Phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Phần 1: Tình hình bất động sản Việt Nam Khái quát tình hình bất động sản Việt Nam Dịch viêm phổi cấp virus corona diễn biến phức tạp khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, có ngành bất động sản Cụ thể, nhiều kiện khởi công, mở bán dự án,… phải dời lịch chí phải hủy tồn kế hoạch lo ngại dịch corona Tình hình nửa cuối năm 2019 đầu năm 2020, thị trường BĐS gặp khó khăn định có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề khác Ngay DN lớn có thương hiệu thị trường đứng trước nguy phá sản, tình trạng khoản nhiều dự án kéo dài việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn Thời gian qua, tình hình dịch bệnh dẫn đến tranh ảm đạm ngành du lịch nói chung lưu trú khách sạn, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh sản phẩm hộ du lịch, biệt thự du lịch… tất DN kinh doanh lĩnh vực Thống kê VNREA cho thấy nay, nước có 82.900 hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 15.663 nhà phố thương mại, bao gồm sản phẩm đưa vào sử dụng; sản phẩm hoàn thiện xây dựng chưa đưa vào khai thác; sản phẩm xây dựng tập trung Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu… Tổng giá trị ước tính phân khúc BĐS lên tới 23 tỷ USD Khái quát bất động sản công nghiệp Năm 2019 năm kỷ lục ngành bất động sản công nghiệp logistics Việt Nam nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước (FDI) vào ngành chế biến chế tạo gia tăng tích cực Xu hướng khơng có đáng ngạc nhiên chi phí sản xuất Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh trình chuyển dịch nhà máy sang khu vực khác Đơng Nam Á, bao gồm Việt Nam Trên thực tế, nhu cầu thiết lập nhà máy Việt Nam tăng cao gần góp phần giúp thị trường bất động sản cơng nghiệp trở nên sôi động hết Các khu cơng nghiệp thuộc tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng lấp đầy bối cảnh nhu cầu phát triển công nghiệp tăng cao Tỷ lệ lấp đầy trung bình khu cơng nghiệp tỉnh/ thành phố lớn phía Bắc phía Nam 92% 80% vào cuối năm 2019 Khi diện tích đất cơng nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư khu cơng nghiệp hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn Điều giúp tiết kiệm thời gian chi phí cho khách thuê Trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tăng lên đáng kể khu cơng nghiệp lớn Việt Nam Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai Long An) chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với kỳ năm trước Trong đó, nguồn cung năm 2019 khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương Hưng Yên) 321.420 m2, tăng 25,2% so với kỳ năm trước Phần lớn tỷ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp nhà xưởng xây sẵn, nằm tỉnh/ thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc phía Nam (được phân loại nhóm 1) Việc nguồn cung gia tăng với tiến độ dự án sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt mạng lưới đường cao tốc cảng Chi phí đất cạnh tranh tỷ lệ lấp đầy thấp khiến khu vực công nghiệp thuộc tỉnh lân cận nhóm (được phân loại khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn nhà đầu tư phát triển Căng thẳng thương mại Mỹ-Trung, nguồn vốn đầu tư hiệp định thương mại tự mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường cơng nghiệp Việt Nam Hiệp định cải cách toàn diện cho hiệp định đối tác kinh tế xun Thái Bình Dương (CPTPP) thức thiết lập vào tháng 1/2019, Hiệp định thương mại tự Việt Nam – EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019 Hiệp định mang tính lịch sử xoá bỏ 99% thuế hải quan tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp Danh sách doanh nghiệp nước ngồi di dời nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam Những yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản VN Bên cạnh yếu tố cung – cầu giá trị bất động sản thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố + Yếu tố tự nhiên: 1/ Vị trí bất động sản: có loại vị trí tuyệt đối vị trí tương đối ● Vị trí tuyệt đối: hiểu vị trí đẹp khu vực trung tâm, đặt biệt vị trí ngã 3, ngã hay trục đường quan trọng có giá trị lớn bất động sản loại vùng ven ● Vị trí tương đối: bất động sản có vị trí đẹp lại nằm vùng ven khu đô thị nên giá trị bất động sản khơng có giá trị cao bất động sản tương tự thuộc trung tâm đô thị, trung tâm thành phố.Cả loại vị trí có tác dụng xác lập giá trị bất động sản Chính việc xác định ưu vị trí bất động sản quan trọng, định giá lô đất 2/ Hình dạng, kích thước, diện tích miếng đất hay lơ đất : có vai trò quan trọng thỏa mãn nhu cầu đa số dân cư vùng 3/ Địa hình nơi bất động sản tọa lạc: địa hình cao hay thấp nơi xung quanh có tác động đến giá trị bất động sản Thông thường nơi có địa hình thấp, hay ngập nước, triều cường…, giá trị bất động sản thấp nơi khác Ngược lạ vị trí bất động sản tọa lạc có địa hình cao có giá trị cao 4/ Kiến trúc: yếu tố có tác động Nhà cơng trình khác Hai bất động sản xây dựng với chi phí nhau, có kiến trúc phù hợp với thị hiếu có giá trị cao 5/ Yếu tố mặt đất mặt đất: tính chất vật lý đất, thổ nhưỡng, độ màu mỡ đất …Yếu tố phụ thuộc vào mục đích sử dụng Vd: Độ màu mỡ đất ảnh hưởng đến bất động sản có mục đích phục vụ nơng nghiệp, khơng có tác dụng mục đích xây dựng 6/ Tình trạng mơi trường: điều quan trọng Môi trường xung quanh lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Các bất động sản nằm gần khu vực tập kết rác thải sinh hoạt, ln tình trạng có mùi hôi thối, ồn âm chuyển xe tập kết trung chuyển rác…Các bất động sản có giá trị thấp giá thị trường nhiều Ngồi yếu tố tự nhiên thiên tai, lũ lụt ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khu vực Yếu tố kinh tế: Khả tạo thu nhập bất động sản: bất động sản có khả tạo dòng tiền hàng tháng cao giá trị chuyển nhượng bất động sản cao ngược lại Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện nước, vệ sinh, nội thất …có giá trị cao bất động sản có giá trị cao Các yếu tố liên quan đến thị trường: ● Nhu cầu bất động sản thị trường ● Tính hữu dụng bất động sản Các yếu tố liên quan đến trị pháp lý: Yếu tố pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với đất, tình trạng cho thuê, chấp, tranh chấp quyền sử dụng đất… có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Các yếu tố sách nhà nước: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể: Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng – Các sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố ● Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất ● Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ● Chính sách thuế nhà nước bất động sản ● ● Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: yếu tố kinh tế liên quan như: ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● Tình hình cung cầu bất động sản khu vực Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực Hiện trạng vùng lân cận Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng Số lượng lơ, đất Mức giá bình quân loại đất vùng Tỷ lệ thuế mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng Các yếu tố văn hóa xã hội: Những yếu tố xã hội tác động đến giá trị bất động sản Nơi có mật độ dân số cao tốc độ tăng dân số học nhanh giá bất động sản nơi tăng theo Ngồi yếu tố khác trình độ văn hóa khu vực, chất lượng sống, chất lượng giáo dục, y tế, an ninh trật tự … có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Phần 2: Thị trường bđs công nghiệp ảnh hưởng thị trường yếu tố khác Khái quát chung “ Dựa báo cáo phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Savills tháng 9/2019” Căng thẳng thương mại Mỹ-Trung, nguồn vốn đầu tư hiệp định thương mại tự mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường cơng nghiệp Việt Nam Hiệp định cải cách toàn diện cho hiệp định đối tác kinh tế xun Thái Bình Dương (CPTPP) thức thiết lập vào tháng 1/2019, Hiệp định thương mại tự Việt Nam – EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019 Hiệp định mang tính lịch sử xoá bỏ 99% thuế hải quan tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp Hiệp định đối tác kinh tế tồn diện (RCEP) kỳ vọng hoàn tất cuối năm Hiệp định thiết lập nhằm mục đích thắt chặt hợp tác kinh tế nước thành viên khối ASEAN quốc gia khu vực Châu Á- Thái Bình Dương đăng ký kết hiệp định thương mại tự Bằng việc áp dụng sản xuất công nghệ tăng đội ngũ lao động huấn luyện, phủ Việt Nam nỗ lực giảm thiểu việc thiếu hụt nguồn nhân lực chi phí tăng để chuyển đổi sang môi trường kinh doanh minh bạch Với 25% thuế quan xuất áp tổng giá trị xuất 250 tỷ đô la Mỹ Trung Quốc có khả tăng thêm 10% tổng giá trị xuất hàng hóa 300 tỷ la Mỹ, căng thẳng thương mại Mỹ-Trung hướng công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất chuyển dời nhà máy Việt Nam thu hút với đội ngũ lao động trẻ chi phí thấp, mơi trường trị ổn định, nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh giới – tất yếu tố cho thấy môi trường đầu tư hấp dẫn Nhập vào thị trường Hoa Kỳ, Q1/2019 Trong ba tháng đầu năm nhập từ Việt Nam lên đến 40,2% Hoa Kỳ tiếp tục trở thành thị trường nhập lớn Việt Nam: • Mặt hàng may mặc đạt 4,42 tỷ đô la Mỹ, tăng 9,1% theo năm; • Giày dép đạt tỷ la Mỹ, tăng 13,5%; • Máy móc thiết bị phụ tùng đạt 1,3 tỷ đô, tăng 54%; • Gỗ cao su đạt 1,42 tỷ đô, tăng 34,7% Vốn đầu tư (FDI) vào ngành công nghiệp Trong H1/2019, có 1.723 dự án đăng ký với tổng vốn đầu tư 7,41 tỷ USD Phân khúc sản xuất thu hút 605 dự án, chiếm 71,2% FDI với 13,15 tỷ USD tăng 39,8% theo năm Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hai thành phố thu hút đầu tư nhất, chiếm 26,3% 16,7% tổng vốn FDI Theo sau Bình Dương chiếm 7,4% Đồng Nai chiếm 6,7% Nguồn vốn đầu tư từ Hongkong đầu tư chiếm 28,7% với 5,3 tỷ USD, theo sau Hàn Quốc với 2,73 tỷ USD Trung Quốc với 2,28 tỷ USD Trong tháng đầu năm, khu công nghiệp (IPs) vùng kinh tế (EZs) thu hút gần 340 dự án FDI với tổng nguồn vốn gần 8,7 tỷ USD (Theo Bộ trưởng Kế hoạch Đầu tư 2019) Triển vọng Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển đà tăng nguồn vốn FDI gấp 10 lần