PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1. Tình hình quản lý đất đai
2.4. Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất
a) Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ:
- Hiện nay có 4 loại Giấy chứng nhận, bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đối với đất nông nghiệp và đất ở không có tài sản gắn liền với đất do Phòng Tài nguyên - Môi trường cấp.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đối với đất nông nghiệp và đất ở có tài sản gắn liền với đất (do Phòng Tài nguyên - Môi trường cấp).
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở (do Phòng Quản Lý Đô Thị cấp).
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình đối với nhà chung cư (do Phòng Quản Lý Đô Thị cấp).
Nhiều loại GCN gây rắc rối, quản lý chồng chéo giữa Phòng Quản lý đô thị và Phòng Tài nguyên & Môi trường.
- Người xin cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sau ngày 01/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành). Trường hợp này theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2008/NĐ-CP thì chưa giải quyết
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng vì chưa có văn bản hướng dẫn giải quyết. Nếu giải quyết cho chủ cũ đứng tên xin cấp giấy chứng nhận sau đó lập thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ dễ phát sinh tranh chấp dẫn đến khó khăn trong quản lý. Theo Điều 13 của Nghị định 182/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 thì chỉ phạt cảnh cáo (từ 200.000 đồng đến 500.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai) mà chưa có biện pháp chế tài nào đủ mạnh và hiệu quả nên trong thực tế, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vẫn diễn ra.
- Bản vẽ của một số công ty đo đạc thường sai sót, không thể hiện đúng hiện trạng, mà chỉ vẽ theo nhu cầu của người sử dụng, làm mất thời gian và công sức, tài chính cho người sử dụng khi làm hồ sơ CNQSDĐ vì phải chỉnh sửa lại bản vẽ.
- Tại mục 1 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ ngày 25/05/2007 của Chính phủ có nêu: "Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương". Tuy nhiên đến nay Uỷ ban nhân dân thành phố vẫn chưa có văn bản quy định về diện tích tối thiểu cho thửa đất xin tách thửa. Do đó, khó khăn cho địa phương trong việc giải quyết hồ sơ tách thửa để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Do quận 2 có rất nhiều hẻm, lối đi chung có chiều rộng nhỏ hơn 2m đến nay chưa được quy hoạch lộ giới. chiều rộng này không đảm bảo theo quy định tại Quyết định 88/2007/QĐ-UBND ngày 04/07/2007 nên không thể giải quyết chuyển nhượng một phần thửa đất ở đối với các trường hợp này.
- Khi tách thửa để chuyển nhượng và chuyển mục đích, chủ sử dụng đất thường tách một diện tích đất sử dụng làm lối đi chung, diện tích này chưa có quy định xử lý điều chỉnh.
- Tại khoản 2.2.1 Chỉ thị số 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 của UBND Thành phố thì : " Khu vực có quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, mà Nhà nước phải thu hồi đất, nhưng sau 03 (ba) năm kể từ ngày có quyết định phê duyệt không triển khai thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu, thì Chủ tịch uỷ ban nhân dân quận - huyện phải báo cáo với UBND thành phố để xem xét điều chỉnh lại cho phù hợp". Tuy nhiên, trên đia bàn quận 2 có nhiều rất nhiều khu vực đã có quy hoạch chi tiết đã trên 03 năm nhưng vẫn chưa triển khai nhất là các khu quy hoạch công trình công cộng.
- Các văn bản pháp luật trong lĩnh vực nhà đất thiếu đồng bộ, nhất quán, thậm chí mâu thuẫn nhau, gây không ít khó khăn cho địa phương khi áp dụng luật luôn thay đổi và không có hướng dẫn kịp thời của các cơ quan chức năng, do đó ảnh hưởng đến việc giải quyết các nhu cầu của nhân dân trong lĩnh vực đất đai. Theo Luật nhà ở, Nghị định 90/NĐ - CP thì việc xác nhận quyền sở hữu đối với bất động sản rất khắt khe, trong khi đó Nghị định 84/NĐ - CP lại thoáng hơn. Chưa có Quyết định thu hồi nhưng đã chỉ thị ngưng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như khu quy hoạch Trung tâm Thể dục - Thể Thao Rạch Chiếc (áp dụng Khoản d Điều 14 Nghị định 84/2007 "Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với
quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất").
- Thủ tục rườm rà, quy trình rườm rà phức tạp, người dân không thông qua pháp luật mà tìm người trung gian để làm thủ tục chuyển nhượng. Từ đó tạo cơ hội cho các dịch vụ môi giới nhà đất phát triển, đây cũng là nguyên nhân đưa giá đất chuyển nhượng lên cao. Phần chênh lệch này do những người thực hiện dịch vụ môi giới hưởng, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng không được hưởng. Và dịch vụ môi giới nhà đất là nghề dễ làm giàu. Chẳng hạn như trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân nộp hồ sơ có bản đồ hiện trạng vị trí thửa đất chưa kiểm định, đến ngày hẹn người dân phải đến tổ tiếp nhận hồ sơ của phòng Tài nguyên & Môi trường nhận Phiếu chuyển kiểm định bản vẽ đến Cơ quan kiểm định bản vẽ rồi nộp lại cho Tổ tiếp nhận hồ sơ. Như vậy, người dân phải đi đến cơ quan Tài nguyên & Môi trường ít nhất 4 lần mới xong thủ tục.
b) Giải pháp đề xuất giải quyết khó khăn, vướng mắc:
- Thống nhất một loại Giấy chứng nhận, trong đó bao gồm 2 phần: quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất và người chủ sở hữu nhà có thể tách rời riêng biệt. Đồng thời thống nhất một đầu mối cơ quan thụ lý giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
- Đề nghị đưa ra hướng giải quyết thỏa đáng đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 để tránh xảy ra tranh chấp giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo được lợi ích của những người sử dụng đất.
- Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần xem xét kỹ trong việc cấp phép hoạt động của các công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên thanh tra, kiểm tra các hoạt động đo vẽ bản đồ, chất lượng thành phẩm của các công ty này, có biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời những sai phạm trong hoạt động hành nghề.
- Đề nghị UBND thành phố sớm đưa ra văn bản quy định diện tích tối thiểu đối với từng loại đất để có cơ sở pháp lý trong việc giải quyết hồ sơ tách thửa để thực hiện chuyển nhượng, tránh tình trạng manh mún đất đai.
- Đề nghị UBND Quận 2 thực hiện quy hoạch lộ giới các hẻm và lối đi chung trước đây chưa thực hiện quy hoạch để thuận tiện trong việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Kiến nghị giải quyết thu hồi diện tích đất làm lối đi chung khi tách thửa của người sử dụng đất giao phường quản lý và điều chỉnh giấy chứng nhận của chủ sử dụng đất có nhu cầu tránh xảy ra tranh chấp, lấn chiếm lối đi chung.
- Những khu đã có quy hoạch chi tiết trên 3 năm vẫn chưa triển khai gây ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống của người dân. Vì trong thời gian "quy hoạch treo" các quyền của người sử dụng đất bị hạn chế, trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây bức xúc trong nhân dân. Đề nghị UBND Quận 2 điều chỉnh hoặc quyết định thu hồi giao cho nhà đầu tư khác có năng lực thực hiện đối với các dự án không có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Còn đối với các dự án có nguồn vốn từ
ngân sách nhà nước thì cần có những chính sách đặc biệt ưu đãi cho người dân có đất bị thu hồi để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
- Có hình thức xử phạt đối với hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất cũng như việc chuyển nhượng trái pháp luật.
- Nhanh chóng đưa giải pháp của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - Ông Đặng Hựng Vừ - đó nờu vào thực hiện trong cụng tỏc quản lý tài nguyờn đất. Đú là giải pháp: "phải đổi mới thuế sử dụng đất theo nguyên tắc luỹ tiến ở mức cao vào diện tích giữ đất nhưng không sử dụng".
- Đẩy mạnh hơn nữa việc cải cách hành chính theo cơ chế một cửa và liên thông giữa các cơ quan như công đoạn kiểm định bản vẽ hiện trạng vị trí thửa đất nên do các cơ quan chức năng đảm nhiệm, để giảm bớt thủ tục cho người dân.
- Tiếp tục rà soát lại các thủ tục hành chính quy định, giảm bớt những thủ tục không cần thiết. Công khai đầy đủ các thủ tục hành chính: thành phần hồ sơ, thời gian, lệ phí. Hướng dẫn người dân khai trình đầy đủ khi lập hồ sơ (có mẫu hướng dẫn kèm theo) thống nhất từ phường đến quận. Hạn chế đến mức thấp nhất với việc bổ sung hồ sơ, Tổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ thì có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho người dân nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ. Trờn biờn nhận ghi rừ ngày giao Giấy chứng nhận kể từ ngày bổ sung hồ sơ đủ để người dân biết liên hệ.
- Cần sớm rà soát những văn bản pháp luật có liên quan được ban hành sau Luật đất đai 2003 để đảm bảo tính thống nhất thuận lợi cho việc áp dụng.
- Hoàn tất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận:
Qua quá trình nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 2, đề tài đã rút ra một số kết luận sau:
Trong nền kinh tế thị trường, với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng là điểm nóng về đất đai đang được quan tâm trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động, đa dạng và phức tạp, chính điều đó đã tạo ra các làn sóng biến động đất đai, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, có tác động to lớn đến xã hội của một bộ phận dân cư.
Quận 2 được tách ra từ huyện Thủ Đức trước đây - một vùng trũng đặc thù là sản xuất nông nghiệp. Được sự quan tâm chỉ đạo, đầu tư phát triển của nhà nước, hiện nay quận 2 đang là một khu vực phát triển nhanh chóng với tốc độ đô thị hoá rất cao, là khu vực với nền kinh tế phát triển năng động, đất đai được người dân cũng như các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn kéo theo đó là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng trở nên sôi động và phức tạp. Từ năm 2000 đến nay (tháng 6/2008), số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối lớn, chủ yếu là đất ở đô thị.
Các phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thảo Điền là 3 phường có số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai nhiều nhất, chiếm 59,29% tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng toàn quận. Còn phường Cát Lái và Bình Khánh thì chỉ chiếm 6,84%
tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng toàn quận (theo số liệu năm 2007), do 2 phường này chủ yếu là đất nông nghiệp.
Nhìn chung, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở quận 2 diễn ra khá sôi động, chủ yếu là những người dân trong thành phố nhận chuyển nhượng và có nhu cầu sử dụng đất thực sự, hiện tượng đầu cơ đất đai, nhận chuyển nhượng để hoang chờ giá bán chưa phổ biến. Người dân sử dụng đất tương đối ổn định, chủ yếu chuyển nhượng từ 1 đến 2 lần trên cùng một thửa đất, chiếm 88% hồ sơ chuyển nhượng toàn quận.