bài thực hành tổng hợp định giá doanh nghiệp công ty cổ phần đầu tư xây dựng bình chánh

1 LỜI MỞ ĐẦU Định giá doanh nghiệp là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của công ty nhằm xác định giá trị hiện tại và tiềm năng của doanh nghiệp, nhằm trợ giúp cho quá tr

1

LỜI MỞ ĐẦU

Định giá doanh nghiệp là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của công ty nhằm xác định giá trị hiện tại và tiềm năng của doanh nghiệp, nhằm trợ giúp cho quá trình chuyển đổi cơ cấu về vốn chủ sở hữu hoặc khi cổ đông hoặc nhà đầu tư muốn nắm bắt một cách chi tiết về tình hình hiện tại của công ty trớc khi đưa ra quyết định cuối cùng Nó cũng đưa ra các cơ hội và tiềm năng phát triển cho tương lai, đặc biệt là xác định các khoản nợ ngoài dự kiến hoặc chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu ra công chúng lần đầu (IPO) Một điều kiện bắt buộc phải định giá doanh nghiệp là do thị trường chứng khoán áp đặt một số yêu cầu và qui tắc nhất định về chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công khai trong các văn bản IPO được gọi là bản cáo bạch Qui trình định giá doanh nghiệp phải xác định và chỉ ra được hoạt động cốt lõi của công ty và các cơ hội cũng như các nhân tố rủi ro để tối thiểu hóa những khó khăn mà công ty có thể bị giảm giá trị một cách đáng kể khi niêm yết, do đó sẽ ảnh hưởng xấu tới lợi ích của các chủ sở hữu

Ngược lại, khi công ty hoạt động kém hiệu quả, các nhà quản trị cần phải xác định lại giá trị của công ty để cải thiện tình hình hoạt động chung của công ty Do vậy, quá trình định giá doanh nghiệp sẽ đánh giá một cách khách quan các điểm mạnh và điểm yếu của công ty bằng việc xác định và chỉ ra những vấn đề hoặc các khu vực thể hiện rõ nhất các điểm yếu của công ty, quá trình định giá doanh nghiệp là một công cụ nhằm giúp công ty đánh giá một cách khách quan hoặc “mở khoá” các cơ hội, tiềm năng và gia tăng giá trị cho các cổ đông hiện tại và tương lai Định giá doanh nghiệp cũng có những yêu cầu và nguyên tắc riêng Đó là phải dựa trên giá trị hiện hành của thị trường, phù hợp với cơ chế thị trường và quy luật thị trường Định giá doanh nghiệp chính là xác định giá trị ước tính của doanh nghiệp theo giá cả thị trường

Cần phải định giá cho từng doanh nghiệp theo từng phương pháp cụ thể cho các doanh nghiệp thuộc các nhóm nghành khác nhau, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau theo đúng giá hiện hành Không áp dụng dập khuôn một mô hình, một kiểu định giá cho mọi doanh nghiệp Định giá doanh nghiệp phải tuân theo các quy luật kinh tế như quy luật cung cầu, quy luật giá trị Ngoài ra định giá doanh nghiệp cần phải linh hoạt trong quá trình xác định, phải đặt doanh nghiệp trong tổng thể phát triển chung của toàn thị trường, của nghành nghề mà doanh nghiệp tiến hành kinh doanh Việc thực hiện tốt các nguyên tắc và đảm bảo được các yêu cầu đó sẽ giúp cho hoạt động định giá có hiệu quả hơn Việc định giá doanh nghiệp phải tuỳ thuộc vào từng doanh nghiệp mà phải lựa chọn từng phương pháp định giá cho phù hợp

Trong toàn bộ quá trình thực hiện các khâu của hoạt động định giá các vấn đề về kiểm kê tài sản, xử lý tài chính phải thật chuẩn xác và cẩn trọng Hơn nữa, việc định giá cũng phải dễ dàng trong việc tính toán, cho dù việc định giá doanh nghiệp có thể dựa vào rất nhiều phương pháp khác nhau, song đối với doanh nghiệp là phải chọn được phương

2

pháp định giá sao cho phù hợp với doanh nghiệp vừa đơn giản vừa dễ thực hiện, phù hợp với năng lực của người định giá Tuân theo các nguyên tắc và yêu cầu, tôi sẽ tiến hành đánh giá một doanh nghiệp cụ thể, đó là Công ty đầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCCI)

mã chứng khoán BCI

3

MỤC LỤC

MỤC LỤC 3

PHẦN A: TỔNG QUAN KINH TÊ VIỆT NAM 5

I, KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2015 5

Kinh tế đang trên đà phục hồi 5

Lạm phát ở mức thấp 7

Cán cân vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn 8

II, TRIỂN VỌNG KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2016 10

Cơ hội và thách thức từ hội nhập 10

Khó khăn đến từ bên ngoài 11

III, DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2016-2020: 12

1,Kịch bản tăng trưởng thấp 12

2,Kịch bản tăng trưởng vừa phải 13

3,Kịch bản tăng trưởng cao 13

PHẦN B: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH 15

I- Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 15

1 Số lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh 15

2 Tồn kho bất động sản giảm mạnh 15

3 Nguồn cung tương lai phân khúc căn hộ tăng mạnh 16

4 Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản 16

5 Triển vọng ngành bất động sản những năm tiếp theo 17

II,GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH 18

I- Tổng quan 18

II- QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ 20

III- Phân tích SWOT công ty 21

PHẦN C: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 24

I, Xác định chi phí vốn bình quân (WACC) 24

1 Xác định hệ số Beta (β) 24

2 Xác định chi phí vốn cổ phần Ke theo mô hình CAPM 25

II- Định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn cổ phần – FCFE 27

1 Tổng quan phương pháp FCFE 27

2 Xác định thu nhập thuần phi tài chính bình quân trong 5 năm gần nhất 28

3 Xác định vốn chủ sở hữu trong 5 năm gần nhất và ROE phi tiền mặt bình quân 5 năm 29

4

4 Tính tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân 30

5 Xác định chi phí sử dụng VSCH (ke) trong những năm tiếp theo 30

6 Sử dụng mô hình định giá doanh nghiệp FCFE 3 giai đoạn để định giá giá trị công ty 31

III- Định giá công ty theo phương pháp FCFF 33

1 Tổng quan phương pháp FCFF 33

2 Xác định EBIT(1-T) bình quân trong 5 năm gần nhất 34

3 Xác định vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất 34

4 Xác định ROC bình quân trong 5 năm gần nhất 35

5 Xác định tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân 35

6 trên những giả định về ROC và g để tính các dữ liệu những năm tiếp theo 36

IV- Định giá công ty theo phương pháp DDM 37

1 Tổng quan phương pháp 37

2 Xác định lợi nhuận sau thuế bình quân 38

3 Xác định tỷ lệ cổ tức trả cho cổ đông 39

4 Xác định VCSH bình quân, ROE 40

5 Tính EPS và DPS 40

6 Giả định các giai đoạn tăng trưởng công ty 41

V- Định giá doanh nghiệp qua phương pháp tương đối – P/E 41

1 Tổng quan phương pháp P/E 41

2 Xác định EPS năm 20145 và EPS forward (EPS 2016) 42

3 Xác định P/E theo phương pháp so sánh 43

4 Xác định P/E theo phương pháp phân tích cơ bản: 43

5 Kết quả tổng hợp : 45

VI KẾT LUẬN – Khuyến nghi ̣ nhà đầu tư 46

PHỤ LỤC 48

Tài liệu tham khảo: 50

5

PHẦN A: TỔNG QUAN KINH TÊ VIỆT NAM

I, KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2015

Năm 2015 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam khi đã hoàn tất đàm phán hàng loạt các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới Đây cũng là năm nền kinh tế Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng ở mức 6,68% Kết quả này củng cố thêm nhiều cơ hội và động lực phát triển kinh tế cho Việt Nam trong năm 2016, tạo thêm lực đẩy cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế

Kinh tế đang trên đà phục hồi

Mặc dù phải đối mặt với những diễn biến bất lợi của kinh tế thế giới, song khép lại năm 2015 kinh tế Việt Nam vẫn có những “điểm sáng” “Điểm sáng” đáng chú ý nhất là tín hiệu tích cực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015 là GDP đạt 6,68%, cao nhất kể

từ năm 2008 khi tính theo giá so sánh năm 2010 (Hình 1) Khu vực sản xuất công nghiệp

và xây dựng tiếp tục là thành tố quan trọng đóng góp cho sự cải thiện về tốc độ tăng trưởng Khu vực này đã mở rộng 9,64% trong năm 2015, cao hơn nhiều so với các con số 5,08% và 6,42% của hai năm 2013 và 2014

Bước vào thời kỳ hồi phục, nông nghiệp không còn là động lực chính cho phát triển của nền kinh tế Tăng trưởng khu vực này chỉ còn 2,4% trong năm 2015, thấp nhất trong giai đoạn 2011-2015 Trong khi đó, khu vực dịch vụ cũng không có nhiều chuyển biến tích cực khi tăng trưởng năm 2015 chỉ tương đương so với năm 2014 và thấp hơn nhiều

so với các năm trước đó

6

Bên cạnh số liệu về sản lượng, các chỉ báo khác về sản xuất công nghiệp cũng cho thấy rõ nét sự phục hồi Chỉ số tổng hợp về tình hình sản xuất (PMI) liên tục cao trên ngưỡng 50 điểm, đặc biệt ở mức rất cao trong hai quý đầu năm 2015 Mặc dù có giảm nhẹ xuống dưới ngưỡng 50 điểm trong tháng 9 và tháng 11 nhưng nhìn tổng thể hoạt động sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực trong bối cảnh Trung Quốc và các nền sản xuất khác trong khu vực có dấu hiệu suy thoái Trong năm

2015, ngoài chỉ số PMI do Nikkei công bố, Tổng cục Thống kê đã thực hiện khảo sát theo quý nhằm đánh giá xu hướng sản xuất kinh doanh ngành công nghiệp chế biến, chế tạo của Việt Nam Kết quả khảo sát cho thấy, bức tranh tương đối sáng tại khu vực này Phần lớn các doanh nghiệp (DN) được hỏi đều đánh giá, tình hình sản xuất kinh doanh càng về cuối năm càng khả quan và ổn định hơn so với đầu năm Theo đó, chỉ số PMI của

Việt Nam hiện vẫn tương đối ổn định trên ngưỡng 50 điểm(Hình 2) Trong đó đáng chú ý

nhất là chỉ số đánh giá về sản lượng liên tục đạt mức trên 60 điểm Ngoại trừ mức độ tồn kho nguyên vật liệu, xây dựng các thành phần khác (bao gồm đơn hàng mới, việc làm) đều cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực của ngành chế biến, chế tạo

Một tín hiệu đáng ghi nhận khác là tình hình sử dụng lao động trong các DN công nghiệp năm 2015 cũng được cải thiện đáng kể, đặc biệt trong khối DN ngoài nhà nước Lượng lao động ngành công nghiệp tăng 6,4% trong năm 2015, cao hơn năm 2013 (4,3%) và năm 2014 (5,8%) Trong đó, lao động khu vực DN ngoài nhà nước tăng đến 4,6%, so với mức tăng chỉ 2,5% năm 2014 Số lượng công nhân làm việc trong khu vực

có vốn đầu tư nước ngoài đạt mức tăng trưởng cao nhất, mặc dù có thấp hơn so với năm trước và chỉ đạt 8% trong năm 2015

7

Lạm phát ở mức thấp

Năm 2015 ghi nhận Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây, chỉ ở mức 0,63% Trái với thường lệ, lạm phát năm qua thấp đặc biệt trong những tháng cuối năm, CPI hầu như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước Sự giảm giá của hai nhóm mặt hàng năng lượng và lương thực, vốn đóng góp xấp xỉ 17% trong rổ hàng hóa CPI, là tác nhân chính dẫn tới hiện tượng mang yếu tố bất thường này

Giá cả nhiều mặt hàng cơ bản đang trong thời kỳ giảm sâu nhất kể từ sau giai đoạn 2007-2009 Tăng trưởng phục hồi khiêm tốn ở các nước phát triển và tăng trưởng chậm tại Trung Quốc là nguyên nhân chính khiến nhu cầu năng lượng và nguyên vật liệu của thế giới sụt giảm Giá dầu thô thế giới giao ngay đang trong xu hướng giảm sâu, xuống dưới 35 USD/thùng, mức thấp nhất kể từ tháng 2/2009 Giá than đá đang trong xu thế giảm dài hạn

Bên cạnh ảnh hưởng ngoại sinh từ phía cung, tổng cầu suy yếu trong những năm trước cũng có những tác động tới mặt bằng giá trong năm 2015 Sau khi loại trừ các mặt hàng lương thực - thực phẩm, năng lượng và các mặt hàng do Nhà nước quản lý khỏi rổ hàng hóa, lạm phát lõi của Việt Nam chỉ tăng 2,05% trong năm 2015 Mức tăng này là tương đối phù hợp và cần được duy trì ổn định trong thời gian dài để giữ kỳ vọng lạm phát ở mức thấp, từ đó giúp cho mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục đứng ở mức tương đối thấp, tạo thuận lợi cho quá trình hồi phục kinh tế

8

Cán cân vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn

Bên cạnh những điểm sáng đáng ghi nhận, năm 2015 nền kinh tế còn tồn tại những hạn chế có thể tác động tiêu cực tới tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô, đáng kể nhất là thu - chi ngân sách Tổng thu ngân sách năm 2015 còn gặp nhiều khó khăn do suy giảm giá dầu thô Năm 2015, tổng thu cân đối ngân sách nhà nước (NSNN) đạt 989,69 nghìn tỷ đồng, đạt 108,69% dự toán Lưu ý là với việc tham gia các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như Hiệp định đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) và Hiệp định thương mại tự do với Liên minh châu Âu (EVFTA), nguồn thu từ hoạt động này dự kiến sẽ giảm dần theo lộ trình cam kết trong thời gian tới Việc sụt giảm một số nguồn thu chính buộc Chính phủ tăng cường thu từ các nguồn khác nhằm bổ sung ngân sách Hàng loạt các khoản thu thuế, phí đều có mức thu vượt xa

so với dự toán đầu năm như thu thuế bảo vệ môi trường (24,1 nghìn tỷ; 186,1%); thu tiền

sử dụng đất (54,2 nghìn tỷ; 139,1% dự toán); lệ phí trước bạ (21 nghìn tỷ; 135,9% dự toán) Xu hướng này hoàn toàn trái ngược so với các năm trước đó, khi mà những khoản thuế hay lệ phí này đều có mức thu dưới 100% so với dự toán Đồng thời, các khoản thu chính tới cuối năm luôn cao hơn so với kế hoạch đề ra (thu từ dầu thô đạt 115,2%; thu từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đạt 105%; thu từ hoạt động xuất, nhập khẩu đạt 104,1% trong năm 2014)

Do gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm nguồn thu, Chính phủ đã phải thực hiện nhiều giải pháp nhằm cắt giảm chi ngân sách Tổng chi NSNN 5 năm 2011-2015 ước xấp

xỉ mục tiêu 5 năm đã đặt ra Quy mô chi NSNN năm 2015 ước tăng trên 70% so với năm

2010 Tỷ trọng tổng chi NSNN so GDP giảm dần từ mức trên 30% GDP năm 2010 xuống khoảng 26% GDP năm 2015

9

Một hạn chế khác của nền kinh tế là sự suy yếu của cán cân thương mại Sau 3 năm liên tiếp (2012-2014), cán cân thương mại đạt mức cân bằng và có thặng dư nhẹ, xu hướng thâm hụt thương mại đang bắt đầu quay lại trong năm 2015 Theo ước tính, kim ngạch xuất khẩu năm 2015 đạt 162,4 tỷ USD, tăng 8,1% so với năm 2014 Tăng trưởng xuất khẩu năm 2015 tiếp tục suy giảm so với các năm trước đó, giảm dần từ mức 15,4% năm 2013 và 13,6% năm 2014 Trong đó, xuất khẩu chủ yếu vẫn nằm ở nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, với mức tăng trưởng 13,8% so với năm 2014 (18,5% nếu không tính dầu thô), chiếm tỷ trọng 70,9% trong tổng kim ngạch xuất khẩu Khu vực trong nước thậm chí còn suy giảm 3,5%, làm giảm 1,2 điểm phần trăm trong tăng trưởng xuất khẩu hàng hóa

Trong khi đó, kim ngạch nhập khẩu tăng 12% so với cùng kỳ năm trước và đạt mức 165,6 tỷ USD trong năm 2015 Về cơ cấu, nhập khẩu vẫn tập trung chủ yếu vào nhóm hàng tư liệu sản xuất, chiếm tới 91,3% kim ngạch nhập khẩu Các nước Đông Á và Đông Nam Á vẫn là những đối tác nhập khẩu chính của Việt Nam Nhập khẩu từ Trung Quốc đạt 32,3 tỷ USD và chiếm tới 28,8% tổng kim ngạch Tuy nhiên, năm 2015 cũng chứng kiến xu hướng dịch chuyển nguồn hàng nhập khẩu của nước ta sang phía Hàn Quốc Tăng trưởng nhập khẩu từ Hàn Quốc ở mức 27,4%, đạt 27,7 tỷ USD và chiếm 1/6 kim ngạch nhập khẩu của Việt Nam năm 2015 Nhập khẩu từ thị trường các nước ASEAN và Nhật Bản lần lượt đạt 23,8 tỷ USD và 14,4 tỷ USD

Năm 2015, cán cân thương mại thâm hụt nhẹ 3,8 tỷ USD, tương đương khoảng 1,65% GDP năm 2015 Sự thay đổi trong cấu trúc cán cân thương mại này một phần do

tỷ giá thực cao đã không hỗ trợ tốt cho xuất khẩu, đồng thời khuyến khích tiêu dùng

10

II, TRIỂN VỌNG KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2016

Tiếp nối xu thế tăng trưởng kinh tế của năm 2015, Chính phủ đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2016 đạt 6,7% và tốc độ tăng CPI đạt dưới 5%, xuất khẩu tăng 10% và nhập siêu không quá 5% kim ngạch xuất khẩu… Có nghĩa là nền kinh tế nước ta được Chính phủ đánh giá sẽ tiếp tục tăng trưởng cao và giữ ổn định kinh tế vĩ mô trong năm nay Cùng với đó, các tổ chức quốc tế cũng đưa ra dự báo lạc quan về triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2016 Cụ thể, nhóm nghiên cứu EIU của tạp chí kinh

tế uy tín The Economist dự báo, tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2016 có thể đạt xấp

xỉ 7% Với tốc độ tăng trưởng này, Việt Nam đứng thứ 9 trong nhóm nước có tốc độ tăng GDP nhanh nhất thế giới Còn theo dự báo của Ngân hàng Thế giới, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2016 sẽ đạt 6,6% (gần sát với mục tiêu kế hoạch của Chính phủ

đề ra là 6,7%) Trong khi đó, theo đánh giá của khối Nghiên cứu Kinh tế thuộc ngân hàng HSBC, mục tiêu tăng trưởng 6,7% trong năm 2016 của Việt Nam nhiều khả năng sẽ đạt được tăng trưởng xuất khẩu đang phục hồi ở mức hai con số phản ánh ở các khoản đầu tư mới; nhu cầu tiêu dùng nội địa sẽ vẫn tăng mạnh nhờ vào chi tiêu cá nhân dồi dào cộng với lãi suất hỗ trợ vẫn ở mức thấp

Cơ hội và thách thức từ hội nhập

Năm 2015 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam Về cơ bản, Việt Nam đã hoàn tất đàm phán hàng loạt các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới (TPP, AEC và EVFTA) vốn không chỉ bó buộc trong các điều khoản về thương mại truyền thống mà còn mở rộng ra những vấn đề liên quan tới thể chế kinh tế như: Khung khổ pháp lý liên quan tới sở hữu trí tuệ, DN nhà nước, đầu tư, dịch vụ tài chính, mua sắm chính phủ… Điều này củng cố thêm nhiều cơ hội và động lực phát triển cho Việt Nam trong năm 2016, cũng như tạo thêm lực đẩy cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế

Tuy nhiên, hội nhập luôn mang lại cả cơ hội và thách thức cho các bên tham gia Quá trình hội nhập của Việt Nam trong vài thập kỷ gần đây đã giúp mang lại nhiều thành tích về tăng trưởng kinh tế, đầu tư, xuất khẩu và cải thiện thu nhập cho người lao động Mức độ mở cửa càng lớn đồng nghĩa với rủi ro từ bên ngoài càng cao và thậm chí có thể làm xấu đi những rủi ro nội tại Sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới

đã từng nhận được rất nhiều kỳ vọng lớn lao, nhưng nguồn vốn lớn ồ ạt đổ vào Việt Nam

đi kèm với chính sách tiền tệ chưa linh hoạt đã tạo “bong bóng” bất động sản và tạo ra siêu lạm phát giai đoạn 2007-2008

Sự phụ thuộc lớn vào nhập khẩu và đầu tư nước ngoài, những yếu kém và lãng phí nguồn lực tại các DN nhà nước là những cảnh báo Việt Nam không nên tự mãn với việc tham gia những hiệp định thương mại tự do đầy hứa hẹn như: TPP, AEC hay EVFTA Tại thời điểm này, khu vực tư nhân tại Việt Nam vẫn chưa được đánh giá cao khi so sánh với các DN có vốn đầu tư nước ngoài DN tư nhân tại Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu là các DN vừa và nhỏ, bất lợi cả về quy mô cũng như hiệu quả hoạt động so với nhóm DN

có vốn đầu tư nước ngoài Đặc biệt, khi TPP có hiệu lực, dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ

11

tăng mạnh, đi đôi với yêu cầu đối xử bình đằng giữa các loại hình DN, các DN trong nước gặp nhiều khó khăn trong cạnh tranh ngay trên sân nhà

Khó khăn đến từ bên ngoài

Ngoài những tác động từ quá trình hội nhập, tình hình kinh tế thế giới đầy biến động cũng sẽ gây ra những ảnh hưởng không nhỏ tới Việt Nam

Thứ nhất, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tăng lãi suất cơ bản đồng thời gợi mở khả năng

sẽ có 4 đợt tăng lãi suất trong năm 2016 Động thái này không chỉ ảnh hưởng tới nền kinh

tế Mỹ mà còn ảnh hưởng tới kinh tế toàn cầu Một trong những thay đổi rõ rệt nhất là sự lên giá của USD Trong khi đó, VND hiện vẫn đang được neo giữ với USD sẽ có xu hướng tăng giá thực so với các đồng tiền còn lại Điều này có thể gây ra những tác động tiêu cực tới hoạt động xuất khẩu và làm trầm trọng hơn tình trạng thâm hụt cán cân thương mại trong năm 2016

Thứ hai, kinh tế Trung Quốc được dự báo tiếp tục giảm tốc trong năm 2016 cùng

với chính sách tỷ giá khó lường trước của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc buộc các nhà điều hành chính sách trong nước phải tỉnh táo hơn trong mỗi tình huống Biến động

tỷ giá NDT/USD kể từ sau ngày 11/8/2015 cho thấy, những dấu hiệu của sự thay đổi trong cách tiếp cận của Trung Quốc về quản lý kinh tế theo hướng tự do hóa hơn Đặc biệt, khả năng đồng NDT tiếp tục giảm giá so với USD trong năm 2016 là tương đối lớn khi mà đồng tiền này đã liên tục mất giá gần 3% trong hai tháng cuối năm

Thứ ba, các kịch bản giá dầu thô tiếp tục giảm sâu vẫn được đưa ra xem xét trên thế

giới Không loại trừ khả năng giá dầu có thể chạm mức 20 USD/thùng vào cuối năm

2016 Nếu điều này xảy ra, thu ngân sách từ dầu thô của nước ta sẽ tiếp tục suy giảm, khiến cho cán cân ngân sách trở nên mất cân đối nghiêm trọng hơn trong thời gian tới Điều này buộc Chính phủ phải xem xét tới khả năng thắt chặt chi tiêu cũng như cơ cấu lại các nguồn chi thường xuyên một cách hợp lý hơn

(Nguồn: Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ I tháng 1/2016.)

12

III,DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2016-2020:

Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) đưa ra cho kinh tế Việt Nam giai đoạn 2016 – 2020 3 kịch bản như sau:

Vốn đầu tư toàn xã hội (giá hiện hành): 11,5%/năm, tăng trưởng thực (giá cố định,

đã loại bỏ lạm phát): 5,5%, (tương đương tỉ lệ vốn đầu tư trên GDP khoảng 30,5-31%

GDP, giữ ổn định như hiện nay)

Chỉ số ICOR toàn nền kinh tế duy trì ở mức cao như hiện nay (không có cải thiện), khoảng 5,6-5,7

Tỉ lệ tiết kiệm nội địa (tiết kiệm/GDP) bình quân: 30,35%

Vốn FDI: tăng trưởng 0-3%/năm

Vốn vay của khu vực tư nhân: tăng 5%/năm

Lạm phát: 6%/năm

Tăng trưởng tín dụng bình quân: 11,3-15,7 %/năm

Với kịch bản này VEPR dự báo nền kinh tế chỉ tăng trưởng ở mức từ 4,20-4,62%

13

2,Kịch bản tăng trưởng vừa phải

Tốc độ tăng trưởng của các yếu tố đầu vào trong kịch bản này (bình quân năm, cho giai đoạn 2016-2020:

Nhân tố năng suất tổng hợp TFP: 2,4%/năm

Lao động: 0,88%/năm

Vốn đầu tư toàn xã hội (giá hiện hành): 11%/năm, tăng trưởng thực (giá cố định): 6%, (tương đương tỉ lệ vốn đầu tư trên GDP khoảng 30-31% GDP, ổn định so với hiện nay)

Chỉ số ICOR toàn nền kinh tế được cải thiện nhờ chặt chẽ hơn trong đầu tư

công, tỉ lệ trung bình khoảng 5,4

Tỉ lệ tiết kiệm nội địa (tiết kiệm/GDP) bình quân: 30,35%

Vốn FDI: tăng trưởng 4-6%/năm

Vốn vay của khu vực tư nhân: tăng 10%/năm

Lạm phát: 5%/năm

Tăng trưởng tín dụng bình quân: 13,3-18,7 %/năm

Với kịch bản này, nền kinh tế chỉ tăng trưởng ở mức từ 4,66-5,08%

3,Kịch bản tăng trưởng cao

Tốc độ tăng trưởng của các yếu tố đầu vào trong kịch bản này (bình quân năm, cho giai đoạn 2016-2020:

Nhân tố năng suất tổng hợp TFP: 2,7%/năm

Lao động: 1,0%/năm

Chỉ số ICOR toàn nền kinh tế được cải thiện so với hiện nay, đưa về mức trước năm

2010, khoảng 5,2 (bằng giai đoạn 2000-2005)

Tỉ lệ tiết kiệm nội địa (tiết kiệm/GDP) bình quân: 30,35%

Vốn FDI: tăng trưởng 7-10%/năm

Vốn vay của khu vực tư nhân: tăng 15%/năm

Lạm phát: 6%/năm

Tăng trưởng tín dụng bình quân: 16,3-21,7 %/năm

Ở kịch bản này, nhóm nghiên cứu cũng lưu ý rằng: Giả thiết TFP tăng khoảng

3%/năm bình quân trong giai đoạn 2016-2020 là một mức tăng rất cao Để đạt mức này, bản thân nền kinh tế phải có những cải cách và thay đổi rất tích cực

Và với kịch bản này, nền kinh tế tăng trưởng bình quân trong khoảng

5,06-5,52%/năm trong giai đoạn 2016-2020

VEPR đưa ra ý kiến rằng, để cải thiện tốc độ tăng trưởng và chất lượng của nền

kinh tế, chắc chắn cần phải có quyết tâm cải cách thực sự mạnh mẽ quyết liệt nhằm

tăng năng suất của toàn bộ nền kinh tế, tái cơ cấu nguồn lực theo hướng chất lương cao hơn Cải cách thể chế kinh tế, hành chính có ý nghĩa quyết định

Ngoài ra, việc cải thiện nguồn nhân lực cho nền kinh tế và mở rộng thị trường xuất khẩu với mô hình liên kết quốc tế theo kiểu mới Chỉ với những nỗ lực cải cách với cam kết cao, Việt Nam mới có hy vọng kiểm soát được mức tăng trưởng khoảng trên 6%

(trong điều kiện bối cảnh quốc tế thuận lợi)

15

PHẦN B: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH

I- Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

1 Số lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh

Theo số liệu thống kê sơ bộ của Savills, số lượng căn hộ bán được trong Q2/2015 tại TP.HCM là khoảng 5.000 căn, tăng 17% so với quý trước và 96% so với cùng kỳ Đây là số lượng giao dịch cao nhất kể từ Q4/2010 Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM vẫn ở mức cao là 19%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng đã tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước Số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong Q2/2015 là 4.630 căn, giảm 18% so với quý trước Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 34%, giảm 9% so với quý trước, nhưng đã tăng 80% so với cùng kỳ Trong sáu tháng đầu năm 2015, tổng số lượng căn hộ bán được là khoảng 10.000 căn, tương đương với số lượng giao dịch của cả năm 2014 tại

Hà Nội Giá bán căn hộ ở một số dự án đã tăng khoảng 4-6% so với cùng kỳ năm trước Các dự án ở cả phân khúc cao cấp và bình dân có vị trí tốt gần trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai, đều ghi nhận mức tăng giá ấn tượng Chı̉ số giá nhà ở tại TP.HCM của Savills vẫn duy trì ổn định so với cùng kỳ năm trước; nhưng chı̉ số giá nhà tại Hà Nội tăng mạnh trong Q2/2015 với mức tăng 27 điểm so với quý trước và 38,7 điểm so với cùng kỳ năm trước, nhờ sự tăng giá của hơn 50% các dự án hiện tại Sự tăng lên ở cả số lượng giao dịch và giá bán căn hộ cho thấy người mua nhà đang có niềm tin và hào hứng trở lại đối với bất động sản Số lượng căn

hộ bán được và tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc tại TP.HCM Số lượng căn hộ bán được và tỷ

lệ hấp thụ theo phân khúc tại Hà Nội

2 Tồn kho bất động sản giảm mạnh

Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, tại thời điểm cuối tháng 7/2015, tồn kho bất động sản (BĐS) còn khoảng 63,7 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh 13,7% so với đầu năm Trong đó, tồn kho chung cư là 11.984 căn (trị giá 18,4 nghìn tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng là 8.790 căn (15,3 nghìn tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở là 7,9 triệu m2 (25,5 nghìn tỷ

16

đồng); và tồn kho đất nền thương mại là 1,6 triệu m2 (4,5 nghìn tỷ đồng) Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sức khỏe của nền kinh tế

3 Nguồn cung tương lai phân khúc căn hộ tăng mạnh

Theo Savills, từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017, thị trường BĐS TP.HCM sẽ đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới đến từ 90 dự án Tại thời điểm quý 2/2015, thị trường sơ cấp có khoảng 26.000 căn hộ, tăng 27% theo quý và 72% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, có 6.600 căn đến từ các dự án mới, tăng 9% theo quý và 30% so với cùng kỳ Quận 2 và quận Bình Thạnh có nguồn cung tương lai lớn nhất, đóng góp khoảng 30% tổng nguồn cung căn hộ trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017; tiếp theo là nguồn cung căn hộ ở quận 9, đóng góp 11% vào tổng nguồn cung Sự gia tăng mạnh nguồn cung tương lai tạo ra áp lực giảm giá; tuy nhiên, nhu cầu cũng đang gia tăng, và người mua nhà đang hào hứng với phân khúc tài sản này, giúp cho giá bán có thể duy trì

ở một điểm cân bằng nhất định Chúng tôi cho rằng chưa có dấu hiệu của bong bóng BĐS trong tương lai gần

4 Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản

Các yếu tố nền tảng kinh tế của Việt Nam tiếp tục được cải thiện GDP tăng trưởng 6.68% trong năm 2015 và kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng trên 6.6%, đạt khoảng 6.7%-6.8% trong năm 2015 Chı̉ số lạm phát ở mức 1,8%, là mức thấp nhất trong vòng 13 năm trở lại đây Điều này góp phần giúp lãi suất có xu hướng giảm, nhờ đó thúc đẩy dòng tiền chảy vào các loại hình tài sản khác như BĐS Lãi suất có vai trò rất quan trọng đối với thị trường BĐS Sự thay đổi lãi suất ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà của người dân Lãi suất giảm giúp cho chi phí lãi vay mua nhà phải trả cho ngân hàng giảm theo, góp phần giúp gia tăng nhu cầu mua BĐS Tại thời điểm Q2/2015, lãi suất tiền gửi ngắn hạn

ổn định ở mức 5,5% đến 6,0% một năm, mức lãi suất này kém hấp dẫn hơn so với tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê nhà ở Vì vậy, thị trường BĐS đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư Số lượng giao dịch căn hộ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2015 Tín dụng BĐS đã tăng trưởng khoảng 11% trong sáu tháng đầu năm 2015, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống (hơn 6%)

17

Tổng dư nợ tín dụng BĐS đến cuối tháng 6/2015 vào khoảng 334 nghìn tỷ đồng, chiếm 8,3% tổng dư nợ toàn hệ thống Nguồn vốn để đầu tư BĐS ở Việt Nam gồm 3 nguồn chính: vốn của chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng Chı̉ có một số ít các doanh nghiệp BĐS Việt Nam có đủ tiềm lực tài chính để tự thực hiện các dự án Vì vậy các doanh nghiệp thường phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay từ ngân hàng (ước tính có đến trên 70% doanh nghiệp) Hiện nay, vấn đề nợ xấu đã được kiểm soát tốt, thị trường BĐS đang ấm lên, cùng với tín dụng BĐS đang tăng nhanh, chúng tôi tin rằng ngành BĐS đã thoát đáy và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới Thông tư 36 có hiệu lực từ ngày 2/2/2015, trong đó quy định giảm hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS từ 250% xuống còn 150% Quy định này cho thấy Ngân hàng Nhà nước đang tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại mở rộng cho vay vào lĩnh vực BĐS, nhờ đó làm tăng nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS Trước Thông tư 36, Thông tư 13 đã quy định hệ số an toàn rủi

ro đối với BĐS là 250%; gây tác động tiêu cực đến ngành BĐS kể từ năm 2010 Vốn nước ngoài vào bất động sản đang tăng Theo Cục Đầu tư Nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch

và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ngành BĐS Việt Nam đã tăng mạnh trong 7 tháng đầu năm 2015

Cụ thể, ngành BĐS đã thu hút 1,69 tỷ USD, chiếm 19,2% trong tổng số 8,8 tỷ USD vốn đăng ký FDI cam kết vào Việt Nam Nguồn vốn FDI vào BĐS đã tăng 49,5% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký FDI giảm 7,6% Tốc độ tăng trưởng FDI cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ những thay đổi tích cực của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS gần đây

5 Triển vọng ngành bất động sản những năm tiếp theo

Theo CBRE, trong năm 2016, tình hình kinh tế vĩ mô được dự đoán sẽ tiếp tục được cải thiện Cơ cấu GDP cả nước dần chuyển từ các ngành nông, lâm, ngư nghiệp sang các ngành công nghiệp chế biến, xây dựng và dịch vụ Nhờ vào những yếu tố cơ bản tích cực, các hiệp ước thương mại vừa ký kết, và nguồn lao động giá rẻ, Việt Nam tiếp tục thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, cạnh tranh trong khu vực sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn và sẽ buộc chính phủ có những điều chỉnh chính sách phù hợp, đặc biệt là về thuế, để có thể duy trì lợi thế cạnh tranh trong khu vực Trong bối cảnh đó,

ngành bất động sản, các hoạt động thuê tiếp tục đà tăng trưởng Tốc độ tăng giá và tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức tăng trưởng ổn đinh xuyên suốt các mảng thị trường Theo CBRE, thị

18

trường bất động sản nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét

kể từ cuộc Khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008 Dẫu vậy, để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các

dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài

Trong năm 2015, thị trường bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội mỗi nơi ghi nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê (NLA) Đa số các dư án này được phát triển với diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích hơn và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn dần của các khu vực ngoài trung tâm Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại (TTTM) trong thành phố dự đoán vẫn tiếp tục duy trì ở mức trung bình 10% nhờ vào các khách thuê chủ chốt Tương tự tại Hà Nội, tỷ lệ trống ổn đinh ở mức 8 - 9% Mặc dầu nguồn cung sẽ gia tăng, xu hướng tỷ lệ trống này sẽ được giữ vững trong năm

II, GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH

CHÁNH

I- Tổng quan

BCCI - BINH CHANH CONSTRUCTION INVESTMENT SHAREHOLDING

COMPANY

TÊN GIAO DỊCH: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH

550 Kinh Dương Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân,TP HCM

19

Ngày 13/10/1999 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ký quyết định số

6103/QĐ-UB-KT chuyển Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thành Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh với vốn điều lệ là 18.000.000.000 đồng

-Ngày 24/12/1999 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh chính thức đi vào hoạt động với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 056668 do Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP HCM cấp Sau đó Công ty BCCI được cấp đăng ký thay đổi lần thứ

15 ngày 17/04/2008 với số vốn điều lệ 542.000.000.000 đồng

2 Lĩnh vực kinh doanh

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, đất ở các khu dân cư

- Đầu tư xây dựng mà kinhodanh các dịch vụ trong khu công nghiệp

- Đầu tư xây dựng chung cư, xây dựng chợ, nhà trẻ, mẫu giáo Đầu tư xây dựng công trình : dân dụng, công nhiệp, giao thông, thủy lợi, thi công - lắp đặt mạng lưới điện trung

hạ thế

3 Vị thế công ty

Hiện tại Công ty BCCI là một trong những công ty mạnh trong ngành và sở hữu một lượng quỹ đất rất lớn như Khu đô thị Tân Tạo với diện tích đất là 3.200.000 m2, KCN Phong Phú với diện tích đất là 1.480.000 m2, KDC Phong Phú 2 với diện tích đất là 1.329.200 m2, KĐC Phong Phú với diện tích đất là 839.997 m2, KDC và Công trình công cộng 11A với diện tích đất là 166.400 m2, Cao ốc An Lạc Plaza với diện tích đất là 7.990 m2, Cao ốc văn phòng cho thuê BCCI với diện tích đất là 2.526 m2, Chung cư Tân Tạo 1 với diện tích đất là 12.621 m2

4 Chiến lược phát triển và đầu tư

- Tầm nhìn: Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư - kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

- Sứ mệnh: Cung cấp giải pháp tốt nhất về đầu tư - an cư cho khách hàng Đầu tư và xây dựng những dự án phục vụ an cư cho cộng đồng và góp phần phát triển hạ tầng xã hội

- Giá trị cốt lõi: Giải pháp sáng tạo, hiệu quả Tính chuyên nghiệp cao Hướng đến tương lai

- Mục tiêu hoạt động: Phát triển sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng nhà ở, đất ở, đất xây dựng khu công nghiệp và các lĩnh vực liên quan khác nhằm mục đích trở thành công ty dẫn đầu trong việc cung cấp sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao, mang về lợi nhuận cho cổ đông, phục vụ cộng đồng trong lĩnh vực bất động sản

- Mục tiêu phát triển trung và dài hạn: Tập trung nguồn lực, Nâng cao năng lực cạnh tranh, Hợp tác chiến lược, Triển khai nhất quán

20

II- QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ

VCBS đánh giá cao BCI trong giai đoạn thị trường BĐS trầm lắng nhưng vẫn duy trì được mức cổ tức bằng tiền mặt bình quân 15% trên mệnh giá trong giai đoạn 2010-

2013 Bên cạnh đó, đòn bẩy tài chính của công ty đang được duy trì ở mức thấp hơn bình quân ngành, vì vậy BCI còn nhiều dư địa huy động vốn để phát triển các dự án khi điều kiện thuận lợi Quỹ đất sạch lớn được tích lũy với giá rẻ sẽ là lợi thế cạnh tranh và đảm bảo sự phát triển của BCI trong dài hạn Ngoài ra, dòng tiền ổn định từ cung cấp dịch vụ tại KCN Lê Minh Xuân và khoản đầu tư vào công ty liên kết siêu thị Big C An Lạc sẽ tiếp tục là “vùng đệm” an toàn cho BCI và hạn chế tính chu kỳ của mảng chuyển nhượng BĐS

Rủi ro đầu tư

 Tiến độ pháp lý các dự án Hiện nay hầu hết các dự án của BCI chưa được hoàn

thiện về mặt thủ tục: điều chỉnh diện tích căn hộ (An Lạc plaza, Nhất Lan 5), chưa xác định giá bán cuối cùng với nhà nước (khu tái định cư của Phong Phú 4 chưa được Sở tài chính chốt giá bán cuối cùng), chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (KCN Lê Minh Xuân mở rộng, KDC Tân Tạo, Corona city) Theo đánh giá của VCBS, BCI chủ động giãn tiến độ đầu tư vào các dự án và hiện đang tập trung phát triển sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc trung bình nên không thúc đẩy tiến độ pháp lý của các dự án khác

 Tính thanh khoản Khối lượng cổ phiếu nắm giữ bởi cổ đông nội bộ và nhà đầu

tư tổ chức chiếm hơn 90,2% số lượng cổ phiếu đang lưu hành vì vậy tính thanh khoản của BCI không cao Điều này sẽ hạn chế tính hấp dẫn của cổ phiếu BCI Khối lượng giao dịch bình quân trong 3 tháng gần nhất chỉ ở mức 65.913 CP/ngày, thấp hơn nhiều so với một số công ty có quy mô vốn điều lệ tương tự như DXG (KLGD trung bình 3 tháng là

791 ngàn CP/ngày), ITC (trung bình 698 ngàn CP/ngày), NTL (trung bình 1 triệu

CP/ngày

 Dòng tiền từ bán căn hộ Thông thường các dự án sẽ được thanh toán lũy kế đến

95-97% giá trị căn hộ tại thời điểm giao nhà tuy nhiên đối với Nhất Lan 3 và dự kiến sẽ tiếp tục thực hiện với các dự án căn hộ khác, chỉ cần thanh toán 50% có thể nhận nhà và 50% còn lại sẽ thanh toán trong vòng 2 năm, không tính lãi suất Phương thức thanh toán này giúp đẩy nhanh tiến độ bán hàng tuy nhiên gây áp lực về nguồn tiền phát triển dự án

do dòng tiền từ chính dự án bị hạn chế hơn so với các phương thức thanh toán khác, bên cạnh đó hiệu quả từ sử dụng vốn cũng bị giảm sút do dòng tiền thanh toán trong 2 năm nhưng không phải trả lãi suất

- Công ty có quy mô lớn trong ngành Bất Động Sản với mức vốn điều lệ và giá trị tài sản cao đứng thứ ba gần bằng công ty SJS

- Khả năng sinh lời của công ty xếp hàng thứ hai trong ngành Bất Động Sản

- Mức lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh cao, tăng để qua các năm

- Quỹ đất lớn, quy hoạch và quỹ đất có sẵn được chính quyền Quận Tân Bình, Huyện Bình Chánh giao cho và có quyết định giao đất của Chính phủ

- Có danh tiếng tốt trên thị trường Bất Động Sản cũng như được sự tín nhiệm của khách hàng trong nhiều năm liền

- Sản phẩm nổi tiếng với chất lượng cao và uy tín về các thủ tục pháp lí

- Khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt do đó đem lại lợi nhuận cho công ty cao

- Công ty có hệ thống quản lí chất lượng tốt, do đó: chính sách Công ty được rõ ràng, hệ thống mục tiêu cụ thể

- Các nhà quản lí công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất Động Sản (ít nhất là 5 năm)

- Công ty chưa chú trọng mở rộng thị trường sang các khu vực khác trong thành phố

mà chỉ tập trung trong khu vực quận Tân Bình và Bình Chánh Chưa khai thác các phân

- Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao

- Nhu cầu về mua nhà, căn hộ từ thấp, trng bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang gia tăng

22

- Các phân khúc thị trường Bất Động Sản khác như: văn phòng, khách sạn đang có

xu hướng tăng cao

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao

- Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP , tốc độ tăng công nghiệp tăng nhanh, dẫn đến dân số tăng nhanh ở các đô thị lớn như TP HCM

- Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng nhanh

- Kiều hối ở các nước gửi về về Việt Nam đang tăng lên dẫn đến nhu cầu nhà ở cho phân khúc thị trường mới này tăng lên

- Nhu cầu đất phục vụ sản xuất kinh doanh, đất xây dựng nhà xưởng làm văn phòng

- Tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn thành

- Các rào cản gia nhập ngành không mấy là khó khăn trong điều kiện kinh tế hiện nay, thị trường đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân khúc khách hàng mới, dẫn đến số lượng các đối thủ gia nhập ngành đang ngày một gia tăng

- Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính phủ đang ngày càng chi tiết và được đánh giá là có tăng Vì vậy, nguy cơ về việc tăng giá sản phẩm

là điều khó tránh khỏi

- Các quy định mới về bảo trì nhà cao tầng làm rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư Tuy không làm tăng giá thành sản phẩm nhưng gián tiếp làm tăng chi phí cho khách hàng tạo nên tâm lý e ngại của khách hàng

- Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ đang phát triển mạnh mẽ về số lượng có tính cạnh tranh cục bộ với hoạt động của Công ty BCCI trên một số địa bàn, cụ thể là trên các khu vực thuộc Quận mới Bình Tân

- Nguy cơ về nhà ở cao tầng Hiện nay làn sóng xây dựng nhà ở cao tầng đang phát triển rất mạnh mẽ, và dự báo sắp tới sẽ xảy ra khủng hoảng thừa trên thị trường này Vì vậy, việc tham gia phát triển nhà cao tầng có thể tạo thành nguy cơ cho hoạt động của Công ty BCCI nếu không được đánh giá và nghiên cứu đúng mức, đặc biệt là về vấn đề

kỹ thuật, chất lượng

- Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác các dự án lớn như cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể thao … và đưa các nhà đầu tư trong nước vào các phân khúc vừa và nhỏ Nguy cơ thị trường bị thu hẹp

24

PHẦN C: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

I, Xác định chi phí vốn bình quân (WACC)

Chi phí sử dụng vốn bình quân là chi phí sử dụng vốn được doanh nghiệp tính toán dựa trên tỷ trọng các loại vốn mà doanh nghiệp sử dụng Nó là mức tỉ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu đối với khoản đầu tư vốn cổ phần trong công ty Vốn của doanh nghiệp bao gồm: cổ phần thường, cổ phần ưu đãi, trái phiếu và các khoản nợ dài hạn khác Bằng việc tính toán toán chỉ số chi phí sử dụng vốn bình quân, chúng ta biết được doanh nghiệp phải tốn bao nhiêu chi phí cho mỗi đồng tiền tài trợ cho doanh nghiệp Chi phí sử dụng vốn bình quân còn được gọi là tỷ suất sinh lợi đòi hỏi tối thiểu mà doanh nghiệp phải đạy được khi quyết định thực hiện một dự án mở rộng nào đó, hoặc quyết định mua lại doanh nghiệp khác Nó được sử dụng như một tỉ lệ chiết khấu thích hợp đối với các dòng tiền từ các dự án có mức rủi ro tương tự mức độ rủi ro của doanh nghiệp

1 Xác định hệ số Beta (β)

- Hệ số Beta là một hệ số đo lường mức độ rủi ro hệ thống, nó thể hiện mối quan hệ giữa mức độ rủi ro của một tài sản riêng lẻ so với mức độ rủi ro tài sản của toàn thị trường Hệ số này sẽ thay đổi khi nền kinh tế thay đổi Nó là một tham số quan trọng trong mô hình CAPM, được tính theo phương pháp hồi quy Ta cũng có thể nghĩ Beta giống như khuynh hướng và mức độ phản ứng của chứng khoán đối với sự biến động của thị trường

- Thu thập số liệu giá đóng của cuối tháng của cổ phiếu PVS và giá đóng cửa cuối tháng của thị trường VNI bắt đầu từ 31/01/2010 đến ngày 31/12/2015

- Xác định tỷ suất lợi nhuận hàng tháng của thị trường và tỷ suất lợi nhuận hàng tháng của cổ phiếu bằng công thức:

Stock return (t)= [Stock Monthly Price (Close) (t) - Stock Monthly Price (Close) 1)]/ Stock Monthly Price (Close)(t-1)

(t-Market Index Return (t)= [ Index Monthly Price (close) (t) - Index Monthly Price (close) (t-1)]/ Index Monthly Price (close) (t-1)

- Xác định hệ số β của doanh nghiệp bằng cách sử dụng hàm Slope trong Excel

2 Xác định chi phí vốn cổ phần Ke theo mô hình CAPM

Thu thập số liệu lãi suất trái phiếu chính phủ 1 năm từ 2001 đến 2014 và số liệu giá đóng cửa thị trường VNI vào cuối năm 2002 đến 2015, đồng thời qua đó tính lợi suất thị trường hàng năm Có bảng số liệu: