Nhận định về marketing trong lĩnh vực bất động sản ở việt nam

Nhận định Marketing lĩnh vực bất động sản Việt Nam LỜI GIỚI THIỆU Lĩnh vực Bất động sản nói chung thập niên trở lại trở nên chủ đề 'nóng hôi hổi' Việt Nam Một minh chứng rõ nét mà thường thấy tác giả nhiều sách, nhiều báo coi Bất động sản bốn nhân tố thu hút nhiều lượng tiền người dân Việt: Vàng – Bất động sản – Chứng khoán – Ngân hàng Tôi xin phép mở đầu sở kinh nghiệm thực tế, trải nghiệm mà may mắn (hay không may mắn) mắt thấy, tai nghe Sự thật Bất động sản đất nước sản sinh nhiều triệu phú, chí tỷ phú tiền đô-la Mỹ Đây thực tế diễn nhiều quốc gia giới mà điển hình gần có lẽ phải kể đến quốc gia đông dân Trung Quốc Những mà đất nước trải qua lĩnh vực bất động sản xảy Trung Quốc II Một vài nhận định Marketing lĩnh vực bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nhận thấy tầm quan trọng khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư nước xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường Tuy nhiên, muốn nhận định đưa nhìn xác thị trường bất động sản không đơn giản Đặc biệt thực trạng thị trường nay, việc giống chuẩn trị bệnh thị trường, người tìm liều thuốc nhanh người giỏi chắn thu lợi nhuận tiên phong thị trường bất động sản Marketing bất động sản dần thể vai trò nòng cốt Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Nói cách khác, chưa thật cần thiết khứ nhà đầu tư không dồi nguồn vốn để thực hoàn chỉnh chiến lược nghiên cứu marketing Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu Do đó, dịch vụ marketing cho bất động sản thường kèm với công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản III Đánh giá phát triển bất động sản nước ta năm gần Có nhiều cách, tiêu thức để đánh giá mức độ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần ta chia làm 02 giai đoạn chính: Giai đoạn 2001 – 2003: Thị trường bùng nổ Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” thị trường bất động sản như: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng; Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do sách Nhà nước đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối thiếu thông tin giá nhà đất Giai đoạn 2003 – nay: thị trường đóng băng (2003 – nay) Từ cuối năm 2003 đến thị trường bất động sản nước ta diễn trầm lắng, “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất mặt nước có biểu sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng phức tạp Có thể đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản nguyên nhân sau:  Cầu giảm mạnh: Giá bất động sản Việt Nam mức cao so với thu nhập thực tế Người dân kỳ vọng giá bất động sản xuống thời gian tới; Đồng thời Nhà nước xiết chặt quản lý hoạt động mua bán bất động sản chế sách quản lý đất đai Nhà nước trình chỉnh sửa hoàn thiện nên tâm lý người dân “chờ đợi” chưa mua  Cung tăng nhanh: Hiện nay, theo đánh giá chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn cao gấp 3- lần giá trị thật, xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất vào khoảng 500.000 đồng/m2 theo đơn giá xây dựng giá mét vuông nhà vào khoảng – triệu đồng giá thị trường bất động sản nước ta cao so với giá thành thực tế tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Điều dẫn tới việc ngày nhiều dự án mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng  Nhà nước áp dụng biện pháp can thiệp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản: Trước thực trạng diễn biến thị trường bất động sản trên, việc quản lý chặt chẽ kiểm soát thị trường nhà đất trở thành xúc Các quan quản lý nhà nước phải vào nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế IIII Các yếu tố ảnh hưởng đến marketing bất động sản Môi trường vĩ mô Môi trường vi mô lực lượng có quan hệ trực tiếp với thân công ty khả phục vụ khách hàng nó, tức người cung ứng, người môi giới marketing, khách hàng, đối thủ cạnh tranh công chúng trực tiếp Môi trường vĩ mô lực lượng bình diện xã hội rộng lớn hơn, có ảnh hưởng đến môi trường vi mô, yếu tố nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, kỹ thuật, trị văn hóa Trước tiên ta nói môi trường vĩ mô công ty sau xem xét môi trường vi mô * Môi trường nhân khẩu: Lực lượng môi trường cần theo dõi dân số, người tạo nên thị trường Những người làm Marketing quan tâm sâu sắc đến quy mô tỷ lệ tăng dân số thành phố, khu vực quốc gia khác nhau, phân bố tuổi tác cấu dân tộc, trình độ học vấn, mẫu hình hộ gia đình, đặc điểm phong trào khu vực Chúng ta nghiên cứu đặc điểm xu hướng chủ yếu nhân minh họa hàm ý chúng việc lập kế hoạch Marketing Các nhân tố môi trường nhân bao gồm: Tốc độ tăng dân số: Tốc độ tăng dân số không ngừng nguồn tài nguyên đất nước có hạn, đảm bảo cung cấp cho sống số lượng người gia tăng Cơ cấu tuổi dân số: Đó dấu hiệu cho biết loại sản phẩm dịch vụ có nhu cầu lớn vài năm tới, nhóm có số nhu cầu sản phẩm dịch vụ định, sở thích phương tiện truyền thông hình thức bán lẻ, giúp người làm Marketing xác định chi tiết hàng hóa tùng thị trường Dân tộc: Mỗi nhóm dân cư có mong muốn định thói quen mua sắm định Trình độ học vấn: Việc nghiên cứu theo trình độ học vấn giúp cho người làm marketing phân khúc thị trường cách xác, tạo kinh doanh * Môi trường kinh tế: Thị trường cần có sức mua công chúng Sức mua có kinh tế phụ thuộc vào thu nhập có, giá cả, lượng tiền tiết kiệm, nợ nần khả vay tiền Những người làm Marketing phải theo dõi chặt chẽ xu hướng chủ yếu thu nhập kiểu chi tiêu người tiêu dùng Phân phối thu nhập: Yếu tố ảnh hưởng nhiều đến phát triển marketing Ví dụ kinh tế tự cấp tự túc đại phận dân cư làm nông nghiệp đơn Họ dùng hầu hết sản phẩm làm đem trao đổi số lại để lấy hàng hóa dịch vụ Họ tạo hội cho người làm Marketing Trong kinh tế tự túc tuyệt đại phận dân cư làm nông nghiệp đơn Họ tiêu dùng hầu hết sản phẩm làm đem trao đổi số lại để lấy hàng hóa dịch vụ đơn giản Họ tạo hội cho người làm Marketing Đối với kinh tế thị trường hàng hóa tạo theo nhu cầu khách hàng, lúc hàng hóa nhiều đa dạng Lúc thị trường tạo nhiều điệu kiện để Marketing phát triển Tiết kiệm, nợ, khả vay tiền: Việc chi tiêu người tiêu dùng chịu ảnh hưởng việc tiết kiệm, nợ nần khả vay tiền Những người làm Marketing phải theo dõi kỹ lưỡng biến động lớn thu nhập, giá sinh hoạt, lãi suất, kiểu tiết kiệm vay tiền, chúng có ảnh hưởng lớn, đặc biệt đến công ty, sản phẩm có mức độ nhạy cảm cao thu nhập giá * Môi trường tự nhiên: Bao gồm nguyên liệu, lượng tài nguyên không khí, đất nước Mối lo lắng công chúng tạo hội Marketing cho công ty nhạy bén Nó tạo thị trường lớn cho giải pháp kiểm soát ô nhiễm, tháp lọc khí, trung tâm tái sinh hệ thống bãi thải * Môi trường công nghệ: Một lực lượng quan trọng nhất, định hình sống người công nghệ Mỗi công nghệ tạo hậu lâu dài quan trọng mà thấy trước Người làm Marketing phải theo dõi xu hướng sau công nghệ Sự tăng tốc việc thay đổi công nghệ Những hội đổi vô hạn Thay đổi ngân sách nghiên cứu phát triển Quy định thay đổi công nghệ ngày chặt chẽ Những người làm Marketing cần hiểu rõ môi trường công nghệ thay đổi nắm công nghệ phục vụ nhu cầu người Họ cần hợp tác chặt chẽ với người làm công tác nghiên cứu phát triển để khuyến khích họ nghiên cứu hướng theo thị trường nhiều Họ phải cảnh giác với hậu không mon muốn đổi gây thiệt hại cho người sử dụng tạo tín nhiệm thái độ chống đối người tiêu dùng * Môi trường trị Những định Marketing chịu tác động mạnh mẽ diễn biến môi trường trị Môi trường gồm có luật pháp, quan nhà nước nhóm gây sức ép có ảnh hưởng hạn chế tổ chức cá nhân khác xã hội * Môi trường văn hóa Xã hội mà người lớn lên định hình niềm tin bản, giá trị chuẩn mực họ Con người hấp thụ, cách ý thức, giới quan xác định mối quan hệ họ với thân mình, với người khác, với tự nhiên với vũ trụ Yếu tố ngành * Ngành marketing: Trong năm gần Việt Nam với thay đổi phát triển kinh tế kéo theo phát triển bùng nổ không ngừng Marketing Đặc biệt từ Việt Nam nhập WTO không mảnh đất đầy tiềm cho doanh nghiệp Marketing Việt Nam mà doanh nghiệp Marketing nước làm Marketing truyền thống mà hứa hẹn cho phát triển Marketing đại như: Marketing đa cấp, E Marketing, Marketing di động, Marketing trời Ngoài thị trường Marketing truyền thống loại hình Marketing trực tuyến, Marketing Internet, Marketing di động, Marketing số hứa hẹn phát triển Theo công ty nghiên cứu thị trường Cimigo doanh thu dựa số liệu đo lường liệu doanh thu từ trang web, mạng quảng cáo, đại lý truyền thông công ty sử dụng quảng cáo trực tuyến doanh thu quảng cáo trực tuyền Việt Nam năm 2008 đạt 278 tỷ đồng tăng 71% so với năm 2007 theo dự đoán chuyên gia, tăng trưởng hàng năm doanh thu khoảng 40% năm Mỹ thị trường châu Á có xu hướng giảm theo suy giảm kinh tế Với tốc độ tăng trưởng khoảng 40% năm, doanh thu năm 2007 khoảng tỷ USD, thị trường quảng cáo Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh khu vực châu Á Theo Công ty nghiên cứu thị trường TNS, năm 2006, tổng doanh số quảng cáo ba kênh quảng cáo gồm báo in, truyền thanh, truyền hình khoảng 313 triệu USD, năm 2007 số 440 triệu USD Trong báo in khoảng 107 triệu USD, truyền khoảng 1,1 triệu USD, truyền hình khoảng 330 triệu USD Chi phí quảng cáo ghi nhận 27 kênh truyền hình, kênh phát FM, 60 đầu báo tạp chí Còn theo Hiệp hội Quảng cáo Việt Nam (VAA) tất loại hình báo chí bao gồm khoảng 620 tờ báo in với khoảng 800 ấn phẩm, 68 đài phát truyền hình trung ương địa phương, 50 đơn vị báo điện tử tham gia quảng cáo Về quảng cáo trời, theo VAA Việt Nam có số doanh nghiệp làm quảng cáo trời, phần nhiều kết hợp, doanh số chung chiếm khoảng 20% toàn ngành quảng cáo * Ngành kinh doanh bất động sản Tính minh bạch hiệu thị trường bất động sản thực qua sản giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi sớm góp phần quan trọng việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào ngân hàng Thông kê ngân hàng nhà nước vào thời điểm 31/12/2009, tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Chính cho vay ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn Giá hàng hóa bất động sản tăng đứng mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường Theo đánh giá Việt Nam có tỷ lệ đô thị hóa bình quân năm 2010 30% dự kiến năm 2020 tỷ lệ 50% hội cho thị trường bất động sản nhiều, với thị trường nhà mà việc cho phép Việt Kiều người nước sống làm việc Việt Nam mua nhà Ngoài tập đoàn nước quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung Tp Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nhập WTO số lượng công ty nước đến đầu tư Việt Nam không ngừng tăng lên nhu cầu thuê văn phòng, cao ốc tăng lên thị trường số nước châu Á khác gần bão hòa, Việt Nam dân số tăng nhanh, nh cầu nhà lớn Bên cạnh với việc Chính phủ kiềm chế lạm phát, hạ nhiệt lãi suất tín dụng, luật thuế tín dụng, luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực việc thành lập sàn giao dịch chuẩn với việc áp dụng số bất động sản tạo điều kiện để thị trường bất động sản Việt Nam tăng trở lại ổn định Trong năm 2010 với việc có môt lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động sản làm cho thị trường bất động sản Việt Nam ngày trưởng thành, nhà đầu tư chuyển từ tầm nhìn ngắn hạn sang dài hạn Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng thất bại tâm lý adua, đồn thổi, bước sang năm 2010 nhà đầu tư rút kinh nghiệm, bỏ qua tâm lý “ăn sổi thì” 3 Kết luận Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành Việt nam cho thấy hội hội tiềm cho hoạt động kinh bất động sản Việt Nam lớn ; ra thách thức việc kinh doanh lĩnh vực Đây sở cho phân tích để cung cấp cho doanh nghiệp, nhà lãnh đạo việc lập kế hoạch Marketing, kế hoạch kinh doanh, chiến lược kinh doanh doanh nghiệp đã, tham gia vào ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Vậy liệu có có công thức hay yếu tố cụ thể để thành công kinh doanh bất động sản? Đây vấn đề khó khẳng định thành công lĩnh vực kinh doanh phải dựa tảng khiếu thực lực định Không có công thức cụ thể để thành công! Cũng chẳng có yêu cầu cụ thể để đảm bảo khả thành công kinh doanh, đặc biệt kinh doanh bất động sản đất nước phát triển vũ bão Việt Nam Do vậy, người viết mong muốn phân tích điều kiện cần để tổ chức, cá nhân thành công kinh doanh, đầu tư bất động sản Việt Nam, điều kiện đủ phụ thuộc nhiều vào môi trường khách quan cụ thể, khả người Dẫu vậy, cân nhắc lý khiến bạn nên bắt đầu công kinh doanh bất động sản với chiến lược marketing minh bạch rõ ràng Một chiến lược marketing minh bạch giúp bạn xác định hội đầu tư tiềm tàng có thích hợp với tiêu chí kinh doanh hay không Sự minh bạch giúp bạn đồng tốn thời gian vô ích vào việc theo đuổi hội đầu tư không hay ham hố với hội đầu tư tầm Một chiến lược marketing minh bạch mài sắc định hướng tiêu chí kinh doanh bạn tạo thành khả để bạn định nên theo đuổi hội đầu tư nhanh chóng bỏ qua hội không phù hợp Làm nhà môi giới bất động sản giới thiệu cho bạn đầu tư bạn không rõ ràng với mong muốn mình? Một chiến lược marketing minh bạch công cụ để bạn so sánh cách thức kinh doanh với đối thủ kinh doanh địa ốc hay công ty ngành nghề khác học tập từ để mài dũa lợi kinh doanh Một chiến lược marketing minh bạch công cụ đo lường định hướng để bạn tập thể bạn tiến lên hướng hoạt động định Một chiến lược marketing minh bạch công cụ hỗ trợ để bạn tuyển chọn nhân viên đối tác kinh doanh hiệu phù hợp Một chiến lược marketing minh bạch công cụ để bạn thiết lập tiêu chuẩn đầu tư riêng Với tiêu chuẩn đầu tư rõ ràng, bạn đầu tư sai lầm Một chiến lược marketing minh bạch xác định khác biệt công kinh doanh bạn nhà kinh doanh bất động sản nhu cầu người tiêu dùng đầu tư bất động sản đẹp mắt hay hào nhoáng mà người mua  ... trải qua lĩnh vực bất động sản xảy Trung Quốc II Một vài nhận định Marketing lĩnh vực bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nhận thấy... số bất động sản tạo điều kiện để thị trường bất động sản Việt Nam tăng trở lại ổn định Trong năm 2010 với việc có môt lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động sản làm cho thị trường bất. .. nhuận tiên phong thị trường bất động sản Marketing bất động sản dần thể vai trò nòng cốt Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Nói cách khác, chưa thật