bài thực hành tổng hợp định giá doanh nghiệp công ty cổ phần đầu tư xây dựng bình chánh

LỜI MỞ ĐẦU Định giá doanh nghiệp việc điều tra chi tiết đánh giá hoạt động công ty nhằm xác định giá trị tiềm doanh nghiệp, nhằm trợ giúp cho trình chuyển đổi cấu vốn chủ sở hữu cổ đông nhà đầu tư muốn nắm bắt cách chi tiết tình hình công ty trớc đưa định cuối Nó đưa hội tiềm phát triển cho tương lai, đặc biệt xác định khoản nợ dự kiến chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu công chúng lần đầu (IPO) Một điều kiện bắt buộc phải định giá doanh nghiệp thị trường chứng khoán áp đặt số yêu cầu qui tắc định chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công khai văn IPO gọi cáo bạch Qui trình định giá doanh nghiệp phải xác định hoạt động cốt lõi công ty hội nhân tố rủi ro để tối thiểu hóa khó khăn mà cơng ty bị giảm giá trị cách đáng kể niêm yết, ảnh hưởng xấu tới lợi ích chủ sở hữu Ngược lại, công ty hoạt động hiệu quả, nhà quản trị cần phải xác định lại giá trị cơng ty để cải thiện tình hình hoạt động chung cơng ty Do vậy, q trình định giá doanh nghiệp đánh giá cách khách quan điểm mạnh điểm yếu công ty việc xác định vấn đề khu vực thể rõ điểm yếu cơng ty, q trình định giá doanh nghiệp công cụ nhằm giúp công ty đánh giá cách khách quan “mở khoá” hội, tiềm gia tăng giá trị cho cổ đông tương lai Định giá doanh nghiệp có yêu cầu nguyên tắc riêng Đó phải dựa giá trị hành thị trường, phù hợp với chế thị trường quy luật thị trường Định giá doanh nghiệp xác định giá trị ước tính doanh nghiệp theo giá thị trường Cần phải định giá cho doanh nghiệp theo phương pháp cụ thể cho doanh nghiệp thuộc nhóm nghành khác nhau, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực khác theo giá hành Khơng áp dụng dập khn mơ hình, kiểu định giá cho doanh nghiệp Định giá doanh nghiệp phải tuân theo quy luật kinh tế quy luật cung cầu, quy luật giá trị Ngoài định giá doanh nghiệp cần phải linh hoạt trình xác định, phải đặt doanh nghiệp tổng thể phát triển chung toàn thị trường, nghành nghề mà doanh nghiệp tiến hành kinh doanh Việc thực tốt nguyên tắc đảm bảo yêu cầu giúp cho hoạt động định giá có hiệu Việc định giá doanh nghiệp phải tuỳ thuộc vào doanh nghiệp mà phải lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp Trong toàn trình thực khâu hoạt động định giá vấn đề kiểm kê tài sản, xử lý tài phải thật chuẩn xác cẩn trọng Hơn nữa, việc định giá phải dễ dàng việc tính tốn, cho dù việc định giá doanh nghiệp dựa vào nhiều phương pháp khác nhau, song doanh nghiệp phải chọn phương pháp định giá cho phù hợp với doanh nghiệp vừa đơn giản vừa dễ thực hiện, phù hợp với lực người định giá Tuân theo nguyên tắc yêu cầu, tiến hành đánh giá doanh nghiệp cụ thể, Cơng ty đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) mã chứng khoán BCI MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN A: TỔNG QUAN KINH TÊ VIỆT NAM I, KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2015 Kinh tế đà phục hồi Lạm phát mức thấp Cán cân vĩ mơ gặp nhiều khó khăn II, TRIỂN VỌNG KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2016 10 Cơ hội thách thức từ hội nhập 10 Khó khăn đến từ bên 11 III, DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2016-2020: 12 1,Kịch tăng trưởng thấp 12 2,Kịch tăng trưởng vừa phải 13 3,Kịch tăng trưởng cao 13 PHẦN B: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH 15 I- Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 15 Số lượng hộ giao dịch tăng mạnh 15 Tồn kho bất động sản giảm mạnh 15 Nguồn cung tương lai phân khúc hộ tăng mạnh 16 Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản 16 Triển vọng ngành bất động sản năm 17 II,GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH 18 I- Tổng quan 18 II- QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ 20 III- Phân tích SWOT cơng ty 21 PHẦN C: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 24 I, Xác định chi phí vốn bình qn (WACC) 24 Xác định hệ số Beta (β) 24 Xác định chi phí vốn cổ phần Ke theo mơ hình CAPM 25 II- Định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự vốn cổ phần – FCFE 27 Tổng quan phương pháp FCFE 27 Xác định thu nhập phi tài bình qn năm gần 28 Xác định vốn chủ sở hữu năm gần ROE phi tiền mặt bình quân năm 29 Tính tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân 30 Xác định chi phí sử dụng VSCH (ke) năm 30 Sử dụng mơ hình định giá doanh nghiệp FCFE giai đoạn để định giá giá trị công ty 31 III- Định giá công ty theo phương pháp FCFF 33 Tổng quan phương pháp FCFF 33 Xác định EBIT(1-T) bình quân năm gần 34 Xác định vốn chủ sở hữu bình quân năm gần 34 Xác định ROC bình quân năm gần 35 Xác định tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân 35 giả định ROC g để tính liệu năm 36 IV- Định giá công ty theo phương pháp DDM 37 Tổng quan phương pháp 37 Xác định lợi nhuận sau thuế bình quân 38 Xác định tỷ lệ cổ tức trả cho cổ đông 39 Xác định VCSH bình quân, ROE 40 Tính EPS DPS 40 Giả định giai đoạn tăng trưởng công ty 41 V- Định giá doanh nghiệp qua phương pháp tương đối – P/E 41 Tổng quan phương pháp P/E 41 Xác định EPS năm 20145 EPS forward (EPS 2016) 42 Xác định P/E theo phương pháp so sánh 43 Xác định P/E theo phương pháp phân tích bản: 43 Kết tổng hợp : 45 VI KẾT LUẬN – Khuyế n nghi nha ̣ ̀ đầ u tư 46 PHỤ LỤC 48 Tài liệu tham khảo: 50 PHẦN A: TỔNG QUAN KINH TÊ VIỆT NAM I, KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2015 Năm 2015 đánh dấu bước ngoặt lớn trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam hoàn tất đàm phán hàng loạt hiệp định thương mại tự hệ Đây năm kinh tế Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng mức 6,68% Kết củng cố thêm nhiều hội động lực phát triển kinh tế cho Việt Nam năm 2016, tạo thêm lực đẩy cho trình tái cấu kinh tế Kinh tế đà phục hồi Mặc dù phải đối mặt với diễn biến bất lợi kinh tế giới, song khép lại năm 2015 kinh tế Việt Nam có “điểm sáng” “Điểm sáng” đáng ý tín hiệu tích cực từ tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015 GDP đạt 6,68%, cao kể từ năm 2008 tính theo giá so sánh năm 2010 (Hình 1) Khu vực sản xuất công nghiệp xây dựng tiếp tục thành tố quan trọng đóng góp cho cải thiện tốc độ tăng trưởng Khu vực mở rộng 9,64% năm 2015, cao nhiều so với số 5,08% 6,42% hai năm 2013 2014 Bước vào thời kỳ hồi phục, nông nghiệp khơng động lực cho phát triển kinh tế Tăng trưởng khu vực 2,4% năm 2015, thấp giai đoạn 2011-2015 Trong đó, khu vực dịch vụ khơng có nhiều chuyển biến tích cực tăng trưởng năm 2015 tương đương so với năm 2014 thấp nhiều so với năm trước Bên cạnh số liệu sản lượng, báo khác sản xuất công nghiệp cho thấy rõ nét phục hồi Chỉ số tổng hợp tình hình sản xuất (PMI) liên tục cao ngưỡng 50 điểm, đặc biệt mức cao hai quý đầu năm 2015 Mặc dù có giảm nhẹ xuống ngưỡng 50 điểm tháng tháng 11 nhìn tổng thể hoạt động sản xuất công nghiệp Việt Nam đánh giá tích cực bối cảnh Trung Quốc sản xuất khác khu vực có dấu hiệu suy thối Trong năm 2015, ngồi số PMI Nikkei công bố, Tổng cục Thống kê thực khảo sát theo quý nhằm đánh giá xu hướng sản xuất kinh doanh ngành công nghiệp chế biến, chế tạo Việt Nam Kết khảo sát cho thấy, tranh tương đối sáng khu vực Phần lớn doanh nghiệp (DN) hỏi đánh giá, tình hình sản xuất kinh doanh cuối năm khả quan ổn định so với đầu năm Theo đó, số PMI Việt Nam tương đối ổn định ngưỡng 50 điểm(Hình 2) Trong đáng ý số đánh giá sản lượng liên tục đạt mức 60 điểm Ngoại trừ mức độ tồn kho nguyên vật liệu, xây dựng thành phần khác (bao gồm đơn hàng mới, việc làm) cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực ngành chế biến, chế tạo Một tín hiệu đáng ghi nhận khác tình hình sử dụng lao động DN cơng nghiệp năm 2015 cải thiện đáng kể, đặc biệt khối DN nhà nước Lượng lao động ngành công nghiệp tăng 6,4% năm 2015, cao năm 2013 (4,3%) năm 2014 (5,8%) Trong đó, lao động khu vực DN nhà nước tăng đến 4,6%, so với mức tăng 2,5% năm 2014 Số lượng cơng nhân làm việc khu vực có vốn đầu tư nước đạt mức tăng trưởng cao nhất, có thấp so với năm trước đạt 8% năm 2015 Lạm phát mức thấp Năm 2015 ghi nhận Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng thấp nhiều năm trở lại đây, mức 0,63% Trái với thường lệ, lạm phát năm qua thấp đặc biệt tháng cuối năm, CPI không thay đổi so với kỳ năm trước Sự giảm giá hai nhóm mặt hàng lượng lương thực, vốn đóng góp xấp xỉ 17% rổ hàng hóa CPI, tác nhân dẫn tới tượng mang yếu tố bất thường Giá nhiều mặt hàng thời kỳ giảm sâu kể từ sau giai đoạn 2007-2009 Tăng trưởng phục hồi khiêm tốn nước phát triển tăng trưởng chậm Trung Quốc nguyên nhân khiến nhu cầu lượng nguyên vật liệu giới sụt giảm Giá dầu thô giới giao xu hướng giảm sâu, xuống 35 USD/thùng, mức thấp kể từ tháng 2/2009 Giá than đá xu giảm dài hạn Bên cạnh ảnh hưởng ngoại sinh từ phía cung, tổng cầu suy yếu năm trước có tác động tới mặt giá năm 2015 Sau loại trừ mặt hàng lương thực - thực phẩm, lượng mặt hàng Nhà nước quản lý khỏi rổ hàng hóa, lạm phát lõi Việt Nam tăng 2,05% năm 2015 Mức tăng tương đối phù hợp cần trì ổn định thời gian dài để giữ kỳ vọng lạm phát mức thấp, từ giúp cho mặt lãi suất cho vay tiếp tục đứng mức tương đối thấp, tạo thuận lợi cho trình hồi phục kinh tế Cán cân vĩ mơ gặp nhiều khó khăn Bên cạnh điểm sáng đáng ghi nhận, năm 2015 kinh tế tồn hạn chế tác động tiêu cực tới tăng trưởng ổn định kinh tế vĩ mô, đáng kể thu - chi ngân sách Tổng thu ngân sách năm 2015 gặp nhiều khó khăn suy giảm giá dầu thô Năm 2015, tổng thu cân đối ngân sách nhà nước (NSNN) đạt 989,69 nghìn tỷ đồng, đạt 108,69% dự toán Lưu ý với việc tham gia hiệp định thương mại tự hệ Hiệp định đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) Hiệp định thương mại tự với Liên minh châu Âu (EVFTA), nguồn thu từ hoạt động dự kiến giảm dần theo lộ trình cam kết thời gian tới Việc sụt giảm số nguồn thu buộc Chính phủ tăng cường thu từ nguồn khác nhằm bổ sung ngân sách Hàng loạt khoản thu thuế, phí có mức thu vượt xa so với dự toán đầu năm thu thuế bảo vệ mơi trường (24,1 nghìn tỷ; 186,1%); thu tiền sử dụng đất (54,2 nghìn tỷ; 139,1% dự tốn); lệ phí trước bạ (21 nghìn tỷ; 135,9% dự tốn) Xu hướng hoàn toàn trái ngược so với năm trước đó, mà khoản thuế hay lệ phí có mức thu 100% so với dự tốn Đồng thời, khoản thu tới cuối năm ln cao so với kế hoạch đề (thu từ dầu thơ đạt 115,2%; thu từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đạt 105%; thu từ hoạt động xuất, nhập đạt 104,1% năm 2014) Do gặp nhiều khó khăn tìm kiếm nguồn thu, Chính phủ phải thực nhiều giải pháp nhằm cắt giảm chi ngân sách Tổng chi NSNN năm 2011-2015 ước xấp xỉ mục tiêu năm đặt Quy mô chi NSNN năm 2015 ước tăng 70% so với năm 2010 Tỷ trọng tổng chi NSNN so GDP giảm dần từ mức 30% GDP năm 2010 xuống khoảng 26% GDP năm 2015 Một hạn chế khác kinh tế suy yếu cán cân thương mại Sau năm liên tiếp (2012-2014), cán cân thương mại đạt mức cân có thặng dư nhẹ, xu hướng thâm hụt thương mại bắt đầu quay lại năm 2015 Theo ước tính, kim ngạch xuất năm 2015 đạt 162,4 tỷ USD, tăng 8,1% so với năm 2014 Tăng trưởng xuất năm 2015 tiếp tục suy giảm so với năm trước đó, giảm dần từ mức 15,4% năm 2013 13,6% năm 2014 Trong đó, xuất chủ yếu nằm nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, với mức tăng trưởng 13,8% so với năm 2014 (18,5% khơng tính dầu thơ), chiếm tỷ trọng 70,9% tổng kim ngạch xuất Khu vực nước chí suy giảm 3,5%, làm giảm 1,2 điểm phần trăm tăng trưởng xuất hàng hóa Trong đó, kim ngạch nhập tăng 12% so với kỳ năm trước đạt mức 165,6 tỷ USD năm 2015 Về cấu, nhập tập trung chủ yếu vào nhóm hàng tư liệu sản xuất, chiếm tới 91,3% kim ngạch nhập Các nước Đông Á Đông Nam Á đối tác nhập Việt Nam Nhập từ Trung Quốc đạt 32,3 tỷ USD chiếm tới 28,8% tổng kim ngạch Tuy nhiên, năm 2015 chứng kiến xu hướng dịch chuyển