Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì thành phố Hà Nội 0903034381

ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Địa điểm đầu tư: Lơ đất CQ1.1, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội CHỦ ĐẦU TƯ: ĐÀI TIẾNG NĨI VIỆT NAM (VOV) NHÀ ĐẦU TƯ: CƠNG TY TNHH ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THÀNH PHỐ Hà Nội – 11/2014 ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Địa điểm đầu tư: Lơ đất CQ1.1, P Mễ Trì, Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN ĐÀI TIẾNG NĨI VIỆT NAM (VOV) CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (P Tổng Giám đốc) NGUYỄN BÌNH MINH NHÀ ĐẦU TƯ CƠNG TY TNHH ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THÀNH PHỐ Hà Nội – 11/2014 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ MỤC LỤC CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1 Thông tin chủ đầu tư 1.2 Thông tin nhà đầu tư 1.3 Thông tin dự án CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý 2.2 Phân tích địa điểm đầu tư 2.2.1 Vị trí địa lý 2.2.2 Hiện trạng khu đất đầu tư dự án 2.2.3 Tiện ích vùng đầu tư dự án 2.2.4 Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án 10 2.3 Phân tích thị trường 11 2.3.1 Tình hình kinh tế vĩ mơ 11 2.3.2 Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố Hà Nội 12 2.3.3 Các dự án cạnh tranh Hà Nội 13 2.4 Kết luận cần thiết phải đầu tư dự án 14 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 15 3.1 Các tiêu kinh tế kỹ thuật 15 3.1.1 Căn xây dựng 15 3.1.2 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phần kiến trúc 15 3.1.3 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phần phần hạ tầng kỹ thuật 15 3.2 Thiết kế quy hoạch kiến trúc 16 3.2.1 Cơ cấu quy hoạch 16 3.2.2 Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà thấp tầng, xanh 17 3.2.3 Bố cục không gian kiến trúc 20 3.2.4 Phối cảnh khu nhà thấp tầng 20 3.3 Sự độc đáo dự án 28 CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG - AN TỒN PCCC 29 4.1 Đánh giá tác động môi trường 29 4.1.1 Giới thiệu chung 29 4.1.2 Các lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 29 4.1.3 Phạm vi, giới hạn đánh giá định hướng quy hoạch 30 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 4.1.4 Hiện trạng vấn đề mơi trường 30 4.1.5 Khái quát việc phát triển đô thị khu vực 30 4.2 Dự báo tác động tới môi trường dự án 31 4.2.1 Trong q trình thi cơng xây dựng 31 4.2.2 Trong trình sử dụng 32 4.3 Những biện pháp khống chế tác động dự án tới môi trường 32 4.3.1 Trong q trình thi cơng xây dựng 32 4.3.2 Trong trình sử dụng 33 4.4 Các vấn đề môi trường giải 34 4.5 An toàn PCCC 34 4.6 Kết luận 35 CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 36 5.1 Tiến độ thực dự án 36 5.2 Các bước thực dự án 36 5.2.1 Lập xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 36 5.2.2 Thiết kế sở, vẽ thi công 36 5.2.3 Thẩm định giá khu đất đầu tư 36 5.2.4 Xin cấp phép đầu tư dự án 36 5.2.5 Nộp tiền sử dụng đất 36 5.2.6 Xin chuyển sở hữu khu đất 37 5.2.7 Triển khai xây dựng kinh doanh dự án 37 CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 38 6.1 Nội dung tổng mức đầu tư 38 6.2 Kết tổng mức đầu tư 45 CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 50 7.1 Nguồn vốn đầu tư dự án 50 7.1.1 Cơ cấu nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư 50 7.1.