Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải việt nam chi nhánh khánh hòa

LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa” kết nghiên cứu nỗ lực thân em Các nội dung, kết nghiên cứu, phân tích dựa tài liệu thực tế thu từ trình thực tập Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa kết làm việc thân Khánh Hòa, ngày … tháng … năm 2019 Tác giả khóa luận tốt nghiệp Nguyễn Mạnh Hào iii LỜI CẢM ƠN Được học có lẽ mong muốn nhiều người, mong muốn có hàng xa xỉ số người Và thật may mắn em có q trình học đầy đủ với 12 năm học qua cấp tiểu học trung học phổ thông lại tiếp tục học năm đại học trường mà mệnh danh ngơi trường đẹp nước ta Đại học Nha Trang Quá trình học tập điều vô hạnh phúc bổ ích em, kết thêm bạn tiếp thu thêm kiến thức thực tế xã hội chuyên ngành em Trong năm giúp đỡ bạn bè người thân thầy Khoa Kế Tốn – Tài nói riêng thầy trường Đại học Nha Trang nói chung giúp đỡ em tất sinh viên trường có kho kiến thức có lẽ khơng to “của hồi mơn” mà thầy cho em để “xuất giá” bước vào sống thực tế Mặc dù q trình học tập em cịn có nhiều thiếu sót vơ cảm ơn hết lịng thầy cô bỏ qua cho bồng bột tuổi trẻ nơi em Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp em em xin tiếp tục chân thành cảm ơn giúp đỡ thầy cô khoa Kế tốn – Tài chính, trường Đại học Nha Trang Đặc biệt em xin gửi đến cô Nguyễn Thị Liên Hương, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ em để hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Trong q trình làm khóa luận tốt nghiệp khó tránh khỏi sai sót, mong thầy bỏ qua đồng thời trình độ lý luận với kinh nghiệm thực tế cịn q non nên khóa luận chưa đạt chất lượng mong muốn thầy em mong thầy cho em đánh giá Những đánh giá giúp thêm cho em kinh nghiệm để áp dụng vào thực tiễn sau Em xin chân thành cảm ơn! iv TÓM TẮT KHÓA LUẬN Tác giả tóm tắt số vấn đề có khóa luận: “Thực trạng cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa” “Tấc đất, tấc vàng”, ý nghĩa câu tục ngữ không sai đầu tư vào BĐS kênh đầu tư an tồn mà cịn đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Đặc biệt bối cảnh năm gần đất nước phát triển nhanh nóng này, quỹ đất nội thành thành phố dần hạn hẹp giúp cho giá BĐS có giá trị hơn, xu hướng năm tới quỹ đất ngoại thành nhắm tới BĐS khu công nghiệp trọng tới nhiều chiến tranh thương mại hai nước Mỹ - Trung chưa có dấu hiệu hạ nhiệt Việc BĐS ngày có giá trị địi hỏi phải có hoạt động chứng minh xác định giá trị giá trị thực, tránh gây rủi ro cho người sở hữu Cứ tầm quan trọng thẩm định giá BĐS trọng hơn, có việc thẩm định giá phản ánh giá trị BĐS Trong hoạt động cho vay ngân hàng việc chấp cơng cụ phịng ngừa rủi ro hữu hiệu việc thẩm định giá BĐS việc cần thiết trước xem xét sở cho vay Khóa luận dựa sở thu thập thông tin thực tế, đánh giá thực trạng, phân tích ưu điểm, hạn chế công tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa giai đoạn 2016 – 2018 Tìm ngun nhân gây ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa từ có đề xuất số giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng v MỤC LỤC Đề mục Trang LỜI CAM ĐOAN iii LỜI CẢM ƠN iv TÓM TẮT KHÓA LUẬN v MỤC LỤC vi DANH MỤC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC SƠ ĐỒ viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm BĐS .5 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.4 Giá trị BĐS .8 1.2 Tổng quan công tác thẩm định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.2.2 Quá trình hình thành thẩm định giá BĐS 1.2.3 Đối tượng thẩm định giá BĐS .10 1.2.4 Mục đích thẩm định giá BĐS 11 1.2.5 Vai trò thẩm định giá BĐS 12 1.2.6 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 12 1.2.7 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 15 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá BĐS .18 1.3.1 Nhóm yếu tố từ nội BĐS 18 1.3.2 Nhóm yếu tố khách quan 19 1.4 Kinh nghiệm thẩm định giá BĐS số NHTM địa bàn thành phố Nha Trang học cho MSB Khánh Hòa .20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 23 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 23 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng MSB .23 vi 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức MSB Khánh Hòa 24 2.1.3 Định hướng chiến lược Ngân hàng 27 2.1.4 Đánh giá sơ lược kết hoạt động kinh doanh MSB Khánh Hòa 28 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản MSB Khánh Hòa 30 2.2.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hòa 30 2.2.2 Thực trạng cơng tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa 34 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá MSB Khánh Hịa .43 2.4 Đánh giá chung cơng tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hòa 45 2.4.1 Những thành công 45 2.4.2 Những hạn chế 47 2.4.3 Nguyên nhân 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI MSB KHÁNH HÒA 53 3.1 Phương hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hòa năm tới 53 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa .54 3.2.1 Nhóm giải pháp dành cho phía Ngân hàng 54 3.2.2 Kiến nghị với nhà nước 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 01 – QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS NGÂN HÀNG MSB ÁP DỤNG 62 PHỤ LỤC 02 – CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY THIÊN KIM .63 PHỤ LỤC 03 – HÌNH ẢNH & SƠ ĐỒ VỊ TRÍ BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ 72 vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tổng quan tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng MSB Giai đoạn 2016 – 2018 28 Bảng 2.2 Kết hoạt động kinh doanh MSB Khánh Hòa giai đoạn 2016 – 2018 29 Bảng 2.3 Kết thực chức phận thẩm định MSB - Khánh Hòa 36 Bảng 2.4 Kết đơn giá BĐS so sánh 40 Bảng 2.5 Bảng kết đơn giá bình quân 41 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Tổ chức hoạt động MSB Khánh Hòa 26 Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS MSB – Khánh Hòa 33 viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Giải thích BĐS Bất động sản BTCT Bê tông cốt thép CB Cán CBTĐ Cán thẩm định CLCL Chất lượng lại CTXD Cơng trình xây dựng CV Chun viên CV HTKD Chun viên hỗ trợ kinh doanh DPRRTD Dự phòng rủi ro tín dụng ĐG Định giá GĐ QHKH Giám đốc quan hệ khách hàng HĐ DV Hoạt động dịch vụ HĐ KD Hoạt động kinh doanh HĐ KDNH Hoạt động kinh doanh ngoại hối KH Khách hàng KQĐG Kết định giá LNST Lợi nhuận sau thuế LNTT Lợi nhuận trước thuế MBCK Mua bán chứng khoán MBCKKD Mua bán chứng khoán kinh doanh NHBL Ngân hàng bán lẻ NHDN Ngân hàng doanh nghệp NHTM Ngân hàng thương mại NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần NHTMNN Ngân hàng thương mại nhà nước TMCP Thương mại cổ phần TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa ix PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Có thể thấy năm gần Việt Nam phát triển mạnh mẽ với nhiều đổi Tốc độ thị hóa diễn nhanh, theo báo cáo ngành Xây dựng đến ngày 10/9/2018 tốc độ 34,75% cao so với số 17% năm 2013 Việc tốc độ thị hóa tăng nhanh thế, cộng thêm việc quản lý cá nhân mơi giới khơng có chứng mơi giới hay cịn thường gọi “cò đất, cò bất động sản” làm cho xuất tình trạng đẩy giá BĐS lên tăng cách phi mã khiến cho thị trường BĐS thêm nóng Việc giá BĐS tăng nhanh đem lại lợi nhuận cho số nhà đầu tư chọn cách đầu tư lướt sóng, cá nhân mang mục đích đầu cơ, đem lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư chọn cách đầu tư dài hạn Mặt khác khiến cho số tầng lớp dân cư muốn mua BĐS để phục vụ mục đích “an cư lạc nghiệp” trở nên khó khăn Thêm vào số công ty dịch vụ thẩm định giá BĐS lại giúp đỡ khách hàng định giá sai chênh lệch giá trị thực BĐS, gây ảnh hưởng cho số chủ thể kinh tế Vì việc thẩm định BĐS trước định đầu tư vô quan trọng cho định đầu tư, định làm sở cho vay ngân hàng Bởi lẽ, thẩm định tốt phản ánh giá trị thực BĐS giúp cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro việc cấp tín dụng cho khách hàng đồng thời giúp tăng khả cạnh tranh, thu hút khách hàng ngân hàng ngân hàng khác Nó “sợi dây an tồn” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, nâng cao trách nhiệm khách hàng việc sử dụng vốn ngân hàng ý thức trả nợ khách hàng Tuy nhiên có nhiều yếu tố chủ quan khách quan tác động lên công tác thẩm định giá, quản lý, xử lý BĐS tài sản bảo đảm ngân hàng gặp nhiều khó khăn làm hoạt động cho vay chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng nguyên nhân gây tăng nợ xấu hệ thống ngân hàng thời gian qua MSB Khánh Hòa – thuộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam (MSB) chi nhánh hệ thống ngân hàng có phận thẩm định giá BĐS độc lập, đào tạo chuyên nghiệp Tuy nhiên, trình tác nghiệp yếu tố nội yếu tố nội gây ảnh hưởng đến phận khiến ngân hàng gặp số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS Và lý em chọn đề tài “Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS cho vay, phân tích đánh giá đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung Vận dụng lý thuyết thẩm định giá BĐS, khóa luận “Thực trạng cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hịa” nhằm tìm ưu, nhược điểm công tác thẩm định giá BĐS MSB – chi nhánh Khánh Hòa, yếu tố khách quan chủ quan gây ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định giá BĐS, từ đề xuất giải pháp để cải thiện hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS cách tốt cho ngân hàng 2.2 Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá MSB – Chi nhánh Khánh Hòa giải mục tiêu sau đây: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận chung thẩm định giá BĐS - Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa - Đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hịa Nội dung, kết cấu khóa luận Ngoài phần như: phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục,… Khóa luận kết cấu thành chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá BĐS Mục tiêu chương nhằm trình bày khái quát vấn đề lý thuyết liên quan đến BĐS thẩm định giá BĐS, mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS vận dụng chương Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa Nội dung chương tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS đơn vị nghiên cứu Bên cạnh phương pháp thẩm định giá BĐS áp dụng thực tiễn trình bày nội dung chương Mục tiêu chương tìm ưu điểm, hạn chế nguyên nhân cơng tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa để làm sở đề xuất giải pháp chương Chương 3: Giải pháp phát triển hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa Mục tiêu chương đưa giải pháp nhằm giải cho vấn đề cịn tồn cơng tác thẩm định giá BĐS chương nêu lên Nhằm góp phần làm tăng hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa Câu hỏi nghiên cứu Từ mục tiêu nghiên cứu trên, câu hỏi nghiên cứu bao gồm: Những sở lý luận cần thiết cho công tác thẩm định giá BĐS? Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa thời gian qua nào? Những giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa? Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam – Chi Nhánh Khánh Hòa Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam có nhiều hoạt động thẩm định giá như: BĐS, máy móc, thiết bị, dự án Nhưng khóa luận tác giả tập trung nghiên cứu đưa khuyến nghị để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa - Về không gian: Tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa - Về thời gian: Giai đoạn 2016 – 2018 Phương pháp nghiên cứu Để thực nghiên cứu đánh giá công tác thẩm định giá phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng khóa luận gồm có: Phương pháp thu KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam dù trải qua 26 năm hình thành phát triển song song cịn tồn nhiều bất cập, hạn chế cần nhà nước có biện pháp hữu hiệu, kịp thời nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS Cứ sản sinh tự có tự nhiên mà dân gian ta hay nói “trời sinh voi sinh cỏ” với phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS đời mạnh mẽ Và công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục đích định giá BĐS điều tất yếu cần phải có Định giá BĐS hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường BĐS nay, phát triển thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Mặt khác hệ thống ngân hàng ngày phát triển, nhiên hoạt động cho vay tồn nhiều rủi ro tiềm ẩn Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu khách hàng chấp tài sản vay mà chủ yếu tài sản BĐS Các phận thẩm định giá tài sản bắt đầu hình thành ngân hàng nhằm thực nhiệm vụ chuyên trách định giá tài sản đem chấp làm cho phận tín dụng định mức cho vay Với mục tiêu khóa luận nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hịa Quy trình, phương pháp, nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS chấp Công tác thẩm định giá BĐS đem lại nhiều lợi ích cho ngân hàng cho khách hàng, phía ngân hàng hoạt động giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng cơng tác cho vay phía khách hàng giúp khách hàng xác định rõ giá trị BĐS mà nắm giữ tránh trường hợp khách hàng thua thiệt trường hợp mua bán BĐS Bên cạnh cơng tác thẩm định giá BĐS MSB Khánh Hòa tồn nhiều điểm hạn chế song song với ưu điểm mà công tác đạt Những hạn chế đòi hỏi MSB Khánh Hịa phải có giải pháp để khắc phục hoàn thiện cho phù hợp với mục tiêu ngân hàng Qua khóa luận “Thực trạng cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa” thấy khái qt cơng tác hoạt động thẩm định giá BĐS ngân hàng có điểm so với công tác thẩm định giá BĐS công ty chuyên dịch vụ Khóa luận hệ thống hóa làm rõ sở khoa học khái niệm thẩm định giá BĐS, q trình để thẩm định giá BĐS, đối tượng mà thẩm định giá hướng đến, phương pháp thẩm định giá BĐS theo Luật giá quy định, nguyên tắc cần phải tuân thủ thực 59 cơng tác thẩm định giá, vai trị mục đích thẩm định giá mang lại việc thẩm định giá BĐS để thực với mục đích cho vay nước ta số quốc gia có lịch sử lâu đời thẩm định giá Tác giả phân tích đánh giá khách quan tìm số ưu điểm hạn chế cơng tác thẩm định gía BĐS MSB Khánh Hịa tồn tại, từ đưa số giải pháp phù hợp cho ngân hàng số kiến nghị dành cho phía nhà nước thời gian tới giúp hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Những phân tích đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng mẻ, khác biệt với ngân hàng khác nhiều mặt từ quy trình đến tổ chức thực khóa luận cố gắng rút nhận xét chung mà ngân hàng thực sở cho quan điểm đề xuất khóa luận nêu thống quy trình, phương pháp tổ chức thực cho ngân hàng./ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật giá số 11/2012/QH13 Luật đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001 Nghị định 165/NĐ – CP ngày 19/11/1999 giao dịch đảm bảo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Quyết định 25/2018/QĐ-UBND việc sửa đổi, bổ sung số nội dung quy định giá loại đất năm 2015 ổn định năm 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Khánh Hịa Thơng tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ tổ chức tín dụng Thơng tư 1417/1999/TT/TCĐC Tổng cục Địa hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 hướng dẫn việc đăng ký, chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Giáo trình Thẩm định giá trị Bất động sản (2012), Nguyễn Ngọc Vinh & Nguyễn Quỳnh Hoa, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh 10 Giáo trình Định giá Bất động sản (2012), TS Bùi Mạnh Hùng, Nhà xuất Xây dựng 11 Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá (2012), TS Hay Sinh & ThS Trần Bích Vân, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh 12 Nguyễn Thị Nhung, Khóa luận “Chuyên đề Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” 13 Ngô Thị Phương Thảo, Luận án “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt nam nay” 14 Lê Thọ A Gia, Đề án tốt nghiệp “Thẩm định giá bất động sản” 15 Bùi Thị Mai Phương, Đề tài “Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam” 16 Nguyễn Khánh Tuyền, Khóa luận “Mơ hình lượng hóa rủi ro nghiệp vụ thẩm định giá” 17 Cùng số tài liệu khác liên quan mà tác giả thu thập từ mạng Internet 61 PHỤ LỤC 01 – QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS NGÂN HÀNG MSB ÁP DỤNG + Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010; + Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012; + Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; + Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; + Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; + Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 phủ giao dịch đảm bảo; + Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Thẩm định giá; + Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 Ngân hàng Nhà nước Phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi; + Thơng tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 Bộ Xây dựng – Bộ Nội Vụ hướng dẫn số nội dung Nghị định số 11/2013/NĐ-CP phủ Quản lý đầu tư phát triển đô thị; + Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hàng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; + Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04, 05 06; + Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài ban hàng Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09 10; + Các văn quy phạm pháp luật khác có liên quan 62 PHỤ LỤC 02 – CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CƠNG TY THIÊN KIM Thơng tin chung a Khách hàng: Công ty TNHH Dịch vụ thương mại hàng hải Thiên Kim b Mục đích thẩm định giá - Làm sở tham khảo để chấp vay vốn ngân hàng Thời điểm thẩm định giá c - Khảo sát trạng ngày 16 tháng 07 năm 2018 Căn thẩm định giá STT Tên văn Luật giá Nghị định Luật đất đai Nghị định Nghị định Nội dung văn Số, ngày phát hành Quy định giá Số 11/2012/QH13, ngày 20 tháng năm 2012 Số 177/2013/NĐ-CP, ngày Quy định chi tiết hướng dẫn thi 14 tháng 11 năm 2013 hành số điều Luật giá Số 45/2013/QH13, ngày Quy định quản lý sử dụng 29 tháng 11 năm 2013 đất đai Số 43/2014/NĐ-CP, ngày Quy định chi tiết thi hành số 15 tháng năm 2014 Số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06 tháng 08 năm 2013 điều Luật đất đai Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Thẩm định giá Hướng dẫn số điều nghị Thông tư Số 38/2014/TT-BTC, ngày 28 tháng năm 2014 định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2018 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá Số Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, “Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định ngày 31 tháng 12 năm Việt Nam” (đợt 3) 2008 Thông tư Số 158/2014/TT-BTC, “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04” ngày 27/10/2014 63 Thông tư 10 Thông tư 11 Thông tư Công văn 12 Số 28/2015/TT-BTC, ngày “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định 03 tháng 03 năm 2015 giá Việt Nam số 05, 06 07” Sô 45/2013/TT-BTC ngày Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng 25 tháng 04 năm 2013 trích khấu hao tài sản cố định Số 13/LB-TT BTC-XD- Phương pháp xác định giá trị VGCP, ngày 08/08/2011 Số 1326/BXD-QLN ngày 08 tháng 08 năm 2011 lại Hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc 13 Hồ sơ, tài liệu tài sản thẩm định khách hàng cung cấp 14 Căn sở liệu Công ty cổ phẩn Thẩm định giá Thế Kỷ Số Quyết định 15 30/2014/QĐ-UBND Về việc ban hành quy định loại UBND tỉnh Khánh đất năm 2015 ổn định năm 2015 Hòa ngày 21 tháng 12 năm – 2019 địa bàn tỉnh Khánh 2014 Cơ sở định giá d - Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN 02 - Giá phi thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN 03 Các nguyên tắc thẩm định giá e f Hòa - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp Về mặt pháp lý Căn STT Tên văn Số, ngày ban hành Giấy chứng nhận Số BP Cơ quan, đơn vị cấp 922483 UBND Thành phố Ông Nguyễn quyền sử dụng đất, ngày 12/12/2013 Nha quyền sở hữu nhà Số vào sổ CH02140/22399 64 Trang, cấp Khánh Hòa tài sản khác gắn GCN: kiền với đất Chủ tài sản tỉnh Minh Trí Đặc điểm pháp lý: - BĐS tọa lạc Lô 31 đường A2, Khu đô thị Vĩnh Điềm Trung, xã Vĩnh Hiệp, Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa - Đến thời điểm thẩm định giá BĐS thuộc sở hữu khách hàng - BĐS sử dụng mục đích quy định, phù hợp với mục đích quy hoạch khơng có tranh chấp g Xác định trạng BĐS thẩm định + Vị trí: + Địa chỉ: Thửa đất số: 01 Tờ đồ số: 3120/2011/TĐ.BĐ Lô 31, đường A2, xã Vĩnh Hiệp, Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa + Đường tiếp giáp khu đất: Đường A2, đường nhựa, lòng đường rộng khoảng 20m + Khả tiếp cận: Cách giao lộ đường A2 đường A1 khoảng 40km + Hướng đất: Tây Bắc  Phía trước: Tiếp giáp đường nhựa  Phía sau: Tiếp giáp hộ khác  Phía bên trái: Tiếp giáp hộ khác  Phía bên phải: Tiếp giáp hộ khác + Môi trường kinh doanh: Tốt + Phong thủy: Tốt + Hiện trạng: Trên đất có CTXD dân dụng để Cơng trình xây dựng  Nhận xét: Qua khảo sát thực tế, CTXD phù hợp với quy hoạch với trạng cấp giấy chứng nhận  Tổng diện tích sàn xây dựng:  Quy mơ/số tầng:  Tầng 1: Phịng khách, nhà bếp, wc  Tầng 2: Phòng ngủ, wc  Tầng 3: Phòng ngủ, wc  Tầng 4: Phòng ngủ, wc  Kết cấu xây dựng: 384,00 m2 Nhà tầng Sàn bê tông cốt thép, mái BTCT, gạch men 65  Chất lượng cịn lại cơng trình: h Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá i Ước tính giá trị quyền sử dụng đất 95% Thẩm định viên tiến hàng thu thập đánh giá thông tin liên quan đến tài sản khách hàng, thu thập đánh giá tài sản có tính tương đồng xung quanh khu vực tài sản thẩm định Phương thức định giá phương pháp so sánh giá thị trường thể bảng sau: Bảng định giá tài sản BĐS STT Nội dung Tài sản thẩm Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh định Thửa đất số 01, BĐS Thuộc BĐS thuộc BĐS Thuộc tờ đồ số đường A1, Khu đường A1, Khu đường A1, khu Địa điểm 3120/ đô thị Vĩnh đô thị Vĩnh đô thị Vĩnh 2011/TĐ.BĐ Điềm Trung, xã Điềm Trung, xã Điềm Trung, xã Địa chỉ; Lô 31, Vĩnh Hiệp, Vĩnh Hiệp Vĩnh Hiệp, đường A2, xã Nha Trang, tỉnh Nha Trang, tỉnh Nha Trang , tỉnh Vĩnh Hiệp, Khánh Hòa Khánh Hòa Khánh Hòa Nha Trang, Tỉnh Khánh Hịa Vị trí lơ đất 01 mặt tiền 01 mặt tiền 02 mặt tiền 02 mặt tiền Pháp lý Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hồn chỉnh Mục đích sử Đất nơng Đất nông Đất nông Đất nơng dụng thơn Diện tích đất (m2) thơn thơn thơn 108,00 108,00 146,00 146,00 108.00 108,00 146,00 146,00 4.1 + Đất 4.2 + Đất SKC 0,00 0,00 0,00 0,00 4.3 + Đất NN 0,00 0,00 0,00 0,00 384,00 400,00 0,00 0,00 Diện tích sàn xây dựng (m2) 66 Chiều rộng mặt tiền 6,00 6,00 10,00 10,00 18,00 18,00 14,60 14,60 (m2) Chiều dài lô đất (m2) Đường A2, Đường A2, đường nhựa, đường nhựa, Đường A2, Đường A1, lòng đường rộng lòng đường rộng Đường trước đường nhựa, đường nhựa, khoảng 20m khoảng 20m lơ đất (m) lịng đường rộng lịng đường rộng Đường A1, Đường A1, đường nhựa, đường nhựa, khoảng 20m khoảng 20m lòng đường rộng lòng đường rộng khoảng 20m 10 11 Hướng Tây Bắc Hình dáng lơ Tương đất vng vức Vị trí lơ đất 13 14 15 16 17 Cấu trúc tài sản Cơ sở hạ tầng MT kinh doanh Phong thủy Tình trạng giao dịch Giá thương lượng Đông Bắc đối Tương vuông vức đối vuông vức Cách giao lộ Cách giao lộ Cách giao lộ Cách giao lộ đường A1 đường A1 đường A1 đường A1 đường A1 đường A1 đường khoảng 80m A1 đường khoảng 10m A1 khoảng 1500m Nhà tầng Nhà tầng Đất trống Đất trống Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Đang giao dịch – Đang giao dịch – Đang giao dịch – tháng 7/2018 tháng 7/2018 tháng 7/2018 7.100.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 90% 0% 0% 5.500.000 0 CLCL Đơn giá xd đối Tương vuông vức khoảng 40m 12 Đông Bắc Tây Nam đối Tương khoảng 20m 67 18 19 20 21 Giá trị cơng trình Giá trị quyền sử dụng đất Đơn giá (đ/m2) Nguồn thông tin 1.980.000.000 0 5.120.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 47.407.407 54.794.521 54.794.521 Chị Ngân: Anh Thái: Anh Thành: 0914.074.662 0905.573.486 0973.975.623 https://batdongs 22 an.com.vn/ban- https://batdongs nha-mat-pho- an.com.vn/ban- duong-a1-1-xa- dat-nen-du-an- vinh-hiep-1-prj- duong-a1-1-xa- Nguồn thông khu-do-thi-vinh- vinh-hiep-1-prj- tin diem-trung/4t- khu-do-thi-vinh- trong-trang- diem-trung/kdt- dien-tich- lo-goc-gia-60tr- 108m2- m2-lh-0905- 6mx18m-gia-8- 573-486 https://batdongs an.com.vn/bandat-nen-du-anduong-a1-1-prjkhu-do-thi-vinhdiem-trung/logoc-vi-tri-vangde-kinh-doanhpr16375555 ty-pr16214933 Thực điều chỉnh ước tính đơn giá quyền sử dụng đất: Bảng tỷ lệ điều chỉnh A Đơn giá (đ/m2) Điều B Tài sản so sánh Tài sản TĐ STT Yếu tố SS 01 02 03 47.407.407 54.794.521 54.794.521 chỉnh yếu tố so sánh Vị trí Đường A2, đường nhựa, lòng đường Đường A1, Đường A2, Đường A2, đường nhựa, đường nhựa, đường nhựa, lòng đường rộng lòng đường rộng lòng đường rộng khoảng 20m 68 khoảng 20m khoảng 20m rộng khoảng 20m Đường A1, Đường A1, đường nhựa, đường nhựa, lòng đường rộng lòng đường rộng khoảng 20m Tỷ lệ 103% 120% 120% -2,91% -16,67% -16,67% 108,00 146,00 146,00 100% 97% 97% 0,00% 3,09% 3,09% 6,00 10 10 100% 105% 105% 0,00% -4,76% -4,76% 18,00 14,60 14,60 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% Tương đối Tương đối Tương đối Tương đối vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh Quy mơ diện tích 108,00 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Lợi mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Chiều dài 18,00 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Hoàn chỉnh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh MT doanh Tỷ lệ kinh khoảng 20m Tốt 69 Tỷ lệ điều chỉnh C Mức giá dẫn (đ/m2) D 0,00% 0,00% 0,00% 46.027.852 44.745.205 44.745.205 định Nhận mức giá 45.000.000 dẫn (đ/m2) E % Chênh lệch 2,28% -0,57% -0,57% -1.379.556 -10.049.315 -10.049.315 1.379.556 13.435.616 13.435.616 Số lần điều F chỉnh Tổng GTĐC G Tổng GTĐC H gộp  Nhận xét phân tích tài sản so sánh thẩm định: - Qua phân tích thực điều chỉnh, chuyên viên đề xuất sử dụng bình quân đơn giá đất sau điều chỉnh tài sản so sánh đề làm đơn giá dẫn cho tài sản thẩm định - Đơn giá dẫn xác định là:  45.000.000 VND/m2 Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (VND/m2) Loại đất Tên tài sản Quyền sử dụng đất Giá trị thẩm định Diện tích ONT phù hợp quy hoạch 108,00 Đơn giá Thành tiền (VND) (VND) 45.000.000 4.860.000.000 108,00 Tổng 4.860.000.000 i Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất Giá trị cịn lại CTXD = Diện tích sử dụng (M2) x Đơn giá xây dựng (VND/M2) 70 x CLCL công trình (%)  Giá trị cơng trình xây dựng đất: Tên tài sản Diện tích Chất lượng cịn (m2) lại (%) 384,00 95,00% Quyền sử hữu nhà Giá trị thẩm định Đơn giá Thành tiền (VND/M2) (VND) 5.500.000 2.006.400.000 j Kết thẩm định giá Trên cở sở phân tích yếu tố có ảnh hưởng theo dõi biến động thị trường BĐS khu vực tài sản thẩm định giá, phận thẩm định MSB – Chi nhánh Khánh Hòa kết luận giá trị tài sản thẩm định giá với đăc điểm mô tả thời điểm thẩm định sau: STT Tên tài sản Diện tích (M2) Giá trị thẩm định (VND) Quyền sử dụng đất 108,00 4.826.000.000 Quyền sở hữu nhà 384,00 2.006.400.00 Tổng giá trị 6.866.400.000 71 PHỤ LỤC 03 – HÌNH ẢNH & SƠ ĐỒ VỊ TRÍ BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ Hình 1.PL03 Hình ảnh tổng quan BĐS thẩm định (Nguồn: Chứng thư thẩm định giá phòng thẩm định MSB Khánh Hòa) 72 Hình 2.PL03 Sơ đồ tài sản thẩm định giá (Nguồn: Chứng thư thẩm định giá phòng thẩm định MSB Khánh Hòa) 73 ... THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hịa 2.1.1... học cho MSB Khánh Hòa .20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 23 2.1 Tổng quan Ngân. .. chương tác giả trình bày Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam – chi nhánh Khánh Hòa tác giả trình bày chương khóa luận 22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC