Thuyết minh dự án Khu dân cư én vàng 0918755356

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DÂN CƢ ÉN VÀNG CHỦ ĐẦU TƢ : CÔNG TY TNHH THƢƠNG MẠI ÉN VÀNG ĐỊA ĐIỂM : PHƢỜNG LINH XUÂN, QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HCM Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DÂN CƢ ÉN VÀNG CHỦ ĐẦU TƢ CÔNG TY TNHH THƢƠNG MẠI ÉN VÀNG ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THẢO NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tƣ I.2 Mô tả sơ dự án I.3 Căn pháp lý CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG II.1 Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 II.2 Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012 II.3 Thị trƣờng bất động sản Tp.HCM quý 1/2012 11 II.3.1 Căn hộ để bán 11 II.3.2 Căn hộ dịch vụ 13 II.3.3 Biệt thự nhà liền kế 15 II.3.4 Nhà cho ngƣời thu nhập thấp 17 CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ 18 III.1 Mục tiêu dự án 18 III.2 Sự cần thiết phải đầu tƣ 18 CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MƠI TRƢỜNG ĐẦU TƢ 19 IV.1 Điều kiện tự nhiên 19 IV.1.1 Vị trí địa lý 19 IV.1.2 Địa hình 20 IV.1.3 Khí hậu 20 IV.1.4 Thủy văn 22 IV.2 Điều kiện kinh tế xã hội 22 IV.2.1 Dân số lao động 22 IV.2.2 Cơ sở hạ tầng 23 IV.2.3 Công nghiệp thƣơng mại 23 IV.3 Nhận xét chung 23 CHƢƠNG V: QUY HOẠCH TỔNG THỂ 24 V.1 Mục tiêu đồ án quy hoạch 24 V.2 Quy mô đầu tƣ 24 V.3 Nội dung thực dự án 24 V.4 Quy hoạch tổng mặt 25 V.5 Giải pháp kiến trúc 27 V.5.1 Cơ sở nguyên tắc thiết kế 27 V.5.2 Giải pháp kiến trúc, đƣờng giao thông nội 27 V.5.3 Hệ thống cấp điện 27 CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG 29 VI.1 Đánh giá tác động môi trƣờng 29 VI.1.1 Giới thiệu chung 29 VI.1.2 Các quy định hƣớng dẫn môi trƣờng 29 VI.2 Tác động dự án tới môi trƣờng 30 VI.2.1 Nguồn gốc ô nhiễm 30 VI.2.2 Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm 30 VI.3 Kết luận 31 CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN 32 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ 32 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tƣ 32 VII.3 Tổng chi phí ban đầu 33 VII.3.1 Chi phí đất 33 VII.3.2 Chi phí xây dựng hạ tầng 33 VII.3.3 Dự phòng phí 33 CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 35 VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 35 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn 35 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động 35 VIII.3.1 Chi phí lãi vay 35 VIII.3.2 Chi phí kinh doanh 38 CHƢƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 40 IX.1 Phân tích doanh thu 40 IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính tốn 40 IX.1.2 Doanh thu dự kiến 40 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 41 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội 43 CHƢƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tƣ  Tên công ty : Công ty TNHH Thƣơng mại Én Vàng  Địa : 1220 Lạc Long Qn, P.8, Q Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh  Giấy phép ĐKKD : 0304929040  Ngày đăng ký lần : 10/4/2007  Ngày đăng ký lần : 20/2/2012  Đại diện pháp luật : Nguyễn Thị Phƣơng Thảo I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án : Khu dân cƣ Én Vàng  Địa điểm xây dựng : Phƣờng Linh Xuân, Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh  Đặc điểm kinh tế : Toàn khu đất đƣợc quy hoạch thành khu dân cƣ mới, đƣợc xây dựng đại với hệ thống đƣờng nội bộ, xanh, công viên, khu vui chơi thể thao Khu dân cƣ góp phần thúc đẩy phát triển xã hội kinh tế khu vực  Đặc điểm quy hoạch: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức đƣợc quy hoạch khu đất có diện tích 12928.9m2  Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng  Hình thức quản lý : - Cơng ty TNHH Thƣơng mại Én Vàng đƣợc quyền chuyển nhƣợng cho tổ chức, đối tƣợng có nhu cầu đất - Uỷ thác bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản địa phƣơng - Để thực dự án có hiệu quả, đảm bảo theo hƣớng phát triển quy hoạch chung quận Thủ Đức Tp.Hồ Chí Minh, Cơng ty TNHH Thƣơng mại Én Vàng đề nghị đƣợc trực tiếp chủ đầu tƣ theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình, xác định nguồn vốn khác, vốn hỗn hợp có vài trò chủ đầu tƣ - Cơng ty TNHH Thƣơng mại Én Vàng trực tiếp quản lý, điều hành tự thực dự án theo quy định pháp luật I.3 Căn pháp lý  Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc CHXHCN Việt Nam;  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nƣớc Việt Nam;  Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc CHXHCN Việt Nam; Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Hội nƣớc CHXHCN CHXHCN Hội nƣớc Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình ;  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trƣờng khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình dự án phát triển; Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG II.1 Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) quí I/2012 đạt 99,384 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 7% so với quý I/2011 (quí I/2011 tăng 10.3%) Khu vực dịch vụ tăng 7.5%, đóng góp 4.37 điểm phần trăm mức tăng trƣởng; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 6.3% (công nghiệp tăng 9.6%, xây dựng 2.2%), đóng góp 2.59 điểm phần trăm; khu vực nơng lâm thủy tăng 4.5% đóng góp 0.04 điểm phần trăm mức tăng trƣởng chung Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) Khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 973 tỷ đồng chiếm 1% tăng 4,5% (quý I/2011 tăng 4,2%); khu vực công nghiệp - xây dựng 41,252 tỷ đồng chiếm 41.5%, tăng 6.3% (quý I/2011 tăng 10.9%); khu vực dịch vụ 57,159 tỷ đồng, chiếm 57.5%, tăng 7.5% (quý I/2011 tăng 10%) Trong đó: ngành vận tải bƣu viễn thơng tăng 7.9%, ngành thƣơng mại tăng 9.1%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 0.5% Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp ba tháng tăng 2.7% so kỳ Trong cơng nghiệp chế biến tăng 3.4% Giá trị sản xuất xây dựng quý địa bàn thành phố ƣớc thực 26,625.3 tỷ đồng, tăng 10.1% so với kỳ năm trƣớc Trong đó: kinh tế nhà nƣớc đạt 2,001.6 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 7.5% tăng 22.7%; kinh tế nhà nƣớc đạt 22,505.6 tỷ đồng, chiếm 84.5%, tăng 11%; khu vực có vốn đầu tƣ nƣớc đạt 2,118.1 tỷ đồng, chiếm 8%, tăng 8% so kỳ Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp thủy sản ƣớc đạt 2,390.3 tỷ đồng (giá thực tế) quí I, tăng 5% so quí I/2011 Giá trị sản xuất nông nghiệp quý I đạt 1,964.9 tỷ đồng (giá thực tế) chiếm 82.2% giá trị sản xuất nông lâm thủy sản, tăng 3.6% so kỳ Trong đó: trồng trọt 728.8 tỷ đồng, chiếm 37.1%, tăng 3.2%; chăn nuôi 1,051.8 tỷ đồng chiếm 53.5%, tăng 4% Giá trị sản xuất trồng trọt quý I tăng 3.2% so kỳ Diện tích gieo trồng lúa đơng xuân đạt 5,730 ha, tăng 5% so kỳ (riêng Củ Chi 4,696 ha) Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi quý I đạt 1,051.8 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 4% so kỳ; Giá trị sản xuất lâm nghiệp quý I đạt 22.8 tỷ đồng (giá thực tế), xấp xỉ kỳ Giá trị sản xuất thủy sản quí I/2012 ƣớc đạt 402.6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 9.7% so với quí I/2011 Tổng sản lƣợng thủy sản quý I ƣớc thực 8,718 tấn, tăng 3.2% so kỳ Sản lƣợng nuôi trồng ƣớc đạt 4,425 tăng 15.3% Sản lƣợng khai thác ƣớc đạt 4,293 tấn, giảm 6.8% Tổng vốn đầu tƣ xây dựng địa bàn quý ƣớc thực 14,532 tỷ đồng, tăng 8.7% so với quí I/2011 (quý 1/2011 tăng 12.5%) Vốn xây dựng thuộc ngân sách thành phố quý ƣớc thực 2,225.3 tỷ đồng, tăng 5% so với kỳ Cấp thành phố ƣớc thực 1,292.5 tỷ đồng, chiếm 58%; cấp quận huyện ƣớc thực 932.8 tỷ đồng, chiếm 42% tháng đầu năm, tồn thành phố có 4,286 giấy phép với diện tích sàn 748.7 ngàn m2 nhà tƣ nhân riêng lẻ đƣợc cấp phép xây dựng sửa chữa Trong cấp cho xây dựng 3,783 giấy phép, với diện tích 702 ngàn m2 503 giấy phép sửa chữa lớn, Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức với diện tích 46.7 ngàn m2 So với kỳ 88% giấy phép (-535) 80% diện tích (-76.5 ngàn m2) Từ đầu năm đến ngày 15/3, có 59 dự án có vốn nƣớc ngồi đƣợc cấp phép với tổng vốn đầu tƣ đăng ký 39 triệu USD Qui mô vốn dự án nhỏ, 15/59 dự án có vốn đầu tƣ dƣới 100 ngàn USD Hình thức đâu tƣ liên doanh có 13 dự án vốn đầu tƣ 6.7 triệu USD, 100% vốn nƣớc ngồi có 46 dự án với vốn đầu tƣ 32.3 triệu USD Chia theo đầu tƣ: Ngành công nghiệp dự án, vốn đầu tƣ 15.5 triệu USD Ngành xây dựng dự án, vốn đầu tƣ 3.6 triệu USD Ngành thƣơng nghiệp 20 dự án vốn đầu tƣ 12 triệu USD Ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tƣ vấn 23 dự án vốn đầu tƣ 7.1 triệu USD,… 19 dự án điều chỉnh vốn, số vốn đầu tƣ tăng 20.4 triệu USD Tổng vốn đầu tƣ cấp điều chỉnh đến 15/3 đạt 59.4 triệu USD 10 dự án giải thể chuyển tỉnh thành khác với vốn đầu tƣ 50.1 triệu USD, riêng dự án cơng ty Căn hộ Hàn Quốc có số vốn 43.7 triệu USD Số dự án hiệu lực hoạt động đến ngày 15/3 4,186 dự án với vốn đầu tƣ 31,586.8 triệu USD, tăng 310 dự án tăng 1,864.3 triệu USD vốn đầu tƣ so với kỳ năm 2011 Tổng mức bán lẻ doanh thu dịch vụ địa bàn thành phố tháng ƣớc đạt 43,581 tỷ đồng, tăng 4.4% so với tháng trƣớc, khu vực kinh tế có vốn nƣớc ngồi có mức tăng thấp (+2.8%) So với tháng 3/2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ tăng 20.4% Trong doanh thu du lịch (bao gồm du lịch lữ hành khách sạn) tăng 32.8% Dự ƣớc quí I, tổng mức bán lẻ hàng hoá doanh thu dịch vụ đạt 128,749 tỷ đồng, tăng 21% so với quí I/2011 (cùng kỳ năm trƣớc tăng 20.4%) Kinh tế nhà nƣớc 28,155 tỷ đồng, tăng 15.5% Kinh tế nhà nƣớc 96,994 tỷ đồng, tăng 22.8%; Kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 3,601 tỷ đồng, tăng 18.4% Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ quý I/2012 tăng 5.7% so với kỳ năm trƣớc (quý I/2011 tăng 9.7%) Giá tiêu dùng tháng tăng 0.12% so với tháng 2, mức tăng thấp tính từ tháng 9/2010 đến Mức tăng thấp chủ yếu nhóm: “hàng ăn dịch vụ ăn uống giảm 0.74%”, “nhóm đồ uống thuốc lá”, giảm 0.25%; nhóm hàng lại tăng với mức tăng khơng đáng kể Trong tháng có đợt điều chỉnh tăng giá xăng dầu ga chất đốt nên nhóm “nhà ở, điện nƣớc, chất đốt VLXD” tăng tới 2.51% ảnh hƣởng đến mức tăng chung Giá hàng thực phẩm giảm, thịt heo giảm 5,09% Ngoài số mặt hàng thực phẩm giảm nhẹ nguồn cung cấp khá: thủy hải sản tƣơi sống (-0.38%); thủy hải sản chế biến (-1.71%); loại đậu hạt (-0.09%); rau loại (-4.87%); trái loại (-0.53%) Giá gas tăng bình quân 7.26% so tháng trƣớc; nhiên liệu tăng 2.13%; Thuốc dụng cụ y tế tăng 0.80% So với tháng 3/2011, số giá hàng hóa tiêu dùng tăng 13.06% Hàng hóa thuộc nhóm “ăn dịch vụ ăn uống” tăng cao (+18.23%), nhóm “nhà ở, điện nƣớc, chất đốt vật liệu xây dựng” (+16,13%) nhóm “giao thơng” (+12,16%) Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức So với tháng 12/2011, số giá hàng hóa dịch vụ tiêu dùng tăng 2.35% Chỉ số giá bình quân tháng đầu năm 2012 tăng 14.73% so với kỳ năm 2011 Giá vàng xấp xỉ mức giá tháng trƣớc, nhƣng tăng 20,25% so với tháng 3/2011 Chỉ số giá USD giảm 0,9% so với tháng trƣớc giảm 4,97% so với tháng 3/2011 Tổng kim ngạnh xuất nhập hàng hố q I doanh nghiệp địa bàn thành phố (khơng tính dầu thơ) ƣớc đạt 10,755 triệu USD, tăng 789.8 triệu USD so với quí I/2011 (tăng 7.9%) Khu vực kinh tế nƣớc ƣớc đạt chiếm 67.3%, tăng 6%; khu vực kinh tế có vốn nƣớc ngồi chiếm 32.7%, tăng 12.1% Trong q I, tổng kim ngạch xuất hàng hóa ƣớc thực 6,249.7 triệu USD, tăng 8.6% so với quí I/2011; Loại trừ trị giá dầu thô, tổng kim ngạch xuất ƣớc thực 4,563.4 triệu USD, tăng 8.5% Ƣớc tính q I kim ngạch hàng hố nhập đạt 6,191.6 triệu USD, tăng 7.5% so với quí I/2011 Doanh thu vận tải hàng hóa q I/2012 đạt 7,330.7 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 67.6% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 43.2% so với kỳ năm trƣớc Doanh thu ngành vận tải đƣờng biển chiếm tỷ trọng 40% (cùng kỳ 40.7%) doanh thu vận chuyển hàng hóa tăng 40.6% Doanh thu vận tải hành khách quí I/2012 đạt 3,506.2 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33.4% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 35.3% so với kỳ Thành phần kinh tế nhà nƣớc chiếm tỷ trọng 71.5% doanh thu vận chuyển, tăng 42.5%, kinh tế có vốn nƣớc ngồi tăng 19.7% Doanh thu vận tải hành khách đƣờng chiếm 80.3% doanh thu vận tải hành khách, tăng 45.7% so quí I/2011 Tổng lƣợng hàng hóa thơng qua cảng sơng cảng biển ba tháng ƣớc đạt 14,072.1 nghìn tấn, tăng 5.3% so với tháng kỳ năm trƣớc; hàng hố xuất ngoại 5,354.1 ngàn tấn, chiếm 38%, tăng 4.4%; hàng nhập ngoại 6,684 ngàn tấn, chiếm 47.5%, tăng 5.6% Doanh thu q bƣu viễn thơng ƣớc đạt 473.5 tỷ đồng, 25.2% doanh thu quí I/2011; doanh thu viễn thông chiếm 44.2%, giảm 87.5% chủ yếu thu từ thuê bao năm trƣớc; doanh thu bƣu chiếm 55.8%, tăng 28.4% so với quí I/2011 Tổng thu ngân sách Nhà nƣớc tháng ƣớc thực 49,969 tỷ đồng, đạt 21.4% dự toán, giảm 7.5% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 35,5%) Trong thu nội địa đạt 29,028 tỷ đồng, đạt 23.5% dự toán, giảm 4% so kỳ; thu từ dầu thơ đạt 6,932 tỷ đồng, đạt 27.7% dự tốn, giảm 17.3%; thu từ hoạt động xuất nhập đạt 13,500 tỷ đồng, đạt 17.1% dự toán, giảm 9.9% Thu từ doanh nghiệp nhà nƣớc chiếm 22% tổng thu nội địa, tăng 0.4% so kỳ Trong đó: Nhà nƣớc trung ƣơng ƣớc thực 3,768 tỷ đồng, tăng 1.4%; Nhà nƣớc địa phƣơng 2,632 tỷ đồng, giảm 1% Thu từ khu vực nhà nƣớc 7,007 tỷ đồng, chiếm 24.1%, tăng 2.3% so kỳ Thu từ khu vực đầu tƣ nƣớc đạt 6,448 tỷ đồng, chiếm 22.2%, tăng 6.7% Thu khác đạt 9,173 tỷ đồng, giảm 16.3%; thuế thu nhập cá nhân đạt 5,610 tỷ đồng, tăng 35.3% Thu ngân sách nhà nƣớc địa phƣơng tháng ƣớc đạt 11,898.2 tỷ đồng, đạt 27.8% dự toán, giảm 9.7% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 39.6%) Tổng chi ngân sách địa phƣơng (trừ tạm ứng) tháng ƣớc thực 5,238 tỷ đồng, đạt 14% dự toán, 47.4% so kỳ Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Chi đầu tƣ phát triển ƣớc thực 538 tỷ đồng, 7.2% so kỳ, trả lãi cho nguồn vốn vay chiếm 21.9% tổng chi đầu tƣ nguồn chi thực tế đầu tƣ cho quí I ƣớc đạt 5.6% mức chi quí I/2011 Chi thƣờng xuyên đạt 4,159 tỷ đồng, tăng 17.1% so kỳ; đó, chi nghiệp kinh tế 212 tỷ đồng, 56.2% so kỳ; chi nghiệp giáo dục đào tạo 1,249 tỷ đồng, tăng 36.9%; chi nghiệp y tế 422 tỷ đồng, tăng 19.1%; chi quản lý hành chánh tăng 9.6%; chi đảm bảo xã hội tăng 48.3%; chi nghiệp nghiên cứu khoa học tăng 104.4% Tổng chi ngân sách nhà nƣớc địa phƣơng kể tạm ứng quí I ƣớc đạt 18,137 tỷ đồng, đạt 42.4% dự toán, giảm 20.8% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 36.7%) Tổng vốn huy động địa bàn thành phố đến cuối tháng ƣớc đạt 904.9 ngàn tỷ đồng, tăng 1.6% so tháng trƣớc, tăng 14.9% so kỳ Vốn huy động Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần chiếm 58.5% tổng vốn huy động, tăng 16.1% so kỳ Vốn huy động ngoại tệ chiếm 23.9%, giảm 5% so kỳ Vốn huy động VNĐ chiếm 76.1% tổng vốn huy động, tăng 23% so kỳ, tiền gửi tiết kiệm tăng 30.8%, chiếm 38.3% Tổng dƣ nợ tín dụng địa bàn thành phố đến cuối tháng ƣớc đạt 767.3 ngàn tỷ đồng, tăng 1.8% so tháng trƣớc, tăng 4.8% so kỳ Dƣ nợ tín dụng Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần đạt 385.4 ngàn tỷ đồng, chiếm 50.2% tổng dƣ nợ, tăng 4.5% so kỳ Dƣ nợ tín dụng ngoại tệ đạt 207.5 ngàn tỷ đồng, chiếm 27% tổng dƣ nợ, giảm 0.7% so kỳ Dƣ nợ tín dụng VNĐ chiếm 73% tổng dƣ nợ, tăng 7% so kỳ Dƣ nợ tín dụng trung dài hạn chiếm 44%, tăng 2.3% Dƣ nợ tín dụng ngắn hạn tăng 6.9% so kỳ Nhìn chung thị trƣờng chứng khoán ngày đầu tháng khởi sắc, khối lƣợng giá trị giao dịch tăng so tháng trƣớc so với kỳ Tính đến ngày 15/3 tổng số chứng khốn giao dịch khớp lệnh 310 gồm 305 cổ phiếu chứng quỹ Tổng giá trị niêm yết toàn thị trƣờng đạt 271,892 tỷ đồng, tăng 2.7% so với đầu năm, đó: cổ phiếu đạt 200,462 tỷ đồng, chiếm 73.7%, trái phiếu đạt 68,669 tỷ đồng, chiếm 25.3%, chứng quỹ đạt 2,761 tỷ đồng, chiếm 1% Giá trị thị trƣờng chứng khoán niêm yết đạt 608,555 tỷ đồng, tăng 33.7% so đầu năm VN-index thời điểm báo cáo đạt 441.85 điểm, tăng 25.7% so đầu năm, tƣơng ứng tăng 90.3 điểm Khối lƣợng giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 1,007.4 triệu chứng khốn, tăng 107.9% so tháng 2, bình qn phiên có 91.6 triệu chứng khốn đƣợc chuyển nhƣợng với giá trị đạt 1,467.4 tỷ đồng Giá trị giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 16,141.6 tỷ đồng, tăng 115.6% so tháng trƣớc tăng 88.2% so kỳ Trong đó: giá trị giao dịch khớp lệnh đạt 12,498.8 tỷ đồng, chiếm 77.4% tổng giá trị giao dịch, tăng 74.6% so kỳ; II.2 Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012 Từ đầu năm đến đơn vị nghệ thuật tổ chức 360 suất diễn, thu hút 330 ngàn lƣợt ngƣời xem Tính đến tháng có gần 200 giải thể thao phong trào đƣợc tổ chức, đáp ứng đƣợc nhu cầu tham gia tập luyện thi đấu thể thao ngƣời dân thành phố Thành phố đạt đƣợc thành tích cao thể thao: Thi đấu nƣớc: cử 33 HLV, 172 VĐV, chuyên gia thuộc 10 môn thể thao tham Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức VI.2 Tác động dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án ảnh hƣởng định đến môi truờng xung quanh Khu dân cƣ Én Vàng nhƣ khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trƣờng sống ngƣời dân khu hộ Chúng ta dự báo đƣợc nguồn tác động đến môi trƣờng có khả xảy giai đoạn xây dựng dự án nhu sau: VI.2.1 Nguồn gốc ô nhiễm + Tác động bụi, khí thải, tiếng ồn: Q trình xây dựng khơng tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn sử dụng vôi vữa, đất cát hoạt động máy móc thiết bị nhƣ phƣơng tiện vận thi công giới công trƣờng gây tiếng ồn + Tác động nƣớc thải: Trong giai đoạn thi cơng có phát sinh nƣớc thải sinh hoạt công nhân xây dựng Lƣợng nƣớc thải khơng nhiều nhƣng cần phải đƣợc kiểm sốt chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nƣớc mặt, nƣớc ngầm + Tác động chất thải rắn: Chất thải rắn phát sinh giai đoạn gồm loại: Chất thải rắn từ trình xây dựng rác sinh hoạt công nhân xây dựng Các chất thải rắn phát sinh giai đoạn không đƣợc quản lý xử lý kịp thời bị trôi theo nƣớc mƣa gây tắc nghẽn đƣờng thoát nƣớc gây vấn đề vệ sinh khác Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) đƣợc tái sử dụng làm vật liệu san lấp Riêng rác sinh hoạt lƣợng cơng nhân khơng nhiều đƣợc thu gom giao cho đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý VI.2.2 Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm Phun nƣớc làm ẩm khu vực gây bụi nhƣ đƣờng đi, đào đất, san ủi mặt bằng… Che chắn bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mƣa, nƣớc chảy tràn, bố trí cuối hƣớng gió có biện pháp cách ly tránh tƣợng gió để khơng ảnh hƣởng tồn khu vực Tận dụng tối đa phƣơng tiện thi công giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên Cung cấp đầy đủ phƣơng tiện bảo hộ lao động cho công nhân nhƣ mũ, trang, quần áo, giày tại công đoạn cần thiết Hạn chế ảnh hƣởng tiếng ồn khu vực cơng trƣờng xây dựng Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn không hoạt động từ 18h – 06h Chủ đầu tƣ đề nghị đơn vị chủ thầu công nhân xây dựng thực yêu cầu sau: Công nhân tập trung bên ngồi khu vực thi cơng Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 30 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Tổ chức ăn uống khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn… Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh đƣợc xây dựng đủ cho số lƣợng công nhân cần tập trung khu vực Rác sinh hoạt đƣợc thu gom chuyển khu xử lý rác tập trung Có phận chuyên trách để hƣớng dẫn cơng tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh mơi trƣờng, an tồn lao động kỷ luật lao động cho cơng nhân VI.3 Kết luận Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đƣa dự án vào sử dụng nhiều làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng khu vực Nhƣng Công ty TNHH Thƣơng Mại Én Vàng cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm đƣa biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực, đảm bảo đƣợc môi trƣờng sống dân cƣ vùng dự án đƣợc lành mạnh, thơng thống khẳng định dự án mang tính khả thi mơi trƣờng Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 31 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ “Khu dân cƣ Én Vàng” đƣợc lập dựa phƣơng án hồ sơ thiết kế sở dự án sau : - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tƣ số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng việc “Hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình”; - Thơng tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hƣớng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Thơng tƣ 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc; - Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự tốn dự tốn cơng trình VII.2 Nội dung tổng mức đầu tƣ Mục đích tổng mức đầu tƣ tính tốn tồn chi phí đầu tƣ xây dựng dự án Khu dân cƣ Én Vàng để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu đầu tƣ dự án Tổng mức đầu tƣ bao gồm: Chi phí đất dùng cho việc quy hoạch khu dân cƣ ; Chi phí xây dựng hệ thống sở hạ tầng dự phòng phí; Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 32 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức VII.3 Tổng chi phí ban đầu VII.3.1 Chi phí đất Chi phí đất đầu tƣ để quy hoạch khu dân cƣ với diện tích 12,928.9 m2 85,000,000,000 đồng VII.3.2 Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí bao gồm chi phí xây dựng hệ thống giao thơng nội bộ, cống nƣớc, hạ tầng viễn thơng hạ tầng cấp nƣớc VII.3.3 Dự phòng phí Dự phòng phí 2% chi phí trên, để đảm bảo cho việc thực tiến độ phát sinh thêm chi phí nằm ngồi chi phí Kết tổng mức đầu tƣ ĐVT : 1,000 đ DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH (M2) PHÂN BỔ CƠ CẤU DIỆN TÍCH ĐẤT 12,928.9 Đất giao thơng, vỉa hè rảnh PCCC 3,642 Đất công viên xanh Diện tích đất phân lơ STT STT I II DIỄN GIẢI CHI PHÍ ĐẤT CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG Hạ tầng giao thơng, cống nƣớc Hạ tầng điện, chiếu sáng Hạ tầng viễn thông 700 8,587 DIỆN TÍCH (M2) THÀNH TIỀN TRƢỚC THUẾ VAT THÀNH TIỀN SAU THUẾ 12,928.9 72,727,273 7,272,727 80,000,000 10,000,000 1,000,000 11,000,000 3,000,000 300,000 3,300,000 2,000,000 200,000 2,200,000 2,000,000 200,000 2,200,000 Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 33 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Hạ tầng cấp nƣớc III IV CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC CƠNG CỘNG Cơng viên + xanh DỰ PHỊNG PHÍ (2%) TỔNG CỘNG CHI PHÍ TRỰC TIẾP 700 3,000,000 300,000 3,300,000 1,272,727 127,273 1,400,000 1,272,727 1,680,000 127,273 168,000 1,400,000 1,848,000 85,680,000 8,568,000 94,248,000 Tổng chi phí đầu tƣ trực tiếp cho dự án Khu dân cƣ Én Vàng 94,248,000,000 đồng ( Chín mươi bốn tỷ hai trăm bốn mươi tám triệu) Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 34 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn tự có cơng ty: 56,548,800,000 đồng (Năm mƣơi sáu tỷ năm trăm bốn mƣơi tám triệu tám trăm ngàn đồng) chiếm 60% tổng vốn đầu tƣ ban đầu Vốn vay: 37,699,200,000 đồng (Ba mƣơi bảy tỷ sáu trăm chín mƣơi chín tỷ hai trăm ngàn đồng) chiếm 40% tổng vốn đầu tƣ VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn Cấu trúc vốn đầu tƣ ban đầu nhƣ sau: ĐVT: 1,000 đ STT Hạng mục Tổng số Chi phí đất 80,000,000 Chi phí xây dựng hạ tầng 11,000,000 Chi phí xây dựng hạng mục cơng cộng 1,400,000 Dự phòng phí 1,848,000 Tổng cộng 94,248,000 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động VIII.3.1 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tƣ cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 37,699,200,000 đồng (Ba mƣơi bảy tỷ sáu trăm chín mƣơi chín tỷ hai trăm ngàn đồng), giả định Ngân Hàng hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 21%/năm, đƣợc giải ngân lần Quý III/2012 (thời gian quy hoạch, xây dựng sở vật chất hạ tầng quý đƣợc ân hạn trả lãi, bắt đầu quý I/2013 trả vốn gốc lãi, đến q IV/2016 hồn tất trả vốn gốc ) Kế hoạch vay trả nợ ĐVT: 1,000 đ Hạng mục Đơn vị Số tiền vay 37,699,200 Ngàn đồng Lãi suất/ năm 21% / Năm Lãi suất/ quý 5.25% / quý Thời gian vay 22 Quý Thời gian trả nợ 20 Quý Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 35 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Kế hoạch vay vốn trả lãi : ĐVT : 1,000 đ Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm 2012 Quý III Quý IV 37,699,200 37,699,200 1,979,208 1,979,208 1,979,208 1,979,208 37,699,200 37,699,200 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 30,159,360 3,468,326 1,583,366 1,884,960 28,274,400 Năm 2014 QUÝ II QUÝ III QUÝ IV 28,274,400 26,389,440 24,504,480 3,369,366 3,270,406 3,171,445 1,484,406 1,385,446 1,286,485 1,884,960 1,884,960 1,884,960 26,389,440 24,504,480 22,619,520 QUÝ I 22,619,520 3,072,485 1,187,525 1,884,960 20,734,560 Năm 2015 QUÝ II QUÝ III QUÝ IV 20,734,560 18,849,600 16,964,640 2,973,524 2,874,564 2,775,604 1,088,564 989,604 890,644 1,884,960 1,884,960 1,884,960 18,849,600 16,964,640 15,079,680 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm 2013 Quý I Quý II Quý III Quý IV 37,699,200 35,814,240 33,929,280 32,044,320 3,864,168 3,765,208 3,666,247 3,567,287 1,979,208 1,880,248 1,781,287 1,682,327 1,884,960 1,884,960 1,884,960 1,884,960 35,814,240 33,929,280 32,044,320 30,159,360 Năm 2016 QUÝ I QUÝ II QUÝ III QUÝ IV 15,079,680 13,194,720 11,309,760 9,424,800 2,676,643 2,577,683 791,683 692,723 1,884,960 1,884,960 13,194,720 11,309,760 2,478,722 593,762 1,884,960 9,424,800 Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 2,379,762 494,802 1,884,960 7,539,840 36 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 37 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm 2017 QUÝ I QUÝ II QUÝ III QUÝ IV 7,539,840 5,654,880 3,769,920 1,884,960 2,280,802 395,842 1,884,960 5,654,880 2,181,841 296,881 1,884,960 3,769,920 2,082,881 197,921 1,884,960 1,884,960 1,983,920 98,960 1,884,960 - Tổng chi phí lãi vay phải trả là: Năm Tổng lãi vay Tổng nợ phải trả ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 3,958,416 7,323,070 5,739,703 4,156,337 2,572,970 989,604 3,958,416 14,862,910 13,279,543 11,696,177 10,112,810 8,529,444 Lãi vay vốn gốc trả theo q, sau 20 q hồn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tƣ 22 quý, đƣợc giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 5.25%/quý, 20 quý lại trả lãi vay vốn gốc Vốn gốc trả hàng quý 1,884,960,000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mƣơi bốn triệu chín trăm sáu mƣơi ngàn đồng) VIII.3.2 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị tập trung thời gian dự án đƣợc xây dựng năm giảm dần, chi phí hoa hồng mơi giới, chi phí khác,… Chi phí quảng cáo, tiếp thị Chủ đầu tƣ giành số tiền chiếm khoảng 0.5% doanh thu năm dự án có doanh thu Chi phí mơi giới, hoa hồng Chi phí ƣớc tính chiếm 1% doanh thu từ bán nhà liên kế hộ Chi phí khác Chi phí khác chiếm 5% tổng chi phí Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh ĐVT: 1,000 đ Năm 2013 2014 2015 2016 2017 386,415 212,528 93,512 102,864 56,575 Chi phí quảng cáo tiếp thị Chi phí hoa hồng- mơi giới 772,830 425,057 187,025 205,727 113,150 57,962 31,879 14,027 15,430 8,486 Chi phí khác Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 38 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức TỔNG CỘNG 1,217,207 669,464 294,564 324,021 178,211 Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 39 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ IX.1 Phân tích doanh thu IX.1.1 Các thơng số giả định dùng để tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: Thời gian dự án có doanh thu bán năm, đầu năm 2013; Vốn chủ sở hữu 30%, vốn vay 70%; Doanh thu dự án đƣợc từ phân lơ bán Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí quảng cáo, chi phí mơ giới, hoa hồng chi phí khác Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 21%/năm; Thời hạn trả nợ 22 quý Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% IX.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tƣ dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trƣờng công ty chúng tơi tạm tính đƣợc doanh thu dự kiến năm kinh doanh bán đất cụ thể nhƣ sau: Sau hoàn thành sở vật chất hạ tầng khu vực, chủ đầu tƣ rao bán dự án từ năm 2013 Bảng tổng hợp doanh thu dự án Hạng mục 2013 ĐVT: 1,000 đ 2014 2015 2016 2017 Tỷ lệ đất chuyển nhƣợng 50% 25% 10% 10% 5% Tổng diện tích đất chƣa chuyển nhƣợng Diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng Đơn giá/m2 4,294 2,147 1,288 429 - 4,294 2,147 859 859 429 18,000 19,800 21,780 23,958 26,354 Doanh thu 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 40 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Báo cáo lãi lỗ: ĐVT: 1,000 đ TT Hạng mục Doanh thu Chi phí đầu tƣ xây dựng Chi phí hoạt động Chi phí lãi vay 2013 2014 2015 2016 2017 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 47,124,000 23,562,000 9,424,800 9,424,800 4,712,400 1,217,207 669,464 294,564 324,021 178,211 7,323,070 5,739,703 4,156,337 2,572,970 989,604 4,826,785 8,250,944 5,434,789 Lợi nhuận trƣớc thuế 21,618,723 12,534,483 5,404,681 3,133,621 Thuế TNDN (25%) 1,206,696 2,062,736 1,358,697 Lợi nhuận sau thuế 3,620,089 6,188,208 4,076,092 16,214,042 9,400,862 Qua bảng cân đối lãi lỗ cho thấy dự án đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ Én Vàng mang tính khả thi cao Năm 2013 dự án bắt đầu hoạt động kỳ vọng bán đƣợc doanh thu cao năm đầu Ngồi ra, chi phí hoạt động khơng cao chủ yếu chi phí đầu tƣ cho dự án ban đầu Hiện nay, bất động sản dần hồi phục nhu cầu nhà mức trung nhu cầu lớn cho đại đa số ngƣời dân xã hội Báo cáo ngân lƣu: ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 NGÂN LƢU VÀO Doanh thu Vay ngân hàng Tổng ngân lƣu vào NGÂN LƢU RA Chi phí đầu tƣ ban đầu Chi phí hoạt động, Nợ vay Tổng ngân lƣu Ngân lƣu ròng trƣớc thuế Thuế TNDN 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 37,699,200 37,699,200 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 94,248,000 3,958,416 98,206,416 (60,507,216) 1,217,207 669,464 294,564 324,021 14,862,910 13,279,543 11,696,177 10,112,810 16,080,117 13,949,007 11,990,741 10,436,831 61,202,883 28,556,643 6,711,745 10,135,904 5,404,681 3,133,621 Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 1,206,696 2,062,736 178,211 8,529,444 8,707,655 2,607,349 1,358,697 41 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Ngân lƣu ròng sau thuế Hệ số chiết khấu Suất chiết khấu Hiện giá ngân lƣu ròng Hiện giá tích luỹ (60,507,216) 1.00 55,798,202 25,423,022 5,505,049 8,073,168 1,248,652 0.76 0.66 0.57 0.50 48,520,176 19,223,457 3,619,659 4,615,860 620,800 0.87 15% (60,507,216) (60,507,216) (11,987,040) NPV 16,092,736 IRR 17% Tpb 7,236,417 10,856,076 15,471,936 16,092,736 năm Kết tính tốn tiêu kinh tế nhƣ sau: TT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tƣ bao gồm thuế GTGT 10% (VND) Giá trị thực NPV (VND) Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá 94,248,000,000 16,092,736,000 17% Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời năm kể từ năm bắt đầu triển khai hoạt động Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng; Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tƣ ban đầu xây dựng quản lý dự án chi phí hoạt động (khơng bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nƣớc; chi trả tiền đất Với suất sinh lời Chủ đầu tƣ kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 15% Dựa vào kết ngân lƣu vào ngân lƣu ra, ta tính đƣợc số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 16,092,736,000 đ > Suất sinh lời nội là: IRR = 17% Thời gian hoàn vốn tính năm Qua q trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tƣ, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tƣ, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chƣa kết thúc tổng đầu tƣ nhƣng với phƣơng án kinh doanh song song thời gian xây dựng nên dự án nhanh chóng hồn vồn thu lợi nhuận cho chủ đầu tƣ Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 42 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tƣ xây dựng khu Dân cƣ Én Vàng có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển đô thị phồn vinh đất nƣớc Nhà nƣớc/ địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động thu nhập cho chủ đầu tƣ; đáp ứng nhu cầu thời đại cơng nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lƣợng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cƣ ổn định sống, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tƣ xây dựng khu Dân cƣ Én Vàng đƣợc thực thi bắt kịp đƣợc phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trƣờng lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thơng số tài nhƣ NPV = 16,092,736,000 đ; Suất sinh lời nội là: IRR = 17 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tƣ nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nƣớc giải số lực lƣợng lao động cho khu vực cho Thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 43 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức CHƢƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân, Thủ Đức dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trƣờng tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hƣớng Ủy ban Nhân dân Tp.HCM Ủy ban Nhân dân Quận Thủ Đức Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tƣ làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngồi ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nƣớc tạo tài sản cố định lớn Trong tình hình chống lạm phát nay, biện pháp hạn chế tín dụng kinh doanh bất động sản hợp lý, nhƣng việc xây dựng nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp lại hoạt động kinh doanh có tính xã hội cao, cần đƣợc hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng Để phát huy đƣợc hiệu dự án, ty TNHH Thƣơng mại Én Vàng kính trình Cơ quan ban ngành sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ Én Vàng” để cơng trình nhanh chóng triển khai bƣớc Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 CHỦ ĐẦU TƢ CÔNG TY TNHH THƢƠNG MẠI ÉN VÀNG NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THẢO Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 44 ... nội bộ, xanh, công viên, khu vui chơi thể thao Khu dân cƣ góp phần thúc đẩy phát triển xã hội kinh tế khu vực  Đặc điểm quy hoạch: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức đƣợc quy hoạch khu đất... 25/6/2002 việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam môi trƣờng bắt buộc áp dụng - Quy t định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải... Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn 25 Dự án đầu tƣ: Khu dân cƣ Én Vàng Linh Xuân Thủ Đức Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh – lapduandautu.com.vn