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn 53 7.1.3 Nguồn vốn thực dự án 55 7.2 Phương vay trả nợ 56 CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH 58 8.1 Các thông số kinh tế sở tính tốn 58 8.2 Tính tốn chi phí dự án 58 8.2.1 Chi phí nhân cơng 58 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 8.2.2 Tổng chi phí hoạt động 58 8.3 Doanh thu dự án 59 8.4 Các tiêu kinh tế dự án 60 8.5 Phân tích rủi ro dự án 63 8.6 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 64 CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG I: TĨM TẮT DỰ ÁN 1.1 Thông tin chủ đầu tư - Chủ đầu tư : Đài Tiếng nói Việt Nam (VOV) - Thành lập : 7/9/1945 - Trụ sở : 58 phố Quán Sứ, Hà Nội - Ngành nghề : Truyền 1.2 Thông tin nhà đầu tư - Tên doanh nghiệp : Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) - Mã số doanh nghiệp : 0302980690 - Ngày đăng ký : 08/07/2003 - Thay đổi lần thứ 19 : 15/01/2014 - Nơi cấp : Sở Kế hoạch Đầu tư Tp.Hồ Chí Minh - Đại diện pháp luật : Bùi Mạnh Hưng - Địa trụ sở : 24 Nguyễn Bỉnh Khiêm, P Đa Kao, Quận 1, Tp HCM Chức vụ: Tổng Giám đốc - Ngành nghề KD : Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê - Vốn điều lệ : 350 tỷ đồng 1.3 Thông tin dự án - Tên dự án : Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì - Địa điểm : Ơ đất CQ1.1, P Mễ Trì, Q, Nam Từ Liêm, TP Hà Nội - Quy mơ : - Hình thức quản lý nhà đầu tư thành lập : Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý - Mục đích đầu tư : Tạo lập không gian đô thị đại, đồng hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, môi trường hạ tầng xã hội, khớp nối với dự án lân cận triển khai, cải tạo chỉnh trang thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội khu vực phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội - Phạm vi phân tích : Trong thuyết minh này, tập trung phân tích phân khúc: Nhà thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho người có thu nhập cao tiện ích nhà trẻ, xanh, giao thông với quy mô Đây để nhà đầu tư xin phép đầu tư dự án; đồng thời sở để nhà đầu tư thấy kế hoạch kinh doanh phạm vi dự án - Tổng đầu tư : 1,737,084,427,000 đồng (Một ngàn bảy trăm ba mươi bảy tỷ, không trăm tám mươi bốn triệu, bốn trăm hai mươi bảy ngàn đồng) Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Nguồn vốn đầu tư 85% - Tiến độ thực : Vốn chủ sở hữu 15%, vốn vay ngân hàng huy động : Kế hoạch triển khai dự án sau: + Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý: + Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng sở hạ tầng + Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng xây dựng nhà + Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà + Năm 2018: Triển khai thi công nhà hoàn thành dự án Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” xây dựng dựa pháp lý sau: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thủ đô số 25/2012/QH13 ngày 21 tháng 11 năm 2012 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 39/2010/NĐ-CP Chính phủ quản lý không gian ngầm đô thị; - Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Chính phủ quản lý xanh đô thị; - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 16/2013/TT-BXD ngày 10/10/2013 Bộ xây dựng việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 Bộ xây dựng hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị; - Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020; - Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 Thủ tướng Chính phủ v/v Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050; - Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND TP Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ - Quyết định số 631/QĐ-UBND ngày 05/2/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đất đài phát sóng phát Mễ Trì; - Quyết định số 2838/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 UBND Thành phố Hà Nội việc phê duyệt điều chỉnh cục Quy hoạch chi tiết Khu đất đài phát sóng, phát Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 đất ký hiệu CQ1; - Công văn số 550/TTg-KTN ngày 09/04/2011 Thủ tướng Chính phủ việc chủ trương đầu tư xây dựng Dự án Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT; - Cơng văn số 1539/TTg-KTN ngày 05/9/2011 Thủ tướng Chính phủ việc áp dụng định Nhà đầu tư thực Dự án Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT; - Công văn số 5455/VPCP-KTN ngày 4/7/2013 Văn phòng Chính phủ việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng dự án Đài phát sóng phát Mễ Trì - Công văn số 1460/UBND-XD ngày 05/3/2012 UBND Thành phố Hà Nội việc quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu đất CQ1 Đài phát sóng phát Mễ Trì, thuộc huyện Từ Liêm, Hà Nội; - Công văn số 2224/KH&ĐT - ĐT ngày 09/7/2012 Sở Kế hoạch Đầu tư việc hướng dẫn triển khai Dự án đầu tư xây dựng khu đất CQ1 thuộc quy hoạch chi tiết khu đài phát sóng phát Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm theo hình thức BT; - Cơng văn số 1369/VQH-TT4 ngày 13/9/2012 Viện Quy hoạch Xây dựng việc xin cấp giới đường đỏ số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất CQ1 thuộc đài phát sóng phát Mễ Trì; - Cơng văn số 5119/UBND-QHXDGT ngày 15/7/2013 UBND Thành phố Hà Nội việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu xây dựng dự án Đài phát sóng phát Mễ Trì, Thành phố Hà Nội; - Cơng văn số 3513/QHKT-P1 ngày 23/10/2013 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội việc điều chỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng dự án Đài phát sóng, phát Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trước đây), Hà Nội; - Công văn số 181/TC-QC ngày 22/11/2013 Cục Tác chiến việc chấp thuận độ cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình; - Công văn số 65/BXD-QHKT ngày 3/12/2013 Bộ Xây dựng việc điều chỉnh cục QHCT ô đất CQ1 để đầu tư xây dụng dự án Đài phát sóng, phát Mễ Trì, Hà Nội; - Văn số 1386/VP-QHXDGT ngày 19/3/2014 UBND thành phố Hà Nội việc quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 Khu đất Đài phát sóng, phát Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội; - Giấy phép quy hoạch số 1363/GPQH ngày 17/4/2014 Sở Quy Hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội; Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Chi phí xây dựng bãi giữ xe ngầm Chi phí thiết bị CSHT 20% 20% Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 50% 50% Chi phí quản lý dự án 5% Chi phí khác Dự phòng phí STT 20% 20% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% Năm 2016 Hạng mục Quý I Quý II Quý III Quý VI Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 50% 50% 2.2 Chi phí xây dựng nhà 10% 10% 10% 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Chi phí xây dựng bãi giữ xe ngầm 50% 50% 20% Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 5% 5% 5% 5% Chi phí khác 5% 5% 5% 5% Dự phòng phí 5% 5% 10% 10% STT Hạng mục 20% Năm 2017 Quý I Quý II Quý III Quý VI Chi phí đất thủ tục pháp lý Trang 51 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Chi phí xây dựng bãi giữ xe ngầm 10% 10% 10% 10% Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 5% 5% 10% 10% Chi phí khác 5% 5% 10% 10% Dự phòng phí 10% 10% 5% 5% STT Năm 2018 Hạng mục Quý I Quý II Quý III Quý VI Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Chi phí xây dựng bãi giữ xe ngầm 10% 10% 10% 50% 50% Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 10% 10% 5% 5% Chi phí khác 10% 10% 5% 5% Dự phòng phí 5% 5% 5% 5% Trang 52 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 7.1.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn Dự kiến tiến độ thực dự án triển khai theo kế hoạch sau: Đvt: 1,000 đồng Năm 2015 Hạng mục STT Quý I Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Xây dựng bãi giữ xe ngầm Quý II Quý III Quý VI 930,000,000 2,010,688 2,010,688 2,010,688 2,010,688 1,869,039 1,869,039 Chi phí thiết bị CSHT 1,869,039 1,869,039 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 8,807,240 8,807,240 Chi phí quản lý dự án 435,122 435,122 435,122 435,122 Chi phí khác 872,948 872,948 872,948 872,948 Dự phòng phí 1,132,628 1,132,628 Vốn đầu tư theo Q 945,127,665 15,127,665 6,320,425 6,320,425 TỔNG STT 1,132,628 1,132,628 972,896,181 Năm 2016 Hạng mục Quý I Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh Quý II Quý III Quý VI 86,791 - 2,010,688 Trang 53 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Xây dựng bãi giữ xe ngầm 65,643,936 65,643,936 65,643,936 27,907,200 27,907,200 Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 435,122 435,122 435,122 435,122 Chi phí khác 872,948 872,948 872,948 872,948 Dự phòng phí 1,132,628 1,132,628 2,265,257 2,265,257 Vốn đầu tư theo Quý 6,320,425 68,084,635 97,211,254 97,124,463 1,869,039 TỔNG STT 268,740,777 Năm 2017 Hạng mục Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Xây dựng bãi giữ xe ngầm Quý I Quý II Quý III Quý VI - - - - 65,643,936 65,643,936 65,643,936 65,643,936 Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 435,122 435,122 870,244 870,244 Chi phí khác 872,948 872,948 1,745,896 1,745,896 Dự phòng phí 2,265,257 2,265,257 1,132,628 1,132,628 Vốn đầu tư theo Quý 69,217,263 69,217,263 69,392,705 69,392,705 Trang 54 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ TỔNG 277,219,935 Năm 2018 Hạng mục STT Chi phí đất thủ tục pháp lý Chi phí xây dựng 2.1 Chi phí xây dựng CSHT 2.2 Chi phí xanh 2.2 Chi phí xây dựng nhà 2.3 Chi phí xây dựng nhà trẻ 2.4 Xây dựng bãi giữ xe ngầm Quý I Quý II Quý III Quý VI - - - - 65,643,936 65,643,936 65,643,936 Chi phí thiết bị CSHT Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án 4,415,000 4,415,000 - - 870,244 870,244 435,122 435,122 Chi phí khác 1,745,896 1,745,896 872,948 872,948 Dự phòng phí 1,132,628 1,132,628 1,132,628 1,132,628 Vốn đầu tư theo Quý 69,392,705 69,392,705 72,499,635 6,855,699 TỔNG 218,140,743 7.1.3 Nguồn vốn thực dự án Theo dự kiến tổng đầu tư 1,737,084,427,000 đồng, vốn chủ sở hữu 15%, vốn vay ngân hàng huy động 85% Đvt: 1,000 đồng Nguồn vốn Chủ sở hữu Vốn vay ngân Tổng 2015 2016 2017 2018 Tỷ lệ 260,562,664 145,934,427 40,311,117 41,582,990 32,721,111 15% 1,476,521,763 826,961,754 228,429,660 235,636,945 185,419,631 85% Trang 55 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ hàng & huy động 7.2 Phương vay trả nợ Kế hoạch vay vốn lập theo nhu cầu phát sinh năm, vốn thu từ nguồn huy động chưa đủ dự án cần đến hỗ trợ từ ngân hàng Kế hoạch doanh thu qua năm thời gian xây dựng Đvt: 1,000 đồng Hạng mục 2015 Tổng thu 348,558,644 2016 2017 528,546,502 609,698,868 2018 721,127,309 Nhu cầu vay sau: Đvt: 1,000 đồng Nguồn vốn Tổng 2015 2016 2017 2018 Vốn góp từ khách hàng 998,118,653 348,558,644 228,503,433 235,636,945 185,419,631 Vốn vay ngân hàng 478,403,110 478,403,110 Tổng 1,476,521,763 - - - 826,961,754 228,503,433 235,636,945 185,419,631 Kế hoạch vay trả nợ Tỷ lệ vay Số tiền vay 28% 478,403,110 ngàn đồng Thời hạn vay năm Ân hạn năm Lãi vay 12% /năm năm Thời hạn trả nợ Trang 56 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Năm 2015 2016 2017 2018 Dư nợ đầu kỳ Vay kỳ 478,403,110 Lãi phát sinh kỳ 57,408,373 57,408,373 Trả nợ: 57,408,373 125,751,675 117,550,478 109,349,282 + Lãi 57,408,373 57,408,373 49,207,177 41,005,981 - 68,343,301 68,343,301 68,343,301 +Vốn gốc Dư nợ cuối kỳ Năm Dư nợ đầu kỳ 478,403,110 410,059,809 341,716,507 49,207,177 41,005,981 478,403,110 410,059,809 341,716,507 273,373,206 2019 2020 2021 2022 273,373,206 205,029,904 136,686,603 68,343,301 Lãi phát sinh kỳ 32,804,785 8,201,196 Trả nợ: 296,391,889 276,751,463 257,111,037 237,470,610 + Lãi 32,804,785 24,603,589 16,402,392 8,201,196 +Vốn gốc 68,343,301 68,343,301 68,343,301 68,343,301 Dư nợ cuối kỳ 205,029,904 136,686,603 68,343,301 - Vay kỳ 24,603,589 16,402,392 Trang 57 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH 8.1 Các thơng số kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động năm, dự án vào hoạt động từ Quý I/2015 - Theo dự kiến tổng đầu tư 1,737,084,427,000 đồng, vốn chủ sở hữu 15%, lại vốn vay ngân hàng huy động chiếm 85% - Doanh thu dự án từ: + Bán nhà gồm nhà liền kề biệt thự cơng trình phụ trợ nhà giữ trẻ + Nguồn thu từ dịch vụ bãi giữ xe ôtô - Chi phí hoạt động dự án: + Chi phí nhân viên + Chi phí hoa hồng cho nhân viên + Chi phí quảng cáo, marketing + Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại + Chi phí điện, nước - Lãi suất vay ưu đãi: 12%/năm; Thời hạn vay năm, ân hạn năm, trả nợ theo phương thức trả lãi gốc hàng năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng 22% năm 2015, mức thuế suất 20% từ năm 2016 - Tốc độ tăng giá bán hàng năm 5%/năm; - Tốc độ tăng tiền lương 5%/năm 8.2 Tính tốn chi phí dự án 8.2.1 Chi phí nhân cơng Chủ đầu tư thành lập phận kinh doanh để triển khai kế hoạch mở bán dự án Trong bao gồm phận kinh doanh phận hỗ trợ kinh doanh khác Chi phí nhân cơng năm bao gồm lương nhân viên thuê năm chi phí BHYT, BHXH, BHTN 22% 8.2.2 Tổng chi phí hoạt động Mục đích việc xác định chi phí hoạt động giúp cho chủ đầu tư xác định mức chi phí hoạt động năm, nhằm cân đối tài hợp lý để mang lại lợi nhuận cho dự án  Chi phí nhân công (theo bảng lương) Trang 58 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ  Chi phí mơi giới: chi phí chiếm 1% doanh thu thực tế hàng năm  Chi phí quảng cáo, marketing: theo ước tính, năm chủ đầu tư trích 2% doanh thu trì quảng cáo, marketing  Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: chiếm 2% doanh thu dự án  Chi phí điện nước: Điện nước dùng cho sinh hoạt văn phòng, dùng chung, tưới tiêu xanh hệ thống chiếu sáng 8.3 Doanh thu dự án Trong trình xây dựng sở hạ tầng cho dự án, chủ đầu tư thực nhận hợp đồng góp vốn nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư nhỏ lẻ nhằm chia sẻ lợi nhuận, chia sẻ rủi ro thị trường Từ tạo nguồn ngân sách mạnh để hồn thiện dự án nhanh so với kế hoạch đề Kế hoạch kinh doanh dự án sau: Sản phẩm SL Thời gian Nhận HĐ góp vốp Quý Quý Quý I/2015 II/2015 III/2015 Quý Thời gian Kinh Doanh IV/2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Nhà liên kế 58 5% 10% 15% 10% 30% 15% 15% Nhà biệt thự 88 5% 10% 15% 10% 30% 15% 15% Tổng 146 Chủ đầu tư nghiên cứu thị trường giá sản phẩm dự án cạnh tranh nên dự kiến mở bán với giá 85,000,000/ m2 nhà liền kề 80,000,000/m2 nhà biệt thự (giá bao gồm tiền đất giá xây dựng nhà) Mỗi năm mức tăng giá 5% nhu cầu khan sản phẩm khu dân cư phát triển mạnh Nhằm hỗ trợ cho khách hàng mua sản phẩm nhà dự án, chủ đầu tư chia thành nhiều đợt toán Dự kiến khách hàng toán theo 18 đợt ( bao gồm đặt cọc) vòng năm, đợt cách tháng Trong đặt cọc chiếm 10% tổng giá trị sản phẩm Ngồi nguồn thu dự án nhà sân vườn liền kề biệt thự Thì chủ đầu tư cung cấp thêm dịch vụ khác để phục vụ nhu cầu khu dân cư đẳng cấp như: bãi giữ xe tầng ngầm dịch vụ nhà giữ trẻ mầm non Bảng doanh thu dự án Đvt: 1,000 đồng Hạng mục Doanh thu từ 2015 2016 2017 2018 2019 348,558,644 528,546,502 609,698,868 721,127,309 623,886,200 Trang 59 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ bán nhà Doanh thu từ bãi giữ xe Số lượng 60 60 60 1,736 1,823 1,914 1,250,235 1,312,747 1,378,384 Giá thuê/tháng Thành tiền Doanh thu 348,558,644 528,546,502 610,949,103 722,440,055 625,264,584 8.4 Các tiêu kinh tế dự án Báo cáo thu nhập dự trù Đvt: 1,000 đồng TT Năm vận hành Hạng mục 2015 2016 2017 2018 Thực thu 348,558,644 528,546,502 610,949,103 722,440,055 Chi phí đất 196,254,800 147,191,100 Chi phí xây dựng nhà Chi phí xây dựng nhà trẻ Chi phí hoạt động 14,678,365 20,596,490 23,359,450 27,099,187 Chi phí lãi vay 57,408,373 57,408,373 49,207,177 41,005,981 Lợi nhuận trước thuế 80,217,105 106,418,731 202,211,182 374,977,530 Thuế TNDN 17,647,763 21,283,746 40,442,236 Lợi nhuận sau thuế 62,569,342 85,134,985 161,768,946 299,982,024 2019 2020 2021 2022 TT Hạng mục Thực thu 73,595,550 73,595,550 196,931,808 262,575,744 196,931,808 8,830,000 625,264,584 366,258,400 190,292,556 74,995,506 84,183,790 Trang 60 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Chi phí đất Chi phí xây dựng nhà Chi phí xây dựng nhà trẻ Chi phí hoạt động 24,169,831 16,070,530 10,637,581 7,449,565 Chi phí lãi vay 32,804,785 24,603,589 16,402,392 8,201,196 Lợi nhuận trước thuế 568,289,969 325,584,282 163,252,583 68,533,029 Thuế TNDN 113,657,994 32,650,517 13,706,606 Lợi nhuận sau thuế 454,631,975 260,467,425 130,602,066 54,826,423 65,116,856 Biểu đồ lợi nhuận dự án cho thấy năm dự án tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư nói riêng cho đơn vị thụ hưởng nói chung, năm thứ 5, nguồn thu dự án tăng cao đến kỳ phải trả khách hàng mua qua năm đồng thời dự án tăng thêm lợi nhuận nhờ bán nhà Bảng báo cáo ngân lưu Đvt: 1,000 đồng Năm 2015 2016 2017 2018 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu 348,558,644 528,546,502 610,949,103 722,440,055 Trang 61 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Tổng ngân lưu vào 348,558,644 528,546,502 610,949,103 722,440,055 972,896,181 268,827,568 277,219,935 218,140,743 NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động 14,678,365 20,596,490 23,359,450 27,099,187 Chi phí lãi vay 57,408,373 57,408,373 49,207,177 41,005,981 Tổng ngân lưu 1,044,982,920 346,832,431 349,786,562 286,245,910 Ngân lưu ròng trước thuế (696,424,276) 181,714,071 261,162,541 436,194,145 Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế 17,647,763 (714,072,039) Hệ số chiết khấu (25%/năm) 1.00 r 15% 21,283,746 40,442,236 74,995,506 160,430,325 220,720,305 361,198,639 0.87 0.76 0.66 139,504,630 166,896,261 237,493,968 (407,671,14 8) (170,177,18 0) Hiện giá ngân lưu ròng (714,072,039) Hiện giá tích luỹ (714,072,039) (574,567,409) Năm 2019 2020 2021 2022 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu 625,264,584 366,258,400 190,292,556 84,183,790 Tổng ngân lưu vào 625,264,584 366,258,400 190,292,556 84,183,790 NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động 24,169,831 16,070,530 10,637,581 7,449,565 Chi phí lãi vay 32,804,785 24,603,589 16,402,392 8,201,196 Tổng ngân lưu 56,974,616 40,674,118 27,039,973 15,650,761 Ngân lưu ròng trước thuế 568,289,969 325,584,282 163,252,583 68,533,029 Thuế TNDN 113,657,994 13,706,606 65,116,856 32,650,517 Trang 62 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Ngân lưu ròng sau thuế 454,631,975 260,467,425 130,602,066 Hệ số chiết khấu (25%/năm) 0.57 54,826,423 0.50 0.43 0.38 259,937,307 129,498,344 56,462,877 20,611,283 89,760,127 219,258,471 275,721,349 296,332,632 r Hiện giá ngân lưu ròng Hiện giá tích luỹ BẢNG CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN Chỉ tiêu TT Tổng mức đầu tư Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR Thời gian hoàn vốn Đánh giá Giá trị 1,737,084,427,000 296,332,632,000 28% năm tháng Hiệu Trên kết phân tích hiệu sử dụng vốn với NPV = 296,332,632,000 đồng, suất sinh lợi nội dự án IRR = 28% cao với suất chiết khấu dự án (chi phí sử dụng vốn) WACC = 15%, thời gian hồn vốn năm tháng Qua trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư khả thu hồi vốn nhanh 8.5 Phân tích rủi ro dự án Kết tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR, ) chịu tác động hàng loạt liệu phân tích ban đầu như: Các thơng số đầu tư, thơng số chi phí hoạt động, thông số doanh thu dự kiến Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí marketing, hoa hồng phí, chi phí quản lý Những chi phí nhà đầu tư kiểm sốt Riêng lạm phát Chính phủ ln kiềm giữ khoảng dao động từ 6% đến 10%, mặt khác lạm phát trường hợp có lợi cho dự án nên khơng đáng lo ngại Bên cạnh đó, tiêu số lượng nhà bán yếu tố giá lại phụ thuộc vào biến động thị trường Do đó, yếu tố nằm ngồi kiểm sốt nhà đầu tư Vì vậy, biến động giá bán thực biến có khả rủi ro lớn dự án Trang 63 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ  Thay đổi giá bán (giá đất giá xây dựng) Thay đổi giá đất 150% 130% 110% Thay đổi giá xây dựng 100% 90% 80% Chỉ tiêu NPV 150% 934,494,003 712,120,261 489,746,519 378,559,647 267,372,776 156,185,905 130% 874,498,743 652,125,000 429,751,258 318,564,387 207,377,516 96,190,645 110% 814,503,482 592,129,740 369,755,997 258,569,126 147,382,255 36,195,384 100% 784,505,852 562,132,109 339,758,367 228,571,496 117,384,625 5,717,771 80% 724,510,591 502,136,849 279,763,106 168,576,235 57,389,364 (56,867,449) 70% 694,512,961 472,139,218 249,765,476 138,578,605 27,391,734 (88,251,950) Qua bảng phân tích rủi ro cho thấy, giá trị quyền sử dụng đất thu từ khách hàng giảm từ 80% giá xây dựng giảm từ 70% trở xuống dự án khơng đạt hiệu Kết luận: Qua việc nhận diện rủi ro từ yếu tố ảnh hưởng lớn đến tính hiệu dự án, kết luận sau đưa ra: Tỷ lệ giá bán phải đạt tối thiểu 80% so với giá vốn 8.6 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Cùng với xu hướng phát triển lĩnh vực bất động sản nước ta giai đoạn nay, dự án vào hoạt động đóng góp vào phát triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực nói riêng Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế, có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Từ giúp cho Nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp, đóng góp vào phát triển thị trường bất động sản đất nước, đồng thời giải lực lượng lao động cho Thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung Dự án vào hoạt động phản ánh việc sử dụng, xây dựng quản lý khu dân cư đẳng cấp Phù hợp phát triển định hướng nhà đến năm 2020 theo định số 76/2004/ QĐ-TTG ngày 06/5/2004 Thủ tướng Chính phủ ban hành Trang 64 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” xây dựng Ơ đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, mơi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng quy hoạch Thủ đô Hà Nội Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh dự án vào sử dụng giải phần nhu cầu thiết nhà thành phố, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho dân cư khu vực Ngồi ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc thủ Với hiệu thiết thực đó, Đài Tiếng nói Việt Nam (VOV) Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) chúng tơi kính mong Cơ quan ban ngành liên quan, Chính phủ, Bộ ngành Trung ương xem xét phê duyệt hỗ trợ để dự án sớm triển khai, vào hoạt Hà Nội, ngày tháng năm 2014 CHỦ ĐẦU TƯ NHÀ ĐẦU TƯ ĐÀI TIẾNG NĨI VIỆT NAM (VOV) CƠNG TY TNHH ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THÀNH PHỐ Trang 65 ... cảnh khu nhà thấp tầng Hình ảnh Trang 20 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 21 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 22 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 23... CITYLAND MỄ TRÌ Trang 23 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 24 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 25 DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ Trang 26 ... cư cao cấp Cityland Mễ Trì” ( 6ha) nằm khu đất thuộc dự án “Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà thấp tầng, xanh” (quy mô Trang DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ 6.9 9ha)