Thực trạng công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường tái định cư và vận dụng cho trường hợp thẩm định giá bồi thường dự án ao sen tại p 13 q bình thạnh TP hồ chí minh

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập-Tự do-Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Họ tên sinh viên : MSSV : Khóa : 1.Thời gian thực tập: Bộ phận thực tập Mức độ hoàn thành: 4.Nhận xét chung : Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm Đơn vị thực tập SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN  ĐIỂM ĐÁNH GIÁ:………………………………… Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm Giáo viên hƣớng dẫn SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN - - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG TÁI ĐỊNH CƯ VÀ VẬN DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP THẨM ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG DỰ ÁN AO SEN TẠI P.13 – Q BÌNH THẠNH – TP HỒ CHÍ MINH GVHD: SVTH : Lâm Mạnh Hà Nguyễn Thị Phương Thúy TP HCM, năm 2012 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.TổNG QUAN Về TÀI SảN 1.1.1.Khái niệm tài sản 1.1.2.Quyền tài sản 1.1.3.Giá thị trƣờng tài sản 1.2.TổNG QUAN Về BấT ĐộNG SảN 1.2.1.Khái niệm bất động sản ( Real estate) 1.2.2.Quyền tài sản bất động sản (real property) 1.2.3.Giá trị thị trƣờng bất động sản 1.2.4.Các yếu tố tác động đến giá trị thị trƣờng bất động sản 10 1.2.4.1.Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch 10 1.2.4.2.Nhóm yếu tố vĩ mô 10 1.2.4.3.Nhóm yếu tố vi mô 12 1.3 TổNG QUAN LÝ THUYếT GIảI PHÓNG MặT BằNG 13 1.3.1.Các khái niệm 13 1.3.2.Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất? 13 1.3.3 Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất 14 1.3.4.Giá đất để tính bồi thƣờng gì? 16 1.3.5.Nguyên tắc xác định giá đất trung bình khu vực thu hồi đất để tính hỗ trợ 17 1.3.6.Hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất 18 1.4 TổNG QUAN Về LÝ THUYếT THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN 19 1.4.1.Khái niệm thẩm định giá 19 SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà 1.4.1.1.Theo quan điểm giới 19 1.4.1.2.Theo quan điểm Việt Nam 19 1.4.2.Tổng quan thẩm định giá bất động sản 19 1.4.2.1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản 19 1.4.2.2.Mục đích thẩm định giá bất động sản 20 1.4.2.3.Các dạng thời gian thẩm định giá bất động sản 20 1.4.3.Quy trình thẩm định giá bất động sản Việt Nam 21 1.4.4.Cơ sở giá trị nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản 21 1.4.4.1.Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản 21 1.4.4.2.Những nguyên tắc áp dụng thẩm định giá bất động sản 22 1.4.4.3.Những phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 23 1.5 PHƢƠNG PHÁP THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN ĐƢợC ÁP DụNG TRONG CHUYÊN Đề 24 1.5.1.Phƣơng pháp chi phí 24 1.5.1.1.Khái niệm 24 1.5.1.2.Cơ sở giá trị thẩm định giá 24 1.5.1.3.Nguyên tắc áp dụng 24 1.5.1.4.Các bƣớc tiến hành 24 1.5.1.5.Công thức 25 1.5.1.6.Trƣờng hợp áp dụng 25 1.5.1.7.Ƣu nhƣợc điểm 25 1.6.QUY TRÌNH THẩM ĐịNH GIÁ 25 1.6.1.Xác định vấn đề 25 1.6.2.Lên kế hoạch thẩm định giá 25 1.6.3.Khảo sát trƣờng, thu thập thông tin 26 1.6.4.Phân tić h số liê ̣u 26 1.6.5.