Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)
Trang 1LE TRONG QUANG
THUC TRANG VA GIAI PHAP PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN TAI HUYEN
LAM THAO, TINH PHU THO
GIAI DOAN 2010 - 2014
LUAN VAN THAC Si QUAN LY DAT DAI
Thai Nguyén -2015
Trang 2DAI HOC THAI NGUYEN
TRUONG DAI HOC NONG LAM
LE TRONG QUANG
THUC TRANG VA GIAI PHAP PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN TAI HUYEN
LAM THAO, TINH PHU THO GIAI DOAN 2010 - 2014
Chuyén nganh: Quan ly dat dai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUAN VAN THAC SI QUAN LY DAT DAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên -2015
Trang 3Tôi xin cam doan: Ban Luan van thac sỹ này là cơng trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết,
kiến thức thực tẾ, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường
bat động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2014 và dưới sự chỉ bảo, hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Các số liệu, tính tốn, tổng hợp và những kết quả
trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị
được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản
thân tôi
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả
Trang 4i
LOI CAM ON
Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức quý
báu cho tôi trong quá trình tham gia học tập và nghiên cứu tại Trường
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp
Đề hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Lâm Thao, Phịng Tài ngun và Mơi trường, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo
điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, gop y để hoàn thành Luận văn
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả
Trang 5MỤC LỤC
LG CAM BOA san ngn ga g2 ngggig0020001900181010180586081348S84011850801456010161031400480(6 i 898v na ii
MUC LUC wcccsssanccscansasczecasvansssnacsncvonssvesusvavavsssuscsccuenssvucavsanassesunssocnsnssveneveasessvees ili
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮTT - se ssssssevseesseessee vi
M9 20./00/09 1e: c1 vii
DANH MỤC CÁC HÌNH sanunnsittntitittiinttntdiatđNT5E1314810080010007001901000818360805860088 viii n7 0 ~ ƠỎ 1 1 Tính cấp thiết của đề tài . ¿-©2¿¿©222+2E+22E12221227112211211.221 212 xe 1 2 Mục tiêu của G8 tai eeccceccscessssesssseecssssssssessssseesssesssssssssseessseessseecssecesseeeesees 3 CHƯƠNG 1: TỎNG QUAN TÀI LIỆU - 2-52 ss<ssse5sse 4
1.1 Cơ sở khoa học của đề tải .-s-5: 25c ccccxSEt 2E ESEEEErEEEEerrrerkerrrerreex 4
1.1.1 Các khái niệm . 2¿-©++222+++EE+EtEEEE2E21222212221.EE.crrree 4 1.1.2 Một số đặc điểm của thị trường bất động sản 8 1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản - 2 12
1.1.4 Chức năng của thị trường bất động sản c -55¿ 12 1.1.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản -. ¿ 13 1.1.6 Các yêu tố chủ yếu của thị trường bất động sản 13 1.1.7 Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản 14
1.2 Cơ sở pháp lý của 0Š :::ạ 15
1.3 Cơ sở thực tiỄn . ¿ sc©2s2xt2 k2 2212212112121 re 19
1.3.1 Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước 19
1.3.2 Thực trạng thị trường bắt động sản tại Việt Nam .- 23 1.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ 25
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN oan ~ ,,,ÔÔỎ 32
Trang 6IV
2.1.1 Đối tượng nghiên CỨu -¿- ¿+ ++2+EE£EEtEEtEkerrxrrrrrrkerrree 32
21:2 Phạm:vi:nphiÊT CỨU:ssxs:ss6ssg55730545005105559565351338340838135503x64E94553906 32 2.2 Nội dung nghiÊn CỨU - -¿- << + ++* + E*EEEvEEkEeEekkrkerkeskerkrree 32
2.2.1 Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao 32
2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lâm TThao - 6 1 21 E1 9121 1 1v nh nh ghen 32
2.2.3 Đánh giá thực trạng thi trường bất động sản trên địa bàn huyện Lâm
¡ ——Ề 32
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản
tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú TThọ .-. 5755 St sekrsirseerske 32
2.3 Phương pháp nghiÊn CỨU .- (5 1S **E+EEeEekseeskrekrrkrkkree 32
2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu th cp zcsâ5ô 32 2.3.2 Phng phỏp điều tra số liệu sơ cấp -s¿csz+cszcze¿ 33 2.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 2- ¿552 33 CHƯƠNG 3: KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao 34 KINN? I0.) o4 ÔỎ 34
3.1.2 Các nguồn tài EUYÊN SG vn ng ng 36
3.1.4 Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Lâm Thao,
tinh Phu Thos sss mem 43 3.1.5 Thực trang công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Lâm
Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 <+-<£+s£<<++x++ 46 3.2 Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-20 14 - -+-=+s=+s++<+ 48
3.2.1 Thực trạng giao dịch bat động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014 theo các hình thức chuyên quyền 48
Trang 73.3 Đánh giá công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động
sản huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn 2010-21 14 71 3.3.1 Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan đến quản lí thị
trường bat động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ 71
3.3.2 Đánh giá về tổ chức bộ máy nhà nước quản lí thị trường bất động
sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ
3.3.3 Đánh giá về quản lí thị trường bắt động sản tại huyện Lâm Thao,
tỉnh Phú Thọ
3.4 Những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát
triển thị trường bất động sản huyện Lâm Thao trong tương lai 75
3.4.1 Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú 'Thọ . - - c5 222222233 *+2EE++eEEeeeerereeerrseee 75
3.4.2 Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại huyện
Lâm Thao, tỉnh Phú 'ThỌ . 55+ * 3+ +22 E£+2#++eeeeeeeeeezeeeeee 76
3.4.3 Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản huyện Lâm
Thao, tỉnh Phú Thọ trong tương Ía1 - 5 s5 ++sx+s£+vsexsesseexe 77
KET LUAN VA DE NGHI
1 Kết luận
2 Đề nghị
TAI LIEU THAM KHẢO . 2- 22s ss£ss£eseesseessevssecse
Trang 8
Vi
DANH MUC CAC CUM TU VIET TAT
Viết tắt XHCN BĐS TTBĐS KCN QSDĐ TIDD SDD GCNQSDĐ NNNT TTQSDD CNH HDH UBND HTX TT VAC SXKD HTKT DĐRĐ SHNN GPMB CKBVMT NN CMĐ CSHT CNBĐS QLDAHT QSH KTXH XDCB HTXH PNN QSHTS Viết đầy đủ : Xã hội chủ nghĩa : Bất động sản : Thị trường Bắt động sản : Khu công nghiệp
: Quyền sử dụng đất
: Thị trường đất đai
: Sử dụng đất
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Nông nghiệp Nông thôn
: Thị trường quyền sử dụng đất : Công nghiệp hóa
: Hiện đại hóa
: Uy ban nhan dan : Hop tac xa : Thi tran
: Vườn ao chuồng : Sản xuất kinh doanh : Ha tang kỹ thuật : Dồn đổi ruộng đất : Sở hữu Nhà nước : Giải phóng mặt bằng
: Cam kết bảo vệ Môi trường
Trang 9DANH MUC CAC BANG
Bang 3.1 Hién trang su dung dat tai huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ
NAM 0 cá cscssesenrsiioinaaliAs5SE0191551001810943965501018388500400036150800 D0 44 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010
Hi) rỶÝŸ 45
Bảng 3.3 Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010 — 214 - c5 St *++***Esvsesereerrerrserre 48
Bảng 3.4 Kết quả giao dich bat động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014 theo loại bat động sản - 54
Bảng 3.5 Kết quả giao dich bat động sản tại huyện Lâm Thao theo
nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản 55 Bảng 3.6 Kết quả giao dich bất động sản tại huyện Lâm Thao giai
đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bắt động sản 57 Bảng 3.8 Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao 64
Bảng 3.9 Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử
dụng trên dia Bán HHY To nesenssoeianodatinaxiassostsaispoysgeaessssi 64
Bảng 3.10 Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động Sản «HH HT HH Tho TH TH Hà nhiệt
Bảng 3.11 Lựa chọn của người dân về các hình thức
Bảng 3.12 Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 72 Bảng 3.13 Nguồn thu về bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ
Bi )02001020 n 75
Trang 10Vill
DANH MUC CAC HiNH
Hình 3.1 Co cau diện tích các loại đất huyện Lâm Thao nam 2013 43 Hình 3.2 Biểu đồ biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai
đoạn 2010 — 2014 . -2¿2+2+2EE+EEEEEEEEEEEEEEEE22AeExerrrrcee 45
Hình 3.3 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở
huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-20 14 - 5c <c<+x<+<sc<+ 49 Hình 3.4 So sánh lượng giao dich bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 - - 33
Trang 111 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai có
sự tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh
quốc phòng Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận
(Nguyễn Thế Huấn, 2012) [8]
Theo pháp luật hiện hành, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định lâu dài và có các quyền theo quy định của pháp luật Trong đó có quyền chuyển đồi, chuyển nhượng, thừa kế, thé chấp quyền sử dụng đất (Quốc hội
nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [15]
Chính vì vậy mà thị trường quyền sử dụng đất và các cơng trình gắn liền
với đất có tác động đến kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân,
đặc biệt là ở các đô thị Sự biến động của thị trường BĐS chịu sự tác động của các cơ chế quản lý và phát triển BĐS, của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục giao dịch về BĐS Nếu thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không
được quản lý đúng đắn sẽ ảnh hưởng rất xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội,
đến tiến trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
Để thị trường BĐS phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyền thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
Trang 12gồm cả quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư Nhà nước cho phép phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho cho các công dân và các doanh nghiệp thuộc mọi
thành phần kinh tế" Gần đây, chương trình hành động của Chính phủ nhân
mạnh sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý, điều tiết giá quyền sử
dụng đất, nhất là giá quyền sử dụng đất đô thị, nhằm phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23]
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang ton tai
nhiều vấn dé nổi cộm vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước Đặc biệt là
việc trốn thuế, rất nhiều các giao dich đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất được duy trì khơng rõ ràng và gây nhiều bức xúc, nguồn tài chính cho phát triển và sử dụng đất đai bị hạn chế; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất
dai, vi dụ như: nhiều người thực sự có nhu cầu cần nhà ở thì khơng thể đủ tiền
dé mua dat hoặc nhà, trong khi đất được quy hoạch vẫn bỏ hoang, nhà khơng có người ở Những diễn biến phức tạp nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và
đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hoá (Nguyễn Thị
Phương Thúy, 2010) [23]
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ồn định, xác
lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường
Trang 13công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Mơi trường, Trưởng Phịng Đào
tạo sau đại học, dưới sự hướng dẫn của Thầy PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông và
sự giúp đỡ của UBND huyện Lâm Thao, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực
trạng và giải pháp phát triển thị trường bắt động sản tại huyện Lâm Thao,
tinh Phi Thọ giai đoạn 2010 - 2014”
2 Mục tiêu của dé tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị
trường BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014, nhằm tìm ra
những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật vận động của nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện cơ bản của huyện Lam Thao tác động trực tiếp
đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bat động sản tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá được công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được một số giải
Trang 14CHUONG 1
TONG QUAN TAI LIEU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “ động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cịn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất (Lê Xuân
Ba, 2010) [1]
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Pháp, Nhật, Đức ), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng được thê
hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi
đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bát động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với dat dai
Trang 15Theo Mc Kenzie and Betts.1996 trang 3: “Bát động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật ”
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thé cd ba
khái niệm như sau:
Khái niệm 1: Bat dong san là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác
trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên
đất như thế nào thì được coi là bất động sản
Khái niệm 2: Bất động sản là
1, Đất
2, Nhà và các cơng trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di
dời được là bat động sản, có hai thứ không di đời được đó là đất và nhà Khái niệm này tách nhà khỏi đất
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật đân sự (năm 1995) bat động sản là tài sản không di đời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di đời được, yếu tố không thể
di dời được như là yếu tố số l
- Hai là: Kế thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất,
Trang 16pháp luật quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản có định Ở đây
khơng kể tài sản có định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy
bay, máy móc thiết bị ) là vật có thể di đời đựơc tuy nhiên không phải là bất
động sản Bat động sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà
mà thôi (Lê Xuân Ba, 2010) [1]
Nói chung bất động sản là đất và các cơng trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó
* Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyên đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh
doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường bắt động sản lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triền
Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản khơng tự dưng mà có,
nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyền nhượng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản (Nguyễn Thị Minh Châu, 2012) [4]
Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận và nồi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thi trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyên sử dụng bất động sản
theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Đỗ Thị Lan, Đỗ
Anh Tai, 2007) [10]
Trang 17Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mơ
hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính khách quan của thị trường Bắt động sản là quan hệ giao dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng
về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định (Nguyễn Đình Bơng, 2008) [3]
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một
bởi vì tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành
Bắt động sản được Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu
tố đầu tiên của bất kỳ bat động sản nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bắt động sản Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải
gắn với đất đai mới trở thành Bắt động sản được Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường
bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động
sản.( Vũ Thị Thu Trang, 2012) [25]
Trang 18Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là
khái niệm có tính khái qt Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rang thị trường bắt động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thé chấp, chuyền dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường Bắt động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước (Nguyễn Đình Bơng, 2008) [3]
1.1.2 Một số đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn Tính khan hiếm cụ thê của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đắt, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di đời được của đất đai nên hàng hoá
bat động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kế cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kế cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục
Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12]
Trang 19các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bên lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chỉ phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu
được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuôi thọ kinh tế khá nhiều vì
nó chấm đứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được may lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thé giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử
dụng của bắt động sản đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phố thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động
sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn (Phịng Quản lý thị trường bat động sản - Cục Quan lý nhà - Bộ Xây dung, 2011) [12]
1.1.2.3 Tĩnh chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Trang 2010
thực tế, việc xây dựng bat động sản nay lam tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến (Lê Xuân Bá, 2010) [1]
1.1.2.4 Các tính chất khác
a Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động
sản trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác
b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chỉ phí quản lý cao hơn so với các hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tương xứng
c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tổ này mạnh hơn các
hàng hố thơng thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vẫn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Lê Xuân Bá,
2010) [1]
1.1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau (Nguyễn Thế Huấn, 2012)
[8]
Trang 21+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
+ Thị trường bắt động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm)
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bat động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bat động sản nội thành, ngoại thành
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp, thị trường cơng trình thương mại và dịch vụ
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất
động sản làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyền cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyên cho bên đi thuê
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: Quyền sở hữu không
thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Day là thị trường chuyên nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với người sử dụng đất Thị trường này mang tính cơng khai và khơng có giao dịch ngầm, mang tính một chiều Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là khơng cịn Để giao đất hay cho thuê đất Nhà
nước phải tiến hành thu hồi đắt, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất
Trang 2212
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các cơng trình bất động sản
để bán hoặc là cho thuê Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả
Nhà nước và tư nhân Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các cơng trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê
+ Thị trường cấp IH: Là thị trường mua bán lại hoặc cho th lại các
cơng trình đã được mua hoặc cho thuê Là TT của tầng lớp dân cư với nhau - Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra lam Š loại: Bất động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bat động sản văn
phòng, bất động sản công nghiệp và bắt động sản nông nghiệp 1.1.3 Đặc điểm của thị trường bắt động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền
tệ hố và tài chính hố Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2006) [13]
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước (Nguyễn Thế Huấn,
2012) [9]
- Thị trường bất động sản chịu sự chỉ phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường bắt động sản là một dạng thị trường không hồn hảo (thơng
tin khơng đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
và sự thay đối có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế 1.1.4 Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau - Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch
Trang 23- Phat trién bat động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Quốc
hội nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [17]
1.1.5 Vai trị, vị trí của thị trường bắt động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị (Quốc hội nước
CHXNCN Việt Nam, 2003) [14]
- TT BDS phat trién thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bat động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nơng thơn (Phịng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng,
2011) [11]
1.1.6 Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản - Quyén mua ban bat động sản
- Biện pháp để người mua và người ban bat động sản đến với nhau - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản
cho người mua: QSDĐ, QSHTS, liên quan đến BĐS Nghĩa vụ về tài chính và những tổn tại đối với người bán Mối liên quan giữa BĐS của người bán với
các bất động sản liền kề và QHSDĐ của Nhà nước (Nguyễn Thế Huấn, 2012)
[8]
- Thoa thuan gia mua ban
- Hình thức hợp đồng có thê thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;
Trang 2414
- Bién phap dam bao vay tién bang thé chap ma BDS 1a vat bao dam; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ thị trường BĐS 1.1.7 Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bắt động sản
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay vơ hình - thị trường" và "bàn tay hữu hình - Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Thị trường bắt động sản cũng khơng nằm ngồải quy luật đó
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường bất động sản); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập
bất động sản tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc
gia v.v ) của các doanh nghiệp bất động sản của nhà nước) Để thực hiện
được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các
công cụ quản lí vĩ mơ để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản với giữ gìn mơi trường sinh thái v.v (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23]
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thê hiện trên
các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế
Trang 25- Cung cấp dịch vụ công như thâm định giá, tư vấn pháp luật v.v
Nói tóm lại, bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bắt cứ một nền
kinh tế nào, nhưng khơng vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đồ vào lĩnh vực này được Thị trường bat động sản là một bộ phận quan trong của
nền kinh tế thị trường Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong
mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội Những cơ sở khoa học trên đây về bất động sản và thị trường bất động sản trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường bất động sản nước ta hiện nay trước xu
thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế -chính trị, văn hóa, xã hội của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đồ thị trường bắt động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho
nền kinh tế - xã hội của những nước đó (Lê Xuân Bá, 2010) [1] 1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiễn pháp năm 1992 đã sửa đồi, bổ sung năm 2001
- Luật Tổ chức HĐND & UBND ngày 26/11/2003
- Bộ Luật dân sự năm 2005
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Nhà ở năm 2006
- Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006 - Luật Đầu tư năm 2005
- Luật Doanh nghiệp năm 2005 - Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005
Trang 2616
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đắt(Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bôi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh
- Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính
phủ hướng dẫn chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư
Trang 27phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động san
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 và Chỉ thị số
1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 và Thông báo
số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phịng Chính phủ về
Kết luận của Phó Thủ tướng Hồng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bắt động sản
- Căn cứ Nghị quyết số 40/NQ-CP ngày 28/3/2013 của Chính phủ về
việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 19/QĐ-UBND ngày 22/9/2015 của UBND tỉnh Phú Thọ
về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Lâm Thao;
- Hiễn pháp năm 1992 đã sửa đồi, bỗổ sung năm 2001
- Luật Tổ chức HĐND & UBND ngày 26/11/2003
- Bộ Luật dân sự năm 2005
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Nhà ở năm 2006
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
- Luật Đầu tư năm 2005
Trang 2818
- Luật Đấu thầu năm 2005
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Thông tư số 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh
- Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính
Trang 29- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư - Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 thang 1 năm 2008 và Chỉ thị số
1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 và Thông báo
số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phịng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về
chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
- Căn cứ Nghị quyết số 40/NQ-CP ngày 28/3/2013 của Chính phủ về
việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 19/QĐ-UBND ngày 22/9/2015 của UBND tỉnh Phú Thọ
về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 201 1-2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Lâm Thao;
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Thị trường bắt động sản của một số nước trên thế giới và trong nước 1.3.1.1 Thị trường bắt động sản của một số nước trên thế giới
* Thị trường bắt động sản Ustralia (Úc)
Trang 3020
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai ở Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ
thống pháp luật Anh quốc (Common law) Theo luật Anh-Úc, nhà vua có tồn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land)
Cho đến nay, phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do(freehold) Theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo
lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa Ngược lại, đại bộ
phận đất nông thôn là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương
thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ)
Sự kiện nỗi bật trong phát triển luật pháp về đất đai ở Úc là việc công
nhận quyền đất đai của người bản xứ (Lưu Quốc Thái, 2012) [24]
* Hệ thống Torren cốt lõi pháp luật về đất đai và bất động sản của Úc vấn đề thông tin đất đai và thị trường
Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký Với hệ thống này các giao dịch có
liên quan đến đất đai và bất động sản được thực hiện thuận lợi, an toàn với chỉ
phí giao dịch thấp Năm 1875, hệ thống này được giới thiệu ở tất cả các Bang thay thế cho hệ thống chứng nhận giao dịch tư(private conveyancing) và hệ thống đăng ký hồ sơ giao dịch(Deeds registration system),
* Vấn đề về thị trường bắt động sản và thế chấp
Các chủ sở hữu quyền về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giá giao dịch về đất được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư
Với hệ thống Torrens, những người tham gia các giao dịch về đất đai
hoàn toàn được đảm bảo Một trong những vướng mắc của thị trường Bất động sản là cần đầu tư nhiều vốn trung và dài hạn cũng được giải quyết thông
qua hệ thống các định chế tài chính trung gian với Menu dịch vụ rất chuyên
Trang 31* Vai tro của hệ thống các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ tư vấn, môi giới thị trường
Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài
sản và các giao dịch về đất đai; đồng thời, Bất động sản được giao dịch theo
đúng cách thức mà pháp luật quy định Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nước như: đào tạo, phô biến, giải thích
pháp luật, đo đạc, bảo hiểm Ở Úc, những tô chức như vậy được thành lập
rat phd biến và hoạt động mang tích chuyên nghiệp cao (Lưu Quốc Thái,
2012) [24]
* Thị trường bắt động sản Trung Quốc
Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng giềng, mà cịn là một nước
có nhiều điểm tương đồng về lịch sử, văn hóa, chính trị với Việt Nam Pháp
luật đất đai của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng (Lưu Quốc Thái,
2012) [24]
Trung Quốc thi hành hai chế độ công hữu về đất đai, chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai, song ở nước này vẫn
tồn tại thị trường quyền sử dụng đất Trước năm 1988 ở Trung Quốc không có
thị trường về quyền sử dụng đất, Đến năm 198§ ở Trung Quốc chỉ có thị trường quyền sử dụng đất khơng có thị trường quyền sở hữu đất đai Tổn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau
- Giao dịch của người có quyền sử dụng đất quốc hữu
Đây là loại hình giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau được
Trang 3222
+ Giữa các công ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai thác
nhà, đất với khách hàng;
+ Giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau Theo đó, các tổ
chức thụ nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thơng qua hình thức xuất nhượng thơng qua có trả tiền(tương tự hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam); thuê đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dung dat nếu đã
đầu tư ít nhất là 25% tổng giá trị vốn đầu tư theo dự án - Đối với các bất động sản trên đất
Trung Quốc có chính sách đối xử bình đăng giữa các nhà đầu tư trong và
ngoài nước trong việc tham gia kinh doanh trong thị trường bất động sản
Để quản lý thị trường bất động sản, pháp luật quy định việc mua bán,
chuyên nhượng nhà, đất phải đăng ký qua Sở giao dịch và nộp thuế điều tiết phần giá trị tăng thêm đối với từng loại bất động sản
- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể
Đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông qua chế
độ giao khốn cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hết thời
hạn họ được quyền đăng ký tiệp tục sử dụng
- Về quản lý thị trường quyền sử dụng đất: Để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động lành mạnh, Trung Quốc quản lý thị trường này bằng các biện pháp cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung-cầu”: Chính phủ khống chế và điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thơng qua hình thức xuất nhượng
Thứ hai, Về định giá đất: Về nguyên tắc, giá đất không do con người
quyết định mà do thi trường điều tiết Con người chỉ dùng các biện pháp
nghiệp vụ đề phản ánh
Ở Trung Quốc, giá nhà và giá đất được xác định tách biệt độc lập Nhà
Trang 33Thứ ba, về kiểm soát đầu co dat đai: Nhà nước đã ban hành điều lệ về
quản lý bất động sản nhằm hạn chế tông lượng đất đai để điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường: quy định nhà đầu tư nhận xuất nhượng đất nêu muốn
chuyên nhượng tiếp tục phải đầu tư vào đất đai ít nhất là 25% tổng giá trị đầu
tư của dự án Nếu trong thời hạn năm mà nhà đầu tư không thực hiện quy
định này thì sẽ bị phạt tiền và trong 2 năm không đầu tư thì bị nhà nước thu
hồi đất (Lưu Quốc Thái, 2012) [24]
1.3.2 Thực trạng thị trường bắt động sản tại Việt Nam
* Giai đoạn thị trường bắt động sản bùng nỗ (2001-2003)
Sau một thời gian đài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bat động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh
doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do
yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng 1a do
thiếu các thông tin giá nhà đất (Chính phủ, 2007) [6]
* Giai đoạn thị trường bắt động sản đóng băng (2003-2006)
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%
(Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2005) [16]
Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ
Trang 3424
một số trung tâm huyện ly khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) năm 2004 giá lên tới 700 — 800 triệu đồng/mảnh (trên — dưới 100m2), thì nay chào giá 400 — 500 triệu đồng vẫn khơng có người mua Có thê đánh giá một số nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau: - Cầu giảm mạnh do giá bat động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới;
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(1) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được
điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chỉ phí đền bù giải toả lên cao (2) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bat động sản giảm mạnh
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: - Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do gia Bat động sản của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:
Hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường
bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bat động sản như trên, việc
quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc Đó là: (1) Lập lại ký cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình
Trang 35(2) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định số 1§1/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác
động mạnh đến thị trường bất động sản (Quốc hội nước CHXNCN Việt
Nam, 2005) [19]
* Giai đoạn thị trường bắt động sản 2006 đến năm2010
Giai đoạn này Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội chính thức
thơng qua vào ngày 29 tháng 6 năm 2006 đã góp phần phát triển thúc đây sự
phát triển của thị trường bất động sản nước ta đi vào khuôn khổ và quy củ hơn
Theo bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu (RETI) mới nhất của Jones Lang LaSalle (JLL) - Một tập đoàn dịch vụ bất động sản chuyên nghiêp hàng đầu thế giới thì tính minh bạch thị trường Bất động sản của Việt Nam năm 2008 đã tiễn lên 1 bậc từ nhóm “khơng minh bạch” lên nhóm “minh bạch thâp” JLL thường được chia theo 5 mức: cao, rõ ràng, bán rõ ràng, thấp và không rõ ràng
Với việc thăng hạng lần này, Việt Nam được xếp thứ I1/ 28 thị trường
đã có sự thay đổi về tính minh bạch trong gần 2 năm qua Tuy nhiên, nếu xét
về toàn cục, Việt Nam vẫn đứng thứ 77/86 nền kinh tế mà JLL vừa tiễn hành điều tra Giá đất hiện nay vượt quá khả năng chỉ trả của người dân tại thành
phó Hồ Chí Minh và Hà Nội, ngay cả những người được coi là có thu nhập cao trong xã hội cũng phải tiết kiệm 30 - 40 năm mới có thê mua được một
căn hộ chung cư có diện tích khoảng 100m2 với chất lượng trung bình
Với giá cả về bất động sản quá cao như hiện nay ở Việt Nam ta trong đó giá nhà ở nói riêng vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế và vượt quá xa giá trị thực Thực sự là một bài tốn đau đầu và hóc búa với công tác quản lý Nhà nước về bất động sản (Lê
Xuân Bá, 2010) [7]
Trang 3626
*Giai đoạn trước năm 1993
Trong giai đoạn trước năm 1980, thị trường bat động sản là thị trường tự
phát, chưa có khung pháp luật cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các
tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản
Kể từ khi Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ nghĩa Việt Nam ra đời
năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cam việc mua
bán đất đai Do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật
cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản
Phú Thọ nói riêng.Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản,
đăng ký quyền sử dụng đất tại Phú Thọ cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyền dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm có đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỷ 90 khơng được thừa nhận (Chính phủ,
2004) [5]
Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ trên địa bàn Phú Thọ
ngày càng tăng, do đó phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản
Hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện Hình thức giao dịch
phơ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất Về cơ sở pháp lý, ngày
29/12/1987 Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thông qua
Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp quy nào đề cập một cách toản
diện và cụ thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các quy định của Luật Đất đai năm 1987 Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản
Trang 37hành từ các cơ quan Trung ương đến các cơ quan địa phương Điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có
thâm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng
đất có ngơi nhà đó” Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở tại Phú Thọ thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật quy
định Giao dịch mua bán là giao dịch trao tay, các bên chuyển nhượng cho
nhau bằng giấy mua bán viết tay không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Có chăng thì được chính quyền địa phương xác nhận hộ khâu
thường trú, còn những nội dung trong giao dịch giữa các chủ thể hầu như không được cơ quan nào kiểm soát Hiện tượng tự chuyên đất nông nghiệp
thành đất ở, đầu cơ nâng giá, ha giá là khá phổ biến, không tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai Việc giao đất, phân phối đất không đúng
thâm quyền diễn ra khá phổ biến làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất
đai Kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong, thì nay sinh thêm
những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, “hàng hoá quyền sử dụng
đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị
trì trệ, các vấn đề về chuyên dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy
định việc chuyển đổi mục đích sử dụng dat, chuyén nhuong đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước (Bộ Xây dung , 2008) [2]
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
Trang 3828
nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là hàng
hóa đặc biệt" Tiếp đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định về các điều kiện,
nội dung hợp đồng mua bán tải sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền
sử dụng đất Những thay đổi trong chính sách pháp luật của Nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản nói chung và thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ nói riêng
Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này góp phần làm đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường ngày càng sôi động hơn, giá cả bất động sản ngày càng tăng (Sở Tài nguyên và Môi trường Phú
Thọ, 2011) [21]
Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Phú Thọ vận
hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất do thị trường quyết định Trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 30% giá thị trường Chính mức giá đất do Nhà nước ban
hành chênh lệch thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nên dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện về giá đền bù đất đai khi thu hồi đất để thực hiện các án Cơ chế
"xin - cho" về đất vẫn phô biến, từ đó các hiện tượng tham những trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất và tiếp kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp Chính những điều này tạo nên
cơn sốt giá giả tạo, giá cả bất động sản tăng liên tục trong nhiều năm (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [20]
Đến năm 1999, phong trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi
Trang 39tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn, theo số liệu thống kê chưa chính thức, có khơng dưới 70% các giao dịch là những giao dịch ngầm nằm ngồi tầm kiểm sốt của các cơ quan chức năng, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu
của người dân Thị trường phi chính thức phát triển như vậy là do một số
nguyên nhân sau:
- Nguyên nhân đầu tiên phải nói tới là nhận thức pháp luật về quyền sở
hữu tài sản của người dân còn yếu Lâu nay người ta mua, bán hay cho nhau quyền thừa kế một ngôi nhà hay bất cứ bất động sản nào khác đều giao dịch bằng miệng hoặc làm giấy viết tay với nhau Họ quan niệm cái nhà họ đang ở mặc nhiên là của họ cho đù họ có làm thủ tục sang tên đổi chủ hay không thi cũng chẳng quan trọng (UBND huyện Lâm Thao, 2010) [26]
- Các quy định pháp lý về việc mua, bán, chuyền nhượng, thừa kế nhà
đất còn quá nhiều bat cập Có thể nói để hồn thành được một hợp đồng mua,
bán, chuyển nhượng, thừa kế thì người dân cịn phải qua nhiều thủ tục rườm rà, phải qua nhiều cơ quan chức năng, nhiều cấp và mất nhiều thời gian Còn các quy định về tính pháp lý của sở hữu nhà đất qua từng thời kỳ cũng không được nhất quán khiến nhiều chủ sở hữu không đủ các yếu tố pháp lý dé giao
dịch mua bán, chuyển nhượng thông qua các cơ quan nhà nước
- Một vấn đề nữa cũng khiến cho giao dịch ngầm trên thị trường bất
động sản phát triển đó là giá đất và hiện tượng đầu cơ bất hợp pháp bất động
sản Giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-30% giá thị trường Do vậy
những vị trí đẹp ở các vùng đơ thị đều có những "đại gia" trong thị trường bất
động sản mua đầu cơ, chờ cơ hội giá lên để tìm kiếm lợi nhuận Vì vậy việc
mua bán của những đối tượng này thường là những giao dịch ngầm, đầu cơ, sang tay bất hợp pháp nhằm mục đích trốn tránh các thủ tục và nghĩa vụ thuế
của các cơ quan quản lý Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm
Trang 4030
năm 2003,đã chính thức cơng nhận quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, vì quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong thị trường BĐS từ đó Nhà nước đã ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
Nghị định 188/2004/Đ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 về sửa đổi, bỗ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ; Nghị định 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá và khung giả các loại đất (UBND tỉnh Phú Thọ, 2009) [27]
Các nội dung liên quan đến đầu tư, xây dựng phát triển BĐS đã được
nêu ra trong Luật Đầu tư ngày 29/11/2005, Luật xây dựng ngày 26/11/2003 Trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội BĐS ngày càng đóng vai trò quan
trọng trong nền kinh tế quốc dân, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, hàng
hoá là BĐS có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Đề thị trường BĐS được quản lý đầy đủ như các loại thị trường khác, Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 Nhằm đưa Luật Kinh doanh BĐS đi vào cuộc sống và giúp các tổ chức, cả nhân tham gia thị trường BĐS tuân thủ theo pháp luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên
môn giúp UBND cấp huyện, thị xã thực hiện chức năng quản lý nhà nước về