ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : ĐỖ ĐĂNG KHOA 03135029 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2007 - -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ ĐĂNG KHOA “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, toàn thể quý thầy giáo dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cảm ơn Trần Thị Việt Hồ nhiệt tình quan tâm giúp đỡ dẫn cho em suốt q trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Văn phòng thường trực Ban đạo, quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM, Văn phòng thường trực Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đặc biệt Tiến sĩ Đỗ Thị Loan toàn thể anh chị Văn phịng tận tình giúp đỡ em q trình thực đề tài Đồng thời, tơi cảm ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khố 29 ln giúp đỡ, chia sẻ với tơi suốt q trình học tập, sinh hoạt trường ĐỖ ĐĂNG KHOA TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Đỗ Đăng Khoa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hịa, Bộ mơn Kinh tế đất, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo - Nội dung nghiên cứu: Trước tình hình thị trường bất động sản diễn biến phức tạp thời gian gần Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có định thành lập “Ban đạo, quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM”, với mục tiêu hỗ trợ quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Vì thị trường bất động sản thị trường phức tạp nhất, liên quan mật thiết với nhiều lĩnh vực nên đòi hỏi cho Ban đạo lớn Với mục tiêu tìm hiểu hoạt động Ban đạo nhằm đánh giá tầm quan trọng, khả hoạt động, thành đạt kể khó khăn mà Ban đạo gặp phải, thực nghiên cứu nhằm góp phần có đánh giá khách quan xác định vướng mắc tìm cách giải khó khăn - Phương pháp nghiên cứu chủ đạo: Để có đánh giá cho hoạt động Ban đạo, việc thu thập tài liệu hoạt động Văn phòng Ban đạo lĩnh vực công việc quan trọng tốn nhiều cơng sức Mặt khác, chưa có tổ chức hoạt động tương tự Ban đạo địa bàn nghiên cứu nên gây số hạn chế cho công tác so sánh đánh giá Do đó, phương pháp điều tra thu thập tài liệu, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp chuyên gia phương pháp sử dụng nhiều - Kết nghiên cứu: Nắm rõ nội dung yêu cầu Nhà nước, thị trường bất động sản Ban đạo Có kết hoạt động Văn phòng Ban đạo Từ kết hoạt động đó, so sánh với yêu cầu kể để đưa nhận định đánh giá Đề xuất kiến nghị góp phần tháo gỡ khó khăn phát huy thuận lợi Ban đạo MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1/ Bất động sản - thị trường bất động sản I.1.1/ Bất động sản I.1.2/ Thị trường bất động sản I 2/ Quản lý nhà nước thị trường bất động sản I.2.1/ Vai trò quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản I.2.2/ Nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản I.3/ Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta 11 I.3.1/ Mục tiêu 11 I.3.2/ Quan điểm 11 CHƯƠNG II: HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 II.1/ Giới thiệu Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 22 II.1.1/ Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 22 II.1.2/ Văn phòng thường trực Ban đạo 23 II.2/ Kết hoạt động Ban đạo quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Văn phòng thường trực Ban đạo 25 II.2.1/ Tổng hợp thông tin 25 II.2.2/ Nghiên cứu tài liệu, dịch thuật, chủ trì đề tài khoa học 34 II.2.3/ Đào tạo 35 II.2.4/ Tổ chức hội thảo, hội nghị 35 II.2.5/ Nghiên cứu chế, sách 35 II.2.6/ Những đề xuất, giải pháp với Ủy ban nhân dân thành phố 36 II.3/ Đánh giá kết hoạt động Ban đạo Văn phòng thường trực 41 II.4/ Một số đề xuất – Giải pháp 42 II.4.1/ Về cấu tổ chức Văn phòng thường trực 42 II.4.2/ Xây dựng chiến lược hành động 43 II.4.3/ Tổ chức quản lý thông tin 43 KẾT LUẬN 46 ĐẶT VẤN ĐỀ Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng Đề Tài - Đã từ lâu, TP.HCM xem trung tâm kinh tế tài quan trọng, lớn miền Nam Sự phát triển kinh tế TP.HCM nhiều có ảnh hưởng định đến địa phương khu vực Trong đó, thị trường bất động sản TP.HCM thị trường đầy động Sự phát triển thị trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả phát triển kinh tế có nhiều mối quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường vốn, thị trường chứng khoán…Tuy nhiên nay, toán quản lý thị trường bất động sản nhiều vướng mắc Chúng ta không nhận thức hết không quản lý phát triển thị trường bất động sản xảy nguy gì? Nếu để xảy tình trạng cân đối thị trường mà khơng có can thiệp từ nhà nước ảnh hưởng nào? Nhưng nhà nước phải quản lý nào? đến mức độ nào? - Thị trường bất động sản lĩnh vực lớn có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội thực quan tâm năm gần Thị trường bất động sản nước ta nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng giai đoạn đầu hình thành, phát triển tự phát, có nhiều bất cập thiếu đồng bộ, chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai bất động sản, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai tài sản đất chưa đồng bộ, v.v Do vai trị nhà nước việc định hướng phát triển lành mạnh thị trường bất động sản quan trọng cần quan tâm mức Đáp ứng nhu cầu thiết thực để phát huy nhân tố tích cực đồng thời hạn chế nhân tố tiêu cực thị trường bất động sản, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thành lập Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản (gọi tắt Ban đạo) Với nhiệm vụ cung cấp thông tin cần thiết, dự báo biến động đề xuất kiến nghị cho Ủy ban nhân dân để nắm bắt kịp thời định hướng phát triển thị trường bất động sản Thực tế, hoạt động Ban đạo có đóng góp hồn thiện quản lý thị trường bất động sản mơ hình hoạt động Ban đạo nhân rộng cho tỉnh thành nước lý chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản” Tính cấp thiết Đề tài - Mơ hình quản lý thị trường bất động sản Việt Nam mẻ, nhà nước quan tâm năm gần đây, thị trường có nhiều biến động không lường trước Cùng với đà phát triển thị trường, đời Ban đạo cần thiết Nếu mơ hình quản lý thành cơng bước tiến quan trọng lĩnh vực quản lý nhà nước thành phố Hồ Chí Minh hình mẫu để địa phương khác học tập, áp dụng - Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu cụ thể hoạt động Ban đạo nhằm đánh giá mức độ hồn thành cơng việc, khó khăn, thuận lợi q trình hoạt động để giải vấn đề cấp bách - Chính nên việc nghiên cứu Đề tài “Đánh giá hoạt động Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản” có ý nghĩa thực tiễn cao Mục tiêu nghiên cứu Đề tài - Đánh giá tổng hợp kết hoạt động Ban đạo quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua, đưa nhận xét mơ hình mẻ Đối tượng nghiên cứu - Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản nội dung quản lý Nhà nước thị trường - Mơ hình quản lý thị trường bất động sản Phạm vi: - Tôi nghiên cứu vấn đề hoạt động Văn phòng Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1/ Bất động sản – thị trường bất động sản I.1.1/ Bất động sản I.1.1.1/ Khái niệm bất động sản - Trong định nghĩa bất động sản, gặp khó khăn tài sản nằm ranh giới “động sản” “bất động sản” Rất may có điểm thống nhất: “Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời được” Tuy nhiên pháp luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê số tài sản di động xem bất động sản ( là: tàu thủy, máy bay…) Ở đây, tài sản khơng di dời góc độ pháp lý chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước - Do đó, nhìn nhận bất động sản góc độ: + Dưới góc độ nhà Quản lí đất đai, Bất động sản tài sản không di dời được, đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể đất đai tồn mặt đất, chức thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí + Dưới góc độ pháp lý, tài sản Bất động sản tài sản di động không di động (theo nghĩa từ), chịu quản lí chặt chẽ Nhà nước (Điều 181 Luật dân sự) I.1.1.2/ Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: người ta khơng thể di chuyển bất động sản hay nói cách khác xác khơng thể di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương - Tính khơng đồng nhất: thơng thường có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt Do giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản - Tính khan hiếm: diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài I.1.1.3/ Đặc trưng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao - Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ I.1.2/ Thị trường bất động sản I.1.2.1/ Khái niệm - Theo nghĩa hẹp: thị trường bất động sản nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản (mua, bán, chấp, cho thuê, cầm cố…) - Theo nghĩa đầy đủ: thị trường bất động sản tổng hòa mối quan hệ giao dịch bất động sản diễn thời gian định, khoảng thời gian định - Thực chất hàng hóa trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản vật kiến trúc gắn liền đất I.1.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản - Khơng có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng thị trường nhà - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích có tạo từ bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo - Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh Nhà nước (chính sách, pháp luật, quy hoạch…) - Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn chun nghiệp có trình độ cao định chế hỗ trợ khác mơi giới, tốn, bảo hiểm… - Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn I.1.2.3 Phân loại thị trường - Theo khu vực địa lý: phân thành thị trường bất động sản Thành phố A, B; thị trường bất động sản quận X,Y; thị trường bất động sản nội ngoại thành… - Theo công dụng bất động sản: bao gồm thị trường đất đai; nhà ở; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình thương mại dịch vụ; cơng trình đặc biệt (như sân bay, bến cảng…) - Theo tính chất kinh doanh bất động sản: thị trường mua bán bất động sản; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản chấp - Theo trình tạo bất động sản: gồm Thị trường cấp I (thị trường đất túy), Thị trường cấp II (thị trường xây dựng, sản xuất bất động sản), Thị trường cấp III (thị trường mua bán bất động sản) - Theo tính chất pháp lý quan hệ giao dịch bất động sản: theo tiêu chí phân thị trường bất động sản thành loại: + Thị trường bất động sản quy: thị trường bất động sản mà có hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản thực theo quy định pháp luật + Thị trường bất động sản phi quy: thị trường mà có hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật tồn I.1.2.4 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản: đối tượng