Đánh giá áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá 26 1.6.6.Chuẩ n bi ̣kế t quả thẩ m đinh ̣ giá để báo cáo 26 1.7.KếT LUậN CHƢƠNG 26 SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƢỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƢ 2.1.TổNG QUAN Về ĐƠN Vị THựC TậP 27 2.1.1.Giới thiệu chung 27 2.1.2.Sơ đồ tổ chức 28 2.1.3.Cơ cấu nhân 28 2.1.4 Ban điều hành thẩm định viên 29 2.1.5.Chức hoạt động 30 2.1.6.Tổng quan quy trình thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng công ty Dịch vụ tƣ vấn Hồng Đức 30 2.2.TổNG QUAN Về THựC TRANG CÔNG TÁC THẩM ĐịNH GIÁ 32 2.2.1.Thực bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Việt Nam 32 2.2.1.1.Kết thực 32 2.2.1.2.Những tồn cần khắc phục 33 2.2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá đền bù giải phóng mặt 34 2.2.3.Thực trạng giải pháp công tác tái định cƣ 37 2.2.3.1.Thực trạng vấn đề chỗ cho ngƣời bị thu hồi đất 38 2.2.3.2.Vấn đề việc làm cho ngƣời dân sau tái định cƣ 40 2.2.4.Kết luận chƣơng 42 CHƢƠNG 3: VẬN DỤNG PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG TÍNH GIÁ ĐỀN BÙ DỰ ÁN AO SEN- PHƢỜNG 13- QUẬN BÌNH THẠNH 3.1.GIớI THIệU CHUNG Về Dự ÁN AO SEN 43 3.2.THựC TRạNG KHI ĐI KHảO SÁT Dự ÁN AO SEN 46 3.3.VậN DụNG PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẩM ĐịNH GIÁ BồI THƢờNG Dự ÁN AO SEN 50 SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà 3.3.1.Vị trí mặt tiền đƣờng Trục 30M 50 3.3.2.Hẻm đất cấp một, vị trí 2, rộng từ 3m đến 5m 52 3.3.3.Hẻm đất cấp cịn lại, đƣờng Bình Lợi rộng dƣới 3m 55 3.3.4.Hẻm đất cấp lại đƣờng Trục 30, rộng dƣới 3m 58 3.3.5.Đơn giá đất trung bình khu vực để tính hỗ trợ đất nơng nghiệp 58 3.4.KếT LUậN CHƢƠNG 59 KẾT LUẬN 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá BTCT Bê tông cốt thép VPGD Văn phịng giao dịch DT Diện tích CLCL Chất lƣợng cịn lại QSDĐ Quyền sử dụng đất DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH Biểu đồ 2.1: Số hộ dân đƣợc di dời việc thực dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ dự án xây dựng khu tái định cƣ đạt chuẩn Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ việc làm ngƣời bị thu hồi đất sau tái định cƣ Hình 3.1: Bản đồ vị trí dự án Ao Sen Hình 3.2: Bản đồ địa phƣờng 13- quận Bình Thạnh Hình 3.3: Bản đồ vị trí đƣờng Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngồi quận Bình Thạnh Hình 3.4: Bản đồ vị trí đƣờng khảo sát SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống hộ gia đình, cá nhân, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nƣớc ta, chế kinh tế thị trƣờng bƣớc đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hƣớng tất yếu nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đó đất đai khơng phải ngoại lệ Nƣớc ta thời công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc, nhiều dự án nhƣ khu công nghiệp, nhà máy, khu đô thị mới, khu dân cƣ đƣợc triển khai xây dựng cách mạnh mẽ Để thực đƣợc nhiệm vụ mang tính khả thi mặt đất đai nhân tố quan trọng, nó định đến hiệu công tác đầu tƣ nhà đầu tƣ nƣớc ảnh hƣởng đến tiến trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc Thực đƣờng lối đổi Đảng ta khởi xƣớng, năm gần kinh tế tiếp tục tăng trƣởng với tốc độ ổn định, lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày đƣợc cải thiện Sự phát triển chung kinh tế xã hội nhƣ đất nƣớc, trƣớc hết đặt phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đƣờng bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lƣới điện quốc gia điều kiện để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ, du lịch Đến nƣớc ta có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia Để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, phát triển ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thƣơng mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v Nhà nƣớc phải thu hồi đất ngƣời sử dụng đất phải bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi Việc thực bồi thƣờng giữ vị trí quan trọng yếu tố có tính định tồn q trình bồi thƣờng giải phóng mặt Trong năm qua công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc trình triển khai thực Để khắc phục tồn đó năm gần Nhà nƣớc bƣớc hoàn thiện pháp luật đất đai ban hành văn pháp lý hƣớng dẫn thực công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt tái định cƣ thực cách có hiệu Tuy nhiên thực tế thành phố Hồ Chí Minh có nhiều vụ đền bù không thoả đáng gây xúc dƣ luận làm chậm tiến độ thi công đó là: dự án mở rộng đƣờng Xa Lộ Hà Nội, dự án xây dựng chung cƣ 29 tầng đƣờng Trần Hƣng Đạo, dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, dự án Khu bắc rạch Chiếc, Dự án mở rộng đƣờng Phạm Văn Bạch (quận Gò Vấp) có 20 nhà dân bị cƣỡng chế, ….v.v SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Nắm bắt đƣợc thực tế lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá trị đền bù giải phóng mặt dự án Ao Sen quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh” Đề tài hƣớng vào giải vấn đề giá đền bù giải phóng mặt dự án thực tế đó dự án Ao Sen theo quy định nhà nƣớc qua đó tìm hiểu thực trạng cơng tác đền bù giải phóng mặt bao gồm cơng tác tính giá đền bù cơng tác tái định cƣ thành phố Hồ Chí Minh… Từ đó đề xuất số giải pháp giải giá đền bù giải phóng mặt phù hợp thoả đáng có thể cho nhà đầu tƣ, nhà nƣớc ngƣời dân Mục tiêu đề tài:  Tìm hiểu phƣơng pháp tính giá đền bù  Vận dụng phƣơng pháp tính giá đền bù vào dự án cụ thể  Thực trạng giải pháp hoàn thiện Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài:  Các nghị định, thông tƣ định nhà nƣớc có liên quan việc tính giá giải phóng mặt Thành phố Hồ Chí Minh  Dự án giải phóng mặt thực tế (dự án Ao Sen quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh) Phƣơng pháp áp dụng đề tài :  Tìm hiểu thực tế, thu thập liệu thực phân tích  Áp dụng phƣơng pháp chi phí việc thẩm định giá đền bù đất dự án Ao sen Điểm đề tài:  Tìm hiểu thực tế phƣơng pháp thẩm định giá đền bù thƣờng đƣợc áp dụng công ty CPTM Dịch vụ tƣ vấn Hồng Đức vận dụng phƣơng pháp tính đó vào trƣờng hợp cụ thể dự án Ao Sen phƣờng 13 quận Bình Thạnh  Tìm đƣợc số nguyên nhân dẫn tới giá đền bù thƣờng không sát với giá thị trƣờng đề xuất số giải pháp hồn thiện  Tìm hiểu thực trạng công tác tái định cƣ đề xuất tái định cƣ chỗ cho ngƣời bị thu hồi đất Kết cấu đề tài bao gồm: Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng cơng tác tái định cƣ thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Vận dụng phƣơng pháp chi phí tính giá đền bù dự án Ao Sen Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà B.Hẻm đất cấp 1, vị trí đƣờng Bình Lợi, tài sản so sánh: STT Nhà số 283/7 Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp 1, vị trí 2 Nhà số 327/5B Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp vị trí 3 Hẻm xi măng cấp 1, vị trí Nhà số 383/10 Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp vị trí Nhà số 457/17 Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp 1, vị trí Nhà số 524/62 Bình Lợi Nhà số 292/18 Bình Lợi, Hẻm xi măng cấp vị trí Chiều rộng (m) 4.2 3.5 Chiều dài (m) 14 12 Diện tích đất (m2) 58.8 72 32 DTSD (m2) 147 108 Pháp lý sổ hồng Hình dáng đất Rao bán Địa Vị trí Nhà số 21/25 đƣờng Bình Lợi Nhà số 245/30B Bình Lợi, Nhà số 21/16 đƣờng Bình Lợi 10 11 12 Nhà số 245/14 Bình Lợi, Nhà số 245/20 Bình Lợi Nhà số 21/11 bình lợi Hẻm đất cấp 1, vị trí Hẻm đất cấp 1, vị trí Hẻm đất cấp 1, vị trí Hẻm đất cấp 1, vị trí Hẻm đất cấp 1, vị trí Hẻm đất cấp 1, vị trí 6 4 15 10 6.2 17.5 17 17 18 26 95 52.5 40 37.2 70 102.0 68 72 142.7 48 245 175 80 55.8 210 204 204 192 142.7 sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức nở hậu vuông 4.9 vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức 2,5 2,3 tỷ 1,05 tỷ 3,6 tỷ tỷ 800 triệu 3,5 tỷ 2,5 tỷ 3,3 tỷ 3,2 tỷ 2,7 tỷ SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy 1,4 tỷ Trang 79 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Cấu trúc nhà Nhà Nhà Nhà Nhà Nhà + lầu + + Nhà + lầu + + gác + lầu + gác sân lầu + gác lửng lửng BTCT thƣợng Liên hệ 08 544 LH:091 532 215- 3.918.59 Ba A Thái 0987758 144 A Phƣớc 0985151 157 LH:090 3.324.13 A Phƣớc 0985151 157 LH: 0908483 345 Nhà + lầu + Nhà Nhà sân + lầu + lầu thƣợng 0902.77 7.235 Nhà + lầu nhà nát + sân thƣợng LH: A Bình 3553484 0908483 0983112 Lƣu 345 877 0903.32 9.833 c Lành C Hẻm đất cấp lại, rộng dƣới 3m: STT Địa Vị trí Nhà số 442/14/3 Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp cịn lại, vị trí Nhà số 127/2/28 Bình Lợi Hẻm nhựa cấp cịn lại-vị trí Nhà số 274/27/21 đƣờng Trục 30M Hẻm xi măng cấp cịn lại, vị trí Nhà số 35/15 đƣờng Bình Lợi Hẻm xi măng cấp cịn lại, vị trí Nhà số Nền số 106/47/2 đƣờng đƣờng Bình Lợi Bình Lợi Hẻm xi Hẻm nhựa măng cấp cấp cịn lạicịn lại, vị vị trí trí Nhà số 127/34 Bình Lợi Nhà số 363/14/12 bình lợi Nhà số 338/5/25 bình lợi Hẻm xi Hẻm nhựa Hẻm nhựa măng cấp cấp lại- cấp cịn lạicịn lại, vị vị trí vị trí trí 10 Nhà số 217/17/9 Nơ Trang Long Hẻm xi măng cấp cịn lại, vị trí Chiều rộng (m) 3.5 5 4.2 4.5 4 6.7 3.8 Chiều dài (m) 20 20 20 15 20 15 15 20 9.7 8.4 70 100 100 63 90 60 60 120 65.5 31.92 105 400 252 150 210 400 98.25 63.84 Diện tích đất (m2) DTSD (m2) SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 80 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 Pháp lý sổ hồng Hình dáng vuông vức đất GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức không vuông vuông vức 2,4 tỷ tỷ 2,85 tỷ 2,8 tỷ 2,4 tỷ 3,5 tỷ 5,2 tỷ 1,97 tỷ 1,35 tỷ Nhà + lầu đất trống 1trệt + lầu + sân thƣợng Nhà + lửng + lầu + lầu + sân xe + gác + lầu Nhƣ Ý 0902.727 988 Dì Năm 0903.769.7 40 A Long 0166.5534 927 0918.815.3 10 0907.927.3 84 0903.042.3 38 0906.693 889 C.Loan Rao (đ) bán 1,89 tỷ Cấu nhà trúc Nhà + gác đất trống + lầu 0121.7538 020- chị Sa Dì Năm 0903.769 740 0909.098 306 A.Đức Liên hệ SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 81 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà PHỤ LỤC 6: HÌNH ẢNH THỰC TẾ TẠI DỰ ÁN Bản đồ mặt quy hoạch tổng thể dự án Ao Sen (ngày 30/05/2001): Mặt tiền đƣờng Trục 30: SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 82 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Mặt tiền đƣờng Bình Lợi: SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 83 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Mặt tiền đƣờng Nơ Trang Long (đoạn từ Nguyễn Xí tới Bình Lợi) SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 84 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Vị trí hẻm 21 Bình Lợi ( thuộc dự án Ao Sen) : hẻm cấp 1, vị trí rộng từ 3-5 mét Vị trí hẻm đƣờng Trục (thuộc dự án Ao Sen) : hẻm cấp lại, rộng dƣới mét: Vị trí hẻm Bình lợi (thuộc dự án Ao Sen) : hẻm cấp lại, rộng dƣới mét SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 85 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Vị trí đầu đƣờng Trục 30m (Giao Nơ trang Long nối dài): SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 86 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Vị trí cuối đƣờng Trục 30 ( bờ sông Vàm Thuật): SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 87 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà ts14 Phụ lục 8Bờ sông Ts6 Bờ sông Ts1 Ts4 Ts15 Ts5 Ts13 Đƣờng Trục Tsss11 Tsss9 Bình Lợi Dự án Ao Sen Tsss10 Ts8 Nơ Trang Long( nối dài) Ts3 Ts1 Tsss7 Tsss2 Nơ Trang Long SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Trang 88 Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Phụ lục 10: SUẤT VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NĂM 2010 (Cơng bớ theo Qút định sớ 295 /QĐ-BXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây dựng việc công bớ Tập Suất vớn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010) Chƣơng SUẤT VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG CƠNG TRÌNH NHÀ Ở Bảng I.1 Suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình nhà STT Loại cơng trình I Nhà chung cƣ cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép (BTCT); tƣờng bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ, có số tầng Số tầng ≤ tầng Đơn vị tính Suất vốn đầu tƣ Trong đó Xây dựng Thiết bị 1000đ/m2sàn 6.190 4.870 510 tầng ≤ Số tầng ≤ tầng _ 6.740 5.370 470 tầng ≤ Số tầng ≤ 15 tầng _ 7.280 5.850 440 16 tầng ≤ Số tầng ≤ 19 tầng _ 8.160 6.350 760 20 tầng ≤ Số tầng ≤ 25 tầng _ 9.080 7.060 850 26 tầng ≤ Số tầng ≤ 30 tầng _ 9.530 7.420 890 II Nhà riêng lẻ Nhà tầng tƣờng bao xây gạch, 1000đ/m2sàn mái tôn 1.440 1.300 Nhà tầng hộ khép kín, kết cấu tƣờng gạch chịu lực, mái BTCT đổ chỗ _ 3.790 3.400 Nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tƣờng bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ _ 5.830 5.230 III Nhà biệt thự Nhà kiểu biệt thự từ đến tầng, 1000đ/m2sàn kết cấu khung chịu lực BTCT; tƣờng bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ 7.290 6.550 a Suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình nhà nêu Bảng I.1 đƣợc tính tốn với cấp cơng trình cấp I, II, III, IV theo quy định Tiêu chuẩn Xây dựng (TCXD) số 13:1991 SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà “Phân cấp nhà công trình dân dụng Nguyên tắc chung”; theo tiêu chuẩn thiết kế TCVN 2748:1991 “Phân cấp cơng trình xây dựng Ngun tắc chung”; yêu cầu quy định khác giải pháp kiến trúc, kết cấu, điện, phòng cháy chữa cháy.v.v theo quy định tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4451:1987 “Nhà Nguyên tắc để thiết kế” quy định khác có liên quan b Suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình nhà bao gồm chi phí cần thiết để xây dựng cơng trình nhà tính 1m2 diện tích sàn xây dựng, đó phần chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy, trạm biến áp thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nƣớc, hệ thống phòng cháy chữa cháy c Suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình nhà chƣa bao gồm chi phí xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật chi phí cho phần ngoại thất bên ngồi cơng trình DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tài liệu từ sách SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà Trƣờng Đại Học BC Marketing, 2006, Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế 2005, Nhà Xuất Bản Tài Trần Tiến Khai, Trƣờng Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh, 2010, Nguyên Lý Bất Động Sản  Tài liệu văn pháp luật Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trƣởng Bộ Tài – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định 295 /QĐ-BXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây Dựng – Công bố suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình năm 2011 Thông tƣ số 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính - Vật giá phủ QCVN 03: 2009 BXD Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc gia phân loại, phân cấp cơng trình xây dựng dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị Nghị định 188/2004/NĐ-CP - Nghị định Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung loại giá đất ban hành ngày 16/11/2004 Thông tƣ 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007- Hƣớng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ Cơng văn số 7575/HD-LS UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 07/08/2008 - Về việc Hƣớng dẫn áp dụng Bảng giá loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 Ủy ban nhân dân thành phố 10 Luật đất đai năm 2003 11 Nghị định 69/2009/ND-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ công bố ngày 13 tháng 08 năm 2009 12 Quyết định số 295 /QĐ-BXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây dựng việc công bố Tập Suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình năm 2010 SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà 13 Quyết định 82/2011 UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cơng bố ngày 18 tháng 12 năm 2011 14 Quyết định số 35/2010/QD_UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cơng bố ngày 28 tháng năm 2010 15 Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 16 Bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh năm 2012 ban hành kèm theo định 82/2011/QD-UBND thành phố Hồ Chí Minh  Tài liệu từ internet 17 Diaoconline.com 18 thanhphohochiminh.jaovat.com 19 CBRE.com.vn 20 Batdongsan.com.vn 21 muabanraovat.com 22 cafef.vn SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: Ths Lâm Mạnh Hà PHỤ LỤC Phụ lục 1: Tham khảo sách bồi thƣờng số nƣớc khu vực Phụ lục 2: Giá đền bù tham khảo (đã cơng bố phƣờng 13- Bình Thạnh) Phụ lục 3: Bảng chứng minh quy mơ diện tích Phụ lục 4: Bảng chứng minh tỷ lệ yếu tố hình dáng Phụ lục 5: Bảng tài sản thu thập thực tế tháng 3/2012 phƣờng 13- Bình Thạnh Phụ lục 6: Hình ảnh thực tế dự án Phụ lục 7: Bảng giá đất quận Bình Thạnh ban hành kèm theo đinh 82/2011 UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 18/12/2011 Phụ lục 8:Sơ đồ vị trí Tài sản so sánh Phụ lục 9: Quyết định 82 /2011/QĐ-UBND ban hành ngày 18/12/2011 quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 10 Phụ lục 10: Suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình năm 2010 11 Phụ lục 11: Quyết định UBND thành phố Hồ Chí Minh giao đất cho công ty TNHH xây dựng Đại Phúc để đầu tƣ xây dựng hạ tầng khu nhà kinh doanh phƣờng 13, quận Bình Thạnh 12 Phụ lục 12: Bản đồ trạng khu dự án Ao Sen 13 Phụ lục 13: Bản đồ trạng vị trí khu dự án Ao Sen SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy ... TỐT NGHI? ?P THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG TÁI ĐỊNH CƯ VÀ VẬN DỤNG CHO TRƯỜNG H? ?P THẨM ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG DỰ ÁN AO SEN TẠI P. 13 – Q BÌNH THẠNH – TP HỒ CHÍ MINH GVHD:... thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng cơng tác tái định cƣ thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Vận dụng phƣơng ph? ?p chi phí tính giá đền bù dự án Ao Sen Giải ph? ?p hồn thiện cơng tác thẩm định giá cho. .. liên quan việc tính giá giải phóng mặt Thành phố Hồ Chí Minh  Dự án giải phóng mặt thực tế (dự án Ao Sen quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh) Phƣơng ph? ?p ? ?p dụng đề tài :  Tìm hiểu thực