BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁYêu cầu số: 11P04TĐ1863 Ngày: 14062011I.Thông tin cơ bản1.Người yêu cầu: NAME? NAME?2.Loại tài sản: Bất động sản3.Thời điểm thẩm định giá: Tháng 0620114.Tên đơn vị thẩm định giá: Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện (PTFV)5.Họ tên thẩm định viên lập báo cáo: Nguyễn Văn Dũng6.Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Đào Trọng Đức7. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở khách hàng vay vốn Ngân hàng
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Yêu cầu số: 11P04TĐ1863 Ngày: 14/06/2011 I Thông tin Người yêu cầu: ÔNG ĐỖ THẾ NINH Loại tài sản: Bất động sản Thời điểm thẩm định giá: Tháng 06/2011 Tên đơn vị thẩm định giá: Công ty Cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện (PTFV) Họ tên thẩm định viên lập báo cáo: Nguyễn Văn Dũng Họ tên người đứng đầu tổ chức thẩm định giá: Đào Trọng Đức Mục đích thẩm định giá: Làm sở khách hàng vay vốn Ngân hàng II Những pháp lý để thẩm định giá: Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 Cơ sở pháp lý: - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP - Nghị định thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2) - Quyết định 06/2005/QĐ-BTC phương pháp tính giá hàng hóa sản phẩm dịch vụ - Căn vào Giấy yêu cầu số 1863/YC-TĐBĐS/2011 ngày 13/06/2011 Ông Đỗ Thế Ninh việc thẩm định giá bất động sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 009332 UBND huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây cấp ngày 30 tháng 10 năm 2001 III Mô tả đặc điểm bất động sản mặt kỹ thuật 3.1 Đặc điểm Bất động sản tại: Thửa đất số 83, tờ đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây thuộc thành phố Hà Nội a b Đặc điểm chung - Vị trí bất động sản: Thửa đất số 83, tờ đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây thuộc thành phố Hà Nội - Ranh giới: + Hướng đông bắc giáp : Đường làng + Hướng tây bắc giáp : Hộ dân lân cận + Hướng đông nam giáp : Ngõ xóm + Hướng tây nam giáp : Hộ dân lân cận - Giao thông : Đường làng phía trước bất động sản thẩm định rộng 5,5m, chỗ nhỏ rộng 4,3m, cách đường tỉnh lộ 420 khoảng 1,5km Ngõ xóm phía đông nam bất động sản thẩm định rộng 2,9m, chỗ nhỏ rộng 2,5m - Vị trí bất động sản : Nằm khu vực dân cư nông thôn xã Canh Nậu - Hệ thống cấp nước : Sử dụng nước giếng khoan - Hệ thống cấp điện : Thành phố - Hệ thống thoát nước : Cống lộ thiên (có nắp đậy) - Thông tin, liên lạc : Điện thoại di động, cố định, internet hoạt động tốt - Chiếu sáng : Không có hệ thống chiếu sáng công cộng - Môi trường kinh doanh : Thích hợp cho việc để kinh doanh - Cảnh quan : Bình thường - An ninh : Tốt - Dân trí : Trung bình Đặc điểm chi tiết - Địa điểm tài sản : Thửa đất số 83, tờ đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây thuộc thành phố Hà Nội - Diện tích đất : 122,0 m2 - Công trình xây dựng : Nhà cũ - Mặt tiền : 9,0 m - Chiều sâu : 13,1 m - Mặt sau : 8,9 m - Mục đích sử dụng : Đất - Thời hạn sử dụng : Lâu dài IV Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý - Căn vào Giấy yêu cầu số 1863/YC-TĐBĐS/2011 ngày 13/06/2011 Ông Đỗ Thế Ninh việc thẩm định giá bất động sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 009332 UBND huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây cấp ngày 30 tháng 10 năm 2001 V Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản - Thị trường Bất động sản Việt Nam thiếu minh bạch thông tin mua bán thị trường Do giá đất theo khung nhà nước thấp nhiều so với giá đất giao dịch thị trường nên giá giao dịch hợp đồng giao dịch thường đưa thấp để tránh phần thuế trước bạ thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thói quen giao dịch không thông qua tổ chức môi giới chuyên nghiệp nên thông tin thị trường người tham gia giao dịch không nhiều - Việc giao dịch lô đất lớn thị trường ít, chí vài tháng có giao dịch nên khó cho thẩm định viên xác định giá - Giá xây dựng công trình xây dựng khu vực khác có giá khác VI Phương pháp thẩm định giá: - Phương pháp so sánh trực tiếp VII Những lập luận mức giá cuối áp dụng phương pháp so sánh để tính giá trị quyền sử dụng đất a Các bất động sản so sánh Nội dung BĐS BĐS BĐS Bất động sản Bất động sản thôn Bất động sản Địa thôn 3, Canh Nậu, 3, Canh Nậu, Thạch xã Dị Nậu, gần Nguồn thông tin Diện Thạch Thất, Hà Nội Thất, Hà Nội muaban.net muaban.net DT đất: tích DTXD UBND xã Dị Nậu bandatthachthat.b atdongsan.com.vn 120,0 m2 570,0 m2 120,0 m2 m2 m2 m2 BĐS so sánh có BĐS so sánh có BĐS so sánh diện tích 120m2 mặt diện tích 570m2 từ diện tích 120m2, tiền khoảng 12m, đường làng vào ngõ mặt tiền đường rộng 5m Mô tả chỗ nhỏ rộng 6m, khoảng 2m, khoảng đường cách khoảng 5m, gần đường làng khoảng UBND xã Dị Nậu 30m, mặt tiền khoảng 30m Pháp lý Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Mặt tiền Khoảng 12m Khoảng 30m Khoảng 6m Điều kiện KT - XH Tương đồng Tương đồng Tương đồng Liên hệ Anh Vương 129 Đỗ Hữu Ngữ 58 Dương Nguyễn Trãi, Hà Nội Quảng Hàm ĐT: 0983331771 ĐT 0982678707 Chị Oanh ĐT: 01673474677 Bán Giá Giá XD: GiáQSDĐ/m2 14,0 triệu đ/m2 b Phân tích đánh giá thương vụ so sánh: Thương vụ 1: 10,0 triệu/m2 15,0 triệu/m2 BĐS so sánh có vị trí khu đất, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tương đồng BĐS Thẩm định Xét quy mô đất đai BĐS so sánh BĐS thẩm định tương đương Tuy nhiên BĐS thẩm định có mặt tiền Giá QSDĐ: 14.000.000 đ/m2 Thương vụ 2: BĐS so sánh có quy mô diện tích lớn so với bất động sản thẩm định So vị trí, môi trường kinh doanh, bất động sản thẩm định có lợi nhiều so với bất động sản so sánh Giá QSDĐ: 10.000.000 đ/m2 Thương vụ 3: BĐS so sánh có vị trí khu đất có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tương đồng BĐS hẩm định Xét quy mô đất đai xây dựng bất động sản so sánh có diều kiện tương đương bất động sản thẩm định Bất động sản thẩm định có mặt tiền Giá QSDĐ: 15.000.000 đ/m2 c Phân tích đánh giá chi tiết sở so sánh: Sau so sánh, phân tích vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, Phòng thẩm định giá ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả trao đổi mua bán thời điểm bất động sản vị trí tương tự BĐS thẩm định có giá từ 10,0 triệu/m2 đến 15,0 triệu/m2 d Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất bất động sản: Tính toán: Hạng mục So sánh So sánh So sánh Giá bán 14.000.000 10.000.000 15.000.000 Hình thể - 3% - 7% 3% Vị trí 5% -10% 5% Quy mô 0% - 6% 0% Tổng điều chỉnh 2% - 23% 8% 13.720.000 12.300.000 13.000.000 Giá bán Căn vào số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định như: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng đất, môi trường nơi BĐS tọa lạc, v.v…Phòng thẩm định giá ước tính giá trị Quyền sử dụng đất BĐS thẩm định có giá: 11.000.000 đ/m2 Giá trị tính toán sở diện tích đất không vi phạm quy hoạch hoàn thành nghĩa vụ tài hoàn thiện thủ tục pháp lý Bất động sản Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2) = 122,0 m2 x 11.000.000 đ/m2 = 1.342.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ ba trăm bốn mươi hai triệu đồng chẵn) V KẾT QUẢ Kết thẩm định ước tính giá trị bất động sản Thửa đất số 83, tờ đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây thuộc thành phố Hà Nội làm sở tư vấn để khách hàng vay vốn ngân hàng thời điểm tháng 06 năm 2011 là: STT Tài sản thẩm định giá Diện tích Giá thẩm định (m2) (VND) Thửa đất số 83, tờ đồ số 06, xã Canh Nậu, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây thuộc thành 122,00 1.342.000.000 phố Hà Nội TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH: 1.342.000.000 (Bằng chữ: Một tỷ ba trăm bốn mươi hai triệu đồng chẵn) Ghi chú: Giá trị thẩm định với diện tích đất không vi phạm quy hoạch hoàn thành nghĩa vụ tài hoàn thiện thủ tục pháp lý Bất động sản Đính kèm: - Ghi chép kết quả: tờ - Phụ lục tính toán: tờ Ngày lập báo cáo: 14/06/2011 Phê duyệt Thẩm định viên