suốt thập kỷ qua Nguồn cung đất công nghiệp dồi tạo điều kiện cho dự án sản xuất tăng lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn cho thuê (RBF) nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS) Việt Nam cần cẩn trọng lựa chọn dự án tới để tăng trưởng giá trị chuỗi, tăng tính cạnh tranh phát triển bền vững Lao động giá rẻ ưu đãi đầu tư, đặc biệt thuế ưu đãi tiếp tục trở thành yếu tố thu hút đầu tư nước hàng đầu vào Việt Nam Tuy nhiên, tiếp tục chuyển đổi sang ngành công nghiệp giá trị cao Việt Nam phải tập trung vào chất lượng số lượng đầu tư Bộ Kế hoạch Đầu tư công ty Tài quốc tế (IFC) đề xuất xu hướng chiến lược thu hút vốn đầu tư nước FDI năm 2020-2030 đề xuất bước quan trọng để tăng chất lượng đầu tư nước ngồi • Phát triển kỹ quốc gia để gia tăng tỷ lệ lao động có tay nghề • Các hoạt động khuyến khích đầu tư tập trung ưu tiên phân khúc ưu tiên; • Các sách hỗ trợ doanh nghiệp địa phương; • Các dịch vụ hỗ trợ như: giáo dục, hậu cần, tài • Thiết lập đơn vị quản lý FDI với tiêu suất quản lý cao • Xem xét sách ưu đãi đầu tư hành để đảm bảo chất lượng FDI, và; •Giảm thiểu ảnh hưởng cách mạng công nghiệp 4.0 Những yếu tố thu hút Những yếu tố thu hút : Chiến tranh thương mại mỹ trung: Với 25% thuế quan xuất áp tổng giá trị xuất 250 tỉ đô la Mỹ Trung Quốc có khả tăng thêm 10% tổng giá trị xuất hàng hoá 300 tỉ đô la Mỹ, căng thẳng thương mại Mỹ-Trung hướng cơng ty đa dạng hố quy trình sản xuất chuyển dời nhà máy Việt Nam thu hút với đội ngũ lao động trẻ chi phí thấp, mơi trường trị ổn định, nước có tỉ lệ tăng trưởng nhanh giới – tất yếu tố cho thấy môi trường đầu tư hấp dẫn ● Hiệp định Đối tác tồn diện tiến xun Thái Bình Dương (CPTPP) ● Hiệp định Thương mại tự Việt Nam - EU (EVFTA): Nghị Viện châu Âu vừa thức thơng qua Hiệp định thương mại tự Việt Nam - EU (EVFTA) Hiệp định bảo hộ Đầu tư EU- Việt Nam (EVIPA), mở triển vọng tươi sáng cho ngành kinh tế Việt Nam Các hiệp định có hiệu lực sau Quốc hội Việt Nam phê chuẩn, dự kiến diễn vào tháng năm EVFTA tạo điều kiện cho kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ việc xuất sản phẩm giá trị thấp, sang hàng hóa có giá trị cao thiết bị công nghệ cao, điện tử, xe cộ y tế Thương mại toàn cầu giúp Việt Nam tiếp cận với nhiều đối tác khác nhau, cho phép nhập đầu vào hàng hóa trung gian rẻ hơn, từ thúc đẩy khả cạnh tranh hàng xuất Kể từ tháng năm ngoái, ngày nhiều nhà đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam tự tin EVFTA thúc đẩy đầu tư vào sản xuất, từ mở rộng nhóm khách thuê Với việc thỏa thuận phê chuẩn năm nay, nhà đầu tư hy vọng thấy gia tăng nhu cầu thuê từ nhà sản xuất châu Âu vào năm 2020 2021 Các đơn vị sản xuất quốc tế mang ● ● ● ● ● đến cho chủ đầu tư quyền chọn khách thuê phù hợp, từ lựa chọn công ty đa quốc gia ngành cơng nghiệp có giá trị gia tăng cao Được hỗ trợ sách từ Chính phủ: Miễn giảm, ưu đãi thuế nhà đầu tư Quỹ đất dồi dự án tiêu biểu gia tăng: Xét triển vọng tương lai, có khoảng 18.290 đất định hướng cho phát triển cơng nghiệp khu vực phía Nam, phần lớn nguồn cung tập trung chủ yếu tỉnh Long An, Bình Dương Đồng Nai Giá đất cơng nghiệp Trung Quốc Việt Nam có chênh lệch rõ rệt: Giá thuê đất công nghiệp Việt Nam trung bình hấp dẫn hơn, từ 100-140 USD/m2/chu kỳ thuê, giá Trung Quốc đến 180 USD/m2/chu kỳ Lao động giá rẻ ưu đãi đầu