Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ VEN BIỂN SANDBAY LAGI Chủ đầu tư: Địa điểm: Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình thuận - Tháng 10/2019 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ VEN BIỂN SANDBAY LAGI CHỦ ĐẦU TƯ Giám Đốc ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám Đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án du lịch Sand bay MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án .8 V.1 Mục tiêu chung .8 V.2 Mục tiêu cụ thể .8 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất .9 I.2 Điều kiện kinh tế xã hội .10 II Quy mô sản xuất dự án 13 II.1 Đánh giá xu hướng thị trường 13 II.2 Quy mô dự án 16 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án .17 III.1 Địa điểm xây dựng 17 III.2 Hình thức đầu tư 17 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án .17 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án .17 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án .17 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU 18 I Phân tích qui mơ cơng trình 18 II Phân Khu 19 II.1 Khu biệt thự 19 II.2 Khu khách sạn hộ 21 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .23 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 23 II Các phương án xây dựng cơng trình 23 III Phương án tổ chức thực 23 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 24 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ 26 I Đánh giá tác động môi trường .26 Giới thiệu chung: 26 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 26 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 27 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 27 II Tác động dự án tới môi trường 27 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 27 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .29 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường .30 II.4.Kết luận: 32 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 33 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 33 II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án .38 II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 38 II.2 Phương án vay 38 II.3 Các thông số tài dự án .39 KẾT LUẬN 42 I Kết luận 42 II Đề xuất kiến nghị 42 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 43 Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 43 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 43 Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 43 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 43 Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án 43 Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án .43 Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 43 Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 43 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 43 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật: Chức vụ: Giám đốc  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Dự Án Khu Biệt Thự Ven Biển Sandbay Lagi Địa điểm xây dựng: Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình thuận Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư :256.994.513.000 đồng (Hai trăm năm mươi sáu tỷ chín trăm chín mươi bốn triệu năm trăm mười ba nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) :102.797.805.000 đồng + Vốn vay tín dụng :154.196.708.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Phan Thiết - Mũi Né thiên đường biển nhiệt đới với bờ biển dài 192km, sở hữu nhiều thắng cảnh tự nhiên hấp dẫn như: Gành Son, Giếng Tiên, rừng dừa bãi Rạng, Hòn Rơm, ngọc biển Đơng - Đảo Phú Quý Không sở hữu cảnh sắc thiên nhiên hữu tình, Phan Thiết có lợi đặc hữu mà khơng thiên đường biển có - cách Tp.HCM tiếng chạy xe qua cao tốc Sở hữu nhiều lợi khí hậu, địa lý, cảnh sắc nên khơng khó hiểu Bình Thuận địa phương hút khách du lịch đông Việt Nam Theo Sở du lịch Bình Thuận, năm 2017, Phan Thiết - Mũi Né đón tổng cộng 5,1 triệu lượt khách du lịch; Trong nửa đầu năm 2019, Bình Thuận đón khoảng 2,6 triệu lượt khách, dự kiến năm 2018 Bình Thuận đón triệu lượt khách, tương đương với Nha Trang, Đà Nẵng, Đà Lạt gấp đôi lượng khách đến Phú Quốc Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay Với lượng khách này, Bình Thuận nằm top thành phố biển hút khách Việt Nam Tuy nhiên sở hạ tầng Phan Thiết - Mũi Né, đặc biệt lượng phòng khách sạn cao cấp 3-5 Bình Thuận chưa đáp ứng nhu cầu du khách thua xa địa phương Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc Trên tinh thần đó, cơng ty phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự Án Khu Biệt Thự Ven Biển Sandbay Lagi” Thành Phố Phan Thiết nhằm góp phần phát triển ngành du lịch góp phần phát triển kinh tế địa phương IV Các pháp lý IV.1 Căn pháp lý lập dự án Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ương khóa X nơng nghiệp, nông dân, nông thôn; Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nơng nghiệp nơng thơn Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 sách hỗ trợ giảm tổn thất nông nghiệp Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương mối tương quan với vùng, nước trường quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Phan Thiết phát triển - Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hoá dân gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng biển V.2 Mục tiêu cụ thể - Khu du lịch dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch năm dự án vào hoạt động ổn định - Tạo điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địa phương khách du lịch, góp phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần người dân - Đóng góp cho ngân sách nhà nước thơng qua thuế giải công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao thu nhập người lao động - Góp phần vào phát triển kinh tế đất nước nói chung tỉnh Bình Thuậnnói riêng Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất Vị trí địa lý Thành phố Phan Thiết hình cánh cung trải dài từ: 10°42'10" đến 11° vĩ độ bắc  Phía đơng giáp biển Đơng  Phía tây giáp huyện Hàm Thuận Nam - tỉnh Bình Thuận  Phía nam giáp biển Đơng huyện Hàm Thuận Nam - tỉnh Bình Thuận  Phía bắc giáp huyện Hàm Thuận Bắc huyện Bắc Bình - tỉnh Bình Thuận Tiến Thành xã vùng ven thành phố Phan Thiết nằm phía nam thành phố Phan Thiết, có chiều dài bờ biển 19 km Đông giáp biển, tây giáp 02 xã Hàm Mỹ, xã Hàm Cường huyện Hàm Thuận Nam, nam giáp xã Thuận Quý Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay huyện Hàm Thuận Nam, bắc giáp xã Tiến Lợi Phường Đức Long thuộc thành phố Phan Thiết; Địa hình: Phan Thiết có địa hình tương đối phẳng, có cồn cát, bãi cát ven biển, đồi cát thấp, đồng hẹp ven sơng Có dạng chính:  Vùng đồng ven sơng Cà Ty  Vùng cồn cát, bãi cát ven biển Có địa hình tương đối cao  Vùng đất mặn: Thanh Hải, Phú Thủy, Phú Trinh Phong Nẫm Khí tượng-Thủy văn: Thành phố Phan Thiết nằm vùng khô hạn, khí hậu nhiệt đới điển hình, nhiều gió, nhiều nắng, bão, khơng có sương muối, có nhiệt độ trung bình hàng năm từ 26 °C đến 27 °C Tháng 1, tháng tháng 12 (nhiệt độ trung bình 25,5 °C) mát so với tháng khác năm Tháng tháng tháng nóng Phan Thiết, nhiệt độ có lên đến 29 °C Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm từ 78 đến 80,7% Bình Thuận có 10 loại đất với 20 tổ đất khác nhau, có kiểu rừng gỗ rộng, kiểu rừng rụng lá, kiểu rừng hỗn giao kim chiếm ưu thế, kiểu rừng hỗn giao tre nứa loại Bên cạnh đó, Bình Thuận có nhiều tích tụ khống sản đa dạng chủng loại vàng, wolfram, chì, kẽm, nước khống phi khống khác Trong đó, nước khống, sét, đá xây dựng có giá trị thương mại cơng nghiệp I.2 Điều kiện kinh tế xã hội Trong điều kiện nhiều khó khăn, nhìn chung tình hình kinh tế - xã hội tỉnh năm 2018 có chuyển biến tích cực; nhiều tiêu kinh tế - xã hội đạt tăng so kỳ năm trước Dự ước tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm tỉnh (GRDP) năm 2018 tăng 8,08% so kỳ năm trước; giá trị tăng thêm tăng 8,13% Cơng nghiệp Tính chung năm 2018, số sản xuất tồn ngành cơng nghiệp tăng 19,75% so năm trước (quý I tăng 7,48%; quý II tăng 6,44; quý III tăng 39,83%; quý IV ước Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án du lịch Sand bay sau phải kiểm sốt trì khoảng 80 – 85dBA theo tiêu chuẩn quy định, tiếng ồn phát sinh từ nguồn + Động cơ, máy móc thi công, thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt + Trong q trình lao động gò, hàn chi tiết kim loại, khung kèo sắt … q trình đóng, tháo cơppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu… + Từ động máy nén khí, bơm, máy phát điện … Bụi khói - Khi hàm lượng bụi khói vượt ngưỡng cho phép gây bệnh đường hô hấp làm giảm khả lao động công nhân Bụi khói sinh từ lý sau: - Từ hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng - Từ đống tập kết vật liệu - Từ hoạt động đào bới san lấp - Từ q trình thi cơng: q trình phối trộn ngun vật liệu, q trình đóng tháo côppha… II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường Ảnh hưởng đến chất lượng khơng khí: Chất lượng khơng khí khu vực xây dựng chịu nhiều biến đổi hoạt động thực thi Dự án Tuy nhiên, hai giai đoạn thi công xây dựng tháo dỡ cơng trình ngưng hoạt động, khói bụi khí thải tác nhân nhiễm đáng ý Khí thải sinh từ động máy móc chủ yếu khí NOx, CO, CO2, SO2 Lượng khí thải phát sinh hoạt động riêng rẽ loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật không đáng kể, điều kiện môi trường làm việc thơng thống ngồi trời mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến người không đáng kể nhiên hàm lượng cao tác nhân gây ô nhiễm cho môi trường người như: khí SO2 hồ tan nước nên dễ phản ứng với quan hô hấp người động vật Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng cơng trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ q trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hố chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 29 Dự án du lịch Sand bay lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Khơng khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự tốn xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình - Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 30 Dự án du lịch Sand bay hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: Sinh trực tiếp trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi công động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực nhà xưởng Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 31 Dự án du lịch Sand bay tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến công nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt II.4.Kết luận: Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến mơi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 32 Dự án du lịch Sand bay CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án STT Nội dung I Xây dựng Khối khách sạn hộ Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đất xanh Đất giao thông Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị khối khách sạn hộ II Bảng tổng mức đầu tư dự án Mật độ Số Diện tích xây Số Diện tích lượng (m2) dựng tầng sàn (m2) (%) 16.143 2.090 65% 12 16.302 7.817 80% 12.507 1.809 1.809 4.427 4.427 Đơn giá Thành tiền 159.966.778 1 1 60.500.000 235 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 33 Dự án du lịch Sand bay STT Nội dung III Thiết bị biệt thự Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình IV Số lượng Diện tích (m2) 45 1,889 Mật độ xây dựng (%) Số tầng Diện tích sàn (m2) (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Đơn giá Thành tiền 4.165.662 8.998.935 0,206 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 454.027 0,515 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.135.251 1,225 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.958.914 0,735 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.175.349 0,037 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 81.545 0,107 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 235.815 0,131 GXDtt * ĐMTL%*1,1 209.572 0,126 GXDtt * ĐMTL%*1,1 201.574 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 34 Dự án du lịch Sand bay STT 10 11 12 V Nội dung Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Số lượng Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) Số tầng Diện tích sàn (m2) Đơn giá Thành tiền 1,861 GXDtt * ĐMTL%*1,1 2.976.191 0,943 GTBtt * ĐMTL%*1,1 570.697 10% TỔNG Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 23.363.138 256.994.513 35 Dự án du lịch Sand bay Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN Thành tiền Tự có - tự huy Vay tín động dụng 159.966.778 63.986.711 95.980.067 77.776.842 31.110.737 46.666.105 76.669.136 30.667.654 46.001.482 271.350 108.540 162.810 1.549.450 619.780 929.670 500.000 200.000 300.000 1.000.000 400.000 600.000 700.000 280.000 420.000 1.500.000 600.000 900.000 60.500.000 24.200.000 36.300.000 35.250.000 14.100.000 21.150.000 20.250.000 8.100.000 12.150.000 5.000.000 2.000.000 3.000.000 4.165.662 1.666.265 2.499.397 8.998.935 3.599.574 5.399.361 STT Nội dung I Xây dựng Khối khách sạn hộ Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đất xanh Đất giao thông Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị khối khách sạn hộ Thiết bị biệt thự Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi II III IV Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Tiến độ thực Năm Năm 50.580.033 109.386.745 23.333.053 54.443.789 23.000.741 53.668.395 81.405 189.945 464.835 1.084.615 500.000 1.000.000 700.000 1.500.000 60.500.000 35.250.000 20.250.000 5.000.000 4.165.662 6.249.785 2.749.151 454.027 181.611 272.416 454.027 1.135.251 454.100 681.151 1.135.251 36 Dự án du lịch Sand bay NGUỒN VỐN STT 10 11 12 V Nội dung Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí TỔNG Tỷ lệ (%) Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Thành tiền Tiến độ thực 1.958.914 1.175.349 Tự có - tự huy động 783.566 470.139 81.545 32.618 48.927 81.545 235.815 94.326 141.489 235.815 209.572 201.574 83.829 80.630 1.190.476 228.279 9.345.255 102.797.805 40,00% 125.743 120.944 1.785.715 342.418 14.017.883 154.196.708 60,00% 66.265 201.574 941.044 2.976.191 570.697 23.363.138 256.994.513 Vay tín dụng Năm 1.175.349 705.209 1.958.914 1.175.349 Năm 143.308 2.035.146 570.697 23.363.138 60.995.480 195.999.033 23,73% 76,27% 37 Dự án du lịch Sand bay II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư :256.994.513.000 đồng (Hai trăm năm mươi sáu tỷ chín trăm chín mươi bốn triệu năm trăm mười ba nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) :102.797.805.000 đồng + Vốn vay tín dụng :154.196.708.000 đồng Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: Doanh thu cho thuê biệt thự Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu cho thuê khách sạn Doanh thu cho thuê trung tâm thương mại Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án (Phụ lục 3) Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 2% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 1% Chi phí điện nước Chi phí lương Chi phí vận hành dự án Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN 2% "" 20% 3% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu Doanh thu % 20 II.2 Phương án vay - Số tiền : 154.196.707.569 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 38 Dự án du lịch Sand bay - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm 10 Lãi suất vay cố định /năm 11% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) /năm 7% Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC /năm 9,4% Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 40% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 60%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm II.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 21,22 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 296% trả nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn "Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,11 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 4,11 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 39 Dự án du lịch Sand bay Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính toán dự án Như PIp = 1,81 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,81 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8,8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 195.690.630.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 195.690.630.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 40 Dự án du lịch Sand bay Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 18,901% > 9,40% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 41 Dự án du lịch Sand bay KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng tỷ đồng, thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng chục lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 42 Dự án du lịch Sand bay PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 43 ... tin dự án Tên dự án: Dự Án Khu Biệt Thự Ven Biển Sandbay Lagi Địa điểm xây dựng: Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình thuận Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án. .. BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ VEN BIỂN SANDBAY LAGI CHỦ ĐẦU TƯ Giám Đốc ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám Đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án du lịch Sand bay MỤC... TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 43 Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 43 Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án du lịch Sand bay Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 43