Thuyết minh dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Lake View Becamex Bình Dương 0918755356

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ ĐỊA ĐIỂM : LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐƠ THỊ BÌNH DƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ - BECAMEX UDJ Bình Dương - Tháng năm 2011 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Bình Dương - Tháng năm 2011 NỘI DUNG CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án I.3 Cơ sở pháp lý CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 11 III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư 11 III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 11 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 13 IV.1 Vị trí địa lý dự án 13 IV.2 Điều kiện tự nhiên 13 IV.2.1 Địa hình 13 IV.2.2 Khí hậu 14 IV.2.3 Thủy Văn 14 IV.2.4 Địa chất cơng trình 15 IV.3 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật 15 IV.3.1 Tổng quan 15 IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 15 IV.3.3 Đường giao thông 15 IV.3.4 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kiến trúc 16 IV.3.5 Hiện trạng cấp điện 16 IV.3.6 Hiện trạng thoát nước 16 IV.4 Nhận xét chung 16 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 17 V.1 Đánh giá trạng cơng trình 17 V.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach 17 V.2.1 Nhiệm vụ thiết kế 17 V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch 17 V.3 Phần kết cấu 20 V.3.1 Cơ sở thiết kế kết cấu 20 V.3.2 Qui phạm tiêu chuẩn dùng để thiết kế 20 V.3.3 Giải pháp kết cấu công trình 20 V.3.4 Các số liệu thiết kế 21 V.3.5 Trọng lượng riêng vật liệu hệ số vượt tải 21 V.3.6 Các hoạt tải sử dụng 22 V.3.7 Tải trọng gió 22 V.3.8 Các trường hợp tổ hợp tải trọng 23 V.3.9 Kết cấu móng 23 V.3.10 Tính tốn kết cấu dầm 23 V.3.11 Tính tốn thiết kế cột 24 V.3.12 Tính tốn kết cấu sàn 25 V.4 Phần hệ thống kỹ thuật 25 V.4.1 Hệ thống cấp thoát nước 25 V.4.2 Hệ thống cấp điện, chiếu sáng nhà 28 V.4.3 Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp 29 V.4.4 Hệ thống điều hòa khơng khí thơng thống 30 V.5 Phần hạ tầng kỹ thuật 31 V.5.1 San 31 V.5.2 Giao Thông 31 V.5.3 Hệ thống thoát nước mưa 32 V.5.4 Hệ thống thoát nước thải 34 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 36 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 36 VI.1.1 Giới thiệu chung 36 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 36 VI.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 36 VI.2.Tác động dự án tới môi trường 37 VI.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 37 VI.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 38 VI.3 Kết luận 40 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 41 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 41 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 41 VII.3 Tổng chi phí ban đầu 42 VII.3.1 Chi phí xây lắp 42 VII.3.2 Chi phí quản lý dự án 42 VII.3.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42 VII.3.4 Chi phí khác 43 VII.3.5 Dự phòng phí 43 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 46 VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 46 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn 46 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động 47 VIII.3.1 Chi phí kinh doanh 47 VIII.3.2 Chi phí lãi vay 48 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 51 IX.1 Phân tích doanh thu 51 IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính tốn 51 IX.1.2 Doanh thu dự kiến 51 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 53 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội 56 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX UDJ  Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số 4603000326 Do Sở Kế họach Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp ngày 26 tháng năm 2007  Trụ sở công ty : Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương  Điện thoại : (0650) 3816681 - Fax: (0650) 3816661  Đại diện pháp luật cơng ty : Ơng Nguyễn Minh Đồng  Chức vụ : Giám đốc I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án Becamex UDJ  Địa điểm thị Bình Dương  Hình thức đầu tư : Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View : Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ : Giao thầu xây dựng trọn gói để bán I.3 Cơ sở pháp lý  Văn pháp lý  Luật đất đai 26/11/2003  Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003  Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng  Căn Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây Dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Căn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản  Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt  Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành định mức dự toán xây dựng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 Bộ xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự án cơng trình xây dựng  QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp cơng trình XD dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật thị” có hiệu lực từ ngày 01/4/2010  Văn số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần xây dựng  Văn số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần lắp đặt  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng v/v công bố số giá xây dựng  Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây Dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm cơng trình xây dựng  Căn định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 Bộ Xây Dựng việc ban hành Quy chuẩn xây dựng  Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô thị Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ thị Bình Dương  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ  Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính Phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lí chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng  Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng năm 2007 Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp  Các tiêu chuẩn kỹ thuật quy trình, quy phạm chuyên ngành  Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam  Các tài liệu tham khảo  Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hành Việt Nam  Quy trình khảo sát đường tơ 22TCN 263 – 2000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Áo đường mềm – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 Bộ Giao Thông Vận Tải  Áo đường cứng – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 Bộ Giao Thông Vận Tải  Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05  Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79  Quy phạm thi công nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000  Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngồi cơng trình – Tiêu chuẩn thiết kế” TCVN: 1984  Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 – 86  Căn tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp nghiệm thu – Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989  Tiêu chuẩn kỹ thuật Cơng trình giao thơng đường - tập III – Thi công nghiệm thu giao thông vận tải ban hành năm 1996  Văn số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 Bộ Giao Thông Vận Tải việc sử dụng vật liệu làm lớp móng kết cấu áo đường mềm  Căn “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01  Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN 259:2001) Tham khảo tiêu chuẩn Điện Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 Theo báo cáo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nước (GDP) quý I 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao bối cảnh sách kinh tế lấy ổn định vĩ mơ làm tăng trưởng khơng tiêu hàng đầu Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% trừ tăng giá) so với quý I năm trước Xuất đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm trước Nhập đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước Mặc dù nhập xuất tăng nhập siêu mức 3,029 triệu USD, cân đối cán cân thương mại Nhức nhối lạm phát mức cao Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 2.17% so với tháng trước làm cho CPI tháng đầu năm lên đến 6.12% so với tháng 12/2010 CPI quý I so với kỳ năm trước tăng 12.79% Nếu muốn đạt tiêu Quốc hội đề CPI năm khơng q 7% mức tăng CPI quý lại 0.82% Cố giữ cho CPI năm không số mục tiêu khó đạt Như chiến chống lạm phát cam go đòi hỏi nỗ lực vượt bậc điều hành sách Chính phủ II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương Trong bối cảnh chung nhiều khó khăn kinh tế tỉnh trì tăng trưởng tích cực GDP tỉnh ước tăng 13.4% so với kỳ năm trước, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp xây dựng tăng 10.8% khu vực dịch vụ tăng 19.3%  Công nghiệp Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so kỳ, khu vực kinh tế nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước ngồi tăng 17.3% Trong tình hình giá ngun liệu đầu vào điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, tỉnh kịp thời triển khai thực đồng bộ, tích cực Nghị Chính phủ kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp doanh nghiệp trì phát triển sản xuất  Thương mại, dịch vụ; xuất nhập + Thương mại – dịch vụ: Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so kỳ; đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tăng 45.8% so kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ + Xuất nhập khẩu: Kim ngạch xuất ước đạt tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi chiếm 78.5% tăng 22% Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày dép tăng 7.8%, dây điện cáp điện tăng 5.9% Trong tổng kim ngạch tỉnh, hàng dệt may chiếm 17,7%, sản phẩm gỗ giày dép chiếm 25.9% Kim ngạch nhập ước đạt tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước chiếm 72.2% tăng 25.9% Chủ yếu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục vụ sản xuất đầu tư hình thành tài sản cố định doanh nghiệp  Tài – tín dụng + Ngân sách: Tổng ngân sách nhà nước địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự tốn Bộ tài (BTC) giao, 22.8% dự toán Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với kỳ, đó: thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng 10% so với kỳ; thu thuế xuất nhập ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao, đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so kỳ Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21% dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so kỳ; đó: chi đầu tư xây dựng ước 700 tỷ đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự toán HDND tỉnh, tăng 45% so kỳ + Tín dụng: Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm tăng 55.46% so với kỳ năm 2010 Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm tăng 31% so với kỳ; đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58% Qua kiểm tra, nhìn chung tổ chức tín dụng niêm yết lãi suất quy định, mức lãi suất huy động cao 14%/năm, kể trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ biến 1-18%/năm, lĩnh vực phi sản xuất 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%  Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị + Về đầu tư xây dựng UBND tỉnh có văn hướng dẫn đạo chủ đầu tư cơng trình, dự án nghiêm túc thực quy định pháp luật kinh phí dự phòng vốn phát sinh đầu tư xây dựng Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt 15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch Tỉnh tập trung vào cơng trình chưa hồn thành thủ tục, cơng trình khởi cơng xây dựng chưa cân đối vốn xét chưa thực cần thiết, cơng trình chưa hồn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ cơng trình, dự án đầu tư chưa có nhu cầu xúc Đầu tư nước:Tỉnh thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp đăng ký với số vốn 1,680 tỷ đồng 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung doanh nghiệp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Đầu tư nước ngồi: Tỉnh thu hút thêm 292 triệu la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư với số vốn 145 triệu la Mỹ (bình qn 6.6 triệu USD/dự án) 31 dự án điều chỉnh vốn với số vốn tăng 146 triệu USD; khu cơng nghiệp thu hút 283 triệu USD (chiếm 97% vốn thu hút toàn tỉnh), gồm: 15 dự án mới- vốn 143 triệu USD 27 dự án điều chỉnh vốn- số vốn tăng thêm 140 triệu USD + Quy hoạch xây dựng đô thị Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng thị Bình Dương thị Thủ Dầu Một; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp cơng nghiệp- dịch vụ thị Bình Dương theo quy hoạch Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng cơng ty Becamex tập trung hoàn thành phương án tổng thể đầu tư, toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành tập trung tỉnh để báo cáo Bộ tài trình thủ tướng phủ quý III/2011 Tỉnh phê duyệt dự án khởi cơng thi cơng hồn thành phần móng hạng mục cơng trình là: Trung tâm Hội nghị (dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011) Tòa nhà trung tâm (dự kiến hồn thành đưa vào sử dụng quý II/ 2013) Đồng thời, tỉnh tập trung hoàn chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự tốn,…các hạng mục cơng trình phụ lại quý II/2011 II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm sách siết chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát nhà nước, không người mua mà doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn việc tiếp cận vốn vay Do đó, khơng nằm ngồi xu chung, thị trường BĐS Bình Dương gặp khó khăn Song, Bình Dương lại tỉnh có tốc độ tăng trưởng vượt bậc Trong thời gian vừa qua, tỉnh ln trì sức hút mạnh mẽ từ nhà đầu tư Nắm bắt quy hoạch chung tỉnh, dự án cao ốc văn phòng, hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái thi cơng theo tiến độ nhằm đón đầu tình hình phát triển tỉnh tương lai Bên cạnh đó, Thành phố Bình Dương dần chinh phục nhà đầu tư khó tính khơng sở hữu vị trí đắc địa Bình Dương, mà có dịch vụ tiện ích xã hội hàng đầu tạo dựng chưa có thành phố làm Chỉ riêng năm 2010, công trình then chốt tỉnh trung tâm hành - trị tập trung 20 ha, khởi cơng xây dựng Song song đại cơng trình trường Đại học quốc tế Miền Đông rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp thể thao, công viên nhạc nước hoàn thiện đưa vào sử dụng làm nức lòng khơng người dân địa phương tạo niềm tin đến nhà đầu tư nước Ngoài ra, niềm tin nhà đầu tư khẳng định vững Trung tâm hội nghị kiện Lucky Square khánh thành vào hoạt động ngày 4/3 năm 2011 vừa qua Với diện tích xây dựng 4,000 m2, thiết kế đại sang trọng, tọa lạc bờ hồ sinh thái công viên trung tâm tuyệt đẹp rộng 120 hoàn thiện Theo thống kê Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 địa bàn tỉnh Bình Dương có 59 dự án cho ba phân khúc hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế, đất nền, gấp lần số dự án thị trường nhà đất Cần Thơ Nha Trang Còn quý I năm 2011, thị trường tiếp tục có thêm khoảng 10 dự án hộ để bán, dự án biệt thự nhà liên kế dự án đất Với 32 khu cơng nghiệp tồn tỉnh, Bình Dương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ VII.3.4 Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết khơng thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: - Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp - Chi phí bảo hiểm cơng trình; - Chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư; - Các khoản phí lệ phí theo quy định; VII.3.5 Dự phòng phí Dự phòng phí 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Bảng khái tốn kinh phí xây dựng Đvt: 1,000 đồng TT DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH (M2) KHU BIỆT THƯ LAKE VIEW PHÂN BỔ CƠ CẤU DIỆN TÍCH ĐẤT 65,606 Đất giao thông 14,295 Đất công viên xanh 6,438 Đất cơng trình cơng cộng 2,201 Diện tích xây dựng biệt thự 42,672 DIỆN TÍCH (M2) ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN TRƯỚC THUẾ VAT THÀNH TIỀN SAU THUẾ TT DIỄN GIẢI II CHI PHÍ SAN LẮP MẶT BẰNG - - - III CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG 80,000,000 8,000,000.00 88,000,000 Hạ tầng giao thông, cống thoát nước 20,000,000 2,000,000 22,000,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 43 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - IV V Hạ tầng điện ngầm, chiếu sáng 40,000,000 4,000,000 44,000,000 Hạ tầng viễn thông 3,000,000 300,000 3,300,000 Hạ tầng cấp nước 3,000,000 300,000 3,300,000 Tường rào bao quanh 9,000,000 900,000 9,900,000 Hệ thống camera an ninh 5,000,000 500,000 5,500,000 CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC CƠNG CỘNG 22,909,091 2,290,909 25,200,000 Công viên + xanh Xây dựng nhà CLB – Club house Xây dựng hồ bơi, cổng bảo vệ CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 6,438 1,694 10,909,090.91 1,090,909 12,000,000 1,605 3,739 6,000,000 600,000 6,600,000 986 6,088 6,000,000 600,000 6,600,000 270,179,621 27,017,962 297,197,583 Diện tích sàn xây dựng 84,914 270,179,621 27,017,962 297,197,583 373,088,712 37,308,871 410,397,583 3,182 TỔNG CỘNG CHI PHÍ TRỰC TIẾP  Kết tổng mức đầu tư STT Hạng mục Đvt: 1,000 đồng Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU I Chi phí xây lắp 373,088,712 37,308,871 410,397,583 II Giá trị thiết bị - - - III Chi phí quản lý dự án 4,663,609 466,361 5,129,970 IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 6,045,169 604,517 6,649,685 4.1 Chi phí khảo sát lập dự án 100,000 10,000 110,000 4.2 Chi phí lập dự án 746,177 74,618 820,795 4.4 Chi phí thẩm tra thiết kế vẽ thi công 218,257 21,826 240,083 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 44 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ 4.5 Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư 93,272 9,327 102,599 4.6 Chi phí thẩm tra dự tốn 186,544 18,654 205,199 4.7 Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDTTC 167,890 16,789 184,679 4.8 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng cơng trình 3,357,798 335,780 3,693,578 4.9 Chi phí kiểm tra phù hợp CLCT an tồn chịu lực cơng trình 1,175,229 117,523 1,292,752 V Chi phí khác 944,067 94,407 1,038,474 5.1 Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp 30,000 3,000 33,000 5.2 Chi phí bảo hiểm cơng trình 55,963 5,596 61,560 5.3 Chi phí kiểm tốn 522,324 52,232 574,557 5.4 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán 335,780 33,578 369,358 VII CHI PHÍ DỰ PHỊNG (Gxl +Gql+Gtv+Gk)*0.5% 1,923,708 192,371 2,116,079 VIII CỘNG VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU 386,665,264 38,666,526 425,331,791 IX CHI PHÍ ĐẤT THANH TỐN SAU 636,363,636 63,636,364 700,000,000 1,023,028,901 102,302,890 1,125,331,791 TỒNG VỐN ĐẦU TƯ Tổng vốn đầu tư là: 1,125,331,791,000 đồng (một nghìn trăm hai mươi lăm tỷ ba trăm ba mươi mốt triệu bảy trăm chín mươi mốt nghìn đồng) Trong đó, vốn đầu tư ban đầu cần huy động 425,331,791,000 đồng (bốn trăm hai mươi lăm tỷ ba trăm ba mươi mốt triệu bảy trăm chín mươi mốt ngàn đồng) Ngồi chi phí đất 700,000,000,000 đồng (bảy trăm tỷ đồng) ưu đãi tốn sau - vòng năm năm 2015 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 45 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn tự có cơng ty: 340,265,433,000 đ (Ba trăm bốn mươi tỷ đồng hai trăm sáu mươi lăm triệu bốn trăm ba mươi ba nghìn đồng) chiếm 80% tổng vốn đầu tư ban đầu Vốn vay: 85,066,358,000 đ (Tám mươi lăm tỷ không trăm sáu mươi sáu triệu trăm ba mươi bảy ngàn đồng ) chiếm 20% tổng vốn đầu tư VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: Hạng mục STT Tổng số Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị* Chi phí quản lý dự án 5,129,970 Chi phí khác 1,038,474 Dự phòng phí 2,116,079 6,649,685 410,397,583 Tổng cộng nguồn vốn cần huy động 425,331,791 *Ghi chú: chủ đầu tư giao trọn gói cho nhà thầu xây dựng nên khơng có chi phí thiết bị Phương án xây dựng cơng trình sau: Năm đầu, xây dựng khoảng 10 biệt thự mẫu, theo dự án vào hoạt động kinh doanh song song Các năm sau, chủ đầu tư xây dựng theo đơn đặt hàng xây dựng từ các hộ mẫu khách hàng Dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng năm rưỡi từ quý III năm 2011 đến quý IV năm 2014 Dự kiến hệ số xây dựng cơng trình qua năm sau: Hệ số xây dựng năm 2011 Hệ số xây dựng năm 2012 Hệ số xây dựng năm 2013 Hệ số xây dựng năm 2014 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10% 20% 40% 30% 46 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Kế hoạch huy động vốn : Đvt: 1,000 đồng Hạng mục STT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Năm 2011 Năm 2012 949,955 Năm 2013 1,899,910 Năm 2014 1,899,910 41,039,758 82,079,517 Tổng số 1,899,910 6,649,685 164,159,033 123,119,275 410,397,583 0 0 Chi phí quản lý dự án 732,853 1,465,706 1,465,706 1,465,706 5,129,970 Chi phí khác 148,353 296,707 296,707 296,707 1,038,474 Dự phòng phí 302,297 604,594 604,594 604,594 2,116,079 * Tổng cộng nguồn vốn cần huy động 168,425,950 127,386,191 425,331,791 43,173,217 86,346,433 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động VIII.3.1 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí điện nước, chi phí điện thoại, văn phòng phẩm, chi phí nhân cơng, chi phí hoa hồng mơi giới, chi phí BHYT, BHXH, chi phí khác,… Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh Đvt: 1,000 đồng STT Năm Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 386,473 878,457 1,235,794 1,185,008 1,220,008 Chi phí điện, nước Chi phí điện thoại, văn phòng phẩm 309,178 702,766 988,635 948,006 976,006 386,473 878,457 1,235,794 1,185,008 1,220,008 Lương nhân viên 780,000 795,600 811,512 579,420 591,008 - Số lượng - Mức lương trung bình Chi phí hoa hồng5 mơi giới BHYT, BHXH (28.5%) 10 10 10 7 6,000 6,120 6,242 6,367 6,495 1,545,892 3,513,829 4,943,177 4,740,032 4,880,032 156,000 159,120 162,302 115,884 118,202 Chi phí khác 356,402 1,385,646 1,875,443 1,750,672 1,801,053 3,920,418 8,313,875 11,252,657 10,504,030 10,806,317 Chi phí quảng cáo tiếp thị TỔNG CỘNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 47 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Chi phí quảng cáo: 0.5% x Doanh Thu hàng năm Chi phí điện nước: 0.4% x Doanh Thu hàng năm Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: 0.5% x Doanh Thu hàng năm Chi phí hoa hồng cho mơi giới: 2% x Doanh Thu hàng năm Chi phí BHXH, BHYT: 28.5% x tổng chi phí lương nhân cơng năm Lương nhân viên bao gồm lương cho quản lý, kế tốn, nhân viên văn phòng, nhân viên kinh doanh dự án, riêng năm đầu xây dựng công trình cần thêm chuyên viên giám sát VIII.3.2 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 85,066,358,000 đ (Tám mươi lăm tỷ không trăm sáu mươi sáu triệu ba trăm năm mươi tám ngàn đồng), giả định Ngân Hàng chấp thuận hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 23%/năm giải ngân làm 08 đợt thời hạn vay năm ( thời gian xây dựng 14 quý ân hạn trả lãi, bắt đầu quý I/2015 trả vốn gốc lãi, đến q IV/2018 hồn tất trả vốn gốc ) Kế hoạch vay vốn lịch trả nợ tạm tính sau:  Kế hoạch vay trả nợ Hạng mục Số tiền vay Lãi suất/ năm Lãi suất/ quý Thời gian vay Thời gian xây dựng Thời gian trả nợ vay 85,066,358 23% 5.75% 30 14 16  Kế hoạch vay vốn trả lãi : Hạng mục Năm 2011 Quý III Quý IV Nợ đầu kỳ Đơn vị Ngàn đồng / Năm / quý Quý Quý Quý Đvt: 1,000 đồng Quý I Năm 2012 Quý II Quý III Quý IV 4,317,322 8,634,643 12,951,965 17,269,287 21,586,608 Vay kỳ 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 Trả nợ 248,246 496,492 744,738 992,984 1,241,230 1,489,476 - Lãi vay - Vốn gốc 248,246 496,492 744,738 992,984 1,241,230 1,489,476 Nợ cuối kỳ 4,317,322 8,634,643 12,951,965 17,269,287 21,586,608 25,903,930 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 48 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 25,903,930 8,421,297 1,973,701 1,973,701 34,325,227 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 59,589,120 6,369,310 3,792,610 3,792,610 65,958,429 Năm 2013 QUÝ II QUÝ III 34,325,227 42,746,525 8,421,297 8,421,297 2,457,925 2,942,150 2,457,925 2,942,150 42,746,525 51,167,822 59,589,120 Năm 2014 QUÝ II QUÝ III 65,958,429 72,327,739 6,369,310 6,369,310 4,158,845 4,525,080 4,158,845 4,525,080 QUÝ IV 78,697,049 6,369,310 4,891,316 4,891,316 72,327,739  Kế hoạch trả nợ lãi: Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 85,066,358 10,207,963 4,891,316 5,316,647 79,749,711 QUÝ I 63,799,769 8,985,134 3,668,487 5,316,647 58,483,121 QUÝ IV 51,167,822 8,421,297 3,426,374 3,426,374 78,697,049 85,066,358 Đvt: 1,000 đồng Năm 2015 QUÝ II QUÝ III 79,749,711 74,433,063 9,902,256 4,585,608 5,316,647 74,433,063 QUÝ IV 69,116,416 9,596,549 4,279,901 5,316,647 69,116,416 9,290,841 3,974,194 5,316,647 63,799,769 Năm 2016 QUÝ II QUÝ III 58,483,121 53,166,474 QUÝ IV 47,849,826 8,679,427 3,362,779 5,316,647 53,166,474 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 8,373,720 3,057,072 5,316,647 47,849,826 8,068,012 2,751,365 5,316,647 42,533,179 49 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 42,533,179 Năm 2017 QUÝ II QUÝ III 37,216,532 31,899,884 7,762,305 2,445,658 5,316,647 37,216,532 QUÝ I 21,266,590 7,456,598 2,139,951 5,316,647 31,899,884 QUÝ IV 26,583,237 7,150,891 1,834,243 5,316,647 26,583,237 6,845,184 1,528,536 5,316,647 21,266,590 Năm 2018 QUÝ II QUÝ III 15,949,942 10,633,295 QUÝ IV 5,316,647 6,539,476 1,222,829 5,316,647 15,949,942 6,233,769 917,122 5,316,647 10,633,295 5,928,062 611,414 5,316,647 5,316,647  Tổng chi phí lãi vay phải trả là: 5,622,355 305,707 5,316,647 0.00 Đvt: 1,000 đồng Năm Tổng lãi vay Tổng nợ phải trả Năm 2011 744,738 744,738 Năm 2012 4,468,428 4,468,428 Năm 2013 10,800,150 10,800,150 Năm 2014 17,367,851 17,367,851 Năm Tổng lãi vay Tổng nợ phải trả Năm 2015 17,731,019 38,997,609 Năm 2016 12,839,703 34,106,293 Năm 2017 7,948,388 29,214,977 Năm 2018 3,057,072 24,323,662 Lãi vay vốn gốc trả theo q, sau 30 q hồn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư 14 quý, giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 5.75%/quý, 16 quý lại trả lãi vay vốn gốc Vốn gốc trả hàng quý 5,316,647,000 đồng (Năm tỷ ba trăm mười sáu triệu năm trăm chín mươi lăm ngàn đồng ) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 50 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ IX.1 Phân tích doanh thu IX.1.1 Các thơng số giả định dùng để tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 10 năm, 07/2011 - Vốn chủ sở hữu 80%, vốn vay 20%; - Doanh thu dự án theo giá chuyển nhượng phần đất lô giá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự cho khách hàng - Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí tiếp thị, bán hàng chi phí khác - Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 23%/năm; - Thời hạn trả nợ năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% IX.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trường cơng ty chúng tơi tạm tính doanh thu dự kiến 10 năm kinh doanh cụ thể sau: Sau hoàn thành phần xây dựng hộ mẫu năm 2011, chủ đầu tư rao bán dự án theo đơn đặt hàng khách hàng, từ năm 2012 hoàn tất xây dựng tổng cơng trình Phương án thu tiền: đặt cọc khoảng 5% giá trị bất động sản ký kết hợp đồng, sau tiến hành chuyển nhượng thu tiền phần thời gian năm Dự kiến hoàn tất xây dựng chuyển nhượng tổng cơng trình vào năm 2014 hồn tất tiến trình thu tiền vào năm 2020 Bảng tổng hợp doanh thu dự án năm đầu kinh doanh : Năm kinh doanh Stt I II Khoản mục Chỉ tiêu Diện tích sàn xây dựng (m2) 84,914 - Lơ A + Lơ G 17,657 - Phần lại 67,257 Diện tích kinh doanh đất (m2) - Lơ A + Lơ G Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 41,837 9,061 51 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - Phần lại III IV 32,776 Tiến độ thu tiền 100% 5% 11% 15% Hệ số chuyển nhượng năm 2012 30% 16% 14% 14% Hệ số chuyển nhượng năm 2013 40% 16% 14% Hệ số chuyển nhượng năm 2014 30% Doanh thu chuyển nhượng lô A + lô G 515,913,946 24,081,923 54,654,807 75,446,659 476,725,603 22,247,442 50,603,661 69,699,382 Diện tích chuyển nhượng thu tiền 17,657 848 1,872 2,578 Gíá chuyển nhượng phần đất lô 26,250 26,250 27,038 27,038 39,188,343 1,834,481 4,051,146 5,747,277 Diện tích xây dựng thu tiền 9,061 435 960 1,323 Gíá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự 4,515 4,218 4,218 4,344 IV.1 Doanh thu chuyển nhượng đất IV.2 Doanh thu bán biệt thự V V.1 V.2 VI 16% Doanh thu chuyển nhượng phần lại Doanh thu chuyển nhượng đất 1,169,238,987 53,212,664 121,036,639 171,712,168 864,214,417 39,330,840 Diện tích chuyển nhượng thu tiền 32,776 1,573 3,474 4,785 Gíá chuyển nhượng phần đất lô 25,000 25,000 25,750 26,523 305,024,570 13,881,824 31,575,366 44,795,316 Diện tích xây dựng thu tiền 67,257 3,228 7,129 9,820 Gíá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự 4,300 4,300 4,429 4,562 Doanh thu bán biệt thư Doanh thu cho thuê Club house Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 89,461,273 126,916,851 7,000,000 52 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ VII Tổng Doanh thu 1,692,152,933 77,294,587 175,691,446 247,158,827 VIII Doanh thu dự kiến 1,692,152,933 77,294,587 175,691,446 247,158,827 Khả huy động thực tế 1,692,152,933 77,294,587 175,691,446 247,158,827 IX  Doanh thu từ kinh doanh biệt thự, bao gồm:  Chuyển nhượng phần đất sử dụng (1): - Đơn giá năm 2012 : 25,000,000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT) (các năm chuyển nhượng sau giả sử giá tăng khoảng 3%/năm) - Diện tích đất: 41,837 m²  Chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự (2): - Đơn giá: 4,300,000/m² (đã bao gồm VAT) (các năm chuyển nhượng sau giả sử giá tăng khoảng 3%/năm) - Diện tích sàn xây dựng: 84,914m² + Riêng lơ A lơ G có vị trí đẹp, gần hồ nên đơn giá cao 5%  Doanh thu từ cho thuê Club house : dự kiến vào năm 2015 dự án hồn thành, Club house đưa vào kinh doanh, cách cho thuê lại, theo phương án trả tiền thuê lần, với giá thuê tỷ đồng 20 năm (3)  Tổng doanh thu năm hàng năm = (1) + (2) + (3) Với hệ số chuyển nhượng năm 01 30% tổng cơng trình, năm 02 40%, năm 03 30%, tiến độ thu tiền dự án án thực theo phương án thu trả góp theo giai đoạn Khách hàng đặt cọc 5% vào năm sau ký hợp đồng, phần lại trả vòng năm IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Đvt: 1,000 đồng Báo cáo lãi lỗ: TT Hạng mục Năm kinh doanh Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 77,294,587 175,691,446 247,158,827 127,599,537 170,132,716 127,599,537 Năm 2015 Năm 2016 244,001,615 237,001,615 Doanh thu Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động 3,920,418 8,313,875 11,252,657 10,789,630 10,520,717 Chi phí lãi vay 4,468,428 10,800,150 17,367,851 17,731,019 12,839,703 Chi trả tiền đất Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 140,000,000 140,000,000 53 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Hạng mục TT Năm kinh doanh Năm 2012 Thuế TNDN (25%) - Lợi nhuận sau thuế -58,693,795 Năm 2013 -13,555,295 Năm 2014 22,734,695 68,204,086 Năm 2015 18,870,241 Năm 2016 18,410,298 56,610,724 55,230,895 Qua bảng cân đối lãi lỗ đánh giá đươc dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View khả thi Năm 2014 dự án chưa hoàn tất tổng đầu tư dự án sinh lợi nhuận cho doanh nghiệp Ngồi ra, chi phí hoạt động khơng cao chủ yếu chi phí đầu tư cho dự án ban đầu Hiện nay, thời giá bất động sản cao, nhu cầu sử dụng cao kinh tế đời sống xã hội phát triển Báo cáo ngân lưu: Năm Đvt: 1,000 đồng NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu 77,294,587 175,691,446 247,158,827 Vay ngân hàng 8,634,643 17,269,287 33,685,190 25,477,238 Tổng ngân lưu vào NGÂN LƯU RA 8,634,643 94,563,874 209,376,636 272,636,065 Chi phí đầu tư ban đầu 43,173,217 86,346,433 168,425,950 127,386,191 - - Chi phí trả tiền đất - Chi phí hoạt động, 244,001,615 244,001,615 140,000,000 3,920,418 8,313,875 11,252,657 10,789,630 Nợ vay 744,738 4,468,428 10,800,150 17,367,851 38,997,609 Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế 43,917,955 94,735,279 187,539,975 156,006,699 189,787,239 (35,283,311) (171,405) 21,836,661 116,629,365 54,214,376 22,734,695 18,870,241 93,894,670 35,344,135 Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Hệ số chiết khấu (35,283,311) (171,405) 1.00 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 0.80 21,836,661 0.64 0.51 0.41 54 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Năm NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 Hiện giá ngân lưu ròng (35,283,311) (137,124) 13,975,463 48,074,071 14,476,958 Hiện giá tích luỹ (35,283,311) (35,420,435) (21,444,972) 26,629,099 41,106,057 NPV 79,819,673 IRR 37% Tpb Kết tính tốn tiêu kinh tế sau: TT Đvt: 1,000 đồng Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% (VND) Giá trị thực NPV ( VND) 79,819,673 Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) 37% Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá 1,125,331,791 Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời 10 năm kể từ năm bắt đầu xây dựng hoàn thành tiến độ thu tiền Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng; Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng quản lý dự án chi phí hoạt động năm (khơng bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 25% Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 79,819,673,000đ >0 Suất sinh lời nội là: IRR = 37% Thời gian hồn vốn tính năm Qua q trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng cộng với ưu tiền đất ưu đãi trả sau nên dự án nhanh chóng hồn vồn thu lợi nhuận cho chủ đầu tư Không dự án hiệu mà mang tính an tồn cao cho chủ đầu tư Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 55 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển thị phồn vinh đất nước Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu thời đại cơng nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định sống cao, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View thực thi bắt kịp phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trường lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thơng số tài NPV 79,8 tỷ đồng ; Suất sinh lời nội là: IRR = 37 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải lượng lớn lực lượng lao động cho khu vực Bình Dương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 56 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, mơi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng Tổng công ty Becamex IDC tập trung nguồn lực nhằm phát triển khu thị Bình Dương nói chung đáp ứng chủ trương Becamex UDJ nói riêng Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngồi ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn Hiện khủng hoảng kinh tế giới kinh tế Việt Nam dần hồi phục, nhu cầu nhà ước mong có tổ ấm đại mang tính chất nghỉ dưỡng người dân ngày lớn làm phân khúc thị trường biệt thự sinh thái sớm có chuyển biến tích cực tăng mạnh Do đó, Becamex UDJ cần nhanh chóng đầu tư dự án nhằm xác định ưu đón đầu hội Để phát huy hiệu dự án, phòng Kinh doanh – Phòng kỹ thuật kính trình Ban Tổng giám đốc xem xét, sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View” để cơng trình nhanh chóng triển khai bước Bình Dương, ngày tháng năm 2011 CHỦ ĐẦU TƯ NGUYỄN MINH ĐỒNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 57 ... xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN IV.1 Vị trí địa lý dự án Khu biệt thự Lake View tọa lạc lô N10, N11 khu. .. Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Cảm nhận tiếp cận ngơi nhà: sử dụng ánh sáng có lợi, giảm tối thiểu ánh sáng...ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG