MỤC LỤC Đề mục Trang Nhiệm vụ luận văn Lời cảm ơn i Tóm tắt ii Mục lục iii Danh sách hình vẽ vi Danh sách bảng biểu vii Danh sách các từ viết tắt ix 1. CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1 1.1. CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1 1.2. MỤC TIÊU ĐỀ TÀI 2 1.3. PHẠM VI ĐỀ TÀI 2 1.4. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 2 1.5. Ý NGHĨA ĐỀ TÀI 3 1.6. BỐ CỤC LUẬN VĂN 3 2. CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5 2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 5 2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư 5 2.1.2. Quy trình phát triển một dự án xây dựng 5 2.1.3. Phân loại dự án 9 2.2. CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH DỰ ÁN 9 2.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 11 2.3.1 Lạm phát 11 2.3.2 Phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng – NPV 12 2.3.3 Phương pháp suất thu lợi nội tại 12 2.3.4 Phương pháp tỷ số lợi ích trên chi phí 13 2.3.5 Phương pháp thời gian hoàn vốn 13 2.3.6 Suất chiết khấu – suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được 13 2.3.7 Xử lý lạm phát trong dòng tiền dự án 14 2.3.8 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư 16 2.3.9 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đầu tư 16 2.3.10 Phân tích rủi ro 16 2.4 PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 17 2.4.1 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế 17 2.4.2 Phương pháp phân tích kinh tế ai được ai mất từ dự án 18 3. CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 19 3.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 19 3.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VŨNG TÀU 20 3.3. TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 24 3.4. ẢNH HƯỞNG PHÁP LUẬT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 25 3.5. ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN 26 3.6. MỘT SÓ VẤN ĐỀ KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 27 3.6.1 Lợi nhuận 28 3.6.2 Phương thức thanh toán 28 3.6.3 Tiếp thị bất động sản 29 3.6.4 Uy tín thương hiệu 30 3.6.5 Nhiệm vụ chính trị xã hội 30 4. CHƯƠNG 4. MÔ TẢ DỰ ÁN 32 4.1. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 32 4.2. VỊ TRÍ TỰ NHIÊN 32 4.3. PHẠM VI VÀ QUY HOẠCH DỰ ÁN 33 4.4. CHI P4.4.1 Chi phí 36 4.4.2 Doanh thu dự án 38 4.4.3 Cơ cấu nguồn vốn dự án 40 5. CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 42 5.1. XÁC ĐỊNH DÒNG THU DỰ ÁN 42 5.1.1. Thu từ bán nền và biệt thự 42 5.1.2. Thu từ cho thuê trung tâm thương mại và nhà hàng 44 5.2. XÁC ĐỊNH DÒNG CHI CỦA DỰ ÁN 46 5.2.1. Chi phí đầu tư 46 5.2.2. Chi phí lãi vay 47 5.2.3. Thuế 48 5.2.4. Vốn lưu động 48 5.3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 49 5.3.1 Lạm phát 49 5.3.2 Cơ cấu nguồn vốn 49 5.3.3 Suất chiết khấu 50 5.3.4 Kết quả ngân lưu tài chính 50 5.3.5 Phân tích rủi ro 51 6. CHƯƠNG 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 71 6.1. PHÂN TÍCH KINH TẾ 71 6.2. PHÂN TÍCH XÃ HỘI 73 7. CHƯƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 7.1. Kết luận 74 7.2. Kiến nghị 75 PHỤ LỤC 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 HÍ – DOANH THU – NGUỒN VỐN DỰ ÁN 36
Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 CƠ SỞ HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI Trong năm trở lại đây, với đổi pháp luật kinh doanh đất đai thúc đẩy đầu tư bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ Theo thống kê kế hoạch đầu tư (đến quý - 2010): lĩnh vực bất động sản lĩnh vực đứng thứ hai thu hút đầu tư nước với gần 300 dự án tương đương tổng mức đầu tư 33,9 tỷ USD, chiếm 20,6% số dự án 16,3% tổng vốn đăng ký Việt Nam Trong đó, nhà đầu tư nước quan tâm đến bất động sản du lịch Năm 2008 xem cột mốc quan trọng bất động sản du lịch với nhiều dự án có quy mô lớn từ trước đến nhà nước chấp thuận: khu phức hợp Hồ Tràm Strip 4,33 tỷ USD Bà Rịa Vũng Tàu tập đòan Asiana Coast làm chủ đầu tư, hay khu du lịch Bãi Dài – Phú Quốc 1,65 tỷ USD Starbay Holding Theo thống kê ngành du lịch: nửa đầu năm 2010, Việt Nam đón gần 2,52 triệu lượt khách quốc tế, tăng 32% so với kỳ năm trước Rõ ràng, sức hấp dẫn thị trường bất động sản du lịch Việt Nam lớn Doanh nghiệp Việt Nam đầu tư vào thị trường có lợi họ nắm giữ quyền sử dụng đất lớn Hầu hết khu vực trắc địa khai thác bất động sản du lịch dọc bờ biển Việt Nam nằm tay doanh nghiệp nước Doanh nghiệp nước ngòai cấp phép giá đất bị đẩy lên cao nên gây khó khăn tìm đất triển khai dự án, gặp nhiều vấn đề phát sinh khâu giải phóng mặt Do tận dụng lợi trên, doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn gặt hái thành công phân khúc bất động sản du lịch Trong số đặc khu mà nước ta dành để phát triển bất động sản du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chọn làm mũi nhọn phát triển khu vực phía nam Bà Rịa – Vũng Tàu nằm miền Đông Nam Bộ, tiếp giáp tỉnh Đồng Nai phía Bắc, với Thành Phố Hồ Chí Minh phía Tây, phía Nam giáp Biển Đông Với lợi chiều dài bờ biển phần đất liền 100 km (trong có 72km bãi cát sử dụng làm bãi tắm), thềm lục địa tiếp giáp với quần đảo Trường Sa chứa đựng hai lọai tài nguyên quan trọng dầu mỏ hải sản, nơi hội tụ nhiều tiềm để phát triển ngành kinh tế biển như: khai thác dầu khí biển, khai thác cảng biển vận tải biển, khai thác – chế biến hải sản đặc biệt phát triển du lịch nghĩ dưỡng Hiện Bà Rịa – Vũng Tàu có nhiều dự án triển khai với mức đầu tư khổng lồ dọc theo đường ven biển (tỉnh lộ 44), như: Ocean Ami, Furama Resort (Sea star Suite), Hồ Tràm Strip… Các dự án đa số bắt đầu triển khai, chào bán thị trường Do mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tỉnh đến năm 2020 là: “Tập trung khai thác mạnh tỉnh dầu khí, chế biến hải sản, cảng biển … lợi vị trí địa lý để phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng” Với dân số 994.837 người (thống kê dân số 12-2009), diện tích toàn tỉnh lên đến 1.989,6 km², tương lai tỉnh Chương 1: Giới thiệu đề tài thu hút lượng lớn lao động, chuyên gia đến làm việc định cư Kéo theo xuất nhiều nhu cầu nhà ở, nghĩ dưỡng sinh thái thành phố du lịch Qua vấn đề phát sinh thực tế, dễ nhận thấy nhu cầu nhà ở, nơi để nghỉ dưỡng sinh thái tiện nghi trở nên cần thiết Vì việc xây dựng công trình khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khuyến khích đầu tư Khu đất để triển khai dự án rộng 45.337 m2 xã Châu Pha, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Với vị trí gần trung tâm Tỉnh, địa hình tương đối phẳng độ cao trung bình 42m so với mực nước biển, đất có nhiều thuận lợi để phát triển khu dân cư đại, nghỉ dưỡng cao cấp Để biết dự án có thực đáng giá hay không việc xem xét tính khả thi quan trọng Luận văn cập nhật số liệu kết hợp quy họach, quy định nhà nước để phân tích khả thi dự án Đó lý tác giả hình thành đề tài “Phân tích dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân” 1.2 MỤC TIÊU Thẩm định tính khả thi dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân thông qua trình phân tích đánh giá tài chính, kinh tế, xã hội mức tiền khả thi dự án 1.3 PHẠM VI ĐỀ TÀI Về thời gian: Đề tài thực từ: 20 - 09 - 2010 đến ngày 31 - 01 – 2011 Về không gian: Đề tài phân tích mức độ tiền khả thi dự án, tập trung chủ yếu vào: Phân tích thị trường: tình hình thị trường bất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tiềm phát triển dự báo nhu cầu bất động sản tương lai Phân tích tài theo quan điểm chủ đầu tư tổng đầu tư Phân tích rủi ro: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phần mềm Crystal Ball Tất tác giả tiến hành phân tích có xét đến tác động lạm phát Qua phân tích này, chủ đầu tư nhận định rõ hiệu thực mà dự án mang lại Các nội dung phân tích kỹ thuật, phân tích nguồn lực, phân tích thị trường sử dụng số kết nghiên cứu công ty địa ốc Hòang Quân Các thông tin nghiên cứu thực phạm vi tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 1.4 PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN Chương 1: Giới thiệu đề tài Các liệu, thông tin cần thu thập liệu cụ thể dự án, thông tin chủ đầu tư, liệu tài chính, kinh tế xã hội thị trường có liên quan đến dự án Các thông tin thứ cấp thu thập qua nguồn: chủ đầu tư dự án, qua báo tạp chí, qua nghiên cứu báo cáo công ty tư vấn, qua trang thông tin điện tử Bộ Tài Chính, Bộ Kế Hoạch Đầu Tư Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Các phương pháp nghiên cứu phân tích áp