ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại CÔNG TY TNHH VNG VIỆT NAM

BĐS là khái niệm thông dụng và được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau.Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự 2005: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bài Chuyên đề tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực

sự của tôi, được hình thành và phát triển trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hàng thực tế Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của cam kết trên!

Hà Nội, ngày 27 tháng 5 năm 2016

Tác giả chuyên đề

Hoàng Thị Hương

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo trong khoa Tài chính và đặc biệt là cô Vũ Thị Yến Anh – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình e làm chuyên đề

Trong thời gian thực tập và tìm hiểu thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam, em cũng đã nhạn được sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của anh chị trong Công ty

Em xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 27 thàng 5 năm 2016

Sinh viên

Hoàng Thị Hương

MỤC LỤC

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế , xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới ngày càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dân tộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam phải tìm cho mình một hướng đi đúng đắn, phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước

Như một nhu cầu cấp thiết rong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam ra đời và từng bước đi vào cuộc sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với thế giới, nhưng hiện tại đã và đang phát triển về chiều rộng và chiều sâu Có thể coi thểm định giá là một trong những công cụ góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh…

Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BDDS nói riêng cũng gặp nhiều bất cập Giới đầu tư nước ngoài còn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường mới nổi chứa đựng nhiều cơ hội tiềm năng nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro Trong khi đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào” của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường

Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam để từ đó vận dụng những gì đã được thầy cô giảng dạy trong nhà trường với thực tế nhằm củng cố kiến thức và nâng cao trình độ bản thân và cũng đưa ra một số nhận xét góp ý về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty VNG

2 Mục đích nghiêm cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá BĐS

Nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS phụ vụ cho các mục đích của khách hàng tại VNG

Nhận xét về các mặt tích cực và hạn chế để từ đó đưa ra các giải pháp để phát triển dịch vụ định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng của Công ty

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, so sánh, phân tích tinh huống

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty

TNHH Thẩm định giá VNG

Phạm vi nhiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình và phương pháp

định giá BĐS tại VNG từ khi bắt đầu hoạt động tới đầu năm 2016

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu góp phần vào lý luận cơ bản về định giá BĐS

tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam

Về mặt thực tiễn: Hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại

VNG và biết cách định giá BĐS trong thực tế

6 Số liệu

Số liệu về hoạt động định giá BĐS tại VNG năm 2015, tổng hợp doanh thu, hợp đồng, tỷ trọng hợp đồng định giá BĐS từ 2013 tới 2015

7 Cấu trúc nội dụng nghiên cứu

Ngoài các phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo… Kết cấu đề tài chia làm 3 chương chính như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quy trình và phương pháp định giá BĐS

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH

VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các chiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: động sản và BĐS

BĐS là khái niệm thông dụng và được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau.Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự 2005:

Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS bao gồm:

- Đất đai

- Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất

đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yêu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản này sẽ thay đổi

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững Tính bến vững của

hàng hóa bất động sản gắn liên với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản được thiên nhiên ban tặng, không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở đất…) Tuy nhiên tính bền vững của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế Song tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

Thứ ba, hàng hóa bất động sản manh tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do

tính khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dưng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố

vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản

Thứ tư, tính khác biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và có yếu tố riêng biệt đều không giống bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt về bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư và phát triển phải chú

ý khai thác tính khác biệt để tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mạng nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa

bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu

tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm trí còn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của dân cư ở đó

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng

hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng tới nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay

sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hay mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá trị hay giá trị sử dụng của hàng hóa bất đông sản kia

Bất động sản là lọai tài sản có ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất động sản liên kề

và có tác động ảnh hưởng rất mạnh mẽ tới các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến các yêu tối ảnh hưởng tới các công trính khác, khi đánh giá phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác ra đời

Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai

cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy việc đầu tư kinh doanh bất động ản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải khai thác đặc tính có thể tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tin dụng

1.1.3 Phân loại bất động sản

1.1.3.1 Phân loại theo đặc tính vật chất

Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể Phải là đất đai đã xác định chủ quyền Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai đó)

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản, nhà ở gắn liền với các công trình xây dựng, đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể; nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, … các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…

Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn vây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài snar khác do pháp uật quy định

1.1.3.2 Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai: Ở Việt Nam, Luật đất đai 2013, Điều 10 phân loại đất gồm 3 loại: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng

Thứ nhất: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây

hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu

năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.

Thứ hai: Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất sau: Đất ở gồm

đất ở tại nông thôn, các đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng của trụ sở của tổ chức sự nghiệp; Đất sử dụng với mục đích công cộng…

Thứ ba: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

1.1.3.3 Phân loại theo quyền tài sản

Bất động sản có giấy tờ chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sỏ hữu đất)Bất động sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua – hứa bán)Bất động sản chưa có giấy chứng nhận

1.2 Khái quát chung về định giá BĐS

1.2.1 Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Như vậy, giá trị bất động sản được xác định:

- Được đo bằng đơn vị tiền tệ

- Được xác định cho một thời điểm

- Gắn liên với chủ thể

- Chịu sự tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích

và khả năng khai thác của chủ thể

- Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

1.2.1.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

+ Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.

- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương

Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản

+ Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

+ Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; Sự tham gia của nhà nước; Các yếu tố xã hội và tâm lý

2.1.1.1.2 Nhóm các yếu tố vi mô

- Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản Đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản

- Sự hữu dụng:

+ Xét về mục đích của sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích

+ Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay tại thời điểm hiện tại có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa

để có thể sử dụng được Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

- Các yếu tố vật chất: Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc; Hình dáng lô đất; Quy mô, kích thước của lô đất; Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản; Môi trường

1.2.1.2 Các loại giá trị

Việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như thẩm định giá các tài sản khác đều thực hiện trên cơ sở giá thị trường hoặc cơ sở giá phi thị trường Việc vận dụng cơ sở nào còn tùy thuộc vào tài sản cần thẩm định, mục đích thảm định giá, thông tin, thị trường tài sản, …

* Giá trị thị trường

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp cận công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt phá lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thế so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

* Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tinh của một tài sản dựa trên việc đánh giá chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

1.2.2 Định giá bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay tổ chức cá nhân xây dựng, kinh doanh quy định giá cho bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá trị bằng tiền các loại tài sản (bất động sản) theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

1.2.2.2 Vai trò và mục đích của định giá bất động sản

* Vai trò của định giá BĐS

Minh bạch hóa giao dịch thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thẩm định giá hợp lý làm cho đối tượng sử dụng có cơ sở để đưa ra các quyết định phù hợp.

Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài

Tác động tích cực tới việc giảm thất thu từ việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản

Tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước khi xử án, đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng … giải quyết các nhu cầu của người dân

* Mục đích định giá BĐS

Trong nền kinh tế thị trường, định giá tái sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là vô cũng quan trọng, có ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế, cũng như cuộ sống của người dân Họ nhờ tới định giá BĐS nhằm:

- Xác định các yếu tố về mặt quyền năng của BĐS đó

- Quyền của các đối tượng sở hữu, sử dụng BĐS đó

- Xác định giá trị của BĐS nhằm phục vụ cho mục đích tín dụng

1.3 Quy trình chung thẩm định giá bất động sản.

Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cần tuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định Quá trình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mục đích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định Trong quá trình thẩm định, để có các lập luân về các chứng cứ và các giá trị nhằm đưa đến kết luận logic và xác đáng cần sử dụng đến giữ liệu thì trường

Quy trình thẩm định giá Việt Nam được ban hành để áp dụng cho quá trình thẩm định giá các loại tài sản nói chung trong đó có bất động sản định giá bất động sản, quy trình thẩm định giá được đề nghị những bước sau:

* Bước 1 Xác định vấn đề

Bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá xác định quyền nào được thẩm định: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được giao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặc sang nhượng

Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý về kinh tế - kĩ

thuật của bất động sản thẩm định

Xác định mục tiêu thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định mục đích thẩm định giá tại thời điềm nhận nhiệm vụ thẩm định giá của khách hàng và mục đích này phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định

Xác định cơ sở giá trị: Trên cơ sở khái quán về đặc điểm bất động sản cần

thẩm định và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sỏ cho việc thẩm định: giá thị trường hay giá phi thị trường, loại hình giá trị dược lựa chonjphair phù hợp với mục đích thẩm định giá

Xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm thẩm định: Khách

hàng là người quyết định bên thứ ba nào là người sẽ sử dụng kết quả thẩm định giá.Khách hàng và bên thứ ba cần được thẩm định viên tìm hiểu để đảm bảo rằng việc thẩm định được tiến hành phù hợp với mục đích thẩm định

Xác định những điều kiện ràng buộc: những điều kiện bị hạn chế đối với

những yêu cầu và mục đích của thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá rị tài sản, những giới hạn về pháp lý nguồn dữ liệu, công dụng của tài sản, việc sử dụng kết quả, những điều kiện ràng buộc phải phù hợp với các quy định pháp lí và được khách hàng chấp nhận bằng văn bản

Xác định thời điểm thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định thời điểm mà

sự định giá giá trị tài sản có hiệu lực do các yếu tối tác động tới giá trị bất động sản luôn thay đổi dẫn đến giá trị tài sản cũng thay đổi theo

Xác định nguồn dữ liệu: căn cứ vào tài sản thẩm định và mục đích của thẩm định

giá, thẩm định viên cần xác định nguồn giữ liệu cần thiết cho công việc thẩm định

* Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá:

Việc lên kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần làm vào thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá Nội dung kế hoạch việc thẩm định giá bao gồm:

- Lên kế hoạch thu thập tài liệu các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình trạng chung của bất động

- Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh nếu phải dung phương pháp so sánh hay các phương pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh

- Phân công công việc trong tổ thẩm định giá

- Lên biểu đồ thời gian làm việc, lên chương trình thời gian biểu công tác phù hợp với thời gian hoàn thành việc thẩm định giá

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

* Bước 3: Khảo sát hiên trường và thu thập thông tin

Đối với khảo sát hiện trường, cần khảo sát về:

- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS

- Đối với công trình xây dựng dở dang, phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Đối với thu thập thông tin, cần thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của BĐS

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS

* Bước 4: Phân tích thông tin.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần thẩm định, bao gồm:

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS

- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá

- Phân tích về khách hàng

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản

* Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá

Trong bước này, cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác minh mức giá trị của BĐS cần định giá

Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS và mục đích định giá Đồng thời, cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định;

* Bước 6: Báo cáo định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định của tài sản

mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:

- Mục tiêu của việc định giá

- Mô tả chính xác tài sản được định giá

- Thời điểm ước tính giá trị

1.4.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.

- Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh

tự nhiên, pháp luật tài chính cho phép

1.4.1.2 Nguyên tắc thay thế

- Cơ sở nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để

mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương

tự như vậy để thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không

vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

1.4.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi

ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

- Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai

mà tài sản có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản

1.4.1.4 Nguyên tắc đóng góp

- Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ

cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

- Nội dung nguyên tắc: Gía trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi bao nhiêu

1.4.1.5 Nguyên tắc cung cầu

- Cơ sở nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỉ lệ thuận với yếu tố cầu

và tỉ lệ nghịch với yếu tố cung

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài

sản Do đó, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng phân tích cung – cầu, tình trạng thị trường

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi thẩm định giá bất động sản còn vận dụng một số nguyên tắc như: nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất; nguyên tắc cân bằng; nguyên tắc phụ thuộc; nguyên tắc ngoại vi; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc thay đổi…

Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sự đóng góp

1.4.2.1.2 Các bước tiến hành

Trong thực tế, các bất động sản có thể tương tự nhau nhưng mỗi bất động sản

có tính chất riêng biệt, do đó không bao giờ có hai bất động sản giống nhau và giá trị của chúng thay đổi theo thời gian Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh cần tuân thủ các bước sau đây:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các bất động sản được giao dịch gần đây, có

thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở

bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Cần làm

rõ các vấn đề sau:

- Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Cần căn cứ vào các tài liệu được tổng hợp, ghi chép một cách chính xác, đáng tin cậy về việc mua bán và cho thuê bất động sản Do đó, để có được những thông tin tin cậy cho việc so sánh đòi hỏi thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu rộng lớn và một nguồn thông tin đa dạng về các loại bất động sản, diện tích đất, sàn, thời hạn sở hữu, giá cả thanh toán, ngày giao dịch…

- Đánh giá các đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường: Để khẳng định các giao dịch chứng cứ đáng tin cậy thì cần tiến hành khảo sát thực địa nhằm tạo ra cơ sở dữ liệu thích hợp cho việc so sánh Các yếu tố thị trường được khảo sát: loại bất động sản, địa chỉ bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu…

Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh thích hợp

Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh Tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản thích hợp cần căn cứ vào bất động sản mục tiêu Các bất động sản được chọn để làm căn cứ so sánh là các bất động sản có tính chất tương đồng (hoặc gần tương đồng) với bất động sản cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định

giá và các Bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các bất động sản

Bước 5: Ước tính giá trị Bất động sản trên cơ sở giá của các bất động sản đã

điều chỉnh

1.4.2.1.3 Điều kiện áp dụng

Mảnh đất trống đem ra so sánh với nhau

Lô đất kiến trúc tương đồng cùng một vùng miền

1.4.2.1.4 Ưu và nhược điểm của phương pháp

Thông tin không tốt sẽ là một hạn chế rất lớn của phương pháp

Chứa đựng các yếu tố chủ quan của người thẩm định viên

Thông tin thường mang yếu tố lịch sử

1.4.2.2 Phương pháp chi phí

1.4.2.2.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng của nguyên tắc thay thế Giá trị BĐS theo phương pháp chí phí bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đương thay thế

1.4.2.2.2 Các trường hợp áp dụng

Trong các bất động sản có những bất động sản được thiết kế và sử dụng cho mục đích riêng biệt để đápp ứng cho một yêu cầu cụ thể nào đó Do vậy, trên thị trường rất hiếm khi có thương vụ mua bán, giao dịch về những bất động sản đó Mặt khác những bất động sản này lại khó lượng hóa các khoản thu nhập Để định giá được những bất động sản đó người ta sử dụng phương pháp chi phí

Định giá cho mục đích bảo hiểm

Định giá cho mục đích đấu thầu

Thường dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với phương pháp định giá

1.4.2.2.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng

đất đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện

có trên miếng đất Bao gồm các chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi phí thay thế các công trình phần lợi nhuận cho nhà đầu tư, thuế, phí phải nộp cho Nhà nước theo quy định Trong đó:

- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế

giống hệt với công trình đang được định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó

- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có

giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận

đã lỗi thời

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

Việc ước tính giảm giá tích lũy được xây dựng trên cơ sở các chi phí thay thế tạo ra sự khác biệt với giá trị thị trường của BĐS xét trên mọi nguyên nhân Dựa vào nguyên nhân gây ra giảm giá, có thể chia giảm giá thành 3 loại sau:

- Giảm giá tự nhiên: là giảm giá do các nguyên nhân sau: Công trình xây dựng hư hỏng do thời gian sử dụng và cường độ sử dụng; Công trình xây dựng bị

hư hỏng do tác động của các yếu tố tự nhiên như sự: phá hủy của mối mọt, nhiệt độ,

độ ẩm, hóa chất, sự tàn phá của thiên nhiên…; Công trình xây dựng bị hư hỏng do không biết cách sử dụng, do quản lý kém hoặc do bị phá hoại

- Giảm giá do lỗi thời chức năng: Là hiện tượng giảm giá do các nguyên nhân: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của công trình xây dựng có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng

- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: Là sự giảm giá công trình xây dựng do các nguyên nhân môi trường:

Phương pháp đo giảm giá:

Có hai phương pháp chính nhằm đo mức giảm giá của công trình xây dựng là: phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật và phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường

Phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật:

Đây là phương pháp được các nhà kỹ thuật sử dụng phổ biến Phương pháp này sử dụng biện pháp điều tra, quan sát và thống kê các hư hỏng theo từng nguyên nhân gây ra nó, sau đó xác định mức giảm giá tương ứng của loại hư hỏng đó

Phương pháp xác định tỷ lệ giảm giá (tỷ lệ hao mòn):

Trên cơ sở xác định một tỷ lệ giảm giá, từ đó có thể ước tính được mức giảm giá tích lũy của công trình xây dựng

Mức giảm giá

Tỷ lệ giảm giá (tỷ lệ hao mòn) x

Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế

Một số phương pháp xác định tỷ lệ giảm giá:

Xác định tỷ lệ giảm giá căn cứ tuổi thọ của công trình xây dựng

- Các khái niệm:

+ Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá

+ Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật

+ Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế.+ Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả.+ Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.

- Công thức tính:

Tỷ lệ giảm giá = tuổi thọ hiệu quả/ tuổi thọ kinh tế

Xác định tỷ lệ giảm giá căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu:

Công thức tính:

Trong đó:

+ H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

+ Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

+ Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng tỷ giá trị công trình

+ i: Số thứ tự kết cấu chính

+ n: Số kết cấu chính trong công trình

Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường:

Phương pháp này được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá đối với BĐS, không phân biệt cho từng nguyên nhân khác nhau Nó phù hợp khi ước tính giá trị của BĐS mà xung quanh nó đã có nhiều BĐS tương tự được đánh giá

- Bước 3: Ước tính chi phí (tái tạo hoặc thay thế) của công trình tương tự mới 100% so với BĐS so sánh

- Bước 4: Trừ giá bán công trình (ở bước 2) khỏi chi phí xây dựng mới (bước 3) => được mức giảm giá tích lũy của BĐS so sánh

Mức giảm giá = Giá trị tái tạo hoặc - Giá trị còn lại của

tích lũy thay thế mới công trình

- Bước 5: Chia mức giảm giá tích lũy cho tổng chi phí xây dựng mới (bước 4/bước 3) => tỷ lệ giảm giá tích lũy của BĐS so sánh

Tỷ lệ giảm giá

Mức giảm giá tích luy /

Chi phí tái tạo hoặc thay thế mới

- Bước 6: Chia tỷ lệ hao mòn toàn bộ cho tuổi thọ hiệu quả của BĐS so sánh

=> được tỷ lệ hao mòn tích lũy hàng năm của BĐS so sánh

- Bước 7: Căn cứ tuổi hiệu quả của công trình trên BĐS cần định giá, xác định được tỷ lệ giảm giá tích lũy hàng năm của BĐS so sánh

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công

trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình

Bước 5: Cộng giá trị đất đai (bước 1) với chi phí giảm giá (bước 4), sẽ được

giá trị ước tính của BĐS cần định giá

Giá trị BĐS cần

Giá trị còn lại của công trình

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu đi cơ sở

dự báo các khoản lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại

- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng

* Nhược điểm

- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp do phương pháp chi phí cũng sử dụng dữ liệu thị trường

- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phương pháp giá trị là cộng các giá trị mảnh đất trống và công trình xây dựng trên đất, trong khi tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn là khách quan đôi khi khó thực hiện do việc áp dụng các phương pháp trong việc tính mức giảm giá hiện chưa được công nhận rộng rãi

- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

1.4.2.3 Phương pháp thu nhập

1.4.2.3.1 Cơ sở lý luận

Nó tuân thủ nội dung của các nguyên tắc nhưng chủ yếu là nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai Giá trị thị trường của BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó Do vậy, phương pháp thu nhập được coi là phương pháp định giá có cơ sở lý luận vững chắc nhất trong các phương pháp

1.4.2.3.2 Trường hợp áp dụng.

- Phương pháp thu thập dùng để đánh giá giá trị thị trường của các bất động sản tạo ra thu nhập và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

- Phương pháp thu nhập phù hợp áp dụng cho những bất động sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê…

- Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản có thể vận dụng với các điều kiện sau: (i) bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập với tỷ trọng lớn; (ii) dòng thu nhập trong tương lai có thể tính toán một cách tin cậy; (iii) những rủi

ro liên quan đến tài sản thẩm định giá có thể ước lượng được, (iv) giá trị thu hồi của bất động sản có thể dự tính được một cách hợp lý

1.4.2.3.3 Các bước tiến hành

Thẩm định giá bất động sản dựa vào thu nhập chính là việc tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá của bất động sản Quá trình chuyển hóa này còn gọi là quá trình vốn hóa Và được thể hiện qua công thức tổng quá:

Trong đó:

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.It: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.

- Thu nhập hàng năm của BĐS được xác định căn cứ vào số tiền thu được hằng năm ước tính trên cơ sở lấy mức thu nhập tiềm năng (thu nhập khi BĐS đạt mức thỏa dụng với 100% công suất thiết kế) trừ đi phần thất thu dự kiến do các nguyên nhân bất động sản không được sử dụng tối đa công suốt thiết kế do các nguyên nhân như hao mòn, hư hỏng, … Bất động sản đó có thể là những bất động sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê…

Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm Lấy thu nhập trừ chi phí thu được thu

nhập ròng hàng năm

- Các chi phí hằng năm liên quan đến việc tạo ra thu nhập của BĐS có thể là: Chi phí về thuế BĐS, Chi phí về bảo hiểm, Chi phí quản lý, Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng, Chi phí mua ngoài…

- Xác định thu nhập ròng hằng năm (thu nhập thuần hằng năm)

- Để thuận tiện cho việc dự kiến thu nhập ròng, thông thường người ta quy ước:+ Thời điểm định giá là thời điểm t=0

+ Các khoản thu nhập và chi phí liên quan đến BĐS cần định giá phát sinh ở các thời điểm khác nhau trong một năm đều được quy về thời điểm cuối năm để tính toán

Bước 3: Xác định tỷ lệ chiết khấu (tỷ suất chiết khấu) hiện tại hóa.

Việc xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp phải căn cứ vào khả năng sinh lời và rủi ro đầu tư của BĐS cần định giá

Một số phương pháp xác định tỷ lệ chiết khấu:

Phương pháp định giá tài sản vốn – mô hình CAPM:

Công thức xác định:

r = Rf + βi(Rm + Rf)

Trong đó:

- r: tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư trên thị trường

- Rf: tỷ suất sinh lời phi rủi ro (thường được lấy bằng lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn)

- Rm: tỷ suất sinh lời kỳ vọng của thị trường

- βi: hệ số rủi ro của việc đầu tư vào BĐSi

Phương pháp so sánh rút ra từ thị trường:

Tỷ lệ chiết khấu hiện tại hóa được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những

tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Thông thường, người ta cũng xác định tỷ lệ hiện tại hóa của các BĐS tương tự thông qua tỷ suất sinh lời hiện tại được của việc đầu tư vào các BĐS so sánh trên thị trường Bằng cách lấy thu nhập ròng từ việc đầu tư chia cho giá bán BĐS đó

Phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân:

Công thức tính:

Trong đó:

- WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân

- Wi: Tỷ trọng nguồn vốn i

- ri: Chi phí sử dụng nguồn vốn i

- i: nguồn tài trợ tính theo thứ tự i (i = 1…n)

Bước 4: Áp dụng công thức hiện tại hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần

+ n: số năm hoạt động

+ r: tỷ lệ chiết khấu

Các trường hợp cụ thể:

Đối với sở hữu vĩnh viễn:

•Trường hợp thu thập ròng hàng năm là không bằng nhau:

Áp dụng công thức tổng quát với n→∞

•Trường hợp thu nhập ròng hằng năm là CF1 = CF2 = … = CFn = A

Áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):

- g: tỷ lệ tăng trưởng thu nhập thuần

Đối với sở hữu có thời hạn

•Trường hợp thu nhập ròng hằng năm không bằng nhau

Công thức:

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

* Nhược điểm

- Phương pháp thu nhập dựa trên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị của bất động sản, tuy nhiên việc đầu tư vào bất động sản có những đặc thù riêng so với các sản phẩm tài chính khác như cổ phiếu, trái phiếu Vì thế thẩm định viên cần phải hiểu rõ những thay đổi trong công thức khi vận dụng các hàm tài chính, nhằm phù hợp với công việc thẩm định

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều king nghiệm, am hiểu chuyên sâu về tài chính bất động sản, dự báo kinh tế và có nhiều nguồn dữ liệu dữ liệu để dung phân tích một cách đầy đủ và toàn diện.

- Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chưa có nguồn dữ liệu chính thức về giao dịch bất động sản, đây chính là thách thức lớn cho nghiệp vụ thẩm định giá trị bất động sản nói chung và tiếp cận thu nhập nói riêng

1.4.2.4 Phương pháp thặng dư

1.4.2.4.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất nhiều nguyên tắc nhưng

có hai nguyên tắc chính, chủ yếu là: nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.4.2.4.2 Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị của bất động sản phát triển Nó có thể là đất trồng dành cho phát triển hay là đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới Có thể kể đến các trường hợp sau:

- Có một miếng đất trồng hoặc chưa phát triển song đã được phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

- Có một bất động sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo

- Có một bất động sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

1.4.2.4.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS cần

định giá

Việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần được căn cứ vào nội dung các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhát trên các khía cạnh tự nhiên, pháp lý và kinh tế

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của sự phát triển

Tổng doanh thu của dự án hay giá trị phát triển là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường,…

Trên cơ sở các phương pháp so sánh hoặc phương pháp đầu tư để xác định giá trị của sự phát triển Cụ thể:

- Tiến hành ước tính tổng doanh thu thu được từ sự phát triển bao gồm tiền bán BĐS, tiền cho thuê BĐS và các khoản thu khác

Nếu thời điểm phát sinh các khoản doanh thu khác nhau thì quy về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá

- Giá trị sau khi tính toán thu được là giá trị của sự phát triển

Lưu ý thêm đó là nếu có chi phí quảng cáo đại lý bán bất động sản thì chi phí này sẽ được khấu trừ vào doanh thu bán bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển

- Ước tính các chi phí chi ra để tạo nên giá trị phát triển Bao gồm các chi phí xây dựng, chi phí quản lý, các chi phí vốn, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận nhà đầu tư.

Tổng chi phí đầu tư hay chi phí phát triển để tạo ra doanh thu phát triển của dự

án (vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch

và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình

Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm; Chi phí quản lý dự án; Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định; Chi phí xây dựng công trình; Chi phí thiết; Chi phí khác; Chi phí dự phòng; Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…)

Nếu thời điểm phát sinh các khoản chi phí khác nhau thì quy về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư (hay giá trị còn lại) bằng cách lấy giá trị

của sự phát triển trừ chi phí phát triển

Giá trị thặng dư

(giá trị còn lại) =

Giá trị phát

Bước 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu

Dựa vào giá trị thặng dư hay giá trị còn lại và các yếu tố dự kiến để có được khả năng phát triển BĐS như chi phí pháp lý, các khoản thuế, phí, chi phí tài chính

và lợi nhuận của người đầu tư để xác định giá vốn hiện có của BĐS mục tiêu

Giá trị BĐS = Giá trị thặng dư - Chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài

mục tiêu (giá trị còn lại) chính, lợi nhuận nhà đầu tư

1.4.2.4.4 Ưu và nhược điểm của phương pháp

* Ưu điểm

Là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu do những nhà đầu tư đặt thầy là những nhà đầu tư nhìn ra được tiềm năng phát triển của bất động sản, tuy nhiên đặt mua bao nhiêu, khả năng phát triển của bất động sản

có giá trị là bao nhiêu thì cần phải tùy thuộc vào kết quả phương pháp thặng dư.Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

* Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất bởi vì phát triển bất động sản hoàn toàn là những giả định dự kiến trong tương lai, ngoài việc bất động sản có thể được cấp phép thì sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần tính đến các điều kiện tự nhiên của bất động sản, khả năng tài chính của chủ thể đầu tư

và các yếu tố này luôn có thể thay đổi theo thời gian dẫn đến sự khó xác định phương án tối ưu cho các bên có liên quan

Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường do việc thiết kế doanh thu và chi phí hoàn toàn là những giả định trong tương lai, khi thị trường thay đổi không theo xu hướng đã dự đoán, các biến số về doanh thu và chi phí đó cũng thay đổi không theo xu hướng đã dự đoán, các biến số về doanh thu

và chi phí đó cũng thay đổi theo dẫn đến kết quả về giá trị của bất động sản không còn phù hợp nữa Đặc biệt, giá trị cuối cùng cũng rất nhạy cảm đối với các tham số

về chi phí và giá bán Vì vậy, khi một yếu tố thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi về giá trị bất động sản dẫn đến có khả năng tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư khi tham gia đấu giá

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Công tác định giá BĐS đang ngày càn trở nên quan trọng hơn đối với nền kinh tế Việc đưa ra kết quả chính xác giá trị tài sản BĐS sẽ giúp cho các bên có nhu cầu làm việc thuận lợi hơn

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới định giá BĐS bao gồm các nhân tố chủ quan

và khách quan do đó khi xem xét định giá các CVTĐ cần phải tìm hiểu kỹ về BĐS

và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS để định giá cho chính xác

Công tác định giá BĐS cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủ các bước Tùy thuộc vào mục đích định giá, khả năng thu thập, khai thác thông tin mà CVTĐ có thể lựa chọn phương phá định giá như: phương pháo so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhâp, phương pháp thặng dư sao cho phù hợp Từ

đó, sử dụng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế để đưa ra mức giá phù hợp nhất

Chương 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ

VNG VIỆT NAM 2.1 Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản giai đoạn gần đây.

2.1.1 Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam.

Trong những năm qua tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 6,4%/năm nhưng tốc độ tăng trưởng gần đây đã bắt đầu suy giảm Tuy nhiên kết thúc năm 2015, tăng trưởng kinh tế (GDP) của VN năm qua đạt con số khá đẹp: tăng 6,68% so với năm trước, cao hơn mục tiêu 6,2% mà Quốc hội đề ra và cao nhất trong vòng 5 năm qua trong nửa đầu năm 2015 Đây là tốc độ tăng trưởng nửa đầu năm cao nhất trong vòng 5 năm qua Việt Nam đã thành công trong việc cải thiện ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì được tỉ lệ lạm phát chỉ có 0,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi con số này năm 2014 là 4,3%

2.1.2 Tình hình thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn gần đây.

Năm 2015 khép lại bằng một bức tranh với nhiều điểm sáng về thị trường bất động sản Việt Nam: Thanh khoản cao kỷ lục, mua bán sáp nhập sôi động, giới đầu

tư rầm rộ quay lại thị trường, dốc tiền vào tài sản cho thuê,

Mảng căn hộ chung cư: Thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt

Nam (VNREA) cho thấy, số lượng giao dịch trên thị trường cả nước tính đến hết tháng 11 đạt 24.300 sản phẩm, như vậy tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 Theo CBRE Việt Nam, thanh khoản căn hộ tại Tp.HCM lên đỉnh điểm trong quý II/2015 đạt hơn 10.000 sản phẩm, đánh dấu mức hấp thụ cao nhất một quý trong lịch sử Trong khi đó, thị trường Hà Nội trong quý III/2015, giao dịch căn hộ 9 tháng đầu năm 2015 đạt xấp xỉ của cả năm 2009 - thời kỳ hoàng kim của phân khúc này Được biết, đây cũng là con số giao dịch cao nhất kể từ năm 2007

Mảng BĐS cho thuê: Bên cạnh căn hộ chung cư được đầu tư cho thuê rầm rộ

trong suốt 12 tháng qua, BĐS còn chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dòng sản phẩm tiêu dùng đặc thù Đó là các dự án quy mô nhỏ như: Căn hộ dịch vụ mini, phòng trọ cao cấp với khung giá thuê khá đa dạng từ vài triệu đồng mỗi căn