Tiểu luận: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta thiết lập rất nhiều loại giao dịch dân sự từ những giao dịch có giá trị nhỏ như mua thức ăn, mua các nhu yểu phẩm thường ngày đến các loại giao dịch có giá trị lớn hơn như mua điện thoại, mua xe máy đến các giao dịch có giá trị lớn hơn nữa như mua bán nhà, mua bán đất… Mỗi giao dịchtrên được các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự thiết lập đều nhằm một mục đích nhất định để đáp ứng nhu cầu của con người về ăn, mặc, ở, đi lại,… để duy trì cuộc sống của họ được ổn định. Chính vì những mục đích khác nhau đó mà các chủ thể đã xác lập những giao dịch khác nhau có đối tượng là các loại tài sản khác nhau như vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản. Các tài sản đó có thể là vô hình hay hữu hình, có thể đang tồn tại hoặc cũng có thể sẽ hình thành trong tương lai mà cụ thể hơn nữa các đối tượng đó có thể từ những thứ nhỏ bé ít có giá trị như cây kim, cuộn chỉ đến những thứ có giá trị hơn như là cái điện thoại di động, chiếc xe máy đến những thứ cần thiết để duy trì cuộc sống như là nhà ở, đất đai, đôi khi cũng có thể là cái vô hình như quyền sở hữu trí tuệ. Trong số các đối tượng đó có một loại đối tượng đặc biệt mà trong cuộc sống chúng ta ít nhất một lần sẽ phải thiết lập giao dịch có liên quan đến nó, đó chính là đất đai. Bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất của con người, nếu không có đất chúng ta không có thể nào mà có nơi để ở, có nơi để trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình, nhà máy,… để phát triển kinh tế. Bên cạnh vai trò của đất đai thì yêu cầu về hình thức của giao dịch đã được nhà nước quy định cụ thể trong pháp luật cũng như đối tượng thật sự của giao dịch ở đây chính là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đã làm cho giao dịch này trở nên đặc biệt hơn các loại giao dịch khác trong đời sống hàng ngày. Các giao dịch liên quan đến đất đai thường thể hiện dưới dạng hợp đồng hoặc là hành vi pháp lý đơn phương và có rất nhiều loại như: hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất. Trong tất cả các loại giao dịch trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại mà chúng ta dễ dàng bắt gặp nhất trong đời sống dân sự và cũng có một phần không ítcác vụ việc dân sự có tranh chấp yêu cầu tòa án giải quyết có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường bắt nguồn từ lợi ích của các bên tham gia giao dịch và để được pháp luật bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thì các bên tham gia giao dịch phải xác lập giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Để tìm hiểu kỹ hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giúp mọi người cũng như chính bản thân mình nắm bắt được những quy định của pháp luật về loại giao dịch này, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi xác lập giao dịch nên tôi đã chon đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” để làm tiểu luận kết thúc môn học. Trong quá trình làm còn nhiều thiếu sót kính mong thầy cô và các bạn đóng góp ý kiển để đề tài nghiên cứu của tôi có thể hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn

MỤC LỤC

A PHẦN MỞ ĐẦU 2

B NỘI DUNG 4

I Một số khái niệm 4

1 Khái niệm quyền sử dụng đất 4

2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6

II Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

2 Đặc điểm 8

3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

4 Hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

a Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

b Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

6 Các điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

a Điều kiện chung 14

b Các điều kiện trong một số trường hợp cụ thể 15

7 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

C KẾT LUẬN 20

TÀI LIỆU THAM KHẢO 21

PHỤ LỤC 22

Đề tài số 14: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam.

A PHẦN MỞ ĐẦU

Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta thiết lập rất nhiều loại giao dịch dân

sự từ những giao dịch có giá trị nhỏ như mua thức ăn, mua các nhu yểu phẩmthường ngày đến các loại giao dịch có giá trị lớn hơn như mua điện thoại, mua

xe máy đến các giao dịch có giá trị lớn hơn nữa như mua bán nhà, mua bánđất… Mỗi giao dịch trên được các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự thiết lậpđều nhằm một mục đích nhất định để đáp ứng nhu cầu của con người về ăn,mặc, ở, đi lại,… để duy trì cuộc sống của họ được ổn định Chính vì những mụcđích khác nhau đó mà các chủ thể đã xác lập những giao dịch khác nhau có đốitượng là các loại tài sản khác nhau như vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tàisản Các tài sản đó có thể là vô hình hay hữu hình, có thể đang tồn tại hoặc cũng

có thể sẽ hình thành trong tương lai mà cụ thể hơn nữa các đối tượng đó có thể

từ những thứ nhỏ bé ít có giá trị như cây kim, cuộn chỉ đến những thứ có giá trịhơn như là cái điện thoại di động, chiếc xe máy đến những thứ cần thiết để duytrì cuộc sống như là nhà ở, đất đai, đôi khi cũng có thể là cái vô hình như quyền

sở hữu trí tuệ

Trong số các đối tượng đó có một loại đối tượng đặc biệt mà trong cuộcsống chúng ta ít nhất một lần sẽ phải thiết lập giao dịch có liên quan đến nó, đóchính là đất đai Bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất củacon người, nếu không có đất chúng ta không có thể nào mà có nơi để ở, có nơi

để trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình, nhà máy,… để phát triển kinh tế.Bên cạnh vai trò của đất đai thì yêu cầu về hình thức của giao dịch đã được nhànước quy định cụ thể trong pháp luật cũng như đối tượng thật sự của giao dịch ởđây chính là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đã làm cho giao dịch nàytrở nên đặc biệt hơn các loại giao dịch khác trong đời sống hàng ngày

Các giao dịch liên quan đến đất đai thường thể hiện dưới dạng hợp đồnghoặc là hành vi pháp lý đơn phương và có rất nhiều loại như: hợp đồng chuyểnđổi quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồngthuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp

đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụngđất và thừa kế quyền sử dụng đất Trong tất cả các loại giao dịch trên thì hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại mà chúng ta dễ dàng bắt gặpnhất trong đời sống dân sự và cũng có một phần không ít các vụ việc dân sự cótranh chấp yêu cầu tòa án giải quyết có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất Các tranh chấp này thường bắt nguồn từ lợi ích của các bêntham gia giao dịch và để được pháp luật bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thìcác bên tham gia giao dịch phải xác lập giao dịch theo đúng quy định của phápluật Để tìm hiểu kỹ hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và giúp mọi người cũng như chính bản thân mìnhnắm bắt được những quy định của pháp luật về loại giao dịch này, để bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi xác lập giao dịch nên tôi đã chon

đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luậtViệt Nam” để làm tiểu luận kết thúc môn học Trong quá trình làm còn nhiềuthiếu sót kính mong thầy cô và các bạn đóng góp ý kiển để đề tài nghiên cứu củatôi có thể hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!

B NỘI DUNG

I Một số khái niệm

1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 4 luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Và điều

197 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tàinguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiênkhác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Như vậy chúng ta có thể thấy rằng đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao củatoàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trong đóvới tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quy định của pháp luật Ở đây chúng ta thấy được rằng Bộ luậtDân sự năm 2015 đã nhấn mạnh quyền sở hữu của toàn dân so với quy địnhtrong bộ luật trước thì đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và được quyđịnh tại điều 200 của Bộ luật Dân sự năm 2005 Sở dĩ đất đai được quy định sởhữu như vậy bởi vì vai trò quan trọng của nó trong quá trình phát triển kinh tếđất nước Chính vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diệnchủ sở hữu nên chỉ nhà nước mới có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt đất đai Nhưng nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất, nhà nướckhông trực tiếp tác động đến đất đai mà những chủ thể tác động trực tiếp đến đấtđai chính là những người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất

Các chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) được nhà nước trao choquyền sử dụng đất thông qua các hình thức như: Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật Đất đai năm 2013, bao gồm các nhóm chủ thể được quy định tại Điều 5của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổchức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệpcông lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọichung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địabàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự cócùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệmphật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôngiáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộcLiên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổchức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốctịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tưnước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tưnước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầutư.”

Các chủ thể sử dụng đất này sẽ trực tiếp tác động lên đất, trực tiếp thựchiện quyền sử dụng đất để thu lại lợi ích mà mình mong muốn đat được Trướctiên chúng ta cần nhìn nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ là một quyền tựnhiên Bất cứ khi nào mà con người chiếm hữu được đất dai thì ngay sau đó họkhông quan tâm đến hình thức sở hữu của nó mà họ trực tiếp tiến hành những

hoạt động khai thác công dụng, tính năng của nó để đáp ứng nhu cầu của mình,

để tạo ra lợi ích vật chất cho xã hội Lúc này đất đai có thể là tư liệu sản xuất đểcon người trồng trọt, chăn nuôi; đất cũng có thể trở thành nơi con người xâydựng cơ sở vật chất để trú ngụ, kinh doanh, sản xuất, giải trí, phát triển kinh tế

xã hội,… nhờ có đất mà con người chúng ta có thể tồn tại và phát triển

Bên cạnh đó quyền sử dụng đất còn có thể xem xét dưới gốc độ quyềnnăng pháp lý Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là quyền năng củangười sử dụng đất được nhà nước – đại diện chủ sở hữu trao cho quyền sử dụngđất theo như quy định của pháp luật và quyền năng này được ghi nhận trongpháp luật và được pháp luật bảo vệ và đảm bảo

Khái niệm quyền sử dụng đất có thể được hiểu như sau: quyền sử dụngđất là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính, công dụng củađất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sửdụng đó cho người khác

2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với cuộc sống của con người bởi vìgiá trị sử dụng của nó Mà diện tích đất đai lại có hạn chứ không phải vô hạn,đông thời đó giá trị sử dụng của các loại đất đai có sự chênh lệch cới nhau do có

sự khác nhau về vị trí địa lý, diện tích đất, tính năng, công dụng, thuộc tính củađất Và cũng do nhu cầu, mục đích sử dụng của các chủ thể đối với đất khácnhau nên các chủ thể sử dụng đất phát sinh nhu cầu chuyển quyền sử dụng đấtcho nhau để nhận được một mảnh đất ưng ý, phù hợp với nhu cầu và mục đích

sử dụng của mình Đặc biệt hơn nữa khi quyền sử dụng đất là một loại quyền tàisản về có thể định lượng được bằng tiền Đồng thời sự phát triển mạnh mẽ củanền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho việc chuyển quyền sử dụng đất phátsinh

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thểchuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình

thức sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho,góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất… Chuyển quyền sử dụng đất là việc chủthể đang sử dụng đất có hành vi tự điều chỉnh chuyển quyền sử dụng đất củamình cho chủ thể mới một cách hợp pháp và được nhà nước công nhận Hay nóicách khác chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước cho phép người sử dụngđất có thể “ định đoạt” đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo đúngquy định của pháp luật

Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể về chuyển quyền sửdụng đất như Bộ luật Dân sự năm 2005 mà chỉ tập trung quy định về hình thứcpháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất chính là các hợp đồng vềchuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như vậy vềchuyển quyền sử dụng đất như vậy bởi vì nội dung, hình thức, trình tự, thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể trong Luật đất đainăm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan nên Bộ luật Dân sựnăm 2015 không quy định lại nữa mà chỉ quy định những vấn đề đó phải tuântheo các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 , Luật đất đai cũng như các quyđịnh khác của pháp luật có liên quan đến vấn đề này

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thường mang những đặc điểmsau:

 Đối với đất đai người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năngchiếm hữu, sử dụng và định đoạt như đối với các loại tài sản khác thuộc sở hữucủa mình Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc và hạn chế bởi nhữngquy định của pháp luật về nội dung , hình thức, điều kiện chuyển quyền sử dụngđất

 Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông quagiấy tờ, hồ sơ bởi vì đất đai mang nững đặc tính khác biệt với các tài sản thôngthường Chính vì thế mà trong các giao dịch về đất đai thì yêu cầu về giấy tờ cóliên quan phải rõ ràng, công khai, minh bạch

 Giá trị của giao dịch chuyển nhượng phụ thuộc phần lớn vào giá trị

sử dụng của đất và nó có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sửdụng đất từ chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới Có thể hiểu chuyểnnhượng quyền sử dụng đất là việc chủ thể đang sử dụng đất nhường lại, bán lạiquyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác

II Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tạiđiều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sửdụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợpđồng về quyền sử dụng đất tại điều 500 như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụngđất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đấthoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kiathực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Theo đó dưới góc độ khoa học pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyểnnhượng sang bên nhận chuyển nhượng một cách hợp pháp theo một trình tự, thủtục nhất định được pháp luật quy định Trong đó người chuyển nhượng sẽchuyển giao đất và quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho bên nhận chuyểnnhượng, đông thời bên chuyển nhượng sẽ được nhận lại một số tiền nhất định từbên nhận chuyển nhượng

2 Đặc điểm

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy rằng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất mang những đặc điểm sau:

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là hợp đồng song

vụ Qua khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có thểthấy rằng cả hai bên trong hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau Cụthể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ giao đất đúng vớidiện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng đất như đã thỏa thuận, giao các giấy

tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Đồng thời

đó bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng cónghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo như đã thỏa thuận, cũng như đăng

ký quyền sử dụng đất và thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai Bênnhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất theo đúngthỏa thuận, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng đất theođúng mục đích và thời hạn

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền

bù Sau khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất sẽ giao chuyển giao đất và quyền sử dụng đất củamình cho bên nhận chuyển giao Đồng thời bên chuyển nhượng sẽ nhận lại mộtlợi ích tương ứng từ bên nhận chuyển nhượng đó chính là số tiền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưngthuận vì kể từ thời điểm hai bên đã thỏa thuận và xác lập hợp đồng theo đúngquy định của pháp luật thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau

3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các vấn đề có liên quan đến nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2015 như Bộ luật Dân sự năm 2005 theo đó Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

“1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định vềmục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cácquyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định kháccủa pháp luật có liên quan”1

Theo như quy định trên và quy định của pháp luật tại điều 47 Luật kinhdoanh bất động sản năm 2014 chúng ta có thể thấy được là hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những nội dung như sau:

“1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửađất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3 Thời hạn sử dụng đất;

4 Giá chuyển nhượng bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5 Phương thức và thời hạn thanh toán;

6 Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

9 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10 Phạt vi phạm hợp đồng;

11 Giải quyết tranh chấp;

12 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý”

1 Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015

Đồng thời nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất màcác bên thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không tráivới đạo đức xã hội

4 Hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng tương tự như nội dung thì hình thức, trình tự và thủ tục của hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 quyđịnh khá ngắn gọn và được quy định như sau: “1 Hợp đồng về quyền sử dụngđất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộluật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theoquy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”2

Theo như quy định trên thì chúng ta có thể thấy được rằng hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản và văn bản đó phải được công chứng, chứng thực theo như quy định của pháp luật như sau:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặcchứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoảnnày;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổchức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theoyêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dânsự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứngthực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”3

Và trình tự cũng như thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất sẽ được tiến hành theo như quy định của pháp luật về côngchứng, chứng thực

Cũng giống như Luật đất đai năm 2003 thì trình tự, thủ tục chuyểnnhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 được quyđịnh cụ thể tại điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ banhành năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đấtkhông được quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như trongLuật đất đai năm 2013 mà được quy định trong Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2014

a Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

“1 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

3 Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.