PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1. Tình hình quản lý đất đai
2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến tháng 6/2008
2.3.1. Giai đoạn 1: từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004
Giai đoạn này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, Luật đất đai năm 2001 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 cùng với các văn bản pháp luật khác như Nghị định 17/NĐ - CP năm 1999, Nghị định 79/NĐ - CP năm 2001,…
Theo đó, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:
Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP : - Thành phần hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn);
+ Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);
+ Chứng từ nộp tiền thuê đất.
- Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
(2) (3) Thuận
Không (4) (5) thuận
(1)
Nộp thuế
Sơ đồ 1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP
(1) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó.
UBND
cấp Xã Phòng Địa chính
cấp Huyện UBND
cấp Huyện
Hộ gia đình, cá nhân
Cơ quan
thuế
(2) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do.
(3) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(4) Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
(5) Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, Phũng Địa chớnh vào sổ theo dừi biến động đất đai và trả hồ sơ cho cỏc bờn. Bờn nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải theo kịp nhứng thay đổi của thực tế. Ngày 10/11/2001, chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ - CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ - CP.
So sánh giữa Nghị định 79 so với Nghị định 17:
Nghị định 17/1999/NĐ - CP Nghị định 79/2001/NĐ - CP
* Đối với hộ gia đình, cá nhân
- Đất nông nghiệp: sau khi qua phường xã xác nhận, quận huyện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và chỉnh lý giấy chứng nhận hoặc cấp giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
- Đất ở: sau khi quận, huyện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng, chuyển lên thành phố ký giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân
- Đất nông nghiệp tiến trình giải quyết giống Nghị định 17/1999/NĐ - CP.
- Đất ở: Giải quyết tương tự như đất nông nghiệp, nhưng không phải chuyển lên thành phố giải quyết.
- Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Qua nguồn số liệu tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm trên toàn quận từ năm 2000 đến năm 2004 được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 10. Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2004 Đơn vị tính: Hồ sơ
STT Phường Năm
2000 2001 2002 2003 2004
1 An Khánh 29 77 16 0 0
2 An Phú 217 294 201 115 161
3 An Lợi Đông 81 280 25 0 0
4 Bình An 50 75 79 96 107
5 Bình Khánh 76 105 63 11 11
6 Bình Trưng Đông 34 99 140 60 52
7 Bình Trưng Tây 48 60 78 73 138
8 Cát Lái 168 315 232 53 27
9 Thảo Điền 79 190 210 222 224
10 Thủ Thiêm 42 70 1 0 0
11 Thạnh Mỹ Lợi 595 849 402 366 181
Toàn quận 1419 2414 1447 996 901
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2)
Biểu đồ 3. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1
Theo số liệu thống kê số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm trong giai đoạn này, năm 2001 có số lượng hồ sơ lớn nhất, nguyên nhân chính là do các cơn sốt đất gây ra. Năm 2000 với số lượng hồ sơ chuyển nhượng là 1419 hồ sơ, nhưng đến năm 2001 thì lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng lên gẩn gấp đôi so với năm 2000 (2414 hồ sơ). Sang năm 2002, cơn sốt đất qua đi và một số khu vực thuộc ba phường An Khánh, An Lợi Đông và Thủ Thiêm đã ngưng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nằm trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm và đã có quyết định thu hồi đất nên tình hình chuyển nhượng trên địa bàn giảm đi đáng kể (chỉ còn 1447 hồ sơ).
Và đến năm 2003, số lượng hồ sơ chuyển nhượng chỉ còn 630 hồ sơ (thấp nhất trong giai đoạn này) do ba phường An Khánh, An Lợi Đông và Thủ Thiêm đã ngưng hoàn toàn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.