ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản tại CÔNG TY TNHH VNG VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Chuyên đề tốt nghiệp công trình nghiên cứu thực tôi, hình thành phát triển sở nghiên cứu lý thuyết thực hàng thực tế Mọi chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Một lần nữa, xin khẳng định trung thực cam kết trên! Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2016 Tác giả chuyên đề Hoàng Thị Hương LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo khoa Tài đặc biệt cô Vũ Thị Yến Anh – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trình e làm chuyên đề Trong thời gian thực tập tìm hiểu thực tế Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam, em nhạn giúp đỡ bảo tận tình anh chị Công ty Em xin trân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 thàng năm 2016 Sinh viên Hoàng Thị Hương MỤC LỤC NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS CVTĐ Diễn giải Bất động sản Chuyên viên thẩm định LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế , xu hướng toàn cầu hóa kinh tế giới ngày diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia dân tộc địa cầu, Việt Nam phải tìm cho hướng đắn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thị trường quản lý nhà nước Như nhu cầu cấp thiết rong việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với giới, phát triển chiều rộng chiều sâu Có thể coi thểm định giá công cụ góp phần nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Tuy nhiên trình hình thành phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá BDDS nói riêng gặp nhiều bất cập Giới đầu tư nước đánh giá thị trường BĐS Việt Nam thị trường chứa đựng nhiều hội tiềm tồn không rủi ro Trong đó, thị trường BĐS thị trường “đầu vào” loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường Với mong muốn tìm hiểu rõ quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam để từ vận dụng thầy cô giảng dạy nhà trường với thực tế nhằm củng cố kiến thức nâng cao trình độ thân đưa số nhận xét góp ý quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty VNG Mục đích nghiêm cứu Hệ thống hóa sở lý luận định giá BĐS Nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS phụ vụ cho mục đích khách hàng VNG Nhận xét mặt tích cực hạn chế để từ đưa giải pháp để phát triển dịch vụ định giá tài sản nói chung định giá BĐS nói riêng Công ty Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, so sánh, phân tích tinh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Phạm vi nhiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình phương pháp định giá BĐS VNG từ bắt đầu hoạt động tới đầu năm 2016 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu góp phần vào lý luận định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam Về mặt thực tiễn: Hiểu rõ quy trình phương pháp định giá BĐS VNG biết cách định giá BĐS thực tế Số liệu Số liệu hoạt động định giá BĐS VNG năm 2015, tổng hợp doanh thu, hợp đồng, tỷ trọng hợp đồng định giá BĐS từ 2013 tới 2015 Cấu trúc nội dụng nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo… Kết cấu đề tài chia làm chương sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung quy trình phương pháp định giá BĐS Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có chiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành hai loại: động sản BĐS BĐS khái niệm thông dụng định nghĩa theo nhiều cách khác Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Tài sản khác theo quy định pháp luật Theo Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS bao gồm: - Đất đai - Tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, bất động sản có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Yếu tố vị trí xác định tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà đánh giá chủ yêu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, công trình công cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính bền vững Tính bến vững hàng hóa bất động sản gắn liên với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng, bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở đất…) Tuy nhiên tính bền vững hàng hóa bất động sản khác nhau, thể hai góc độ vật lý kinh tế Song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế bất động sản không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Thứ ba, hàng hóa bất động sản manh tính khan Sở dĩ tính khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đấtcũng vùng, địa phương, khu vực, đất Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển công trình xây dưng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng công trình bất động sản Thứ tư, tính khác biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí lô đất, khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng Thứ năm, hàng hóa bất động sản mạng nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, trí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng tới mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời hay đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá trị hay giá trị sử dụng hàng hóa bất đông sản Bất động sản lọai tài sản có ảnh hưởng mạnh mẽ bất động sản liên kề có tác động ảnh hưởng mạnh mẽ tới hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do đầu tư xây dựng công trình bất động sản phải tính đến yêu tối ảnh hưởng tới công trính khác, đánh giá phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình bất động sản khác đời Thứ bảy, bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lời cao đồng thời tạo vốn Vì việc đầu tư kinh doanh bất động ản phải có vốn lớn vốn dài hạn đồng thời phải khai thác đặc tính tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tin dụng 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.3.1 Phân loại theo đặc tính vật chất Đất đai: phải đất không di dời di dời không đáng kể Phải đất đai xác định chủ quyền Đất đai phải đo lường giá trị (căn số lượng chất lượng đất đai đó) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản, nhà gắn liền với công trình xây dựng, là: nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể; nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, … công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn vây lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số công trình khai thác hầm mỏ tài snar khác pháp uật quy định 1.1.3.2 Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Đất đai: Ở Việt Nam, Luật đất đai 2013, Điều 10 phân loại đất gồm loại: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng Thứ nhất: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất sau: Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; Đất trồng lâu Bên cạnh hoạt động chung trên, thời gian tới, công ty ưu tiên chiến lược phát triển nguồn nhân lực, hoàn thiện máy quản lý, đào tạo nâng cao chất lượng cán công tác Mở lớp tập huấn cho cán định giá chi nhánh toàn quốc công ty Tổ chức buổi hội thảo để học hỏi, tham khảo kinh nghiệm định giá, phương pháp định giá ngân hàng nước Khuyến khích cán định giá học tập phát triển chuyên môn, tạo điều kiện cho cán thi thẻ thẩm định viên, đào tạo đội ngũ cán định giá có lực tốt Tăng cường thêm sở vật chất để nâng cao suất làm việc, phát triển bền vững, khẳng định vị vai trò, uy tín, chất lượng công việc Định giá tài sản thời hạn, hồ sơ định giá đầy đủ, chất lượng định giá đáp ứng yêu cầu mục đích khách hàng sử dụng kết Tìm kiếm thêm khách hàng tiềm năng, thúc đẩy việc mở rộng phòng định giá tỉnh thành phố, quảng bá thương hiệu mở rộng thị trường, hướng đến đối tượng khách hàng tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá Bất động sản công ty TNHH VNG Việt Nam Việc định giá công ty TNHH VNG Việt Nam gặt hái nhiều thành công, số lượng hợp đồng tăng dần theo thời gian hoạt động đến chuyên môn hóa Công ty có bề dày kinh nghiệm kiến thức chuyên môn lĩnh vực định giá Việc nghiên cứu thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS VNG giúp em trau dồi thêm kiến thức quý báu kinh nghiệm chuyên môn Tuy nhiên trình hoạt động VNG tồn đọng số hạn chế mà em trình bày chương Để giải hạn chế đó, góp phần giúp VNG vững mạnh hơn, em xin đóng góp số giải pháp để giúp công ty hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống quy trình thẩm định giá Ở chương rõ mặt hạn chế quy trình thẩm định giá BĐS công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam Do vậy, muốn hoạt động công ty lên trước hết phải xây dựng hệ thống sở quy trình với 50 tiêu chuẩn phù hợp với mục tiêu hoạt động công ty, từ góp phần định hướng cách làm cho CVTĐ Giảm không liên kết thời gian bước từ đẩy mạnh chất lượng dịch vụ thẩm định giá VNG 3.2.2 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người yếu tố trung tâm, đầu vào quan trọng, định thành bại tổ chức Trong lĩnh vực thẩm định giá yếu tố thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá công ty số hạn chế phần đội ngũ chuyên viên công ty thiếu kinh nghiệm Do để hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Tài sản nói chung BĐS nói riêng trước hết nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Hầu hết CVTĐ công ty đào tạo lĩnh vực thẩm định giá trường đại học có uy tín, nhiên kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thủy, … hạn chế Hơn nữa, nhân viên công ty trẻ nên thiếu kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá Trong đó, thẩm định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng hoạt động phức tạp, muốn làm cần phải hiểu vận dụng văn pháp luật, CVTĐ phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực… Thứ nhất, cần nâng cao kiến thức chuyên môn kiến thức bổ trợ cách tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho CVTĐ lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thủy, nghiệp vụ ký thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại công trình xây dựng… Đây mảng kiến thức rộng lớn cần thiết hoạt động thẩm định giá Việc đào tạo tổ chức nước chí cử học nước Các CVTĐ tham gia khóa học ngắn hạn dài hạn phù hợp với cá nhân Trên sở kiến thức học được, chuyên viên thẩm định cần xây dựng hệ thống tiêu quan trọng áp dụng lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời thường xuyên tìm hiểu đặc điểm văn hóa, tập quán tâm lý đối tượng khách hàng khác có ảnh hưởng tới giá trị BĐS Thư hai, cần bổ xung cho chuyên viên thẩm định hệ thống kiến thức pháp luật cách tạo điều kiện để nhân viên công ty cập nhật 51 cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm páp luật có liên qua tới lĩnh vực thẩm định giá Trên sở đó, cần tiến hành phân tích vận dụng cách linh hoạt văn trường hợp cụ thể Thứ ba, công ty cần tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ, từ thúc đẩy nhân viên phát huy làm hết khả mình, làm việc nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty Thứ tư, công ty cần xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm CVTĐ việc hành nghề thẩm định giá Bên cạnh đó, đưa hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu Thứ năm, bên cạnh giải pháp nâng cao trình độ cho CVTĐ vấn đề đặt đối vứi VNG cần phải bổ xung CVTĐ Là công ty vào hoạt động nên nguồn nhân lực công ty hạn chế Trong đó, công việc thẩm định cần thực nhiều khâu với tính chất công việc khác nhau, số lượng khách hàng ngày nhiều lên Do đó, thời gian tới công ty cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lực, có đảm bảo tiến độ chất lượng công việc Có thể nói lực chuyên môn kinh nghiệm nghế nghiệp yêu cầu đầu tiên, quan trọng chuyên viên thẩm định giá Đó điều kiện cần để đảm bả thực tốt phương pháp định giá công ty Tuy nhiện vấn đề phức tạp, muốn thực đòi hỏi phải có nỗ lực bạn lãnh đạo toàn nhân viên công ty, đồng thời cần khoảng thời gian định 3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Trong việc áp dụng phương pháp định giá BĐS, yếu tố thông tin vô cần thiết, định trực tiếp tới tài sản thẩm định Vì cần phải có nguồn thông tin chất lượng cao Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Để hoàn thiện công tác này, VNG cần đưa quy định để chuyên viên áp dụng sau: Thứ nhất, trước tiến hành thu thập thông tin, CVTĐ cần xác định thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông 52 tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến: thông tin tài sản mục tiêu, thông tin giao dịch thị trường, làm để so sánh phân tích, đánh giá, điều chỉnh, thông tin văn pháp lý Nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khia thác lợi ích BĐS, thông tin tống hợp kinh tế, văn hóa, trị,… Việc phân tích thông tin sé giúp cho CVTĐ tránh khả bỏ xót thông tin, thông tin quan trọng Để đạt hiệu cao CVTĐ nên lập biểu mẫu chung bao gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thạp thông tin cho tất BĐS Thứ hai, tiến hành thu thập thông tin, CVTĐ cần phải xác định nguồn thông tin: khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế, qua sở liệu, qua tổ chức liên quan như: quan chuyên môn, ngân hàng, Chính phủ,… Xác định nguồn thông tin sở để CVTĐ kiểm tra độ tin cậy thông tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh để từ lựa chọn nguồn thông tin cho phù hợp Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, CVTĐ sử dụng giá đất mà quyền địa phương ban hành mà phải cản vào giá giao dịch thị trường điều tra thời gian gần Thứ ba, sau thu thập thông tin, CVTĐ cần phải liệt kế thông tin chi tiết, chọn lọc phân loại rõ ràng nguồn gốc thông tin chủ yếu thứ yếu có cớ sở đánh giá giá trị BĐS Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin nhực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, CVTĐ với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin hoàn toàn đáng tin cậy Thứ tư, xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho CHTĐ lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá BĐS, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, CVTĐ trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghế nghiệp định 53 3.2.4 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin Việc sử lý, đánh giá thông tin yếu tố định trực tiếp đến kết thẩm định cuối Công việc phân tích thông tin phải tiến hành cách khao học chi tiết Để làm vậy, VNG cần quy định hướng dẫn chi tiết cho CVTĐ thực sau: Thứ nhất, phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng tới giá trị tài sản Từ CVTĐ loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định Thứ hai, phân tích so sánh, CVTĐ cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải gia dịch thị trường hay không, dựa sở “người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua hay không” Và giá giá giao dịch thành công hay chưa? Thứ ba, ước tính chất lượng lại công trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia kĩnh vực xây dựng, kiến trúc,… nước Thứ tư, lập luận để đến kết cuối cùng, CVTĐ cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng tới giá trị bất động sản để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Cuối cùng, công ty nên ứng dụng phần mềm phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu 3.2.5 Tăng cường công tác kiểm tra giám sát Những hạn chế công tác thẩm định giá BĐS phần công tác kiểm tra, giám sát chưa tốt Vấn đề đặt cán công ty phải quan tâm sâu sát phát kịp thời sai sót tiến hành thẩm định giá Kiểm soát nội biện phát để công ty tự kiểm tra trình kinh doanh nhằm đảm bảo an toàn nghiệp vụ, đem lại hiệu kinh doanh ngày cao Mục tiêu kiểm soát nội đảm bảo cập nhật thông tin đầy đủ xác, phát kịp thời rắc rối kinh doanh để có sở hoạch định thực biện pháp giải quyết, ngăn chặn phát sai phạm trình thẩm định giá 54 Hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội làm chậm lại hạn chế phần nhịp độ thẩm định giá không mà Công ty coi nhẹ hoạt động này, Công ty cần phải đảm bảo mối quan hệ hài hòa việc thực tốt kiểm soát nội vừa không để hoạt động ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định Sau tiến hành kiểm soát, cần phải sửa chữa kịp thời sai sót tiếp tự kiểm tra lại lần Sai lầm bị phát để sửa chữa, không hoạt động kiểm tra, kiểm soát ý nghĩ Việc sửa chữa, chấn chỉnh cần giám sát chặt chẽ 3.2.6 Tăng cường hợp tác liên kết với đơn vị có liên quan đến lĩnh vực định giá Trong thời buổi kinh tế thị trường nay, để công việc diễn suôn sẻ, thuận lợi mối quan hệ yếu tố quan trọng Vì vậy, với mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu Việt Nam, VNG cần phải mở rộng mối quan hệ mình, liên kết với công ty tổ chức liên quan Thứ nhất, công ty cần chủ động việc củng cố mối quan hệ với bộ, ngành liên quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho công tác thẩm định Những quan đầu mối quan trọng giới thiệu khách hàng cho doanh nghiệp Thứ hai, Công ty tăng cường mối quan hệ với công ty đầu tư tư vấn chuyên nghiệp nước để xin ý kiến tư vấn để mời để mời chuyên gia giảng dạy, hướng dẫn nghiệp vụ cho cán bộ, công nhận viên công ty Thứ ba, công ty không nên bỏ mối liên hệ mật thiết với Công ty thẩm định giá khác để hỗ trợ lần hợp tác thẩm định có hợp đồng lớn Điều có ý nghĩa to lớn việc hạn chế tối đa rủi ro biến động giá bất động sản thị trường Các giải pháp đưa dựa thực trạng, hạn chế, nguyên nhân áp dụng quy trình, phương pháp định giá BDDS Công ty VNG Để thu hiệu quả, giải pháp cần thực cách đồng bộ, toàn diện thường xuyên, liên tục Đồng thời trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước cps ngành liên quan 55 3.3 Một số kiến nghị với nhà nước Hoạt động định giá chịu chi phối hệ thống pháp luật, hoạt động định giá tiến hành thuận lợi, theo định hướng Nhà nước bỏ qua vai trò quan chức có liên quan Thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển hoạt động định giá song tồn nhiều vấn đề đáng xem xét Sau số kiến nghị quan Nhà nước: 3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạn pháp luật Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuân khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, văn pháp lý định giá thiếu chưa toàn diện, thiếu đồng nên kiểm soát hoạt động Các văn chưa thực sâu vào công tác định giá chí chồng chéo Điều làm ảnh hưởng đến áp dụng phương pháp định giá Vấn đề đặt nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phụ hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho CVTĐ trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế 3.3.2 Minh bạch hóa thông tin Đối với hoạt động định giá BĐS, phương pháp sử dụng nhiều phương pháp so sánh Tuy nhiên, điều quan trọng thực phương pháp phải thu thập thông tin BĐS so sánh Các BĐS so sánh chủ yếu dựa báo chí, internet Do vậy, giá bán giá mời chào Khi CVTĐ sử dụng thông tin thiếu xác, chưa phản ánh giao dịch thực tế thị trường Do đó, quan nhà nước nên xây dựng hệ thống sở liệu tài sản giao dịch định giá thị trường tất tổ 56 chức định giá hoạt động nhằm phụ vụ cho công tác định giá theo dõ biến động giá tài sản đặc biệt BĐS Nhà nước xây dựng cổng thông tin để cập nhập lưu trữ lại nguồn liệu Việc xây dựng kênh thông tin chung cần phải có chương trình hành động cụ thể có tham gia tích cực tổ chức thẩm định quan tổ chức có liên quan 3.3.3 Quản lý hiệu thị trường BĐS Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS, Nhà nước quản lý với thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch thị trường BĐS Để làm điều Nhà nước cần phải thiết lập hệ thông đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy có hiệu lực Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử vế giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phụ vụ cho hoạt động định giá 3.3.4 Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá Hiện nay, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhận công tác Do đó, kết định giá đơn vị không cao Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, Nhà nước cần: Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng thẩm định giá Dựa sở chuẩn mực này, nhà nước dễ dàng đánh giá chất lượng thực trang công tác thẩm định giá Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đơn vị Ban quy tụ chuyên gia đầu ngành lĩnh vực định giá Thường xuyên tiến hành kiểm tra chát lượng thẩm định giá có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Đồng thời cần có quy định rõ ràng mức phạt tương ứng với mức độ vi phạm 3.3.5 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Có thể khẳng định trường dạy chuyên ngành thểm định giá Việt Nam lại chưa có nguồn nhân lực dồi dào? 57 Rất nhiều sinh viên chuyên nghành thẩm định giá sau trường họ theo ngành khác thực tế khác so với làm sách từ với không kiên chì, yêu thích nghề bỏ chừng Do nhà nước cần phải quan tâm nhiều với chất lượng đào tạo đơn vị cho sinh viên có nhiều hội cọ sát với thực tế để tình trạng giảng dạy tràn lan thiếu phục vụ nhu cầu thực tế Ngoài việc tổ chức trường, tổ chức đào tạo nước nên có hướng liên kết với trường có ngành định giá phát triển như: Singapore, Anh,… để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội CVTĐ đạt tiêu chuẩn nước quốc tế Đồng thời nên nâng cao trình độ đào tạo lĩnh vực: quy hoạch, phong thủy, … 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong bối cảnh kinh tế ngày hội nhập phát triển, thị trường BĐS dần lên, Công ty TNHH Thầm định giá VNG định hướng phải hoàn thiện thúc đẩy công tác thẩm định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng liên kết chặt chẽ với công ty, tổ chức liên quan Để thực định hướng này, VNG cần phải thực giải pháp đồng nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS như: hoàn thiện quy trình định giá BĐS, trọng phát triển nguồn nhân lực; hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin; hoàn thiện công tác xử lý đánh giá thông tin; tăng cường công tác kiểm soát, giám sát; tăng cường hợp tác liên kết với đơn vị có liên quan đến lĩnh vực định giá Ngoài có số kiến nghị với nhà nước như: Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến tài sản nói chung định giá BĐS nói riêng; quản lý hiệu thị trường BĐS; minh bạch hóa thông tin; hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá; tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực 59 KẾT LUẬN Định giá BĐS vấn đề mẻ với hầu hết người dân Việt Nam lý luận thực tiễn Tuy nhiên sớm khẳng định vai trò quan trọng hoạt động thị trường BĐS Với mục tiêu tìm hiểu thực trạng Quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty Thẩm định giá VNG, chuyên đề hoàn thành số nội dung sau Thứ nhất: Khái quát vấn đề lý luận chung định giá BĐS, đặc điểm, vai trò, mục đích định giá BĐS Bên cạnh đó, sâu vào khai thác quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS theo thông tư quy định Bộ Tài Chính Thứ hai: Trình bày khái quát tình hình kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS thời gian gần Phân tích thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS công ty VNG Từ mặt tích cực hạn chế, nguyên nhân điểm Thứ ba: Từ mặt hạn chế đưa chương đưa giải pháp cho Công ty TNHH VNG: hoàn thiện quy trình thẩm định giá để làm sở cho CVTĐ thực hiện, nâng cao nguồn nhân lực, hoàn thiện công tác thu thập thông tin, … Đồng thời đưa số kiến nghị với nhà nước để phát triển dịch vụ thẩm định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng Do gặp phải số hạn chế trình tìm kiếm, thu thập thông tin thực tế tiếp cận số liệu cụ thể nên chuyên đề em nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp, bảo thêm thầy cô để em hoàn thiện có giá trị thực tiễn Em xin trân thành cảm ơn! 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Thẩm định giá BĐS – TS Phạm Tiến Đạt, Học viện Ngân hàng Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 – Quy trình thẩm định giá Thông tư sổ 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài chỉnh, ban hành kèm theo 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08: Cách tiếp cận từ thị trường; Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09: Cách tiếp cận từ chi phí; Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập Các website: http://vneconomy.vn/ http://batdongsan.com.vn/ 61 PHỤ LỤC 01: Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty A, Văn pháp quy thẩm định giá Bộ Luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; Luật Thương mại nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; Luật Giá số: 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 08 năm 2013 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; Thông tư số: 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; Thông tư số: 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07; Quyết định số: 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3); Thông tư số: 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 Bộ Tài Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông báo số: 283/TB-BTC ngày 28 tháng 05 năm 2015 Bộ Tài việc công bố, điều chỉnh Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, Danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2015; B, Các văn khác Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Luật Nhà số: 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam văn hướng dẫn thi hành; Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam văn hướng dẫn thi hành; Luật Quy hoạch đô thị số: 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật Đất đai; Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá Đất; Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng Đất; Nghị định số: 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê Đất, thuê mặt nước; Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định bồi thường tái định cư Nhà nước thu hồi Đất; Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UNBD Thành phố Hà Nội ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; Quyết định số: 95/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND TP Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn TP Hà Nội; Thông tư liên tịch Bộ Xây dựng - Tài - Ban vật giá Chính phủ số: 13/TB-TT ngày 18/08/1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê; Công văn số: 1326//BXD-QLN ngày 08/08/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc; Thông tư số: 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Chế độ sách tài chính, đất đai hành; Dữ liệu Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam kết khảo sát trạng tài sản, thu thập xử lý thông tin thời điểm thẩm định giá; PHỤ LỤC 02 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Đính kèm Chứng thư thẩm định giá số: 44/2015/CTTĐ-VNG)