Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai của 5 xã trên địa bàn huyện trảng bom, tỉnh đồng nai giai đoạn từ năm 2011 đến 2015

ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, nguồn nguyên liệu thay lĩnh vực ngành nghề Là trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với trình phát triển kinh tế, xã hội Với tốc phát triển làm cho giá trị đất đai ngày có giá Trong công tác quản lý Nhà nước đất đai gặp nhiều khó khăn vướn mắc, bất cập Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở, pháp lý để quản lý tốt quỹ đất đai hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước đất đai Cần phải có biện pháp, phương hướng cần thiết để cân nhu cầu sử dụng đất, khai thác tối đa lợi ích từ đất mà đảm bảo chất lượng đất không hủy hoại nguồn tài nguyên, thiên nhiên, môi trường, môi sinh Đây thực trạng chung đại phương nói chung nước địa nà huyện Trảng Bom nói riêng Trảng Bom huyện nằm phía Đông tỉnh Đồng Nai, có 17 đơn vị hành (1 thị trấn Trảng Bom 16 xã) trung tâm huyện Trảng Bom cách thành phố Biên Hoà khoảng 20km, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 50km có tuyến đường Quốc lộ 1A đường sắt Bắc - Nam qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu với địa phương khác tỉnh Đồng Nai Với vị trí nằm gần đô thị lớn có tuyến đường giao thông quốc gia qua tạo điều kiện thuận lợi thúc phát triển kinh tế xã hội huyện Từ thu hút nhiều quan tâm nhiều ngành, nhiều đối tượng sử dụng đất đầu tư vào sở hạ tầng, công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, nông nghiệp, tuyến đường giao thông nông thôn, tuyến đường nội đồng phục vụ cho việc sản xuất Bên cạnh huyện chiu áp lực dân số, đất đai cụm dân cư hình thành, mạng lưới giao thông triển khai phát triển đồng bộ, sở hạ tầng không ngừng phát triển nâng cao nhu cầu sử dụng đất người ngày gia tăng kéo theo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi ngày tăng, kể trường hợp chuyển nhượng diễn ngày phức tạp, gây nhiều khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai Bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp Luật Đất đai hành người sử dụng đất không trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, thực đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đai xã địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2011 đến 2015” Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 1.1.1.1 Quyền sử dụng đất  Quyền sử dụng đất: quyền người sử dụng đất, quyền sở hữu quyền chuyển đổi QSDĐ với mảnh đất sử dụng hợp pháp theo quy định pháp luật  Theo khoản 10 điều Luật Đất Đai 2013 chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất  Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đời từ Luật Đất Đai 1993, hộ gia đình cá nhân, tổ chức (gọi chung người sử dụng đất) có quyền sử dụng đất quyền định đoạt Nhà nước có quyền cho phép không cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất tuân theo quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai hành  Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người có đất sử dụng đất (gọi bên chuyển nhượng QSDĐ) chuyển giao cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận chuyển nhượng QSDĐ) bên nhận chuyển QSDĐ phải trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ theo thỏa thuận hợp đồng  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.2 Điều kiện chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Điều kiện chuyển nhƣợng Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ sở pháp lý quan trọng để quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp hộ gia đình, cá nhân Căn theo quy định điều 188, Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật đất đai năm 2013; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất  Ngoài điều kiện quy định trên, người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.2.2 Điều kiện nhận chuyển nhƣợng Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện sau:  Theo điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định:  Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất  Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơi đăng ký hộ thường trú địa phương khác, trừ trường hợp quy định khoản 3, khoản điều 103 điều 104 nghị định  Tại khoản 3, khoản điều 103 điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định:  Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước  Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ Từ quy định pháp luật nêu trên, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phi sản xuất nông nghiệp không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước 1.1.2.3 Trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng Tại điều 191 Luật Đất Đai 2013 là:  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất  Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt  Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa  Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng 1.1.3 Thành phần số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất  Đối với hộ gia đình cá nhân  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Sơ đồ đất  Chứng từ nộp tiền thuê đất  Đối với tổ chức  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Trích lục đồ đất chuyển nhượng  Chứng từ nộp tiền thuê đất 1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất  Theo quy định điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật đất đai số 45/2013/QH13; thủ tục thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định sau:  Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã 1.1.5 Thời gian giải  Thời gian thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn theo quy định điểm l, khoản 2, điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật đất đai số 45/2013/QH13; thời gian thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không 10 ngày Tuy nhiên, thực tế, thời gian thực thủ tục kéo dài theo yêu cầu cụ thể Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc xác minh đầy đủ giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất 1.2 Căn pháp lí chuyển nhƣợng quyền sử dụng đât 1.2.1 Cơ sở pháp lí trƣớc luật 2013  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội; có hiệu lực ngày 1/7/2004;  Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 2003  Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007  Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 sửa đổi bổ sung số điều lệ phí trước bạ  Nghị định 182/2001/NĐ-CP Chính phủ quy định giá thuế chuyển quyền sử dụng đất  Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 28/9/2009 UBND tỉnh Đồng Nai việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai  Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/02/2012 UBND tỉnh Đồng Nai việc sửa đổi khoản Điều Điểm a Khoản Điều Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2009 UBND tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai  Nghị định 17/1999/NĐ-CP phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, (thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất) 1.2.2 Cơ sở pháp lý sau Luật đất đai 2013  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc Hội;  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất;  Nghị định số 60/CP 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị  Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà  Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính;  Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 16/11/2013 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ;  Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất;  Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 Bộ Tài sửa đổi bổ sung số điều Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013  Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011  Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ  Quyết định 51/2014/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu tách đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 1.3 Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.3.1 Giai đoạn từ có Luật Đất Đai năm 1988 đến trƣớc có Luật Đất Đai 1993  Quốc hội khóa VIII thông qua ban hành Luật Đất Đai ngày 29/12/1987 Là Luật Đất Đai nước ta gồm chương 57 điều Đây kiện quan trọng mở đầu cho việc thống đất đai tảng Hiến pháp 1980  Luật Đất Đai 1988 kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, giải số vấn đề mà trước chưa có văn đề cập Quan trọng việc xác định đối tượng giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn tạm thời Nhưng nhu cầu trả lại, nghiêm cấm hành vi sang nhượng, mua bán đất đai Đây điều không khả thi, không phù hợp với thực tế Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng đất thực tế diễn sôi nổi, nên điều 16 Luật Đất Đai 1988 có quy định việc chuyển nhượng hạn hẹp nội dung:  Khi hộ nông dân vào khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp  Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất  Khi người giao đất chuyển nơi khác chết thành viên hộ tiếp tục sử dụng đất  Đến năm 1991-1992 kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc chuyển nhượng đất đai người dân diễn sôi động, đầu làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thi trường nhà đất lên sốt, vượt tầm kiểm soát nhà nước Trước tình hình đời Hiến pháp 1992 kịp thời thời kì đổi Tại điều 18 Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy định pháp luật, đảm bảo sử dụng đất mục đích có hiệu Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng đất lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất, nhà nước giao đất theo quy định pháp luật” 1.3.2 Giai đoạn từ có Luật Đất Đai năm 1993 đến trƣớc có Luật Đất Đai 2003  Luật Đất Đai năm 1993 quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực ngày 15/10/1993 Luật Đất Đai năm 1993 có quy định sau:  Quy định quyền người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất  Quy định hạng mức cho loại đất  Thừa nhận đất có giá trị  Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài 1.3.3 Từ Luật Đất Đai 2003 đến trƣớc có Luật Đất Đai 2013 Từ có Luật Đất Đai năm 1993 lần sửa đổi bổ sung với 200 văn luật ban hành, bước đưa công tác quản lý sử dụng đất đai vào ổn định Nhưng qua 10 năm thực Luật sinh nhiều vấn đề bất cập làm cho quan quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, người dân sử dụng đất lúng túng trình thực 10 3.3.2.3 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2013 Bảng 3.6: Kết giải hồ sơ tình hình CNQSDĐ năm 2013 STT Đơn vị hành Tổng hồ Số lượng Số lượng hồ Diện tích sơ hồ sơ đủ sơ không đủ (m2) điều kiện điều kiện Bắc Sơn 282 280 268406,9 Bình Minh 258 254 296514 Quảng Tiến 204 198 188521,5 Sông Trầu 509 499 Thanh Bình 170 166 1423 1397 Tổng 10 1068397,8 632149 26 2453989,2 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) Năm 2013 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng so với năm 2012 Nguyên nhân người sống nghề nông bán đất khu vực để sang nhượng lại đất nông nghiệp để tiếp tục nghề nông, người sống nghề mua bán, dịch vụ cần mua đất để kinh doanh, có nhiều khu công nghiệp dự án đưa lên nhiều xã bắc sơn nhiều doanh nghiệp, khu công nghiệp mọc lên khu công nghiệp sông mây dẫn đến tình hình chuyển nhượng tăng lên  So với năm 2012 năm 2013 số vụ chuyển nhượng QSDĐ tăng 45 vụ tổng cộng 1423 vụ với diện tích chuyển nhượng 2453989,2 m2 xã Bắc Sơn tăng 77 vụ, bình minh tăng 29 vụ, Quảng Tiến tăng 19 vụ, có xã Sông Trầu giảm 78 vụ, Thanh Bình giảm vụ so với năm 2012 Bên cạnh số hồ sơ không đủ điều kiện tăng lên vụ so với năm 2012  Nguyên nhân không đủ điều kiện người dân không hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế, chưa có giấy tờ hợp lệ người dân tộc thiểu số chưa đủ trình độ học vấn nên người ta chưa hiểu sâu vào trình tự thủ tục cần chuyển nhượng nên xảy tình trạng không quyền chuyển nhượng 40 Số lượng 499 500 400 280 300 254 198 166 200 100 Bắc Sơn Bình Minh Quảng Tiến Sông Trầu Thanh Bình Biểu đồ 3.4: Biểu đồ số lượng hồ sơ CNQSDĐ đất năm 2013 Qua biểu đồ ta thấy xã Sông Trầu cao so với xã so với năm 2012 thi giảm Sông Trầu vào ổn định nên tình hình chuyển nhượng có xu hướng giảm 3.3.2.4 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2014 Bảng 3.7: Kết giải hồ sơ tình hình CNQSDĐ năm 2014 STT Đơn vị hành Bắc Sơn Bình Minh Quảng Tiến Sông Trầu Thanh Bình Tổng Tổng hồ sơ Số lượng hồ sơ đủ điều kiện 275 311 231 274 309 229 Số lượng hồ sơ không đủ điều kiện 2 Diện tích (m2) 348696,7 26821,6 246321,4 656 653 1511595,9 110 106 529701,9 1583 1571 12 2663137,5 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất)  Trong năm 2014 số xã huyện có xu hướng tăng lên so với năm 2013 Bình Minh, Quảng Tiến, Sông Trầu Bên cạnh có số xã lại giảm xuống không đáng kể Bắc Sơn, Thanh Bình Tổng năm 2014 so với năm 2013 tổng số lượng hồ sơ tăng lên 174 vụ hồ sơ Bên cạnh số lượng hồ sơ không đủ điều kiện giảm 14 hồ sơ so với năm 2013 41  Do tình hình năm thay đổi luật nghị 51/ 2014/QĐUBND thay cho nghị củ tình hình chuyển nhượng ngày tăng so với năm 2013 Bởi định tăng số tách lên 10 lô 5000m2 đất Lúc trước định 68/2009/QĐ-UBND ngày 28/9/2009 Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/02/2012 UBND tỉnh Đồng Nai có 10 lô 5000m2 đất nghị định 25 lô 5000m2 đât Và năm 2014 áp dụng luật 2013 thay cho luật 2003 Trong luật 2013 bổ sung nhiều cải thiện luật 2003 giúp người dân hiểu áp dụng dể dàng nhanh Cho nên số lượng hồ sơ không đủ điều kiện giảm so với năm 2013 số lượng hồ sơ đủ điều kiện tăng Số lượng 800 653 600 400 274 309 229 106 200 Bắc Sơn Bình Minh Quảng Tiến Sông Trầu Thanh Bình Biểu đồ 3.5: Biểu đồ số lượng hồ sơ CNQSDĐ đất năm 2014 3.3.2.5 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 5/2015 Bảng 3.8: Kết giải hồ sơ tình hình CNQSDĐ tháng 5/ 2015 Đơn vi hành Tổng số hồ sơ đăng kí Bắc Sơn 137 Bình Minh 131 Quảng Tiến Sông Trầu Thanh Bình Tổng cộng STT Số lượng Số hồ sơ hồ sơ đủ không điều kiện giải 137 130 Tổng diện tích (m2) 146779 92056,6 75 74 98236,8 279 278 5163901 50 50 159386 672 669 5660358,8 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) 42 Qua bảng cho ta thấy tình hình chuyển nhượng 5/2015 tình hình chuyển nhượng xã tương nhìn chung so với năm 2014 vừa có xu hướng giảm  Số hồ sơ đăng ký 672 hồ sơ số hồ sơ đủ điều kiện 669 hồ sơ lại hồ sơ không đủ điều kiện nằm xã Bình Minh, Quảng Tiến, Sông Trầu tình hình tranh chấp hộ với nên chưa đủ điều kiện để giải Số lượng 300 250 200 150 100 50 Bắc Sơn Bình Minh Quảng Tiến Sông Trầu Thanh Bình Biểu đồ 3.6: Biểu đồ số lượng hồ sơ CNQSDĐ đất năm 2015 3.3.2.6 Đánh giá so sánh tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã qua năm  Xã Bắc Sơn Bảng 3.9: tình hình CNQSDĐ xã Bắc Sơn giai đoạn 2011 – 2015 ĐV hành 2011 2012 2013 2014 – 2015 Bắc Sơn 288 203 280 274 137 Nhìn chung, giai đoạn 2011 – 2015 xã Bắc Sơn tương đối ổn định chênh lệch năm không nhiều Tuy nhiên đến 5/2015 nhất, năm xã có kinh tế ổn định nên tình hình chuyển nhượng phần số liệu cập nhật đến tháng 5/2015 43 Bắc Sơn 300 250 200 150 100 50 2011 2012 2013 2014 May-15 Biểu đồ 3.7: biểu đồ xã bắc sơn giai đoạn 2011-2015 Qua biểu đồ ta thấy năm tương đối ổn định Chỉ có tháng 5/2015 thấp so với năm  Xã Bình Minh Bảng 3.10: tình hình CNQSDĐ xã Bình Minh giai đoạn 2011 – 2015 ĐV hành 2011 2012 2013 2014 5-2015 Bình Minh 334 225 254 309 130 Qua số liệu trên, xã Bình Minh tương đối ổn định Tuy nhiên giảm nhiều năm 2012 5/2015 Do kinh tế ổn định xảy người dân thay đổi vể tình hình sử dụng đất Bình Minh 350 300 250 200 150 100 50 2011 2012 2013 2014 May-15 Biểu đồ 3.8: biểu đồ xã Bình Minh giai đoạn 2011-2015 Qua biểu đồ xã Bình Minh giống xã Bắc Sơn, tương đối ổn định chênh lệch tăng giảm không đáng kể có tháng 5/2015 thấp so với năm trước 44  Xã Quảng Tiến Bảng 3.11: tình hình CNQSDĐ xã Quảng Tiến giai đoạn 2011 – 2015 ĐV hành 2011 2012 2013 2014 5-2015 Quảng Tiến 231 172 198 229 74 Qua bảng ta thấy Xã Quảng Tiến tình hình chuyển nhượng 2011 cao Tuy nhiên 5/2015 thấp chưa cập nhật đủ năm năm tình hình kinh tế xã tương đối ổn định Quảng Tiến 250 200 150 100 50 2011 2012 2013 2014 May-15 Biểu đồ 3.9: biểu đồ xã Quảng Tiến giai đoạn 2011- 2015 Qua biểu đồ ta thấy năm 2011 đến cuối 2014 tương đổi ổn định có tăng giảm không đáng kể Tuy nhiên tháng 5/2015 thấp so với năm trước  Xã Sông Trầu Bảng 3.12: tình hình CNQSDĐ xã Sông Trầu giai đoạn 2011 – 2015 ĐV hành 2011 2012 2013 2014 5-2015 Sông Trầu 715 577 499 653 278 Tình hình chuyển nhượng xã cao so với xã khác Tuy nhiên từ giai đoạn 2011 – 2015 tình hình chuyển nhượng tương đối ổn định Chỉ có 5/2015 tình hình chuyển nhượng thấp 278 hồ sơ phần chưa cập nhật hết năm xã khác tình hình kinh tế 45 vào ổn định, tình hình sử dụng đất địa phương thay đổi tình hình chuyển nhượng thấp so với năm Sông Trầu 800 600 400 200 2011 2012 2013 2014 May-15 Biểu đồ 3.10: biểu đồ xã Sông trầu giai đoạn 2011-2015 Qua biểu đồ ta thấy xã Sông Trầu từ năm 2011 đến 2014 tương đối ổn định có năm cuối tháng 5/2015 thấp so với năm trước  Xã Thanh Bình Bảng 3.13: tình hình CNQSDĐ xã Thanh bình giai đoạn 2011 – 2015 ĐV hành 2011 2012 2013 2014 5-2015 Thanh Bình 217 175 166 106 50 Qua bảng ta thấy tình hình chuyển nhượng giai đoạn từ 2011 – 2015 giảm Xã so với xã tình hình chuyển nhượng thấp Do kinh tế thay đổi người dân có kinh tế tương đối ổn định xảy tình hình chuyển nhượng Thanh Bình 250 200 150 100 50 2011 2012 2013 2014 May-15 Biểu đồ 3.11: biểu đồ xã Thanh Bình giai đoạn 2011-2015 46 Qua biểu đồ ta thấy xã Thanh Bình từ năm 2011 đến tháng 5/2015 giảm dần qua năm  Tổng hợp xã địa bàn huyện: Nhìn chung, xã huyện Trảng Bom số lượng hồ sơ xã tương đối, tăng giảm qua năm Tuy nhiên xã có xã Sông Trầu có biến động nhiều chuyển nhượng Nhưng tăng giảm không đồng qua năm: năm 2011 715 hồ sơ qua năm 2012 giảm 138 hồ sơ tiếp năm 2013 giảm 78 hồ sơ qua năm 2014 tăng 154 hồ sơ tiếp đến tháng 5/2015 giảm 375 hồ sơ  Nguyên nhân năm 2011 kinh tế huyện đà phát triển nhiều sở hạ tầng công trình mọc lên nhiều dự án khu công nghiệp mở nhiều tuyến đường mở dân tỉnh vô nhập cư sinh sông tình hình chuyển nhượng năm 2011 tăng so với lúc đất nằm giá bình thường không cao nên người dân mua bán trao đổi sang nhượng để phát triển kinh tế Cho nên tình hình chuyển nhượng nhiều so với năm Bảng 3.14: bảng tổng hợp tình hình CNQSDĐ xã qua năm ĐV hành 2011 2012 2013 2014 5-2015 Bắc Sơn 288 203 280 274 137 Bình Minh 334 225 254 309 130 Quảng Tiến 231 172 198 229 74 Sông Trầu 715 577 499 653 278 Thanh Bình 217 175 166 106 50 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) 47 800 700 600 500 400 300 200 100 2011 Bắc Sơn 2012 2013 Bình Minh Quảng Tiến 2014 Sông Trầu May-15 Thanh Bình Biểu đồ 12: biểu đồ tổng hợp tình hình CNQSDĐ xã qua năm Qua biểu đồ ta thấy xã Sông Trầu có lượng cao đến xã Bình Minh, xã Bắc Sơn, Quảng Tiến thấp xã Thanh Bình 3.4 Phân tích khó khăn thuận lợi công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom 3.4.1 Thuận lợi  Luôn quan tâm đạo thường xuyên UBND huyện, Sở Tài nguyên môi trường cải cách thủ tục hành nên công tác giải hồ sơ nhanh chóng kịp thời tương đối xác  Vận dụng khéo léo, luật, phù hợp với thực tế với địa phương tùy theo trường hợp có biện pháp giải theo chức nhiệm vụ phòng  Đội ngũ cán bộ, công nhân viên tận tâm, có trách nhiệm với công việc, đào tạo chuyên môn  Cán bộ, thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn pháp luật đất đai  Có phối hợp đơn vị liên quan, đặc biệt Phòng Tài Nguyên Môi trường huyện  Hiện BĐĐC đo đạc tương đối hoàn chỉnh, tạo điều kiện cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thiện thuận lợi 48  Quá trình chuyển nhượng theo trình tự, thủ tục phù hợp với nhu cầu thực tế địa phương, tùy theo trường hợp mà có giải đắn theo chức nhiệm vụ địa phương  Việc thống kê kiểm kê đất đai tiến hành thường xuyên nên việc quản lý tình hình biến động đất đai chặt chẽ  Hồ sơ địa cập nhật chỉnh lý biến động 3.4.2 Khó khăn Trong công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Trảng Bom giai đoạn 2011-2015 vừa qua tồn số khó khăn hạn chế sau:  Dân số ngày tăng nhanh gây khó khăn cho việc quản lý đất đai địa bàn huyện Làm cho việc chuyển nhượng ngày biến động phức tạp  Trình độ dân trí thấp đặc biệt vùng sâu, thiếu hội tiếp cận tìm hiểu văn pháp luật Vì người dân chưa nắm rõ tầm quan trọng việc chuyển nhượng đất đai  Người dân không kê khai diện tích chuyển nhượng sợ đóng thuế nhiều Đây nguyên nhân người dân không thật với pháp luật dẫn đến vi phạm pháp luật  Ý thức người dân việc chuyển nhượng  Tồn số đội ngủ cán xã, thị trấn yếu số chưa đào tạo quy, cán kinh nghiệm nên việc lập hồ sơ xã thiếu sót gây phiền hà cho người dân phải lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ  Thời gian trước tổ chức đăng ký cấp đại trà nên có nhiều sai sót nên gây khó khăn cho việc xác minh để thực công tác chuyển nhượng như: Cấp trùng thửa, sai diện tích, sai tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng nên cấp giấy xong phải tốn nhiều thời gian điều chỉnh lại 49 3.5 Đề xuất giải pháp nhằm thực công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tốt  Đào tạo địa xã đầy đủ lực phẩm chất đạo đức, công tác chuyên môn nghiệp vụ từ trung cấp trở lên  Trang bị đầy đủ sở vật chất đầy đủ, phát triển công nghệ tin học công tác quản lý, lập, chỉnh lý hồ sơ địa  Cần tuyên truyền pháp luật sâu rộng cho người dân, giúp người dân hiểu rõ quyền nghĩ vụ trình sử dụng đất phương tiện thông tin đại chúng, ứng dụng công nghệ thông tin giúp người dân theo dõi tiến trình giải hồ sơ rút ngắn thời gian lại cho người dân  Thường xuyên tổ chức đoàn tra, kiểm tra đất thường xuyên kiểm tra khu vực xã có quy hoạch, khu công nghiệp, dự án… để ngăn chặn kịp thời việc sang lấp mặc bằng, chuyển QSDĐ trái phép làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước công tác quản lý đất đai  Cần nhanh chóng hoàn thành công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công tác cấp giấy chức nhận QSDĐ cho người dân đủ điều kiện thực quyền  Xây dựng lực lượng cán đủ lực để thực dịch vụ hành phục vụ cho giao dịch quân sự, nhu cầu cung cấp thông tin đất đai để tạo điều kiện cho người dân tổ chức giảm thời gian lại, tập trung cho việc sản xuất kinh doanh 50 Chƣơng 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Huyện Trảng Bom huyện tỉnh Đồng Nai nằm vùng phát triển kinh tế trọng điểm khu vực phía nam Có vị trí địa lý tự nhiên kinh tế xã hội thuận lợi, phù hợp cho việc phát triển kinh tế huyện, Với tốc độ phát triển huyện vậy, dẫn đến thu hút nhiều nguồn lao động làm ăn sinh sống nguyên nhân góp phần làm tăng nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Bên cạnh gần với đời Luật đất đai 2013 nghị định 51/2014/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai việc chuyển nhượng diển ngày dể dàng nghị định việc tách phân lô ngày nhiều chuyển nhượng tăng dần qua năm Qua công tác chuyển nhượng huyện giai đoạn 2011 – 2015 có 6774 số hồ sơ đủ điều kiện tổng 6850 số hồ sơ đăng ký Nhìn chung qua năm tương đối năm 2011 năm có số lượng hồ sơ nhiều 1796 hồ sơ số lượng hồ sơ đủ điều kiện 1785 số hồ sơ nhiều dự án nhiều khu hành mọc lên, nhiều hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sang nhượng nhà ở, đất vườn, ruộng rẩy Bên cạnh số có 76 trường hợp không đủ điều kiện nhìn chung tranh chấp đất đai, người dân chưa nắm bắt tình hình thủ tục nên số hồ sơ không đủ điều kiện xảy Mặc dù năm qua trình chuyển nhượng huyện số xã xảy nhiều vấn đề cán nhà nước kịp thời xử lý kiểm tra cho người dân nhanh chóng tìm hướng giải kịp thời cho người dân Người dân nhiều thời gian an tâm 4.2 Kiến nghị Đối với nhà trường có số ý kiến sau: 51 Do thời gian thực tập hạn chế em chưa tiếp thu nhiều kinh nghiệm làm việc quan tài liệu thiếu sót khóa luận em chưa đầy đủ hoàn thiện chưa tốt Về công tác đánh giá công chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện có số ý kiến đóng góp sau:  Phải quản lý chặt chẽ đất đai, gắn trách nhiệm quản lý tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện  Cần có biện pháp hữu hiệu, quản lý chặt chẽ trường hợp chuyển nhượng trái pháp luật nhằm tăng nguồn thu cho Nhà Nước  Cần đẩy mạnh tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Trảng Bom Công khai dự án quy hoạch thông tin địa chúng người dân đại bàn có dự án quy hoạch phê duyệt Nhất dự án quy hoạch đấ khu vực dang sản xuất nông nghiệp  Cải tiến thủ tục hành chính, hoàn chỉnh nâng cao hiệu phận cửa cửa liên thông để nâng cao tinh thần trách nhiệm thưc theo thời gian quy định pháp luật 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất Đai 2003 Luật Đất Đai 2013 Nghị định 181 phủ 2004 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 16/11/2013 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 Bộ Tài sửa đổi bổ sung số điều Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 10 Nghị định số 60/CP 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 11.Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 12.Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Thông tư số 53 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 Bộ Tài để cải cách, đơn giản thủ tục hành thuế 13.Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ 14.Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Huyện Trảng Bom Sổ thống kê tình hình chuyển nhượng qua năm 2011 đến 5/2015 15.Trần Văn Tùng (2006) Luận văn tốt nghiệp Đại Học Nông Lâm TP.HCM 16.Nguyển Thị Ngọc Mai (2009) Luận văn tốt nghiệp đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấ huyện Châu Thành giai đoạn 2005 – 2009 17 Quyết định 51/2014/QĐ-UBND Về việc quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 18 https://vi.wikipedia.org/wiki/Trảng_Bom 19.mobile.coviet.vn/detail.aspx?key=huyện+Trảng+Bom&type=A0 20.laodongdongnai.vn/Kinh-te/ /huyen-trang-bom-muc-tieu-tro-thanhhuyen-cong-nghiep-hien-dai 54 ... tế, xã hội ảnh hưởng đến công tác đánh giá chuyển quyền sử dụng đất  Đánh giá tình hình biến động sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn từ năm 2011 đến năm 20 15 12  Đánh giá công tác chuyển. .. giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn từ năm 2011 đến năm 20 15  Phân tích thuận lợi khó khăn công tác chuyển nhượng xã địa bàn huyện  Đề xuất giải... nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 20112 0 15 nhằm rút thuận lợi khó khăn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đất