Sở hữu đất đai đã được Hiến pháp 2013 quy định tại điều 53,54, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do NHà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng. Để sử dụng hiệu quả nguồn lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng định chủ sở hữu là toàn dân, Nhà nước đã có quy định trao cho tổ chức, cá nhân các quyền năng khác nhau về quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế hay thậm chí là quyền góp vốn để khai thác những lợi ích từ đất đai. Trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý khá phức tạp tuy nhiên pháp luật đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này, tuy vậy vẫn không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh trong vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc giải quyết là không hề đơn giản. Bên cạnh đó thì cũng xảy ra những bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết. Sau đây, em xin chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong việc giải quyết tranh chấp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và em xin đề xuất một vài hướng khắc phục cho vấn đề này.
Trang 1Mục lục
A MỞ ĐẦU 2
B NỘI DUNG 3
I Khái quát chung về góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 3 1.1: Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 3 1.2: Điều kiện về chủ thể tiến hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 3 1.3: Điều kiện về quyền sử dụng đất được góp vốn: 4 1.4: Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 4 1.5: Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 4
II Thực trạng về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 5 2.1: Những tồn tại, vướng mắc và bất cập trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 5 2.2: Kiến nghị và giải pháp trong giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 7
C KẾT LUẬN 8
Trang 2A MỞ ĐẦU
Sở hữu đất đai đã được Hiến pháp 2013 quy định tại điều 53,54, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do NHà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng Để sử dụng hiệu quả nguồn lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng định chủ sở hữu là toàn dân, Nhà nước đã có quy định trao cho
tổ chức, cá nhân các quyền năng khác nhau về quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế hay thậm chí là quyền góp vốn để khai thác những lợi ích từ đất đai Trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý khá phức tạp tuy nhiên pháp luật đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này, tuy vậy vẫn không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh trong vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc giải quyết là không hề đơn giản Bên cạnh đó thì cũng xảy ra những bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết Sau đây, em xin chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong việc giải quyết tranh chấp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và em xin đề xuất một vài hướng khắc phục cho vấn đề này
Trang 3B NỘI DUNG
I Khái quát chung về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất:
1.1: Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi và các tài sản hợp pháp khác như vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền
sở hữu trí tuệ
Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty Tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014)
Với từng loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình
tự, thủ tục góp vốn khác nhau Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014).Như vậy, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho công ty mình tham gia góp vốn
1.2: Điều kiện về chủ thể tiến hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Chủ thể được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2014 và luật doanh nghiệp 2013 quy định:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;
Trang 4- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
1.3: Điều kiện về quyền sử dụng đất được góp vốn:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
1.4: Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1 Tên, địa chỉ của các bên;
2 Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Trang 53 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4 Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
5 Thời hạn góp vốn;
6 Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
7 Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
8 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
1.5: Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Định giá tài sản góp vốn Tài sản góp vốn được định giá trên cơ sở những tiêu chí cụ thể như sau:
+ Tài sản góp vốn có thể được các thành viên góp vốn của công
ty định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc bỏ phiếu
+ Thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá tài sản góp vốn vào doanh nghiệp Việc xác định giá trị góp vốn phải lập thành biên bản xác định giá trị vốn góp của người góp vốn Các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm về kết quả định giá tài sản góp vốn
Bước 2: Sau khi lập hợp đồng góp vốn tại VPCC nhà nước
có thẩm quyền, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại VPĐK Đất đai có thẩm quyền
Trang 6II Thực trạng về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
2.1: Những tồn tại, vướng mắc và bất cập trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất:
- Pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật đưa ra quy định cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không một văn bản nào quy định chi tiết nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn Ngoài ra, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS và Luật ĐĐ còn thiếu sự rành mạch và không thống nhất với qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2014
Ví dụ như, khoản 13 Điều 4 Luật DN có quy định:“Góp vốn
là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.” Về tài sản, khoản 1 Điều 35 Luật này có quy định: “Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.”
Với từng loại hình thức hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 36 Luật DN: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục
Trang 7chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Theo khoản 10 Điều 3 Luật ĐĐ:“Chuyển quyền sử dụng đất
là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật
ĐĐ, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngoài ra, tại điểm e khoản 1 Điều 169 Luật ĐĐ cũng có quy định việc tổ chức kinh
tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
Trang 8đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.”
Ngoài ra, điểm a khoản 4 Điều 80 của Nghị định này cũng
có quy định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn chuyển quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”
Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn Tuy nhiên, quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp vốn đã hết là chưa hợp lý vì theo nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tài sản góp vốn đó có thể bị mất đi, nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lại quyền sử dụng đất được góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn không thể “được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại
2.2: Kiến nghị và giải pháp trong giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Thống nhất quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa các văn bản luật
Về hợp đồng góp vốn: Sau khi đăng ký góp vốn, bên góp vốn không còn quyền gì liên quan đến QSD đất đã góp vốn QSD đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài
Trang 9sản của bên nhận góp vốn Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước Công ty nhận góp vốn được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp vốn Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị QSD đất góp vốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đối với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trong công ty nhận góp vốn
Trang 10C KẾT LUẬN
Từ những quan điểm nêu trên, vấn đề góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là một vấn đề khá là vướng mắc trong việc giải quyết khi có tranh chấp xảy ra Bên cạnh đó thì việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này đáng được xem xét, cần có những quy định cụ thể hơn hay những quy định cần được thống nhất,… Em
hi vọng những đề xuất kiến nghị trên sẽ khả thi trong vấn đề giải quyết tranh chấp về góp vốn nói chung cũng như vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng để góp phần đơn giản hóa việc góp vốn vào công ty cũng như khi xảy ra tranh chấp sẽ có những biện pháp hợp lý để giải quyết
Trang 11TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật đất đai 2013;
2 Luật doanh nghiệp 2014;
3 Luật dân sự 2015;
4 Một số trang web:
http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1940
http://www.plf.vn/bai-viet-phap-ly/gop-von-bang-quyen-su-dung-dat
https://luatminhgia.com.vn/kien-thuc-dat-dai/quy-dinh-ve-hop-dong-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat.aspx
http://vietbao.vn/An-ninh-Phap-luat/Gop-von-bang-quyen-su-dung-dat-can-nhung-thu-tuc-gi/186103692/218/
http://luathathanh.com/bai-viet/gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat