Lập dự án khu dân cư bắc duy tân

CHỦ ĐẦU TƯ: PHẠM THỊ NGỌC THANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DÂN CƯ BẮC DUY TÂN Địa điểm: Số 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum Tháng 03/2021 CHỦ ĐẦU TƯ: PHẠM THỊ NGỌC THANH -    - DỰ ÁN KHU DÂN CƯ BẮC DUY TÂN Địa điểm: 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám đốc PHẠM THỊ NGỌC THANH NGUYỄN BÌNH MINH Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 13 II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 14 III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 16 3.1 Các hạng mục xây dựng dự án 16 3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho hạng mục đầu tư 18 IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 20 4.1 Địa điểm xây dựng 20 4.2 Hình thức đầu tư .20 V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO 20 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 20 5.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 21 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 22 I PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 22 II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CƠNG NGHỆ 22 2.1 Cơng trình nhà .22 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” 2.2 Các phương án kiến trúc hạ tầng kỹ thuật 25 2.3 Hành lang xanh: 26 2.4 Giao thông 27 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .28 I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 28 1.1 Chuẩn bị mặt 28 1.2 Phương án tái định cư .28 1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật 28 1.4 Các phương án xây dựng cơng trình .28 1.5 Phương án tổ chức thực 29 1.6 Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .29 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 31 I GIỚI THIỆU CHUNG 31 II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG 31 III TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG 32 3.1 Giai đoạn xây dựng dự án 32 3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 34 IV CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM .35 4.1 Giai đoạn xây dựng dự án 35 4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 36 V KẾT LUẬN 38 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .39 I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 39 II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 41 2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 41 2.2 Dự kiến nguồn doanh thu công suất dự án: 41 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” 2.3 Các chi phí đầu vào dự án: 42 2.4 Phương án vay 42 2.5 Các thơng số tài dự án 42 KẾT LUẬN 45 I KẾT LUẬN 45 II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 45 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH .46 Phụ lục 1: Tổng mức, cấu nguồn vốn thực dự án 46 Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 49 Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm 52 Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 54 Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 55 Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn 56 Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu .57 Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) 58 Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) 59 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ Chủ đầu tư: PHẠM THỊ NGỌC THANH Địa trụ sở: Số 02 Đường Vũ Quang, Thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh Điện thoại: Email: phamnguyenquochoang@gmail.com II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án: “KHU DÂN CƯ BẮC DUY TÂN” Địa điểm xây dựng: 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum Diện tích đất, mặt nước, mặt dự kiến sử dụng: 10.554,5 m2 Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác Tổng mức đầu tư dự án: 54.814.024.000 đồng (Năm mươi bốn tỷ, tám trăm mười bốn triệu, không trăm hai mươi bốn nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (30%) + Vốn vay - huy động (70%) : 16.444.207.000 đồng : 38.369.817.000 đồng III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ Năm 2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế Kon Tum 9,28%, tiếp tục trì ổn định mức tăng cao so với năm gần (năm 2015 tăng 8,32%, năm 2016 tăng 8,01%, 2017 tăng 9,01%) Kinh tế tăng trưởng tiền đề để bất động sản Kon Tum trở nên sôi động kể từ đầu năm 2019 Tuy vậy, tiềm thị trường dự kiến cịn rộng mở nhìn vào tín hiệu lạc quan việc hạ tầng nâng cấp du lịch phát triển Theo đó, báo cáo quý I/2019 tỉnh, Kon Tum tập trung vốn đầu tư vào cơng trình trọng điểm hồn thành giai đoạn 2019 – 2020 để triển khai dự án theo tiến độ đường giao thơng kết nối từ đường Hồ Chí Minh Quốc lộ 24; đường bao khu dân cư phía Bắc phía Nam thành phố Kon Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Tum… Chưa kể, sau năm 2020, Thành phố Kon Tum nâng cấp trở thành đô thị loại II sân bay Kon Tum quy hoạch giai đoạn 2020 – 2025 trở thành sân bay dân dụng 3C phục vụ tuyến bay nội địa tầm ngắn tầm trung Chưa kể du lịch, Kon Tum ln chiếm vị trí số vùng Tây Nguyên số lượng tốc độ tăng trưởng khách quốc tế (chỉ sau Lâm Đồng), trở thành điểm đến hấp dẫn du khách nước Với báo ấn tượng tăng trưởng kinh tế môi trường kinh doanh, chuyên gia đánh giá dự địa phát triển bất động sản Kon Tum cịn vơ rộng mở giá trị bất động sản nằm xu hướng tăng trưởng bền vững nhiều năm tới Sau nhiều năm thị trường bất động sản Kon Tum có diễn biến khó lường tín hiệu gần cho thấy thị trường bắt đầu có khởi sắc Từ thực tế trên, lên kế hoạch thực dự án “Đầu tư Khu Dân cư Phát Thịnh” 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum nhằm phát huy tiềm mạnh mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngành phát triển bất động sản tỉnh Kon Tum IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ  Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17/06/2020 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều luật xây dựng;  Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH11 ngày 17/11/2020 Quốc hội;  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Căn Nghị định số: 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 sửa Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;  Căn Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26-12-2019 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng  Thông Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019, hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng  Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 Bộ Xây dựng việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2018Thơng Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019, hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN  Phát triển dự án “Đầu tư Khu Dân cư Phát Thịnh” đại, tạo sản phẩm, chất lượng cao nhằm nâng cao giá trị sản phẩm ngành bất động sản phục vụ nhu cầu khu vực  Khai thác có hiệu tiềm về: đất đai, lao động sinh thái khu vực tỉnh Kon Tum  Dự án vào hoạt động góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hố - đại hoá hội nhập kinh tế địa phương, tỉnh Kon Tum  Hơn nữa, dự án vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho nhiều hộ gia đình, góp phần giải tình trạng thất nghiệp lành mạnh hố mơi trường xã hội vùng thực dự án Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Địa giới tỉnh Kon Tum nằm vùng từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ Đông từ 13055'12" đến 15027'15" vĩ độ Bắc  