Sở hữu đất đai đã được Hiến pháp 2013 quy định tại điều 53,54, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do NHà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng. Để sử dụng hiệu quả nguồn lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng định chủ sở hữu là toàn dân, Nhà nước đã có quy định trao cho tổ chức, cá nhân các quyền năng khác nhau về quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế hay thậm chí là quyền góp vốn để khai thác những lợi ích từ đất đai. Trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý khá phức tạp tuy nhiên pháp luật đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này, tuy vậy vẫn không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh trong vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc giải quyết là không hề đơn giản. Bên cạnh đó thì cũng xảy ra những bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết. Sau đây, em xin chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong việc giải quyết tranh chấp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và em xin đề xuất một vài hướng khắc phục cho vấn đề này.
Mục lục A MỞ ĐẦU Sở hữu đất đai Hiến pháp 2013 quy định điều 53,54, đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân NHà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất Cùng với phát triển kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai coi nguồn lực quan trọng Để sử dụng hiệu nguồn lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng định chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước có quy định trao cho tổ chức, cá nhân quyền khác quyền sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp, cho thuê, thừa kế hay chí quyền góp vốn để khai thác lợi ích từ đất đai Trong trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, chủ thể phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất Việc góp vốn quyền sử dụng đất vấn đề pháp lý phức tạp nhiên pháp luật có quy định chi tiết vấn đề này, tránh khỏi tranh chấp phát sinh vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất việc giải không đơn giản Bên cạnh xảy bất cập, vướng mắc việc giải Sau đây, em xin tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh việc giải tranh chấp góp vốn quyền sử dụng đất em xin đề xuất vài hướng khắc phục cho vấn đề B I NỘI DUNG Khái quát chung góp vốn quyền sử dụng đất: 1.1: Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất: Góp vốn việc đưa tài sản vào pháp nhân vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung pháp nhân chủ đầu tư dự án Tài sản dùng thực vốn góp tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi tài sản hợp pháp khác vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ Khoản 13 Điều Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: Góp vốn việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ công ty Tài sản góp vốn đồng Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014) Với loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định trình tự, thủ tục góp vốn khác Đối với tài sản đăng ký giá trị QSDĐ, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất cho công ty quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014).Như vậy, góp vốn quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cho công ty tham gia góp vốn 1.2: Điều kiện chủ thể tiến hành góp vốn quyền sử dụng đất: Chủ thể quyền góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2014 luật doanh nghiệp 2013 quy định: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê; - Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước đầu tư Việt Nam nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế 1.3: Điều kiện quyền sử dụng đất góp vốn: - Đất tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất 1.4: Nội dung hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: Tên, địa bên; Quyền, nghĩa vụ bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất lại bên góp vốn; Thời hạn góp vốn; Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn; Quyền người thứ ba đất góp vốn; Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng 1.5: Thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất: Bước 1: Định giá tài sản góp vốn Tài sản góp vốn định giá sở tiêu chí cụ thể sau: + Tài sản góp vốn thành viên góp vốn công ty định giá theo nguyên tắc trí bỏ phiếu + Thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá tài sản góp vốn vào doanh nghiệp Việc xác định giá trị góp vốn phải lập thành biên xác định giá trị vốn góp người góp vốn Các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm kết định giá tài sản góp vốn Bước 2: Sau lập hợp đồng góp vốn VPCC nhà nước có thẩm quyền, doanh nghiệp phải thực thủ tục đăng ký góp vốn giá trị quyền sử dụng đất VPĐK Đất đai có thẩm quyền II Thực trạng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: 2.1: Những tồn tại, vướng mắc bất cập việc giải tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: - Pháp luật chưa có quy định cụ thể việc góp vốn quyền sử dụng đất, vấn đề đặt có nhiều văn luật đưa quy định cho việc góp vốn quyền sử dụng đất không văn quy định chi tiết nên việc giải tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất khó khăn Ngoài ra, qui định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất BLDS Luật ĐĐ thiếu rành mạch không thống với qui định góp vốn quyền sử dụng đất Luật Doanh nghiệp năm 2014 Ví dụ như, khoản 13 Điều Luật DN có quy định:“Góp vốn việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ công ty Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp góp thêm vốn điều lệ doanh nghiệp thành lập.” Về tài sản, khoản Điều 35 Luật có quy định: “Tài sản góp vốn Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí kỹ thuật, tài sản khác định giá Đồng Việt Nam.” Với loại hình thức hình doanh nghiệp, pháp luật quy định trình tự, thủ tục góp vốn khác Đối với tài sản đăng ký giá trị QSDĐ người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản QSDĐ cho công ty quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định điểm a khoản Điều 36 Luật DN: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu giá trị quyền sử dụng đất người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất cho công ty quan nhà nước có thẩm quyền.” Theo khoản 10 Điều Luật ĐĐ:“Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất.” Mặt khác theo quy định điểm c khoản Điều 99 Luật ĐĐ, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngoài ra, điểm e khoản Điều 169 Luật ĐĐ có quy định việc tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, theo quy định khoản Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp sau đây: “a) Hết thời hạn góp vốn quyền sử dụng đất; b) Một bên bên đề nghị theo thỏa thuận hợp đồng góp vốn; c) Bị thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai; d) Bên góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố chết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực hiện; e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực hiện.” Ngoài ra, điểm a khoản Điều 80 Nghị định có quy định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn chuyển quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại” Như vậy, hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn Bên góp vốn nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hết thời hạn góp vốn Tuy nhiên, quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết chưa hợp lý theo nguyên tắc, góp vốn vào doanh nghiệp tài sản góp vốn bị đi, doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản bên nhận góp vốn hoàn trả lại quyền sử dụng đất góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn “được tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại 2.2: Kiến nghị giải pháp giải tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: Thống quy định vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất văn luật Về hợp đồng góp vốn: Sau đăng ký góp vốn, bên góp vốn không quyền liên quan đến QSD đất góp vốn QSD đất chuyển giao cho bên nhận góp vốn trở thành tài sản bên nhận góp vốn Công ty nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân hay góp vốn vào pháp nhân hình thành từ trước Công ty nhận góp vốn toàn quyền chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp vốn Đối với bên góp vốn, sau đem giá trị QSD đất góp vốn giá trị vốn hoá chuyển thành cổ phần (Đối với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) công ty nhận góp vốn C KẾT LUẬN Từ quan điểm nêu trên, vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất vấn đề vướng mắc việc giải có tranh chấp xảy Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật vấn đề đáng xem xét, cần có quy định cụ thể hay quy định cần thống nhất,… Em hi vọng đề xuất kiến nghị khả thi vấn đề giải tranh chấp góp vốn nói chung vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng để góp phần đơn giản hóa việc góp vốn vào công ty xảy tranh chấp có biện pháp hợp lý để giải 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2013; Luật doanh nghiệp 2014; Luật dân 2015; Một số trang web: http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=1940 http://www.plf.vn/bai-viet-phap-ly/gop-von-bang-quyen-sudung-dat https://luatminhgia.com.vn/kien-thuc-dat-dai/quy-dinh-vehop-dong-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat.aspx http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Gop-von-bang-quyensu-dung-dat-can-nhung-thu-tuc-gi/186103692/218/ http://luathathanh.com/bai-viet/gop-von-bang-gia-triquyen-su-dung-dat 11 [...]...TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Luật đất đai 2013; 2 Luật doanh nghiệp 2014; 3 Luật dân sự 2015; 4 Một số trang web: http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=1940 http://www.plf.vn/bai-viet-phap-ly/gop-von-bang-quyen-sudung-dat