Bài thu hoạch môn định giá bất động sản

1. Những thông cơ bản: Địa chỉ Bất động sản: Số 14 Ngõ 54 Đường K3 Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Là cơ sở để Bán Bất Động Sản Khách hàng yêu cầu Thẩm định giá BĐS: Ông Lê Tuấn Nghĩa + Địa chỉ : Số 14 Ngõ 54 Đường K3 Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội + Điện thoại: 0914254246 Đơn vị Thẩm định giá: Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt + Địa chỉ: Số 30 – Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội + Điện thoại: 04.37656963 Thẩm định viên: Nguyễn Văn A

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 1/ Những thông cơ bản:

- Địa chỉ Bất động sản: Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội

- Mục đích thẩm định giá: Là cơ sở để Bán Bất Động Sản

- Khách hàng yêu cầu Thẩm định giá BĐS: Ông Lê Tuấn Nghĩa

+ Địa chỉ : Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội

+ Điện thoại: 0914254246

- Đơn vị Thẩm định giá: Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt

+ Địa chỉ: Số 30 – Thị trấn Cầu Diễn - Hà Nội

+ Điện thoại: 04.37656963

- Thẩm định viên: Nguyễn Văn A

2/ Căn cứ thẩm định giá:

2.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm

định giá;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành

3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của

Bộ Tài chính v/v "Ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá " (đợt 3)

2.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/ TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;

- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố

Hà Nội;

2.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;

- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới;

- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc

đô thị;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị;

- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng;

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";

- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;

- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;

- Quyết định số 410/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí IV và năm 2009;

- Quyết định số 1311/QĐ-NHNN ngày 31/05/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt

Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;

3/ Mô tả Bất Động Sản:

3.1/ Vị trí Bất Động Sản

- Số 14 ;Ngõ 54 - Đường K3 – Thị trấn Cầu Diễn – Huyện Từ Liêm – TP Hà Nội

- Bất Động Sản nằm trong Ngõ 54 Ngõ 54 là khuôn viên rộng khoảng hơn 4000m2, gồm nhiều nhà cao tầng (4 – 5 tầng ) ; đường bê tông, chiều rộng ngõ là 5m2, ô tô vào tận nhà; Khoảng cách từ Bất động sản tới đường K3 là 20m (Đường K3 rộng 8m2 ; được trải nhựa) và khoảng cách tới Đường 32 (Mặt Đường trải nhựa ; 2 làn đường, rộng 50m) là 500m

- Ngoài ra, Bất Động Sản nằm trong khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt như gần UBND Thị trấn; bến xe bus tuyến 32, 05; trường Đại học Thương Mại, Sân Khấu Điện Ảnh; Nhà hát Văn Hóa Quân Đội; Sân Vận động Mỹ Đình …

3.2/ Đất

- Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền

+ Giấy phép xây dựng số 1212/2010, ngày 12/12/2009

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 427/2004, ngày 02/3/2004

- Diện tích lô đất: 56 m2; dài: 14m; rộng: 4m (14m x 4m = 56 m2)

- Hình dáng lô đất: Vuông vắn

3.3/ Tài Sản trên đất

- Trên đất có công trình xây dựng là nhà ở 5 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng: 56m2

x 5 = 280m2 Gồm 01 gara, 01 bếp; 06phòng ngủ; 06 phòng vệ sinh; hệ thồng điện nước đầy đủ, hiện đại; thông tin liên lạc Ngoài ra còn có hệ thống đèn trang trí đẹp hiện đại

- Công trình được xây dựng tốt, đảm bảo chất lượng; nội thất đẹp Hoàn thành và đi vào

sử dụng vào tháng 04/2010

3.4/ Mục đích sử dụng hiện tại của Bất Động Sản:

Bất động sản hiện nay đang được để không và chờ bán

4./ Đặc điểm nơi bất động sản tọa lạc:

Bất động sản nằm trong khu vực dân cư đông đúc, nhưng dân trí chưa cao với đủ nhiều thành phần sinh sống xung quanh Cảnh quan và môi trường sống trong lành và yên tĩnh; tình hình an ninh trật tự tốt vì Bất động sản nằm trong khuôn viên khép kín của một mảnh đất lớn Giao thông công cộng thuận lợi do Bất động sản nằm gần đường cái to và gần đường tỉnh lộ 32 Ngoài ra hoạt động sản xuất kinh doanh xung quanh nơi bất động sản tọa lạc rất đa dạng phong phú nhưng các hoạt động kinh doanh chủ yếu là để phục vụ đời sống sinh hoạt cho các hộ dân cư của khu vực này

5./ Cơ sở thẩm định giá:

- Cơ sở giá trị thị trường

6/ Nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc đóng góp

7/ Phương pháp thẩm định giá:

Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường:

- Phương pháp So sánh

- Phương pháp Chiết trừ

- Phương pháp Thặng dư

Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công

việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.

* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong

thực tế

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản

có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác

để thẩm định giá Bất động sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định,

mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu

để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần

* Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

* Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

8/ Kết quả thẩm định.

Trên cơ sở các tài liệu do ông Lê Tuấn Nghĩa cung cấp, qua khảo sát vị trí các Bất

động sản xung quanh khu vực, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty TNHH Bất Động Sản Đất Việt thông báo kết quả thẩm định bất động

sản là Nhà số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội chi tiết như

sau:

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí

1.1 Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng

Chi phí xây dựng nhà ở:

Chi phí xây dựng nhà ở 5 tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo theo Quyết định số 411/QĐ – BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây Dựng, nhà ở 5 tầng đơn giá xây dựng 4.890.000đ/m2, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại

Quyết định số 410/QĐ – BXD ngày 31/03/2010 của Bộ Xây Dựng Giá xây dựng

nhà ở quy về thời điểm quý IV/2009 tăng 1,198 lần (Thông tin bổ sung: theo phân

tích thị trường giá vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng giảm so với

quý I/2010 khoảng 5%)

=>giá xây dựng quy về thời điểm31/05/2010 giảm là : 1,198*0.95=1,1381 lần

Vậy chi phí của công trình xây dựng là :

(280m2 x 4.890.000đ/m2 x 1,1381)/1,1 = 1.416.624.109 đồng

Làm tròn 1.416.000.000 dồng

=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường và ngôi nhà mới được xây

dựng và hoàn thành vào tháng 04 năm 2010 nên tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn

lại của ngôi nhà là: 100%.

Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là :

1.416.000.000 *100%=1.416.000.000 đồng

(Một tỷ, bốn trăm mười sáu triệu đồng chẵn)

1.2 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử

dụng đất

- Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường

STT Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp

lý

Giá trị trường QSDĐ

SS1

Ngõ 54

Đường

K3

- Khảo sát thực tế ngày 01/06/2010

3.5x14=

49m2

Vị trí: Nhà nằm ở vị

trí thuận lợi hơn BĐS định giá

Cấu trúc: Nhà 4 tầng

Sổ đỏ 70 trđ/m2

Ngõ 54, - Khảo sát thực tế 4 x 20= Vị trí: Nhà nằm ở vị Sổ đỏ 60 trđ/m2

Đường

K3

ngày 01/06/2010 80m2 trí kém BĐS định giá,

Cấu trúc: Nhà 4 tầng

SS3

Ngõ 54,

Đường

K3

- Khảo sát thực tế ngày 01/06/2010

4.5x 18=

81m2

Vị trí: Nhà nằm rất

gần BĐS định giá, có

vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 3m

Cấu trúc: Nhà 4 tầng

Sổ đỏ 62 trđ/m2

Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao

thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá do nằm trong cùng một khuôn viên, có thể dùng làm căn cứ

để so sánh được

- Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá

Chỉ tiêu

điều chỉnh

Đơn vị So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

Hạ tầng xã

Tổng mức

Giá bán đã

điều chỉnh

1000đ/m2 63.700đ/m2 62.400đ/m2 63.240 đ/m2 Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 50m2-85m2 dao động trong khoảng từ 60 triệu đến 65 triệu đồng/m2

Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại Số 14 - Ngõ 54 - Đường K3 - Thị trấn Cầu Diễn Hà Nội

là 63 triệu đồng/m2

 Giá trị quyền sử dụng đất là:

63 triệu đồng/m2 x 56m2 = 3.528 triệu đồng

(Ba tỷ, năm trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn)

Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất

Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là:

3.528 + 1.416 = 4.944 triệu đồng

(Bốn tỷ,chín trăm bốn mươi bốn triệu đồng chẵn)

9/ Những lưu ý về kết quả thẩm định giá:

- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có giảm hơn so với thời điểm 5 tháng đầu năm 2010, nhưng vẫn khá cao so với năm 2009 (theo một báo cáo gần đây thì giá đất Hà Nội hiện nay đã tăng lên tới 60%) Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay)

- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành

- Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành

và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay

10/ Thời hạn của thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần 1 của văn bản này