nguồn hàng nhập nước ta sang phía Hàn Quốc Tăng trưởng nhập từ Hàn Quốc mức 27,4%, đạt 27,7 tỷ USD chiếm 1/6 kim ngạch nhập Việt Nam năm 2015 Nhập từ thị trường nước ASEAN Nhật Bản đạt 23,8 tỷ USD 14,4 tỷ USD Năm 2015, cán cân thương mại thâm hụt nhẹ 3,8 tỷ USD, tương đương khoảng 1,65% GDP năm 2015 Sự thay đổi cấu trúc cán cân thương mại phần tỷ giá thực cao không hỗ trợ tốt cho xuất khẩu, đồng thời khuyến khích tiêu dùng II, TRIỂN VỌNG KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2016 Tiếp nối xu tăng trưởng kinh tế năm 2015, Chính phủ đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2016 đạt 6,7% tốc độ tăng CPI đạt 5%, xuất tăng 10% nhập siêu khơng q 5% kim ngạch xuất khẩu… Có nghĩa kinh tế nước ta Chính phủ đánh giá tiếp tục tăng trưởng cao giữ ổn định kinh tế vĩ mô năm Cùng với đó, tổ chức quốc tế đưa dự báo lạc quan triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2016 Cụ thể, nhóm nghiên cứu EIU tạp chí kinh tế uy tín The Economist dự báo, tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2016 đạt xấp xỉ 7% Với tốc độ tăng trưởng này, Việt Nam đứng thứ nhóm nước có tốc độ tăng GDP nhanh giới Còn theo dự báo Ngân hàng Thế giới, tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2016 đạt 6,6% (gần sát với mục tiêu kế hoạch Chính phủ đề 6,7%) Trong đó, theo đánh giá khối Nghiên cứu Kinh tế thuộc ngân hàng HSBC, mục tiêu tăng trưởng 6,7% năm 2016 Việt Nam nhiều khả đạt tăng trưởng xuất phục hồi mức hai số phản ánh khoản đầu tư mới; nhu cầu tiêu dùng nội địa tăng mạnh nhờ vào chi tiêu cá nhân dồi cộng với lãi suất hỗ trợ mức thấp Cơ hội thách thức từ hội nhập Năm 2015 đánh dấu bước ngoặt lớn trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam Về bản, Việt Nam hoàn tất đàm phán hàng loạt hiệp định thương mại tự hệ (TPP, AEC EVFTA) vốn khơng bó buộc điều khoản thương mại truyền thống mà mở rộng vấn đề liên quan tới thể chế kinh tế như: Khung khổ pháp lý liên quan tới sở hữu trí tuệ, DN nhà nước, đầu tư, dịch vụ tài chính, mua sắm phủ… Điều củng cố thêm nhiều hội động lực phát triển cho Việt Nam năm 2016, tạo thêm lực đẩy cho trình tái cấu kinh tế Tuy nhiên, hội nhập mang lại hội thách thức cho bên tham gia Quá trình hội nhập Việt Nam vài thập kỷ gần giúp mang lại nhiều thành tích tăng trưởng kinh tế, đầu tư, xuất cải thiện thu nhập cho người lao động Mức độ mở cửa lớn đồng nghĩa với rủi ro từ bên cao chí làm xấu rủi ro nội Sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới nhận nhiều kỳ vọng lớn lao, nguồn vốn lớn ạt đổ vào Việt Nam kèm với sách tiền tệ chưa linh hoạt tạo “bong bóng” bất động sản tạo siêu lạm phát giai đoạn 2007-2008 Sự phụ thuộc lớn vào nhập đầu tư nước ngồi, yếu lãng phí nguồn lực DN nhà nước cảnh báo Việt Nam không nên tự mãn với việc tham gia hiệp định thương mại tự đầy hứa hẹn như: TPP, AEC hay EVFTA Tại thời điểm này, khu vực tư nhân Việt Nam chưa đánh giá cao so sánh với DN có vốn đầu tư nước DN tư nhân Việt Nam chủ yếu DN vừa nhỏ, bất lợi quy mô hiệu hoạt động so với nhóm DN có vốn đầu tư nước ngồi Đặc biệt, TPP có hiệu lực, dòng vốn FDI kỳ vọng 10 giả định ROC g để tính liệu năm Tỷ lệ tái đầu tư = EBIT sau thuế dự tính năm t = EBIT sau thuế năm (t-1) * (1+gt) Mức tái đầu tư = EBIT sau thuế * tỷ lệ tái đầu tư FCFF = EBIT sau thuế - mức tái đầu tư WACC lấy từ số liệu ước tính chi phí sử dụng vốn bình qn Giá trị cơng ty giai đoạn: Giả định giai đoạn giống phương pháp FCFE Giai đoạn tăng trưởng chuyển tiếp = Giai đoạn ổn định = (1) (2) Giá trị công ty = (1)+(2) Giai đoạn 2015 Giai đoạn tăng trưởng 2016 2017 2018 GĐ ổn Giai đoạn chuyển tiếp định 2019 2020 2021 2022 Năm tốc độ tăng trưởng 41.38% 19.00% 22.00% 24.00% 19.00% ROC 8.73% 21.00% 27.00% 32.47% 31.23% tỷ lệ tái đầu tư 474.00% 90.48% 81.48% 73.91% 60.84% EBIT sau thuế dự tính 293546 349319.7 426170.1 528451 628857 mức tái đầu tư 1391401 316051.2 347249.7 390601 382590 FCFF 33268.54 78920.38 137850 246267 WACC 5.42% 6.02% 6.62% 7.22% 7.82% PV(FCFF) 31379.5 69424.35 111835 182225 14.00% 10.00% 25.54% 19.03% 8.00% 15.00% 54.82% 52.55% 53.33% 716896 788586 851673 392974 414391 323923 374195 8.42% 9.02% 216219 222875 454226 397447 9.62% 302568 36 Ta có bảng kết sau: Giá trị định giá công ty Các khoản nợ công ty Giá trị vốn cổ phần lượng cổ phiếu lưu hành Giá trị cổ phiếu 2145679 656,982 1,488,697 86.72 17167VNĐ IV- Định giá công ty theo phương pháp DDM Giá trị cổ phiếu giá trị dòng cổ tức kỳ vọng cổ phiếu Định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức áp dụng mơ hình DDM phù hợp để định giá cho doanh nghiệp, theo số liệu năm gần với thời điểm yêu cầu (2011 – 2015) Tổng quan phương pháp Ưu điểm: Do phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp mở rộng phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng để thẩm định giá DN có dòng thu khơng ổn định, thay đổi qua năm có tính đén yếu tố lạm phát Nhược điểm: - Mơ hình tăng trưởng Gordon: nhạy cảm tỷ kệ tăng trưởng, tỷ lệ tăng trưởng tỷ suất sinh lợi giá trị khơng tính tốn - Mơ hình với g vơ hạn khơng đổi: Khó áp dụng thực tế, cổ tức thường không chia hết cho cổ đông qua năm mà để lại phần để tái đầu tư mở rộng quy mơ - Mơ hình với g khơng ổn định: Việc xác định xác độ dài thời gian tăng trưởng giai đoạn đầu khó Giả thiết tăng trưởng ổn định giai đoạn sau nhạy cảm, tỷ lệ tăng trưởng cao hay thấp dẫn đến giá trị doanh nghiệp tính theo mơ hình tăng trưởng Gordon giai đoạn sai lệch lớn - Chỉ sử dụng Re làm tỷ lệ chiết khấu, nên không chuẩn xác cho công ty sử dụng nợ tác dụng đòn bẩy kinh doanh 37 Áp dụng: - Khi thay đổi quyền quản lý cơng ty khó khăn quy mơ giới hạn TT việc thâu tóm - Phù hợp với công ty tăng trưởng cao trì khoảng thời gian cụ thể - Những công ty tăng trưởng khiêm tốn giai đoạn đầu - Hiệu cơng ty trì sách chi trả cổ tức dòng tiền lại sau toán nợ đáp ứng nhu cầu tái đầu tư (do ta lấy trọng số 20%) Xác định lợi nhuận sau thuế bình quân Từ báo cáo tài cơng ty, ta lấy số liệu lợi nhuận sau thuế công ty qua năm Sử dụng số liệu khứ năm trở lại Lấy thuế T=22% Tính thu nhập sau thuế bình quân năm Năm Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận sau thuế bình quân 2015 2014 2013 2012 2011 365040 180236 152369 259379 125987 284731.2 140584.1 118847.8 202315.6 98269.86 168949.716 Biểu đồ : lợi nhuận sau thuế 38 Xác định tỷ lệ cổ tức trả cho cổ đông Mức cổ tức trả cho cổ đơng trích từ báo cáo lưu chuyển tiền tệ công ty, sử dụng số liệu năm gần Từ mức cổ tức tính tỷ lệ chi trả cổ tức qua năm công ty công thức : Năm 2015 2014 2013 2012 2011 Cổ tức trả 84615 64506 69627 74569 95143 36.86% 96.82% Mức cổ tức bình quân 77692 Tỷ lệ cổ tức trả p 29.72% Tỷ lệ cổ tức trả bình quân p 45.88% 58.59% 53.57% Ta có biểu đồ sau Biểu đồ : tỷ lệ cổ tức trả cho cổ đông 39 Xác định VCSH bình quân, ROE Bước cần tính tỷ lệ tăng trương cổ tức g, ta tính g từ cơng thức Trước ta phải xác định VCSH bình qn để tính ROE bình qn Năm Vốn chủ sở hữu 2015 2025178 2014 1770888 Vốn chủ sở hữu bình quân 2013 1839456 2012 1883726 2011 1922904 1888430 Tính ROE bình qn dựa VCSH bình quân vừa tìm được: 0.089466 Tỷ lệ tái đầu tư Tỷ lệ tăng trưởng g cổ tức, ta tính g từ p – tỷ lệ trả cổ tức bình g = (1 – 53,57%) x 0.089466 = 4.15% Số cổ phiếu lưu hành công ty : 86.72 triệu CP quân: Tính EPS DPS Từ g tính số lợi nhuận cổ phần EPS: 1948.221 Tính cổ tức cổ phần DPS: 1043.711 40 Giả định giai đoạn tăng trưởng công ty Tương tự phương pháp STT Tăng trưởng nhanh Giai đoạn Năm Tốc độ tăng trưởng g 2018 Chuyển tiếp Ổn định 2020 2021 2022 2016 4.15% 10.15% 16.15% 22.15% 19.15% 16.15% 13.15% 14.00% 1948.2 2146.0 2492.7 4214.2 4768.5 5436.1 53.57% 59.01% 68.54% 83.73% 99.77% 115.88% 131.13% 149.48% DPS 1043.7 1266.4 1708.6 3619.7 4883.6 6252.8 8126.1 Ke giá cổ phiếu 7.78% 10.60% 14.50% 15.40% 16.30% 17.35% 18.40% 19.00% 1145.0 1456.2 3109.4 4564.9 7178.9 3044.9 2549.5 1793.1 2019 2015 EPS tỷ lệ trả cổ tức 2017 3628.1 2395.4 Giá trị cổ phần: 29641 VNĐ V- Định giá doanh nghiệp qua phương pháp tương đối – P/E Hệ số giá – lợi nhuận P/E bội số sử dụng rộng rãi Công thức: P/E = Giá thị trường Cp/EPS Định giá doanh nghiệp theo phương pháp tương đối áp dụng mơ hình P/E phù hợp để định giá cho doanh nghiệp, theo số liệu quý gần (4 quý năm 2015) Tổng quan phương pháp P/E Ưu điểm: - Có thể dùng để định giá cổ phiếu nhiều trường hợp sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu cơng chúng, chí định giá cổ phiếu chưa giao dịch - Các số đơn giản dễ tiếp cận Nhược điểm: - Các tỷ số DN so sánh khơng xác trường hợp thị trường đánh giá khơng đúng, chẳng hạn đánh giá thấp cao - Phương pháp bị giới hạn trường hợp DN khơng có chứng khốn giao dịch thị trường, chẳng hạn DN nhỏ; khó tìm doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần định giá thị trường 41 - Định giá phụ thuộc vào ước lượng lợi nhuận kỳ vọng cổ phiếu nên khơng xác, khó chọn cơng ty phù hợp để so sánh Việc lấy bình quân ngành để định giá giá trị công ty khơng phản ánh tình trạng thực tế thị trường Áp dụng: - Áp dụng cho tất loại doanh nghiệp, phù hợp với doanh nghiệp có EPS giá cổ phiếu ổn định - Áp dụng doanh nghiệp nước có thị trường chứng khốn ổn định - Mặc dù cách định giá có nhiều biến đổi lại phản ánh thị trường có tính thực tế cao ( mơ hình có trọng số 30%) Xác định EPS năm 20145 EPS forward (EPS 2016) EPS = LNST/Số cổ phiếu lưu hành LNST 2016 = LNST 2015*g EPS forward (EPS 2016) = LNST 2016/ số cổ phiếu lưu hành Thời gian Quý IV năm 2015 Quý III năm 2015 Quý II năm 2015 Quý I năm 2015 Năm 2015 Lợi nhuận sau thuế 2016 292903 Lợi nhuận sau thuế Số CP lưu hành EPS 99666 167136 16341 23924 292903 86720144 86720144 86720144 86720144 86720144 EPS trailing 1149.283 1927.303 188.434 275.876 3377.566 3377.566 Xác định EPS forward 2015 Lợi nhuận g 2016 sau thuế Số lượng CP 2016 lưu hành 10.88% 324771 86720144 EPS forward 3745 42 Xác định P/E theo phương pháp so sánh Để xác định P/E theo phương pháp so sánh, lập danh sách cơng ty so sánh cơng ty có tính chất tương đồng lĩnh vực kinh doanh, tiềm tăng trưởng mức độ rủi ro Xác định liệu công ty so sánh EPS (2015) = LNST/ Số cổ phiếu lưu hành Tại thời điểm EPS tralling = EPS EPS forward = LNST (2016)/ Số cổ phiếu lưu hành P/E=Giá cổ phiếu tại/EPS VND 2,015 Forward EPS 3,378 3,745 P/E Giá cổ phiếu 9.81 33,131 9.01 33,730 Xác định P/E theo phương pháp phân tích bản: Mơ hình giả định cho phương pháp phân tích làm mơ hình tăng trưởng giai đoạn: tăng trưởng nhanh tăng trưởng ổn định Giai đoạn tăng trưởng nhanh ổnđịnh: = P/E hiệntại = + gh :Tỷ lệ tăng trưởng cao giai đoạn đầu gst :Tỷ lệ tăng trưởng ổn định gia đoạn sau ke,hg : Chi phí vốn cổ phần giai đoạn tăng trưởng cao ke,st : Chi phí vốn cổ phần giai đoạn tăng trưởng ổn định Xác định P/E phương pháp phân tích P/E giai đoạn tăng trưởng nhanh 43 Tốc độ tăng trưởng g 10.88% ROE 8.95% Chi phí VCSH 10.60% Giả định mơ hình P/E cho giai đoạn ổn định Tốc độ tăng trưởng g 14.0% ROE 25.50% Chi phí VCSH 19.00% β P/E ổn định 9.36 Xác định theo phương pháp hồi quy: Sử dụng P/E trailing nhóm doanh nghiệp hồi quy với biến độc lập tỷ lệ tăng trưởng kỳ vọng năm 2016 (g) hệ số beta công ty, biến phụ thuộc P/E trailing Ta có bảng số liệu sau: Xác định P/E phương pháp hồi quy Mã CK G β P/E Trailing BCI 10.88% 0.167 6.92806595 SJS 0.76% 0.81 5.48066972 HQC 15.29% 0.82 6.084580787 NBB 4.69% 0.21 31.34702289 NLG 4.05% 0.35 11.62037279 TDH 0.93% 0.57 28.35985294 FLC 21.95% 1.34 7.346477429 DXG 17.05% 1.46 4.18647957 HDG 12.09% 0.36 8.833213173 NTL 8.88% 0.69 7.742869925 VPH 7.86% 0.22 6.196123545 Sau hồi quy ta có Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 04/25/16 Time: 20:14 Sample: 11 Included observations: 11 44 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C G BETA 18.83480 -2.824881 -0.602744 5.299371 8.308046 0.530744 3.554157 -0.340018 -1.135660 0.0075 0.7426 0.2890 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.275833 0.094791 8.946574 640.3295 -37.96081 1.776770 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 11.28409 9.403345 7.447419 7.555936 1.523588 0.275014 Phương trình hồi quy : P/E Trailing = 18.83480 - 0.602744*β -2.824881*G Như ta cóVới β = 0.167 G = 10.88% P/E Trailing = 18.43 Kết tổng hợp : Ma trận xác định giá cổ phiếu P/E 2015 BQ 9.81 EPS Forward 3,745.05 EPS 2015 3,377.57 EPS Trailing 3,377.57 Giá cổ phiếu BCI VND 39,382 P/E P/E Forward BQ Trailing BQ 9.01 9.69 VND 33,730 P/E P/E Trailing 9.36 18.43 VND 35,069 VND 33,131 VND 32,743 VND 62,238 45 VI KẾT LUẬN Do có khác biệt kết định giá phương pháp định giá khác nên để đánh giá xác giá trị doanh nghiệp ta nên sử dụng kết trung bình có trọng số phương pháp định giá dựa phù hợp mơ hình với cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh Từ phân tích ưu – nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp, ta nhận thấy cơng ty BCI nên định giá theo phương pháp FCFF bởi: - Thị trường chứng khoán Việt Nam diễn biến thất thường tăng điểm đột biến xuống thị trường, khiến giá trị cổ phiếu doanh nghiệp liên tục diễn biến không theo chiều hướng rõ ràng EPS doanh nghiệp tăng giảm thất thường khiến việc định giá khó khăn Đồng thời, cơng ty niêm yết chứng khốn năm thời gian trả cổ tức chưa đủ dài Chính vậy, phương pháp định giá tương đối P/E phương pháp DDM không tránh khỏi sai lệch phiến diện tính bất ổn, ảnh hưởng lớn đến tính xác Do đó, kết phương pháp định giá DDM P/E thể xác tình trạng doanh nghiệp - Hai phương pháp phù hợp FCFE FCFF Tuy nhiên định giá theo FCFF có nhiều ưu điểm xác Lý do: + FCFE sử dụng lợi nhuận trước thuế ( EBT) FCFF sử dụng lợi nhuận trước thuế lãi vay ( EBIT) Do lãi vay doanh nghiệp không lớn ( doanh nghiệp vay lượng lãi vay nhỏ) nên việc dùng hai phương pháp tương đương Tuy nhiên, sử dụng FCFF phản ánh giá trị công ty + FCFE chiết khấu dùng chi phí vốn chủ sở hữu túy (Ke) FCFF dùng chi phí vốn bình quân ( WACC) để chiết khấu Với việc sử dụng WACC phản ánh đầy đủ xác giá trị cơng ty Từ đề xuất phương pháp định giá phù hợp cho doanh nghiệp định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự cơng ty – FCFF Ta có bảng giá trị sau: Mơ hình FCFE FCFF DDM P/E Bình quân Giá hành Giá Tỷ trọng (VNĐ) 26,365 30% 17,167 30% 29,641 20% 39,382 20% 28,599 100% 23400 18.18% 46 *KHUYẾN NGHI ̣ NHÀ ĐẦU TƯ MUA CỐ PHIẾU: Giá trị trung bình phương pháp định giá cổ phiếu BCI đạt 28,600 VNĐ so với giá trị hành thị trường đạt 23400 VNĐ, cao 18,18% Cùng điều kiện công ty sau: Kết kinh doanh năm 2015 nhận tăng trưởng vượt bậc doanh thu lẫn lợi nhuận Trong chuyển nhượng BĐS mảng kinh doanh cốt lõi cho thấy tăng trưởng tốt khiến doanh thu chuyển nhượng BĐS tăng mạnh 79.3% đạt 281,1 tỷ đồng Năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi tích cực BCI cơng ty BĐS có quỹ đất lớn vị trí đắc địa, phát triển ngành BĐS tạo điều kiện cho phát triển cơng ty Ngồi ra, kinh nghiệm phát triển dự án Khang Điền-cổ đông lớn BCI yếu tố tích cực ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh công ty thời gian tới Trong năm cơng ty tiếp tục hồn thiện thực dự án BĐS lớn , ví dụ 2016 dự án lớn Phong Phú ghi nhận doanh thu dự án khác từ công ty liên doanh, công ty Giá trị cổ phiếu thấp giá trị định giá nên khuyến nghị nhà đầu tư NÊN MUA cổ phiếu công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh cho mục tiêu trung dài hạn Vì nhận thấy tiềm phát triển công ty tương lai, yếu tố thuận lợi cho kinh tế ngành bất sản nói chung, cho cơng ty BCI nói riêng Đó việc Việt Nam tham gia vào Hiệp định thương mại quốc tế (trong có TPP-2016), sách kinh tế- pháp luật nhà nước thuận lợi cho ngành 47 PHỤ LỤC Bảng giá đóng cửa cuối tháng BCI Vn Index từ ngày 31/01/2012 – 31/12/2015 Ngày Giá đóng cửa BCI Giá đóng cưa sàn VNI Tỷ suất lợi nhuận cổ phiếu Tỷ suất lợi nhuận thị trường 31-01-2012 29-02-2012 30-03-2012 27-04-2012 31-05-2012 29-06-2012 31-07-2012 31-08-2012 28-09-2012 31-10-2012 30-11-2012 28-12-2012 31-01-2013 28-02-2013 29-03-2013 26-04-2013 31-05-2013 28-06-2013 31-07-2013 30-08-2013 30-09-2013 31-10-2013 29-11-2013 31-12-2013 27-01-2014 28-02-2014 31-03-2014 29-04-2014 30-05-2014 28-06-2014 31-07-2014 15 16.8 18.6 23 22.8 21.9 20 17.5 17.3 14.7 14.2 15.4 15.7 15.4 15.8 15.3 15.9 15.2 12.6 12.3 12.7 15.3 17.8 19.2 18.3 24.2 25.7 23.5 20.9 19.4 19.2 388 423.6 441 473.8 429.2 424.1 415 396 392.6 391.4 378.2 401.3 479.8 465.1 491 472.9 521.5 481.1 485.7 468.6 486.6 499.1 507.8 504.6 556.5 586.5 591.6 578 562 578.1 596.1 12.00% 10.71% 23.66% -0.87% -3.95% -8.68% -12.50% -1.14% -15.03% -3.40% 8.45% 1.95% -1.91% 2.60% -3.16% 3.92% -4.40% -17.11% -2.38% 3.25% 20.47% 16.34% 7.87% -4.69% 32.24% 6.20% -8.56% -11.06% -7.18% -1.03% 9.18% 4.11% 7.44% -9.41% -1.19% -2.15% -4.58% -0.86% -0.31% -3.37% 6.11% 19.56% -3.06% 5.57% -3.69% 10.28% -7.75% 0.96% -3.52% 3.84% 2.57% 1.74% -0.63% 10.29% 5.39% 0.87% -2.30% -2.77% 2.86% 3.11% 48 29-08-2014 30-09-2014 31-10-2014 28-11-2014 31-12-2014 30-01-2015 27-02-2015 31-03-2015 27-04-2015 29-05-2015 30-06-2015 31-07-2015 31-08-2015 30-09-2015 30-10-2015 30-11-2015 31-12-2015 21.4 19.1 19.7 20.4 21.9 21.2 21.9 21.8 20 19.7 16.7 20 20.4 21.4 21.5 23.8 23.9 636.6 598.8 600.8 566.6 545.6 576.1 592.6 551.1 562.4 569.6 593 621.1 564.8 562.6 607.4 573.2 579 11.46% -10.75% 3.14% 3.55% 7.35% -3.20% 3.30% -0.46% -8.26% -1.50% -15.23% 19.76% 2.00% 4.90% 0.47% 10.70% 0.42% 6.79% -5.94% 0.33% -5.69% -3.71% 5.59% 2.86% -7.00% 2.05% 1.28% 4.11% 4.74% -9.06% -0.39% 7.96% -5.63% 1.01% 49 Danh sách 10 công ty ngành giá trị EPS P/E Mã CK BCI DIG HQC NBB NLG TDH FLC DXG HDG NTL VPH P EPS Tốc độ 2014 tăng (đồng) (đồng/cp) trưởng 10.88% 23400 3377.566 0.76% 12300 2280.559 15.29% 15200 2438.624 4.69% 21800 676.964 4.05% 17100 1473.376 0.93% 32900 1099.375 21.95% 11800 1702.062 17.05% 15100 3800.132 12.09% 19600 2035.114 8.88% 14600 1546.288 7.86% 12800 2397.015 P/E Forward bình quân ngành P/E EPS P/E Forward Forward 6.928066 5.393414 6.233024 32.20259 11.606 29.92611 6.932769 3.973547 9.630909 9.44197 5.339975 3745.045 2297.926 2811.459 708.7138 1532.989 1109.581 2075.611 4448.208 2281.105 1683.603 2585.402 6.248256 5.352653 5.406446 30.75995 11.15468 29.65082 5.685072 3.394625 8.592325 8.67188 4.950874 Tỷ trọng vốn thị trường 8.48% 8.32% 16.72% 5.30% 10.12% 5.75% 26.14% 7.40% 5.61% 3.72% 2.43% P/E Forward theo tỷ trọng 0.530157 0.445548 0.903695 1.631322 1.129124 1.704355 1.486275 0.251329 0.481736 0.322875 0.120067 P/E theo tỉ trọng 0.587838 0.448941 1.041858 1.707831 1.174808 1.720179 1.812466 0.294191 0.539965 0.351548 0.129504 9.006484 9.809129 Tài liệu tham khảo: Giáo trình Định giá đầu tư Aswath Damodaran Cafef.vn Cophieu68.vn Vietstock.vn Báo cáo thường niên năm 2011,2012,2013,2014,2015 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh Báo cáo tài năm 2011,2012,2013,2014,2015 Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh Báo cáo tiêu kinh tế xã hội năm 2015 - Tổng cục thống kê Việt Nam 50 ... 6103/QĐ-UBKT chuyển Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thành Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh với vốn điều lệ 18.000.000.000 đồng -Ngày 24/12/1999 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thức... GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH I- Tổng quan BCCI - BINH CHANH CONSTRUCTION INVESTMENT SHAREHOLDING COMPANY TÊN GIAO DỊCH: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH 550... - Đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất khu dân cư - Đầu tư xây dựng mà kinhodanh dịch vụ khu công nghiệp - Đầu tư xây dựng chung cư, xây dựng chợ, nhà trẻ, mẫu giáo Đầu tư xây dựng cơng trình