Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành tại quận đống đa – thành phố hà nộ

Những đóng góp mới của luận văn Luận văn thạc sĩ luật học được hoàn thành sẽ có những đóng góp mới chủ yếu sau đây: - Luận văn tiếp cận cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi thường, GPMB khi

BÙI THẾ HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH

TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2016

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Bùi Thế Hùng

Trang

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

70

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi nhà nước thu hồi đất và nâng cao hiệu quả thực thi qua

thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

70

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng

khi nhà nước thu hồi đất và nâng cao hiệu quả thực thi qua thực tiễn

thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

79

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

1.1 Với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như Việt Nam thì đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn xã hội Đặc biệt kể từ khi đất nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp; thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Chính sự thay đổi cơ chế quản lý này làm cho đất đai ngày càng có giá Đất đai có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; do người dân không đồng thuận với phương án bồi thường của Nhà nước

đã không chịu bàn giao đất dẫn đến khiếu kiện kéo dài, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định về chính trị Khắc phục tình trạng này, Nhà nước thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường, GPMB song thực tiễn thi hành cho thấy dường như vẫn chưa đáp ứng đòi hỏi của cuộc sống Đặt trong hoàn cảnh đó, Luật đất đai năm 2013 ra đời như một nỗ lực của Nhà nước trong việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về bồi thường, GPMB Để góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật đất đai năm 2013 thì việc nghiên cứu các quy định của đạo Luật này về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết, có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn

1.2 Đống Đa là quận nội thành có số lượng dân cư đông nhất của thành phố

Hà Nội Tuy nhiên, diện tích đất tự nhiên của quận Đống Đa có hạn không đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Điều này khiến giá đất trên địa bàn quận Đống

Đa ở mức rất cao, chỉ tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội cũng lên đến hàng chục triệu đồng/m2; thậm chí có khu vực có giá vài trăm triệu đồng/m2 Đây là một thách thức, áp lực rất lớn cho công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Tuy vậy, để thúc đẩy sự phát triển bền vững của quận Đống Đa thì không thể không thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế

- xã hội, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cải tạo bộ mặt đô thị Nhiều dự

án đầu tư đã và đang được triển khai trên địa bàn quận Đống Đa đặt ra yêu cầu phải thu hồi một diện tích đáng kể đất đô thị Áp lực của quá trình thi hành chế

định pháp luật này trên địa bàn quận Đống Đa là không nhỏ nhất là trong bối cảnh triển khai thực hiện Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Thời gian qua, bên cạnh những kết quả tích cực thì việc thực thi pháp luật bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại quận Đống Đa còn bộc lộ nhiều hạn chế, khiếm khuyết Điều này rất cần có sự đánh giá một cách toàn diện, đầy đủ và

có hệ thống nhằm tìm kiếm các giải pháp khắc phục các tồn tại của việc thực thi pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn của quận Đống Đa

Với các lý do chủ yếu trên đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về bồi

thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Pháp luật bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là đề tài thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta Thời gian qua đã có rất nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình nghiên cứu cụ thể sau đây:

i) Luận văn thạc sĩ luật học: "Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất", của Nguyễn Vĩnh Diện, năm 2006

ii) Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài: "Tìm hiểu pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng của Hà Nội", của Nguyễn Duy Thạch, năm 2008

iii) Luận văn thạc sĩ luật học về "Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất", của Hoàng Thị Nga, năm 2009

iv) Luận văn thạc sĩ luật học "Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn áp dụng tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội", của Nguyễn

Thị Yến, năm 2010

v) Cuốn sách "Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội - Vấn đề và giải pháp" của

PGS.TS Nguyễn Chí Mỳ và TS Hoàng Xuân Nghĩa (đồng chủ biên), Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, năm 2009

vi) Bài viết "Vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung)", của TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học,

số 12, 2008

vii) Bài viết "Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất", của TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học, số 1, 2009

viii) Bài viết "Giải bài toán lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi bị thu hồi đất", của ThS Đặng Đức Long -

Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 5, 2009

ix) Bài viết "Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực và Việt Nam", của ThS Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Cộng sản, số 2010

x) Bài viết "Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất", của TS Trần

Quang Huy, Tạp chí Luật học, số 10, 2010

v.v

Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản liên quan đến pháp luật về bồi thường, GPMB ở nước ta Tuy nhiên, nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn của quận Đống Đa - thành phố Hà Nội để đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi Luật đất đai năm 2013 thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là tạo ra một công trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn cấp thạc sĩ, có tính hệ thống về những cơ sở pháp lý của việc Nhà nước bồi thường, GPMB khi thu hồi đất tham chiếu với thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp luật này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên đây, luận văn xác định những nhiệm

vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phân tích khái niệm, đặc điểm của thu hồi đất, GPMB và hậu quả của việc thu hồi đất; phân tích khái niệm, đặc điểm, mục đích, ý nghĩa và lý giải cơ sở của việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

- Phân tích sự cần thiết, nội dung, hình thức và nguồn của cơ chế điều chỉnh pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất; lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất; tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý của một số nước về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại; trên cơ sở đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Chính sách, pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc - một nước có nhiều điểm tương đồng về chính trị, kinh tế, văn hóa và pháp luật với Việt Nam…

- Nội dung của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

- Cơ sở lý luận của việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

- Thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

- Các kết quả nghiên cứu khoa học về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam đã công bố trong và ngoài nước thời gian qua,…

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung

Bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội nói riêng là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, xã hội học, lịch sử, kinh tế học, văn hóa và chính trị

học v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu những vấn đề lý luận pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

4.2.2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian

Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian là thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB trên địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

5 Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở chính trị

Cơ sở chính trị của luận văn là các quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế trong lĩnh vực đất đai nói chung và về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường; tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp quyền

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

i) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

ii) Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp hệ thống … được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn

đề lý luận về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

- Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp đối chiếu v.v… được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v… được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn thạc sĩ luật học được hoàn thành sẽ có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:

- Luận văn tiếp cận cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở các lý thuyết chủ yếu bao gồm lý thuyết về vật quyền; lý thuyết quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được pháp luật bảo hộ; lý thuyết về sở hữu "kép": toàn dân là chủ sở hữu đất đai về mặt chính trị - pháp lý, người sử dụng đất sở hữu QSDĐ về mặt thực tế…

- Phân tích thực trạng pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam dựa trên việc tìm hiểu nội dung của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại quận Đống Đa - thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi chế định pháp luật này

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà hoạch định chính sách, pháp luật đất đai; các nhà quản lý đất đai mà còn là tài liệu chuyên khảo

bổ ích cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học pháp lý đất đai ở các

cơ sở đào tạo luật của nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương 06 tiết

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1.1 Cơ sở chính trị và cơ sở lý luận của bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.1 Cơ sở chính trị của bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Nhận thức sâu sắc vị trí và tầm quan trọng của đất đai ở nước ta, ngay từ khi mới thành lập, Đảng ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai Trong Luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định: coi "thổ địa cách mạng" (cách mạng ruộng đất) cùng với cách mạng tư sản dân quyền là một trong hai mục tiêu chiến lược quan trọng của cách mạng Việt Nam, với các nhiệm vụ cụ thể là: "đánh đổ đế quốc chủ nghĩa, phong kiến, địa chủ, làm cho người cày có ruộng" Quan điểm này được thực hiện một cách nhất quán khi cách mạng Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển kinh tế, kiến thiết đất nước Ngày 13/01/1981, Ban Bí thư Trung ương Đảng ra Chỉ thị 100/CT-TƯ về "Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp" với nội dung quan trọng là

tổ chức tốt việc giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm người lao động; khi diện tích giao khoán cho người lao động được phân bố hợp lý thì có thể ổn định trong vài năm để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đó Chính sách này đã đưa người lao động gắn bó chặt chẽ, lâu dài với đất đai và bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, sản xuất; đồng thời là "bước đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sự của người lao động" [61, tr 53]

Tiếp đó, công cuộc đổi mới toàn diện đất nước do Đại hội toàn quốc lần thứ VI của Đảng năm 1986 khởi xướng đã làm thay đổi căn bản về nội dung chính sách, pháp luật đất đai: đất đai được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Ngày 05/04/1988, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về

đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, trong đó khẳng định hộ gia đình là đơn vị kinh

tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp và giao khoán ruộng đất ổn định, lâu dài cho

hộ nông dân Tiến trình đổi mới tư duy này được tiếp tục ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1991 và các Hội nghị Trung ương tiếp theo (đặc biệt là Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa VII, tháng 12/1991) và Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khóa VII, tháng 6/1992) đã khẳng định thực hiện nhất quán chủ trương: "ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài; Nhà nước quy định bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển quyền sử dụng ruộng đất" [16, tr 68]

Tiếp đó, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII, IX và các Hội nghị Trung ương lần thứ tư (khóa VIII), Hội nghị Trung ương VII (lần 2), Hội nghị Trung ương lần thứ chín (khóa IX) đã khẳng định quan điểm của Đảng về duy trì, củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đi đôi với việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; trong đó chú trọng thực hiện việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất Đặc biệt, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước đã đề ra những chính sách quan trọng về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Quá trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng đặt ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nói chung và các quy định về bồi thường, GPMB nói riêng; Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa XI đã thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 06/11/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại; trong đó, đưa ra nhiều định hướng quan trong trong thu hồi đất, bồi thường, GPMB; cụ thể:

- Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được xét duyệt Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ với nhà đầu tư

để thực hiện dự án

- Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của UBND các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị Kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ bồi thường GPMB, đấu giá QSDĐ

- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp Tổ chức thực hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi Nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi

- Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa Khu dân cư được xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền…

Những quan điểm, đường lối trên đây của Đảng Cộng sản Việt Nam là sự định hướng về chính trị để Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thể chế hóa thành các quy định về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.2 Cơ sở lý luận của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung

là bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) được đặt ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ

Hiến pháp năm 1946 đã ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản:

"Quyền sở hữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm" (Điều 12) Quyền này tiếp tục được khẳng định trong bản Hiến pháp năm 1992: "Công dân có quyền sở hữu

về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân" (Điều 58) Tiếp đó, Hiến pháp năm 2013 kế thừa và ghi nhận:

1 Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; 2 Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ; 3 Trường hợp thật cần thiết vì lý

do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường [47, Điều 32] Hơn nữa, Hiến pháp năm 2013 còn long trọng tuyên bố:

2 Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; 3 Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật; 4 Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng,

an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai [47, Điều 54]…

Như vậy, quyền sở hữu về tài sản hợp pháp (bao gồm cả QSDĐ) của mọi cá nhân và tổ chức đã được Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ Khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì toàn bộ tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thu hồi của ng-ười sử dụng đất đều phải được bồi thường theo giá thị trường;

Thứ hai, xét về bản chất Nhà nước ta là Nhà nước do nhân dân lao động

thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân Nhà nước theo đuổi sứ mạng cao cả và mang đầy tính nhân văn là phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân Đặt trong bối cảnh đó, thì khi Nhà nước thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kể mục đích gì (cho dù là sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng)

mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi thường;

Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng

đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Hơn nữa, trong điều kiện Nhà nước và Pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà nước, công dân, các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội v.v đều bình đẳng với nhau trước pháp luật Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội dân sự dân chủ, văn minh và công bằng nơi mà ở đó quyền lợi hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được luật pháp tôn trọng và bảo vệ Với cách tiếp cận như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất mà làm phương hại đến lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ;

Thứ tư, Nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận

hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh" trong điều kiện chịu rất nhiều thách thức do quá trình hội nhập quốc tế đem lại Để tranh thủ thời cơ, vượt qua thách thức của xu thế toàn cầu hóa về kinh tế, chúng ta phải biết phát huy nội lực, tinh thần đoàn kết toàn dân tộc và khơi dậy lòng yêu nước, tính năng động, sáng tạo của mỗi người dân đóng góp vào sự nghiệp chấn hưng đất nước Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước thực sự tôn trọng và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của người dân Đây cũng là một lý do dẫn đến việc ra đời chế định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Thứ năm, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa

trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài

Nhìn lại thành tựu 30 năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước có thể nhận thấy rằng những thành tựu này là kết quả của quá trình đổi mới tư duy mà hạt nhân cơ bản là đổi mới tư duy về sở hữu tài sản Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, tạo động lực mới cho sản xuất nông nghiệp, Đảng ta đã rất sáng suốt khi lựa chọn và thực hiện việc đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp làm khâu đột phá cho toàn bộ quá trình cải cách kinh tế với việc từng bước

xác lập địa vị làm chủ của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai thông qua giao đất cho họ sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất Như vậy, "kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai được chủ

sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất" hay nói cách khác, "quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện; còn quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu của người sử dụng đất" [58, tr 83] Chính nhờ tìm ra cách thức giao QSDĐ cho người lao động trên cơ sở vẫn giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nhằm duy trì sự ổn định về chính trị - xã hội tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế

mà Việt Nam và Trung Quốc "gặp nhau" ở điểm chung này và hai nước đã thực hiện thành công cuộc cải cách kinh tế mà không gặp phải thất bại như Liên Xô (cũ)

và các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu trước đây Đánh giá về vấn đề này, PGS.TS Phạm Duy Nghĩa cho rằng: "Sáng tạo ra khái niệm "quyền sử dụng đất" cả người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng

đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức" [43, tr 169] Cùng chung quan điểm này,

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét: "Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ, Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác so với quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước" [70] Như vậy, bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất thì dường như người sử dụng đất ở nước ta là người "sở hữu" một loại quyền về tài sản đó là "quyền sử dụng đất" Bởi

lẽ, người sử dụng đất được pháp luật trao cho các quyền năng liên quan đến QSDĐ; bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một loại quyền về tài sản của người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất (có nghĩa là người sử dụng đất bị mất QSDĐ do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra), Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho người sử dụng đất;

Thứ sáu, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên sự tiếp cận

và tôn trọng lý thuyết về vật quyền được pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới thừa nhận và quy định

Vật quyền được hiểu là quyền được thực hiện trực tiếp trên vật Người có vật quyền thực hiện quyền của mình mà không cần sự hợp tác,

hỗ trợ của người khác, kể cả người đang nắm giữ tài sản Tất cả mọi người, kể cả người đang nắm giữ tài sản với tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyền của người có vật quyền đối với tài sản [26, tr 80] Theo PGS.TS Dương Đăng Huệ thì vật quyền được hiểu theo hai nghĩa khác nhau: i) Theo nghĩa chủ quan; ii) Theo nghĩa khách quan Theo nghĩa chủ quan thì vật quyền là quyền của một chủ thể nhất định đối với một tài sản nhất định, cho phép chủ thể này trực tiếp thực hiện các quyền năng được pháp luật thừa nhận đối với tài sản đó Theo nghĩa này thì vật quyền là quyền đối với vật, khác với trái quyền là quyền của một người yêu cầu một người khác thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi nhất định (quyền đối nhân) Theo nghĩa khách quan thì vật quyền

là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, về các loại vật quyền, về căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, về nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, về các hạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình Nói cách khác, hiểu theo nghĩa khách quan thì vật quyền chính là pháp luật về quyền của chủ sở hữu và quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với vật [30, tr 5-6] Áp dụng lý thuyết vật quyền vào lĩnh vực pháp luật đất đai cho thấy ở nước ta mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê hoặc công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) Họ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng Như vậy, QSDĐ của người sử dụng đất phát sinh trên

cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai song nó từng bước tách khỏi quyền sở hữu toàn dân về đất đai và trở thành một loại quyền năng tương đối độc lập Trong một phạm vi

và chừng mực nhất định, người sử dụng đất có một số quyền năng đối với đất đai như quyền chiếm giữ, quyền quản lý, QSDĐ và quyền chuyển QSDĐ v.v Chính vì vậy,

các vật quyền này được gọi chung là vật quyền hạn chế Để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì Nhà nước bằng pháp luật phải ghi nhận quyền và nghĩa vụ; đồng thời có cơ chế pháp lý bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể này Muốn vậy, pháp luật đất đai cần thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013: "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất,

thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được

pháp luật bảo hộ" (Khoản 2 Điều 54) thành các quy định cụ thể Nhà nước hạn chế đến mức thấp nhất sự can thiệp hành chính vào việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ của người sử dụng đất; đồng thời, tạo lập một khung pháp lý đầy đủ, đồng

bộ để các giao dịch này được vận hành một cách thông suốt Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất chỉ trong các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và phải

có bồi thường

1.1.2 Khái niệm bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.1 Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

i) Định nghĩa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Bồi thường: đền bù những tổn hại đã

gây ra" [71, tr 79]

Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ thể có hành vi gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội Trách nhiệm này được nhiều ngành luật đề cập như trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong lĩnh vực pháp luật dân sự; trách nhiệm bồi thường oan, sai do hành vi của các cơ quan tố tụng gây ra trong lĩnh vực pháp luật hình sự; trách nhiệm vật chất do hành

vi của người lao động gây ra trong lĩnh vực pháp luật lao động v.v

Trong lĩnh vực pháp luật đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) thiệt hại để thực hiện GPMB ở Việt Nam được đặt ra từ rất sớm Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) "Quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất", tại Chương II đề cập đến việc "Bồi thường cho người

có ruộng đất bị trưng dụng"; Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng

Chính phủ về "Quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố" cũng đề cập đến vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất v.v Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành lại

sử dụng thuật ngữ đền bù Chỉ đến khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 ra đời, thuật ngữ bồi thường mới được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành ra đời kế thừa thuật ngữ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vậy hiểu như thế nào là bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất? Theo quan niệm của Luật đất đai năm 2013: "Bồi thường về đất

là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất" (Khoản 12 Điều 3) Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mang một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Việc bồi thường cho người sử dụng đất không do lỗi của Nhà nước gây ra

mà xuất phát từ nhu cầu chung của xã hội, của cộng đồng;

- Việc bồi thường về đất thực hiện không căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường (trao đổi ngang giá) mà dựa vào giá đất cụ thể do Nhà nước xác định tại thời điểm thu hồi đất;

Để hiểu rõ hơn bản chất của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta hãy phân biệt nó với các loại bồi thường trong một số lĩnh vực pháp luật khác

ii) Phân biệt giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bồi thường trong một số lĩnh vực pháp luật khác

Thứ nhất, phân biệt giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bồi

thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong pháp luật dân sự

Nghiên cứu về bản chất của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong pháp luật dân sự có thể thấy giữa hai loại trách nhiệm bồi thường này có sự khác nhau ở một số khía cạnh cơ bản sau đây:

Một là, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là trách nhiệm của Nhà nước

Ở đây Nhà nước vừa là một tổ chức chính trị, quyền lực vừa là người đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai Trong khi đó, chủ thể của bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng có phạm vi rộng hơn, bao gồm bất cứ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào có hành vi gây thiệt hại cho người khác;

Hai là, chủ thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là người sử

dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất Tức là người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hay GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) hoặc có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm

2013 mà có đất đang sử dụng bị Nhà nước thu hồi Trong khi đó, chủ thể được bồi thường trong chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là bất cứ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào có thiệt hại do hành vi vi phạm ngoài hợp đồng của chủ thể bồi thường gây ra;

Ba là, nguyên tắc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng áp dụng trong pháp

luật dân sự là nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa người có trách nhiệm bồi thường và người được bồi thường Chỉ khi nào các bên không tự thỏa thuận được với nhau thì mới yêu cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp giải quyết Trong khi đó, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại có nét khác biệt Việc bồi thường được thực hiện khi người bị thu hồi đất thỏa mãn đầy đủ các điều kiện về bồi thường do pháp luật quy định;

Bốn là, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ đặt ra khi Nhà nước

ban hành một quyết định hành chính về thu hồi đất làm chấm dứt QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với một diện tích đất xác định Hậu quả thiệt hại do việc thu hồi đất của Nhà nước gây ra chỉ có ý nghĩa trong việc xác định mức độ bồi thường Hơn nữa, việc Nhà nước thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội Vì vậy, trong nhiều trường hợp việc Nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa hẳn là do lỗi của mình gây ra mà ở đây Nhà nước thực hiện nghĩa vụ bồi thường của xã hội đối với người sử dụng đất Để thực hiện trách nhiệm xã hội, Nhà nước không chỉ bồi thường về đất, thiệt hại về tài sản trên đất mà còn thực hiện việc

hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển chỗ ở; giải quyết vấn đề tái định cư; đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí việc làm mới cho người bị thu hồi đất;

Trong khi đó, việc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được đặt ra khi người có trách nhiệm bồi thường có hành vi gây thiệt hại cho người khác Việc bồi thường trong trường hợp này được thực hiện dựa trên yếu tố lỗi và thiệt hại thực tế xảy ra Hơn nữa, người có trách nhiệm bồi thường chỉ chịu trách nhiệm cá nhân đối với người bị thiệt hại Điều này có nghĩa là họ chỉ có trách nhiệm bồi thường toàn

bộ thiệt hại do lỗi của mình gây ra mà thôi;

Năm là, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng chỉ thuần túy mang tính chất

dân sự giữa cá nhân hoặc tổ chức với nhau Trong khi đó, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại hàm chứa cả tính chất hành chính và tính chất dân sự: Tính chất hành chính của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thể hiện ở việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra một quyết định hành chính làm chấm dứt QSDĐ của người sử dụng đối với một diện tích đất nhất định Tính chất dân sự của loại bồi thường này thể hiện các thiệt hại thực tế của người sử dụng đất về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường toàn bộ

Thứ hai, phân biệt giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bồi thường

oan sai trong pháp luật hình sự

Nghiên cứu, tìm hiểu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự cho thấy giữa chúng cũng có những sự khác nhau cơ bản như sau:

Một là, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phát sinh do một hành vi hành

chính là quyết định thu hồi đất của cơ quan hành chính gây ra Trong khi đó, bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự lại phát sinh từ một hành vi của cơ quan, tố tụng như hành vi truy tố, xét xử v.v oan sai gây ra;

Hai là, trong nhiều trường hợp, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa

chắc đã phải do lỗi của Nhà nước gây ra mà xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội Trong khi đó, bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự lại do lỗi hoặc hành vi

vi phạm (hành vi vi phạm có thể xuất phát từ năng lực, trình độ yếu kém; do thái độ chủ quan, cẩu thả ) của cơ quan tố tụng gây nên;

Ba là, bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự được thực hiện dựa trên

nguyên tắc:

- Thiệt hại được bồi thường bao gồm thiệt hại về tinh thần và thiệt hại về vật chất (Khoản 3, Điều 3, Nghị quyết số 388/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 17/03/2003 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội);

- Việc bồi thường thiệt hại được tiến hành trên cơ sở thương lượng giữa đại diện cơ quan có trách nhiệm bồi thường thiệt hại với người bị oan, sai; thân nhân hoặc đại diện hợp pháp của họ;

Trong khi đó, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện dựa trên nguyên tắc người bị thu hồi đất phải thỏa mãn các điều kiện về bồi thường do pháp luật quy định Hơn nữa, phạm vi của trách nhiệm bồi thường này không xem xét đến yếu tố thiệt hại về tinh thần của người sử dụng đất;

Bốn là, chế định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ xem xét

trách nhiệm của Nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại do hành vi thu hồi đất của mình gây ra mà còn giải quyết các vấn đề mang tính xã hội như vấn đề hỗ trợ đời sống gặp khó khăn, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và bố trí tái định cư cho người

bị thu hồi đất v.v Trong khi đó, bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự chỉ xem xét bồi thường thiệt hại về vật chất và tinh thần do hành vi của chủ thể có trách nhiệm bồi thường gây ra cho người bị oan sai;

Thứ ba, phân biệt giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với trách nhiệm

vật chất trong pháp luật lao động

Nghiên cứu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với trách nhiệm vật chất trong pháp luật lao động cho thấy giữa hai loại trách nhiệm này có những điểm khác nhau chủ yếu sau đây:

Một là, trách nhiệm vật chất được đặt ra khi người lao động có hành vi vi

phạm nội quy, kỷ luật lao động gây ra trong thời gian làm việc Trong khi đó vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra khi Nhà nước có hành vi thu hồi đất của người sử dụng đất; đồng thời Nhà nước là chủ thể có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất;

Hai là, chế định trách nhiệm vật chất trong pháp luật lao động quy định

người lao động có hành vi vi phạm nội quy, kỷ luật lao động mà gây thiệt hại cho

đơn vị sử dụng lao động thì chỉ phải bồi thường thiệt hại với mức tối đa không quá

3 tháng lương (trường hợp gia đình họ gặp hoàn cảnh khó khăn còn được xem xét miễn, giảm mức bồi thường) Trong khi đó, bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thực hiện phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi và bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất;

Ba là, chế định bồi thường về trách nhiệm vật chất trong pháp luật lao động

không đặt ra trách nhiệm cho người gây ra thiệt hại phải giải quyết các vấn đề mang tính xã hội do lỗi vi phạm của mình gây ra cho người bị thiệt hại Trong khi đó, trách nhiệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại đặt ra trách nhiệm cho Nhà nước không chỉ bồi thường mà còn giải quyết những vấn đề mang tính xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất cho người bị thu hồi đất;

1.1.2.2 Khái niệm giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Giải phóng mặt bằng là một thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong đời sống xã hội khi đề cập đến việc Nhà nước thu hồi đất Trong các văn bản pháp luật đất đai mà cụ thể là Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, khi đề cập đến việc giải quyết các hậu quả phát sinh trực tiếp từ việc Nhà nước thu hồi đất đối với người bị thu hồi đất thì thuật ngữ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được sử dụng Tuy nhiên, khi quy định trách nhiệm của tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thuật ngữ GPMB được sử dụng; đó là thuật ngữ "tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng" Trong Điều 3 Giải thích từ ngữ của Luật đất đai năm 2013, các thuật ngữ bồi thường và thuật ngữ hỗ trợ được giải thích chính thích song thuật ngữ GPMB không được đạo Luật này giải thích Tương tự, trong các từ điển giải thích thuật ngữ luật học, từ điển luật học hoặc các sách, báo pháp lý như Giáo trình Luật đất đai v.v cũng không giải thích thế nào là GPMB Nghiên cứu nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

thì theo tác giả thuật ngữ GPMB được hiểu như sau: Giải phóng mặt bằng là quá trình các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho người bị thu hồi đất theo quy định của pháp

luật đất đai nhằm tạo lập quỹ đất "sạch" để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.3.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích quốc gia, công cộng

Thu hồi đất là biện pháp của Nhà nước nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật

về sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất và một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai Thông qua việc thu hồi đất, Nhà nước có được một quỹ đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xây dựng

cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ; phát triển các cơ sở kinh tế, công nghiệp, các

cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị v.v Qua đó, làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư; kêu gọi sự đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước phục vụ cho sự nghiệp CNH, HĐH đất nước

Đồng thời, ở một mức độ nhất định, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ Khi diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện pháp

hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ

1.1.3.2 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của nhà đầu tư

Vì lợi ích chung, lợi ích của cả cộng đồng, Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Điều này sẽ gây ra thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồi đất Nếu không thực hiện tốt việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các công trình phúc lợi công cộng được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho số đông dân chúng trong xã hội thì ở thái cực ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đời

sống do bị mất đất sản xuất hoặc bị mất nhà ở Do đó, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của người bị thu hồi đất với lợi ích của Nhà nước, của xã hội để vừa bảo đảm nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

Ở một khía cạnh khác, nếu việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện không có hiệu quả hoặc không công khai, minh bạch, dân chủ và đúng pháp luật khiến người bị thu hồi đất không đồng thuận dẫn đến việc chậm bàn giao đất để thực hiện dự án; phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài v.v Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của nhà đầu tư do chậm tiến độ triển khai dự án và làm lỡ cơ hội kinh doanh gây trở ngại đến tốc độ và chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế Tuy nhiên, chúng ta cũng không thể coi trọng phát triển kinh tế, dành nhiều ưu đãi, thuận lợi cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư mà coi nhẹ, không quan tâm đúng mức đến vấn đề bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà phải giải quyết hài hòa giữa lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư với lợi ích của người bị thu hồi đất Có như vậy thì việc phát triển mới mang tính bền vững vừa đảm bảo phát triển kinh tế vừa chú trọng giải quyết các vấn đề an sinh xã hội

1.1.3.3 Bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Cho dù thu hồi đất để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì đây cũng là hành

vi "động chạm" trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất Chính vì vậy, thu hồi đất luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mâu thuẫn, tranh chấp về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất Thực tế giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất nhằm giúp họ vượt qua khó khăn nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia Đây là nguyên nhân

cơ bản làm phát sinh những "điểm nóng" gây mất ổn định chính trị, trật tự an toàn

xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động, lôi kéo người dân không đồng thuận với quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, các công trình hạ tầng công cộng v.v phục vụ lợi ích của cộng đồng Do đó, thực hiện tốt bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội

1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.2.1 Sự cần thiết của việc xây dựng pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Sự cần thiết của việc xây dựng pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được lý giải bởi các căn cứ chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, xét về bản chất, pháp luật mang giá trị công bằng Điều này thể

hiện, trước pháp luật không có bất kỳ một tổ chức, cá nhân nào có được ưu đãi, đặc quyền hơn so với các chủ thể khác trong xã hội Mọi tổ chức, cá nhân đều được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ pháp lý khi tham gia quan hệ pháp luật Quyền

và nghĩa vụ của chủ thể quan hệ pháp luật được ghi nhận bởi các quy định của pháp luật và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước Mọi hành

vi vi phạm pháp luật đều được phát hiện kịp thời và xử lý nghiêm minh nhằm bảo đảm sự thượng tôn của pháp luật Trên cơ sở đó, trật tự xã hội được duy trì và bảo đảm Chính vì vậy, mọi người trong xã hội đều lấy pháp luật làm tấm gương để soi chiếu, so sánh và tự điều chỉnh hành vi xử sự của mình Hơn nữa, pháp luật còn là

sự phản ánh ý nguyện, tâm tư, nguyện vọng của các thành viên trong xã hội Cho dù pháp luật là sản phẩm do con người làm ra nên khó tránh khỏi sự ảnh hưởng của ý chí chủ quan của nhà làm luật hoặc phản ánh ý chí của giai cấp cầm quyền song pháp luật phải phản ánh được những yêu cầu khách quan của xã hội Có nghĩa là pháp luật muốn đi vào cuộc sống và muốn được người dân tự giác tuân thủ chấp hành thì nó phải phản ánh ý nguyện của đại đa số quần chúng nhân dân trong xã hội Mặt khác, giá trị xã hội của pháp luật còn thể hiện ở chỗ pháp luật không chỉ là công cụ quản lý xã hội của Nhà nước mà nó còn có vai trò kiến tạo, điều tiết các

quan hệ xã hội nói chung và quan hệ đất đai nói riêng Thông qua pháp luật, các chủ thể tham gia quan hệ đất đai dung hòa, "thỏa hiệp" các mâu thuẫn về lợi ích nhằm bảo đảm việc sử dụng đất của mình không làm phương hại, ảnh hưởng đến quyền

và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất có liên quan

Thứ hai, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật giúp Nhà nước giải quyết

hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa các bên liên quan: Lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng; lợi ích của người bị thu hồi đất; lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư Bởi lẽ, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai Điều này có nghĩa là không có bất kỳ chủ thể nào chỉ có quyền mà không phải thực hiện nghĩa vụ và ngược lại khi tham gia quan hệ đất đai Trong trường hợp một chủ thể khi

sử dụng đất thực hiện các quyền do pháp luật quy định mà gây phương hại đến lợi ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất khác thì họ phải có nghĩa vụ khắc phục hoặc bồi thường do hành vi của mình gây ra Thông qua đó, các lợi ích khác nhau, thậm chí đối lập nhau của các chủ thể được dung hòa trong khuôn khổ quy định của pháp luật

Thứ ba, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là lĩnh vực khó khăn, phức tạp

và nhạy cảm; bởi nó trực tiếp động chạm đến lợi ích thiết thực của các bên liên quan

mà trước hết là người sử dụng đất Đối với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như nước ta thì mỗi một sự động chạm đến lợi ích của người nông dân sẽ gây ra những hậu quả khôn lường Đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng có một vai trò hết sức quan trọng; nó không chỉ là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của nền sản xuất nông nghiệp mà còn là điều kiện vật chất tạo việc làm, đem lại thu nhập đảm bảo cuộc sống cho khoảng 56 triệu người sống ở khu vực nông thôn Hơn nữa, việc có đất hay mất đất nông nghiệp của người nông dân còn tiềm ẩn nguy cơ đối với sự ổn định chính trị, trật tự xã hội Vì vậy, trong thu hồi đất nông nghiệp, điều trước tiên mà Nhà nước phải giải quyết đó là bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người nông dân thông qua bồi thường Tuy nhiên, bồi thường như thế nào, bồi thường ra sao để không gây ra những xung đột xã hội, được tạo ra bởi

sự mâu thuẫn về lợi ích giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc không gây ra những áp lực vượt quá khả năng tài chính của Nhà nước, của xã hội v.v Lời giải cho những câu hỏi này nằm ở nội dung các quy định của pháp luật; bởi lẽ,

pháp luật suy cho cùng là một khế ước thể hiện sự thỏa hiệp về quyền lợi giữa các giai tầng trong xã hội Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong xã hội Khi tham gia các quan hệ xã hội, con người phải tuân thủ quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định nhằm đảm bảo hài hòa các lợi ích khác nhau trong xã hội Thông qua việc tuân thủ các quy định của pháp luật, người bị thu hồi đất tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình, nhằm nhận được sự bảo hộ đối với lợi ích hợp pháp của mình, không gây phương hại cho Nhà nước, cho xã hội Ngược lại, thông qua việc tuân thủ pháp luật trong việc bồi thường cho người bị thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình để không làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Có như vậy mới không tạo ra những xung đột, mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đáp ứng yêu cầu tiếp cận vấn đề đất đai trong quá trình phát triển đất nước

Thứ tư, pháp luật quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất, mục đích thu

hồi đất, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi và phương thức giải quyết hậu quả do việc thu hồi đất gây ra Thông qua việc tuân thủ các quy định này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cân nhắc đưa ra hành vi ứng xử của mình cho phù hợp, nhằm bảo đảm hạn chế đến mức thấp nhất việc thu hồi đất, cũng như việc thu hồi đất sử dụng vào các mục đích chung phải đem lại hiệu quả cho toàn xã hội (trong đó

có người bị thu hồi đất), chống lại việc thu hồi đất vì lợi ích nhóm hoặc không đem lại lợi ích chung cho xã hội Có như vậy mới tạo được sự đồng thuận của người dân đối với quyết định thu hồi đất Ở một khía cạnh khác, thông qua các quy định cụ thể

và tường minh của pháp luật, người dân và dư luận xã hội theo dõi, giám sát các hành vi ứng xử của công chức nhà nước, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để lên án, đấu tranh với các hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực hoặc các hành vi vi phạm pháp luật… nhằm đảm bảo duy trì kỷ cương, kỷ luật nhà nước và tăng cường pháp chế

1.2.2 Nội dung pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, nhóm các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất

Đặc điểm của nhóm quy định này là đưa ra chế tài xử lý đối với các hành vi

vi phạm pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thông qua các quy định

về nguyên tắc, mức xử phạt, thẩm quyền và trình tự, thủ tục xử lý đối với loại hành

vi vi phạm pháp luật này

Thứ hai, nhóm các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp

liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đây là các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo và của người giải quyết khiếu nại, tố cáo; giải quyết tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ ba, nhóm các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất; các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong thực hiện bồi thường đối với người bị thu hồi đất v.v

Thứ tư, nhóm các quy định về thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua

việc thu hồi đất và giải quyết hậu quả do việc thu hồi đất gây ra của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhóm quy định này đề cập những nội dung trọng tâm của vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bao gồm, các quy định về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất; quy định về nguyên tắc, phạm vi, đối tượng, điều kiện được bồi thường, giá bồi thường, các chính sách hỗ trợ kèm theo; quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất v.v

1.2.3 Khái quát lịch sử hình thành pháp luật bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993

Lịch sử phát triển pháp luật về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được đánh dấu với sự ra đời của Hiến pháp năm 1959; trong đó ghi nhận một nguyên tắc hết sức cơ bản là: "Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải, thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác" (Điều 18) và "chỉ khi nào thật cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành thị

và nông thôn trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định" (Điều 20)

Tiếp đó, Hiến pháp năm 1980 ra đời tiếp tục khẳng định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Hiến pháp năm 1980 quy định toàn bộ đất đai và tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; tuy nhiên: "Khi thật cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng hoặc trưng thu có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc của tập thể" (Điều 28)

Ngày 29/12/1987, lần đầu tiên Luật Đất đai được ban hành Tuy chưa đề cập trực tiếp, cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, song Luật Đất đai năm 1987 đã có quy định về việc Nhà nước thu hồi đất khi "cần sử dụng cho nhu cầu của Nhà nước và xã hội" (Điều 14, khoản 8) và "người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư

đã làm tăng giá trị của đất" (Điều 49); "người được Nhà giao đất có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại thực tế cho người bị thu hồi đất" (Điều 48)

Nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp về tài sản của công dân tiếp tục được Hiến pháp năm 1992 khẳng định: "Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của

cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường" (Điều 23) Như vậy, mặc dù không đề

cập trực tiếp đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất song Hiến pháp năm 1992 vẫn ghi nhận và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của công dân đối với tài sản của mình khi bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng vì lợi ích chung thông qua việc bồi thường

1.2.3.2 Giai đoạn sau khi ban hành Luật đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 1993 đề cập trực tiếp đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: "Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại" (Điều 28) Như vậy, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lần đầu tiên được Luật đất đai ghi nhận đã xác lập cơ sở pháp lý rất quan trọng cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Hướng dẫn thi hành quy định này của Luật đất đai năm

1993, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một loạt các văn bản quy

phạm pháp luật nhằm hình thành hệ thống pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Những văn bản pháp luật này ra đời từng bước tạo lập một khung pháp

lý đồng bộ cho việc thực thi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời góp phần quan trọng bảo vệ lợi ích của Nhà nước; quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Quan điểm chủ đạo được thể hiện đậm nét trong các văn bản pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này là:

Một là, việc Nhà nước thu hồi đất chỉ được thực hiện trong trường hợp thật cần thiết

vì mục đích quốc phòng, an ninh; vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Hai là, việc Nhà nước thu hồi đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai; Ba là, người

bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo khung giá đất do Nhà nước quy định

tại thời điểm thu hồi đất; Bốn là, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người bị thu hồi

đất thông qua việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư v.v

1.2.3.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến trước khi ra đời Luật đất đai năm 2013

Phúc đáp đòi hỏi của thực tiễn phát triển đất nước trong thời kỳ CNH, HĐH, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất đai mới (gọi là Luật đất đai năm 2003) thay thế cho Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai

2003 đã dành hẳn Mục 4, Chương II để quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi với nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung quan trọng như: Quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường GPMB sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Khoản 1, Điều 39); quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế (Điều 40); Nhà nước ra quyết định thu hồi đất và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư (Khoản 1, Điều 41); quy định về các vấn đề: xây dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí việc làm mới cho người trực tiếp sản xuất bị mất đất sản xuất; quy định về việc thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất v.v Để nhanh chóng triển khai đưa các quy định mới này của Luật Đất đai năm 2003 đi vào cuộc sống, hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 v.v Các văn bản quy phạm pháp luật nói trên ra đời, trên cơ sở kế thừa các quy định đã được ban hành trước đây về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời bổ sung các quy định mới nhằm giải quyết các vấn

đề phát sinh trong quá trình thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; bảo đảm lợi ích cho người bị thu hồi đất và lợi ích của Nhà nước, của xã hội

1.2.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2013 đến nay

Luật đất đai năm 2003 ra đời tạo cơ sở pháp lý cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực, qua tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003 nói chung và các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói

riêng cho thấy còn bộc lộ một số bất cập, hạn chế cơ bản sau: Một là, việc thực hiện

cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự

án, rút ngắn thời gian GPMB, hạn chế khiếu kiện; đồng thời, giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực Nhiều địa phương còn áp dụng cơ chế này đối với những dự án lớn (diện tích đất và

số hộ dân bị thu hồi lớn), nên nhà đầu tư rất khó có thể hoàn thành việc GPMB do một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà đầu tư, không

bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Hai

là, Luật đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất nên khó khăn trong thực hiện nhất là đối với trường hợp người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm Việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB còn bất cập, chưa

có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất,

giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn

vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; Ba là, các quy định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện

thu hồi đất qua nhiều năm; Bốn là, giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng

giá nên còn thấp so với giá đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB) v.v

Để khắc phục những hạn chế này, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 06 đã thông qua Luật đất đai mới (Luật đất đai năm 2013) thay thế Luật đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 với những sửa đổi, bổ sung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trong đó có một số điểm đáng chú ý như: i) Thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 61, 62, 64 và 65; ii) Bổ sung quy định về căn cứ Nhà nước thu hồi đất

vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; iii) Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; iv)

Bổ sung quy định về cơ chế xác định giá đất cụ thể làm căn cứ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; v) Coi trọng vấn đề công khai, minh bạch, sự tham vấn người dân và trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng v.v

1.2.4 Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới

về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và những gợi mở cho Việt Nam

1.2.4.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

i) Một vài nét về chế độ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Trung Quốc

Việt Nam và Trung Quốc là hai nước láng giềng, có nhiều điểm tương đồng

về chính trị, truyền thống văn hóa, lịch sử Trong chế độ sở hữu và sử dụng đất

đai, Trung Quốc cũng là nước có nhiều nét tương đồng với Việt Nam Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu Nhà nước) Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật quản lý Nhà nước về đất đai Trung Quốc năm 1998 (sau đây gọi là Luật đất đai), Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức,

cá nhân theo các hình thức sau: cấp đất (giao không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất); cho thuê đất Người được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xác định cụ thể sau: 01 năm đối với đất xây dựng công trình tạm thời; 40 năm đối với đất sử dụng vào mục đích thương nghiệp, du lịch, vui chơi, giải trí; 50 năm đối với đất sử dụng xây dựng các công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; 70 năm đối với đất làm nhà ở Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất [1]

ii) Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất Chỉ có Quốc vụ viện (Chính phủ) và

chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định

người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Trong đó,

lệ phí sử dụng đất bao gồm:

- Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí các lô đất mà các địa phương có

mức quy định khác nhau Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định 01 ha đất nông nghiệp phải

nộp 375.000 nhân dân tệ và 01 ha các loại đất khác phải nộp 300.000 nhân dân tệ;

- Lệ phí chống lũ lụt: Mức nộp được quy định là 20 nhân dân tệ/01m2;

- Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: Mức nộp là 32 nhân dân tệ/01m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/01m2 đối với khu vực miền núi, vùng xa xôi, hẻo lánh

Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/01 ha

Các khoản tiền trả cho người sử dụng đất bị thu hồi Khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi đất các loại tiền sau: Tiền bồi thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại

thời điểm thu hồi đất Ví dụ: Ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính

bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình của 03 năm trước đó cộng lại; tiền trợ cấp tái định cư được xác định bằng 04 - 06 lần sản lượng bình quân của 03 năm trước đó Tuy nhiên, tổng hai khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 03 năm trước của thửa đất đó

Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường Khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt

bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Việt Nam chúng ta cũng quán triệt nguyên tắc này, tuy nhiên thực tiễn triển khai cho thấy hiệu quả thực hiện không đảm bảo triệt để như ở Trung Quốc Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn, có thể dùng số tiền đó mua được hai căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được đền bù cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường, chứng tỏ với số tiền bồi thường và khả năng kinh tế của mình, họ có thể chủ động lo cho tương lai mà không quá phụ thuộc vào Nhà nước

Trong cách thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Trung Quốc, có thể thấy rõ Nhà nước luôn quan tâm đến người nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Khi chính quyền thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác, phải chú ý đến lợi ích của nông dân và có sự đền bù hợp lý, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội Khi bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách như sau:

- Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão cho họ Theo quy định, phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/01 lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này;

- Đối với những người đang trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng 100.000 - 120.000 nhân dân tệ để các đối tượng này tự đi tìm việc làm mới [1]

1.2.4.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

i) Cơ sở pháp lý của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Ở Hàn Quốc, đất đai thuộc sở hữu tư nhân Chế độ sở hữu đối với đất đai có

sự khác biệt so với Việt Nam và Trung Quốc Tuy nhiên, khi cần sử dụng đất vào mục đích chung thì Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất và có bồi thường Cơ sở pháp lý của vấn đề này, bao gồm: Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và bồi thường thiệt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công và bồi thường năm 2000; Đạo Luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng năm 2009 Các đạo luật này được ban hành với mục đích chủ yếu là đáp ứng nhu cầu tiếp cận và sử dụng đất đai cho việc xây dựng các công trình công cộng, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng, phát triển của đất nước; đồng thời bảo hộ các quyền và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu tư nhân về đất đai, hạn chế đến mức tối đa sự tùy tiện của các cơ quan công quyền trong việc thu hồi quyền sở hữu đất đai của người dân [28]

ii) Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, Nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau: Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi…; Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu…; Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng…; Dự

án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng Có thể thấy những nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc được quy định như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương

thức tham vấn và cưỡng chế (còn được gọi là quy trình tham vấn và cưỡng chế):

- Phương thức tham vấn được thực hiện theo trình tự sau: i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất; ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; iii) Thành lập Hội đồng bồi thường; iv) Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; v) Yêu cầu tham vấn bồi thường; vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường

- Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại (có nghĩa là việc thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người bị thu hồi đất không tìm được sự đồng thuận về các vấn đề bồi thường như phương án bồi thường và cách thức bồi thường,…) thì lúc này Nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế

- Phương thức cưỡng chế được áp dụng trong trường hợp thỏa thuận (tham vấn) giữa Nhà nước với người sử dụng đất bị thất bại Họ không chịu giao đất của mình cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích chung Trường hợp này, pháp luật cho phép Nhà nước sử dụng biện pháp cưỡng chế để thu hồi đất Theo ông Kim Jae Jeong - Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc thì ở Hàn Quốc có 85% tổng

số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy trình tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng biện pháp cưỡng chế [28]

Thứ hai, về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vấn đề này

được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất của Hàn Quốc, bao gồm các nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do chủ dự án thực hiện

Theo nguyên tắc này, chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho các công trình công cộng;

Hai là, việc bồi thường cho chủ đất được thực hiện trước khi triển khai dự

án Theo nguyên tắc này, các chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân có liên quan trước khi bắt đầu tiến hành sử dụng đất xây dựng các công trình công cộng

Ba là, thực hiện bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt Theo nguyên tắc

này, bồi thường thiệt hại cho chủ đất sẽ được chi trả bằng tiền mặt trong trường hợp chủ đất đồng ý Mặt khác, việc bồi thường có thể được trả bằng trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành

Bốn là, thực hiện bồi thường cho từng cá nhân có nghĩa là tiền bồi thường

sẽ được chi trả cho từng cá nhân có đất bị thu hồi

Năm là, thực hiện bồi thường trọn gói Trong trường hợp một dự án thực hiện

việc thu hồi nhiều mảnh đất của cùng một chủ sở hữu, ở các giai đoạn bồi thường khác nhau thì chủ đầu tư dự án sẽ đảm bảo việc chi trả bồi thường trọn gói một lần

Thứ ba, về thời điểm xác định giá bồi thường Đối với trường hợp thu hồi

đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế, thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Thứ tư, về xác định giá bồi thường Chủ thực hiện dự án không được tự xác

định giá bồi thường mà công việc này phải được thực hiện bởi ít nhất hai cơ quan định giá đất Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất Trong trường hợp chủ đất

có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường, thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa

chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba Giá đất được lựa chọn làm căn

cứ xác định giá bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc

ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Thứ năm, về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi

Một là, bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu

vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản Tổ chức định giá đất sẽ căn cứ vào khung giá đất công khai, chính thức cho khu vực liên quan; đồng thời so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh, có ảnh hưởng đến giá trị của đất để tiến hành định giá đất Trong quá trình định giá, tổ chức định giá đất sẽ tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo

so với mảnh đất cần định giá, để có thể đưa ra giá đất sát thực Việc định giá đất cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ

Hai là, bồi thường đối với tài sản trên đất

Tài sản trên đất theo quy định của pháp luật Hàn Quốc, bao gồm: Nhà cửa, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả và các tài sản khác gắn liền với đất,…Đối với đất nông nghiệp khi bị thu hồi thì tài sản trên đất chủ yếu là cây trồng Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố Khoản bồi thường cũng được tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình và được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp [28].

1.2.4.3 Kinh nghiệm của Singapore

i) Một vài nét về chế độ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Singapore

Singapore là một đảo quốc - một quốc gia nhỏ nhất ở Đông Nam Á - với tổng diện tích đất tự nhiên là 692,7 km2, dân số khoảng 4,5 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết đất đai Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90% diện tích đất tự nhiên), phần diện tích đất còn lại thuộc sở hữu tư nhân Cho dù đất đai

thuộc hình thức sở hữu nào chăng nữa thì việc quản lý, sử dụng đất đều phải tuân theo các quy định về quy hoạch đất đai do Nhà nước ban hành Phần lớn đất đai được

sử dụng theo hình thức Nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê xác định Đối với đất nông nghiệp thì thời hạn thuê từ 10 - 20 năm hoặc thời hạn thuê có thể kéo dài đến 99 năm đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại Mặc dù ở Singapore, đất nông nghiệp chỉ chiếm chưa đầy 02% tổng diện tích tự nhiên; vì thế việc thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích khác không nhiều Tuy nhiên trong chính sách bồi thường nói chung đối với đất bị thu hồi, có khá nhiều điểm để Việt Nam có thể học hỏi, vận dụng cho việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp [64]

ii) Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân, loại đất này Nhà nước chỉ thu hồi trong những trường hợp cần thiết; iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ và các thành viên nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; iv) Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước từ 02 đến 03 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị Nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) Về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau:

Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt hại Mức bồi thường thiệt hại được xác

định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu Việc xác định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi