Khái niệm: Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận vững chắc ho
Trang 1
+
IIiilTlin ÌIlÌ ot it Ung sa
Trang 2Giới thiệu về Quy trinh DG
Khái niệm:
Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
Trang 34 Giới thiệu Áp dụng để (mục đích): vPhát triển ý tưởng để đi đến kết luận về giá trị thị trường
Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật ĐG cần thiết
v Là công cụ để thẩm định viên và khách
Trang 4
4 Giới thiệu
Các bước tổng quát sau:
1 Xác định vấn đề
2 Lên kế hoạch định giá
3 Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4 Phân tích thông tin
5 Xác định giá trị tài sàn cần định giá
6 Lập báo cáo, hỗ sơ và chứng thư kết quả
Trang 53 Bước 1: Xác định vấn đề Bao gồm các công việc: a Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả định giá na Xác định bất động sản cân định giá a Mục đích định giá
na Xác định loại giá trị cân tìm kiếm
na Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá
Trang 61 Xác định khách hàng và người sử
4 dung két qua tham dinh gia
= Khach hang: Là người có quan hệ với thẩm định viễn về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm định giá
„ Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định giả là người được sử dụng báo cáo
kết quả thâm định giá
„ Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ
Trang 72 Xác định những đặc trưng 4 của bất động sản cần định giá = Vị trí và mồ tả những đặc trưng về vật chất, pháp lý của BĐS;
„ Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá (quyên sở hữu, quyên sử dụng lâu dài hay có
thời hạn);
=» Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại kèm theo
Trang 8
4 3 Xac dinh muc dich dinh gia
„ Khách hàng sử dụng kết quả định giả cho mục
đích gì (để xác định giá mua bán; xác định
khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?
=m Mục đích định giá phải được xác định tại thời
điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi
rõ trong Hợp đồng
„ Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý
Trang 9
4 4 Xac dinh loai gia tri can tim kiém
„ Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chi
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá
tri thị trường hay giả trị phi thị trường: giá trị dau tu, gia tri trong su’ dung);
= Phải giải thích về loại giá trị tài sản cân xác
định;
Trang 105 Xác định ngày có hiệu lực của kết 4 luận về giá trị „ Kết luận về gia trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể: - Hiện tại - Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét xử) - Tương lai
Trang 116 Xác định những điều kiện, giá
8 hạn chế
hững giả thiết bất thường là giả định những thông tin chưa chắc chắn là có thực Nếu nó không xảy ra
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của
định giả viền
„ Những điêu kiện mang tính giả thiết là điêu kiện trai với những gi đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục đích của quá trình phân tích
„ø Những giả định chung, những điều kiện hạn chế
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những hạn chế trong việc sử dụng kết quả định gia
Trang 12Bước 2: Lập kế hoạch thẩm
đinh giá
| am vi công việc và những
thông tin cần thiết
„ø Xác định nguôn cung cấp thông tin - Chủ bất động sản
- Các cơ quan nhà nước
- Cơ sở tư vấn nhà đát của tư nhân - Các công ty địa ốc
„Ò Xác định nhu câu về người giúp việc và chuyên gia tư vấn
„ Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi
Trang 13Bước 3: Thu thập số liệu và mồ tả bat dong san + Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể (vê BĐS cần định giá và về BĐS so sánh) 1 Số liệu chung:
Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tác động đến giả trị của
Trang 14Thu thập số liệu
hong tin chung bao gồm:
-_ Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của
địa phương
-_ Tỉnh hình dân số và việc làm
-_ Quy định của Chính phủ: Chính sách vệ thuế, về phan vùng và quy hoạch, về môi trường, vê giao
thông, v.v
-_ Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
Trang 15
4 Thu thập số liệu
2 Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất
và pháp ly của thửa đất và tài sản trên đất - Lịch sử pháp lý của tài sản
- Chi phí xây dựng, khấu hao
Trang 16
4 Thu thập số liệu
3 SỐ liệu về các bất động sản so sánh
- Dac tinh vé mat vat chat va phap ly
- Ngay ban, gia ban, chi phi va khau hao, chi phi va thu nhap, ty lệ vốn hóa
- Các điêu kiên trên thị trường tài chính, tín dụng tải suất, điều khoản vay, v.v.) có thể anh ưởng đến giá trị tài sản
- SỐ liệu về cung và cau đối với những tai sản có thể so sánh:
Trang 181 Phân tích thông tin từ khảo sát 4 hiện trường So sánh, đổi chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu; Phần tích, lựa chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt
Trang 19
| 2 Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu, phân tích những đặc trưng của thị trường và cung cầu về loại bất động sản cần thâm định giá 5= Phân tích bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường: Phân tích cung cầu về loại BĐS cần định
giá
Trang 20
| Phân tích xu hướng cung cầu
„ Những xu hướng tăng giàm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản
tương tự hiện có trên thị trường
„ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài
Trang 21
4 3 Phân tích khách hàng tiềm nang
Trang 224 Phân tích sử dụng tốt nhất và tối
ưu
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả nẵng
sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong
điêu kiện cho phép vê mặt kỹ thuật, vê mặt
tài chính và đưa lại mức gia trị cao nhất cho bất động sản Nội dung phân tích:
® Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (gia thiết đất trống)
® Cơng trình tối ưu có thể xây dựng trên đất
Trang 23Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi như đất trống)
„ Xác định, lựa chọn những bất động sản có
thể so sánh
= Di dén y kién ve gia tri cua dat
„ Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập
Trang 24Phân tích công trình tối ưu có thể 4 xây dựng trên đất
Phải đàm bảo những yếu cầu sau:
„ Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để
thỏa mãn nhu câu thị trường
„ Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu
Trang 25Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu = Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sảnh
„ Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết
định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tot nhat doi voi bat dong san:
- Duy tri tai san nhu hién trang von co
- Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi
Trang 26Bước 5: Xác đỉnh giá tri bất
a đông sản cần thẩm định giá
1 Lựa chọn phương pháp định giá bât động san - Tuy thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc
định giá và loại bất động sản cần định giá
- Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của moi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng
Trang 27Phương pháp Thủ tục Áp dụng thích hợp với
ảnh giá Dựa trên cơ sở những bằng
chứng trực tiếp vê giá ban BĐS có thể so sánh được Những bất động sản có nhiêu bất động sản tương tự (có thể so sánh được) được mua bán chuyển nhượng
Chi phí Dựa trên co sd chi phí tái tạo | Những bất động sản mà ít có bất
hoặc chi phí thay thế công động sản tương tự được mua bán
trình xây dựng và không có số liệu vê thu nhập
Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại | Những bất động sản tạo ra thu
của những thu nhập (lợi ích) | nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê, kỳ vọng mà bất động sản tạo | cửa hàng bán lẻ
ra cho người chủ trong tương
lai
Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ | Bất động sản mà có một số yếu tố
các hoạt động trên bất động | độc quyên mà ít được mua bán,
sản chuyển nhượng, ví dụ cửa hàng
xăng dầu
Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phi đầu tư
phát triển Đất có tiềm năng đầu tư phát triển
Trang 282 Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác
j#—
„ Khi ap dụng một hoác nhiêu phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra
những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác
nhau
Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác
nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi
Trang 29
4 Thong nhat cac muc gia
Trang 30
4 Thống nhất các mức giá
„ Y kiến cuối cùng về mức giá của bất động
sản cần thẩm định: là một con số duy nhất
hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)
ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách
hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua