Thuyết minh dự án khu dân cư cao cấp CITYLAND mễ trì

ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Địa điểm đầu tư: CHỦ ĐẦU TƯ: NHÀ ĐẦU TƯ: Hà Nội – 11/2014 ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Địa điểm đầu tư: Lô đất CQ1.1, P Mễ Trì, Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NHÀ ĐẦU TƯ Hà Nội – 11/2014 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP MỤC LỤC CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN .1 I.1 Thông tin chủ đầu tư I.2 Thông tin nhà đầu tư I.3 Thông tin dự án CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN II.1 Căn pháp lý II.2 Phân tích địa điểm đầu tư II.2.1 Vị trí địa lý .6 II.2.2 Hiện trạng khu đất đầu tư dự án II.2.3 Tiện ích vùng đầu tư dự án II.2.4 Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án 10 II.3 Phân tích thị trường 11 II.3.1 Tình hình kinh tế vĩ mô 11 II.3.2 Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố Hà Nội 12 II.3.3 Các dự án cạnh tranh Hà Nội 13 II.4 Kết luận cần thiết phải đầu tư dự án 14 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN .15 III.1 Các tiêu kinh tế kỹ thuật 15 III.1.1 Căn xây dựng 15 III.1.2 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phần kiến trúc 15 III.1.3 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phần phần hạ tầng kỹ thuật 15 III.2 Thiết kế quy hoạch kiến trúc 16 III.2.1 Cơ cấu quy hoạch 16 III.2.2 Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà thấp tầng, xanh .17 III.2.3 Bố cục không gian kiến trúc .20 III.2.4 Phối cảnh khu nhà thấp tầng 20 III.3 Sự độc đáo dự án .28 CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG - AN TOÀN PCCC 29 IV.1 Đánh giá tác động môi trường .29 IV.1.1 Giới thiệu chung 29 IV.1.2 Các lập báo cáo đánh giá tác động môi trường .29 IV.1.3 Phạm vi, giới hạn đánh giá định hướng quy hoạch .30 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP IV.1.4 Hiện trạng vấn đề môi trường 30 IV.1.5 Khái quát việc phát triển đô thị khu vực 30 IV.2 Dự báo tác động tới môi trường dự án .31 IV.2.1 Trong trình thi công xây dựng 31 IV.2.2 Trong trình sử dụng 32 IV.3 Những biện pháp khống chế tác động dự án tới môi trường 32 IV.3.1 Trong trình thi công xây dựng 32 IV.3.2 Trong trình sử dụng 33 IV.4 Các vấn đề môi trường giải 34 IV.5 An toàn PCCC .34 IV.6 Kết luận 35 CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ .36 V.1 Tiến độ thực dự án 36 V.2 Các bước thực dự án .36 V.2.1 Lập xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 36 V.2.2 Thiết kế sở, vẽ thi công 36 V.2.3 Thẩm định giá khu đất đầu tư 36 V.2.4 Xin cấp phép đầu tư dự án 36 V.2.5 Nộp tiền sử dụng đất 37 V.2.6 Xin chuyển sở hữu khu đất 37 V.2.7 Triển khai xây dựng kinh doanh dự án 37 CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 38 VI.1 Nội dung tổng mức đầu tư .38 VI.2 Kết tổng mức đầu tư .39 CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN .40 VII.1 Nguồn vốn đầu tư dự án 40 VII.1.1 Cơ cấu nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư .40 VII.1.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn 40 VII.1.3 Nguồn vốn thực dự án 40 VII.2 Phương vay trả nợ 40 CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH 41 VIII.1 Các thông số kinh tế sở tính toán 41 VIII.2 Doanh thu dự án 41 VIII.3 Chi phí dự án 41 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP VIII.4 Hiệu đầu tư dự án 42 VIII.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội .42 CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .43 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN I.1 Thông tin chủ đầu tư - Chủ đầu tư : - Thành lập : - Trụ sở : - Ngành nghề : I.2 Thông tin nhà đầu tư - Tên doanh nghiệp : - Mã số doanh nghiệp : - Ngày đăng ký : - Thay đổi lần thứ 19 : - Nơi cấp : - Đại diện pháp luật : Bùi Mạnh Hưng - Địa trụ sở : Chức vụ: Tổng Giám đốc - Ngành nghề KD : Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê - Vốn điều lệ : 350 tỷ đồng I.3 Thông tin dự án - Tên dự án : - Địa điểm : - Quy mô : - Hình thức quản lý nhà đầu tư thành lập : Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý - Mục đích đầu tư : Tạo lập không gian đô thị đại, đồng hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, môi trường hạ tầng xã hội, khớp nối với dự án lân cận triển khai, cải tạo chỉnh trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội khu vực phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội - Phạm vi phân tích : Trong thuyết minh này, tập trung phân tích phân khúc: Nhà thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho người có thu nhập cao tiện ích nhà trẻ, xanh, giao thông với quy mô Đây để nhà đầu tư xin phép đầu tư dự án; đồng thời sở để nhà đầu tư thấy kế hoạch kinh doanh phạm vi dự án - Tổng đầu tư ba trăm triệu đồng) : 2.338.300.000.000 đồng (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND - Nguồn vốn đầu tư 85% - Tiến độ thực : Vốn chủ sở hữu 15%, vốn vay ngân hàng huy động : Kế hoạch triển khai dự án sau: + Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý: + Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng sở hạ tầng + Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng xây dựng nhà + Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà + Năm 2018: Triển khai thi công nhà hoàn thành dự án Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN II.1 Căn pháp lý Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” xây dựng dựa pháp lý sau: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thủ đô số 25/2012/QH13 ngày 21 tháng 11 năm 2012 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 39/2010/NĐ-CP Chính phủ quản lý không gian ngầm đô thị; - Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Chính phủ quản lý xanh đô thị; - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình; - Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 10/10/2013 Bộ xây dựng việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 Bộ xây dựng hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị; - Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020; - Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 Thủ tướng Chính phủ v/v Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050; - Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND TP Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND - Quyết định số 631/QĐ-UBND ngày 05/2/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đất đài phát sóng phát Mễ Trì; - Quyết định số 2838/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc phê duyệt điều chỉnh cục Quy hoạch chi tiết Khu đất đài phát sóng, phát Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 ô đất ký hiệu CQ1; - Công văn số 550/TTg-KTN ngày 09/04/2011 Thủ tướng Chính phủ việc chủ trương đầu tư xây dựng Dự án Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT; - Công văn số 1539/TTg-KTN ngày 05/9/2011 Thủ tướng Chính phủ việc áp dụng định Nhà đầu tư thực Dự án Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT; - Công văn số 5455/VPCP-KTN ngày 4/7/2013 Văn phòng Chính phủ việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng dự án Đài phát sóng phát Mễ Trì - Công văn số 1460/UBND-XD ngày 05/3/2012 UBND Thành phố Hà Nội việc quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu đất CQ1 Đài phát sóng phát Mễ Trì, thuộc huyện Từ Liêm, Hà Nội; - Công văn số 2224/KH&ĐT - ĐT ngày 09/7/2012 Sở Kế hoạch Đầu tư việc hướng dẫn triển khai Dự án đầu tư xây dựng khu đất CQ1 thuộc quy hoạch chi tiết khu đài phát sóng phát Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm theo hình thức BT; - Công văn số 1369/VQH-TT4 ngày 13/9/2012 Viện Quy hoạch Xây dựng việc xin cấp giới đường đỏ số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất CQ1 thuộc đài phát sóng phát Mễ Trì; - Công văn số 5119/UBND-QHXDGT ngày 15/7/2013 UBND Thành phố Hà Nội việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu xây dựng dự án Đài phát sóng phát Mễ Trì, Thành phố Hà Nội; - Công văn số 3513/QHKT-P1 ngày 23/10/2013 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội việc điều chỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng dự án Đài phát sóng, phát Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trước đây), Hà Nội; - Công văn số 181/TC-QC ngày 22/11/2013 Cục Tác chiến việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình; - Công văn số 65/BXD-QHKT ngày 3/12/2013 Bộ Xây dựng việc điều chỉnh cục QHCT ô đất CQ1 để đầu tư xây dụng dự án Đài phát sóng, phát Mễ Trì, Hà Nội; - Văn số 1386/VP-QHXDGT ngày 19/3/2014 UBND thành phố Hà Nội việc quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 Khu đất Đài phát sóng, phát Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội; - Giấy phép quy hoạch số 1363/GPQH ngày 17/4/2014 Sở Quy Hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG AN TOÀN PCCC IV.1 Đánh giá tác động môi trường IV.1.1 Giới thiệu chung Mục đích công tác đánh giá tác động môi trường xem xét đánh giá yếu tố tích cực tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường quy mô dự án, để từ đưa giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường đồng thời hạn chế tác động rủi ro cho môi trường cho dự án vào sử dụng, đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn môi trường IV.1.2 Các lập báo cáo đánh giá tác động môi trường - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 Chính phủ; - Luật Quy hoạch Đô thị ngày 17/6/2009, có hiệu lực từ ngày 1/1/2010; - Nghị định số 140/2006/NĐ-CP Chính phủ, ngày 22/11/2006 “quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển”; - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP Chính phủ, ngày 9/8/2006 việc “quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật bảo vệ môi trường”; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP Chính phủ ngày 28/2/2008 việc sửa đổi số điều nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật bảo vệ môi trường; - Nghị định 37/2010/NĐ-CP lập, thẩm định, phê duyệt quản lý QHĐT ngày 7/4/2010; - Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 Chính phủ quy định đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT ngày 18/7/2011 Tài nguyên Môi trường, quy định chi tiết số điều Nghị định 29/2011/ NĐ-CP ngày 18/4/2011 Chính phủ quy định đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT Tài nguyên Môi trường, ngày 8/11/2006 “hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường”; - Thông tư số 06/2007/TT-BKH ngày 27/8/2007 Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn thực Nghị định số 140/2006/NĐ-CP ngày 22/11/2006 Chính phủ quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; Trang 29 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; - Các văn pháp quy khác có liên quan; - Quy hoạch sử dụng đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật dự án IV.1.3 Phạm vi, giới hạn đánh giá định hướng quy hoạch  Vị trí: Khu đất dự án “ Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” nằm Lô đất CQ1.1, P Mễ Trì, Q, Nam Từ Liêm, TP Hà Nội với quy mô 6ha  Giới hạn khu đất: - Phía Bắc giáp đường đất; đường Lương Thế Vinh - Phía Tây Nam giáp ô đất XL, CV đường quy hoạch 15.5m - Phía Đông giáp đường quy hoạch 21.5m - Phía Tây giáp đường quy hoạch IV.1.4 Hiện trạng vấn đề môi trường - Về môi trường không khí: Do tính chất đặc thù nên khu vực dự án nằm biệt lập, xung quanh chủ yếu đồng ruộng chưa bị ảnh hưởng tác động bụi, khói Tuy nhiên khu vực phát sóng đài phát thanh, nên với bước sóng đài có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đời sống người - Về môi trường nước: Mạng lưới cấp nước không có, chủ yếu dùng nước giếng khoan chưa qua xử lý, nên môi trường nước không đảm bảo vệ sinh ảnh hưởng trực tiếp tới người sử dụng nguồn nước Hệ thống thoát nước sử dụng chung thoát nước máy, nước thải thoát mương, ao hồ, ruộng trũng, không đảm bảo vệ sinh môi trường - Về tiếng ồn: Trong khu vực dự án không chịu tác động tiếng ồn - Về môi trường đất: Trong khu vực dự án không bị tác động tới môi trường đất - Về việc quản lý kiểm soát môi trường khu vực dự án chưa quan tâm mức, cần phải có kế hoạch chế tài cụ thể quan quản lý, đồng thời phải nâng cao nhận thức, trách nhiệm người dân vấn đề môi trường theo quy định hành, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững toàn xã hội IV.1.5 Khái quát việc phát triển đô thị khu vực Do dự án nằm khu đất Đài Phát sóng Phát Mễ Trì nên để có sở dự báo đánh giá tác động môi trường ảnh hưởng phát triển đô thị, ta tóm tắt nội dung đồ án Quy hoạch chi tiết Khu Đất Đài Phát sóng Phát Mễ Trì sau: - Khu vực Khu Đất Đài Phát sóng Phát Mễ Trì phát triển đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật, nguyên tắc đảm bảo điều kiện làm việc điều kiện sống người dân xung quanh với tiêu sử dụng theo tiêu chuẩn quy chuẩn hành Trang 30 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Khu vực phát triển bao gồm chức sử dụng đất: công cộng ; quan, trường đào tạo, nhà trẻ, mẫu giáo, đất đường giao thông; đất gồm: nhà cao tầng, nhà thấp tầng… - Hệ thống hạ tầng thiết kế đồng bộ, hài hoà hợp lý công trình hạ tầng với (ngầm, đồng bộ…), gồm quy hoạch: giao thông; san thoát nước mưa; cấp nước; cấp điện; thoát nước thải vệ sinh môi trường IV.2 Dự báo tác động tới môi trường dự án Việc đưa diện tích lớn đồng ruộng, đất trống, ruộng trũng… vào khai thác phát triển đô thị tác động tới môi trường làm thay đổi hệ sinh thái, điều kiện vi khí hậu, môi trường nước, đất, không khí… Quy hoạch xây dựng đô thị nghiên cứu lập nguyên tắc phát triển đồng đô thị, hài hoà với môi trường đảm bảo phát triển bền vững khu vực Tuy nhiên quy mô dự án ta xác định số nguồn có khả gây ô nhiễm môi trường, để phân tích, đánh giá xác định vấn đề môi trường chưa giải đồ án, làm sở kiến nghị giải pháp, biện pháp hạn chế giảm thiểu ô nhiễm môi trường khu vực Cụ thể nguồn là: IV.2.1 Trong trình thi công xây dựng Quá trình thi công xây dựng công trình có nhiều xe ô tô vận chuyển nguyên vật liệu tới chân công trình như: gạch, đá, cát, sỏi, sắt thép, xi măng gây bụi, gây tiếng ồn tới môi trường khu vực Nước thải xả vào môi trường khu vực gây ô nhiễm môi trường nước mặt chí gây ảnh hưởng tới hệ thống thoát nước khu vực vào ngày mưa to, đồng thời việc lưu giữ cát, đá sỏi mặt công trình góp phần gây tắc đường thoát nước khu vực gây bụi có mưa to, gió lớn Các chất thải rắn trình xây dựng thường chiếm diện tích lưu thông