Các chỉ số Đầu tư và Thẩm định giá Bất động sản tại Việt

Các chỉ số Đầu tư và Thẩm định giá Bất động sản tại Việt

Các số Đầu tư Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam tháng 11/2008 Phần Người trình bày Colin Wood Giới thiệu Mục đích Để hiểu rõ phương pháp thẩm định giá Để hiểu rõ mối quan hệ số thị trường khác Đưa định hướng việc lựa chọn số Sự cần thiết tính minh bạch thị trường, áp dụng quy tắc “Duty of Care” (Trách nhiệm mặt chuyên môn khách hàng) Bất động sản (BĐS) thương mại khoản đầu tư lâu dài cần có tầm nhìn xa Độ xác số thị trường tạo kết định giá xác Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Thông tin Thẩm định giá Chuyên môn Một định giá viên chuyên nghiệp có khả sau: Thực nghiên cứu khả thi đưa lời khuyên chuyên môn cho vấn đề liên quan đến BĐS Đưa báo cáo cơng có tính động viên cho giá trị BĐS Có kiến thức thơng suốt hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng tương tác, trì hay thay đổi giá trị BĐS Không tự ý tạo ấn định giá trị mà khơng qua tính tốn cụ thể Xác định giá trị BĐS cho nhiều mục đích khác Có đủ khả để tiến hành thẩm định giá với dạng BĐS Không thể thay đổi thị trường – có vai trị người đưa thơng tin Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Tiêu chuẩn Đạo đức Định giá viên khơng có liên quan đến hoạt động tham nhũng có tư cách đạo đức thiếu chuẩn mực Định giá viên phải tiến hành hoạt động thẩm định giá với siêng năng, lực tốt công Định giá viên u cầu phải có tính khách quan, tiến hành định giá cách riêng biệt Định giá viên không chấp nhận đề nghị tiến hành hoạt động thẩm định giá cho BĐS không rõ ràng, với giá trị ấn định trước Một định giá viên phải bảo đảm tính bảo mật thông tin mối quan hệ với khách hàng Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Định nghĩa Giá trị Theo tiêu chuẩn Ủy ban Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC) : Giá trị thi trường định nghĩa sau: “Tổng giá trị ước đoán vào ngày định giá tài sản giá trị trao đổi bên sẵn lòng mua bên sẵn lòng bán giao dịch tự nguyện sau giai đoạn tiếp thị thích hợp mà đối tác hành động cách cẩn trọng, am hiểu thị trường không bị ép buộc.” Cần phải nhấn mạnh ý: ‘một bên sẵn lòng mua bên sẵn lòng bán’ Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Điểm khác biệt BĐS thương mại dân cư BĐS thương mại coi công cụ đầu tư Đầu tư BĐS dân cư bủng nổ toàn giới vài năm gần Có số khác biệt quan trọng: • Các khách thuê BĐS dân cư thường có thời hạn thuê ngắn BĐS thương mại có thời hạn thuê dài • Khách thuê BĐS thương mại thường phải chịu trách nhiệm cho chi phí sửa chữa • Lợi nhuận BĐS dân cư thường thu từ tăng trưởng vốn đầu tư, phần lớn lợi nhuận BĐS thương mại từ doanh thu • BĐS thương mại thường có chi phí cao nhiều Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Những BĐS thương mại mang lại: Dịng tiền ổn định bảo đảm Ở mức trung bình, BĐS thương mại có hợp đồng thuê tạo doanh thu cho 7,1 năm, tính đến lúc hợp đồng hết hạn loai trừ thời gian nghỉ Thời hạn hợp đồng rút ngắn lại 10 năm gần Tuy nhiên, số liệu thu năm 2005-2006 là: trung bình 10 năm cho mặt bán lẻ, năm cho văn phòng gần năm cho khu công nghiệp Như giải thích phía trên, phần lớn lợi nhuận BĐS thương mại từ doanh thu Trong thị trường lạm phát thấp, điểm hấp dẫn BĐS thương mại lợi nhuận tương đối cao Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Những BĐS thương mại mang lại: Rủi ro Khơng dễ để phân loại sản phẩm khác dựa mức độ rủi ro chúng Tuy nhiên tiến hành quan sát rủi ro Hoạt động giải thích kỹ phần sau Đầu tiên, đầu tư cho nhà thường có nhiều rủi ro đầu tư cho cụm BĐS Tuy nhiên cân nhắc quan trọng tác động đầu tư cho toàn danh mục đầu tư khách hàng Ví dụ nhà đầu tư bỏ hàng triệu Đôla đầu tư vào BĐS khác thông qua đầu tư hợp tác / cơng ty đầu tư tín thác, với 10% danh mục đầu tư, có rủi ro người đầu tư 50% số danh mục đầu tư cho BĐS đầu tư hợp tác / công ty tín thác Rủi ro thơng thường chức tình riêng biệt tính chất tài sản Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Những BĐS thương mại mang lại: Khi đánh giá rủi ro kèm với BĐS, cần lưu ý điểm sau: Khả đáng tin cậy khả trả tiền khách thuê Thời hạn hợp đồng thuê Tiêu chí đầu tư Thời hạn cho vay Giả định tăng trưởng giá thuê BĐS coi đầu tư dài hạn, có RỦI RO CAO Rủi ro cao = Lợi nhuận cao Rủi ro thấp = Lợi nhuận thấp BĐS khó để chuyển đổi thành tiền mặt Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page Những BĐS thương mại mang lại: Trong Phương pháp lợi nhuận, doanh thu dự đốn dựa trên: • Báo cáo thu nhập chi phí kiểm tốn trước đây, tỷ lệ trống, tiền thuê thu từ hợp đồng thuê trước tiềm năng, để xác định thu nhập BĐS hồn thành • Giá trị xác định cách chuyển đổi từ tổng doanh thu dòng tiền dự kiến sang giá trị thơng qua phương pháp thích hợp • Cần thận trọng giải thích xác nhận thu nhập chi phí dự đốn • Dữ liệu thu nhập chi phí nên điều chỉnh • Tất tỷ lệ chiết khấu / vốn hoá nên giải thích với liệu thị trường đáng tin cậy phương pháp chuyên môn Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 10 IRR- Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ NPV- Hiện Giá Thuần Những vấn đề với IRR • IRR- tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, hữu dụng nhiều trường hợp khơng phải trường hợp Bình thường dự án, bạn có dịng tiền âm ngày (nguồn vốn đầu tư ban đầu) nối seri dòng tiền dương Điểm cuối q trình thối đầu tư Trong trường hợp IRR thực công việc hồn hảo • Vấn đề nảy sinh bạn dùng IRR để lựa chọn dự án Nhất thời gian đầu tư dự án có xuất dịng tiến âm Ví dụ như: lãi suất ngân hàng đột ngột tăng, hay có sửa chữa lớn với bất động sản, hay bạn giả định “nếu như” ta khách th quan trọng phải nhanh chóng tìm kiếm thay Những lý làm cho dòng tiền dự án tương lai xuất số âm Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 121 IRR- Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ NPV- Hiện Giá Thuần Đó cá thuật tốn đằng sau IRR Thơng thường bạn có nhiều thay đổi dòng tiền (và bạn phải bao gồm vốn đầu tư ban đầu vào dòng tiền) bạn khơng có kế xác định Việc có nhiều hai kết khơng giúp đỡ nhiều cho việc đưa định cuối Xem xét ví dụ tiêu biểu từ Mastering Investment Real EstateKiểm soát đầu tư bất động sản (Messner, Schreiber, Lyon Ward): Năm Vốn đầu tư ban đầu:(25,000) Năm Dòng tiền: 150,000 Năm Dòng tiền :(275,000) Năm Dịng tiền :150,000 Trong ví dụ dịng tiền biến thiên ba lần, có ba tỷ lệ hoàn vốn nội IRR ví dụ tỷ lệ bạn dùng để chiết khấu dòng tiền cho NPV Thực tế có ba tỷ lệ: 0%, 100% 200%, tất tỷ lệ mặt toán học Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 122 IRR- Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ NPV- Hiện Giá Thuần IRR có giá trị đưa loạt đáp án cho vấn đề mặc cho nhà phân tích lựa chọn đáp án IRR thực tế bị vơ hiệu hố với dịng tiền âm, với dịng tiền dương khơng thực trội Một cách thuận tiện IRR giả thiết dòng tiền dương tái đầu tư tới cuối chu kì đầu tư vói tỷ lệ với tỷ lệ IRR Cũng có số người cho giả thuyết IRR không bao gồm tỷ lệ tái đầu tư dịng tiền dương Cho mục đích chúng ta, khác biệt có lẽ mang tính học thuật hai trường hợp IRR khơng giải thích dòng tiền dương xử lý thực tế Bạn tái đầu tư dòng tiền tỷ lệ (lãi suất) thích hợp mà bạn có xét tới giá trị độ lớn dịng tiền Nếu dịng tiền lớn, bạn tái đầu tư vào bất động sản khác Nếu nhỏ, việc lưu lại việc bạn làm Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 123 FMRR -Tỷ Lệ Hoàn Vốn Quản Lý Tài Chính FMRR – Tỷ lệ hồn vốn quản lý tài • Bạn dùng tỷ lệ hoàn vốn nội thay đổi để xử lý vấn đề nhiều kết tái đầu tư dòng tiền dương Quay lại năm 1970, kỹ thuật gọi Financial Management Rate of Return (FMRR) hay Tỷ lệ hòan vốn quản lý tài • Kỹ thuật loại bỏ giá trị âm cách chiết khấu chúng trở giá trị dương gần với tỷ lệ an tồn, thêm vào dịng tiền dương • Nếu giá trị âm chiết khấu tiếp ngày cộng vào vốn đầu tư ban đầu • Qúa trình tập hợp giá trị dương dòng tiền từ đầu cuối kỳ đầu tư với tỷ lệ thích hợp Nó phụ thuộc nhiều vào nhà phân tích đưa tỷ lệ đầu tư an tồn tỷ lệ tái đầu tư Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 124 FMRR -Tỷ Lệ Hoàn Vốn Quản Lý Tài Chính Q trình đưa tới cho bạn seri dịng tiền bạn dễ dàng tính IRR, (seri bao gồm vốn đầu tư ban đầu, giá trị âm, dương dịng tiền) Ví dụ, bạn tìm thấy số liệu sau bảng tính dịng tiền: Năm thứ Dịng Tiền :30,000 Năm thứ Dịng Tiền :(20,000) Nếu tỷ lệ an tồn 4%, bạn chiết khấu (20,000) năm thứ trở năm Kết (19,231) Bây năm thứ bạn kết hợp dòng tiền dương 30,000 với dòng tiền âm (19,231) thời gian loại bỏ dòng tiền âm năm thứ Năm thứ Dòng Tiền :10,769 Năm thứ Dòng Tiền :0 Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 125 Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ Thay Đổi Vào năm ‘80, chứng kiến số nhà đầu tư, môi giới chứng khốn sử dụng thay đổi mơ hình này, thay đổi IRR gọi MIRR- tỷ lệ hoàn vốn nội thay đổi Chúng ta dự đốn ngun nhân thay đổi Microsoft xuất trình Excel với cơng thức MIRR có sẵn MIRR có độ xác thấp so với FMRR, thấy yêu cầu phép tính phức tạp mà cần hỗ trợ máy tính Sự khác biệt với MIRR MIRR chiết khấu tất dịng tiền âm thay tìm kết hợp giá trị âm riêng biệt với giá trị dương bù lại Sự khác MIRR FMRR không quan trọng Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 126 Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ Thay Đổi Xem xét dịng tiền sau, trích từ ví dụ Messner: • Năm Vốn đầu tư ban đầu:(10,000) • Năm Dịng Tiền:(50,000) • Năm Dịng Tiền :(50,000) • Năm Dịng Tiền :30,000 • Năm Dòng Tiền :(20,000) • Năm Dòng Tiền :30,000 • Năm Dịng Tiền :250,000 Nếu bạn dùng tỷ lệ an toàn 5% để chiết khấu dòng tiền âm, tỷ lệ lãi suất tái đầu tư 10% cho dịng tiền dương, thực cơng việc dài dịng tìm FMRR, bạn thấy FMRR 19.4% Sử dụng Excel công thức MIRR với lựa chọn tỷ lệ an toàn/tỷ lệ lãi suất tái đàu tư kết 18.0% Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 127 Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ Thay Đổi Ghi nhớ rằng, bạn dùng cơng thức Excel, IRR tính tốn dịng tiền, sử dụng “giá trị đốn” 20% để làm hẹp lại phạm vi câu trả lời, bạn có đáp án IRR 25.2% cho dòng tiền Rõ ràng là, khác biệt ví dụ IRR MIRR có ý nghĩa MIRR đưa kết cách thận trọng thực tế Mặc dù MIRR khắc phục số nhược điểm quan trọng IRR, nhiên số vấn đề so sánh dự án đầu tư khác Vấn đề tính tốn cho thời gian khối lượng dự án Sử dụng MIRR để so sánh hội cần nguồn vốn đầu tư ban đầu thời gian đầu tư hợp lý Nhưng có khác biệt nguồn vốn đầu tư ban đầu thời gian đầu tư? Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 128 Tỷ Lệ Hoàn Vốn Nội Bộ Thay Đổi Giả định bạn muốn định đầu tư vào hai bất động sản cần nguồn vốn ban đầu $100 000 $60 000 Rõ ràng bạn phải có $100,000 tay bạn muốn xem xét hai dự án Để cân nhắc, so sánh “táo với táo” bạn nên đầu tư $100 000 bất động sản bạn chọn Khi xem xét bất động sản cần $60 000 vốn, phân tích bạn nên liên hệ tới lợi nhuận đạt từ bất động sản cộng với lợi nhuận kỳ vọng từ $40 000 tiền mặt đầu tư nơi khác Cũng vậy, dự án bạn nắm giữ năm dự án khác năm, bạn nên nhìn vào số sau năm đầu tư bất động sản cộng thêm lợi nhuận có khả đạt với số thêm năm đầu tư vào nơi khác Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 129 Tóm Tắt Chúng ta vừa thảo luận số phương pháp thẩm định giá trị bất động sản tạo thu nhập Trách nhiệm thẩm định viên tìm phương pháp phù hợp Một số số bất động sản thảo luận, nhiên phụ thuộc vào cá nhân hiểu kiếm chứng áp dụng sát với thị trường, có phương pháp định giá áp dụng đứng vững trước thách thức Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 130 Tóm Tắt Chúng ta vừa thảo luận về: • Tỷ lệ vốn hóa • Lãi suất chiết khấu • Phân tích tỷ lệ vốn vay – vốn chủ sở hữu • Hurdle Rate • Dịng tiền chiết khấu • CAPM - Những mơ hình định giá tài sản vốn • Tỷ lệ hoàn vốn nội MIRR - tỷ lệ hoàn vốn nội thay đổi, FMRR - tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 131 Kết Luận Lý cho buổi hội thảo là: số bất động sản Capitalisation rate- tỷ lệ vốn hoá bất động sản; Hurdle rate or Discount rate- tỷ lệ chiết khấu xác định nhiều phương pháp thị trường thiếu giao dịch thích hợp Buổi hội thảo nêu phát triển tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ vốn hoá bất động sản Ngồi buổi thảo luận cịn nêu khác biệt bất động sản tạo thu nhập doanh nghiệp sẵn có Hơn phân tích tác động khác số cập nhật Cuối buổi thảo luận tóm tắt vài mơ hình nhằm xác định số Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 132 Kết Luận Tôi thấy phương pháp phương pháp xác phổ biến giới Tơi khuyến khích đồng nghiệp nên làm quen với số nhằm mục đích thực dịch vụ định giá cách chuyên nghiệp Nhu cầu cho tương lai thẩm định giá giới lớn, Việt Nam không ngoại lệ Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 133 Kết Luận Cá nhân tôi, Công thức Ellwood Mortgage Equity Analysis – Phân tích chấp vốn chủ sở hữu phương pháp tối ưu giới phần lớn bất động sản thương mại mua bán liên quan tới tài Các yếu tố công thức thoả mãn người mua, vay, nhà đâu tư Do tin tỷ lệ chiết khấu nằm khoảng 23.5%, Escalation Rate-Tỷ lệ tăng giá, lạm phát khoảng 10%, Cap Rates- tỷ lệ vốn hoá bât động sản nằm khoảng 13.5 tới 15% Một lần chúng tơi muốn nhấn mạnh rằng, số biến đổi theo thời gian, với theo dõi cẩn thận, số cân cho xác nhất, đặc biệt đem lại ổn định cho công việc thẩm định giá bất động sản, tránh biến động thái Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 134 Kết Luận Tôi tin buổi hội thảo ngồi việc giải thích cách đầy đủ số trên, mang lại nhiều lợi ích cho quý vị Điều quan trọng là: Tỷ lệ chiết khấu hay Hurdle rate - tỷ lệ lợi nhuận mong muỗn thấp kết hợp tỷ lệ vốn hoá bất động sản cộng với tỷ lệ tăng giá Xin chân thành cám ơn !!! Xin quý vị tự nhiên đưa câu hỏi, cố gắng trả lời qúy vị sớm Client Logo Goes Here CB Richard Ellis | Page 135 ... nhà đầu tư bỏ hàng triệu Đôla đầu tư vào BĐS khác thông qua đầu tư hợp tác / công ty đầu tư tín thác, với 10% danh mục đầu tư, có rủi ro người đầu tư 50% số danh mục đầu tư cho BĐS đầu tư hợp... khách quan, tiến hành định giá cách riêng biệt Định giá viên không chấp nhận đề nghị tiến hành hoạt động thẩm định giá cho BĐS không rõ ràng, với giá trị ấn định trước Một định giá viên phải bảo... Đạo đức Định giá viên khơng có liên quan đến hoạt động tham nhũng có tư cách đạo đức thiếu chuẩn mực Định giá viên phải tiến hành hoạt động thẩm định giá với siêng năng, lực tốt công Định giá viên