nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở việt nam hiện nay

qu¶n trÞ MAKETING Câu hỏi: Anh (chị) phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội TPHCM Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát vấn) để minh họa cho viết Bài làm: Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, đại hóa đất nước Mặt khác, nhu cầu bất động sản tăng lên, nhà đầu tư phải cạnh tranh liệt, marketing bất động sản hình thành điều tất yếu 1 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam: - Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất * Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m Khu Trung tâm thương mại, hộ VICENTRA (Địa chỉ: góc ngã chợ Vinh, TP Vinh) * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng * Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại - Chính sách nhà nước: (Luật Bất động sản đời, luật nhà ở, khuyến khích kinh doanh nhà xã hội, nhà thu nhập thấp , sách nộp thuế, điều tiết thị trường nhà nước) Hiện nay, Chính phủ phê duyệt nhiều dự án phát triển mở rộng trung tâm đô thị, khu kinh tế lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng nên khả khai thác kinh doanh bất động sản hiệu rõ rệt hết Các đề án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển với sách ưu đãi đặc biệt miễn giảm phí tiền sử dụng đất, ưu đãi đầu tư khác; Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản: việc đưa hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% chuyển nhượng bất động sản thời điểm tháng 9/2009 gây tác động đến thị trường bất động sản – thị trường đóng băng Cả người bán lẫn người mua ngưng giao dịch chờ đợi Cho đến Thông tư số 2/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài ban hành hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân gỡ rối cho giao dịch bất động sản, đặc biệt, giảm nguy tiêu cực chênh lệch hai mức thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Sự điều tiết Chính phủ thời điểm khác nhau, điều kiện khác đảm bảo cho việc kinh doanh Bất động sản an toàn Ở tỉnh, thành phố nhỏ có sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sãn thiết thực như: ưu tiên miễn, giảm thuế sử dụng đất, nhà đầu tư tạo điều kiện tối đa công tác khảo sát, lựa chọn địa điểm phù hợp với định hướng kinh doanh Tuy nhiên số sách nhà nước ban hành chưa phù hợp chậm trễ như: Hạn chế đầu tư khu đô thị đất nông nghiệp loại đất canh tác suất thấp (một quỹ đất sẵn có với chi phí đền bù thấp); Giá đền bù giải phóng mặt tăng cao không ổn định Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP đền bù giải phóng mặt có quy định doanh nghiệp người dân phép đền bù theo phương thức thoả thuận nên gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp lĩnh vực này; Các hình thức, mức độ xử phạt vi phạm hành đầu tư kinh doanh bất động sản khắc nghiệt (Nghị định 23/2009/NĐCP xử phạt vi phạm hành đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản); Thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến kinh doanh bất động sản không công bố kịp thời nên doanh nghiệpkhó nắm bắt thị trường để đầu tư; Hạn chế xây dựng tòa nhà cao tầng, đặc biệt gần sân bay, trung tâm trị, công trình an ninh, quốc phòng, khu công cộng - Dự báo: Tại Hội nghị "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam – Triển vọng năm 2010” tổ chức vào sáng 15-5 Hội trường Khách sạn Horizon, 36 Cát Linh, Hà Nội hầu hết chuyên gia nhận định thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục đà phục hồi nhu cầu bất động sản, nhà ở, mặt kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho công ty có quy mô vừa nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Theo đó, cần phải sớm ban hành chế tài phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt chế tài phát triển nhà để hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản phát triển, tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn Cộng thêm dự báo tăng trưởng GDP năm 2010 đạt 7% lạm phát mức 9% Ngân hàng giới (WB) Những thông tin đủ sức để làm nóng thêm thị trường bất động sản Việt Nam - Hội nhập quốc tế: Hiện nay, nhiều công ty nước đầu Làng Việt kiều Châu Âu Hà Nội tư kinh doanh vào Việt Nam tạo sức ép cạnh tranh cho công ty nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; - Chính sách cho phép Việt kiều Việt Nam mua nhà tư nhân: Những điều chỉnh việc cho phép Việt kiều mua nhà Theo điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai (sửa đổi) quyền mua nhà ở, sở hữu nhà cho Việt kiều, từ 1/9/2009 Việt kiều có quốc tịch Việt Nam quyền mua nhà (không hạn chế) để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam Với quy định sửa đổi này, người Việt Nam định cư nước có quốc tịch Việt Nam, số đối tượng người gốc Việt Nam hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam Đó người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước Tất đối tượng phải thuộc trường hợp quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên Các đối tượng mua sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, với đầy đủ quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước; chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng Đối với người gốc Việt Nam không thuộc diện người đầu tư, nhà khoa học, nhà văn hóa nêu trên, quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam Đây thực khách hàng lớn đầy tiềm thị trường bất động sản Việt Nam - Khả phục hồi thị trường chứng khoán: Bất động sản VN có độ ấm ổn định thời điểm nay, với trở lại TTCK, xu huớng phục hồi đuợc giữ vững, với đà truợt giá VNĐ, bất động sản lựa chọn số cho nhà đầu tư tăng ổn định tính sinh lời cao Hiện bắt đầu có sóng nhà đầu tư đổ tiền từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản - Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng phát triển thị trường bất động sản có mối quan hệ tác động qua lại lẫn chặt chẽ Lãi suất lãi suất cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại có thời điểm mức cao Theo số liệu khảo sát, quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay số ngân hàng thương mại tới 18%/năm Việc Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy động lãi suất cho vay, tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư điều chỉnh mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo không khí sôi động cho thị trường BĐS Mặc dù vậy, việc mở rộng tín dụng cách ạt vào thị trường BĐS, phân khúc thị trường cao cấp tiềm ẩn nguy gây tượng “ bong bóng” bất động sản có tác độgnt iêu cực tới thị trường bất động sản - Môi trường ngành: Thị trường bất động sản chưa phát triển tập trung, nhỏ lẻ, manh mún; Hiện tượng đầu cơ, cò mồi xảy đa số đô thị; Có nhiều đối thủ cạnh tranh ngành; Giá thị trường giá xuất phát điểm chênh nhiều; Chịu quản lý chặt chẽ nhiều ngành (trong Bộ Xây dựng chủ yếu) từ khâu chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu tư; - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến thị trường BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay: Đầu tư bất động sản điều mà nhà đầu tư có số vốn lớn (đây điều kiện cần, tiên để tham gia thị trường kinh doanh bất động sản) nghĩ đến tham gia lúc dự án đầu tư đắt tiền mang lại lời mong muốn nhà đầu tư Sở hữu đất đai, nhà cửa nhu cầu thiết yếu người có khả toán cho nhu cầu Chính điều làm cho đầu tư vào bất động sản trở nên khó định tiềm ẩn nguy định Trong bước đầu hoạt động, đội ngũ doanh nghiệp phải có đủ số chuyên gia số lĩnh vực thiết yếu để bảo đảm cho khoản đầu tư bạn nhanh chóng đem lại số lợi nhuận tương ứng với đồng tiền thời gian công sức bỏ Trước hết, cần phải có nhứng mối quan hệ rộng với công ty môi giới địa ốc Không đáp ứng yêu cầu việc săn tìm hội đầu tư tốn thời gian Thứ hai, cần có kiến thức kiến trúc để đánh giá trạng đất đai hay nhà cửa, điều bảo đảm tính xác cho đầu tư xây dựng hay sửa chữa cần đến Đặc biệt, cần phải có chuyên gia marketing hay thân phải tìm hiểu thực chức marketing để định hướng cho công kinh doanh Chính yếu tố điều không hầu hết nhà kinh doanh địa ốc coi trọng, hay có sử dụng không hướng cho hoạt động đầu tư Thông thường, công cụ marketing nhà đầu tư ngày sử dụng để quảng bá bán họ đầu tư Chính yếu tố điều khiến cho chiến lược marketing tạo nên đặc tính khác biệt cho công kinh doanh doanh nghiệp quan trọng - chiến lược marketing minh bạch định hướng cho việc tập trung vào hội đầu tư phù hợp với ý định kinh doanh bạn Với chiến lược marketing rõ ràng, người làm việc không tốn thời gian vô ích với hội không phù hợp với tiêu chí kinh doanh bạn Thực tế thị trường năm gần yếu tố khiến người kinh doanh BĐS nên xác định từ đầu chiến lược marketing định tham gia kinh doanh bất động sản ngày Trong thị trường nhà đất, thành công khu đô thị Phú Mỹ Hưng thành công đến từ thực tế thị trường không đến từ ý tưởng hay chiến lược marketing độc đáo Chọn lấy khu đất gần kề trung tâm Sài Gòn để phát triển khu đô thị định marketing ý tưởng không đem lại thành công thực cho Phú Mỹ Hưng Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố thời điểm quan trọng Một dự án BĐS thông thường tối thiểu từ đến năm để khai thác thị trường Do vậy, nhà kinh doanh BĐS, cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu, tìm hiểu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài năm sau Cần phải có nghiên cứu thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu yếu tố định việc nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Nhà kinh doanh bất động sản phải người đào đào tạo qua chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản; Có kỹ dự báo nhu cầu tiếp cận thị trường Có lực tài phù hợp đáp ứng đủ nhu cầu tất lĩnh vực đầu tư; Ngoài chiến lược marketing minh bạch, để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam bạn phải có trình độ, am hiểu thị trường BDS; Trình độ hiểu biết pháp luật; Khả dự báo nhu cầu thị trường; Biết nắm bắt hội, mạnh dạn, có tính đoán; Có mối quan hệ rộng, đặc biệt quan hệ tốt với quyền địa phương Sự khác Hà Nội TP HCM Tiêu chuẩn đánh giá Vị trí địa lý Điều kiện tự nhiên Hà Nội Là trung tâm Văn hoá Chính trị TP HCM Là trung tâm Tài Thương mại lớn nước Thời tiết, địa chất khắc Thời tiết, địa chất thuận nghiệt, thuận lợi lợi Trình độ nắm bắt công Đầu tư lớn tốc độ nghệ xây dựng mới, nhanh đại Nhu cầu nhà Cao Quản lý kiến trúc chặt chẽ hơn, đặc biệt khu Pháp luật – Chính sách nhà nước vực "nhạy cảm" thành phố (hạn chế xây dựng Thông thoáng mới, tiến hành tôn tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình khu vực này) Mang đậm chất văn hóa Văn hoá - xã hội phương Đông có ảnh hưởng phong tục tập quán phong kiến Ảnh hưởng văn hóa phương tây, lối sống thực tế Độ nhạy bén Hơn Năng động, linh hoạt Cơ chế làm việc Quan niệm "ăn mặc Thói quen khách hàng bền", nguồn vốn dân Quan niệm phương tây, chưa phát huy, chủ thường tính toán xác yếu đầu tư "vay, định cụ thể trước mượn" để thoã mãn nhu mua hàng cầu Chính sách thu hút Chưa cởi mở, thủ tục pháp lý rườm rà Thông thoáng tạo nhiều điều kiện cho nhà đầu tư Dân số - Mật độ Cao - Thu nhập bình quân Cao Kết cấu hạ tầng kỹ thuật Tốt Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung nhà đất) cư 10 Tài liệu tham khảo: - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Các viết mạng Internet: http://diendan.marketingchienluoc.com, http://www.bwportal.com.vn;www.vneconomy.vn,http://www.marketingvietnam net, http://www.vn-seo.com, http://landtoday.net; http://www Laodong.net Báo Xây dựng - Các số liệu cập nhật từ trang veb điện tử khác 11 ... thuỷ Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay: Đầu tư bất động sản điều mà nhà đầu tư có số vốn lớn (đây điều kiện cần, tiên để tham gia thị trường kinh doanh. .. sống Việt Nam Với quy định sửa đổi này, người Việt Nam định cư nước có quốc tịch Việt Nam, số đối tượng người gốc Việt Nam hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam Đó người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo... tư kinh doanh bất động sản khắc nghiệt (Nghị định 23/2009/NĐCP xử phạt vi phạm hành đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản) ; Thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến kinh doanh bất động sản