Bài giảng chương 3 định giá bất động sản

Chương 3: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giới thiệu chung định giá bất động sản Khái niệm bất động sản Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS, bất động sản đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình với tài sản nằm trên, phía hay mặt đất Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 phân loại tài sản, bất động sản tài sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, khơng di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật (Xem chi tiết Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 12 Phân loại tài sản.) Đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản Đặc điểm bất động sản - Tính bất động, không di dời được, gắn với không gian, vị trí định: Đây thuộc tính tự nhiên bất động sản tiêu chí truyền thống để phân biệt với động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải) Đặc điểm tự nhiên khiến cho giá trị BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố khơng gian vị trí BĐS hay quy hoạch phân vùng, - Tính bền vững: Bất động sản tài sản sử dụng lâu dài, riêng đất đai bền vững theo thời gian không thay đổi trạng thái vật chất - Tính khác biệt: khác biệt vị trí, kết cấu kiến trúc, khác quyền, quang cảnh, môi trường, Mỗi bất động sản có đặc điểm khác nhau, bất động sản khơng có tính đồng máy móc thiết bị - Tính khan hiếm: đất đai khơng thể tự sinh Thị trường bất động sản Đặc điểm - Thị trường bất động sản khơng có địa điểm mua bán định: khác với thị trường loại hàng hóa khác, người bán bất động sản khơng thể mang hàng hóa đến vị trí cụ thể để giới thiệu với người mua - Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: giao dịch bất động sản chất thường mang tính cá nhân Các thơng tin đăng tải công khai thường không đầy đủ không đủ độ tin cậy Vì vậy, thẩm định viên thực định giá phải có kế hoạch thu thập kiểm chứng thơng tin, khơng tin tưởng hồn tồn liệu cơng bố rộng rãi thông tin môi giới - Thị trường bất động sản mang tính địa phương: tính cố định hàng hóa bất động sản, tính khơng thể di dời đất đai mà dư thừa nơi đem bù đắp cho thiếu hụt nơi khác - Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Tại Việt Nam, tính đặc thù phương diện pháp lý liên quan đến thể chế BĐS nên có hai đặc điểm cần lưu ý: • Phương thức/nguồn hình thành giá đa dạng: Giá BĐS hình thành từ phương thức chủ yếu sau: Giá BĐS Nhà nước ban hành; Giá BĐS hình thành đấu giá, đấu thầu BĐS; Giá BĐS bên thỏa thuận thực quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại,…góp vốn BĐS; Giá BĐS tổ chức thẩm định giá đưa • Đất đai Việt Nam khơng thuộc sở hữu cá nhân mà cá nhân có quyền sử dụng đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về mặt pháp lý, quyền sử dụng tài sản người chủ sở hữu tài sản Người có quyền sử dụng tài sản “đúng tính năng, công dụng, phương thức” nhằm “hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” quyền sử dụng chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật Các yếu tố tác động - Gợi ý thảo luận: Các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị bất động sản? Các nguyên tắc định giá bất động sản Gợi ý: Xem lại nguyên tắc định giá chương Về bản, khơng có khác biệt ngun tắc định giá bất động sản định giá tài sản khác Quy trình định giá bất động sản Về bản, tương tự quy trình định giá đề cập chương Người học tự xem lại Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp chi phí Những vấn đề phương pháp chi phí Nội dung Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa việc ước tính chi phí thay (hay chi phí tái tạo) bất động sản tương tự, sau trừ tổng hao mòn tích lũy hao mòn hữu hình hao mòn vơ hình, cuối cộng vào giá trị thị trường lô đất trống Kết cho giá trị tài sản thẩm định Các trường hợp áp dụng Việc áp dụng cách tiếp cận chi phí phù hợp với trường hợp sau đây: - Bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, bất động sản chuyên dùng, bất động sản không đủ thông tin giao dịch thị trường để áp dụng phương pháp so sánh, ví dụ nhà thờ, chùa, bệnh viện, trường học,… - Bất động sản định giá phục vụ mục đích bảo hiểm, tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù,… Các bước tiến hành định giá Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu Giá đất xác định theo giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, tái tạo, thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá cách cộng kết bước kết bước Ước tính chi phí xây dựng mới, tái tạo thay cơng trình xây dựng đất Việc ước tính chi phí xây dựng, thay thế, tái tạo cơng trình thực theo phương pháp sau: Phương pháp thống kê chi tiết: ước tính chi phí chi tiết làm cho yếu tố chi phí cho cấu phần cơng trình Các loại chi phí xây dựng cơng trình bao gồm: + Các chi phí trực tiếp: chi phí ngun vật liệu, vật tư, nhân cơng; chi phí giấy phép xây dựng; chi phí an tồn lao động; chi phí hàng rào, nhà tạm văn phòng cơng trường; chi phí thuê mặt tập kết vật liệu; chi phí thiết bị hỗ trợ,… + Các chi phí gián tiếp: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản xuất cơng trường, chi phí quản lý doanh nghiệp, lãi vay xây dựng, chi phí quảng cáo, cho thuê, tiếp thị, chi phí gián tiếp khác + Lợi nhuận, khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Việc tính tốn chi phí xây dựng cơng trình phải vào mặt giá thị trường nguyên, nhiên vật liệu thời điểm định giá; quy định định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu hướng dẫn xác lập đơn giá xây dựng Phương pháp so sánh thị trường: + Tính tốn chi phí theo mét vng sàn xây dựng: Thông qua sử dụng mức giá số cơng trình tương tự với cơng trình cần định giá, chia mức giá cho diện tích sàn xây dựng để tìm giá/mét vng Đây phương pháp ước tính chi phí nhanh, dễ vận dụng, áp dụng phổ biến cho cơng trình nhà dân cư cơng trình kiến trúc có độ giống (tương thích) cao Tuy nhiên, kết phương pháp khơng xác phương pháp khảo sát số lượng (theo hạng mục) + Tính tốn chi phí theo mét khối (m3): tương tự tính tốn chi phí theo mét vng Cách tính tốn phù hợp định giá cơng trình xây dựng nhà kho, cơng trình cơng nghiệp cơng trình mà chiều cao, chiều rộng, chiều sâu thông số xây dựng cần xem xét Hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế Mức độ hao mòn, tuổi đời giá trị hao mòn lũy kế bất động sản cần định giá xác định dựa trạng thực tế bất động sản thời điểm cần định giá, hồ sơ kỹ thuật nhà sản xuất quy định mức độ hao mòn, thời gian khấu hao quan có thẩm quyền Đối với cơng trình xây dựng, hao mòn bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn tác động từ yếu tố bên tài sản (hao mòn kinh tế) Hao mòn tự nhiên Hao mòn tự nhiên hao mòn thời gian sử dụng, tác động thời tiết, việc bảo quản công trình q trình sử dụng Hao mòn tự nhiên thể qua việc nứt, gãy, mục nát, đổ vỡ Hao mòn tự nhiên gây nguyên nhân bị hư hỏng cường độ sử dụng lớn, thời gian sử dụng, mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất, bão lũ; hư hỏng khơng biết cách sử dụng, quản lí Việc ước tính hao mòn tự nhiên thực theo cách: Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Lựa chọn bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần định giá thị trường áp dụng trình chiết trừ để tìm tổng mức hao mòn, theo bước sau: Bước 1: Chọn bất động sản thị trường cải tạo có đặc điểm tương đồng mức độ hao mòn với bất động sản cần định giá, ước tính giá bất động sản tương đồng (bất động sản để so sánh) Bước 2: Chiết trừ giá đất khỏi giá bán bất động sản so sánh để tìm giá trị hao mòn cơng trình đất Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế/ tái tạo) cơng trình tương tự, 100% Bước 4: Tính giá trị hao mòn lũy kế cơng trình thời điểm định giá (bước trừ (-) bước 2) Bước 5: Xác định tỉ lệ hao mòn lũy kế (bước chia (:) bước 3) Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu bất động sản so sánh Bước 7: Xác định tỉ lệ giá trị hao mòn hàng năm cơng trình (bước 5:bước 6) Bước 8: Xác định tỉ lệ hao mòn cơng trình cần định giá vào cơng trình so sánh Ví dụ: Cần xác định tỉ lệ hao mòn ngơi nhà tầng, có tuổi đời hiệu 22 năm (gọi bất động sản A) Qua điều tra thị trường, phận định giá (thẩm định viên) thu thông tin sau: - Tại thị trường lân cận có bất động sản mà nhà đất có mức độ khấu hao tương tự với nhà cần định giá, bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi BĐS so sánh thứ 1) 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2) - Tuổi đời hiệu (số năm) BĐS 20 năm, BĐS 21 năm, BĐS cần định giá 22 năm - Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, 100% (sau điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng - Giá đất (qua điều tra thị trường) BĐS so sánh 2,485 tỷ đồng, BĐS so sánh 2,015 tỷ đồng Cách làm: Việc xác định tỷ lệ khấu hao BĐS A thực theo bước sau: Bước Trình tự BĐS so sánh BĐS so sánh Giá bán bất động sản so sánh (giá nhà + đất) 3,550 3,100 Giá trị đất 2,485 2,015 Giá trị nhà thời điểm định giá (3 = – 2) 1,065 1,085 Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, 100% 1,765 1,800 Giá trị hao mòn lũy kế nhà thời điểm định giá (5 = – 3) 700 715 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%) 39,66 39,72 Tuổi đời hiệu (năm) 20 21 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm nhà (8 = : 7) (%) 1,983 1,891 Xác định tỉ lệ hao mòn cơng trình cần định giá (1,983 + 1,891) × 22 = 42,61% Cách 2: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mòn, từ tính giảm giá cơng trình Cơng thức: Cơng thức: % hao mòn = Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế x 100 Ví dụ: Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời cơng trình có tuổi đời hiệu 10 năm tuổi đời kinh tế lại 40 năm Giải: Tuổi đời kinh tế cơng trình 10 năm + 40 năm = 50 năm Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế x 100 = 10 50 x 100 = 20% Cách 3: Căn vào hư hỏng, hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mòn cơng trình Cơng thức tính: Trong đó: H: Hao mòn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki: Hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki: Tỷ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình; N: số kết cấu cơng trình Hao mòn lỗi thời chức Sự giảm giá trị sử dụng công trình thiết bị khơng phù hợp hay thiết kế cơng trình có lỗi (như trần nhà q cao q thấp, phòng ngủ, phòng tắm khơng thích hợp, lỗi thời thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt Giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức cơng trình Nói cách khác, chi phí vượt trội phải bỏ để sửa chữa, khắc phục lỗi thời so với chi phí thiết kế hợp lí từ đầu Ví dụ: Xác định mức độ hao mòn lạc hậu chức cơng trình xây dựng có thiết kế khơng hợp lý hệ thống bếp + phòng ăn Sau đưa vào sử dụng năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục sau: Khoản mục Chi phí Thay hệ thống đun củi bếp ga 20.000.000đ Thay bình đun nước nóng 20 lít 8.000.000đ Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn 32.000.000đ Tổng chi phí 60.000.000đ trừ (-) Chi phí phát sinh thiết kế từ cơng trình xây dựng Mức độ hao mòn lỗi thời chức 30.000.000đ 30.000.000đ Hao mòn kinh tế (còn gọi hao mòn tác nhân bên ngồi): Giá trị cơng trình bị giảm yếu tố bên tài sản nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất khơng tương thích, suy thối kinh tế, có thay đổi quy định xây dựng, quy hoạch, cải tạo làm giảm hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình Giá trị hao mòn kinh tế tính sau: - Trường hợp quy định tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế cơng trình, bảo vệ mơi trường,…của quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe trước, từ giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình người/bộ phận định giá cần xem xét mức độ giảm sút để tính giảm giá - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm yếu tố bên ngồi nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải,…), sử dụng đất khơng tương thích, suy thối kinh tế… người/ phận định giá vào tình hình thị trường để tính giảm giá Ưu nhược điểm phương pháp Ưu điểm: ▪ Tương đối đơn giản mặt tốn học, số liệu dùng để tính tốn tương đối dễ cập nhật ▪ Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại Nhược điểm ▪ Chi phí khơng ln ln giá trị; chi phí khơng tạo giá trị, giá trị thị trường tồn khơng giá trị phận cộng lại; ▪ Phải có liệu từ thị trường giá loại NVL, chi phí thay ▪ Việc ước tính hao mòn chủ quan khó thực ▪ Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, thơng thạo kỹ thuật xây dựng Ví dụ phương pháp chi phí định giá bất động sản Cần ước tính giá trị thị trường bất động sản có đặc điểm: diện tích đất: 100m2 (4mx25m), diện tích sàn xây dựng: 150m2; nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80% Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2 Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành công sau: - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 80m2 (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 90%, vừa bán với giá 614.400.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2 - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 60m2 (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép; mái ngói, tường gạch, tầng lát gạch granite, lầu lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 85%, vừa bán với giá 591.000.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 2.000.000 đ/m2 Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 150m2 (5m x 30m); diện tích - sàn xây dựng 200m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép; mái ngói, tường gạch, tồn lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà lại 95%, vừa bán với giá 1.142.200.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 2.200.000 đ/m2 Cũng qua điều tra thị trường, thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài diện tích đất sau: • Chiều rộng: - Từ 3m đến 3,8m : 95% - Từ 3,8m đến 4m : 100% - Trên 4m : 105% • Chiều dài - Từ 25m trở xuống : 100% - Từ 25m đến 50m : 96,71% • Quy mơ diện tích - Từ 60m2 đến 100m2 - Từ 100m2 đến 200m2 : 95% : 100% Giá thị trường lô đất cần thẩm định giá: 18,31 tr.đ x 56m2 = 1.025,45 tr.đ Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng) Ví dụ 2: Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá hộ có diện tích 56m2 nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thơng tin vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá khu vực có BĐS giao dịch thành công sau: - BĐS nằm tầng chung cư có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - BĐS nằm lô chung cư cách 30m nằm cụm chung cư chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm tầng trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, bán với giá 360 triệu đồng - BĐS nằm tầng chung cư với BĐS có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - BĐS nằm lô chung cư cách chung cư có hộ cần thẩm định giá 150m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2, nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, bán với giá 189 triệu đồng - BĐS nằm tầng BĐS có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS bán với giá 525 triệu đồng Qua so sánh thấy BĐS so sánh BĐS cần thẩm định giá có yếu tố khác sau: vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư Lời giải: Điều chỉnh khác trang trí nội thất - Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 692 triệu đồng – 20 triệu đồng = 672 triệu đồng Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 672 triệu đồng/84m2 = triệu đồng/m2 - Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 360 triệu đồng – 10 triệu đồng = 350 triệu đồng Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 350 triệu đồng/70m2 = triệu đồng/m2 - Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 717,2 triệu đồng – 20 triệu đồng = 697,2 triệu đồng Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 697,2 triệu đồng/84m2 = 8,3 triệu đồng/m2 - Đơn giá bán BĐS 4: 189 triệu đồng/42m2 = 4,5 triệu đồng/m2 - Đơn giá bán BĐS 5: 525 triệu đồng/70m2 = 7,5 triệu đồng/m2 Qua đối chiếu vị trí tầng vị trí chung cư cho thấy: - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS nằm tầng - BĐS 1, BĐS 3, BĐS nằm tầng - BĐS cần thẩm định giá BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư Qua so sánh đơn giá bán BĐS BĐS 3, BĐS BĐS ta thấy: Đơn giá bán: BĐS 5tr/𝑚2 = × 100% = 60,24% BĐS 8,3tr/𝑚2 BĐS BĐS = 4,5tr/m2 7,5tr/m2 × 100% = 60% Do ước tính đơn giá bán hộ tầng khoảng 60% đơn giá bán hộ tầng  Đơn giá bán hộ cần thẩm định 60% đơn giá BĐS 1:  Giá thị trường BĐS cần thẩm định giá: 8tr/m2 x 60% x 56m2= 268 triệu đồng Phương pháp thu nhập Những vấn đề phương pháp thu nhập Nội dung phương pháp Giá trị tài sản tạo dòng tiền tương lai xác định giá trị dòng tiền kỳ vọng tạo Trường hợp áp dụng Áp dụng BĐS dự tính dòng thu nhập ròng tạo tương lai tính khơng ổn định dòng thu nhập kỳ vọng đó, ví dụ áp dụng để xác định giá đất, cơng trình cho th, định giá dự án đầu tư, kinh doanh nhà hàng, khách sạn, rạp chiếu phim,… Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính dòng tiền kỳ vọng tạo từ bất động sản suốt tuổi đời bất động sản đó, bao gồm ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà khoản đầu tư BĐS mang lại ước tính tất khoản chi phí trừ khỏi thu nhập hàng năm, gồm: chi phí cố định (thuế, bảo hiểm nhà cửa,…) chi phí biến đổi (chi phí quản lí, chi phí điện nước, vệ sinh, tân trang, chi phí nhân cơng,…) Bước 2: Ước tính mức độ rủi ro khoản đầu tư bất động sản ước tính tỷ lệ chiết khấu dựa mức độ rủi ro Bước 3: Hiện hóa dòng tiền kỳ vọng xác định bước thời điểm định giá theo tỷ suất chiết khấu phù hợp bước Xác định tỉ suất chiết khấu phù hợp Có cách để xác định tỉ suất chiết khấu định giá bất động sản phương pháp thu nhập Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: ▪ Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm ▪ Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro khoản Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, phải nghiên cứu kỹ đặc điểm gắn liền với vừng, địa phương, đặc điểm tài sản khả ổn định người thuê (trong trường hợp cho thuê BĐS) Phương pháp 2: xác định tỷ suất chiết khấu vào bình quân gia quyền tỷ suất thu hồi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư, quyền số tỷ trọng vốn huy động từ nguồn khác đầu tư vào tài sản theo công thức sau: Tỷ suất chiết khấu = M x Rm x (1-t) + (1-M) x Re Trong đó: ▪ M: tỷ trọng vốn vay ngân hàng/tổng vốn đầu tư vào tài sản ▪ – M : tỷ trọng huy động từ vốn chủ sở hữu/tổng vốn đầu tư vào tài sản ▪ Rm: lãi suất vay ▪ Re: Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư ▪ t : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Phương pháp 3: tỷ suất chiết khấu xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất chiết khấu tài sản tương tự thị trường Tỷ suất chiết khấu tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản năm chi cho giá bán Ví dụ phương pháp thu nhập Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường nhà mặt tiền đường phố X Hiện chủ sở hữu cho thuê toàn nhà, doanh thu 360.000.000đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000đ, thuế 98.000.000đ, tỷ suất vốn hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng hoạt động cho thuê nhà phổ biến thị trường 12%/năm Thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê nhà là: 360.000.000 đ – 10.000.000đ – 98.000.000đ = 252.000.000 đ Giá trị thị trường nhà: 252.000.000đ/12% = 2.100.000.000đ Ví dụ 2: Cần thẩm định giá trị thị trường hợp đồng cho thuê tài sản, thu tiền năm lần vào cuối năm với thông tin sau: Thời hạn cho thuê: năm Thu nhập cho thuê 252 triệu đồng/năm, Tỷ suất chiết khấu 10%/năm Giá trị thị trường hợp đồng: 252.000.000 x ∑5𝑡=1 (1+0,1)𝑡 = 252.000.000 x 3,7907868 = 955.278.273 đồng Ví dụ 3: Cần thẩm định giá cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế giá trị gia tăng) Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tỷ đ/năm, chi phí quản lý điều hành tỷ đ, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 22% lợi tức trước thuế Thời hạn cho thuê: năm (tính từ bây giờ) Khi hết thời hạn hợp đồng thuê, giá cho thuê dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% tỷ suất loại thuế khơng đổi Tỷ suất vốn hố 12% Tiền thu tính cuối năm Yêu cầu: định giá cửa hàng thương mại này? Gợi ý giải: 1) Tính thu nhập sau thuế năm theo hợp đồng thuê 2) Tính thu nhập sau thuế kỳ vọng vào thời kỳ sau kết thúc hợp đồng 3) Ước tính giá trị cửa hàng thương mại vào năm kết thúc hợp đồng chưa thuê (cuối năm thứ 4) 4) Tính giá trị cửa hàng thương mại theo phương pháp chiết khấu dòng thu nhập có bước bước theo tỷ suất vốn hóa Phương pháp thặng dư Những vấn đề phương pháp thặng dư Nội dung phương pháp Phương pháp thặng dư thực tế phương pháp thuộc cách tiếp cận thu nhập Cơ sở phương pháp thặng dư tương tự phương pháp thu nhập chuyển hóa dòng tiền tương lai thời điểm Theo phương pháp thặng dư, giá trị thị trường BĐS cần định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định BĐS (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển - Tổng doanh thu dự án doanh thu dự kiến đạt hoàn thành dự án đầu tư bất động sản Doanh thu cần tính đến yếu tố như: quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng xu vận động cung cầu, giá thị trường… - Tổng chi phí đầu tư dự án tồn chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào dự án bất động sản có tiềm phát triển (có tính đến phù hợp quy định định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên vật liệu hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục tiêu dự án mang lại hiệu cao - Cơng thức tính: V = DT – CP Trong đó: V giá trị bất động sản cần thẩm định giá DT tổng doanh thu dự án CP tổng chi phí đầu tư dự án Trường hợp áp dụng Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển Bất động sản có tiềm phát triển bao gồm: - Lơ đất trống, chưa khai thác xây dựng cơng trình đất - Phá dỡ, xây dựng lại cải tạo cơng trình có sẵn đất - Phát triển sở hạ tầng, ví dụ có đường cao tốc chạy ngang qua, giải tỏa, trở thành đất đường rộng, ngã ba ngã tư,… Các bước tiến hành định giá Phương pháp dựa giả thiết người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi tổng doanh thu giá thời điểm cần định giá Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư giá thời điểm cần định giá Bước 4: Xác định giá đất vào chênh lệch kết tính tốn bước trừ () bước Xác định tổng doanh thu dự án Tổng doanh thu dự án ước tính vào quy định Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận động cung cầu, giá thị trường Cách tính: Tính tốn chuyển đổi tổng doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm) thời điểm cần định giá 𝑛 𝐷𝑇 = ∑ 𝑡=1 𝐷𝑇𝑡 (1 + 𝑟)𝑡 Trong đó: DT tổng doanh thu phát triển dự án DTt doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t n thời gian hay dòng đời dự án r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thơng thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Xác định tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án Tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án (vào thời điểm cuối năm) gồm tồn chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình ghi định đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư; lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi cơng xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị… - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất…, chi phí thực tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư - Chi phí xây dựng cơng trình gồm: chi phí xây dựng hạng mục cơng trình; chi phí tháo dỡ vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế loại phí liên quan - Chi phí khác: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm cơng trình - Chi phí dự phòng - Chi phí kinh doanh: tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế… Cách tính: Tính tốn chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối năm) để tạo doanh thu phát triển dự án giá thời điểm cần định giá: 𝑛 𝐶𝑃 = ∑ 𝑡=1 𝐶𝑃𝑡 (1 + 𝑟)𝑡 Trong đó: CP giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt chi phí ước tính năm t n thời gian hay dòng đời dự án, r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Ưu nhược điểm phương pháp thặng dư Ưu điểm: ▪ đơn giản, dễ sử dụng ▪ đạt độ xác cao có đầy đủ thơng tin để dự báo dòng tiền tương lai Nhược điểm ▪ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, khó tính tốn mức sinh lợi ước tính tỉ suất vốn hóa mang tính chủ quan ▪ Có nhiều giả định mơ hình mang tính chủ quan Phụ thuộc vào biến động thị trường tương lai Ví dụ phương pháp thặng dư Ví dụ 1: Cần thẩm định giá khu đất có diện tích 15.000m2, quận X thành phố thuộc đô thị loại II, trước dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp, phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 9.000 m2; 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, lơ có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành thời hạn năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn 1.000.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.100 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi 25% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1,5% doanh thu - Chi phí quản lý dự án 7% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đ/m2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 23 triệu đ/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất sau: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lý dành khoảng 60% diện tích đất có khả xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng khoảng 40% diện tích đất lại để phân lơ bán Bước 2: Ước tính tổng doanh thu - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: ((5.400m2 x 16 tầng) x 80%) x 8,5 tr.đ/m2 = 587.520 tr.đ - Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền: 3.600 m2 x 23 tr.đ/m2 = 82.800 tr.đ - Tổng doanh thu dự kiến: 587.520 tr.đ + 82.800 tr.đ = 670.320 tr.đ Bước 3: Ước tính tổng chi phí - Chi phí đầu tư hạ tầng 15.000m2 x tr.đ/m2 = 15.000 tr.đ - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ - Chi phí xây dựng chung cư (5.400m2/tầng x 16 tầng) x 3,5 tr.đ/m2 - = 302.400 tr.đ Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ - Chi phí bồi thường nhà xưởng (7.000 m2 x triệu đồng/m2) x 30% = 1.100 tr.đ = 120 triệu đ = 2.100 triệu đồng - Trừ giá trị phế liệu thu hồi: 2100 triệu đồng x 25% - Chi phí quảng cáo bán hàng 1,5% x 670.320 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: - 331.249,8 tr.đ = 3.097,2 tr.đ Chi phí quản lý 7% x 331.249,8 tr.đ - = 10.054,8 tr.đ Trả lãi tiền vay ngân hàng (55% x 331.249,8 tr.đ ) x 17% - = - 525 triệu đồng = 23.187,5 tr.đ Lợi nhuận nhà đầu tư: 670.320 tr.đ x 20% = 134.064 tr.đ Tổng chi phí lợi nhuận: 491.598,5 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất - Giá trị ước tính khu đất 670.320 tr.đ – 491.598,5 tr.đ = 178.721,5 tr.đ Kết luận giá trị khu đất nêu 179 tỷ đồng (làm tròn) 20 triệu đ/m2 Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao khu đất có diện tích 10.000 m2 cho cơng ty Y để đầu tư xây dựng khu chung cư bán Hiện lô đất giải toả đền bù, có nhà xưởng sản xuất diện tích 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng), đánh giá lại 30% giá trị lại ngơi nhà Theo quy định xây dựng, dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2) Dự án phép xây dựng nhà chung cư cao 12 tầng, dự án hồn thành vòng năm dự kiến đầu tư toán làm lần vào cuối năm thứ cuối năm thứ hai Kế hoạch thực dự án sau: Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp): 1.1 Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng 1.000.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi thu từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà 4.500 triệu đồng - Chi quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án Biết rằng: khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo thực năm đầu Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng 1.2 Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: - Từ tầng đến tầng giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, tầng lại giá 11 triệu đồng/m2 - Thu khách hàng 40% giá trị hộ sau ký hợp đồng Hợp đồng bên ký vào cuối năm thứ Năm thứ hai hồn thành giá trị lại dự án - Khách hàng nộp số tiền lại sau chìa khố trao tay - Các khoản chi thực vào đầu năm, khoản thu từ khách hàng thực vào cuối năm - Tổng diện tích hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m2 x 80%= 4.800 m2) - Toàn chi phí năm thứ nhà đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu khách hàng nhà đầu tư vay ngân hàng) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 15% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT Lời giải: Ước tính tổng doanh thu: - Năm thứ nhất: [(4.800 m2 x tầng x 13 triệu đồng/m2) + (4.800 m2 x tầng x 12 triệu đồng/m2)+ (4.800 m2 x tầng x 11 triệu đồng/m2)]x40% = 282.240 triệu đồng - Năm thứ hai: [(4.800 m2 x tầng x 13 triệu đồng/m2) + (4.800 m2 x tầng x 12 triệu đồng/m2)+ (4.800 m2 x tầng x 11 triệu đồng/m2)] x 60% = 423.360 triệu đồng - Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng Giá trị tổng doanh thu: 282.240 + 30 + 423.360 (1+0,1)1 = 667.142,0 triệu đồng Ước tính tổng chi phí a) Năm thứ - Chi đầu tư hạ tầng: 10.000m2 x 700.000đ/m2 = 7.000 triệu đồng - Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 60% - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1500x60% - Chi phí bồi thường nhà xưởng: = 216.000 triệu đồng = 900 triệu đồng 2000 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 30% = 600 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng - Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 231.500 triệu đồng - Lãi vay ngân hàng: 231.500 triệu đồng x 10% = 23.150 triệu đồng - Chi phí quản lý: 231.500 triệu đồng x 5% = 11.575 triệu đồng Tổng chi phí năm thứ nhất: 266.225 triệu đồng b) Năm thứ hai - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 40% - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1500x40% Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: - Chi phí quản lý: 144.600 triệu đồng x 5% = 144.000 triệu đồng = 600 triệu đồng 144.600 triệu đồng = 7.230 triệu đồng Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng Giá trị khoản chi: 245.240 + 151.830 (1+0,1)1 = 383.027 triệu đồng Tổng giá trị khoản chi lợi nhuận nhà đầu tư: 383.027 + 10% x 383.027 = 421.347 triệu đồng Xác định giá trị khu đất: 667.142, triệu đồng – 421.347 triệu đồng = 245.795 triệu đồng  Giá trị khu đất 245.795 triệu đồng, tương đương 24,75 triệu đồng/m2 - HẾT - TÀI LIỆU THAM KHẢO Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài ban hành Phạm Văn Bằng, Hoàn thiện pháp luật xác định đất chế thị trường, Viện Khoa học Pháp lý Nguyễn Minh Điện, Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, Nhà xuất Thống kê, 2010 Aswath Damodaran (2012) “Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset”, 3rd edition, John Wiley & Sons Inc International Valuation Standards Council (2011), “International Valuation Standards (IVS)”, London, UK ... nguyên tắc định giá bất động sản định giá tài sản khác Quy trình định giá bất động sản Về bản, tương tự quy trình định giá đề cập chương Người học tự xem lại Các phương pháp định giá bất động sản Phương... Chọn bất động sản thị trường cải tạo có đặc điểm tương đồng mức độ hao mòn với bất động sản cần định giá, ước tính giá bất động sản tương đồng (bất động sản để so sánh) Bước 2: Chiết trừ giá. .. thấy bất động sản nằm khu vực gần cận với bất động sản cần định giá, theo tương quan giá đất thị trường: - BĐS cần định giá thuận lợi BĐS chiều rộng 4,76% (= 100% -1 00%/105%) - BĐS cần định giá