Báo cáo định giá bất động sản

Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất tại Thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội.Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để nhượng quyền sử dụng đất

Báo cáo định giá bất động sản

Hà Nội, ngày 25-03-2010

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất tại Thôn Ước Lễ - Tân

Ước – Thanh Oai – Hà Nội.Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để nhượng quyền sử dụng đất

Mục đích thẩm định : Đánh giá cho mục đích mua đất để xây dựng nhà ở

và kinh doanh thương mại

Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 /2010

Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản: Phụ lục đính kèm

Cơ sở để thẩm định giá bất động sản : Giá thị trường

Thực trạng của bất động sản : Phụ lục đính kèm

Phương pháp thẩm định :

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thặng dư

Kết quả thẩm định:

Dựa vào kết quả khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, giá bán bất động sản tương đồng bất động sản cần định giá trong cùng khu vực và gần với thời điểm tiến hành thẩm định giá

Sử dụng các phương pháp thẩm định giá tính toán, thẩm định viên thông báo kết quả như sau: “ Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng thửa đất số

52, bản đồ 06 tại xã Tân Ước - Huyện Thanh Oai – Thành phố HÀ NỘI tại thời điểm thẩm định giá là 984.000.000 đồng”

Điều kiện ràng buộc :

- Việc định giá dựa trên việc thu thập thông tin trên thị trường để tính toán, vì vậy chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh, tuy nhiên định giáchỉ ở một thời điểm cụ thể, nên những thông tin thu thập từ thị trường có tính lâu dài có thể bị lạc hậu khi nền kinh tế có nhiều sự biến động

- Với phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu để đánh giá hết được tiềm năng phát triển của mảnh đất sao nhằm khắc phục được những hạn chể của phương pháp so sánh, vì vậy có thể dùng để đối chiếu với kết quả thẩm định từ phương pháp so sánh

- Kết quả thẩm định trên chỉ được sử dụng vào mục đích tham khảo cho người yêu cầu thẩm định thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không sử dụng vào mục đích khác

Thẩm định viên

Trần Văn Nghĩa

PHỤ LỤC

( Đính kèm chứng thư Thẩm định giá ngày 25-003-2010)

I Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của bất động sản

- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Pháp lệnh số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khoá 10

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết ban hành Pháp lệnh giá

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

- Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 của Chính phủ

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1)

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSSX ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng bộ Xây Dựng

- Quyết định 124 /2009/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội quy định khung giá đất thành phố Hà Nội 2010

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 52 thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội

- Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá

II Đặc điểm của tài sản thẩm định giá

1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật.

a.Vị trí:

Khu đất nằm trong khu vực đất giãn dân của thôn,cách mặt đường chính 20m, ngõ rộng ô tô có thể vào được

- Về quy hoạch: Thửa đất số 52 tờ bản đồ số 06 - bản đồ địa chính xã TÂN ƯỚC:

- Phía Bắc giáp thửa đất số 51

- Phía Tây giáp thửa đất số 27

- Phía Nam giáp thửa đất số 53

- Phía Đông giáp mặt ngõ đi rộng 5m

b.Diện tích

- Tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200m2

- Trong đó:

+ Đất ở: 200 m2

+ Đất vườn: 0 m2

c Hiện trạng

- Hiện trạng sử dụng đất : là đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ , chưa có công trình trên đất, thửa đất tiếp giáp phía tây chưa có công trình trên đất, còn lại 2 thửa phía bắc và phía nam đã xây nhà trần 4 tầng kiên cố

- Thời gian sử dụng đất lâu dài

- Hiện trạng giao thông : Hiện tại đã có ngõ rộng 5m đi ngang qua lô đất, lô đất cách đường chính 20m,

- Hiện trạng công trình trên đất : Chưa có công trình

- Hiện trạng tiện ích : Đã có đồng hồ đo điện, chưa có nguồn nước máy của thành phố

d.Đặc điểm kinh tế - xã hội

- Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo

xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán

- Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m,

- Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại, nhà hàng đặc sản, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng

2 Đặc điểm pháp lý của bất động sản

- Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ

- Bất động sản cần thẩm định giá là chính chủ, không có sự tranh chấp nào khác

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT SỐ

52 THÔN ƯỚC LỄ - XÃ TÂN ƯỚC – H THANH OAI – TP.HÀ NỘI

Bất động sản thẩm định : Giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên thửa

đất số 52

Khách hàng yêu cầu………

Địa chỉ : ……….

Mục đích thẩm định : Định giá cho mục đích bán nhà và quyền sử dụng đất

tại địa chỉ nêu trên

Thời điểm định giá : Tháng 03 năm 2010

I Căn cứ pháp lý

- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Pháp lệnh số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khoá 10

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết ban hành Pháp lệnh giá

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

- Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 của Chính phủ

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1)

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSSX ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng bộ Xây Dựng

- Quyết định 124 /2009/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội quy định khung giá đất thành phố Hà Nội 2010

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 52 thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội

- Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá

II.Đặc điểm của bất động sản thẩm định

1 Đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật

a.Vị trí - Diện tích

Khu đất nằm trong khu vực đất giãn dân của thôn,cách mặt đường chính 20m, ngõ rộng ô tô có thể vào được

- Về quy hoạch: Thửa đất số 52 tờ bản đồ số 06 - bản đồ địa chính xã TÂN ƯỚC:

- Phía Bắc giáp thửa đất số 51

- Phía Tây giáp thửa đất số 27

- Phía Nam giáp thửa đất số 53

- Phía Đông giáp mặt ngõ đi rộng 5m

Diện tích

- Tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200m2

b Hiện trạng

- Hiện trạng sử dụng đất : là đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ , chưa có công trình trên đất, thửa đất tiếp giáp phía tây chưa có công trình trên đất, còn lại 2 thửa phía bắc và phía nam đã xây nhà trần 4 tầng kiên cố

- Thời gian sử dụng đất lâu dài

- Hiện trạng giao thông : Hiện tại đã có ngõ rộng 5m đi ngang qua lô đất, lô đất cách đường chính 20m,

- Hiện trạng công trình trên đất : Chưa có công trình

- Hiện trạng tiện ích : Đã có đồng hồ đo điện, chưa có nguồn nước máy của thành phố

c.Đặc điểm kinh tế - xã hội

- Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo

xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán

- Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m,

- Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại như: nhà hàng đặc sản, dịch vụ internet, gần trường học cấp

2, cấp 3, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng

2.Đặc điểm pháp lý của bất động sản

- Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ

- Bất động sản cần thẩm định giá là chính chủ, không có sự tranh chấp nào khác

-III.CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ : Giá thị trường

“ Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua

và một bên là người bán sẵn sàng bán , trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” ( TĐGVN01)

IV.PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

Dựa trên cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá thị trường, chúng tôi sẽ sử dụng các phương pháp sau đây để thẩm định giá:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thặng dư

V.THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐIỀU CHỈNH VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1.Thông tin về các yếu tố so sánh

Kết quả thu thập về một số giao dịch bất động sản tại thôn Ước Lễ trong thời gian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như sau:

SS

Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Chậm 2 tháng Thanh toán ngay Thanh toán ngay Diện tích xây dựng

2 Phân tích, dự kiến đơn giá đất

Thực hiện quá trình điều chỉnh của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

Quá trình điều chỉnh

4 Điều kiện thanh

toán Thanh toán ngay Thanh toán ngay Chậm 2 tháng Thanh toán trước 1 chậm 3 tháng

tháng Mức điều chỉnh

lãi xuất tiền gửi

( 0.85 % / tháng )

5%

trước 1tháng trước 6tháng trước 2tháng trước Mức điều chỉnh

theo tỉ lệ lạm phát

trong năm

x 0,76 = 8,6982 x0,76%=8,6982 x 5,7 % =51,851 x 4,3 %= 21,6222

dựng trên đất

Giá điều chỉnh

Tổng mức điều

chỉnh thực

- Từ những thông tin phân tích và điều chỉnh như trên, dựa trên các trọng số

và giá đơn vị điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh thì tính được tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh là :

= 3,84 x 1 + 3,808 x 4 + 4,37 x 2 + 4,3705 x 3

= 3,84 + 15,23 + 8.74 + 13,11 = 40,92 ( triệu đồng )

- Giá đơn vị của BĐS mục tiêu:

= 40,92 : 10 = 4,92 (triệu/m2)

Đơn giá quyền sử dụng đất của BĐS mục tiêu theo phương pháp so sánh trực tiếp là 4,920,000 đồng/m2

VI.THẤM ĐỊNH GIÁ DÙNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

1.Xác định mục tiêu sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản cần định giá:

Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo

xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán.Có thể xây nhà để thực hiện hoạt động buôn bán đại lý : bánh, kẹo, thuốc, sữa…

- Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m,

- Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại như: nhà hàng đặc sản, dịch vụ internet, gần trường học cấp

2, cấp 3, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng

2.Các chi phí phát triển :

- Diện tích nhà ở :

200 x 3 ( diện tích mặt sàn bên trong )+( 200 x 3%) x 2(ban công)= 612 ( m2 ) Khoảng sân 20m sẽ được dùng vào vị trí sân để đồ đạc, để xe hợp lí của mỗi cá nhân sử dụng BĐS

- Chi phí thiết kế nhà dự kiến 7 triệu

- Chi phí xây dựng nhà theo đơn giá ước tính = 1,4 triệu đồng/m2

Tổng chi phí xây dựng nhà ước tính = 1,4 x 612 = 856,8 ( triệu đồng)

- Vốn vay ngân hàng 30% chi phí xây dựng, lãi suất 10 % / năm, vậy lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng là=856,8 x30% x10% = 25,704 (triệu đồng)

Tổng chi phí phát triển là:7triệu+856,8 triệu+25,704 triệu = 889,504 (triệu đồng

3.Thu nhập và lợi nhuận phát triển:

Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 18 % trên giá đất cộng với chi phí xây dựng

Ngôi nhà được bán dự kiến 3,55 triệu/m2

Nên tổng giá bán = 3,55 x 612 = 2172,6 (triệu đồng )

4.Giá trị còn lại của mảnh đất:

= 2172,6 – 856,8 = 1315,8 (triệu đồng )

Gọi giá đất là B ta có:L

1315,8 = B + 18% ( B + 856,8 ) = > B = 984,36 (triệu đồng )

5.Kết quả

Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu theo phương pháp thặng dư : 984,360,000 : 200 = 4,921,800 ( đồng /m2 )

VII KẾT LUẬN

Với việc sử dụng 2 phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm định giá bất động sản cho kết quả như sau:

- Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh là :4,920,000( đồng )

- Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp thặng

dư là : 4,921,800 ( đồng)

Từ hai kết quả tương đối khớp nhau như vậy cho thấy việc sử dụng 2 phương pháp nêu trên để thẩm định quyền sử dụng bất động sản mục tiêu là hoàn toàn hợp lí

Báo cáo này lấy phương pháp so sánh làm nền tảng để phân tích, phương pháp thặng dư dùng để đối chứng lại kết quả thẩm định giá bất động sản mục tiêu từ phương pháp so sánh Nên kết quả này tôi sẽ lấy theo phương pháp so sánh Giá của bất động sản mục tiêu chỉ dùng để khách hàng tham khảo khi bán, nên

nó có thể tăng hoặc giảm giá tuỳ theo biến động của thị trường Giá có thể là 4,92 ( +_ 0,8 triệu/m2)

Như vậy tổng giá trị quyền sử dụng đất thứa số 52 bản đồ số 06 – xã Tân Ước - Huyện Thanh Oai – TP.Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá là :

4,920,000 x 200 = 984,000,000 (đồng)

( Bằng chữ : Chín trăm tám mươi bốn triệu đồng )

VIII NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong điều kiện phát triển kinh tế như hiện nay của Việt Nam đã thúc đẩy mạnh mẽ đến tốc độ đô thị hoá, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản là rất cao Vì vậy, việc sử dụng phưong pháp so sánh là sử dụng những giao dịch đã diễn ra trong quá khứ gần thời điểm thẩm định giá bất động sản mục tiêu nên việc thẩm định giá hiện tại có thể không hoàn toàn chính xác

Vì tốc độ lạm phát còn cao, thông tin của bất động sản mục tiêu so sánh có thể không đầy đủ và chính xác hoàn toàn, vì vậy có thể đánh giá là còn có sự sai lệch nhất định khi so sánh các giao dịch trước với việc thẩm định giá bất