Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thập được tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2; điều tra tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài đánh giá sát thực về việc áp dụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : ĐINH THỊ HÀ : 04124016 : DH04QL : 2004 - 2008 : Quản Lý Đất Đai - TP Hồ Chí Minh, tháng 7/2008 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT ĐINH THỊ HÀ “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết (Địa quan: Truờng Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên:……………………… ) - Tháng năm 2008 – Lời cảm ơn Đầu tiên, xin cảm ơn ba mẹ sinh thành nuôi dưỡng khôn lớn nên người Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh nói chung quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng, tận tâm giảng dạy cho nhiều kiến thức thật hữu ích quý giá Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản tận tình hướng dẫn giúp đỡ hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Đồng cảm ơn anh, chị phòng Tài nguyên & Môi trường quận hỗ trợ giúp đỡ suốt thời gian thực tập bạn bè cách cách khác giúp đỡ Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ .1 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu PHẦN I: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.2.1 Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993 .6 1.1.2.2 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 1.1.2.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến 1.1.3 Cơ sở pháp lý 1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .9 1.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 13 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu .23 1.3.1 Nội dung nghiên cứu .23 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 2.1 Tình hình quản lý đất đai 26 2.1.1 Công tác lập sổ địa 26 2.1.2 Công tác đăng ký, kê khai đất đai 27 2.1.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .27 2.1.4 Công tác cấp GCN QSDĐ .28 2.1.5 Công tác lập QH-KHSDĐ .28 2.1.6 Công tác bồi thường tái định cư 28 2.1.7 Công tác giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai .30 2.2 Tình hình sử dụng đất .30 2.2.1 Tình hình sử dụng đất giai đoạn2005 – 2007 .31 2.2.2 Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2007 31 2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến tháng 6/2008 33 2.3.1 Giai đoạn 1: Từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004 33 2.3.2 Giai đoạn 2: Từ ngày 1/7/2004 đến 36 * Các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 39 2.4 Những khó khăn, vướng mắc giải pháp đề xuất 43 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47 Kết luận 47 Kiến nghị 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC TÓM TẮT Sinh viên Đinh Thị Hà, Lớp DH04QL, ngành Quản lý đất đai khoá học 2004 2008 thuộc Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận TP.Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay" Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận TP.Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Quận nằm phía đông bắc Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên 5.017,72 ha, bao bọc phần lớn sông Sài Gòn sông Đồng Nai, cách trung tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn, vùng đà phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội, thu hút nhiều nhà đầu tư nhiều lĩnh vực Nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng cấp thiết, kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) địa phương ngày sôi động, đa dạng phức tạp hơn, đặc biệt năm gần Các văn pháp luật quản lý sử dụng đất đai quan nhà nước ban hành, đổi cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung xã hội Đề tài thực nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, đồng thời tìm thuận lợi, khó khăn vướng mắc việc áp dụng văn pháp luật nhà nước quản lý sử dụng đất đai địa phương Bằng phương pháp thống kê, phân tích so sánh tài liệu, số liệu thu thập phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2; điều tra tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, công tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phương, đề tài đánh giá sát thực việc áp dụng văn pháp luật, trình tự thủ tục giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Ngoài báo cáo đánh giá vấn đề liên quan khác đối tượng nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng hiệu kinh tế từ việc chuyển nhượng sử dụng đất địa bàn Phòng Tài nguyên & Môi trường quận thực tốt công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn, có hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Nhưng số vướng mắc việc áp dụng văn pháp luật chưa có quy định diện tích tối thiểu tách để thực chuyển nhượng, quy định lối chung chưa thống nhất, nhiều loại Giấy chứng nhận QSDĐ gây rắc rối quản lý chồng chéo Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất tiến hành chậm so với mục tiêu đề ra, chủ yếu khâu bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt chưa thoả đáng, chưa đáp ứng nguyện vọng người dân, dẫn đến hàng loạt dự án bị trì trệ, gây ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất người dân Báo cáo đưa số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn vướng mắc trình thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận, góp phần quản lý nhà nước đất đai tốt DANH SÁCH BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Trang 1/BẢNG Bảng Các đơn vị hành quận 13 Bảng Giá trị sản xuất ngành kinh tế 16 Bảng Số sở lao động ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp 16 Bảng Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế .17 Bảng Mật độ dân số quận 19 Bảng Kết đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999 27 Bảng Diện tích, cấu loại đất năm 2005 30 Bảng Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007 31 Bảng Cơ cấu sử dụng đất qua năm từ 2005 - 2007 32 Bảng 10 Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2004 35 Bảng 11 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua năm từ năm 2005 đến 38 Bảng 12 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng giai đoạn .39 Bảng 13 Đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ qua giai đoạn 40 Bảng 14 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 Bảng 15 Số lần chuyển nhượng đất .42 2/BIỂU ĐỒ Biểu đồ Cơ cấu ngành kinh tế giai đoạn 2005- 2007 18 Biểu đồ Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007 32 Biểu đồ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn .35 Biểu đồ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2005 - tháng đầu/2008 38 3/SƠ ĐỒ Sơ đồ Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 Nghị định 17/1999/NĐ-CP 33 Sơ đồ Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 36 ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai có vai trò quan trọng người, sở sản xuất cải vật chất cho xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế - văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng Hiện nay, đà phát triển chế thị trường tăng trưởng kinh tế - xã hội cao dẫn đến cạnh tranh áp lực đất đai lớn, nhu cầu sử dụng đất trở nên cấp thiết Do đó, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày sôi động phức tạp nước nói chung quận nói riêng Quận vùng kinh tế có nhiều tiềm phát triển tài - thương mại - dịch vụ - công nghiệp Đồng thời quận có vị trí chiến lược, trực thuộc thành phố Hồ Chí Minh - khu vực nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cửa ngõ quan trọng kết nối trung tâm thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh lân cận thông qua tuyến giao thông huyết mạch Bên cạnh đó, địa bàn có hệ thống giao thông đường sông, kho bãi bến cảng quan trọng thành phố tạo động lực lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế quận Trong năm gần đây, với phát triển xã hội quận không ngừng phát triển với tốc độ đô thị hoá diễn với nhịp độ cao Hàng loạt dự án triển khai như: Khu Đô thị Thủ Thiêm, Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Khu đô thị An Phú - An Khánh, Khu du lịch văn hoá giải trí Thế kỷ 21, Khu liên hợp Thể dục thể thao Rạch Chiếc, Cụm Khu Công nghiệp Cát Lái, Khu dân cư phường Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi,…từ thu hút quan tâm nhiều ngành, nhiều đối tượng với nhu cầu sử dụng đất người ngày gia tăng, kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp Xuất phát từ vấn đề trên, để tìm hiểu tình hình thực tế địa phương, tìm thuận lợi, khó khăn, vướng mắc việc áp dụng sách pháp luật đất đai trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 2, đồng thời đề xuất hướng giải khó khăn vướng mắc nên thực đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận từ năm 2000 đến nay" Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất quận Tp Hồ Chí Minh Từ rút mặt tích cực cần phát huy mặt hạn chế cần khắc phục Đề xuất hướng giải mặt tồn tại, hạn chế Đối tượng phạm vi nghiên cứu: • Đối tượng nghiên cứu: + Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Các văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính phủ UBND Tp.HCM + Các tài liệu, liệu phòng Tài nguyên & Môi trường quận tài liệu khác có liên quan • Phạm vi nghiên cứu: + Đề tài tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp hợp pháp hộ gia đình cá nhân với nhau, không tập trung nghiên cứu CNQSDĐ tổ chức với hộ gia đình, tổ chức với + Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 phường quận từ năm 2000 đến hết tháng 6/2008 PHẦN I: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: 1.1.1 Cơ sở khoa học: Các khái niệm bản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất (Điều Luật đất đai 2003) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thỏa thuận bên theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định, theo người sử dụng đất (gọi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi bên nhận chuyển nhượng),còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng Theo quy định Luật đất đai, người sử dụng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho thời hạn thuê - Tổ chức kinh tế thuê lại đất khu công nghiệp - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất đất thuê - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho thời hạn thuê - Hộ gia đình cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam nhà nước Việt Nam cho thuê đất, thu tiền thuê đất cho thời hạn thuê - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Người Việt Nam nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước thuê đất thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện: Để thống việc quản lý đất đai, theo quy định Luật đất đai năm 2003 số trường hợp định người sử dụng đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Cụ thể sau: - Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất lần đầu đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng không đất sản xuất, không đất ở, nhà nước giao đất lần thứ hai đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất , đất miễn tiền sử dụng đất Nâng cao hiệu sử dụng đất, người dân có ý thức tầm quan trọng đất đai Đồng thời đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước thông qua việc nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí địa Thông qua việc chuyển nhượng, người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng có mục đích chung: kinh tế chủ yếu Bên chuyển nhượng: Việc cho phép chuyển nhượng khuyến khích, thúc đẩy họ đầu tư vào mảnh đất để tăng khả sinh lời dù diện tích nhỏ nhằm tránh tình trạng để đất hoang không đủ khả sản xuất nông nghiệp Người chuyển nhượng QSDĐ chuyển sang ngành nghề khác phù hợp với khả sử dụng số tiền nhận chuyển nhượng để đầu tư đạt hiệu cao Bên nhận chuyển nhượng: Hầu hết hộ gia đình cá nhân kinh tế nên họ thấy nơi kinh tế phát triển, dễ làm ăn, sinh sống họ đến đầu tư, nên trường hợp bắt buộc điều kiện họ phải có đất Vì thế, họ nhận chuyển nhượng đất người khác góp vốn QSDĐ, thuê đất Nhưng vói họ, họ nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác họ có nhiều quyền đất hơnvà không bị phụ thuộc vào người khác việc thuê đất Bên cạnh đó, có nhiều hộ gia đình, cá nhân có khoản tiền nhàn rỗi mục đích kinh tế, họ dễ dàng trở thành người đầu đất đất đai không giá Họ mua đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng mà với mục đích kinh doanh Khi gia đất tăng cao, người đầu đất tung bán để hưởng giá trị chênh lệch, phần giá trị chênh lệch lớn nên nhiều người giàu có lên nhờ việc đầu đất 2.4 Những khó khăn, vướng mắc giải pháp đề xuất: a) Những khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng QSDĐ: - Hiện có loại Giấy chứng nhận, bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp đất tài sản gắn liền với đất Phòng Tài nguyên - Môi trường cấp + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đất nông nghiệp đất có tài sản gắn liền với đất (do Phòng Tài nguyên - Môi trường cấp) + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất (do Phòng Quản Lý Đô Thị cấp) + Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình nhà chung cư (do Phòng Quản Lý Đô Thị cấp) Nhiều loại GCN gây rắc rối, quản lý chồng chéo Phòng Quản lý đô thị Phòng Tài nguyên & Môi trường - Người xin cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay sau ngày 01/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) Trường hợp theo quy định khoản Điều 11 Nghị định số 84/2008/NĐ-CP chưa giải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng chưa có văn hướng dẫn giải Nếu giải cho chủ cũ đứng tên xin cấp giấy chứng nhận sau lập thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dễ phát sinh tranh chấp dẫn đến khó khăn quản lý Theo Điều 13 Nghị định 182/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 phạt cảnh cáo (từ 200.000 đồng đến 500.000 đồng hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực thủ tục hành theo quy định pháp luật đất đai) mà chưa có biện pháp chế tài đủ mạnh hiệu nên thực tế, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay diễn - Bản vẽ số công ty đo đạc thường sai sót, hiện trạng, mà vẽ theo nhu cầu người sử dụng, làm thời gian công sức, tài cho người sử dụng làm hồ sơ CNQSDĐ phải chỉnh sửa lại vẽ - Tại mục Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ ngày 25/05/2007 Chính phủ có nêu: "Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương" Tuy nhiên đến Uỷ ban nhân dân thành phố chưa có văn quy định diện tích tối thiểu cho đất xin tách Do đó, khó khăn cho địa phương việc giải hồ sơ tách để thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Do quận có nhiều hẻm, lối chung có chiều rộng nhỏ 2m đến chưa quy hoạch lộ giới chiều rộng không đảm bảo theo quy định Quyết định 88/2007/QĐ-UBND ngày 04/07/2007 nên giải chuyển nhượng phần đất trường hợp - Khi tách để chuyển nhượng chuyển mục đích, chủ sử dụng đất thường tách diện tích đất sử dụng làm lối chung, diện tích chưa có quy định xử lý điều chỉnh - Tại khoản 2.2.1 Chỉ thị số 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 UBND Thành phố : " Khu vực có quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt, mà Nhà nước phải thu hồi đất, sau 03 (ba) năm kể từ ngày có định phê duyệt không triển khai thực thực không đạt yêu cầu, Chủ tịch uỷ ban nhân dân quận - huyện phải báo cáo với UBND thành phố để xem xét điều chỉnh lại cho phù hợp" Tuy nhiên, đia bàn quận có nhiều nhiều khu vực có quy hoạch chi tiết 03 năm chưa triển khai khu quy hoạch công trình công cộng - Các văn pháp luật lĩnh vực nhà đất thiếu đồng bộ, quán, chí mâu thuẫn nhau, gây không khó khăn cho địa phương áp dụng luật thay đổi hướng dẫn kịp thời quan chức năng, ảnh hưởng đến việc giải nhu cầu nhân dân lĩnh vực đất đai Theo Luật nhà ở, Nghị định 90/NĐ - CP việc xác nhận quyền sở hữu bất động sản khắt khe, Nghị định 84/NĐ - CP lại thoáng Chưa có Quyết định thu hồi thị ngưng thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ khu quy hoạch Trung tâm Thể dục - Thể Thao Rạch Chiếc (áp dụng Khoản d Điều 14 Nghị định 84/2007 "Trường hợp đất sử dụng trước thời điểm quy hoạch xét duyệt thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch xét duyệt có chủ trương thu hồi đất văn theo quy định Điều 49 Nghị định người sử dụng đất không cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo trạng có định thu hồi đất") - Thủ tục rườm rà, quy trình rườm rà phức tạp, người dân không thông qua pháp luật mà tìm người trung gian để làm thủ tục chuyển nhượng Từ tạo hội cho dịch vụ môi giới nhà đất phát triển, nguyên nhân đưa giá đất chuyển nhượng lên cao Phần chênh lệch người thực dịch vụ môi giới hưởng, người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng không hưởng Và dịch vụ môi giới nhà đất nghề dễ làm giàu Chẳng hạn trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân nộp hồ sơ có đồ trạng vị trí đất chưa kiểm định, đến ngày hẹn người dân phải đến tổ tiếp nhận hồ sơ phòng Tài nguyên & Môi trường nhận Phiếu chuyển kiểm định vẽ đến Cơ quan kiểm định vẽ nộp lại cho Tổ tiếp nhận hồ sơ Như vậy, người dân phải đến quan Tài nguyên & Môi trường lần xong thủ tục b) Giải pháp đề xuất giải khó khăn, vướng mắc: - Thống loại Giấy chứng nhận, bao gồm phần: quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Người sử dụng đất người chủ sở hữu nhà tách rời riêng biệt Đồng thời thống đầu mối quan thụ lý giải hồ sơ cấp giấy chứng nhận - Đề nghị đưa hướng giải thỏa đáng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 để tránh xảy tranh chấp người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất - Các quan quản lý nhà nước đất đai cần xem xét kỹ việc cấp phép hoạt động công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động đo vẽ đồ, chất lượng thành phẩm công ty này, có biện pháp ngăn chặn xử lý kịp thời sai phạm hoạt động hành nghề - Đề nghị UBND thành phố sớm đưa văn quy định diện tích tối thiểu loại đất để có sở pháp lý việc giải hồ sơ tách để thực chuyển nhượng, tránh tình trạng manh mún đất đai - Đề nghị UBND Quận thực quy hoạch lộ giới hẻm lối chung trước chưa thực quy hoạch để thuận tiện việc giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Kiến nghị giải thu hồi diện tích đất làm lối chung tách người sử dụng đất giao phường quản lý điều chỉnh giấy chứng nhận chủ sử dụng đất có nhu cầu tránh xảy tranh chấp, lấn chiếm lối chung - Những khu có quy hoạch chi tiết năm chưa triển khai gây ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống người dân Vì thời gian "quy hoạch treo" quyền người sử dụng đất bị hạn chế, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây xúc nhân dân Đề nghị UBND Quận điều chỉnh định thu hồi giao cho nhà đầu tư khác có lực thực dự án nguồn vốn từ ngân sách nhà nước Còn dự án có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước cần có sách đặc biệt ưu đãi cho người dân có đất bị thu hồi để đẩy nhanh tiến độ thực dự án - Có hình thức xử phạt hành vi vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất việc chuyển nhượng trái pháp luật - Nhanh chóng đưa giải pháp Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - Ông Đặng Hùng Võ - nêu vào thực công tác quản lý tài nguyên đất Đó giải pháp: "phải đổi thuế sử dụng đất theo nguyên tắc luỹ tiến mức cao vào diện tích giữ đất không sử dụng" - Đẩy mạnh việc cải cách hành theo chế cửa liên thông quan công đoạn kiểm định vẽ trạng vị trí đất nên quan chức đảm nhiệm, để giảm bớt thủ tục cho người dân - Tiếp tục rà soát lại thủ tục hành quy định, giảm bớt thủ tục không cần thiết Công khai đầy đủ thủ tục hành chính: thành phần hồ sơ, thời gian, lệ phí Hướng dẫn người dân khai trình đầy đủ lập hồ sơ (có mẫu hướng dẫn kèm theo) thống từ phường đến quận Hạn chế đến mức thấp với việc bổ sung hồ sơ, Tổ tiếp nhận giao trả hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ Trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể cho người dân nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ Trên biên nhận ghi rõ ngày giao Giấy chứng nhận kể từ ngày bổ sung hồ sơ đủ để người dân biết liên hệ - Cần sớm rà soát văn pháp luật có liên quan ban hành sau Luật đất đai 2003 để đảm bảo tính thống thuận lợi cho việc áp dụng - Hoàn tất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Qua trình nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 2, đề tài rút số kết luận sau: Trong kinh tế thị trường, với tốc độ đô thị hoá nay, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng điểm nóng đất đai quan tâm có chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày sôi động, đa dạng phức tạp, điều tạo sóng biến động đất đai, gây không khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai, có tác động to lớn đến xã hội phận dân cư Quận tách từ huyện Thủ Đức trước - vùng trũng đặc thù sản xuất nông nghiệp Được quan tâm đạo, đầu tư phát triển nhà nước, quận khu vực phát triển nhanh chóng với tốc độ đô thị hoá cao, khu vực với kinh tế phát triển động, đất đai người dân nhà đầu tư quan tâm nhiều kéo theo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động phức tạp Từ năm 2000 đến (tháng 6/2008), số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối lớn, chủ yếu đất đô thị Các phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thảo Điền phường có số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai nhiều nhất, chiếm 59,29% tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng toàn quận Còn phường Cát Lái Bình Khánh chiếm 6,84% tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng toàn quận (theo số liệu năm 2007), phường chủ yếu đất nông nghiệp Nhìn chung, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất quận diễn sôi động, chủ yếu người dân thành phố nhận chuyển nhượng có nhu cầu sử dụng đất thực sự, tượng đầu đất đai, nhận chuyển nhượng để hoang chờ giá bán chưa phổ biến Người dân sử dụng đất tương đối ổn định, chủ yếu chuyển nhượng từ đến lần đất, chiếm 88% hồ sơ chuyển nhượng toàn quận Kiến nghị: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế quận, giúp cho đất đai khai thác sử dụng triệt để hơn, hiệu hơn, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước Bên cạnh có số kho khăn, vướng mắc cần khắc phục: Tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân biết rõ phương tiện thông tin đại chúng cấp sở, để người dân hiểu luật, biết quyền hạn nghĩa vụ việc sử dụng đất, tránh tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật, gây khó khăn cho nhà nước quản lý đất đai Đồng thời cần có biện pháp xử lý trường hợp chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất không mục đích, lãng phí đất Cán địa phường cần thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng đất địa phương Ban hành quy định cụ thể trường hợp chuyển nhượng trái phép, đồng thời sớm có hướng giải trường hợp chuyển nhượng chuyển nhượng trái phép sau ngày 1/7/2004, trường hợp nhận chuyển nhượng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất, kiên xử lý trường hợp sử dụng đất không mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép… sau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các văn pháp luật cần ban hành thực thống nhất, quy định lộ giới, lối chung, diện tích tối thiểu tách Bên cạnh đó, quan Tài nguyên & Môi trường cần thường xuyên kiểm tra công ty dịch vụ đo đạc nhằm đảm bảo tính xác vẽ trạng đất người dân làm thủ tục chuyển nhượng, tránh tình trạng sai sót, thể không trang gây tốn thời gian tài người dân Tiếp tục thực sách "một dấu cửa", chống tình trạng người dân phải lại nhiều lần Bên cạnh đó, đội ngũ cán địa phải có tâm huyết với nghề, có trình độ lực tốt trình độ chuyên môn nghiệp vụ, có đạo đức nghề nghiệp tránh nhũng nhiễu nhân dân Hầu hết dự án quy hoạch quận chưa hoàn thành, nguyên nhân chủ yếu sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư chưa thoả đáng, khiến người dân không yên tâm sản xuất, đất đai sử dụng không ổn định (đất nằm quy hoạch nên chuyển nhượng, không đầu tư sản xuất lâu dài được) Đề nghị UBND quận có văn đề nghị chủ dự án nhanh chóng hoàn thành dự án theo tiến độ, có biện pháp xử lý trường hợp thực chậm trễ gây ảnh hưởng đến đời sống việc sử dụng đất người dân TÀI LIỆU THAM KHẢO: Bài giảng: Quản lý hành đất đai Tác giả: Lê Mộng Triết - Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bộ Luật dân năm 2005 Báo cáo số…/BC-UBND ngày…tháng năm 2008 quận cấp giấy chứng nhận QSDĐ Báo cáo tốt nghiệp: "Đánh giá tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương từ năm 2000 đến nay" Sinh viên thực hiện: Huỳnh Văn Lập Khóa: 2002 - 2006 Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Báo cáo tốt nghiệp: "Đánh giá công tác bồi thường - giải tỏa - tái định cư số dự án từ sau có Nghị định 22 Chính phủ địa bàn Quận TP.HCM" Sinh viên thực hiện: Trần Thị Hoàng Oanh Khóa: 2000 - 2005 Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Báo cáo số 47/BC-BQL-KH Ban Quản lý đầu tư - xây dựng Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm tình hình thực kế hoạch xây dựng Khu Đô thị Thủ Thiêm tháng đầu năm 2008 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm tháng cuối năm 2008 Báo cáo tốt nghiệp: "Tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Trà Vinh giai đoạn 2000 - 2006" Sinh viên thực hiện: Kiên Thị Thúy Oanh Khoá: 2003 - 2007 Chỉ thị số 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 UBND Thành phố giải số vấn đề nhà, đất khu vực có quy hoạch chi tiết quản lý thực quy hoạch chi tiết Nguồn niên giám thống kê năm 2005, 2007 Phòng Thống kê quận Tp.HCM 10 Những quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân 2005 Tác giả: Phạm Kim Dung NXB: Tư Pháp (năm 2005) 11.Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04/7/2007 uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định lộ giới quản lý đường hẻm khu dân cư hữu thuộc địa bàn thành phố 12.Tìm hiểu Luật đất đai Việt Nam NXB: Văn hoá dân tộc (năm 2000) PHỤ LỤC: 1/ Mẫu hợp đồng CNQSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP 2/ Mẫu phiếu tìm hiểu thông tin 3/ Bộ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP HỢP ĐỒNG SỐ: CN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Mẫu số HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT I PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ông (bà) tuổi nghề nghiệp - Hộ thường trú - Đại diện cho (đối với tổ chức ) - Địa - Số điện thoại : Fax Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ông (bà) tuổi nghề nghiệp - Hộ thường trú - Đại diện cho (đối với tổ chức ) - Địa - Số điện thoại: Fax Thửa đất chuyển nhượng - Diện tích - Loại đất Hạng đất - Vị trí đất - Ranh giới đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số : ngày tháng năm giấy tờ sử dụng đất quy định Điều Nghị định số /1999 NĐ-CP ngày tháng năm 1999 Chính phủ - Thời hạn sử dụng đất lại (đối với đất có quy định thời sử dụng) - Nguồn gốc lô đất : - Tài sản có đất : - Lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Hai bên trí thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết sau : - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) đ, (bằng chữ) đồng - Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, lâu năm tài sản khác có đất) (bằng số) đ, (bằng chữ) đồng - Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) đ (bằng chữ) đồng - Số tiền người nhận chuyển nhượng đặt cọc trước cho người chuyển nhượng (nếu có) (bằng số) đ, (bằng chữ) đồng - Thời điểm phương thức trả tiền - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có hiệu lực, giao đủ diện tích trạng giấy tờ có liên quan đến đất chuyển nhượng - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, thời điểm phương thức trả tiền theo hợp đồng - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế trước bạ Các cam kết khác: - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan đất có nguồn gốc hợp pháp, tranh chấp Nếu có man trá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật - Bên không thực nội dung thoả thuận cam kết nói bên phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật - Các cam kết khác - Hợp đồng lập ngày tháng năm thành có giá trị có hiệu lực kể từ ngày Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xác nhận chuyển nhượng BÊN CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ (Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu có) Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu có) II PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Nội dung thẩm tra Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn - Về giấy tờ sử dụng đất - Về trạng đất - Về điều kiện chuyển nhượng Ngày tháng năm TM UỶ BAN NHÂN DÂN (ghi rõ họ tên ký, đóng dấu) ý kiến Phòng Địa kết thẩm tra xác nhận Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Ngày tháng năm TRƯỞNG PHÒNG ĐỊA CHÍNH (Ghi rõ họ tên, ký đóng dấu) Xác nhận chuyển nhượng Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Ngày tháng năm TM ỦY BAN NHÂN DÂN (ghi rõ họ tên, ký đóng dấu) Nội dung thẩm tra Sở Địa - Về giấy tờ sử dụng đất - Về trạng đất - Về điều kiện chuyển nhượng Xác nhận chuyển nhượng Ngày tháng năm GIÁM ĐỐC SỞ ĐỊA CHÍNH (ghi rõ họ tên, ký đóng dấu) Ghi : - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ghi nội dung thẩm tra mục 1, mục 2, mục Phần II - Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức ghi nội dung thẩm tra mục Phần II Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản PHIẾU TÌM HIỂU THÔNG TIN (Tìm hiểu thông tin tình hình Chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 2) Số phiếu:……… Thông tin phục vụ cho mục đích nghiên cứu Họ tên người vấn:………………………………………… Địa chỉ:…………………………………………………………………… Ông/Bà sinh sống bao lâu? Ông/Bà người địa phương Ông/Bà người nhập cư Tỉnh:…………………………… Đất Ông/Bà sử dụng do: a Thừa kế b Tặng cho c Chuyển nhượng d Khai hoang e Khác (ghi rõ) ………………………………………………………………………………… Thông tin đất nhận chuyển nhượng: • Loại đất:………………………………………………………… • Diện tích:………………………………………………………… • Giá chuyển nhượng:……………………………………………… • Năm chuyển nhượng:……………………………………………… • Địa chỉ:…………………………………………………………… • Trọn hay phần thửa:………………………………………… Theo Ông/Bà yếu tố tác động đến thị trường Chuyển nhượng quyền sử dụng đất? a Quy hoạch nhà nước: b Tình hình phát triển kinh tế - xã hội: c Xu hướng cung - cầu đất đai: d Các yếu tố khác, vui lòng ghi rõ: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Sau nhận chuyển nhượng Ông/Bà sử dụng đất để làm gì? a Xây dựng nhà ở: b Làm mặt kinh doanh: c Cho thuê: d Đầu tư: e Mục đích khác (ghi rõ): ………………………………………………………………………………… Theo Ông/Bà khu vực có giá cao nhất? Đường? ………………………………………………………………………………… Người chuyển nhượng cho Ông/Bà có Giấy chứng nhận không? • Có • Không Tại làm thủ tục chuyển nhượng Ông/Bà không làm thủ tục quan nhà nước? a Thủ tục rườm rà, nhiều loại giấy tờ: b Thuế chuyển nhượng cao: c Thời gian làm thủ tục kéo dài: d Nằm khu quy hoạch: e Nguyên nhân khác (ghi rõ): ………………………………………………………………………………… 10 Hiện hồ sơ Ông/Bà có cấp Giấy chứng nhận không? • Có: • Chưa được: 11 Lý chưa cấp Giấy chứng nhận? a Chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận: b Đã làm thủ tục chờ: c Nguyên nhân khác (ghi rõ): ………………………………………………………………………………… 12 Ý kiến đóng góp Ông/Bà thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nay: ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… … Xin chân thành cám ơn giúp đỡ Ông/Bà !