Thứ năm: Quy hoạch nhà đầu tư phát triển bất động sản phải tạo lập môi trường sống động, hấp dẫn II.5 Bảng Phân Tích SWOT II.5.1 Nhận xét chung · Phần lớn dự án phát triển bất động sản phía Việt Nam tiến hành · Có gia tăng số luợng quỹ hỗ trợ mua bất động sản · Các cơng ty có ý thích chung tự xây dựng cao ốc riêng mình, giành lợi từ hoạt động đến bất động sản · Bùng nổ dự án xây dựng chung cư khu nghỉ dưỡng · Các nhà đầu tư biết nắm bắt thời II.5.2 Một số đặc điểm riêng thị trường bất động sản · Thị trường bất động sản chưa trưởng thành · Các dự án phát triển bị trì hỗn 53 · Vấn đề GCN QSDĐ QSHNỞ · Hệ thống cho vay – Các loại chấp · Thiếu tính rõ ràng, thiếu liệu nghiên cứu · Hệ thống pháp lý dần hoàn thiện II.5.3 Những cải thiện cần thực để phát triển thị trường bất động sản · Hệ thống cấp sổ phải rõ ràng · Hệ thống cho vay chấp · Quy định rõ ràng quy hoạch · Thay đổi Luật Đầu tư Nước ngồi · Thơng tin công cộng · Các loại Giấy chứng nhận · Vấn đề sở hữu Việt kiều/ Người nước Khẩn trương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị chi tiết II.5.4 Một số điểm yếu thị trường Bất động sản - Sản phẩm không đáp ứng nhu cầu khách sạn, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp nhà cho đối tượng xã hội, tái định cư - Hạ tầng dự án đa số thiết kế xây dựng khơng hồn chỉnh Đơ thị phát triển manh mún, khơng đồng bộ, đa số diện tích dự án có quy mơ nhỏ - Thị trường nhiều rủi ro: giao dịch không đảm bảo chắn, Nhà nước khơng kiểm sốt giá đất - Thị trường có khung pháp lý chưa hồn thiện, chồng chéo, bất cập đất đai lụât Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS - Thủ tục nhà đất, xây dựng quy hoạch chưa thống địa bàn quận huyện Quy hoạch chi tiết toàn địa bàn thành phố chưa hoàn tất II.5.5 Nguyên nhân dẫn đến yếu - Giá đất quy định thấp nhiều so với giá thị trường - Chính sách thu hồi đất bồi thường tái định cư chưa thoã đáng nên người bị thu hồi đất thiệt thòi, gây khó khăn cơng tác giải phóng mặt - TT BĐS chưa liên kết chặt chẽ với thị trường tài thị trường khác - Chưa có chứng khốn bất động sản - Thành phố chưa sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất phục vụ nhu cầu thị trường - Các dự án phát triển không theo kế hoạch sử dụng đất kế hoạch phát triển đô thị 54 - Sản phẩm bất động sản nhà chủ yếu cung cấp cho đối tượng có thu nhập cao Việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia với nhà nước - Dịch vụ hổ trợ thị trường phát triển chậm, không đáp ứng nhu cầu II.5.6 Bảng SWOT Điểm Mạnh Điểm Yếu Kinh tế Quận phát triển nhanh, động theo định hướng An ninh tốt, trị ổn định Hoan nghênh đầu tư nước ngồi Còn số dự án bị trì hỗn Hệ thống pháp lý Cơng tác đền bù giải toả nhiều bất cập Tạo nhiều hội đầu tư GCN QSDĐ QSHN Có sẵn điều khoản đầu tư có Quy hoạch chưa rõ lợi Nhạy cảm với điều kiện bất khả Hệ thống pháp lý cải kháng thiện Thị trường chưa thực lớn mạnh Các nhà phát triển đối tác thiếu kinh nghiệm Cơ Hội Thách Thức Có điểm bán Vốn tự có vốn vay (phát sinh) Trở thành đối tác công ty chủ đất người Việt Các công ty không ngừng hoạt động lĩnh vực bất động sản Thay đổi luật khơng thể đốn trước Chi phí trì hỗn cơng trình ngày gia tăng Cơ cấu giá không thực chịu ảnh hưởng tác động bất thường Giao thông 55 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết Luận Bất động sản (Đất đai) loại hàng hóa đặc biệt, giá trị tồn vĩnh viễn, xuất phát từ đặc thù mà từ bao đời người luôn coi đất cải để lại cho đời sau gia đình dòng tộc, ngun nhân sâu xa tranh chấp giành quyền lực, quyền sở hữu nhà cầm quyền, lãnh thổ lãnh thổ khác, người với người khác Vì vậy, vấn đề bất động sản ln vấn đề phức tạp nhạy cảm Để quản lý điều tiết thị trường này, công cụ thiếu sách pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho thị trường vận động phát triển Bên cạnh đó, quy hoạch cơng cụ quan trọng thứ thiếu Kết đồ án quy hoạch tác động đến tất chủ thể tham gia vào thị trường, ảnh hưởng đến thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp Ở thị trường sơ cấp, quy hoạch tác động đến công tác giao thuê đất, ảnh hưởng đến tiến độ chất lượng dự án đầu tư - Ở thị trường thứ cấp, quy hoạch tác động tới tất đối tượng tham gia thị trường: Đối với nhà đầu tư kinh doanh tác động đến định lựa chọn dự án đầu tư, người sử dụng đất ảnh hưởng đến lựa chọn “sản phẩm”, nhà quản lý, ảnh hưởng đến hiệu quản lý quy hoạch điều tiết thị trường Kết công tác quy hoạch xác định quỹ đất đưa vào xây dựng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình cơng cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng, xây dựng khu dân cư nơng thơn, phát triển ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế…tạo lượng hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường Thơng qua cơng tác quy hoạch, tác động trực tiếp đến chất lượng “sản phẩm” đầu ra, quy hoạch tốt thị thị trường có sản phẩm tốt ngược lại quy hoạch không tốt đưa thị trường sản phẩm khơng đáp ứng nhu cầu Ngoài ra, quy hoạch tác động trực tiếp đến việc hình thành giá đất đai thông qua giá trị tăng thêm đất có định quy hoạch hợp lý Kiến Nghị Từ thực trạng trên, xin đề xuất giải pháp sau để góp phần chấn chỉnh quản lý đất đai bình ổn giá thị trường đất thành phố - Nhà nước phải thống quản lý đất đai đại bàn toàn Thành phố, vùng đất quy hoạch phải có biện pháp quản lý hiệu thông qua công cụ bảo vệ luật pháp Nhà nước; đối tượng vi phạm luật pháp đất đai xử lý kiên ba biện pháp: Giáo dục, kinh tế hành - Cơng bố, cơng khai điểm quy hoạch phương tiện thông tin đại chúng Tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành, thực quy hoạch người dân ý thức chấp hành quy luật đất đai - Xử lý đối tượng vi phạm hình thức thu hồi lại quyền sử dụng đất truy tố trước pháp luật 56 - Tổ chức lực lượng tháo dỡ ngay, không cho phát sinh thêm xây dựng trái phép - Đối với khu quy hoạch mà Nhà nước xác định trọng điểm Nhà nước nên có phương án huy động vốn ngân hàng để đền bù hết phần đất quy hoạch, sau tổ chức cho đấu thầu quyền sử dụng đất Đây cách làm vừa có hiệu kinh tế cho Nhà nước, vừa thu hút nhà đầu tư đồng thời giải tình trạng xây dựng trái phép vùng đất quy hoạch Đây phương thức mà nước giới áp dụng nhà đầu tư nước nước sợ khâu giải tỏa đền bù kéo dài không thực dự án - Đối với khu quy hoạch khác cần thay đổi quy trình lập thủ tục đầu tư cách: Khi nhà nước thuận địa điểm cho nhà đầu tư UBND TP định thu hồi giao đất, tổ chức việc đền bù đôi với việc phê duyệt quy hoạch, cách làm đảm bảo có chủ đầu tư thật có vốn thực được, khắc phục tình trang chủ đầu tư khơng có vốn phải chuyển nhượng dự án giấy Trường hợp chủ đầu tư sau giải tỏa xong mà khơng triển khai dự án nhà nước can thiệp biện pháp bán đấu giá sử dụng đất, thu hồi vốn trả lại cho chủ đầu tư có định mức lãi hợp lý, cách làm vừa có lợi cho nhà nước có lợi cho nhà đầu tư - Như ta biết giá trị đất tăng lên nhiều yếu tố có tác động Nhà nước, kết cấu hạ tầng xã hội hạ tầng kỉ thuật, muốn bình ổn thị trường đất, nhà nước phải có biện pháp điều tiết giá trị tăng lên cách ấn định khung giá đền bù người bị thu hồi đất khung giá đầu cho nhà đầu tư sở hạ tầng khu dân cư, khung giá phải sở giá trị tăng lên thật đất chưa có tác động nhà nước khơng có tác động giả tạo bọn đầu - Cần đổi quy trình phương pháp lập quy hoạch có gắn kết phối hợp ngành quy định cụ thể nhiệm vụ trách nhiệm ngành, đặc biệt ngành quản lý đất đai ngành xây dựng - Thực quy hoạch đô thị theo hướng “quy hoạch đô thị hợp nhất” - Xác định danh mục dự án kêu gọi đầu tư theo thứ tự ưu tiên xác định lộ trình thực Đối với diện tích quy hoạch cơng trình cơng cộng trước mắt chưa có nguồn vốn đầu tư thu hồi đưa vào khai thác sử dụng với mục đích khác thời hạn xác định để tạo vốn tái đầu tư cơng trình cơng cộng tương lai - Nâng cao lực cho cán quản lý đất đai địa phương - Có sách hổ trợ nhà cho người có thu nhập vừa thấp, tạo điều kiện cho họ có chổ hợp pháp (tiếp cận thị trường quy) 57 ... Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Tới Thị Trường Bất Động Sản 35 II.3.1 Tác động quy hoạch tới thị trường sơ cấp 37 II.3.2 Tác động quy hoạch tới thị trường thứ cấp 40 II.3.3 Quy hoạch ảnh hưởng. .. tham gia vào thị trường bất động sản Như đề tài chưa làm rõ tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản Đa số nghiên cứu nước ảnh hưởng, tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản chủ yếu...TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐINH THỊ LÊ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN 7, TP HCM Giáo