tư, đặc biệt thuế ưu đãi tiếp tục trở thành yếu tố thu hút đầu tư nước hàng đầu vào Việt Nam Tuy nhiên, tiếp tục chuyển đổi sang ngành công nghiệp giá trị cao Việt Nam phải tập trung vào chất lượng số lượng đầu tư Những ngoại tác phát triển theo bđs cơng nghiệp Có thể khẳng định, việc phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế (KCN, KKT) thời gian qua Việt Nam thu hút nguồn vốn lớn công nghệ tiên tiến từ doanh nghiệp (DN) nước ngồi, đóng góp khơng nhỏ vào chuyển dịch cấu kinh tế, tăng trưởng, kim ngạch xuất nhập khẩu, giải việc làm Tăng thêm hội việc làm, kỹ cho người dân nước KCN nơi tập trung nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt nhà đầu tư đến từ quốc gia phát triển Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Úc… Trong KCN có cơng ty coi biểu tượng đại diện quốc gia Acecook, Shiseido, Kirin, tạo điều kiện cho DN người lao động tiếp cận với công nghệ đại, tiên tiến kinh tế phát triển giới Các công ty nước đầu tư vào Việt Nam đảm bảo lợi ích người lao động theo quy định pháp luật Do đó, làm việc KCN, người lao động yên tâm quyền lợi hợp pháp Mặt khác, với ứng viên có nguyện vọng đào tạo nước ngồi, làm việc KCN hội bạn Hầu hết doanh nghiệp có sách đưa nhân viên đào tạo nước với thời gian phụ thuộc vào tính chất cơng việc vị trí Giải vấn đề nhà cho người làm việc Khi tỷ lệ lấp đầy KCN ngày cao, lực lượng người lao động, quản lý, chuyên gia đến làm việc ngày nhiều Từ xuất nhu cầu lớn nhà Việc phát triển dự án nhà giải pháp tính đến để phát triển bền vững nhằm thu hút người lao động đến làm việc, cung cấp dịch vụ thiết yếu cho nhóm đối tượng để họ n tâm cơng tác gắn bó lâu dài Nhằm giải xúc nhà cho người lao động (NLĐ) khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX), cho sinh viên người thu nhập thấp, Chính phủ ban hành Nghị số 18/2009/NQ-CP, ngày 20-4-2009, số chế, sách đẩy mạnh phát triển nhà cho đối tượng nêu Tuy nhiên, sau thời gian triển khai thực hiện, vấn đề nhà ở, nhà cho NLĐ KCN, KCX khơng khó khăn Giúp thu hút vốn nước ngồi Theo báo cáo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch Đầu tư, ước tính tháng năm 2019, khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút 397 dự án đầu tư nước với số vốn đăng ký đạt 10,1 tỷ USD Lũy kế nâng tổng số dự án vốn đầu tư nước lên 8.970 dự án với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 187,4 tỷ USD Đối với dự án đầu tư nước, khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút 388 dự án với tổng vốn đăng ký đạt 96,9 nghìn tỷ đồng Lũy kế nâng tổng số dự án đầu tư nước lên 9.140 dự án với tổng vốn đăng ký đạt 2.074,5 nghìn tỷ đồng Tính đến hết tháng năm 2019 có gần 3,7 triệu lao động làm việc khu công nghiệp, khu kinh tế  ... hưởng lớn đến giá trị bất động sản Phần 2: Thị trường bđs công nghiệp ảnh hưởng thị trường yếu tố khác Khái quát chung “ Dựa báo cáo phân tích thị trường bất động sản cơng nghiệp Savills tháng... với bất động sản: hệ thống điện nước, vệ sinh, nội thất …có giá trị cao bất động sản có giá trị cao Các yếu tố liên quan đến thị trường: ● Nhu cầu bất động sản thị trường ● Tính hữu dụng bất động. .. lớn bất động sản loại vùng ven ● Vị trí tương đối: bất động sản có vị trí đẹp lại nằm vùng ven khu đô thị nên giá trị bất động sản khơng có giá trị cao bất động sản tương tự thuộc trung tâm đô thị,