tham gia thị trường bất động sản đa dạng: - Nhà nước đóng vai trị vừa quản lý (quy hoạch, tài chính, pháp luật…), vừa đóng vai trị nhà cung cấp lớn (tạo khối cung), có khả điều tiết thị trường bất động sản - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà cung cấp vật liệu xây dựng, nguồn cung quan trọng có vai trị ổn định thị trường - Nhà đầu tư chuyên nghiệp hay khơng chun nghiệp (mua bán lại), có tính chất đầu hay đầu tư túy - Người dân vừa người mua vừa người bán, có số lượng đơng đảo thị trường nhà Có nhiều mục đích: nhu cầu an sinh, đầu tư để dành - Các tổ chức kinh tế tổ chức khác với nhu cầu mặt sản xuất kinh doanh - Các đối tượng khác hỗ trợ giao dịch thị trường bất động sản: môi giới, tư vấn (pháp luật, thông tin, đánh giá…), định chế tài hỗ trợ vốn, tốn cho bên tham gia I.1.2.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản - Sự tham gia đất đai vào thị trường - Sự tăng trưởng kinh tế xã hội tốc độ thị hóa - Sự ổn định trị, đặc biệt chủ trương sách điều luật liên quan đến thị trường bất động sản - Sự hình thành phát triển tổ chức kinh doanh dịch vụ chuyên ngành ngành kinh doanh dịch vụ có liên quan đến bất động sản như: công ty tư vấn địa ốc, trung tân thông tin bất động sản, trung tân giao dịch bất động sản, ngân hàng bất động sản - Sự gia tăng dân số I.1.2.6 Vai trò thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản phận tách rời kinh tế hàng hóa Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Sinh viên: Đỗ Đăng Khoa Theo dự báo Ban đạo, nhu cầu khách sạn mặt cho thuê TP.HCM năm tới tăng nhanh theo phát triển xã hội Do đó, cần có quan tâm mức nhà nước nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu xã hội Những dự báo Ban đạo giúp cho Ủy ban nhân dân có hoạch định cho phát triển dự án khách sạn mặt cho thuê thành phố thời gian tới Dự báo nhà xã hội Dự báo năm (2006-2010) nhu cầu nhà xã hội mua thuê TP.HCM 25.000 căn, nhà lưu trú cơng nhân khoảng 20.000 phịng; bình qn năm cần 5.000 hộ cho thuê thuê mua 4.000 phịng/ năm nhà lưu trú cơng nhân Do năm tới, thành phố phải đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội với quy mô không nhỏ Bảng 9: Các dự án đề xuất thực thí điểm nhà xã hội CÁC DỰ ÁN ĐỀ XUẤT THỰC HIỆN THÍ ĐIỂM NHÀ XÃ HỘI ĐVT:1000Đ NĂNG LỰC THIẾT KẾ STT Tên dự án Diện tích đất(m2) Tầng cao Tổng số Căn hộ cho thuê Căn hộ thuê mua Tổng vốn đầu tư Chủ đầu tư Thời gian khởi động – hoàn thành Nguồn vốn đầu tư Phường Phú Mỹ, quận 10.850 439 439 93.527.618 Tổng CT địa ốc SG 06/2007 – 12/2008 Vay Phường Tăng Nhơn Phú, quận 6.274 254 254 49.501.860 Tổng CT địa ốc SG 03/2007 – 09/2008 Vay Phường Tân Thới Nhất, quận 12 11.836 479 479 100.293.892 C.ty kinh doanh nhà TP 06/2007 – 12/2008 Ngân sách Tổng cộng 28.960 1.172 479 693 243.323.370 Nguồn: Sở Tài nguyên Mơi trường Với ba dự án thí điểm nhà xã hội Tổng Công ty Địa ốc Sài gịn Cơng ty Kinh doanh Nhà làm chủ đầu tư đưa mức giá khởi điểm cho hộ vào khoảng 200 triệu đến 214 triệu phù hợp cho đối tượng có thu nhập thấp trung bình II.2.2 Nghiên cứu tài liệu, dịch thuật, chủ trì đề tài khoa học Soạn thảo đề cương chi tiết dự tốn kinh phí cho đề án “Khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản toàn địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành phân tích đánh giá cho quận, huyện (24 quận, huyện)” Trên sở đó, kiến nghị giải pháp chính sách để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển động lành mạnh 34 Dịch tài liệu tham khảo chuyên ngành bất động sản từ tiếng Anh sang tiếng Việt phục vụ cho Ban đạo, lãnh đạo TP.HCM, Ban Giám đốc phòng, ban, đơn vị Sở Tài nguyên Môi trường Soạn thảo đề cương nghiên cứu cho đề tài: “Chiến lược phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 tầm nhìn đến năm 2020” Chuẩn bị xây dựng phim tư liệu gồm có nội dung sau: Ghi nhận biến động, phát triển thị trường bất động sản theo tiến độ triển khai thực dự án phát triển địa bàn 24 quận – huyện (nâng cấp, chỉnh trang đô thị, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, khu dân cư, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, siêu thị, bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao, công viên, …; dự án cải thiện môi trường) ảnh hưởng/làm thay đổi (hoặc tuân thủ theo) đến cấu sử dụng đất phát triển không gian đô thị II.2.3 Đào tạo Tổ chức khóa đào tạo quản lý phát triển thị trường bất động sản cho cán thành viên chuyên viên kiêm nhiệm Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản thành phố, Sở, Ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân quận, huyện Tổ chức hội nghị tập huấn triển khai thi hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 27/1/2006 góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản II.2.4 Tổ chức hội thảo, hội nghị Tổ chức hội thảo “Thị trường Bất động sản, năm – vận hội mới” Tổ chức hội thảo “Triển khai Nghị định 84/2007/NĐ-CP Thủ tướng Chính phủ ngày 25/05/2007” Tổ chức hội nghị “ Định hướng thị trường Bất động sản” Thường xuyên tổ chức hội thảo, hội nghị diễn đàn “Phát triển bất động sản, loại dịch vụ - Sự hợp tác nhà môi giới, nhà đầu tư Hiệp hội (Real estate development and services – cooperation among real estate brokers, developers and associations)” ; “10 bước quan trọng mà nhà phát triển bất động sản địa phương chủ đất nên thực để thu hút nhà đầu tư nước ngoài”; “Hướng đến chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản” Tham dự số hội thảo, báo cáo quan trọng “Nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chung Xây dựng TP.HCM đến năm 2025”; “Nghiên cứu Xây dựng tiêu chí Khu thị mới”; “Những điều được, q trình phát triển thị”; II.2.5 Nghiên cứu chế, sách Kiến nghị số giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích cực góp ý cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản trụ sở Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM Tham dự hội thảo khoa học với chủ đề “Thị trường Bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp” Tham dự Hội thảo Khoa học “Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực tân đô thị” 35 II.2.6 Những đề xuất, giải pháp với Ủy ban nhân dân TP.HCM - Văn phòng thực nội dung theo dõi đánh giá tình hình thị trường bất động sản, tổng hợp báo cáo tình hình, kết quản lý thị trường bất động sản tháng năm, làm báo cáo chung cho Ban đạo để trình Ủy ban nhân dân thành phố Sau số đề xuất giải pháp gửi Ủy ban nhân dân TP HCM thời gian qua II.2.6.1 Về Công tác quản lý Giao đất theo quy hoạch duyệt - Căn pháp lý Theo điều 34 Luật Đất đai năm 2003 việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơng trình nhà ở, sản xuất kinh doanh, nơng lâm nghiệp Theo mục d khoản Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai: Nhà nước thu hồi đất để chỉnh trang phát triển đô thị khu dân cư nông thôn Theo mục II.3.3 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai: Nhà nước thu hồi đất đất sử dụng để chỉnh trang phát triển đô thị khu dân cư nông thôn Theo khoản Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần: ”Trường hợp thời điểm có định thu hồi đất mà giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương định giá đất cụ thể cho phù hợp” - Tổ chức thực Nhà nước định giao đất cho tất dự án phát triển đô thị theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất duyệt, bao gồm: đất để sử dụng cho dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu hành chính, khu dân cư, khu sản xuất dịch vụ, cơng trình cơng cộng, quốc phịng, an ninh, sở tơn giáo, nghĩa trang, nghĩa địa khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu quy hoạch đô thị, khu quy hoạch làm khu dân cư nông thôn Cân đối cung cầu hàng hóa thị trường bất động sản Biện pháp nhanh để cung ứng quỹ đất xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp, kể nhà xã hội quỹ đất thuộc đơn vụ phải di dời, sử dụng trái phép khơng có hiệu Quỹ đất đa số thuộc diện công sản đơn vị quốc doanh hay cổ phần quản lý sử dụng Nhà nước tổ chức định giá, đền bù cho đơn vị quản lý sử dụng nêu theo giá thị trường điều kiện bình thường, xử lý thu hồi có bồi thường theo quy định trường hợp có vi phạm Quỹ đất chuyển cho quan quản lý quy 36 hoạch xác định mục đích sử dụng đất tiêu xây dựng Sau tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án cho nhà đầu tư có lực nước Điều chỉnh bảng giá đất Điều chỉnh bảng giá đất sát giá thị trường điều kiện bình thường biện pháp nhằm giải phần lớn tình trạng bất hợp lý việc thực quyền sử dụng đất chương trình phát triển thị, hạn chế tình trạng khiếu nại đơng người kéo dài phát sinh Đồng thời phải điều chỉnh biểu thuế suất áp dụng hợp lý loại chủ thể loại hình giao dịch bất động sản, giải pháp cần có đạo phủ cần phải có thời gian soạn thảo, ban hành Nâng cao hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất Căn Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Quyết định số 94/2006/QĐ-UBND quy chế tổ chức hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất ( định điều chỉnh) Trung tâm Phát triển quỹ đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ phê quyệt để thực như: + Khoanh định vùng quy hoạch khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp khu kinh tế + Xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt tổng hợp + Công bố phương án bồi thường giải phóng mặt đến người sử dụng đất khu vực quy hoạch phát triển đô thị + Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố thu đất + Tổ chức đấu giá, đầu thầu định thầu khu đất bồi thường giải phóng mặt Do ngân sách không đủ bồi thường cho tất khu đất quy hoạch phát triển đô thị, nên Trung tâm Phát triển quỹ đất cần có chế linh hoạt: + Soạn thảo trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành chế phối hợp đầu tư với khu đất phát triển khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp, khu kinh tế duyệt, kể chế tài thích hợp cho Trung tâm Phát triển quỹ đất + Lập danh mục khu đất kêu gọi nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án, làm hạ tầng để đổi đất xây dựng phương án chuẩn bị kinh phí đền bù cho người sử dụng đất + Giao đất cho nhà đầu tư thực dự án theo quy định nội dung cam kết Mở rộng mạng lưới hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất đến quận - huyện, nhằm tạo động lực phát triển quỹ đất địa bàn cụ thể Quy hoạch quỹ đất phục vụ đầu tư Song song với hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc Ủy ban nhân dân quận huyện để lập danh mục dự án giới thiệu đầu tư Các khu đất giới thiệu bao gồm: khu