dụng đề tài phân tích tài theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích độ nhạy chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng, với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball 1.5 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Thực hành kiến thức học phân tích dự án, qua tiếp thu kiến thức phát sinh từ thực tế Luận văn làm tài liệu tham khảo cho Phòng thẩm định dự án đầu tư công ty Cổ Phần Tư Vấn – Thương Mại – Dịch Vụ Địa Ốc Hoàng Quân 1.6 BỐ CỤC LUẬN VĂN Luận văn bao gồm chương: Chương 1: Giới thiệu Chương giới thiệu tổng quát vấn đề luận văn thực hiện: giới thiệu sở hình thành đề tài, phạm vi đề tài phương pháp thực vấn đề nêu Chương 2: Cơ sở lý thuyết Chương mô tả tổng quan sở lý thuyết ứng dụng phân tích trình thực phân tích dự án Chương 3: Phân tích thị trường Chương giới thiệu thị trường bất động sản du lịch nghĩ dưỡng nước Bà Rịa – Vũng Tàu Mô tả tình hình kinh tế trị, dân số xu hướng phát triển nhu cầu nhà tương lai Tỉnh Tác giả đề cập đến vấn đề cần ý triển khai dự án kinh doanh bất động sản Chương 4: Mô tả dự án Chương mô tả dự án: vị trí địa lý, quy mô quy hoạch cụ thể Nêu phương án kinh doanh cách tính chi phí, doanh thu cho toàn dòng đời dự án (được xét 20 năm) Chương 5: Phân tích tài Trong chương này, dự án phân tích thông qua phương pháp phân tích tài để thẩm định tính khả thi dự án mặt tài tác động lạm phát Chương 1: Giới thiệu đề tài như: phương pháp phân tích giá trị ròng – NPV, phương pháp suất thu lợi nội – IRR, phương pháp tỷ số lợi ích chi phí – B/C Phân tích độ nhạy chiều, phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, phân tích rủi ro mô Monte Carlo với phần mềm hỗ trợ Crystal Ball trình bày Chương 6: Phân tích kinh tế xã hội Trong chương này, tác giả phân tích tính khả thi dự án măt kinh tế xã hội, qua thấy lợi ích mà kinh tế nhận chi phí mà kinh tế phải gánh chịu Đồng thời có nhìn nhận khách quan mục tiêu xã hội đạt có dự án nhóm đối tượng xã hội hưởng hay bị thiệt có dự án Chương 7: Kết luận kiến nghị Chương này, tóm tắt lại kết phân tích từ chương trước Từ nêu lên điểm mạnh, điểm yếu dự án khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân Cuối đưa kiến nghị sau trình thực đề tài phân tích dự án Chương 2: Cơ sở lý thuyết Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT Trong chương 2, tác giả trình bày tổng quan sở lý thuyết áp dụng vào phân tích đề tài Các lý thuyết áp dụng bao gồm: phương pháp phân tích tài theo phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (NPV, IRR, B/C), phân tích dòng tiền có xét đến yếu tố lạm phát, phân tích rủi ro, phương pháp phân tích kinh tế xã hội 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Dự án đầu tư tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khỏang thời gian định (theo nghị định số 177/CP điều lệ quản lý dự án đầu tư xây dựng) 2.1.2 Quy trình phát triển dự án xây dựng Nhà nước lập chiến lược quy họach tổng thể kinh tế xã hội Nhà nước lập quy họach tổng thể xây dựng Nhu cầu thị trường, nhà nước xã hội Hình thành dự án đầu tư xây dựng Khả đầu tư doanh nghiệp Chuẩn bị đầu tư Thực đầu tư Kết thúc công trình xây dựng đưa vào sử dụng Hình 2.1: Quá trình phát triển dự án theo nghĩa rộng Nguồn: Nguyễn Văn Chọn, 1999 Chương 2: Cơ sở lý thuyết Quy trình phát triển theo nghĩa rộng: bao gồm từ chiến lược quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội mà nhà nước đưa đến giai đọan thực đầu tư dự án xây dựng sau đưa vào sử dụng Điều có nghĩa tất giai đoạn sau phải phù hợp với giai đọan trước đó, dẫn đến quy trình đáp ứng mục tiêu chiến lược ban đầu đề cho kinh tế xã hội quốc gia Tìm dự án Quy hoạch sơ - Thiết kế ý tưởng Điều tra thị trường Phân tích tài Xem xét định đầu tư Đàm phán ký hợp đồng đối tác + hồ sơ xin giao đất Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư Giải phóng mặt Thiết kế thi công xây dựng 10 Bán hàng 11 Tổng kết đánh giá Hình 2.2: Mô hình đầu tư dự án bất động sản Nguồn: Công ty cổ phần Đào Tạo Doanh Chủ, 2010 Chương 2: Cơ sở lý thuyết Quy trình phát triển theo nghĩa hẹp: Quá trình bao gồm nhiều công đoạn để đến kết cuối Bước 1: Tìm dự án Tìm khu đất thích hợp để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư bất động sản Khu đất phù hợp khu đất tọa lạc vị trí chiến lược phát triển kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ có khả thi mặt pháp lý Đất làm dự án có dạng: Thuê mua lại từ đối tác kinh doanh khác Thuê hay xin giao đất thuộc quỹ đất quản lý nhà nước Bước 2: Thiết kế ý tưởng – Quy hoạch sơ Trên khu đất, chủ đầu tư đứng trước toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu số mô hình xây dựng kinh doanh sau: Trung tâm thương mại Cao ốc văn phòng Ý Tưởng Căn hộ cho thuê Khách sạn, nhà hàng Hạ tầng khu công nghiệp Khu phức hợp Hình 2.3: Các mô hình kinh doanh xây dựng Nguồn: Công ty cổ phần đào tạo Doanh Chủ, 2010 Bước 3: Điều tra thị trường Nghiên cứu thị trường kiểm định tính khả thi ý tưởng kinh doanh khuyến nghị hướng phát triển dự án Phương pháp nghiên cứu thị trường dựa thông số tự chủ đầu tư điều tra dựa tài liệu nghiên cứu quan tổ chức chuyên môn Bước : Phân tích tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án dựa giả định dự án Dựa theo việc quy hoạch sơ khu đất mà chủ đầu tư tiến tới việc phân tích tài cho dự án nhằm xác định xem mô hình kinh doanh có mang lại hiệu hay không Nội dung phân tích tài dự án đầu tư: Xác định tổng mức đầu tư cấu nguồn vốn dự án, xác định nguồn tài trợ cho dự án , khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lượng tiến độ Lập báo cáo tài dự kiến cho năm gia đoạn dòng đời dự án xác định dòng tiền dự án Bước 5: Xem xét định đầu tư Các số tài xác lập kết nghiên cứu thị trường yếu tố quan trọng để xem xét định đầu tư Nguyên tắc định đầu tư: làm tối đa giá trị doanh nghiệp, đánh giá giá trị dòng tiền theo thời gian, có đánh đổi rủi ro lợi nhuận Đặc biệt chủ đầu tư cân nhắc đánh giá thận trọng giá trị dòng tiền theo thời gian đầu tư bất động sản đầu tư dài hạn Bước 6: Đàm phán kí hợp động – lập hồ sơ xin giao đất Đối với khu đất thuộc quyền sở hữu đối tác, nhà đầu tư muốn hợp tác đầu tư hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất khâu đàm phán quan trọng Khi đàm phán chủ đầu tư phải chuẩn bị kĩ để biết rõ điểm mạnh điểm yếu đối tác để đưa đến đàm phán thành công Lập hồ sơ xin giao đất theo quy trình xin giao đất địa phương Bước 7: Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư Đa dạng hoác nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm: Vốn tự có chủ đầu tư Vốn huy động từ thị trường tài Vốn huy động từ khách hàng Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án Các kênh huy động vốn khả thi dự án cấp phép, phê duyệt chi tiết hạng mục đầu tư Bước 8: Giải phóng mặt Sau có chủ trương chấp thuận địa điểm đầu tư, chủ đầu tư kết hợp với UBND quận/huyện tiến hành lập phương án đền bù, hỗ trợ thiệt hại tái định cư nguyên tắc chủ yếu thoả thuận chủ đầu tư người có đất bị thu hồi Chương 2: Cơ sở lý thuyết Việc giải phóng mặt đụng đến lợi ích tác động mạnh đến đời sống người dân, nên việc khó khăn Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải góp phần với địa phương tạo lập quỹ nhà tái định cư cho người dân Bước 9: Thiết kế - thi công xây dựng Tiến hành mời thầu đấu thầu thiết kế - xây dựng công trình theo ý tưởng kinh doanh thông số quy hoạch kiến trúc sở quy hoạch kiến trúc 2.1.3 Phân loại dự án Người ta dựa vào nhiều tiêu chí khác để phân lọai dự án đầu tư, vào: o Người khởi xướng: dự án cá nhân, dự án tập thể, dự án quốc gia quốc tế o Tính chất hoạt động dự án: dự án sản xuất, dự án dịch vụ thưong mại, dự án xây dựng sở hạ tầng, dự án dịch vụ xã hội o Địa phận quốc gia: dự án đầu tư xuất khẩu, dự án đầu tư nội địa o Mức độ xác dự án: dự án khả thi, dự án tiền khả thi o Ngành hoạt động: dự án công nghiệp, dự án nông nghiệp, dự án xây dựng… o Mức độ tương quan lẫn nhau: dự án độc lập, dự án loại trừ lẫn o Hình thức đầu tư: dự án đầu tư nước, dự án liên doanh, dự án 100% vốn nước o Quy mô tính chất quan trọng dự án: Dự án nhóm A: dự án cần thông qua hội đồng thẩm định nhà nước sau trình thủ tướng phủ định Dự án nhóm B: dự án Bộ kế hoạch đầu tư Chủ Tịch hội đồng thẩm định nhà nước phối hợp với Bộ, Ngành có liên quan xem xét thẩm định Dự án nhóm C: dự án lại Bộ kế hoạch đầu tư phối hợp với Bộ, Ngành, đơn vị liên quan để xem xét