khu vực, chất thải trình sinh hoạt cán công nhân viên trình xây dựng như: nước thải sinh hoạt, chất thải rắn sinh hoạt gây cho môi trường khu vực bị ô nhiễm Cụ thể:  Tác động tới môi trường không khí: Khi xây dựng công trình làm tăng lượng khói bụi hoạt động vận chuyển nguyên liệu, máy móc thi công Đây nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí  Tác động tới môi trường nước: Nước mưa, nước thải sinh hoạt… không tách riêng để thu gom xử lý mang theo khối lượng bùn đất lớn bị trôi làm tăng hàm lượng chất lơ lửng, đồng thời chảy qua khu vực chứa chất thải rắn sinh hoạt không che, chắn theo chất ô nhiễm Trong trình thi công, nước mưa nhiễm loại dầu mỡ thải từ động xe, máy làm giảm khả tự làm sạch, gây ô nhiễm môi trường nước mặt nước ngầm  Tác động tới môi trường đất: Môi trường đất bị ảnh hưởng nhẹ chất lượng chất thải phát sinh trình xây dựng gây ra, việc san ủi ảnh hưởng đến chế độ chảy nước mặt  Tác động tới môi trường sống: Trang 31 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Chất thải rắn phát sinh hoạt động thi công không thu gom triệt để gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến sức khỏe người - Tiếng ồn phương tiện, khói bụi phương tiện thi công ảnh hưởng đến môi trường sống người dân xung quanh khu vực Nhìn chung, giai đoạn xây dựng nguồn gây ô nhiễm mang tính chất tạm thời, không liên tục chấm dứt hoàn thành giai đoạn xây dựng IV.2.2 Trong trình sử dụng Trong trình sử dụng, dự án gây tác động sau: - Các công trình công cộng nói chung có khả gây ồn ô nhiễm nước không xử lý triệt để nước thải - Các công trình nhà cao tầng, thấp tầng có khả gây ô nhiễm nước vệ sinh môi trường chất thải rắn thải, với tần suất lớn, có cường độ quy mô nhỏ, không áp dụng biện pháp xử lý nước thải thu gom chất thải rắn thải theo quy định ảnh hưởng trực tiếp tới người dân sống khu vực - Các hoạt động giao thông tuyến đường quy hoạch gây khói bụi, tiếng ồn làm ảnh hưởng tới môi trường sống người dân - Các hoạt động xây dựng trình thực dự án nguồn gây ô nhiễm môi trường với cường độ quy mô lớn song có thời gian không kéo dài IV.3 Những biện pháp khống chế tác động dự án tới môi trường IV.3.1 Trong trình thi công xây dựng  Giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí: - Trang bị đầy đủ phương tiện thi công hạn chế ô nhiễm tiếng ồn, khí thải, căng bạt che chắn xung quanh công trình; Có kế hoạch cung cấp vật tư hợp lý, hạn chế việc tập kết vật tư công trường thời điểm Thường xuyên tưới nước định kỳ địa điểm xây dựng; Các xe tải chuyên chở vật liệu xây dựng phải che bạt trình vận chuyển, tránh tình trạng rơi vãi nguyên vật liệu, công nhân bốc xếp vật liệu phải có trang bị bảo hộ lao động để hạn chế ảnh hưởng trực tiếp - Giảm thiểu tiếng ồn, rung: Các xe tải chuyên chở vật liệu phải hạn chế tốc độ qua khu vực dân cư Các dụng cụ gây nên âm có cường độ cao máy ủi, búa đóng cọc, thi công tránh nghỉ ngơi dân cư khu vực Các công đoạn gây tiếng ồn lớn tập trung vào ban ngày thông báo trước tới dân cư khu vực biết Tổ chức quản lý tốt công nhân vận hành máy móc thiết bị thi công đồng thời trình thi công nên có đầy đủ trang thiết bị an toàn lao động để hạn chế khả phát sinh tai nạn lao động  Hệ thống thoát nước: - Xây dựng hệ thống thoát nước tạm thời để đưa nước thải khỏi khu vực dự án Cụ thể: nước mưa theo đất, cát, xi măng…rơi vãi mặt đất cần phải thu gom hồ lắng trước thải mương, bùn lắng nạo vét vào cuối giai đoạn thi công bị ứ đầy Trang 32 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Xây dựng hệ thống nhà vệ sinh công cộng công trường, chất thải nhà vệ sinh công cộng hợp đồng với quan chức thu gom, vận chuyển, xử lý theo định kỳ Nước thải sinh hoạt cán công nhân viên lao động công trường phải thu gom xử lý riêng  Xử lý chất thải rắn thải: - Việc vận chuyển chất thải phải sử dụng hộp gen, thùng chứa có nắp đậy kín, phải vận chuyển nơi quy định Thành phố, tránh tồn đọng công trường làm rơi vãi vào ao mương thuỷ lợi gây tắc nghẽn dòng chảy - Chất thải rắn xây dựng bùn thải thu gom vận chuyển nơi quy định thành phố để đổ thải, đất thải sử dụng làm vật liệu san lấp; Mọi vấn đề quản lý chất thải trình vận chuyển hợp đồng yêu cầu trách nhiệm đơn vị vận chuyển lái xe - Chất thải rắn sinh hoạt công nhân đổ thải nơi quy định hợp đồng với công ty môi trường đô thị thu gom xử lý  Xử lý tai nạn rủi ro: Tổ chức quản lý tốt công nhân vận hành máy móc thiết bị thi công, đồng thời trình thi công nên có đầy đủ trang thiết bị an toàn lao động, cung cấp khoá tập huấn bảo đảm sách an toàn cho công nhân để hạn chế khả phát sinh tai nạn lao động; Có bảng dẫn cho biết vị trí công trường xây dựng IV.3.2 Trong trình sử dụng - Khi dự án vào khai thác, sử dụng tác động trình xây dựng không Đem lại cho khu vực môi trường sống tốt hơn, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội cải thiện - Bố trí trồng xanh sân vườn hè phố, kết nối hệ thống xanh công trình cao tầng thấp tầng, để tạo môi trường cảnh quan, đồng thời làm giảm tiếng ồn khói bụi từ phương tiện giao thông gây Xác định hành lang cách ly, bảo vệ công trình hạ tầng theo quy định hành - Thiết kế quy hoạch giao thông có mạng lưới đường theo cấp hạng quy chuẩn, đảm bảo tiêu kỹ thuật nhu cầu sử dụng giao thông bãi đỗ, kết nối tốt với giao thông khu vực, tạo điều kiện giao thông thuận lợi, thông suốt - Xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng hoàn toàn với nước mưa Nước thải thu gom, xử lý triệt để từ khu nhà ở, khu dịch vụ, công cộng… đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường quan có thẩm quyền cho phép thoát vào hệ thống nước thoát nước khu vực Việc xây dựng hệ thống thoát nước thải phải đảm bảo chất lượng tránh gây rò rỉ nước thải môi trường, thu gom triệt để trạm bơm có khoảng cách ly an toàn vệ sinh môi trường theo quy chuẩn - Xây dựng hệ thống thoát nước mưa, đảm bảo đồng với công trình hạ tầng kỹ thuật khác Tuân thủ khớp nối quy hoạch thoát nước, san chung khu vực, đồng thời đảm bảo việc tiêu thoát nhanh, tránh gây ngập úng cho khu vực lân cận - Bố trí thùng đựng chất thải rắn công cộng khu vực dịch vụ thương mại, công viên xanh … Lượng chất thải rắn thải thu gom mang hàng Trang 33 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ ngày hệ thống thu gom chất thải rắn thải khu vực thông qua hợp đồng với đơn vị có chức vệ sinh môi trường để thu gom vận chuyển chất thải rắn theo quy định - Nhà vệ sinh công cộng xác định theo quy định quản lý bùn cặn nhà vệ sinh công cộng quy chuẩn xây dựng đô thị Nước thải nhà vệ sinh công cộng thu gom theo hệ thống thoát nước thải riêng chất thải phải xử lý chỗ đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo quy định quản lý chất thải rắn - Phun nước rửa đường hàng ngày để giảm bụi  Các biện pháp khác: - Có sách chương trình cụ thể tuyên truyền, vận động, giáo dục ý thức cho người dân bảo vệ môi trường giữ gìn cảnh quan chung, có sách khuyến khích người dân sử dụng phương tiện giao thông công cộng, giảm bớt sử dụng phương tiện giao thông cá nhân - Thành lập tổ tra môi trường, theo dõi xử lý yếu tố tác động tiêu cực đến môi trường triển khai đồ án đồ án vào sử dụng - Thông tin dự án cần công bố tới dân cư khu vực quan có liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, tổ chức tham vấn với dân cư khu vực quan hữu quan IV.4 Các vấn đề môi trường giải Các vấn đề môi trường giải thể đồng hồ sơ quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Các tiêu quy hoạch đạt vượt quy định quy chuẩn, quy phạm quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch giao thông công trình hạ tầng kỹ thuật khác, cụ thể: - Về hệ thống giao thông: Đã lựa chọn giải pháp mạng giao thông theo dạng “ô cờ”, phân cấp hạng rõ ràng hợp lý với mô hình tổ chức giao thông trung tâm lớn Các tuyến đường có hè phố rộng ≥ 3m trồng xanh dọc đường theo quy định nhằm giảm thiểu ô nhiễm không khí khí thải, tiếng ồn phương tiện giao thông - Về hệ thống thoát nước thải: Đã xác định rõ hệ thống thoát nước thải hệ thống cống riêng nước mưa nước thải, trạm bơm xây ngầm, đảm bảo giảm tối đa ô nhiễm môi trường đất, nước không khí nhiễm bẩn nước thải - Chất thải rắn phải phân loại nguồn, thu gom triệt để với phương thức thu gom theo đối tượng, đảm bảo không ảnh hưởng đến môi trường không khí, đất nước Các vấn đề khác phát sinh chưa giải giai đoạn tiếp tục xử lý giai đoạn nhằm giảm thiểu tác động dự án tới môi trường IV.5 An toàn PCCC Cháy nổ xảy hoạt động Để phòng ngừa khả cháy nổ, Chủ dự án ban hành thực nghiêm ngặt quy định PCCC sau: Trang 34 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trong giai đoạn quy hoạch xây dựng sở tầng, Chủ dự án quy hoạch khoảng cách hợp lý công trình để phương tiện chữa cháy thao tác dễ dàng xảy cố Đồng thời giảm thiểu khả cháy lan khu vực lân cận; Hệ thống cứu hoả, chuông báo động lắp đặt hoạt động theo nguyên tắc tự động phòng, công trình Các họng cứu hỏa đấu nối vào đường ống cấp nước phân phối bố trí khoảng cách phù hợp theo Tiêu chuẩn 6379/1998 gần ngã ba, ngã tư trục đường lớn để đảm bảo thuận lợi cho xe cứu hoả lấy nước; Bố trí dụng cụ chữa cháy bình CO2, bình bọt địa điểm thao tác thuận tiện; Xây dựng đội phòng chống cháy nổ đảm nhiệm cho dự án; Tập huấn, hướng dẫn phương pháp phòng chống cháy nổ cho cán nhân viên dự án; Đầu tư thiết bị chống cháy nổ khu vực chứa nhiên liệu Bố trí hệ thống chống cháy nổ xung quanh khu vực dự án IV.6 Kết luận Phần đánh giá tác động môi trường - an toàn PCCC đưa tác động trình xây dựng dự án vào sử dụng ảnh hưởng đến môi trường sống; đồng thời đưa biện pháp giảm thiểu tác động biện pháp hợp lý để kiểm soát, hạn chế tác động đến chất lượng môi trường; Nhằm đảm bảo xây dựng đồng đáp ứng nhu cầu chung thành phố, đồng thời hướng đến mục tiêu phục vụ tốt nhu cầu sống cho nhân dân khu vực Trang 35 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ V.1 Tiến độ thực dự án Kế hoạch triển khai dự án sau: + Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý: + Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng sở hạ tầng + Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng xây dựng nhà + Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà + Năm 2018: Triển khai thi công nhà hoàn thành dự án V.2 Các bước thực dự án V.2.1 Lập xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 Hiện nay, chủ đầu tư thực lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án tiến hành nộp hồ sơ xin phê duyệt quy hoạch Mục đích quy hoạch nhằm: - Tạo lập không gian đô thị đại, đồng hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc, môi trường hạ tầng xã hội, khớp nối với dự án lân cận triển khai, cải tạo chỉnh trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội khu vực phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội - Xác định chức sử dụng đất, tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp Quy chuẩn xây dựng Việt Nam hành, Tiêu chuẩn chuyên ngành liên quan - Làm sở đầu tư phát triển xây dựng đô thị - Xây dựng quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch, làm sở pháp lý để quan, quyền địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch V.2.2 Thiết kế sở, vẽ thi công Dựa vào quy hoạch 1/500 phê duyệt, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố thực thiết kế sở vẽ thi công để làm sở triển khai thi công V.2.3 Thẩm định giá khu đất đầu tư Căn quy hoạch 1/500 phê duyệt, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố thực thủ tục trình quan chức để xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho dự án, làm sở để Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố thực nghĩa vụ tài triển khai bước V.2.4 Xin cấp phép đầu tư dự án Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì có diện tích nằm khu đất thuộc dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà thấp tầng, xanh” (quy mô : 6.99 ha) Đài Tiếng Nói Việt Nam Hiện nay, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Trang 36 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Để thực thủ tục pháp lý, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố tiếp tục thực thủ tục trình quan có thẩm quyền xin cấp phép đầu tư dự án V.2.5 Nộp tiền sử dụng đất Căn giá trị tiền sử dụng đất quan có thẩm quyền xác định, Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố tiến hành thực nghĩa vụ tài V.2.6 Xin chuyển sở hữu khu đất Sau hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khu đấtdự án (6 ha), nằm quy hoạch chung khu đất dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà thấp tầng, xanh” V.2.7 Triển khai xây dựng kinh doanh dự án Sau hoàn tất bước nói trên, chủ đầu tư triển khai xây dựng kinh doanh dự án trình bày Thuyết minh đầu tư dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì Trang 37 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VI.1 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính toán toàn chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án - Tổng mức đầu tư dự án: 2.338.300.000.000 đồng (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ ba trăm triệu đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng lắp đặt, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, khoản chi phí khác dự phòng phí  Chi phí xây dựng lắp đặt Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng sở hạ tầng, xây dựng nhà ở, xanh, nhà trẻ bãi giữ xe ngầm Chi phí xây dựng sở hạ tầng: san lắp mặt bằng, xây dựng mạng lưới đường, xây dựng hệ thống thoát nước mưa, xây dựng mạng lưới cấp nước, xây dựng hệ thống thoát nước thải, xây dựng hệ thống điện thông tin liên lạc Chi phí xây dựng hạng mục công trình nhà trẻ, nhà biệt thự tính theo suất vốn đầu tư Bộ Xây Dựng năm 2014 (Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2013) Ngoài ra, suất đầu tư tầng hầm lập phương án thiết kế chi phí trồng xanh cập nhật theo giá thị trường BẢNG TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ Hạng mục Chi phí xây dựng hạ tầng Nhà thấp tầng Đơn vị tính 1000đ/m2 đất 1000đ/m2 sàn Quy mô/Diện tích sàn 60,000 80,446 Nhà trẻ Bãi giữ xe ngầm khu dịch vụ ngầm 1000đ/học sinh 1000đ/m2 sàn 1,500 Cây xanh 1000đ/m2 sàn 7,426 Tổng cộng 500 Suất đầu tư Xây dựng 1,20 8,16 44,15 5,00 1,00 Tổng chi phí đầu tư Thiết bị 2,448 3,970 1,500 Xây dựng 72,000,00 656,439,3 60 22,075,00 7,500,00 7,426,00 765,440,3 60 Thiết bị 196,931,80 1,985,00 2,250,00 201,166,80 Trang 38 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ VI.2 Kết tổng mức đầu tư Theo định số 957/QĐ-BXD công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình, lập chi phí sau:  Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự toán xây dựng công trình Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng;  Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bao gồm: - Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư; - Chi phí lập thiết kế công trình; - Chi phí thẩm tra thiết kế vẽ thi công, tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư, dự toán xây dựng công trình; Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng; Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng giám sát lắp đặt thiết bị;  Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói Chi phí bảo hiểm công trình; Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) Trang 39 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VII.1 Nguồn vốn đầu tư dự án VII.1.1 Cơ cấu nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư  Cơ cấu nguồn vốn: (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư)  Phân bổ vốn đầu tư: Kế hoạch triển khai dự án sau: Năm 2015: Hoàn thành thủ tục pháp lý triển khai thi công xây dựng sở hạ tầng Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng xây dựng nhà Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà Năm 2018: Triển khai thi công nhà hoàn thành dự án (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) VII.1.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) VII.1.3 Nguồn vốn thực dự án (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) VII.2 Phương vay trả nợ (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) Trang 40 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH VIII.1 Các thông số kinh tế sở tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động năm, dự án khởi công vào Quý I/2015 - Theo dự kiến tổng đầu tư 2.338.300.000 đồng, vốn chủ sở hữu 15%, lại vốn vay ngân hàng huy động chiếm 85% - Doanh thu dự án từ: + Bán nhà gồm nhà liền kề, biệt thự nhà giữ trẻ + Nguồn thu từ dịch vụ bãi giữ xe ôtô - Chi phí hoạt động dự án: + Chi phí môi giới, quảng cáo, tiếp thị + Chi phí quản lý doanh nghiệp - Lãi suất vay ưu đãi: 12%/năm; Thời hạn vay năm, ân hạn năm, trả nợ theo phương thức trả gốc hàng năm, trả lãi theo dư nợ giảm dần - Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng 22% năm 2015, mức thuế suất 20% từ năm 2016 - Tốc độ tăng giá bán hàng năm 0.2%/năm; VIII.2 Doanh thu dự án Trong trình xây dựng sở hạ tầng cho dự án, chủ đầu tư thực nhận hợp đồng góp vốn khách hàng vay ngân hàng để tạo nguồn ngân sách mạnh, hoàn thiện dự án nhanh so với kế hoạch đề Chủ đầu tư nghiên cứu thị trường giá sản phẩm dự án cạnh tranh nên dự kiến mở bán với giá 50,000,000/ m nhà liền kề 60,000,000/m nhà biệt thự (giá bao gồm tiền đất giá xây dựng nhà) Mỗi năm mức tăng giá 0.2% nhu cầu khan sản phẩm khu dân cư phát triển mạnh Ngoài nguồn thu dự án nhà liên kế biệt thự, chủ đầu tư cung cấp thêm dịch vụ khác để phục vụ nhu cầu khu dân cư đẳng cấp như: bãi giữ xe tầng ngầm dịch vụ nhà giữ trẻ mầm non Bảng doanh thu dự án: (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) VIII.3 Chi phí dự án (Xem chi tiết bảng đính kèm phía sau Thuyết minh dự án đầu tư) Trang 41 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ VIII.4 Hiệu đầu tư dự án Tổng mức đầu tư Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR Thời gian hoàn vốn Đánh giá 2.338.300.000.000 VND 950.166.417.000 VND 29% năm Hiệu Qua trình hoạch định, phân tích tính toán số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư khả thu hồi vốn nhanh VIII.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Cùng với xu hướng phát triển lĩnh vực bất động sản nước ta giai đoạn nay, dự án vào hoạt động đóng góp vào phát triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực nói riêng Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế, có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Từ giúp cho Nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp, đóng góp vào phát triển thị trường bất động sản đất nước, đồng thời giải lực lượng lao động cho Thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung Dự án vào hoạt động phản ánh việc sử dụng, xây dựng quản lý khu dân cư đẳng cấp Phù hợp phát triển định hướng nhà đến năm 2020 theo định số 76/2004/ QĐ-TTG ngày 06/5/2004 Thủ tướng Chính phủ ban hành Trang 42 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” xây dựng Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng quy hoạch Thủ đô Hà Nội Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh dự án vào sử dụng giải phần nhu cầu thiết nhà thành phố, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho dân cư khu vực Ngoài ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc thủ đô Với hiệu thiết thực đó, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) kính mong Cơ quan ban ngành liên quan, Chính phủ, Bộ ngành Trung ương xem xét phê duyệt hỗ trợ để dự án sớm triển khai, vào hoạt Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Trang 43 [...]... ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 22 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 23 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 24 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 25 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 26 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 27 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ III.3 Sự độc đáo của dự án - Vị trí đắc địa nằm tại trung... đắc địa của dự án, cũng như nhu cầu an cư lạc nghiệp của khách hàng, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) quyết định đầu tư dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì Dự án này sẽ được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, nơi có diện tích 6 ha Khu dân cư Cityland Mễ Trì sẽ có: Nhà ở thấp tầng (Khu biệt thự,... 29 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; - Các văn bản pháp quy khác có liên quan; - Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch hạ tầng kỹ thuật của dự án IV.1.3 Phạm vi, giới hạn đánh giá và định hướng quy hoạch  Vị trí: Khu đất dự án “ Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì ... ốc Thành Phố (Cityland) , chúng tôi tin tưởng dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì hội tụ những căn cứ và điều kiện để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc thủ đô Trang 14 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN III.1 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật III.1.1 Căn cứ xây dựng - Căn cứ... 356 Trang 18 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ I.4 CX-03 Đất cây xanh 284 CX-04 Đất cây xanh 245 CX-05 Đất cây xanh 198 CX-06 Đất cây xanh 392 CX-07 Đất cây xanh 392 GT-02 Đất giao thông 19,346 Ghi chú: Tính toán dân số áp dụng chỉ tiêu 4 người/căn hộ Trang 19 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ III.2.3 Bố cục không gian kiến trúc Ý đồ trong tổ chức không gian là xây dựng một khu nhà ở mới... Liêm nói chung và dự án này nói riêng; đồng thời cũng là nền tảng quan trọng cho sự phát triển một đô thị hiện đại II.2.4 Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội (nay là phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội) Nằm ở khu vực phía tây... thành phố Hà Nội Hình : Vị trí đầu tư dự án ()  Phạm vi ranh giới Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì (6ha) nằm trong khu đất thuộc dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh” (quy mô 6.99ha) của Đài Tiếng nói Việt Nam, thuộc phía Nam Đại lộ Thăng Long có phạm vi ranh giới sau : Trang 6 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND - Phía Tây giáp với đường 30m... án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án "Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh” tại ô đất CQ1, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội; II.2 Phân tích địa điểm đầu tư II.2.1 Vị trí địa lý Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành... Nước thải của các khu vực hiện có và các khu vực dân cư lân cận, sau khi xử lý qua bể tự hoại được thoát vào hệ thống thoát nước mưa khu vực II.2.3 Tiện ích vùng đầu tư dự án Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì nằm trong khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì của quận Nam Từ Liêm Quận Nam Từ Liêm được đánh giá đô thị hóa khá mạnh với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và nhiều công trình kiến trúc... III.2.1 Cơ cấu quy hoạch  Phương án cơ cấu quy hoạch: - Khu vực công trình nhà thấp tầng, cao tầng nằm ở phía Đông và Đông Nam dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì , xen lẫn các công trình công cộng của thành phố và khu vực - Các công trình trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà trẻ mẫu giáo, hệ thống cây xanh được thiết kế tập trung ở giữa dự án  Đánh giá phương án : - Tổ chức mạng lưới đường rõ ... DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 24 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 25 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 26 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ... cảnh khu nhà thấp tầng Hình ảnh Trang 20 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 21 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 22 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 23 DỰ... DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì xây dựng Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát Mễ Trì, phường Mễ Trì,