Phía Bắc Kon Tum giáp địa phận tỉnh Quảng Nam với chiều dài ranh giới 142 km Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân”  Phía Nam giáp với tỉnh Gia Lai chiều dài ranh giới 203 km  Phía Đông giáp với tỉnh Quảng Ngãi với chiều dài ranh giới dài 74 km  Phía Tây giáp với nước CHDCND Lào (142,4 km) Vương quốc Campuchia (138,3 km) Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tích tồn quốc Địa hình Phần lớn tỉnh Kon Tum nằm phía tây dãy Trường Sơn, địa hình thấp dần từ bắc xuống nam từ đơng sang tây Địa hình tỉnh Kon Tum đa dạng: đồi núi, cao nguyên vùng trũng xen kẽ Trong đó: - Địa hình đồi, núi: chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Các núi Kon Tum cấu tạo đá biến chất cổ nên có dạng khối khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn nhiều sông chảy Quảng Nam, Đà Nẵng sông Thu Bồn sông Vu Gia; chảy Quảng Ngãi sơng Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu phía bắc - tây bắc chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum Ngồi ra, Kon Tum còn có số núi như: Bon San (1.939 m); Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu huyện Sa Thầy có dạng nghiêng phía tây thấp dần phía tây nam, xen vùng đồi dãy núi Chưmomray - Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sơng Pơ Kơ phía nam tỉnh, có dạng lòng máng thấp dần phía nam, theo thung lũng có đồi lượn sóng Đăk Uy, Đăk Hà có nhiều chỗ bề mặt phẳng vùng thành phố Kon Tum Thung lũng Sa Thầy hình thành dãy núi kéo dài phía đơng chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia - Địa hình cao nguyên: tỉnh Kon Tum có cao ngun Kon Plơng nằm dãy An Khê dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Khí hậu Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” KẾT LUẬN I KẾT LUẬN Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng tỷ đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng trăm lao động địa phương Góp phần phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai thực bước “KHU DÂN CƯ BẮC DUY TÂN” 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo tiến độ quy định, sớm đưa dự án vào hoạt động 45 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐVT: 1000 VNĐ Phụ lục 1: Tổng mức, cấu nguồn vốn thực dự án TT Nội dung I Xây dựng Nhà Giao thông vỉa hè Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Hệ thống tổng thể - Hệ thống cấp nước - Hệ thống cấp điện tổng thể - Hệ thống thoát nước tổng thể II Hệ thống PCCC Thiết bị Diện tích ĐVT 10.554,5 7.696,3 m2 m2 2.858,2 1,0555 m2 Hệ thống Hệ thống Hệ thống Hệ thống Trọn Bộ Thiết bị cở hạ tầng, hệ thống phụ trợ 46 Thành Thành Đơn giá tiền trước VAT tiền sau VAT VAT 14.881.509 1.488.151 16.369.660 950 6.210.000 2.468.463 5.958.501 246.846 595.850 2.715.309 6.554.351 2.800.000 2.545.455 254.545 2.800.000 1.700.000 1.545.455 154.545 1.700.000 1.500.000 1.363.636 136.364 1.500.000 1.100.000 1.000.000 100.000 1.100.000 3.252.221 325.222 3.577.443 3.070.403 307.040 3.377.443 3.377.443 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền trước VAT Trọn Bộ 200.000 181.818 18.182 200.000 2,877 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 521.697 52.170 573.866 1.529.876 152.988 1.682.863 102.381 10.238 112.619 179.279 17.928 197.207 330.137 33.014 363.150 181.575 18.158 199.733 11.511 1.151 12.662 32.901 3.290 36.191 35.852 3.585 39.437 34.952 3.495 38.447 457.475 45.748 503.223 Thiết bị khác III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 0,565 0,989 2,218 1,220 0,063 0,181 0,241 0,235 3,074 47 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% VAT Thành tiền sau VAT Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” TT Nội dung 10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí báo cáo đánh giá tác động mơi 11 trường V Chi phí chuyển nhượng đất VI Chi phí dự phòng Tổng cộng Diện tích ĐVT Đơn giá 0,844 GTBtt * ĐMTL% TT TT 5% 48 Thành tiền trước VAT 27.449 2.745 Thành tiền sau VAT 30.194 136.364 13.636 150.000 VAT 27.272.727 2.727.273 30.000.000 2.372.901 237.290 2.610.192 49.830.931 4.983.093 54.814.024 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm TT I II Chỉ tiêu Xây dựng 21.206.387 Nhà Giao thông vỉa hè 3.517.599 Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư 8.490.958 Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước 3.627.313 Hệ thống cấp điện tổng thể 2.202.297 Hệ thống thoát nước tổng thể 1.943.204 Hệ thống PCCC 1.425.016 Thiết bị 3.607.637 Thiết bị cở hạ tầng, hệ thống phụ trợ 3.405.949 Thiết bị khác 201.688 Tổng cộng 24.814.024 TT I Giá trị ban đầu Chỉ tiêu Xây dựng Nhà Giá trị ban đầu 21.206.387 - Năm Năm hoạt động khấu hao 15 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 15 0 0 15 234.507 234.507 234.507 234.507 234.507 15 566.064 566.064 566.064 566.064 566.064 15 0 0 15 241.821 241.821 241.821 241.821 241.821 15 146.820 146.820 146.820 146.820 146.820 15 129.547 129.547 129.547 129.547 129.547 15 95.001 95.001 95.001 95.001 95.001 450.955 450.955 450.955 450.955 450.955 425.744 425.744 425.744 425.744 425.744 25.211 25.211 25.211 25.211 25.211 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 Năm Năm hoạt động khấu 10 hao 15 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 15 0 0 49 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” TT II TT I Chỉ tiêu Giá trị ban đầu Giao thông vỉa hè 3.517.599 Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư 8.490.958 Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước 3.627.313 Hệ thống cấp điện tổng thể 2.202.297 Hệ thống thoát nước tổng thể 1.943.204 Hệ thống PCCC 1.425.016 Thiết bị 3.607.637 Thiết bị cở hạ tầng, hệ thống phụ trợ 3.405.949 Thiết bị khác 201.688 Tổng cộng 24.814.024 Chỉ tiêu Xây dựng Nhà Giao thông vỉa hè Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Hệ thống tổng thể Giá trị ban đầu 21.206.387 3.517.599 8.490.958 - Năm Năm hoạt động khấu 10 hao 15 234.507 234.507 234.507 234.507 234.507 15 566.064 566.064 566.064 566.064 566.064 15 0 0 15 241.821 241.821 241.821 241.821 241.821 15 146.820 146.820 146.820 146.820 146.820 15 129.547 129.547 129.547 129.547 129.547 15 95.001 95.001 95.001 95.001 95.001 450.955 450.955 450.955 0 425.744 425.744 425.744 0 25.211 25.211 25.211 0 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.413.759 1.413.759 Năm Năm hoạt động khấu 11 12 13 14 15 hao 15 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 15 0 0 15 234.507 234.507 234.507 234.507 234.507 15 566.064 566.064 566.064 566.064 566.064 15 0 0 50 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” TT II Chỉ tiêu Giá trị ban đầu Hệ thống cấp nước 3.627.313 Hệ thống cấp điện tổng thể 2.202.297 Hệ thống thoát nước tổng thể 1.943.204 Hệ thống PCCC 1.425.016 Thiết bị 3.607.637 Thiết bị cở hạ tầng, hệ thống phụ trợ 3.405.949 Thiết bị khác 201.688 Tổng cộng 24.814.024 Năm Năm hoạt động khấu 11 12 13 14 15 hao 15 241.821 241.821 241.821 241.821 241.821 15 146.820 146.820 146.820 146.820 146.820 15 129.547 129.547 129.547 129.547 129.547 15 95.001 95.001 95.001 95.001 95.001 0 0 0 0 0 0 0 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 1.413.759 51 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm TT Khoản mục I Tổng doanh thu năm - Doanh thu từ bán Số lượng II III IV V Đơn giá Cơng suất Tổng chi phí năm Chi phí marketing, bán hàng Chi phí khấu hao TSCĐ Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí quản lý vận hành Chi phí lãi vay Chi phí lương Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Năm 1000đ/năm 16.216.083 16.216.083 24.324.125 24.324.125 24.324.125 1000đ m2 16.216.083 769,63 16.216.083 769,63 24.324.125 1.154,44 24.324.125 1.154,44 24.324.125 1.154,44 1000 đồng % 1000đ/năm 3% "" 1% 5% "" "" 21.500 98% 8.384.082 486.482 1.864.714 21.500 98% 8.419.856 486.482 1.864.714 35.774 810.804 3.836.982 1.385.100 7.796.227 1.559.245 6.236.981 21.500 98% 8.429.003 729.724 1.864.714 35.774 1.216.206 3.197.485 1.385.100 15.895.122 3.179.024 12.716.097 21.500 98% 7.789.506 729.724 1.864.714 35.774 1.216.206 2.557.988 1.385.100 16.534.619 3.306.924 13.227.695 21.500 98% 7.150.009 729.724 1.864.714 35.774 1.216.206 1.918.491 1.385.100 17.174.116 3.434.823 13.739.292 810.804 3.836.982 1.385.100 7.832.001 1.566.400 6.265.601 52 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” TT Khoản mục I Tổng doanh thu năm - Doanh thu từ bán Số lượng II III IV V Đơn giá Cơng suất Tổng chi phí năm Chi phí marketing, bán hàng Chi phí khấu hao TSCĐ Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí quản lý vận hành Chi phí lãi vay Chi phí lương Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Năm 10 1000đ/năm 16.216.083 16.216.083 8.108.042 8.108.042 8.108.042 1000đ m2 16.216.083 769,63 16.216.083 769,63 8.108.042 384,81 8.108.042 384,81 8.108.042 384,81 1000 đồng % 1000đ/năm 3% "" 1% 5% "" "" 21.500 98% 5.861.869 486.482 1.864.714 35.774 810.804 1.278.994 1.385.100 10.354.214 2.070.843 8.283.371 21.500 98% 5.222.372 486.482 1.864.714 35.774 810.804 639.497 1.385.100 10.993.711 2.198.742 8.794.969 21.500 98% 3.934.231 243.241 1.864.714 35.774 405.402 1.385.100 4.173.810 834.762 3.339.048 21.500 98% 3.483.277 243.241 1.413.759 35.774 405.402 1.385.100 4.624.765 924.953 3.699.812 21.500 98% 3.483.277 243.241 1.413.759 35.774 405.402 1.385.100 4.624.765 924.953 3.699.812 53 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm TT Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ TT Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ 38.369.817 3.836.982 38.369.817 Mức trả nợ hàng năm 38.369.817 31.974.847 25.579.878 6.394.969 6.394.969 6.394.969 3.836.982 3.197.485 2.557.988 31.974.847 25.579.878 19.184.908 Mức trả nợ hàng năm 12.789.939 6.394.969 6.394.969 6.394.969,45 1.278.994 639.496,95 6.394.969 - 54 19.184.908 6.394.969 1.918.491 12.789.939 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án TT I II III TT I II III Khoản mục trả nợ Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Giá vốn dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) 8.130.315 38.369.817 6.265.601 1.864.714 38.369.817 211,9% Mức trả nợ hàng năm theo dự án 8.101.695 14.580.811 15.092.409 38.369.817 31.974.847 25.579.878 6.236.981 12.716.097 13.227.695 1.864.714 1.864.714 1.864.714 31.974.847 25.579.878 19.184.908 79,2% 152,0% 168,6% Mức trả nợ hàng năm theo dự án 10.148.085 12.789.939 8.283.371 1.864.714 6.394.969 132,2% Khoản mục trả nợ Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Giá vốn dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) Khả trả nợ trung bình 155% 55 15.604.006 19.184.908 13.739.292 1.864.714 12.789.939 187,7% 10.659.683 6.394.969 8.794.969 1.864.714 151,54% Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Thứ 54.814.024 Thứ 6.265.601 Thứ 6.236.981 Thứ 12.716.097 Thứ 13.227.695 Thứ 13.739.292 Thứ 8.283.371 Thứ 8.794.969 Thứ 3.339.048 Thứ 3.699.812 Thứ 10 3.699.812 Cộng 54.814.024 Chỉ số khả hoàn vốn giản đơn = Khả hoàn vốn năm tháng Khấu hao 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.864.714 1.413.759 1.413.759 17.745.228 56 Lãi vay 3.836.982 3.836.982 3.197.485 2.557.988 1.918.491 1.278.994 639.497 - Thu nhập 11.967.296 11.938.677 17.778.296 17.650.396 17.522.497 11.427.079 11.299.180 5.203.762 5.113.571 5.113.571 115.014.324 2,10 Dòng tiền -54.814.024 11.967.296 11.938.677 17.778.296 17.650.396 17.522.497 11.427.079 11.299.180 5.203.762 5.113.571 5.113.571 60.200.300 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập Thứ 54.814.024 0 Thứ 6.265.601 1.864.714 3.836.982 11.967.296 Thứ 6.236.981 1.864.714 3.836.982 11.938.677 Thứ 12.716.097 1.864.714 3.197.485 17.778.296 Thứ 13.227.695 1.864.714 2.557.988 17.650.396 Thứ 13.739.292 1.864.714 1.918.491 17.522.497 Thứ 8.283.371 1.864.714 1.278.994 11.427.079 Thứ 8.794.969 1.864.714 639.497 11.299.180 Thứ 3.339.048 1.864.714 5.203.762 Thứ 3.699.812 1.413.759 5.113.571 Thứ 10 3.699.812 1.413.759 5.113.571 Cộng 54.814.024 80.002.679 17.745.228 17.266.418 115.014.324 Chỉ số khả hồn vốn có chiết khấu = 1,38 Khả hoàn vốn năm 10 tháng 57 Suất Hiện giá chiết Hiện giá Hiện giá vốn đầu khấu thu nhập Dòng tiền tư 10,10 1,000 54.814.024 -54.814.024 0,908 - 10.869.479 10.869.479 0,825 - 9.848.760 9.848.760 0,749 - 13.320.734 13.320.734 0,681 - 12.011.720 12.011.720 0,618 - 10.830.772 10.830.772 0,561 - 6.415.217 6.415.217 0,510 5.761.502 5.761.502 0,463 2.410.010 2.410.010 0,421 2.150.990 2.150.990 0,382 1.953.669 1.953.669 54.814.024 75.572.852 20.758.828 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Cộng Vốn đầu tư 54.814.024 54.814.024 LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập 6.265.601 1.864.714 6.236.981 1.864.714 12.716.097 1.864.714 13.227.695 1.864.714 13.739.292 1.864.714 8.283.371 1.864.714 8.794.969 1.864.714 3.339.048 1.864.714 3.699.812 1.413.759 3.699.812 1.413.759 80.002.679 17.745.228 3.836.982 3.836.982 3.197.485 2.557.988 1.918.491 1.278.994 639.497 - 11.967.296 11.938.677 17.778.296 17.650.396 17.522.497 11.427.079 11.299.180 5.203.762 5.113.571 5.113.571 115.014.324 58 Suất chiết khấu i= 10,10% 1,0000 0,9083 0,8249 0,7493 0,6805 0,6181 0,5614 0,5099 0,4631 0,4206 0,3821 Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập 54.814.024 54.814.024 NPV: 10.869.479 9.848.760 13.320.734 12.011.720 10.830.772 6.415.217 5.761.502 2.410.010 2.150.990 1.953.669 75.572.852 20.758.828 Dự án “Khu Dân Cư Bắc Duy Tân” Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Năm 19,581% Thứ 1,0000 0 54.814.024 54.814.024 54.814.024 Năm 19,581% Thứ Thứ 0,8363 11.967.296 10.007.703 10.007.703 54.814.024 0,6993 11.938.677 8.348.971 18.356.675 54.814.024 Thứ 0,5848 17.778.296 10.396.934 28.753.609 54.814.024 Thứ 0,4891 17.650.396 8.631.932 37.385.541 54.814.024 Thứ Thứ Thứ Thứ 0,3420 11.427.079 3.908.099 48.459.823 54.814.024 0,2860 11.299.180 3.231.585 51.691.409 54.814.024 0,2392 5.203.762 1.244.585 52.935.994 54.814.024 0,2000 5.113.571 1.022.751 53.958.744 54.814.024 IRR= 19,581% > 10,10% Chứng tỏ dự án có hiệu 59 Thứ 0,4090 17.522.497 7.166.184 44.551.724 54.814.024 Thứ 10 0,1673 5.113.571 855.280 54.814.024 54.814.024 ... tuyến xanh bao quanh khu vực dự án, tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án, ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào khu chức khu trung tâm khu dân cư 26 Dự án ? ?Khu Dân Cư Bắc Duy Tân? ?? 2.4 Giao thông... 2.610.192 54.814.024 Dự án ? ?Khu Dân Cư Bắc Duy Tân? ?? IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 4.1 Địa điểm xây dựng ? ?KHU DÂN CƯ BẮC DUY TÂN” thực 332 Sư Vạn Hạnh, Phường Duy Tân, thành phố Kon Tum,... thức người dân điểm, vùng phát triển du lịch cộng đồng III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 3.1 Các hạng mục xây dựng dự án Diện tích đất dự án gồm hạng mục xây dựng sau: 16 Dự án ? ?Khu Dân Cư Bắc Duy Tân? ?? TT Nội