Bài giảng: Slide: Thẩm định giá bất động sản

Việc xác định giá trị nhà ở căn cứ theo thông tư 13lbtt ngày 18894 của liên bộ xây dựng tài chính vật giá chính phủ về hướng dẫn phương pháp xác định giá trị nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Khi tiến hành định giá, thẩm định viên đòi hỏi cần phải kết hợp kinh nghiệm thực tiễn. Sử dụng các phương pháp sau để xác định giá trị nhà ở hoặc công trình đã qua sử dụng.

TÓM TT CÁC PHNG PHÁP NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH XÂY DNG MI Ph hự ấ đ ấ  Ph ng ạ hự ạxẦ ấ đ Ầ ấ : Quy mô-ch tiêu*sut đu t  Phng ạhựạ lạ d ấóan công ấảình xây dng: Khi lng công vic*đnh mc d toán*đn giá hao phí C n h NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH Ã S DNG Ph hự ki h hi h S.Ks Lng ầăn C  Ph ng ạ hự ạ ki n h ng hi m: Giá tr xây dng mi-giá tr mc đ s dng, h hao T h  Phng ạhựạ ạhân ấích kinh ấ k ấhẦấ: T l cht lng còn li*giá tr xây dng mi 1 PHNG PHÁP SUT U T: CÁC BC TÍNH TÓAN 1. Xực đnh loi hình công ấảình. 2. Xực đnh loi nhóm công ấảình. 3 Xực đnh ẢẦy mô năng lc công ấảình 3 . Xực đnh ẢẦy mô năng lc công ấảình . 4. c lng h s điẦ chnh ẢẦy mô cho cực ấảng hạ C n h đc biấ. 5 Xực đnh sẦấ đẦ ấ h S.Ks Lng ầăn C 5 . Xực đnh sẦấ đẦ ấ . 6. Đnh giự công ấảình ấi ấhi đim ẢẦý 4 năm 2006. T h 7. Xực đnh h s ấảấ giự cho ấhi đim đang ấính. 8. QẦy đi giự ấả công ấảình ầ ấhi đim đang. 2 8. QẦy đi giự ấả công ấảình ầ ấhi đim đang. PHNG PHÁP SUT U T: VÍ D TÍNH TOÁN Đnh giự công ấảình chẦng c có chiẦ cao lỰ 08 ấng, ấng s m 2 xây dng lỰ 10.000m 2 ấi TP. HCM 1. Xực đnh loi hình công ấảình: công ấảình dân dng 2. Xực đnh loi nhóm công ấảình: công ấảình nhỰ  3. Xực đ  nh Ả Ầ y mô năn g l  c côn g ấảình: C n h Ảy g g ST T Loi công trình n v tính Sut vn đut Trong đó Xây dng Thi  t b h S.Ks Lng ầăn C đu t dng b 1 Nhà t 6 đn 8 tng, kt cu khung chu lc bê tông c  t thép (BTCT); tng bao xây gch; sàn, mái BTCT đ  t  i ch 1000đ/m 2 s àn 2.880 2.360 253 T h 4. c lng h s điẦ chnh ẢẦy mô cho cực ấảng hạ đc biấ: khô ó  3 khô ng c ó PHNG PHÁP SUT U T: VÍ D TÍNH TOÁN 5. Xực đnh sẦấ đẦ ấ: 2,88 ấảiẦ đng/m 2 6. Đnh giự công ấảình ấi ấhi đim ẢẦý 4 năm 2006: 10 000 * 2 880 000=28 8ấ 10 . 000 2 . 880 . 000=28 , 8ấ 7. Xực đnh h s ấảấ giự năm 2008 ấi TPHCM: Ch tiê 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 C n h Ch tiê u 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ch s giá xây dng (theo công b ca B Xây dng) 138 142 146 164 172 181 190    h S.Ks Lng ầăn C Mc tng ch s  giá 3 nm g  n nh  t 4 4 18 Mc tng ch s giá trung bình 1 nm k t nm 2008 tr đi 8,67 8,67 8,67     T h Quy đ  i g  c ca ch s  giá v  nm 2006 100 112 118 124 130 H s % trt giá 12% 18% 24% 30% 4 8. QẦy đi giự ấả ầ năm 2008: 28,8ấ * 1,18% = 33,98ấ PHNG PHÁP LP D TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DNG : Công ấảình ạhi có bn ầ ấhiấ k hoc hoỰn công. I : I : • Đc đc bn ầ k ấhẦấ đ ấính khi lng công ầic.  C n h • Bi  ấ ựạ dng đnh mc d ấóan xây dng công ấảình • Biấ giự ầấ liẦ xây dng-nhân công-ca mựy ấh ấảng h S.Ks Lng ầăn C ầỰo ấhi đim ấính. T h Phng ạhựạ nỰy ấhng ựạ dng bi k s đnh giự. 5 KHÁI NIM V NH MC VÀ N GIÁ. C s d liu Tính ấ c s ca bn ầ 2 2 . ầ : Hao ạhí ầ ầấ liẦ, nhân công, mựy ấhi công cho mấ đn ầ công ầi  c. L y ấheo đ  nh mc đ  ccôn g b ho  cđ  cxựcđ  nh bi ấ C n h  y   g    chc ấ ần chi ạhí hoc đc điẦ chnh bi ch đẦ ấ. Giự ấ li ấ ấh  đ hâ ô ấ ấê   bự iự h S.Ks Lng ầăn C • Giự ầ ấ li Ầ ấ ả  c ấh Ầ  đ nc hâ nc ô ng ấ ảẦ  ng, ấ ả ê nc  s  bự og iự ca cực nhỰ sn xẦấ, ấhông ấin giự ca nhỰ cẦng cạ hoc giự đã đc ựạ dng cho công ấảình khực    T h • Giự nhân công: ấảên c  s mc ấi  nlngấ  iấhi  Ầđcc  ẢẦan NhỰ nc có ấhm ẢẦyn công b • Giự mự y ấhi côn g : ấ bn g g iự ca mự y ầỰ ấhiấ b  ấhi côn g do đ  a 6 y g g g y  g  ạhng công b CÔNG THC C BN  LP D TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DNG KHI NH N Á KHI LNG C Ô NG NH MC HAO N GIÁ HAO Á = xx C n h VIC PHÍ PHÍ h S.Ks Lng ầăn C T h 7 GHI CHÚ: K HSĐC KHANG 20% PHNG PHÁP KINH NGHIM C n h h S.Ks Lng ầăn C T h g g y  n g , 8 PHNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH T K THUT C n h h S.Ks Lng ầăn C T h • ò l  i   n h ự ấ  i h l  1  •  g  g g  g g ạ h   9 PHNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH T K THUT: VÍ D TÍNH TÓAN Ly li ầí d nhỰ chẦng c 08 ấng, 10.000m 2 nêẦ ấảên. Cực chẦyên gia kho sựấ hin ấ ô ấ ì h Ự hi h kấ  h ấ ảng c ô ng ấ ả ì n h ầ Ự g hi n h n kấ ẢẦ  n h  saẦ: • KhẦng cấ dm sỰn bê ấông còn ấấ, lạ ấảựấ cha b bong å • SỰn bê ấông còn ấấ lạ ấảựấ ầỰ gch cha b bong å % • SỰn bê ấông còn ấấ , lạ ấảựấ ầỰ gch cha b bong å % ; % • Tng gch có mấ ầỰi ch lạ ấảựấ b bong å • Cực kấ cẦ sấ nh mựi che , ca sấ dỰn sấ con ấấ å ; C n h , ; • Mựi bê ấông cấ ấhéạ không đng nc, mấ không b bong, có ầỰi ầấ ảăn nấ, lạ chng ấhm ấảên mấ b h hng å h S.Ks Lng ầăn C • Móng không kho sựấ đc bng mấ ấhng, nhng ẢẦa đựnh giự khẦng cấ dm sỰn còn ấấ nên ga đnh móng cng còn đ kh năng chẦ lc å T h %cht lng còn li=(95*10+95*16+85*12+90*12+90*5+90*8)/(10+16+12+12+5+8)= 91% Giá tr chung c còn li: 33,89*91%= 30,83t 10