Các vấn đề pháp lý về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận công trình nghiên cứu riêng Trong trình thực hoàn thành khóa luận có hướng dẫn, tư vấn cô giáo hướng dẫn, có tham khảo số viết, tài liệu tác giả khác, nguồn trích dẫn, tham khảo tài liệu danh mục tài liệu tham khảo Các số liệu, ví dụ trích dẫn khóa luận đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Để hoàn thành khóa luận này, nhận hướng dẫn tận tình, tâm huyết cô giáo Phạm Thu Thủy Thầy Cô giáo Bộ môn Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc Trước đề tài nhiều tranh luận, cố gắng trình độ hạn chế nên khóa luận khó tránh khỏi khiếm khuyết định Với tinh thần cầu thị, mong nhận góp ý từ Thầy Cô bạn để khóa luận hoàn thiện Hà Nội, tháng 03 năm 2013 Sinh viên Phạm Thị Nhạn LỜI MỞ ĐẦU 1, Lý chọn đề tài Từ xuất xã hội loài người nay, sống người gắn bó chặt chẽ với đất đai Trải qua trình vận động phát triển, vấn đề quản lý đất đai, phát triển đất đai vấn đề quan trọng thời đại thực trở thành quốc sách quốc gia giới Đối với Nhà nước, đất đai không vấn đề sống còn, đảm bảo chủ quyền toàn vẹn lãnh thổ mà đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng tác động đến tất ngành sản xuất kinh tế Nghị Đại hội lần thứ X Đảng rõ “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai.” Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá diện tích đất đai lại có hạn, nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh cao Do đòi hỏi phải sử dụng, khai thác đầu tư đất có hiệu triệt để Pháp luật góp vốn QSDĐ đời biện pháp hữu hiệu để giải tình trạng Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thông qua góp vốn QSDĐ giúp tổ chức, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước Tuy nhiên, thực tế cho thấy góp vốn QSDĐ chưa đông đảo doanh nghiệp người dân lựa chọn để giao dịch Nguyên nhân khung pháp lý vấn đề có hạn chế, bất cập Từ thực trạng đòi hỏi cần nghiên cứu làm sáng tỏ quy định pháp luật góp vốn QSDĐ để tìm điểm hạn chế, từ đưa giải pháp hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn 2, Mục đích, ý nghĩa việc nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ nội dung, sở lý luận, sở thực tiễn, ý nghĩa thực trạng quy định pháp luật góp vốn QSDĐ sở phân tích quy định pháp luật đất đai hành vấn đề Đề tài tập trung nghiên cứu: Các vấn đề lý luận góp vốn QSDĐ, quy định pháp luật hành góp vốn QSDĐ đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ 3, Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng khóa luận phương pháp triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin Ngoài khóa luận sử dụng số phương pháp cụ thể khác như: - Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh luật học sử dụng chương nghiên cứu số vấn đề lý luận - góp vốn QSDĐ Phương pháp đánh giá, so sánh, bình luận, thống kê sử dụng chương - nghiên cứu pháp luật hành góp vốn QSDĐ Phương pháp bình luân, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp sử dụng chương tìm hiểu số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ 4, Kết cấu khóa luận Ngoài phần lời mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu khóa luận gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận việc góp vốn quyền sử dụng đất Chương 2: Pháp luật hành góp vốn quyền sử dụng đất Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện vấn đề pháp lý góp vốn quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .1 1.1.1 Định nghĩa góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm góp vốn quyền sử dụng đất .2 CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Quy định đối tượng góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.1 Quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất nước góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.3 Quy định người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước góp vốn QSDĐ 12 2.2 Điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất .13 2.3 Quy định trình tự, thủ tục để đăng kí góp vốn quyền sử dụng đất 16 2.6.2 Một số nhược điểm 24 2.6.3 Những nguyên nhân dẫn đến nhược điểm pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 32 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .34 3.1 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 34 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 34 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật giá đất làm sở cho việc góp vốn quyền sử dụng đất 35 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành liên quan đến góp vốn quyền sử dụng đất 36 3.2 Một số giải pháp tổ chức thực pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 36 3.2.1 Nâng cao lực quản lý quan Nhà nước lĩnh vực đất đai .36 3.2.2 Tăng cường tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý góp vốn quyền sử dụng đất 38 3.2.3 Tuyên truyền, phố biến pháp luật góp vốn QSDĐ 39 KẾT LUẬN 40 CÁC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất BĐS: Bất động sản BTNMT: Bộ Tài nguyên Môi trường NĐ: Nghị định CP: Chính phủ TT: Thông tư NQ: Nghị TƯ: Trung ương LĐĐ: Luật Đất đai NNNT: Nông nghiệp Nông thôn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm góp vốn quyến sử dụng đất 1.1.1 Định nghĩa góp vốn quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 đời chưa có quy định góp vốn QSDĐ Chế định lần đề cập Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 Đến Luật đất đai 2003 đời, thuật ngữ “góp vốn quyền sử dụng đất” tiếp tục sử dụng thức văn quy phạm pháp luật đất đai chưa có định nghĩa thức khái niệm Khái niệm “góp vốn quyền sử dụng đất” đề cập số sách, báo pháp lý nước ta Trong Tạp chí Dân chủ pháp luật số Chuyên đề Bộ luật dân năm 1995 có đưa định nghĩa: “Góp vốn quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bên tuân theo quy định pháp luật, theo người sử dụng đất góp phần vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngoài” Còn Giáo trình Luật đất đai năm 2008 Trường Đại học Luật Hà Nội có đưa định nghĩa sau: “Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bên theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất đế hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước với người Việt Nam định cư nước ngoài” (trang 244) Theo quy định Luật đất đai năm 2003 người SDĐ có quyền góp vốn QSDĐ bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ đất thuê; Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ trả nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại 05 năm; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ Về chất, góp vốn hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời Trong mối quan hệ góp vốn gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn tài sản góp vốn Việc góp vốn nhằm tạo sở cho hoạt động sản xuất, kinh doanh nào1 Trên sở chất hành vi góp vốn định nghĩa góp vốn QSDĐ nêu vào quy định góp vốn QSDĐ đưa định nghĩa góp vốn QSDĐ sau: “Góp vốn QSDĐ thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật quy định, theo người sử dụng đất góp phần vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngoài” 1.1.2 Đặc điểm góp vốn quyền sử dụng đất Góp vốn QSDĐ có số đặc trưng sau đây: - Đối tượng quan hệ góp vốn giá trị QSDĐ thân đất đai Xuất phát từ thực tế nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai đối tượng quan hệ giao dịch dân sự, thương mại đất đai có quan hệ góp vốn QSDĐ, mà có QSDĐ đối tượng quan hệ Nhà nước với tư cách đại diện cho chủ sở hữu, trao cho người sử dụng đất QSDĐ để quản lý khai thác Trong trình ấy, pháp luật cho phép họ góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh để tạo phương thức khác nhằm đạt hiệu mà họ mong muốn Để thực việc góp vốn QSDĐ, người SDĐ phải có QSDĐ hợp pháp Tức là, người SDĐ phải Nhà nước giao cho thuê đất nhận chuyển QSDĐ cách hợp pháp Khoa học pháp lý nước ta quan niệm QSDĐ coi loại tài sản giấy chứng nhận QSDĐ sở pháp lý xác định quyền tài sản chủ thể, nên việc góp vốn QSDĐ thực người SDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Hơn nữa, việc góp vốn bị chấm dứt ý chí Nhà nước bên vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật Giá trị góp vốn không bao gồm giá trị QSDĐ mà bao gồm giá trị tài sản đất Giá trị QSDĐ góp vốn bên thỏa thuận không thấp khung giá đất Nhà nước ban hành Điều vừa đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thỏa thuận bên chủ thể quan hệ góp vốn QSDĐ vừa đảm bảo vai trò Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai Theo khoản Điều Luật Doanh nghiệp 2005 - Góp vốn QSDĐ thực thời hạn giao đất cho thuê đất Còn việc góp vốn tài sản khác gắn liền với đất đai thực theo ý chí chủ sở hữu không bị pháp luật hạn chế điều kiện thực thi Giao dịch góp vốn QSDĐ tổ chức, hộ gia đình cá nhân mang đến hai hậu pháp lý khác nhau: không hình thành pháp nhân hình thành pháp nhân Về thủ tục, thực góp vốn QSDĐ bên phải tiến hành thủ tục đăng kí góp vốn QSDĐ, xóa đăng ký góp vốn QSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ Việc xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt góp vốn quy định cách cụ thể, chặt chẽ 1.2 Cơ sở lý luận sở thực tiễn việc quy định góp vốn quyền sử dụng đất 1.2.1 Cơ sở lý luận việc quy định góp vốn quyền sử dụng đất Một là, xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai nước ta nay, Hiến pháp 1992 khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý theo quy hoạch pháp luật (Điều 17, Điều 18) Với tư cách người đại diện chủ sở hữu toàn đất đai phạm vi nước, Nhà nước thực quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai cách độc lập Đồng thời, góc độ quản lý, Nhà nước phải chăm lo, đảm bảo sống cho tất người dân xã hội, đảm bảo công xã hội, phát triển đồng kinh tế đất nước Vì vậy, sách quy định pháp luật đất đai mà Nhà nước đề thời kỳ dù có khác phải đảm bảo cho Nhà nước thực hai vai trò: đại diện sở hữu toàn dân đất đai quản lý quan hệ xã hội phát sinh Để thực QSDĐ, Nhà nước có quyền lựa chọn: trực tiếp sử dụng đất giao quyền SDĐ cho chủ thể khác Trên thực tế, để sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước thực phương thức giao quyền SDĐ cho quan Nhà nước, tổ chức cá nhân sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ Yêu cầu quan trọng đặt quy định pháp luật đất đai quy định phải đảm bảo cho người SDĐ yên tâm đầu tư lâu dài vào đất, không nên coi quan hệ SDĐ trạng thái “tĩnh” mà phủ nhận giá trị đất đai Luật đất đai 2003 tạo bước đột phá so với Luật đất đai 1993 trao cho người SDĐ nhiều quyền năng: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ Trong quy định góp vốn QSDĐ quyền quan trọng giúp người SDĐ ngày nhận thức giá trị đất đai: Nó không tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông, lâm nghiệp, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống mà đất nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển Thông qua việc góp vốn QSDĐ tác động ý thức người SDĐ việc nâng cao trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, bảo vệ SDĐ ngày có hiệu Hai là, mặt lý luận, thừa nhận đất đai loại tài sản đặc biệt pháp luật cần ghi nhận bảo hộ việc góp vốn QSDĐ người SDĐ Bởi đất đai tài sản có giá trị giá trị sử dụng không cho phép người SDĐ góp vốn QSDĐ điều vô lý Mặt khác, BĐS đất nhà xưởng, công trình xây dựng… có tính đặc thù không di dời gắn liền với đất Vì vậy, cho phép góp vốn tài sản đất mà không cho phép góp vốn QSDĐ chưa phù hợp với thực tế gây khó khăn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân việc nâng cao lực tài Ba là, nước ta chuyển đổi từ kinh tế tập trung, quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ sang kinh tế thị trường nên tư nhận thức QSDĐ Nhà nước ta có thay đổi Quyền sử dụng đất tham gia vào quan hệ kinh tế thị trường biểu hai khía cạnh: Một sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở thành hàng hóa tham gia thị trường Hai là, thân đất đai trở thành hàng hóa nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật cho phép QSDĐ tham gia thị trường Pháp luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng, mua bán đất đai cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển QSDĐ thời hạn SDĐ nên người SDĐ góp vốn QSDĐ Bốn là, để kinh tế thị trường vận hành thông suốt cần xây dựng đồng thị trường mang tính “đầu vào” trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học, công nghệ thị trường bất động sản (BĐS) Trong kinh tế thị trường, thị trường vốn thị trường QSDĐ có mối quan hệ biện chứng, tác động qua lại lẫn nhau: lượng giá trị QSDĐ luân chuyển từ thị trường QSDĐ sang thị trường vốn ngược lại Trong điều kiện đất đai thừa nhận tài sản có giá trị, để đa dạng hóa hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho chủ thể kinh doanh có nhiều lựa chọn, đồng thời góp phần đẩy mạnh thị trường QSDĐ phát triển mạnh mẽ nước ta, cần có quy định góp vốn QSDĐ Điều 57 Hiến pháp 19 triệu Trong năm 2012, địa phương cấp đổi, cấp lại GCN 2.535.000 sổ, tăng 1.592.000 sổ so với kết năm 2010-2011 Tuy nhiên, kết rà soát cho thấy số lượng tồn đọng chưa cấp GCN lớn, khoảng 5.389.000 đất với tổng diện tích khoảng 2.301.000 Tồn đọng nhiều địa phương lớn Hà Nội, TPHCM… Thậm chí nhiều nơi GCN ký chưa trao cho người sử dụng đất Bình Định, Vĩnh Long, Thái Bình, Khánh Hòa, Hà Nội…7 Thứ năm, quy định chấm dứt góp vốn QSDĐ thực tế chưa thật phù hợp áp dụng trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp, người góp vốn QSDĐ thành viên sáng lập công ty, hết hạn góp vốn tình hình công ty làm ăn thua lỗ, tổng tài sản có ( chưa tính giá trị QSDĐ) không đảm bảo toán khoản nợ, rút phần vốn góp QSDĐ khỏi công ty lúc gây thiệt hại cho chủ nợ, làm cho công ty lâm vào khả toán nợ Và trường hợp doanh nghiệp liên doanh bị phá sản, lý giải thể trước thời hạn, việc xác định để phân chia quyền lợi (các khoản lãi chia, hoàn vốn…) trách nhiệm (chịu lỗ rủi ro khác …) bên chưa có quy định rõ ràng dẫn đến bất đồng, tranh chấp bên góp vốn như: tranh chấp Công ty Asia Investment and Trading (AIT) Công ty Indesen (Hong Kong) Co., LTD với Công ty vàng bạc đá quý thành phố Hồ Chí Minh (SJC) liên quan giải quyền lợi, trách nhiệm bên giải thể Công ty liên doanh sản xuất băng từ Sài Gòn thành lập sở hợp đồng liên doanh ký Công ty Asia Investment and Trading Company, Công ty Indesen (Hong Kong) Co., LTD (bên nước ngoài) Công ty vàng bạc đá quý thành phố Hồ Chí Minh (bên Việt Nam) mà nội dung phức tạp khiến bên không thỏa thuận với việc lý QSDĐ bên Việt Nam Công ty vàng bạc đá quý thành phố Hồ Chí Minh (SJC) bên góp vốn Cụ thể, bên phía Việt Nam góp 45% vốn pháp định có giá trị QSDĐ 4,5 năm đầu; bên phía đối tác nước góp 55% vốn pháp định dây chuyền, máy móc sản xuất băng từ Nhưng làm ăn thua lỗ nên Hội đồng quản trị Công ty liên doanh sản xuất băng chuyền Sài Gòn thống xin giải thể liên doanh trước thời hạn quan có thẩm quyền chấp thuận Mặc dù Ban lý Công ty thành lập để tiến hành lý tài sản có giá trị QSDĐ góp vốn kết lý Tồn đọng hàng triệu sổ đỏ, nguồn: http://www.baomoi.com/Ton-dong-hang-trieu-so-do/147/10249738.epi 28 điểm vướng mắc tài sản công nợ công ty dẫn đến khiếu kiện kéo dài qua nhiều lần xét xử8 Hay tranh chấp nguyên đơn công ty YOU RIH LIH CO.LTD (Đài Loan) bị đơn Công ty trách nhiệm hữu hạn sản xuất thương mại Triển Hưng việc giải QSDĐ góp vốn hai bên muốn giải thể Công ty liên doanh bao bì giấy Triển Hưng thành lập sở hợp đồng liên doanh ký hai bên, trình kinh doanh hai bên tranh chấp gay gắt Do quy định pháp luật chưa rõ ràng nên tranh chấp phải trải qua nhiều lần xét xử, cuối Tòa án nhân dân tối cao Quyết định giám đốc thẩm số 03/HĐTP-KT ngày 26/04/2005 vụ án “Tranh chấp hợp đồng liên doanh”9 Dù vụ án xảy trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực nhiên số tranh chấp điển hình góp vốn QSDĐ Các bên quan hệ góp vốn QSDĐ để thành lập doanh nghiệp thường mâu thuẫn, bất đồng mà giải thể công ty, pháp luật chưa có quy định rõ ràng, bên quan hệ góp vốn thường không thỏa thuận rõ ràng cách xử lý QSDĐ doanh nghiệp giải thể mà dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Hiện nay, Luật đất đai 2003 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để xử lý vấn đề Thứ sáu, góp vốn QSDĐ, giá trị QSDĐ góp vốn xác định sở giá thị trường Song Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi lại xác định sở khung giá đất mà UBND cấp tỉnh xây dựng công bố hàng năm Hai mức giá có độ chênh lệch lớn Theo ước tính tác giả Nguyên Đào đăng báo Kinh tế đô thị “Giá đất Nhà nước quy định khoảng từ 50% đến 70% giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường”10 Thậm chí lớn số đó, chẳng hạn “ Một m đất phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) giao dịch khoảng 800 triệu đồng, chí cao Tuy nhiên giá đất theo quy định Nhà nước Hà Nội cao triệu đồng/1m2, 1/10 so với giá thị trường (GS.TS Khoa học Đặng Hùng Võ, Trưởng Bộ môn Địa – Đại học Quốc gia Hà Nội nêu vấn đề Hội thảo Kiểm toán thu tiền Quyết định số 11/2003/HĐTP-KT ngày 06-11-2003 vụ tranh chấp hợp đồng liên doanh Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Nguồn: http://www.vibonline.com.vn/Banan/10/Quyet-dinh-xet-xu-giam-doc-tham-vu-ankinh-te-ve-tranh-chap-hop-dong-lien-doanh.aspx Quyết định Giám đốc thẩm số 03/ HĐTP-KT ngày 26 tháng năm 2005 vụ án tranh chấp “Hợp đồng liên doanh” Tòa án nhân dân tối cao Nguồn: http://www.vibonline.com.vn/Banan/18/Quyet-dinh-ngay-2642005-vu-an-kinhte-ve-tranh-chap-hop-dong-lien-doanh.aspx 10 Nguyên Đào (2007), “Giá đất chưa hợp lý kẽ hở chế xin cho”, Báo Kinh tế đô thị, số ngày 08/3/2007 29 SDĐ với việc tăng cường quản lý thu Ngân sách Nhà nước, tổ chức Hà Nội đây) Ngoài ra, việc xác định khung giá đất dựa giá thị trường việc khó thực hiện; lẽ, giá đất thị trường biến động hàm chứa yếu tố “ảo” Trong đó, pháp luật đất đai hành lại thiếu quy định thành lập hoạt động tổ chức chuyên nghiệp tư vấn giá đất Mà nội dung quan trọng góp vốn QSDĐ việc xác định giá trị QSDĐ để góp vốn Do đó, hạn chế gây khó khăn nhiều làm ảnh hưởng đến quyền lợi người SDĐ thực việc góp vốn QSDĐ Xuất phát từ hạn chế mà việc thực góp vốn thực tế diễn chưa phổ biến, doanh nghiệp người dân chưa mặn mà với dự án góp vốn QSDĐ Đặc biệt thực chế cho nông dân góp vốn QSDĐ đất thuộc quy hoạch bị thu hồi Nếu thực tốt chế tạo nguồn thu nhập ổn định, lâu dài cho người dân bị đất, góp phần cải thiện an sinh xã hội địa phương đồng thời, bổ sung thêm kênh huy động vốn sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp nhận góp vốn, tạo thuận lợi cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực dự án kinh tế Hơn chế giúp giảm bớt áp lực Ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, thí điểm chế này, người dân băn khoăn góp vốn phần thu lại phụ thuộc vào hiệu kinh doanh doanh nghiệp, không đảm bảo phần vốn góp người dân doanh nghiệp hoạt động hiệu phá sản, giải thể Trình độ lực người nông dân sản xuất kinh doanh bị hạn chế, dễ bị thiệt thòi tham gia góp vốn cổ phần giá trị quyền sử dụng đất Không vậy, dự án thu hồi đất thường bao gồm nhiều khu đất nhiều hộ nông dân khác nên dễ dẫn đến phức tạp, khó khăn việc thoả thuận chủ dự án nông dân có đất góp vốn Hiện việc thực chế cho người nông dân góp vốn vào doanh nghiệp (thường công ty cổ phần) thường dừng lại việc thực thí điểm Nguyên nhân “Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất nông dân công ty cổ phần” cho thấy, nông dân chịu nhiều thiệt thòi tỷ lệ ăn chia thấp, rủi ro cao (Theo Nghiên cứu Viện Chính sách Chiến lược phát triển NNNT (Ipsard) “Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất nông dân công ty cổ phần”) Kết nghiên cứu thực tỉnh Thanh Hóa, Hòa Bình, Thái Nguyên Vĩnh Phúc Theo đó, nhóm nghiên cứu tập trung vào hai hướng khảo sát, góp vốn vào dự án phi nông 30 nghiệp dự án nông nghiệp Tại dự án phi nông nghiệp việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thất bại Theo thống kê Ipsard, từ năm 2005 đến 2010 có 0,5 triệu đất thu hồi phạm vi nước có vài dự án (có tính thử nghiệm) góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghiên cứu cụ thể Ipsard với mô hình phi nông nghiệp Cẩm Giàng (Hải Dương) cho thấy, người dân góp vốn đất với giá trị 19 triệu đồng/sào để thực dự án công ty may Tuy nhiên, sau người dân góp vốn, doanh nghiệp làm ăn lại lãi, nên người dân vốn Một dự án khác Tam Dương (Vĩnh Phúc) làm đồ sắt tình cảnh tương tự Hiện chủ cũ không thực dự án chuyển nhượng cho người khác 11 Đối với mô hình nông nghiệp, nước có hai mô hình công ty cổ phần mà nông dân góp vốn quyền sử dụng đất Công ty Mía đường Lam Sơn (Thanh Hóa) Công ty Cao su Sơn La Tại Công ty Mía đường Lam Sơn, nông dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất với thời hạn 20 năm, hết thời hạn đất lại thuộc nông dân Công ty bỏ vốn hàng năm tổ chức sản xuất, nông dân canh tác ruộng mía họ, lo đầu tư giống, vốn, kỹ thuật, lại tính thêm tiền công lao động Nông dân chia 30% số tiền từ doanh thu bán mía cho công ty mẹ, trung bình trả 18 triệu đ/năm Công ty dành 10% lợi nhuận để xây dựng sở hạ tầng sản xuất Mô hình tạo thuận lợi: doanh nghiệp có vùng nguyên liệu mía ổn định, có điều kiện để xây dựng sở hạ tầng, thúc đẩy giới hóa áp dụng tiến kỹ thuật Khó khăn là, doanh nghiệp cần lượng vốn lớn ban đầu để đầu tư cho nông dân, với 100 tối thiểu cần 20 tỷ đồng Với nông dân, có đầu ổn định, không lo vốn đầu tư sản xuất Tuy nhiên, công ty cổ phần gặp nhiều rủi ro, lợi nhuận công ty không cao phụ thuộc vào công ty mẹ Mô hình không giúp công ty cổ phẩn tự kiểm soát chất lượng sản phẩm Mặt khác, rủi ro đến công ty sử dụng QSDĐ để chấp vay vốn Mô hình Công ty Cao su Sơn La, nông dân hưởng 40% giá trị mủ cao su gỗ khai thác Mô hình tạo nhiều rủi ro cho nông dân Nông dân trồng cao su 7-8 năm bắt đầu khai thác, suốt thời gian nông dân không hỗ trợ tiền để sống Giá trị quyền sử dụng đất công ty định giá để góp vốn thấp, 10 triệu đồng/ha, nên cổ tức thấp Tỷ 11 Thanh Xuân – “Góp vốn QSDĐ: Nông dân thiệt” Nguồn: http://www.tinmoi.vn/gop-von-bang-gia-triquyen-su-dung-dat-nong-dan-van-thiet-12806074.html 31 lệ ăn chia mà nông dân hưởng thấp, 40% nông dân tự trồng cao su bán mủ cho nhà máy hưởng 100% lợi nhuận12 2.6.3 Những nguyên nhân dẫn đến nhược điểm pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Những nhược điểm phân tích bắt nguồn từ số nguyên nhân sau: Thứ nhất, tổ chức máy quan có thẩm quyền xây dựng pháp luật chưa đủ mạnh để thực nhiệm vụ giao Do hoạt động xây dựng pháp luật cần tiến hành đồng tất khâu khác như: khảo sát thực tiễn, nghiên cứu lý luận, soạn thảo, thẩm định văn bản, đánh giá tác động cá văn quan hệ xã hội… nên cần có đội ngũ đông đảo chuyên nghiệp để đảm nhận công tác Trong đó, đội ngũ người làm công tác xây dựng văn quy phạm pháp luật nói chung, xây dựng pháp luật góp vốn QSDĐ nói riêng mỏng, biên chế dàn trải nhiều quan khác thiếu phối hợp chặt chẽ Vì vậy, nhìn chung tổ chức xác định chưa đủ mạnh để kịp thời phát hiện, xử lý điểm bất hợp lý pháp luật hành Thứ hai, biến động sâu sắc mạnh mẽ kinh tế thị trường phát triển với tốc độ cao nước ta, làm cho nhiều quy định pháp luật rơi vào trạng thái không phù hợp, không đáp ứng đòi hỏi thực tiễn đời sống xã hội Thứ ba, quy định góp vốn QSDĐ chưa tương thích với quy định có liên quan xác định giá đất, quy định nộp tiền SDĐ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; quy định hệ thống thông tin, sở liệu đất đai… Thứ tư, nhận thức chưa đắn, chưa đầy đủ hạn chế lực, trình độ chuyên môn đội ngũ cán quản lý đất đai Thậm chí, nhiều trường hợp cán quản lý đất đai gây cản trở, phiền hà cho người dân họ thực quyền góp vốn QSDĐ Thứ năm, nhận thức hiểu biết pháp luật đất đai nói chung quy định góp vốn QSDĐ nói riêng người dân thấp, khiến người dân phải chịu thiệt thòi thực quyền góp vốn QSDĐ, đồng thời khiến người dân dễ vi phạm pháp luật trình góp vốn QSDĐ 12 Chu Khôi – Góp vốn đất nông nghiệp thất bại Nguồn: http://vneconomy.vn/20120309024849606P0C9920/gop-von-bang-dat-nong-nghiep-vi-sao-that-bai.htm 32 KẾT LUẬN CHƯƠNG Nghiên cứu pháp luật hành góp vốn QSDĐ thấy pháp luật góp vốn QSDĐ bao gồm vấn đề sau: quy định đối tượng góp vốn QSDĐ; điều kiện góp vốn QSDĐ; quy định trình tự, thủ tục để đăng ký góp vốn QSDĐ; quy định xác định giá trị QSDĐ để góp vốn chấm dứt việc góp vốn QSDĐ Để hiểu rõ vấn đề này, khóa luận tốt nghiệp đưa đánh giá quy định pháp luật hành góp vốn QSDĐ nêu thực trạng thực quy định pháp luật thực tế để từ phát huy ưu điểm hạn chế, khắc phục nhược điểm pháp luật góp vốn QSDĐ 33 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Sự cấp thiết việc đổi sách pháp luật đất đai Ban Chấp hành Trung ương Đảng khẳng định, với việc ban hành Nghị 19-NQ/TW - Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) việc tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020, nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Một cách khách quan, phải khẳng định rằng, sau 10 năm triển khai thực Nghị Hội nghị lần thứ 7, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, đạt nhiều kết tích cực, góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Tuy nhiên, thực tế cho thấy, công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế Chính vậy, cần thiết phải đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai 3.1 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Dựa phân tích đánh giá pháp luật góp vốn QSDĐ, để khắc phục tồn tại, khó khăn nêu, pháp luật góp vốn QSDĐ cần hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế theo số giải pháp sau: 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp Một là, theo quy định pháp luật trường hợp góp vốn nhận góp vốn QSDĐ chủ yếu giới hạn phạm vi tổ chức, cá nhân nước Điều tạo rào cản không cần thiết lớn việc thu hút đầu tư nước 34 vào Việt Nam; đồng thời chưa tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho tổ chức, cá nhân có QSDĐ khai thác triệt để giá trị loại tài sản đặc biệt Chính vậy, Nhà nước cần mở rộng phạm vi đối tượng góp vốn QSDĐ bao gồm tổ chức, cá nhân nước quy định cụ thể trường hợp góp vốn, nhận góp vốn bằn QSDĐ Hai là, cần bãi bỏ quy định hình thức giao đất không thu tiền sử dụng tổ chức kinh tế nước Bởi tổ chức kinh tế nước dùng QSDĐ vào việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp nhằm mục tiêu lợi nhuận Khi giao đất không thu tiền tổ chức định mặt làm giảm sút nguồn thu ngân sách nhà nước, mặt khác tạo bất bình đẳng địa vị pháp lý tổ chức giao đất trả tiền đơn vị kinh tế khác Trong trường hợp đặc biệt như: giao đất cho tổ chức xã hội xây dựng trụ sở dự án xây dựng nhà xã hội…thì Nhà nước nên thực chế độ miễn, giảm mà không áp dụng chế độ giao đất không thu tiền SDĐ Như thể quan điểm nhà toàn công trình xây dựng đất, có mục đích đầu tư sinh lợi phải thu tiền SDĐ Ba là, sửa đổi quy định Luật đất đai năm 2003 cho thuê đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước; theo đó, chủ thể SDĐ nước không Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Như chủ thể nước góp vốn QSDĐ tài sản gắn liền với đất thuê, đảm bảo bình đẳng quyền nghĩa vụ pháp lý tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước việc góp vốn QSDĐ 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật giá đất làm sở cho việc góp vốn quyền sử dụng đất Việc xác định giá trị QSDĐ để góp vốn Nhà nước thức công nhận, bên thỏa thuận thực không thấp khung giá đất Nhà nước quy định Việc quy định xác định giá đất theo Luật đất đai 2003 làm cho thị trường đất đai nói chung, thị trường góp vốn QSDĐ nói riêng tồn song song hai loại giá giá Nhà nước công bố giá giao dịch thực tế thị trường Khoảng cách chênh 35 lệch hai loại giá lớn gây bất bình đẳng quan hệ lợi ích chủ thể, tạo thất thu cho ngân sách nhà nước Để giải thực trạng này, Nhà nước cần hình thành hai công cụ biện pháp quan trọng quản lý điều hành giá Nhà nước phù hợp với kinh tế thị trường định giá thẩm định giá Định giá hoạt động quan quản lý nhà nước, thực thi quyền định đoạt Nhà nước Mức định giá thường gắn liền với sách Nhà nước, mang tính pháp luật cao, đối tượng phải thực rộng Với xu hướng tự giá ngày cao, cạnh tranh phát triển, việc định giá cụ thể, trực tiếp ngày thu hẹp Thay vào đó, Nhà nước cần tăng cường sử dụng công cụ thẩm định giá doanh nghiệp, công ty thẩm định giá thực Nhà nước sử dụng giá doanh nghiệp thẩm định để làm xác định mức giá Nhà nước quy định Giải pháp góp phần làm giảm khoảng cách giá Nhà nước giá thị trường 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành liên quan đến góp vốn quyền sử dụng đất Hiện nay, tiến trình cải cách thủ tục hành chính, việc thực chế “một cửa” lĩnh vực đất đai thông qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất áp dụng đạt kết định Tuy nhiên, thủ tục hành nói chung, thủ tục quản lý việc góp vốn QSDĐ nói riêng chưa thực nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, thực tế hoạt động thủ tục giải công việc hành nhiều phiền hà phức tạp gây khó khăn cho nhân dân thực quyền Bởi vậy, cần tiếp tục nghiên cứu chế “một cửa” giải vấn đề liên quan đến góp vốn QSDĐ để không thực chế “một cửa” tốt mà cải tiến thủ tục “một cửa, dấu” (tức giảm bớt đầu mối thông qua việc mở rộng thẩm quyền quan nhà nước), bảo đảm thuận tiện cho doanh nghiệp người góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp 3.2 Một số giải pháp tổ chức thực pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 3.2.1 Nâng cao lực quản lý quan Nhà nước lĩnh vực đất đai Thứ nhất, cần xác định rõ ràng hợp lý thẩm quyền quan nhà nước việc quản lý đất đai Năng lực quản lý quan Nhà nước lĩnh vực đất 36 đai nâng cao thực việc phân cấp quản lý cách hợp lý, khắc phục tình trạng phân cấp chồng chéo, thiếu rõ ràng ngành, cấp, quan chuyên môn Việc quản lý đất đai tiến hành thuận lợi có phối hợp chặt chẽ thiện chí quan có liên quan Sự phối hợp giảm thiểu khó khăn, ách tắc vận hành thị trường góp vốn QSDĐ Việc tiến hành theo hướng quy đầu mối phối hợp giải vấn đề xuất thực góp vốn QSDĐ có liên quan tới nhiều quan quản lý Nhà nước Bên cạnh cần phối hợp chặt chẽ Trung ương địa phương, địa phương với hoạt động quản lý Nhà nước quản lý đất đai nói chung quản lý việc góp vốn QSDĐ nói riêng Thứ hai, nâng cao lực, trình độ chuyên môn cán quản lý nhà nước đất đai Một hạn chế dễ dàng nhận thấy thực dịch vụ công quản lý nhà đất không đảm bảo trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, không muốn nói yếu phần lớn cán cấp xã, phường, thị trấn Phần lớn lực lượng chưa nắm bắt hiểu rõ tinh thần pháp luật hành đảm nhận trọng trách Vì vậy, thực tế phổ biến hồ sơ người dân nộp cán địa cấp xã cán dừng lại công việc chuyển lên cấp xử lý giải quyết, khả trình độ để xem xét, xử lý phân loại hồ sơ từ tiếp nhận Hậu là, hồ sơ chuyển lên cấp phát có nhiều hồ sơ không hợp lệ thiếu sở pháp lý; lúc hồ sơ lại trả cho cấp xã để trả lại cho dân, cán cấp lại phải hướng dẫn cấp xã giải thích lý hồ sơ bị trả lại yêu cầu họ tiếp tục thực thủ tục bổ sung cần thiết… Như vậy, với quy trình trên, thủ tục rút gọn, chí lòng vòng, luẩn quẩn mà nguyên nhân cán địa phương chưa đáp ứng trình độ chuyên môn cần thiết Như vậy, đội ngũ công chức làm công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung, quản lý việc góp vốn QSDĐ nói riêng mỏng, trình độ chuyên môn nghiệp vụ người hạn chế Chính vậy, cần tăng cường số lượng chất lượng đội ngũ cán quản lý nhà nước đất đai Trước mắt cần phải củng cố hoàn thiện hệ thống đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, kỹ thuật viên, chuyên gia… thuộc lĩnh vực đất đai liên quan đến đất đai tất ngành môn 37 kinh tế quốc dân Có chương trình đào tạo cung cấp cho học viên hiểu biết lĩnh vực này, tổ chức đợt thực tập theo nhiều hình thức đào tạo chức, đào tạo tập trung Hệ thống đào tạo lĩnh vực đất đai cần phải triển khai đồng bộ, phân cấp đào tạo từ trung ương đến địa phương 3.2.2 Tăng cường tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý góp vốn quyền sử dụng đất Nhà nước nên nghiên cứu việc hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai; tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; tăng cường vai trò cấp quyền địa phương việc thực bước hậu kiểm Các quan Nhà nước có thẩm quyền nên tập trung giải dứt điểm tranh chấp đất, xác định nguồn gốc đất, hoàn thành việc giao quyền SDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, tạo điều kiện để người có đất thực đầy đủ quyền đất; đồng thời làm vững cho việc giải phóng mặt có yêu cầu Các quan chức nêu cao vai trò, trách nhiệm để kịp thời phát ngăn chặn hành vi vi phạm quản lý đất đai nói chung góp vốn QSDĐ nói riêng Qua kiểm tra, tra việc chấp hành pháp luật đất đai, Nhà nước phải kiên xử lý, kể đề nghị truy cứu trách nhiệm hình hành vi vi phạm, cán bộ, công chức lợi dụng chức quyền để tham nhũng, hối lộ, tư lợi riêng thân trình thực công việc quản lý đất đai giao Các quan Nhà nước có thẩm quyền tăng cường việc giải dứt điểm khiếu nại, tố cáo đất đai; tiến hành tra, kiểm tra cán bộ, công chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung pháp luật góp vốn QSDĐ nói riêng; xử lý kịp thời nghiêm minh người có hành vi vi phạm Nhà nước tăng cường phối hợp kiểm tra Đảng với tra quyền tra nhân dân giải khiếu nại, tố cáo Nhà nước nên củng cố hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ máy tra, tăng cường sở vật chất để tạo điều kiện cho hoạt động tra, kiểm tra; bồi dưỡng, đào tạo, nâng cao lực để đội ngũ cán tra đáp ứng yêu cầu công việc 38 3.2.3 Tuyên truyền, phố biến pháp luật góp vốn QSDĐ Nhà nước cần đẩy mạnh việc phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật góp vốn QSDĐ nói riêng cho tầng lớp nhân dân, cán công chức nhà đầu tư để họ quán triệt vận dụng quy định pháp luật vào việc thực quyền góp vốn QSDĐ Thực nhiều hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật khác qua phương tiện thông tin đại chúng (qua đài phát thôn, xóm, xã, báo chí, truyền hình, internet…), qua buổi gặp mặt cán địa người dân, qua buổi sinh hoạt địa phương Có thu hút tham gia nhân dân nội dung truyền tải KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật hành góp vốn QSDĐ bên cạnh ưu điểm đạt hạn chế cần hoàn thiện Để góp phần khắc phục hạn chế đó, khóa luận tốt nghiệp xin đưa số giải pháp hoàn thiện sau: hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể góp vốn QSDĐ; hoàn thiện quy định pháp luật giá đất làm sở cho việc góp vốn QSDĐ; hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành liên quan đến góp vốn QSDĐ Bên cạnh số giải pháp tổ chức thực pháp luật góp vốn QSDĐ như: nâng cao lực quản lý quan Nhà nước lĩnh vực đất đai; tăng cường tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý góp vốn QSDĐ kết hợp với tuyên truyền, phổ biến pháp luật góp vốn QSDĐ 39 KẾT LUẬN Góp vốn QSDĐ Việt Nam phát triển, chiếm ưu kinh tế thị trường nay, trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh, biện pháp đánh giá có lợi thực giải phóng mặt thu hồi đất, cách thức để Nhà nước khơi dậy khả lợi tiềm ẩn đất đai- nguồn tài nguyên vô thiên nhiên ban tặng cho nhân loại Qua nghiên cứu thấy pháp luật góp vốn QSDĐ bao gồm vấn đề sau: đối tượng góp vốn QSDĐ; điều kiện góp vốn QSDĐ; trình tự, thủ tục để đăng ký góp vốn QSDĐ; định giá QSDĐ để góp vốn; chấm dứt việc góp vốn QSDĐ xử lý trường hợp chấm dứt góp vốn QSDĐ Các nội dung nêu pháp luật thực định Việt Nam ghi nhận liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành thời gian qua Do vậy, chúng tạo khung khổ pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song đời sống chứng tỏ hệ thống pháp luật góp vốn QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế hoàn thiện nhu cầu tất yếu Việt Nam thời gian tới 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân 1995, 2005 Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Doanh nghiệp 2005 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2012 Bùi Thị Tuyết Mai,Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam NXB:Lao động – Xã hội, Hà Nội năm 2005 Nguyễn Ngọc Yến - Những vấn đề pháp lý góp vốn quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội 2011 Nguyễn Thị Dung- Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lí luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 2011 10 Phạm Thị Phương - Nội dung quy định pháp luật chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, Người hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hồng Nhung, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 2005 11 Nguyễn Ngọc Diệp - Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 2006 12 Hồng Vân – Góp vốn quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Người hướng dẫn: TS Ngô Huy Cương, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009 13 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 21 – NQ/TƯ Ban chấp hành Trung ương Đảng, Hội nghị TƯ khóa X 14 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 15 Nghị định Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung 41 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 16 Nghị định Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 18 Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 19 Quyết định giám đốc thẩm số: 10/2009/KDTM-GĐT ngày 03/09/2009 Tòa án nhân dân tối cao vụ án tranh chấp hợp đồng liên doanh xây dựng nhà 20 Quyết định số 11/2003/HĐTP-KT ngày 06/11/2003 vụ tranh chấp hợp đồng lien doanh Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 21 Quyết định Giám đốc thẩm số 03/HĐTP-KT ngày 26/04/2005 vụ tranh chấp “Hợp đồng liên doanh” Tòa án nhân dân tối cao 22 Báo Lao động ngày 19/03/2012 23 Nguyên Đào (2007), “Giá đất chưa hợp lý kẽ hở chế xin cho”, Báo Kinh tế đô thị, số ngày 08/3/2007 24 Các website: http://vov.vn/Kinh-te/Gop-von-bang-dat-that-bai-vi-2-nha-cung-so/202708.vov http://vov.vn/Kinh-te/Gop-von-bang-dat-that-bai-vi-2-nha-cung-so/202708.vov http://www.baomoi.com/Ton-dong-hang-trieu-so-do/147/10249738.epi http://www.vibonline.com.vn/Banan/10/Quyet-dinh-xet-xu-giam-doc-tham-vu-ankinh-te-ve-tranh-chap-hop-dong-lien-doanh.aspx http://www.vibonline.com.vn/Banan/18/Quyet-dinh-ngay-2642005-vu-an-kinh-teve-tranh-chap-hop-dong-lien-doanh.aspx http://www.tinmoi.vn/gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat-nong-dan-van-thiet12806074.html http://vneconomy.vn/20120309024849606P0C9920/gop-von-bang-dat-nongnghiep-vi-sao-that-bai.htm 42