PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1. Tình hình quản lý đất đai
2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến tháng 6/2008
2.3.2. Giai đoạn 2: từ 1/7/2004 đến nay
Giai đoạn này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và một số các văn bản khác liên quan.
- Thành phần hồ sơ :
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
+ Chứng minh nhân dân + Hộ khẩu thường trú
+ Giấy đăng ký kết hôn, hoặc Giấy chứng nhận độc thân (nếu có) + Bản vẽ hiện trạng vị trí
- Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003và Nghị định 181 như sau:
•Đối với hồ sơ chuyển nhượng một (01) phần thửa:
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
(1) (3) (4)
(2)
Hộ gia đình, cá nhân
Văn phòng đăng ký QSDĐ
Phòng TN-MT (Thuộc UBND
cấp Huyện)
Cơ quan thuế
Sơ đồ 2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP
(1) Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .
(2) Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
(3) Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
(4) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
•Đối với hồ sơ chuyển nhượng trọn thửa:
Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .
- Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Qua nguồn số liệu tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm trên toàn quận từ năm 2005 đến hết tháng 6 năm 2008 được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 11. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ năm 2005 đến nay Đơn vị tính: Hồ sơ
STT Phường Năm
2005 2006 2007
6 tháng đầu/2008
1 An Khánh 0 0 0 0
2 An Phú 138 131 299 46
3 An Lợi Đông 0 0 0 0
4 Bình An 182 111 210 37
5 Bình Khánh 17 8 52 14
6 Bình Trưng Đông 38 136 331 69
7 Bình Trưng Tây 152 96 435 113
8 Cát Lái 25 10 77 32
9 Thảo Điền 144 74 351 50
10 Thủ Thiêm 0 0 0 0
11 Thạnh Mỹ Lợi 34 30 129 26
Toàn quận 730 596 1884 387
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2)
Biểu đồ 4. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2005 - 6 tháng đầu/2008
Cũng tương tự như giai đoạn 2000 - 1/7/2004, giai đoạn này cũng xảy ra một cơn sốt đất, đó là nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2007 cao nhất trong cả giai đoạn (1884 hồ sơ). Trong đó, phường Bình Trưng Tây (435 hồ sơ), Thảo Điền (351 hồ sơ), Bình Trưng Đông (331 hồ sơ) là những khu vực thực hiện chuyển nhượng nhiều nhất. Còn các phường có tỷ lệ đất nông nghiệp khá cao thì số lượng giao dịch chuyển nhượng kém sôi động hơn, như phường Cát Lái (77 hồ sơ năm 2007), Bình Khánh (52 hồ sơ).
Sang 6 tháng đầu năm 2008 số lượng hồ sơ chuyển nhượng có phần giảm, các giao dịch về chuyển nhượng có xu hướng lắng dần, do các ngân hàng tăng lãi suất, người dân chuyển sang gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng hơn là đầu tư vào đất đai.
Tuy nhiên, lượng hồ sơ chuyển nhượng hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân ở giai đoạn 2 giảm đi so với giai đoạn 1 là 1647 hồ sơ. Nguyên nhân do hàng loạt các dự án chung cư lần lượt được hoàn thành và được đưa vào sử dụng dẫn đến lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa tổ chức và hộ gia đình, cá nhân tăng lên chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong tổng số hồ sơ chuyển nhượng của toàn quận.
Bảng 12. So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa 2 giai đoạn
Đơn vị tính: Hồ sơ Năm
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
2001 2002 2003 2005 2006 2007
Số lượng hồ sơ 2414 1447 996 730 596 1884
Tổng cộng 4857 3210
* Các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 2:
Qua điều tra khảo sát thực tế 100 mẫu phiếu, trong đó có 60 mẫu phiếu thể hiện các vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 1 (từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004), thì đối tượng nhận chuyển nhượng là những người từ các tỉnh thành khác chiếm tỷ lệ nhỏ nhất - chỉ với 3,33% tổng số lượng hồ sơ giao dịch trong giai đoạn này. Họ chưa biết và chưa quan tâm nhiều đến quận 2 vì là một vùng mới phát triển trong những năm gần đây. Người dân tại địa phương nhận chuyển nhượng chiếm tỷ lệ lớn hơn (20%). Còn lại là những người nhận chuyển nhượng có hộ khẩu tại các quận huyện khác của thành phố.
Trong khi đó, 40 mẫu phiếu thể hiện các vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2 cho biết đối tượng nhận chuyển nhượng chủ yếu là những người dân sinh sống trong các quận huyện khác của Thành phố Hồ Chí Minh, chiếm tỷ lệ cao (55%), người dân bản xứ chỉ chiếm 25% và người dân từ các tỉnh thành khác là 20%.
Điều đáng lưu ý ở đây là so với giai đoạn trước Luật đất đai 2003 thì tỷ lệ người dân từ các tỉnh thành khác nhận chuyển nhượng tăng lên một cách đáng kể (từ 3,33% lên đến 20%), điều này cho thấy quận 2 là một quận có tiềm năng rất phát triển, đã và đang phát triển nhanh chóng thu hút nhiều người đến làm ăn, sinh sống.
Bảng 13. Đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ qua 2 giai đoạn Đối tượng nhận chuyển nhượng
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
Số lượng
(mẫu phiếu) Tỷ lệ
(%) Số lượng
(mẫu phiếu)
Tỷ lệ (%)
Quận 2 12 20,00 10 25,00
Quận huyện khác thuộc Tp.HCM 46 76,67 22 55,00
Các tình thành khác 2 3,33 8 20,00
Tổng cộng 60 100 40 100
- Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng:
Đối với đất ở:
Hiện nay, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều nhất là trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong nền kinh tế thị trường. Đối tượng nhận chuyển nhượng chủ yếu là người dân thành phố ở các quận huyện khác (chiếm 68% trên tổng số phiếu điều tra), số ít là người địa phương - quận 2 (chiếm 22% trên tổng số phiếu điều tra), còn lại rất ít là người dân tỉnh khác (chiếm10% trên tồng số phiếu điều tra). Trên thực tế thì nhiều chủ sử dụng có nhu cầu ở thật sự, các ngôi nhà được xây dựng đúng theo thiết kế. Nhưng bên cạnh đó cũng có những lô đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Được biết các chủ sử dụng nhận chuyển nhượng để chờ giá tăng sẽ chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng phần giá trị chênh lệch.
Đối với đất nông nghiệp, người dân cũng nhận chuyển nhượng QSDĐ rồi chuyển mục đích sang thành đất ở là đa số, rất ít sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Ngoài ra cũng có chủ sử dụng nhận chuyển nhượng để chờ giá đất lên và chuyển nhượng lại cho người khác.
- Giá chuyển nhượng:
Vì quận 2 là một quận ngoại thành thành phố, phát triển từ một vùng đất nông nghiệp là chính, nên giá chuyển nhượng giao dịch chủ yếu ở giai đoạn 1 ở mức dưới 2 triệu đồng trên một mét vuông (81,66% trong tổng số), và giao dịch với giá trên 5 triệu đồng là rất ít, chiếm 6,67% trong tổng số hồ sơ chuyển nhượng của toàn quận.
Tương tự như giai đoạn 1, giá chuyển nhượng ở giai đoạn này chủ yếu giao dịch dưới 2 triệu đồng trên một mét vuông nhưng có phần giảm hơn (từ 81,66% giảm còn 65%) và chuyển nhượng với mức giá trên 5 triệu đồng trên một mét vuông đã tăng lên đáng kể (từ 6,67% tăng lên 27,5%). Do dân số tăng nhanh với đà phát triển nhanh
chóng của nền kinh tế thị trường, làm cho nhu cầu sử dụng đất mỗi ngày một tăng thêm kéo theo giá chuyển nhượng cũng tăng lên.
Bảng 14. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đơn vị tính: đồng/m2 Mức giá
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
Số lượng
(mẫu phiếu) Tỷ lệ
(%) Số lượng
(mẫu phiếu) Tỷ lệ (%)
<1 triệu 35 58,33 18 45,00
1 triệu - 2 triệu 14 23,33 8 20,00
2 triệu - 5 triệu 7 11,67 3 7,50
5 triệu - 10 triệu 3 5,00 6 15,00
> 10 triệu 1 1,67 5 12,50
Tổng cộng 60 100 40 100
Như vậy, kết quả giá chuyển nhượng trên 1m2 đất qua việc điều tra ngẫu nhiên 100 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm từ năm 2000 đến hết tháng 6/2008, trong đó có 47 thửa là đất nông nghiệp, còn lại 53 thửa là đất phi nông nghiệp (đất ở đô thị) như sau:
53% thửa chuyển nhượng với giá dưới 1 triệu/m2 , chủ yếu là đất nông nghiệp;
còn đối với đất ở thì giá chuyển nhượng cao gấp nhiều lần, giá chuyển nhượng từ 1 - 2 triệu chiếm 22%, 2 - 5 triệu chiếm 10%, 5 - 10 triệu chiếm 9% và trên 10 triệu chiếm 6%. Đặc biệt có thửa chuyển nhượng với giá rất cao 43,13 triệu/m2 (đất ở đô thị thuộc phường Bình An, chuyển nhượng năm 2005).
Giá cả chuyển nhượng cũng tăng theo thời gian, chẳng hạn giá 1m2 đất nông nghiệp vào năm 2000 là 10.000 - 14.000 đồng, đến năm 2001 tăng lên đến 1 triệu - 1,3 triệu đồng. Còn đất ở thì trong khoảng 2 triệu - 2,2 triệu năm 2002, đến năm 2003 đã lên đến 5 - 6 triệu. Sự gia tăng giá đất cao tạo cơ hội cho những người đầu cơ đất đai tung tiền mua đất để hưởng giá trị chênh lệch này. Nhiều người cũng giàu có nhanh chóng nhờ vào việc đầu cơ đất đai này. Tuy nhiên, hiện tượng đầu cơ đất đai ở quận 2 chưa phổ biến vì là một quận ngoại thành mới phát triển.
- Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất:
Trong giai đoạn 1, hiện tượng "mua đi bán lại" trên cùng một thửa đất còn thiếu phổ biến, số lần chuyển nhượng chủ yếu là từ 1 đến 2 lần (chiếm 90%), 3 lần chỉ chiếm 10% và chưa có chuyển nhượng từ 4 lần trở lên.
Trong giai đoạn 2, hiện tượng chuyển nhượng nhiều lần trên cùng một thửa đất có chiều hướng gia tăng, chuyển nhượng 3 lần chiếm 12,5% và trên 4 lần chiếm 2,5%.
Như vậy, các nhà đầu cơ đất đai đã bắt đầu xâm nhập vào thị trường đất đai quận 2 và
đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên cơn sốt đất vào năm 2007, làm cho giá đất tăng lên theo từng ngày.
Bảng 15. Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất Số lần
chuyển nhượng
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2
Số lượng
(mẫu phiếu) Tỷ lệ
(%) Số lượng
(mẫu phiếu) Tỷ lệ (%)
1 35 58,33 21 52,50
2 19 31,67 13 32,50
3 6 10,00 5 12,50
>3 0 0 1 2,50
Tổng cộng 60 100 40 100
Tuy nhiên xét về mặt bằng chung, qua 100 mẫu phiếu điều tra thực tế cho thấy chủ yếu là chuyển nhượng một lần trên một thửa đất, chiếm 56%; chuyển nhượng 2 lần trên một thửa chiếm 32%, chuyển nhượng 3 lần chiếm 11% còn lại là chuyển nhượng trên 3 lần, chiếm tỷ lệ rất thấp (1%). Điều này cho thấy, người dân sử dụng đất tương đối ổn định, tình trạng đầu cơ đất chưa nhiều, đất đai bỏ hoang chờ giá để bán chưa đáng kể. Công tác quản lý quỹ đất đai của quận 2 thực hiện tốt.
- Tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Dân sự:
Luật Dân sự và Luật Đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì đều khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Song quyền sở hữu được ghi nhận trong Hiến pháp và các đạo Luật khác là quyền sở hữu đặc biệt.
Đất đai thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai không phải là tài sản thuộc sở hữu người sử dụng, mà người sử dụng đất chỉ được chiếm hữu, sử dụng và hưởng các thành quả lao động từ việc sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác.
Việc thừa nhận các quyền của người sử dụng đất trong Luật đất đai là cơ sở pháp lý cho Bộ Luật dân sự quy định các hình thức hợp đồng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự. Như vậy, khi tham gia ký kết hợp đồng, các chủ thể phải tuân thủ quy định của Luật đất đai và Luật dân sự.
Bộ Luật Dân sự 2005 cũng quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nội dung của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các Điều 697 đến Điều 702 (đã nêu ở phần 1.1.1. Cơ sở khoa học).
- Hiệu quả kinh tế thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ:
Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, người dân có ý thức hơn về tầm quan trọng của đất đai. Đồng thời đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước thông qua việc nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí địa chính.
Thông qua việc chuyển nhượng, cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đều có mục đích chung: kinh tế là chủ yếu.
Bên chuyển nhượng:
Việc cho phép chuyển nhượng đã khuyến khích, thúc đẩy họ đầu tư vào mảnh đất để tăng khả năng sinh lời dù chỉ trên diện tích nhỏ hơn nhằm tránh tình trạng để đất hoang do không còn đủ khả năng sản xuất nông nghiệp.
Người chuyển nhượng QSDĐ có thể chuyển sang ngành nghề khác phù hợp với khả năng và sử dụng số tiền nhận chuyển nhượng để đầu tư đạt hiệu quả cao hơn.
Bên nhận chuyển nhượng:
Hầu hết các hộ gia đình cá nhân vì kinh tế nên họ thấy nơi nào kinh tế phát triển, dễ làm ăn, sinh sống thì họ đến đầu tư, nên trong trường hợp này bắt buộc và điều kiện đầu tiên là họ phải có đất. Vì thế, họ nhận chuyển nhượng đất của người khác hoặc góp vốn bằng QSDĐ, hoặc thuê đất. Nhưng vói họ, họ nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác thì họ sẽ có nhiều quyền trên đất của mình hơnvà không bị phụ thuộc vào người khác đối với việc thuê đất.
Bên cạnh đó, cũng có nhiều hộ gia đình, cá nhân có khoản tiền nhàn rỗi và cũng vì mục đích kinh tế, họ dễ dàng trở thành người đầu cơ đất do đất đai không bao giờ mất giá. Họ mua đất không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng mà với mục đích kinh doanh. Khi gia đất tăng cao, những người đầu cơ đất này tung ra bán để hưởng giá trị chênh lệch, phần giá trị chênh lệch này rất lớn nên nhiều người cũng giàu có lên nhờ việc đầu cơ đất này.