Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện lâm thao, tỉnh phú thọ giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ TRỌNG QUẢNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên -2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ TRỌNG QUẢNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên -2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ cơng trình nghiên cứu thực cá nhân thực sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng diễn biến thị trường bất động sản địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 bảo, hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng Các số liệu, tính toán, tổng hợp kết Luận văn trung thực, khách quan lập luận, nhận xét, kiến nghị đưa xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý hiểu biết thân Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lê Trọng Quảng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ mình, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Thầy cô giáo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun nhiệt tình giúp đỡ truyền đạt kiến thức quý báu cho tơi q trình tham gia học tập nghiên cứu Trường Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS TS Nguyễn Ngọc Nông trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên Mơi trường, phịng ban thuộc UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, tạo điều kiện giúp đỡ trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hồn thành Luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp động viên, khuyến khích, tạo điều kiện để tơi học tập, nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lê Trọng Quảng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Các khái niệm 1.1.2 Một số đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 12 1.1.4 Chức thị trường bất động sản 12 1.1.5 Vai trị, vị trí thị trường bất động sản 13 1.1.6 Các yếu tố chủ yếu thị trường bất động sản 13 1.1.7 Vai trò Nhà Nước công tác quản lý thị trường bất động sản 14 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 15 1.3 Cơ sở thực tiễn 19 1.3.1 Thị trường bất động sản số nước giới nước 19 1.3.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 23 1.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Phú Thọ 25 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao 32 2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Lâm Thao 32 2.2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản địa bàn huyện Lâm Thao 32 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 2.3.4 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 36 3.1.4 Hiện trạng sử dụng biến động đất đai huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 43 3.1.5 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 46 3.2 Thực trạng hoạt động diễn biến thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 48 3.2.1 Thực trạng giao dịch bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 theo hình thức chuyển quyền 48 3.2.3 Thực trạng cung cầu bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 61 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ công trình nghiên cứu thực cá nhân tơi thực sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng diễn biến thị trường bất động sản địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 bảo, hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Các số liệu, tính tốn, tổng hợp kết Luận văn trung thực, khách quan lập luận, nhận xét, kiến nghị đưa xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý hiểu biết thân Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lê Trọng Quảng vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Viết tắt XHCN BĐS TTBĐS KCN QSDĐ TTĐĐ SDĐ GCNQSDĐ NNNT TTQSDĐ CNH HĐH UBND HTX TT VAC SXKD HTKT DĐRĐ SHNN GPMB CKBVMT NN CMĐ CSHT CNBĐS QLDAHT QSH KTXH XDCB HTXH PNN QSHTS Viết đầy đủ : Xã hội chủ nghĩa : Bất động sản : Thị trường Bất động sản : Khu công nghiệp : Quyền sử dụng đất : Thị trường đất đai : Sử dụng đất : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Nông nghiệp Nông thôn : Thị trường quyền sử dụng đất : Cơng nghiệp hóa : Hiện đại hóa : Ủy ban nhân dân : Hợp tác xã : Thị trấn : Vườn ao chuồng : Sản xuất kinh doanh : Hạ tầng kỹ thuật : Dồn đổi ruộng đất : Sở hữu Nhà nước : Giải phóng mặt : Cam kết bảo vệ Môi trường : Nước ngồi : Chuyển mục đích : Cơ sở hạ tầng : Chuyển nhượng bất động sản : Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ : Quyền sở hữu : Kinh tế xã hội : Xây dựng : Hạ tầng xã hội : Phi Nông nghiệp : Quyền sở hữu tài sản vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ năm 2014 44 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010 – 2014 45 Bảng 3.3 Lượng giao dịch bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 – 2014 48 Bảng 3.4 Kết giao dịch bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 theo loại bất động sản 54 Bảng 3.5 Kết giao dịch bất động sản huyện Lâm Thao theo nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản 55 Bảng 3.6 Kết giao dịch bất động sản huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản 57 Bảng 3.8 Mục đích mua BĐS địa bàn huyện Lâm Thao 64 Bảng 3.9 Yếu tố quan tâm mua bất động sản người sử dụng địa bàn huyện 64 Bảng 3.10 Quan điểm lựa chọn diện tích đất thị trường bất động sản 66 Bảng 3.11 Lựa chọn người dân hình thức 67 Bảng 3.12 Thống kê phòng, ban cán liên quan đến quản lý BĐS huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 72 Bảng 3.13 Nguồn thu bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 75 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu diện tích loại đất huyện Lâm Thao năm 2013 43 Hình 3.2 Biểu đồ biến động sử dụng đất huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010 – 2014 45 Hình 3.3 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo năm huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 49 Hình 3.4 So sánh lượng giao dịch bất động sản đơn vị hành huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 53 Hình 3.5 Yếu tố quan tâm mua bất động sản huyện Lâm Thao 65 pháp luật quy định vì: bất động sản có tài sản cố định Ở khơng kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa kế tốn (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) vật di dời đựơc nhiên bất động sản Bất động sản bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà thơi (Lê Xn Bá, 2010) [1] Nói chung bất động sản đất cơng trình vật kiến trúc xây dựng * Khái niệm thị trường bất động sản Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt thị trường bất động sản lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố bất động sản coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản (Nguyễn Thị Minh Châu, 2012) [4] Hiện quan niệm thị trường bất động sản đựơc tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước (Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài, 2007) [10] Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân Bất động sản địa bàn định, thời gian định 71 ngành nghề coi nhẹ mà tập trung nguồn lực cho đầu tư BĐS ví dụ tập đoàn Vinashin, Vinaline dẫn tới phá sản Chính phủ phải tái cấu lại Mặt khác, sách thắt chặt tiền tệ, cắt giảm đầu tư cơng chi tiêu cơng Chính phủ nhằm hạn chế lạm phát để ổn định kinh tế vĩ mơ nên khơng có dịng vốn vận hành Vì vậy, nguồn đầu tư vào thị trường BĐS chủ yếu khoản đầu tư lần khơng có dịng vốn Khả toán nguồn vốn bị hạn chế nguồn vốn hướng tới phân mảng thị trường có nhu cầu tốn lần, với giá trị nhỏ, giao dịch nhiều lần, giá trị lớn Vì vậy, nguồn đầu tư hướng tới sản phẩm đất nền, khu vực giá trị thấp thị trường nhà chung cư, đô thị cần toán nhiều lần, giá trị lớn 3.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2114 3.3.1 Đánh giá công tác ban hành văn liên quan đến quản lí thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ Huyện Lâm Thao khơng có quy định riêng quản lí thị trường BĐS, hoạt động liên quan đến thị trường nhà ở, đất quy hoạch , giao đất, cho thuê đất, đăng ký biến động đất đai, kinh doanh nhà ở, dịch vụ công giao dịch nhà ở, đất áp dụng theo quy định chung pháp luật Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật đầu tư quy định cụ thể hóa UBND tỉnh Phú Thọ định cấp giấy, đo đạc đồ, đấu giá đất, chuyển mục đích đất 3.3.2 Đánh giá tổ chức máy nhà nước quản lí thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 3.3.2.1 Về quy định quản lý thị trường bất động sản nước ta Hiện nay, máy quản lí thị trường BĐS nước đặt bối cảnh quản lí phân tán, khơng đồng bộ, đất đai bị dàn trải nhiều bộ, ngành Hiện tại, tất bộ, ngành từ Trung ương tới địa phương làm chủ đầu tư cơng trình BĐS sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, tất quan Luật Tổ chức Chính phủ, Nghị định tổ chức 72 máy bộ, ngành quy định Bộ có chức “quản lí nhà nước”, cịn chức “đầu tư nhà nước” không quy định Bộ Kế hoạch Đầu tư khơng Bộ “quản lí nhà nước đầu tư” Sự khiếm khuyết đẩy “đầu tư nhà nước” nói chung “đầu tư nhà nước vào BĐS” nói riêng vào khủng hoảng thiếu chủ đầu tư đích thực, nguyên nhân chủ yếu gây thất thốt, lãng phí, tham nhũng có xu hướng tăng lên sử dụng đầu tư vốn ngân sách nhà nước Tại tỉnh VĨnh Phúc, việc sở ngành có chức cấp vốn chủ cơng trình bất động sản, đặc biệt lĩnh vực nhà chung cư, nhà tập thể cho cán nhân viên dẫn tới việc quy định quản lý bất động sản thời gian tới cần cụ thể hoá minh bạch tránh tham nhũng lớn cho Nhà nước 3.3.2.2 Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ Bảng 3.12 Thống kê phòng, ban cán liên quan đến quản lý BĐS huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 Tên đơn vị TT Số lượng cán qua năm 2010 2011 2012 2013 2014 8 Phòng TN MT Ban quản lý cơng trình cơng cộng 6 Văn phòng đăng QSD Đất 4 4 Phòng kinh tế hạ tầng 7 Phịng Tài chính- Kế hoạch 7 6 Cán ĐC-XD 14 đơn vị 15 25 27 26 24 Tổng 37 58 58 58 58 (Nguồn: Phòng nội vụ ) Liên quan đến việc quản lí thị trường nhà ở, đất Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tham mưu UBND huyện lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch SDĐ hàng năm, công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển QSDĐ, giao dịch BĐS Phối hợp với Phịng Tài ngun Mơi trường việc 73 cấp GCN QSH nhà ở, QSH cơng trình Ngồi hai đơn vị này, huyện cịn thành phần tham gia Cán địa chính, Ban quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ, Phòng Tài chính- Kế hoạch quản lý cơng sản thuộc sở hữu nhà nước Hiện nay, theo số liệu điều tra nêu có 58 cán chun mơn , quan chuyên môn UBND xã, thị trấn liên quan đến lĩnh vực BĐS đáp ứng yêu cầu lĩnh vực 3.3.3 Đánh giá quản lí thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 3.3.3.1 Về quản lý thành phần tham gia thị trường bất động sản - Nhóm quản lý nhà nước: Trong thời gian qua, cơng cải cách hành đề cao đặc biệt lĩnh vực đất đai, UBND huyện ban hành 42 thủ tục hành cấp huyện niêm yết phận "Một cửa" lĩnh vực tài ngun mơi trường có 25 thủ tục liên quan đến đất đai quy định rõ quan giải quyết, thời hạn giải quyết, thành phần hồ sơ, nghĩa vụ tài chính, thực hiện, kết thực tạo minh bạch giao dịch BĐS Bên cạnh đó, huyện đầu tư lớn cho xây dựng, trang thiết bị phận cửa, - Nhóm kinh doanh, môi giới, tư vấn bất động sản: Căn theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 tổ chức cá nhân nước kinh doanh dịch vụ bất động sản lĩnh vực Ở huyện Lâm Thao loại hình kinh doanh hình thành hoạt động Tuy nhiên, hạn chế thị trường BĐS sơ khai, thiếu minh bạch, đặc biệt quản lý cá nhân hành nghề môi giới BĐS 3.3.3.2 Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản Để phát triển TTBĐS, huyện Lâm Thao phát huy vai trị quản lí thị trường BĐS thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư thuận lợi, đầu tư cho XDCB, giải ngân Bên cạnh đó, có số nội dung khác bật sau: Đầu tư vào quy hoạch: Nhận thức vai trò quan trọng việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch nông thôn 74 mạng lưới quy hoạch chuyên ngành khác quy hoạch chợ, giao thông, thuỷ lợi, quy hoạch tổ hợp thương mại, dịch vụ thời gian qua UBND huyện Lâm Thao quan tâm đầu tư mức cho việc thực nhiệm vụ để nâng cao hiệu quản lí, sử dụng đất địa bàn huyện Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng đất: Theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, Uỷ ban nhân dân huyện đầu tư hệ thống giao thơng mở rộng làm mới, đường giao thơng thơn xóm đạt 90% cứng hố Về hạ tầng kỹ thuật khác có đầu tư mức, đáp ứng nhu cầu người dân Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng xã hội: Trong thời gian qua, Uỷ ban nhân dân huyện có nhiều nỗ lực việc phát triển giáo dục, y tế, văn hóa, để phù hợp với tiến trình thị hóa huyện lựa chọn hàng hóa bất động sản khơng quan tâm chất lượng xây dựng mà môi trường sống, hạ tầng xã hội yếu tố ảnh hưởng nhiều đến lựa chọn bên cầu bất động sản Đầu tư cho công tác dồn ghép ruộng đất, quản lý vùng đất bãi bồi, công xử lý vi phạm đất đai, giải tranh chấp khiếu nại tố cáo đất đai trọng có quan tâm đạo cấp uỷ Đảng Hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư thị trường nhà ở, đất thơng qua hoạt động cải cách hành theo chế liên thông cửa đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tháo gỡ vấn đề quy hoạch, nguồn vốn, nợ đọng thuế 3.3.3.3 Về quản lý nguồn thu từ bất động sản Khái niệm 3: Thị trường bất động sản tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường bất động sản mơ hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trường Bất động sản quan hệ giao dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù thị trường giá trị chủ quan giao dịch phải tổ chức theo ý đồ định (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3] Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trường nên có số quan niệm khác thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành Bất động sản Do đất đai thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hoá đất đai phận hàng hoá bất động sản Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trường nên có số quan niệm khác thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành Bất động sản Do đất đai thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hoá đất đai phận hàng hoá bất động sản.( Vũ Thị Thu Trang, 2012) [25] Trên thực tế, có số người cho thị trường bất động sản thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nước ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường 76 thông qua quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp sau luật đất đai 2013 đời - Về hoạt động đấu giá: Công tác đấu giá địa bàn huyện Lâm Thao vài năm gần phát triển nhanh chóng, ngày quan tâm hơn, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách địa phương đặc biệt đấu giá đất thương phẩm dự án nhà ở, đô thị, đồng thời giúp địa phương quản lí, tận dụng quỹ đất dôi dư chưa sử dụng xen kẽ khu dân cư, tránh tình trạng vi phạm đất đai - Về hoạt động môi giới thị trường bất động sản: Huyện có đầy đủ thành phần môi giới tham gia thị trường BĐS, góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường BĐS, thành phần mơi giới tham gia nên có ảnh hưởng định đến thị trường BĐS - Về quản lí Nhà nước: UBND huyện Lâm Thao phát huy vai trị quản lí thị trường nhà ở, đất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư địa bàn huyện, tập trung vào xây dựng bản, cấp giấy chứng nhận, quy hoạch không gian đồng - Về cung cầu thị trường BĐS: Mối tương quan cung cầu thị trường BĐS huyện Lâm Thao hứa hẹn thị trường BĐS sôi động tương lai đặc biệt với nguồn cung dồi từ nguồn có vị trí thuận lợi để thu hút tỉnh nước nước 3.4.2 Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ - Thị trường BĐS huyện có phát triển thị trường sơ khai, lượng giao dịch thấp, giao dịch ngầm nhiều Giao dịch TTBĐS không đơn vị hành - Về Cơng tác quản lí Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ trạng BĐS, chưa tổ chức điều tra khảo sát để nắm lượng cầu 77 BĐS theo thời điểm, lưu trữ hồ sơ quan nhà nước hạn chế dẫn đến hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS khó khăn - Việc chuẩn bị quỹ đất trước tiến hành đấu giá chưa tốt Công tác xác định giá sàn đấu giá số vị trí chưa sát với thực tế phức tạp dẫn đến đưa đất đấu giá khơng có người tham gia đấu Công tác tuyên truyền, quảng bá, maketting quỹ đất trước tiến hành đấu giá thực chưa rộng rãi sâu vào quần chúng, nguồn thơng tin BĐS chưa đến nhiều người có nhu cầu - Năng lực tài doanh nhiệp kinh doanh BĐS yếu phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, huy động, tình trạng vừa làm, vừa bán thơng qua hợp đồng góp vốn dẫn tới lộ trình thực dự án thường kéo dài - Về dịch vụ: Thực tế việc cung cấp thơng tin BĐS cịn thiếu, mơi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch, hệ thống dịch vụ BĐS chưa hình thành quy, thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSTS phức tạp - Năng lực đối tượng hoạt động mơi giới cịn thấp, tỉ lệ phi quy tham gia cao, cá nhân tham gia khơng kiểm sốt - Giá đất Nhà nước quy định thực vào ngày 01 tháng 01 hàng năm quan tâm cách xa so với giá thị trường gây khó khăn cơng tác GPMB, thu ngân sách nhà nước 3.4.3 Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ tương lai 3.4.3.1 Nhóm giải pháp tổ chức hành - Tiếp tục đầu tư xây dựng trụ sở làm việc quan hành huyện khu Trung tâm hành huyện 50ha phê duyệt, sử dụng vốn xã hội hoá xây dựng nơng thơn xã cịn lại năm 2013 tạo thuận lợi cho việc giao dịch quản lý, tiến kiệm thời gian, tiền bạc nhân dân 78 - Kiện toàn máy tổ chức từ cấp xã tới cấp huyện, đảm bảo số lượng biên chế huyện giao để việc lưu trữ, quản lý, thực thi cơng vụ có hiệu - Các quy định quản lý BĐS thường xuyên cải cách hành đặc biệt rà soát lại quy định, thủ tục hành liên quan đến BĐS thu hồi, giao đất, GPMB, đấu giá đất, cấp giấy chứng nhận để sửa đổi theo thẩm quyền kiến nghị sửa đổi, bãi bỏ cho phù hợp với địa phương theo hướng minh bạch hệ thống thông tin BĐS phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho nhà đầu tư khách hàng - Đầu tư 10% từ nguồn tiền sử dụng đất để xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường BĐS công khai, minh bạch, thành lập tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản, đặc biệt khuyến khích hoạt động dịch vụ cơng Văn phòng đăng ký đất nhà huyện Lâm Thao 3.4.3.2 Nhóm giải pháp tài - Các sách liên quan đến thuế thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động BĐS, tiền sử dụng đất, thuế VAT cần phải kiến nghị cải cách theo hướng thuận tiện giảm theo lộ trình - Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt nhóm doanh nghiệp có lực tài yếu doanh nghiệp coi nhẹ nghề mà đầu tư BĐS theo "hưng thịnh" thị trường dẫnđến lũng đoạn thị trường để từ có giải pháp trưng mua, trung thu chuyển đổi sang dạng dự án nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp - Các giải pháp sách giá BĐS, thu tài liên quan đến BĐS không theo quy luật nào, tương lai Nhà nước cần đặc biệt quan tâm điều tiết lượng cung BĐS cho thị trường, lợi ích Nhà nước - Chủ đầu tư - Người dân đảm bảo hài hoà, hợp lý 79 3.4.3.3 Nhóm giải pháp tạo mơi trường thuận lợi cho đầu tư - Tiếp tục đầu tư ngân sách cho công tác XDCB lĩnh vực HTKT hạ tầng xã hội phê duyệt vốn cụ thể là: tuyến đường từ trung tâm huyện đến đơn vị hành xã, trường học, trạm y tế, đường điện… - Giải công việc trọng tâm huyện giai đoạn từ 20132015 như: đảm bảo thực xong 19 tiêu chí quy hoạch nông thôn năm 2015; công tác công tác dồn ghép ruộng đất năm 2015; Cấp giấy chứng nhận xong năm 2015; xây dựng xong đề án chuyển đổi cấu trồng vật nuôi, phát triển kinh tế hộ - Tổ chức lập, thẩm định quy hoạch huyện, đồng thời rà soát lại quy hoạch có huyện đảm bảo có phân bố BĐS cách hợp lý, tiêu sử dụng đất giao sử dụng tiết kiệm, hiệu quả.- Xử lý vi phạm: Nghiêm minh xử lý vi phạm trật tự xây dựng không sai phép, vi phạm đất đai 3.4.3.4 Nhóm giải pháp mang tính dài hạn - Thành lập thêm tổ chức Quỹ phát triển đất để có nguồn vốn tạo lập tăng cung hàng hoá bất động sản cho thị trường thơng qua hình thức giao đất có thu tiền đấu giá, đấu thầu hạn chế cho thuê, giao đất không thu tiền - Công tác thống kê, phân loại bất BĐS lưu trữ hồ sơ BĐS đặc biệt quan tâm để từ hoạch định số cung cầu BĐS tương lai, tổ chức tuyên truyền, đào tạo cho cán quản lý, quảng bá huyện, nhằm thu hút đầu tư Mời doanh nghiệp BĐS triển khai làm việc với huyện để xác định tiến độ thực dự án, đặc biệt dự án dở dang GPMB, vướng mắc cần tháo gỡ lộ trình thực - Tạo chế mở, mơi trường bình đẳng thành phần tham gia thị trường BĐS, thu hút nguồn đầu tư BĐS từ nước địa phương khác đến với huyện Lâm Thao, huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm năng, đặc biệt lượng tiền tồn đọng dân Hạ giá thành sản phẩm; tăng cường liên kết huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp Một quan niệm phổ biến khác cho thị trường bất động sản hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm dễ làm người ta nhận biết phạm vi nội dung thị trường bất động sản khái niệm có tính khái qt Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước Ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động thị trường Bất động sản hầu điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3] 1.1.2 Một số đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1 Tính cá biệt khan Đặc điểm Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12] 1.1.2.2 Tính bền lâu 81 - Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS tương lai nhóm tổ chức hành chính, tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, tài nhóm giải pháp mang tính dài hạn Đề nghị Để quản lý phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch có hiệu cấp quyền từ Trung ương đến địa phương theo phân cấp quản lý phải có lộ trình thực nhóm giải pháp tác giả đề xuất nêu Tuy nhiên, trước mắt, kiến nghị thực giải pháp sau: - Thống kê, phân loại BĐS có BĐS hình thành tương lai đề từ hoạch định sách quản lý phù hợp đồng - Tăng cường đầu tư, chi tiêu cơng, nới lỏng tín dụng, giảm thuế, hạ giá thành sản phẩm, giải hàng tồn kho để tháo gỡ nợ xấu, huy động tối đa nguồn lực ngồi, tạo nhiều cơng ăn việc làm cho người dân để có thu nhập, ổn định an ninh trị - Tạo "gói kích cầu" để "thổi lửa" "liệu pháp sốc" thơng qua "dịng tiền" "bơm" cho thị trường BĐS đây, đồng thời rà soát để chuyển đổi số dự án sang loại dự án nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2010), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Nguyễn Đình Bồng (2008) Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Thị Minh Châu (2012), Bài viết khái niệm thị trường, Học viện Chính trị - Hành Quốc gia Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chi cục Thuế huyện Lâm Thao (2013), Báo cáo tổng kết công tác thuế năm 2012 nhiệm vụ giải pháp công tác thuế năm 2013 Nguyễn Thế Huấn (2012), Bài giảng định giá đất bất động sản, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn (2012), Sáu chuyên đề bất động sản định giá đất, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 10 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình Kinh tế tài ngun đất, Nxb Nơng nghiệp 11 Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2011), Vai trò thị trường bất động sản 12 Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2011), Đặc điểm thị trường bất động sản 13 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2006), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị Quốc gia 83 14 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Nxb Chính trị Quốc gia 15 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 16 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2005), Luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị Quốc gia 17 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Nxb Chính trị Quốc gia 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia 19 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2005), Luật Doanh nghiệp, Nxb Chính trị Quốc gia 20 Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 21 Sở Tài nguyên Môi trường Phú Thọ (2011), Báo cáo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản đất tỉnh Phú Thọ 22 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước đất đai, Nxb Nơng nghiệp Hà Nội 23 Nguyễn Thị Phương Thúy (2010) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “ Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn thị xã Phú Thọ tỉnh Phú Thọ” 24 Lưu Quốc Thái (2012) "Q trình thị trường hố đất đai Trung Quốc, Ustralia, số đánh giá học kinh nghiệm", Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 25 Vũ Thị Thu Trang (2012), Bài viết khái niệm thị trường bất động sản, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 84 26 UBND huyện Lâm Thao (2010), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Lâm Thao 27 UBND tỉnh Phú Thọ (2009), Quyết định số 1683/QĐ – UBND ngày 26 tháng năm 2009 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2009 – 2020 Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 thị trấn Hùng Sơn, huyện Lâm Thao 28 UBND tỉnh Phú Thọ (2013), Số 1563/UBND – KT3 ngày tháng năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ việc phân bổ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011 – 2015) tỉnh Phú Thọ cho huyện, thành phố địa bàn tỉnh 29 Văn phòng đăng ký đất nhà huyện Lâm Thao (2012), Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 xã, thị trấn địa bàn huyện