định 2.2 CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH DỰ ÁN Hầu hết dự án đầu tư bất động sản qua bước sau để hình thành dự án đầu tư Hình 2.2 mô tả quy trình thông qua số giai đoạn Chương 2: Cơ sở lý thuyết Khái niệm xác định dự án Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu khả thi Thiết kế chi tiết Chấp nhận dự án : Điểm định Hình 2.2: Các giai đoạn phân tích dự án Nguồn: Jenkins & Harberger, 2006 Khái niệm xác định dự án Ở giai đoạn này, nhà đầu tư phải có khái niệm rõ ràng tính chất sản phẩm dự án lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại Những nội dung thông tin tham khảo thường chung chung đến mức họ phải đoán Mặc dù dự án nên thẩm định theo thành phần dự án nhằm xác định thành phần làm tăng giảm tính hấp dẫn dự án Nếu giai đoạn có chứng (nhu cầu, mức độ ưu tiên…) chứng tỏ dự án nên tiến hành nghiên cứu tiền khả thi dự án bị bác bỏ 10 DOANH THU Doanh thu CHI PHÍ Chi phí đất Chi phí đầu tư Chi phí hoạt động THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KHẤU TRỪ CHI PHÍ LÃI VAY KHẤU TRỪ CHI PHÍ KHẤU HAO THU NHẬP CHỊU THUẾ THUẾ THU NHẬP LỢI TỨC RÒNG SAU THUẾ 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 15,835 892 815 744 680 621 567 518 473 432 394 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 892 815 744 680 621 567 518 473 432 394 14,943 15,020 15,091 15,156 15,215 15,269 15,318 15,363 15,404 15,441 0 0 0 0 0 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 2,028 12,915 12,993 13,063 13,128 13,187 13,241 13,290 13,335 13,376 13,413 3,229 3,248 3,266 3,282 3,297 3,310 3,322 3,334 3,344 3,353 3,229 3,248 3,266 3,282 3,297 3,310 3,322 3,334 3,344 3,353 11,714 11,772 11,825 11,874 11,918 11,958 11,995 12,029 12,060 12,088 90 PHỤ LỤC F: NGÂN LƯU DANH NGHĨA THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ Năm Doanh thu năm Vốn vay Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Tổng chi phí hoạt động Chi trả tiền vay (gốc) Chi trả tiền lãi Giảm CB Giảm A/P Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ PV Suất chiết khấu 10 0.00 13,983.09 44,290.04 95,134.04 21,864.96 24,928.69 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 9,075.00 8,827.15 17,055.16 4,757.33 239.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (601.13) (751.56) (642.77) (98.66) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9,075.00 22,810.24 60,744.06 99,139.81 21,461.63 24,830.03 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 25,000.00 5,475.00 6,115.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,500.00 23,815.09 55,853.34 18,927.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,923.77 13,596.05 19,772.05 3,399.62 3,812.27 4,174.44 4,571.01 5,005.26 5,480.76 6,001.43 1,815.00 3,920.57 8,382.94 10,428.53 11,488.08 9,722.21 7,602.59 1,886.33 98.98 0.00 0.00 1,678.96 2,976.27 5,469.21 5,055.88 3,630.66 2,152.29 1,009.71 193.75 8.86 0.00 0.00 0.00 (4,298.68) (428.87) (620.67) 5,889.74 (26.91) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (1,210.14) (2,934.02) 4,404.36 3,897.63 (8.97) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 30,993.96 43,601.88 86,053.67 57,967.58 28,305.75 15,650.90 12,786.73 6,651.09 5,113.09 5,480.76 6,001.43 (21,918.96) (20,791.64) (25,309.61) 41,172.24 (6,844.11) 9,179.13 14,510.18 23,239.03 27,616.59 30,358.25 33,242.28 0.00 1,976.37 2,529.26 2,848.27 3,082.73 3,156.78 3,184.41 3,207.62 (21,918.96) (20,791.64) (25,309.61) 31,299.91 (8,820.48) 6,649.87 11,661.91 20,156.30 24,459.81 27,173.84 30,034.66 (21,918.96) (16,803.36) (16,531.05) 16,522.10 (3,762.89) 2,292.72 3,249.48 4,539.03 4,451.56 3,996.85 3,570.24 21,918.96 3,762.89 2,292.72 3,249.48 4,539.03 4,451.56 3,996.85 3,570.24 0.00 16,803.36 0.00 16,531.05 9,872.33 16,522.10 23.74% (21,918.96) (38,722.31) (55,253.36) (38,731.26) (42,494.15) (40,201.43) (36,951.95) (32,412.92) (27,961.36) (23,964.51) (20,394.27) 91 Doanh thu năm Vốn vay Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Tổng chi phí hoạt động Chi trả tiền vay (gốc) Chi trả tiền lãi Giảm CB Giảm A/P Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ PV Suất chiết khấu NPV IRR 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 97,254.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,100.00 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 132,354.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 36,400.29 39,858.32 43,644.86 47,791.13 52,331.28 57,302.75 62,746.52 68,707.43 75,234.64 117,481.93 3,228.81 3,248.17 3,265.84 3,281.99 3,296.73 3,310.19 3,322.49 3,333.72 3,343.97 3,353.33 33,171.48 36,610.16 40,379.02 44,509.14 49,034.55 53,992.56 59,424.03 65,373.72 71,890.67 114,128.60 3,186.74 2,842.44 2,533.68 2,257.11 2,009.62 1,788.35 1,590.70 1,414.29 1,256.94 1,612.66 3,186.74 2,842.44 2,533.68 2,257.11 2,009.62 1,788.35 1,590.70 1,414.29 1,256.94 1,612.66 (17,207.53) (14,365.09) (11,831.41) (9,574.30) (7,564.68) (5,776.33) (4,185.63) (2,771.34) (1,514.40) 98.26 98.26 23.76% 92 B/C 1.001 Thời gian hoàn vốn 15.64 năm PHỤ LỤC G: NGÂN LƯU DANH NGHĨA THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ THU Doanh thu năm Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Giảm A/P Giảm CB Tổng chi phí hoạt động Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ PV Suất chiết khấu 10 0.00 13,983.09 44,290.04 95,134.04 21,864.96 24,928.69 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 0.00 0.00 (601.13) (751.56) (642.77) (98.66) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13,983.09 43,688.90 94,382.48 21,222.19 24,830.03 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 25,000.00 5,475.00 6,115.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,500.00 23,815.09 55,853.34 18,927.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (1,210.14) (2,934.02) 4,404.36 3,897.63 (8.97) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (4,298.68) (428.87) (620.67) 5,889.74 (26.91) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,923.77 13,596.05 19,772.05 3,399.62 3,812.27 4,174.44 4,571.01 5,005.26 5,480.76 6,001.43 27,500.00 36,705.04 72,201.52 42,483.17 13,187.00 3,776.40 4,174.44 4,571.01 5,005.26 5,480.76 6,001.43 (27,500.00) (22,721.95) (28,512.62) 51,899.32 8,035.20 21,053.63 23,122.47 25,319.11 27,724.42 30,358.25 33,242.28 0.00 0.00 0.00 14,621.21 4,146.26 4,828.72 5,344.96 5,910.24 6,529.23 7,207.02 7,949.20 (27,500.00) (22,721.95) (28,512.62) 37,278.10 3,888.93 16,224.92 17,777.52 19,408.87 21,195.19 23,151.22 25,293.07 (27,500.00) 2722.01%0 (18,623.36) 18,623.36 (19,154.12) 19,154.12 20,525.40 20,525.40 1,755.02 1,755.02 6,001.30 6,001.30 5,389.48 5,389.48 4,822.68 4,822.68 4,316.56 4,316.56 3,864.45 3,864.45 3,460.41 3,460.41 93 THU Doanh thu năm Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Giảm A/P Giảm CB Tổng chi phí hoạt động Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ PV NPV IRR B/C Thời gian hoàn vốn 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 97,254.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,100.00 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 132,354.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 36,400.29 39,858.32 43,644.86 47,791.13 52,331.28 57,302.75 62,746.52 68,707.43 75,234.64 117,481.93 8,761.89 9,651.79 10,626.22 11,693.23 12,861.60 14,140.96 15,541.87 17,075.86 18,755.58 20,594.88 27,638.40 30,206.54 33,018.64 36,097.90 39,469.68 43,161.79 47,204.65 51,631.57 56,479.06 96,887.05 3,099.21 2,776.21 2,487.27 2,228.73 1,997.34 1,790.20 1,604.72 1,438.61 1,289.81 1,813.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.52 1.00 1.00 1.00 5,383.41 23% 1.031 16.48 năm 94 PHỤ LỤC H: DÒNG NGÂN LƯU KINH TẾ Doanh thu năm Vốn vay Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Tổng chi phí hoạt động Chi trả tiền vay (gốc) Chi trả tiền lãi Giảm CB Giảm A/P Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ Suất chiết khấu 10 0.00 13,983.09 44,290.04 95,134.04 21,864.96 24,928.69 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (601.13) (751.56) (642.77) (98.66) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13,983.09 43,688.90 94,382.48 21,222.19 24,830.03 27,296.91 29,890.12 32,729.68 35,839.00 39,243.71 25,000.00 5,475.00 6,115.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,357.50 22,457.63 52,669.70 17,848.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,923.77 13,596.05 19,772.05 3,399.62 3,812.27 4,174.44 4,571.01 5,005.26 5,480.76 6,001.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (4,298.68) (428.87) (620.67) 5,889.74 (26.91) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (1,210.14) (2,934.02) 4,404.36 3,897.63 (8.97) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 27,357.50 35,347.58 69,017.88 41,404.30 13,187.00 3,776.40 4,174.44 4,571.01 5,005.26 5,480.76 6,001.43 (27,357.50) (21,364.49) (25,328.98) 52,978.18 8,035.20 21,053.63 23,122.47 25,319.11 27,724.42 30,358.25 33,242.28 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (27,357.50) (21,364.49) (25,328.98) 52,978.18 8,035.20 21,053.63 23,122.47 25,319.11 27,724.42 30,358.25 33,242.28 14% 95 11 Doanh thu năm Vốn vay Giảm A/R Giá trị lý đất Tổng ngân lưu vào CHI Đất Tổng chi phí xây dựng Tổng chi phí hoạt động Chi trả tiền vay (gốc) Chi trả tiền lãi Giảm CB Giảm A/P Tổng ngân lưu NGÂN LƯU RÒNG TRƯỚC THUẾ THUẾ THU NHẬP NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ 12 13 14 15 16 17 18 19 20 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 97,254.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,100.00 42,971.86 47,054.18 51,524.33 56,419.14 61,778.96 67,647.96 74,074.52 81,111.60 88,817.20 132,354.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,571.56 7,195.86 7,879.47 8,628.02 9,447.68 10,345.21 11,328.00 12,404.16 13,582.56 14,872.90 36,400.29 39,858.32 43,644.86 47,791.13 52,331.28 57,302.75 62,746.52 68,707.43 75,234.64 117,481.93 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 36,400.29 39,858.32 43,644.86 47,791.13 52,331.28 57,302.75 62,746.52 68,707.43 75,234.64 117,481.93 96 NPV 109,425.20 IRR 31% B/C 1.64 97 PHỤ LỤC I: PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY HAI CHIỀU VÀ CRYSTAL BALL Bảng 5.16: Phân tích độ nhạy NPV theo giá bán giá cho thuê thương mại NPV (CĐT) Giá bán 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 Giá cho thuê Thương Mại 0.45 0.5 0.55 (18,416) (14,121) (9,826) (17,478) (13,183) (8,888) (16,540) (12,245) (7,950) (15,602) (11,307) (7,011) (14,663) (10,368) (6,073) (13,725) (9,430) (5,135) (12,787) (8,492) (4,197) (11,849) (7,554) (3,259) (10,911) (6,615) (2,320) (9,972) (5,677) (1,382) 0.6 (5,531) (4,593) (3,655) (2,716) (1,778) (840) 98 1,036 1,975 2,913 0.65 (1,236) (298) 640 1,579 2,517 3,455 4,393 5,332 6,270 7,208 98 0.7 3,059 3,997 4,936 5,874 6,812 7,750 8,688 9,627 10,565 11,503 0.75 7,354 8,292 9,231 10,169 11,107 12,045 12,983 13,922 14,860 15,798 0.8 11,649 12,587 13,526 14,464 15,402 16,340 17,279 18,217 19,155 20,093 0.85 15,944 16,883 17,821 18,759 19,697 20,635 21,574 22,512 23,450 24,388 Bảng 5.17: Phân tích độ nhạy NPV theo giá bán chi phí xây dựng Giá bán NPV (CĐT) $98.26 CP xây dựng 550 (1,477) (3,504) (5,531) (7,558) (9,585) (11,612) (13,639) (15,666) 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 1,488 2,426 3,365 4,303 5,241 6,179 7,118 8,056 8,994 (539) 399 1,338 2,276 3,214 4,152 5,091 6,029 6,967 (2,566) (1,628) (689) 249 1,187 2,125 3,063 4,002 4,940 (4,593) (3,655) (2,716) (1,778) (840) 98 1,036 1,975 2,913 (6,620) (5,682) (4,743) (3,805) (2,867) (1,929) (991) (52) 886 (8,647) (7,709) (6,770) (5,832) (4,894) (3,956) (3,018) (2,079) (1,141) (10,674) (9,736) (8,797) (7,859) (6,921) (5,983) (5,045) (4,106) (3,168) (12,701) (11,763) (10,824) (9,886) (8,948) (8,010) (7,072) (6,133) (5,195) (14,728) (13,790) (12,851) (11,913) (10,975) (10,037) (9,099) (8,160) (7,222) 1,500,000 1,600,000 1,700,000 1,800,000 1,900,000 2,000,000 2,100,000 2,200,000 2,300,000 99 Bảng 5.18: Phân tích độ nhạy NPV theo lạm phát giá cho thuê NPV (CĐT) 1% 2% 3% 4% 5% 6% Lạm 7% phát 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% Giá cho thuê 0.45 (8,577.43) (9,229.60 ) (9,813.72) (10,346.95) (10,841.78) (11,307.30) (11,750.16) (12,175.23) (12,586.05) (12,985.24) (13,374.68) (13,755.78) (14,129.54) (14,496.69) (14,857.78) 0.5 (4,759.59) (5,333.51) (5,846.66) (6,315.50) (6,751.83) (7,164.15) (7,558.56) (7,939.43) (8,309.87) (8,672.08) (9,027.61) (9,377.54) (9,722.61) (10,063.31) (10,399.96) 0.55 (941.75) (1,437.43) (1,879.61) (2,284.04) (2,661.88) (3,021.01) (3,366.97) (3,703.64) (4,033.68) (4,358.92) (4,680.54) (4,999.31) (5,315.69) (5,629.93) (5,942.13) 0.6 2,876.10 2,458.66 2,087.45 1,747.41 1,428.07 1,122.14 824.63 532.15 242.50 (45.76) (333.46) (621.07) (908.77) (1,196.55) (1,484.31) 100 0.65 6,693.94 6,354.75 6,054.50 5,778.87 5,518.02 5,265.29 5,016.22 4,767.95 4,518.68 4,267.40 4,013.61 3,757.16 3,498.16 3,236.83 2,973.51 0.7 10,511.79 10,250.83 10,021.56 9,810.33 9,607.97 9,408.44 9,207.82 9,003.74 8,794.86 8,580.56 8,360.68 8,135.40 7,905.08 7,670.21 7,431.33 0.75 14,329.63 14,146.92 13,988.61 13,841.78 13,697.93 13,551.58 13,399.41 13,239.53 13,071.05 12,893.72 12,707.76 12,513.64 12,312.00 12,103.59 11,889.16 0.8 18,147.47 18,043.00 17,955.67 17,873.24 17,787.88 17,694.73 17,591.01 17,475.33 17,347.23 17,206.88 17,054.83 16,891.87 16,718.93 16,536.97 16,346.98 0.85 21,965.32 21,939.09 21,922.72 21,904.70 21,877.83 21,837.88 21,782.61 21,711.12 21,623.41 21,520.04 21,401.90 21,270.11 21,125.85 20,970.35 20,804.80 Bảng 5.19: Phân tích độ nhạy NPV theo lạm phát tỷ lệ bán năm NPV (CĐT) Lạm phát 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% Kế hoạch bán năm 32% 1,498.98 1,083.00 714.53 378.40 63.97 (236.16) (527.09) (812.29) (1,094.09) (1,373.97) (1,652.86) (1,931.27) (2,209.46) (2,487.46) (2,765.22) 34% 1,843.26 1,426.91 1,057.76 720.66 405.00 103.42 (189.16) (476.18) (759.94) (1,041.92) (1,323.01) (1,603.72) (1,884.28) (2,164.73) (2,444.99) 36% 2,187.54 1,770.83 1,400.99 1,062.91 746.02 442.99 148.77 (140.07) (425.80) (709.86) (993.16) (1,276.17) (1,559.11) (1,842.01) (2,124.77) 38% 2,531.82 2,114.74 1,744.22 1,405.16 1,087.05 782.57 486.70 196.04 (91.65) (377.81) (663.31) (948.62) (1,233.94) (1,519.28) (1,804.54) 40% 2,876.10 2,458.66 2,087.45 1,747.41 1,428.07 1,122.14 824.63 532.15 242.50 (45.76) (333.46) (621.07) (908.77) (1,196.55) (1,484.31) 101 42% 3,220.38 2,802.58 2,430.67 2,089.67 1,769.10 1,461.72 1,162.56 868.27 576.65 286.30 (3.61) (293.52) (583.59) (873.82) (1,164.08) 44% 3,564.66 3,146.49 2,773.90 2,431.92 2,110.12 1,801.29 1,500.48 1,204.38 910.79 618.35 326.24 34.03 (258.42) (551.10) (843.86) 46% 3,908.94 3,490.41 3,117.13 2,774.17 2,451.15 2,140.87 1,838.41 1,540.49 1,244.94 950.40 656.08 361.58 66.75 (228.37) (523.63) 48% 4,253.22 3,834.32 3,460.36 3,116.43 2,792.17 2,480.44 2,176.34 1,876.60 1,579.09 1,282.46 985.93 689.13 391.92 94.36 (203.40) 50% 4,597.49 4,178.24 3,803.59 3,458.68 3,133.20 2,820.01 2,514.27 2,212.71 1,913.23 1,614.51 1,315.78 1,016.68 717.10 417.09 116.83 PHÂN PHỐI CHUẨN CÁC BIẾN ĐẦU VÀO 102 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Minh Kiều (2006).Tài Chính Doanh Nghiệp Nhà xuất thống kê Võ Văn Huy, Cao Hào Thi, Huỳnh Trung Lương (2005) Mô Phỏng Kinh Doanh Nhà xuất Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh Jenkins, Harberger (1999) Thẩm Định Đầu Tư Phát Triển Chương trình giảng dạy Fulbright Nguyễn Tấn Bình (2008) Tài liệu Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Đại Học Mở Tp.HCM Cao Hào Thi (2009) Bài giảng Lập phân tích dự án Khoa Quản lý Công Nghiệp, Đại Học Bách khoa TP.HCM GSTS Nguyễn Văn Chọn (1999) Tài liệu Quản lý nhà nước kinh tế Quản trị kinh doanh xây dựng Nhà xuất Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh Tổng Công ty địa ốc Hoàng Quân (2010) Tài liệu thuyết minh dự án đầu tư khu biệt thự sinh thái nhà vườn Hoàng Quân Phạm Tiến Nghĩa, (2007) Phân Tích Khả Thi Dự Án Chung Cư Cao Cấp 686 XVNT Q.Bình Thạnh - TP Hồ Chí Minh Luận văn Đại Học, Trường Đại Học Bách khoa TP.HCM Nguyễn Vũ Tuấn Hải, (2007) Phân Tích Dự Án Xây Dựng Khu Nhà Đường Tạ Quang Bửu Phường – Quận Thành Phố Hồ Chí Minh Luận văn Đại Học, Trường Đại Học Bách khoa TP.HCM Trần Đình Sĩ Tường, (2002) Phân Tích Khả Thi Dự Án Khu Dân Cư Hiệp Bình Chánh – Thủ Đức Luận văn Đại Học, Trường Đại Học Bách khoa TP.HCM Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (2009) Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2009 Công ty bất động sản CBRE (2010) Báo cáo phân tích thị trường bất động sản năm 2010 website: http://nettra.com.vn, http://www.vietrees.com, http://www.cbrevietnam.com, http://diaoconline.vn/, http://vneconomy.vn/, 104