vực đô thị, công nghiệp, nơng lâm nghiệp, cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội có kinh doanh 37 Tổ chức thực hiện: + Căn quy hoạch kế hoạch sử dụng đất duyệt, Sở Tài nguyên Môi trường Sở Quy hoạch - Kiến trúc khoanh định khu vực kêu gọi đầu tư + Phối hợp với Ủy ban nhân dân quận - huyện rà soát trạng tình hình pháp lý sử dụng đất + Xác định tiêu quy hoạch xây dựng cho khu vực cụ thể + Sở Tài chính, công ty tư vấn định giá lập kế hoạch dự kiến phương án bồi thường giải phóng mặt tổng thể cho khu vực + Giới thiệu quỹ đất với nhà đầu tư, kèm theo nghĩa vụ quyền lợi từ dự án đầu tư Điều chỉnh văn pháp lý không phù hợp Sở Tài ngun Mơi trường có nhiều họp với Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nhà quản lý chuyên gia kinh tế bất động sản mơ hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Qua Sở có nhiều tờ trình tổng hợp kiến nghị điều chỉnh quy định quản lý phát triển thị trường bất động sản Kiểm tra tiến độ thực dự án đầu tư Thực giao đất cho dự án phát triển đô thị kiểm tra dự án đầu tư biện pháp lành mạnh hoá thị trường sơ cấp bất động sản Việc kiểm tra trước hết hỗ trợ doanh nghiệp giải khó khăn, vướng mắc q trình chuẩn bị tổ chức đầu tư Bên cạnh đó, hạn chế cách có hiệu cao việc giao đất cho nhà đầu tư khơng có trình độ lực, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu đất đai Việc kiểm tra dự án Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức lần năm Song song, quận-huyện thực chức giám sát trình đầu tư dự án cách thường xuyên địa bàn cụ thể Các kết cho thấy việc kiểm tra thúc đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư Công tác nâng lên với chất lượng cao thời gian tới II.2.6.2 Phát triển công cụ hỗ trợ thị trường bất động sản Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu… Đặc biệt thị trường tài chính, thị trường chứng khốn đề nghị cung cấp tín dụng dài hạn cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà trả góp; Phương thức cho vay tín dụng trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản; Khuyến khích doanh nghiệp phát hành chứng khoán để huy động vốn thị trường chứng khốn ngồi nước đầu tư phát triển dự án bất động sản; Có chế quản lý dòng tiền tệ từ quỹ đầu tư khoản tiền chuyển khơng thức từ nước Mở rộng lực lượng sản xuất công ty tư vấn đo đạc, định giá, thiết kế, mơi giới, bảo hiểm Kiện tồn sàn giao dịch bất động sản Nhà nước cần có chế hỗ trợ thông tin, đào tạo nhân lực cho sàn giao dịch bất động sản Đồng thời tổ chức quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch sàn bất động sản 38 Sớm hoàn thành công tác quy hoạch chi tiết sử dụng đất xây dựng phủ kín địa bàn thành phố Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Theo đó, việc cấp giấy thực đồ sổ thống nhất, theo quan quản lý cập nhật biến động thống Xây dựng hệ thống thông tin tài nguyên môi trường nhằm nâng cao hiệu quản lý tính minh bạch thị trường bất động sản II.2.6.3 Cải cách thủ tục hành Cần xem xét lại cách tổng thể để tinh gọn thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư Sở Kế hoạch Đầu tư, định phê duyệt dự án đầu tư, thiết kế sở cấp giấy phép xây dựng Sở Xây dựng, văn thỏa thuận, phê quyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 1/500 Sở Quy hoạch - Kiến trúc Ủy ban nhân dân Quận, Huyện Nên tập trung đầu mối thống Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đạo chung cho tất khâu trình cấp giấy phép chuẩn bị đầu tư II.2.6.4 Về đẩy mạnh công tác phát triển thị trường bất động sản Phát triển đồng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội dự án Chú ý đặc biệt phát triển hệ thống giao thông nối liền khu vực nội thành cũ quận mới, huyện ngoại thành Chính quyền thành phố tập trung vốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng giao thông (cầu Thủ Thiêm, đại lộ Đông Tây, cầu đường Nguyễn Văn Cừ, cầu Tân Thuận 2, cầu Phú Mỹ, đường vành đai, …) nối liền khu vực nội thành hữu quận mới; Chính quyền thành phố với ngân hàng, Quỹ Đầu tư, … có chế sách nhằm hỗ trợ vốn vay để chủ dự án có đủ nguồn tài nhanh chóng triển khai xây dựng hồn chỉnh hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật dự án nối kết dự án khu vực trọng điểm có vị trí giáp với khu vực nội thành hữu (ví dụ dự án Quận 2, Nam Sài Gòn, …); Hỗ trợ tích cực cho chủ dự án việc bồi thường, giải tỏa để sớm có mặt để triển khai thực dự án Ưu tiên tập trung cải cách thủ tục hành lĩnh vực nhà, đất xây dựng; quy trình xét duyệt thiết kế quy hoạch xây dựng 1/500 1/2.000; Thông tin công khai lên mạng giao dịch, dự án bị thu hồi để giúp cho người dân hiểu rõ để định đầu tư Nên xem xét định bỏ Chỉ thị 07 (bỏ điều tiết 10% quỹ đất 20% quỹ nhà) chủ đầu tư bớt khó khăn vấn đề vốn có điều kiện tập trung tài để triển khai thực dự án thành cơng; góp phần giảm giá thành Cho phép dự án có định giao đất vị trí xa khu vực trung tâm thành phố (ví dụ Củ Chi, Hóc Mơn, Bình Chánh (khu vực giáp với Long An), Nhà Bè, Cần phép nới lỏng thời gian phải hoàn thành việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật thời gian phải xây nhà; cho đầu tư dần theo tiến độ 39 Thay đổi phương thức quy hoạch: bố trí trường, chợ, trung tâm y tế, bệnh viện theo quy hoạch cho khu vực có diện tích lớn Quy hoạch khu cao tầng, thấp tầng theo khu vực khác nhau, dự án có nhà cao tầng nhà thấp tầng Dự báo thị trường, cung - cầu để làm sở cho việc kêu gọi đầu tư, giao đất, xây dựng Chính quyền thành phố khẳng định công bố công khai dự án không bị thu hồi, buộc chủ đầu tư nhanh chóng hồn thiện sở hạ tầng với chất lượng tốt (theo thiết kế); gia hạn (hoặc nới lỏng) thời gian phải xây nhà (không bắt buộc phải xây liền sau 12 tháng); Chính quyền cấp tạo điều kiện thuận lợi việc cấp sổ đỏ thay hợp đồng góp vốn để dễ quản lý kiểm soát việc chuyển nhượng đất Người sử dụng mang sổ đỏ đem chấp ngân hàng để vay tiền tốn số tiền cịn thiếu chủ đầu tư để xây dựng nhà Số tiền vay dài hạn (5, 10, 15, … năm) giống vay tiền mua trả góp hộ chung cư cao tầng; Chính quyền thành phố chấp nhận giai đoạn độ mặt kiến trúc (với giải pháp kiến trúc trung gian), cụ thể sau: người sử dụng có nhu cầu chưa có đủ tiền xây nhà theo quy hoạch duyệt (1 lầu, lầu, biệt thự đơn lập, …) phép xây dựng nhà trệt lầu (tùy theo khả năng) tạm thời hạn từ đến năm, năm Sau thời gian này, người sử dụng cũ (hoặc người sử dụng mới) xây dựng nhà theo quy hoạch; Chính quyền thành phố cho phép tiếp tục chuyển nhượng đất dự án người dân để chuyển đổi dần số lượng đất tay người đầu sang tay người có nhu cầu thực sự; Hỗn việc ban hành nghị định thu thuế 28% chênh lệch giá bán giá mua việc chuyển đất đai; Chủ dự án phải tiến hành đầu tư xây dựng nhanh cơng trình cơng cộng Nếu chủ đầu tư khơng đủ tài nên tổ chức đấu giá mời gọi nhà đầu tư thứ cấp chuyên ngành giáo dục, bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại, … Chính quyền thành phố phải có chế, sách (ví dụ giảm miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế thời gian – năm sau cơng trình đưa vào hoạt động, …) nhằm khuyến khích nhà đầu tư thứ cấp chuyên ngành tích cực tham gia xây dựng sở hạ tầng xã hội dự án thuộc địa bàn trọng điểm Xác định lại số lượng hộ cần xây dựng để phục vụ cho người tái định cư (theo Chỉ thị 24) có nhiều dự án xây dựng chung cư cao tầng phục vụ cho người có thu nhập thấp, trung bình, giàu Phải xác định đối tượng thu nhập thấp, tái định cư làm việc đâu? Trong ngành nghề gì? Trên sở đó, tính tốn chọn địa điểm xây dựng chung cư cho thích hợp Vì khoảng cách lại nơi làm việc nơi q lớn dẫn đến tình trạng chung cư xây dựng xong có người mua Nói chung, phải xác định lại nhu cầu người dân loại hộ chung cư cao tầng sở cấp phép xây dựng số lượng hộ phù hợp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa xảy tương lai khơng xa 40 Rà sốt lại dự án tiến hành làm thủ tục duyệt quy hoạch 1/500, làm thủ tục giao đất Nếu chủ dự án khơng đủ khả tài chính, vị trí dự án khơng thuận lợi khó bán nên mạnh dạn thơng báo cho Chính quyền thành phố biết có hướng giải nhằm sử dụng đất với hiệu cao (ví dụ đem bán đấu giá số tiền đấu giá toán phần tiền mà chủ đầu tư bỏ ra, …) Nếu chức khu dân cư không phù hợp với tình hình thực tế (cung vượt xa cầu) chuyển đổi chức sang trường đại học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, … II.3 Đánh giá kết hoạt động Ban đạo Văn phòng thường trực Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường bất động sản Trong thời gian qua, nội dung ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản trọng nhận kết khởi sắc cụ thể đời: Luật Đất đai; Luật Kinh doanh Bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, Bất động sản Cùng với hệ thống văn pháp luật Pháp lệnh, Nghị định, Thơng tư, Chỉ thị cụ thể hóa hướng dẫn thi hành Luật Và kết ghi nhận đóng góp khơng nhỏ Văn phòng ban đạo Tuy nhiên, việc ban hành văn pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn luật việc điều tiết mối quan hệ bất động sản lĩnh vực khác có vai trò quan trọng, đảm bảo cho văn pháp luật thực thi sống thực tế cho thấy nhiều bất cập (chưa đề cập cách bình đẳng đối tượng tham gia thị trường, chủ yếu trọng đến nhóm đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản) thiếu đồng văn chưa rà sốt lại để có điều chỉnh cho phù hợp nhiệm vụ đặt cho Văn phòng Ban đạo thời gian tới Những góp ý đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản chưa bao trùm khu vực thị trường, chủ yếu kiến nghị doanh nghiệp đầu tư kinh doanh tư vấn bất động sản họ phải đối mặt với tình hình “trầm lắng” thị trường phần lớn kiến nghị nhằm mang lại lợi ích giảm rủi ro cho khu vực Nhưng quan quản lý lại thiếu thông tin đánh giá để đưa định giải ý kiến Cũng có nhiều hội thảo khoa học tổ chức đưa định hướng cho quản lý phát triển thị trường bất động sản chủ yếu tầm vĩ mô chưa có giải pháp cụ thể thiếu số liệu minh chứng thu thập nước Văn phòng ban đạo theo dõi, tổng hợp tình hình thị trường bất động sản báo cáo định kỳ cho Ủy ban nhân dân thành phố giúp Ủy ban có sở xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, giao đất cho thuê đất… Nhưng nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan mà hệ thống thơng tin cập nhật tình hình thị trường hạn chế, thông tin cung cấp phần lớn không đầy đủ rời rạc khơng có hệ thống mà chức điều tiết thị trường chưa có sở nguy hiểm nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào định hướng làm sở đầu tư thị trường phát triển dựa vào sở 41 Bất động sản tài sản di dời tài sản chịu quản lý chặt chẽ pháp luật vậy, việc theo dõi tổng hợp tình hình thị trường khơng khó quan quản lý hoạt động lại phải đối mặt với khó khăn điều giai thích việc quản lý bất động sản liên quan đến nhiều ban ngành: Sở tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kiến trúc, Sở Tài chính… việc quản lý bất động sản ban ngành thiếu liên kết với nên dẫn đến tính khơng hiệu quản lý Như vậy, nhiệm vụ cần đặt cho Văn phòng ban quản lý làm trung gian kết nối quan quản lý Có thơng tin quản lý bất động sản tổng hợp thống mối Một vấn đề ảnh hưởng đến tính khơng hiệu thơng tin thị trường bất động sản số giao dịch bất động sản hợp pháp chiếm tỷ trọng thấp thị trường khoảng 20% lại 80% chưa hợp pháp số lượng bất động sản cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp nên dẫn đến tình trạng nêu Bên cạnh đó, nhà quản lý bỏ qua nguồn cung cấp thông tin hiệu tình hình thị trường bất động sản thơng qua sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản vào hoạt động quy gần 15 năm qua chưa có báo cáo đánh giá hoạt động hệ thống sàn giao dịch thị trường trong nội dung quản lý thị trường bất động sản thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Để quản lý có hiệu thị trường bất động sản cần có máy quản lý Nhà nước thị trường bất động sản từ TW đến địa phương Hiện nay, phận đảm trách nhiệm vụ theo dõi hoạt động bất động sản văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương Tuy nhiên, văn phòng đăng ký chưa đồng hoạt động chưa thật thống nước II.4 Một số đề xuất – giải pháp II.4.1 Cơ cấu tổ chức Văn phòng thường trực Cơ sở để đề xuất cấu tổ chức văn phòng thường trực xác định lại nhiệm vụ Văn phịng thường trực Thơng qua kết hoạt động vừa qua Văn phòng thường trực dễ dẫn đến đánh giá sai lệch vai trò nhiệm vụ Văn phòng (tổ chức trung gian chuyển kiến nghị Hiệp hội bất động sản đến UBND thành phố) Như để khẳng định lại hai nhiệm vụ lớn Văn phòng thường trực giúp việc cho Văn phòng đạo quản lý phát triển thị trường bất động sản sở theo dõi, tổng hợp tình hình thị trường làm báo cáo định kỳ tháng, tổ chức hội thảo tập huấn nội dung quản lý phát triển thị trường bất động sản Như vậy, nhiệm vụ Văn phịng thường trực theo dõi, tổng hợp tình hình thị trường, với nhiệm vụ Văn phịng khơng thể thiếu phận thu thập, điều tra, phân tích thơng tin thị trường phận chưa thức vào hoạt động Đề xuất thành lập phận điều tra, thu thập, phân tích thơng tin Để phận hoạt động có hiệu cần: - Xác định thông tin cần điều tra, thu thập, phân tích Những thơng tin điều tra thu thập đâu cách nào, xây dựng tiêu thơng tin phân tích đánh giá mục đích đánh giá 42 - Khoanh khu vực thông tin đảm trách khu vực thông tin ủy thác Đối với khu vực thông tin ủy thác cần làm rõ quyền lợi trách nhiệm bên ủy thác - Tuyển dụng đào tạo nguồn nhân lực có trình độ cao - Đầu tư máy móc trang thiết bị, phương tiện làm việc đại… II.4.2 Xây dựng chiến lược hành động Rõ ràng nhiệm vụ Văn phòng thời gian tới nặng nề, phân tích nhận xét đánh giá chuyên gia thực trạng yếu quản lý thị trường bất động sản thời gian qua, để đáp ứng đính hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta đòi hỏi Văn phịng thường trực phải có kế hoạch hành động cụ thể, thông qua việc xác định rõ nội dung phải thực thời gian tới xem xét đến thứ tự ưu tiên giai lĩnh vực Một số nội dung đề xuất: - Rà soát lại văn pháp luật bất cập, chồng chéo thiếu đồng đánh giá nhận định tính phù hợp, chưa phù hợp văn tổng hợp báo cáo Văn phòng ban đạo tư vấn UBND thành phố hướng giải - Xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bất động sản thị trường, nội dung thật cấp thiết sở giúp nhà nước điều tiết thị trường có hiệu Cần có kết nối chặt chẽ quan quản lý việc cung cấp thông tin bất động sản quản lý chặt chẽ hệ thống giao dịch bất động sản thị trường Đề xuất kiện toàn quan định giá đất - Nghiên cứu mơ hình quản lý thơng tin giao dịch bất động sản tránh tình trạng khiếm khuyết thơng tin, thơng tin thiếu tính hệ thống - Xây dựng nhiệm vụ cho máy quản lý thị trường bất động sản địa phương (Văn phòng đăng ký đất đai) II.4.3 Tổ chức quản lý thông tin Một yếu tố phục vụ cho công tác Ban đạo thơng tin Chính thiếu thơng tin từ thị trường gây khơng khó khăn cho việc đánh giá thị trường Ban đạo Vấn đề đặt phải quản lý thơng tin nào? Bất động sản bị quản lý nhiều quan nhà nước như: Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Mỗi quan nhà nước quản lý khía cạnh bất động sản, thơng tin dành cho quan lại thu thập theo mục đích riêng Mặt khác, ổn định hay biến động thị trường phải đánh giá quan điểm đối tượng tham gia thị trường Vì địi hỏi người thu thập thông tin cần chọn lọc thông tin phục vụ cho mục tiêu quản lý thị trường 43 Đề xuất số giải pháp thu thập thông tin: Sở Tài nguyên Môi trường: o Cơ quan nắm giữ thông tin Trung tâm thông tin tài nguyên, môi trường đăng ký nhà đất Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện o Cung cấp thông tin kết đăng ký quyền sử dụng đất, theo dõi biến động đất đai, kết giao dịch quy theo địa bàn, tình hình dự án đầu tư bất động sản, quỹ đất phục vụ đầu tư o Tổ chức thực việc lấy thông tin từ quận huyện theo phương thức báo cáo từ cấp lên Sở Tài nguyên Môi trường quan tổng hợp thông tin cung cấp cho Ban đạo xử lý Sở Xây dựng: o Cung cấp thông tin tình trạng sở hữu nhà địa bàn o Các thông tin quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Sở Quy hoạch – Kiến trúc: o Cung cấp thông tin kế hoạch, quy hoạch phát triển đất đai sở hạ tầng thành phố, tiến độ, khả triển khai dự án theo quy hoạch Sở Tài chính: o Nghiên cứu, cung cấp thông tin giá bất động sản địa bàn công tác định giá bất động sản o Thông tin so sánh giá bất động sản theo quy định nhà nước giá thỏa thuận thị trường Các sàn giao dịch bất động sản: o Đây nơi cung cấp thông tin giao dịch bất động sản quy giá cả, số lượng giao dịch, cường độ giao dịch Ngoài cịn có thơng tin từ kết quản lý quan nhà nước như: Sở Lao động, Thương binh Xã hội, Ủy ban nhân dân quận – huyện thông tin cần thiết cho việc xử lý liệu thị trường Cuối quan trọng thơng tin thị trường giao dịch phi quy Những thơng tin cần có đội ngũ nghiên cứu thị trường đảm nhiệm, nhiên việc Văn phòng thường trực cần giao cho cho công ty nghiên cứu thị trường đảm nhiệm báo cáo kết theo định kỳ Ban đạo cần có văn u cầu cung cấp thơng tin từ quan kể theo mẫu xây dựng trước, nhằm thu thập thông tin theo mục tiêu nghiên cứu Các thơng tin cần thu thập thường xuyên tổng hợp báo cáo theo định kỳ hàng quý cho Ban đạo Các thông tin kể vô quý giá cần thiết cho hoạt động quản lý thị trường Tuy nhiên thời gian vừa qua, chưa có nghiên cứu triển khai nên việc khai thác thông tin phục vụ cho công tác nghiên cứu không trọng, 44 triển khai Việc cần làm tiến hành nghiên cứu cụ thể để sử dụng nguồn thông tin cách hiệu 45 KẾT LUẬN - Qua trình tìm hiểu thực đề tài, tơi nhận thấy được: Vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản quan trọng Ban đạo, quản lý phát triển thị trường bất động sản mơ hình quản lý mới, phù hợp cho tình hình phát triển thị trường giai đoạn - Ban đạo thành lập sở yêu cầu thúc bách từ thị trường, dành quan tâm nhiều đối tượng Nhưng áp lực khơng nhỏ từ bên ngồi dành cho Ban đạo trình hoạt động - Tuy nhiên, bối cảnh vào hoạt động, Ban đạo không tránh khỏi khó khăn ban đầu như: nhân chưa hoàn thiện, khả nắm bắt thị trường chưa cao - Tính từ thành lập nay, Ban đạo chưa thể hoàn thành tất nhiệm vụ đề quy chế hoạt động Hoạt động Ban đạo chưa có định hướng rõ ràng, lâu dài mà tập trung giải vấn đề trước mắt - Những hoạt động Văn phòng Ban đạo gói gọn phạm vi Sở Tài Nguyên Môi trường, chịu đạo trực tiếp Giám đốc Sở Tài Nguyên Môi trường, gần quan Sở mà chưa thành lập mối quan hệ công tác quản lý với quan khác Qua cho thấy Ban đạo chưa khẳng định vai trò quan trọng lĩnh vực quản lý nhà nước thị trường bất động sản, chịu chi phối số quan nhà nước khác - Nếu khắc phục nhược điểm nêu phát huy lợi riêng mơ hình Ban đạo mơ hình mẫu cho địa phương khác học tập làm theo - Bên cạnh kết tìm hiểu q trình nghiên cứu trên, tơi nhận thấy đề tài cịn điều chưa đạt được, là: chưa sâu nghiên cứu lĩnh vực quản lý nhà nước thị trường bất động sản, số liệu thống kê chưa nhiều nên đề tài chưa đánh giá hết tất mặt vấn đề nghiên cứu Tuy nhiên, với thông tin thu thập từ trình nghiên cứu hoạt động Văn phịng Ban đạo, tơi có nhìn khái quát Ban đạo, quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM, từ có đóng góp cho hoạt động Ban đạo 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tài liệu báo cáo Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM ngày tháng 11 năm 2004 Báo cáo tổng hợp chuyên đề “Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trường bất động sản TP.HCM” TS Trần Du Lịch Kỷ yếu hội thảo khoa học “Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường đại học Nông Lâm – TP.HCM Báo cáo hội thảo Phát triển thị trường bất động sản Hiệp hội BĐSNĐ Việt Nam (VREA) Hiệp hội Quốc gia Bất động sản Hoa Kỳ tổ chức Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu “Thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2005”của Ủy ban nhân dân TP.HCM Sách Phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Và báo cáo Ban đạo, Văn phòng Ban đạo cho Ủy ban nhân dân thành phố Sở Tài Nguyên Môi trường Các tài liệu tham khảo qua viết trang web như: www.tuoitre.com.vn, www.donre.hochiminhcity.gov.vn, www.horea.com.vn 47 DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU - Danh sách bảng: + + + + + + + + + Bảng 1: Kết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Bảng 2: Tình hình thực dự án Bảng 3: Kết giao dịch địa bàn thành phố Bảng 4: Kết qủa giao dịch đảm bảo đăng ký biến động nhà đất Bảng 5: Tình hình đầu tư khu công nghiệp tập trung Bảng 6: Giá nhà, hộ số khu chung cư Bảng 7: Dự báo nhu cầu mặt tổ chức nước Bảng 8: Dự báo nhu cầu vè khách sạn 2007-2010 Bảng 9: Các dự án đề xuất thực thí điểm nhà xã hội - Danh sách biểu: + Biểu đồ 1: Kết qủa giao dịch đảm bảo đăng ký biến động nhà đất 48 ... II HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN II.1/ Giới thiệu Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM II.1.1/ Ban đạo Quản lý Phát triển thị trường. ..TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ ĐĂNG KHOA “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG... động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH? ?? Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt