1. Những thông cơ bản: Địa chỉ Bất động sản: Số 14 Ngõ 54 Đường K3 Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Là cơ sở để Bán Bất Động Sản Khách hàng yêu cầu Thẩm định giá BĐS: Ông Lê Tuấn Nghĩa + Địa chỉ : Số 14 Ngõ 54 Đường K3 Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội + Điện thoại: 0914254246 Đơn vị Thẩm định giá: Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt + Địa chỉ: Số 30 – Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội + Điện thoại: 04.37656963 Thẩm định viên: Nguyễn Văn A
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 1/ Những thông bản: - Địa Bất động sản: Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội - Mục đích thẩm định giá: Là sở để Bán Bất Động Sản - Khách hàng yêu cầu Thẩm định giá BĐS: Ông Lê Tuấn Nghĩa + Địa : Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội + Điện thoại: 0914254246 - Đơn vị Thẩm định giá: Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt + Địa chỉ: Số 30 – Thị trấn Cầu Diễn - Hà Nội + Điện thoại: 04.37656963 - Thẩm định viên: Nguyễn Văn A 2/ Căn thẩm định giá: 2.1/ Các văn pháp qui thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá " (đợt 3) 2.2/ Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 UBND thành phố Hà Nội giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội; 2.3/ Các văn pháp qui Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2007 hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Quyết định số 410/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 Bộ Xây dựng việc công bố số giá xây dựng Quí IV năm 2009; - Quyết định số 1311/QĐ-NHNN ngày 31/05/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam mức lãi suất đồng Việt Nam; 3/ Mô tả Bất Động Sản: 3.1/ Vị trí Bất Động Sản - Số 14 ;Ngõ 54 - Đường K3 – Thị trấn Cầu Diễn – Huyện Từ Liêm – TP Hà Nội - Bất Động Sản nằm Ngõ 54 Ngõ 54 khuôn viên rộng khoảng 4000m2, gồm nhiều nhà cao tầng (4 – tầng ) ; đường bê tông, chiều rộng ngõ 5m2, ô tô vào tận nhà; Khoảng cách từ Bất động sản tới đường K3 20m (Đường K3 rộng 8m2 ; trải nhựa) khoảng cách tới Đường 32 (Mặt Đường trải nhựa ; đường, rộng 50m) 500m - Ngoài ra, Bất Động Sản nằm khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt gần UBND Thị trấn; bến xe bus tuyến 32, 05; trường Đại học Thương Mại, Sân Khấu Điện Ảnh; Nhà hát Văn Hóa Quân Đội; Sân Vận động Mỹ Đình … 3.2/ Đất - Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền + Giấy phép xây dựng số 1212/2010, ngày 12/12/2009 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 427/2004, ngày 02/3/2004 - Diện tích lô đất: 56 m2; dài: 14m; rộng: 4m (14m x 4m = 56 m2) - Hình dáng lô đất: Vuông vắn 3.3/ Tài Sản đất - Trên đất có công trình xây dựng nhà tầng với tổng diện tích sàn xây dựng: 56m2 x = 280m2 Gồm 01 gara, 01 bếp; 06phòng ngủ; 06 phòng vệ sinh; hệ thồng điện nước đầy đủ, đại; thông tin liên lạc Ngoài có hệ thống đèn trang trí đẹp đại - Công trình xây dựng tốt, đảm bảo chất lượng; nội thất đẹp Hoàn thành vào sử dụng vào tháng 04/2010 3.4/ Mục đích sử dụng Bất Động Sản: Bất động sản để không chờ bán 4./ Đặc điểm nơi bất động sản tọa lạc: Bất động sản nằm khu vực dân cư đông đúc, dân trí chưa cao với đủ nhiều thành phần sinh sống xung quanh Cảnh quan môi trường sống lành yên tĩnh; tình hình an ninh trật tự tốt Bất động sản nằm khuôn viên khép kín mảnh đất lớn Giao thông công cộng thuận lợi Bất động sản nằm gần đường to gần đường tỉnh lộ 32 Ngoài hoạt động sản xuất kinh doanh xung quanh nơi bất động sản tọa lạc đa dạng phong phú hoạt động kinh doanh chủ yếu để phục vụ đời sống sinh hoạt cho hộ dân cư khu vực 5./ Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường 6/ Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai - Nguyên tắc đóng góp 7/ Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: - Phương pháp So sánh - Phương pháp Chiết trừ - Phương pháp Thặng dư Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản chúng khác cách đáng kể, phương pháp cần thiết tiến hành so sánh nhiều công việc hợp thành để đạt quan điểm thị trường * Phương pháp so sánh: gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị Bất động sản tương tự so sánh mua, bán thị trường Đây phương pháp sử dụng phổ biến vì: - Hầu không gặp khó khăn kỹ thuật - Nó thể đánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững để quan pháp lý công nhận - Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp công thức hay mô hình cố định, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm Bất động sản giao dịch thị trường hành tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều không tương đồng Phương pháp so sánh sử dụng phương pháp tính toán thành phần * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản chuyên dùng, mua, bán phổ biến thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh * Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập (hay gọi phương pháp đầu tư) phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn tài sản (quá trình chuyển đổi gọi trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản có khả tạo thu nhập tương lai xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập 8/ Kết thẩm định Trên sở tài liệu ông Lê Tuấn Nghĩa cung cấp, qua khảo sát vị trí Bất động sản xung quanh khu vực, vào việc phân tích thị trường động thái người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định áp dụng tính toán, Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt thông báo kết thẩm định bất động sản Nhà số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội chi tiết sau: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí 1.1 Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng Chi phí xây dựng nhà ở: Chi phí xây dựng nhà tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà tham khảo theo Quyết định số 411/QĐ – BXD ngày 31/03/2010 Bộ Xây Dựng, nhà tầng đơn giá xây dựng 4.890.000đ/m 2, quy thời điểm theo số giá Quyết định số 410/QĐ – BXD ngày 31/03/2010 Bộ Xây Dựng Giá xây dựng nhà quy thời điểm quý IV/2009 tăng 1,198 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng thời điểm có xu hướng giảm so với quý I/2010 khoảng 5%) =>giá xây dựng quy thời điểm31/05/2010 giảm : 1,198*0.95=1,1381 lần Vậy chi phí công trình xây dựng : (280m2 x 4.890.000đ/m2 x 1,1381)/1,1 = 1.416.624.109 đồng Làm tròn 1.416.000.000 dồng => Kết luận: Căn khảo sát thực tế trường nhà xây dựng hoàn thành vào tháng 04 năm 2010 nên tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng lại nhà là: 100% Vậy giá trị công trình xây dựng ước tính : 1.416.000.000 *100%=1.416.000.000 đồng (Một tỷ, bốn trăm mười sáu triệu đồng chẵn) 1.2 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Các bất động sản so sánh thu thập thị trường STT Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp Giá lý Ngõ 54 - Khảo sát thực tế 3.5x14= SS1 Đường ngày 01/06/2010 49m2 trị trường QSDĐ Vị trí: Nhà nằm vị Sổ đỏ 70 trđ/m2 trí thuận lợi BĐS K3 định giá Ngõ 54, - Khảo sát thực tế x 20= Cấu trúc: Nhà tầng Vị trí: Nhà nằm vị Sổ đỏ 60 trđ/m2 Đường ngày 01/06/2010 80m2 trí BĐS định giá, SS2 K3 Cấu trúc: Nhà tầng Ngõ 54, - Khảo sát thực tế 4.5x 18= Vị trí: Nhà nằm Sổ đỏ 62 trđ/m2 SS3 Đường ngày 01/06/2010 81m2 K3 gần BĐS định giá, có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 3m Cấu trúc: Nhà tầng Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá nằm khuôn viên, dùng làm để so sánh - Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh BĐS định giá Chỉ tiêu Đơn vị So sánh So sánh So sánh % % -10% 0% +2% 0% 0% 0% % 0% 0% 0% % % 0% +1% 0% +2% 0% +2% điều chỉnh % -9% +4% +2% Giá bán Giá bán 1000đ/m2 1000đ/m2 70.000 đ/m2 63.700đ/m2 60.000 đ/m2 62.400đ/m2 62.000 đ/m2 63.240 đ/m2 điều chỉnh Vị trí Pháp lý Hạ tầng xã hội Môi trường Quy mô Tổng mức điều chỉnh Mức giá thị trường khu vực thẩm định giá ứng với loại bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 50m2-85m2 dao động khoảng từ 60 triệu đến 65 triệu đồng/m2 Sau điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán điều chỉnh quyền sử dụng đất Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội 63 triệu đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất là: 63 triệu đồng/m2 x 56m2 = 3.528 triệu đồng (Ba tỷ, năm trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình đất Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là: 3.528 + 1.416 = 4.944 triệu đồng (Bốn tỷ,chín trăm bốn mươi bốn triệu đồng chẵn) 9/ Những lưu ý kết thẩm định giá: - Khó khăn việc xác định yếu tố "giá thị trường điều kiện bình thường": Giá thị trường có giảm so với thời điểm tháng đầu năm 2010, cao so với năm 2009 (theo báo cáo gần giá đất Hà Nội tăng lên tới 60%) Thông tin thị trường Báo cáo khảo sát thời điểm Thẩm định giá (hiện nay) - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Chi phí đầu tư xây dựng tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hành số giá Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư thấp so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường thời điểm 10/ Thời hạn thẩm định giá - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập phần văn - Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá Thẩm định Viên Nguyễn Văn A Giám Đốc [...]... thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất là: 63 triệu đồng/m2 x 56m2 = 3.528 triệu đồng (Ba tỷ, năm trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định. .. thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành - Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá. .. với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay 10/ Thời hạn của thẩm định giá - Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần 1 của văn bản này - Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá Thẩm định Viên Nguyễn Văn A Giám Đốc ... Những lưu ý về kết quả thẩm định giá: - Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có giảm hơn so với thời điểm 5 tháng đầu năm 2010, nhưng vẫn khá cao so với năm 2009 (theo một báo cáo gần đây thì giá đất Hà Nội hiện nay đã tăng lên tới 60%) Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay) - Phương