Báo cáo định giá bất động sản trường đại học lâm nghiệp

ĐẶT VẪN ĐỀ “Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” - Quản lý Nhà nước định giá: Định giá việc lập, trình thẩm định phương án giá, định giá, khung giá sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thông; quan hệ cung cầu; sức mua đồng tiền Việt Nam; giá thị trường nước giới kết hợp với sách phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ quan nhà nước có thẩm quyền xác mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ xác định - Định giá tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh: tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh có quyền định giá hàng hoá, dịch vụ không trái với quy định Pháp lệnh Giá văn pháp luật khác có liên quan Điều 30 Pháp lệnh Giá số 40 quy định quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân sản xuất kinh doanh lĩnh vực giá Định giá bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tùy thuộc vào loại bất động sản, vị trí bất động sản Vì vậy, việc xác định quyền bất động sản, yếu tố mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp công việc người định giá cần giải Là sinh viên ngồi ghế nhà trường, với việc học tìm hiểu hoạt động công tác định giá đất bất động sản giúp chúng em hiểu nhiều hoạt động Để củng cố kiến thức học làm quen với công việc thực tế, thời gian vừa qua chúng em thực tế tìm hiểu định giá cho giá trị mảnh đất bất động sản phạm vi nhỏ thuộc địa bàn khu vực Thị trấn Xuân Mai – Chương Mỹ - Hà Nội Đơn vị điều tra: Tổ 4+Tổ - Khu Tân Xuân - TT.Xuân Mai - Huyện Chương Mỹ - TP.Hà Nội Ngày điều tra: 15/5/2014 Nhóm thực : Nhóm 1-Lớp L01- TH1 Phân công công việc nhóm ST Họ tên Mã sinh viên T Nguyễn Thị Thuận 1154030437 Công việc Lập phiếu điều tra Dương Văn Nhất 1154030414 Lập phiếu điều tra Vi Văn Tuấn 1154030446 Nguyễn Thế Anh 115403 Bùi Thị Quế 1154030421 Nguyễn Thu Hà 11540304384 Điều tra thu thập thông tin Điều tra thu thập thông tin Điều tra thu thập thông tin Xử lý số liệu Lương Thị Thu Hương 1154030392 Xử lý số liệu Hoàng Thị Hương Giang 115403 Xử lý số liệu Hoàng Duy Thịnh 1154030436 Lập chứng thư 10 Hoàng Văn Tuấn 1154030621 Lập chứng thư QUY TRÌNH: Bước 1: Mục đích,yêu cầu Bước 2: Kháo sát trường, thu thập thông tin BĐS Bước 3: Phân tích thông tin BĐS Bước 4: Xác định giá trị BĐS cần định giá Bước 5: Lập chứng thư định giá Nội dung báo cáo I MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU 1.Mục đích 2.Yêu cầu II KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN III KẾT QUẢ ĐIỀU TRA VỀ BĐS IV XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ V LẬP CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ I MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU 1.Mục đích Sử dụng phương pháp so sánh để định giá đất BDS 2.Yêu cầu - Tiến hành điều tra, khảo sát thực địa - Thu thập thông tin - Tổng hợp số liệu - Xác định giá cho BDS mục tiêu II KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN Khảo sát trường 1.1.Khái quát khu vực điều tra - Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên: Thị trấn Xuân Mai nằm điểm giao Quốc lộ Quốc lộ 21A Đường Hồ Chí Minh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 33 km phía tây Là đô thị chuỗi đô thị vệ tinh Hà Nội, bảo gồm: Sơn Tây - Hoà Lạc - Xuân Mai - Phú Xuyên - Sóc Sơn Mê Linh tương lai Phía tây giáp thị trấn Lương Sơn ( tỉnh Hoà Bình) Phía bắc giáp xã Đông Yên, huyện Quốc Oai Phía đông giáp xã Thuỷ Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ Phía nam giáp xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ Khu vực điều tra nằm đường tù cổng phụ lên dốc Sân mẫu Thuộc tổ Tổ - khu Tân Xuân - Thị trấn Xuân Mai - huyện Chương Mỹ- TP Hà Nội Địa hình khu vực tương đối phẳng thuận lợi cho việc giao thông lại phát triển dịch vụ thương mại góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế vùng Khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa - Điều kiện kinh tế- xã hội: Là khu vực gần với trường Đại học Lâm Nghiệp Gần với doanh trại quân đội nên kinh tế khu vực phát triển Tại khu vực nghiên cứu hầu hết hộ gia đình chưa cấp GCN QSDĐ nên việc quản lý sử dụng đất phức tạp khó khăn 1.2.Các nhân tố ảnh hưởng - Nhân tố hành - Nhân tố kinh tế - xã hội - Nhân tố người - Nhân tố khu vực: + Về giao thông + Về điều kiện sở hạ tầng,kỹ thuật + Về vị trí quy hoach đô thị - Nhân tố cá biệt: + Quy mô,diện tích + Hình dáng + Thời hạn sử dụng đất 2.Thu thập thông tin - Điều tra, vấn trực tiếp: + Thông qua phiếu điều tra thu thập thông tin + Phỏng vấn số người ( hộ gia đình) giao dịch thành công địa bàn thị trấn Xuân Mai - Sử dụng phương pháp so sánh : Với số liệu thu thập trên, nhóm em tiến hành định giá theo phương pháp so sánh theo TCTĐGVN07 (ban hành kèm theo Quyết dịnh số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính) Tập trung vào phân tích điểm tương tự khác biệt BĐS Mẫu phiếu điều tra: TP Hà Nội Huyện Chương Mỹ Thị trấn Xuân Mai PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Tên xã: Tên người sử dụng đất: - Địa chỉ: - Thời điểm chuyển nhượng: … - Giá bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/BĐS - Giá đất chuyển nhượng: triệu đồng/thửa đồng/m² Các thông tin đất - Tờ đồ số ….; đất số: ; diện tích: …… Địa đất: …………………………………… - Kích thước mặt tiền: … ; hình thể đất: hình chữ nhật… , hình bình hành …, hình vuông …., hình thang xuôi … , hình thang ngược …., hình đa giác …., kích thước chiều sâu đất:… - Khoảng cách từ đất đến: * Trục giao thông khu dân cư: m; * Trung tâm xã: m; * Đường giao thông liên thôn: m; * Huyện lộ: km; * Tỉnh lộ: km; * Quốc lộ: km - Mục đích sử dụng: tại: ………, theo quy hoạch: - Thời hạn sử dụng đất: … năm (đến năm:… ) - Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê …., chấp …., góp vốn …., tranh chấp …., phần toàn đất hành lang an toàn công trình … Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: … - Năm xây dựng: ……; giấy phép xây dựng: có …, không có… - Diện tích xây dựng: Xác nhận UBND xã Cán điều tra Người sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) 3.Đối tượng điều tra * Nhà bà Phạm Thị Chích ( SN 36 – Tổ – Tân Xuân ) • Nhà Ông TrầnViết Linh ( SN 59B – Tổ – Tân Xuân) • Nhà Bà Ngô Thị Vân ( SN30B – Tổ - Tân Xuân) • Nhà Ông Nguyễn Hồng Bàng ( SN 54 – Tổ – Tân Xuân ) III KẾT QUẢ ĐIỀU TRA VỀ BĐS Bảng thu thập số liệu BĐS điều tra khu vực Tổ 4+ Tổ ST T Yếu tố BDS ĐG SS1 SS2 SS3 Tên chủ sử dụng Diện tích ( m2) Chiều dài (m) Chiều rộng (m) Giábán (trđ) Thời điểm chuyển nhượng Giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự (trd) Năm xây dựng nhà Diện tích sàn xây dựng(m2) Mục đích sử dụng Căn pháp lý Khoảng cách đến Cổng phụ trường PhạmThị Chích 112m2 Trần Viết Linh 90,5m2 Nguyễn Hồng Bàng 100m2 NgôThị Vân 114m2 16 14 20 22,8 6,5 5 ? 1050 1170 1500 2014 2014 2014 850 750 800 1050 2009 2006 2008 2008 224 181 200 342 Đất Đất Đất Đất Chưa có GCN Chưa có GCN Chưa có GCN 200 250 300 Chưa có GCN 150 10 11 12 ĐHLN 13 Số tầng 14 Hình dáng Vuông 15 Thời gian Từ năm 1985 sử dụng đất 16 Mặt tiền 17 Tuổi thọ 40 nhà (năm) Thống kê thông tin thị trường: Chiều dài: 10 - 15m: 100% 15 – 20m: 95% >20m: 90% Chiều rộng: – 5m: 100% -7m: 95% Tóp hậu Từ năm 1992 Vuông Từ năm 1991 40 40 Vuông Từ năm 1991 40 Hìnhdáng: Vuông: 100% Tóphậu: 90% Nở hậu: 110% Quy mô diện tích: 90 – 100 m2: 100% 100 – 110 m2: 95% >110m2: 90% Khoảng cách đến Đường 21: 100 – 200m: 100% 200 – 300m: 95% IV XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ 1.Xác định giá đất 1.1 Xác định đơn giá đất  Nhà Ông Trần Viết Linh: - - Theo điều tra thị trường, Giá nhà xây dựng có kết cấu tương tự là: 7500trđ Giá bán được: 1050trđ Hao mòn công trình: H = (8/40) x 100 = 20% Giá trị nhà lại là: 750rđ x (100% -20%) = 600trđ  Giá đất= Giá bán- Giá nhà lại = 1050 – 600 = 450 (trđ) Đơn giá đất:450trđ/90.5m2 = 4.97 trđ/m2 Nhà Ông Nguyễn Hồng Bàng: - Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng có kết cấu tương tự là:800trđ - Giá bán được:1170trđ Hao mòn công trình: H = (6/40) x 100 = 15% Giá nhà lại là: 800trđx (100%-15%) = 680trđ Giá đất: Giá bán- Giá nhà lại = 1170 – 680 = 490(trđ)  -  Đơn giá đất: 490trđ/100m2 = 4.9 trđ/m2  Nhà Bà Ngô Thị Vân - Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng có kết cấu tương tự là:1050trđ - Giá bán được:1500trđ Hao mòn công trình: H = (6/40) x 100 = 15% Giá nhà lại là: 1050trđ x (100%-15%) = 892.5trđ Giá đất= Giá bán- Giá nhà lại = 1500 – 892.5 = 607.5 (trđ)  Đơn giá đất:607.5trđ/114m2 = 5.33 trđ/m2 1.2 Điều chỉnh yếu tố so sánh a Điều chỉnh chiều dài Định giá: 95% SS1: 100% SS2: 95% SS3: 90% ->Tỉ lệ điều chỉnh: SS1: (95-100)/100=-5% SS3: (95-90)/90=5,56% ->Mức điều chỉnh: SS1: -5% x 4.97 = -0.25 (trđ/m2) SS3: 5,56% x 5.33 = 0.3 (trđ/m2) b Điều chỉnh chiều rộng Định giá: 95% SS1: 95% SS2: 100% SS3: 100% ->Tỉ lệ điều chỉnh: SS2: (95-100)/100=-5% SS3:(95-100)/100=-5% ->Mức điều chỉnh: SS2: -5%x 4.9=-0.25 (trđ/m2) SS3: -5%x 5.33=-0.27 (trđ/m2) c Điều chỉnh khoảng cách Định giá: 100% SS1: 95% SS2: 95% SS3: 100% ->Tỉ lệ điều chỉnh: SS1:(100-95)/100=5,26% SS2:(100-95)/100=5,26% ->Mức điều chỉnh: SS1: 5,26%x 4.97= 0.26(trđ/m2) SS2: 5,26%x 4.9= 0.26(trđ/m2) d Điều chỉnh hình dáng Địnhgiá: 100% SS1: 90% SS2: 100% SS3: 100% ->Tỉ lệ điều chỉnh SS1: (100-90)/90=11,1% ->Mức điều chỉnh SS1: 11,1% x 4.97=0.55 (trđ/m2) e Điều chỉnh quy mô diện tích: Định giá: 95% SS1: 100% SS2: 100% SS3: 90% ->Tỉ lệ điều chỉnh: SS1: (95-100)/100=-5% SS2: (95-100)/100=-5% SS3: (95-90)/90=5,56% ->Mức điều chỉnh: SS1: -5% x 4.97= -0.25(trđ/m2) SS2: -5% x 4.9= -0.25 (trđ/m2) SS3: 5,56% x 5.33= 0.3 (trđ/m2) 1.3 Kết sau điều chỉnh ST Các yếu tố T A Đơn giá (trđ/m2) B Diện tích Tỉ lệ điều chỉnh(%) Mức điều chỉnh (trđ/m2) Mức giá sau điều chỉnh C Chiều rộng Tỉ lệ điều chỉnh(%) Mức điều chỉnh (trđ/m2) BDS ĐG SS1 SS2 SS3 ? 95% 4.97 100% -5 -0.25 4.72 95% Không ĐC 4.9 100% -5 -0.25 4.65 100% -5 -0.25 5.33 90% 5,56 0.3 5.03 100% -5 -0.27 95% Mức giá sau điều chỉnh Chiều dài Tỉ lệ điều chỉnh(%) Mức điều chỉnh (trđ/m2) Mức giá sau điều chỉnh D E Hình dáng Tỉ lệ điều chỉnh(%) Mức điều chỉnh (trđ/m2) Mức giá sau điều chỉnh Khoảng cách Tỉ lệ điều chỉnh(%) Mức điều chỉnh (trđ/m2) Mức giá sau điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Số lần điều chỉnh Tổng DC Tổng điều chỉnh gộp F G H I K 95% 100% -5 -0.25 4.72 100% 90% 11,1 0.55 4.42 95% 5,26 0.26 5.23 5.28 0.31 1.31 100% 4.65 95% Không DC 5.06 90% 5,56 0.3 5.03 100% Không DC 100% KhôngDC 95% 5,26 0.26 5.16 4.66 -0.24 0.76 100% KhôngDC 5.66 0.33 0.87 Nhận xét: So sánh so sánh có số lần điều chỉnh SS2 có tổng điều chỉnh gộp nhỏ SS3 ->Chọn SS2 làm mức giá dẫn cho BDS cần định giá ->Đơn giá BDS DG là: 4.66trđ/m2 ->Giá đất BDS cần DG = 4.66trđ/m2 x 112m2 = 521.92 (trđ) Xác định giá nhà -Theo điều tra thị trường,Giá nhà xây dựng có kết cấu tương tự là:850trđ - Hao mòn công trình: - H = (5/40) x 100 = 12.5% Giá nhà lại là: 850trđx (100%-12.5%) = 743.75trđ ->Giá nhà là: 743.75trđ Giá BDS cần định giá Giá BDS= Giá đất+Giá nhà = 521.92trđ + 743.75trđ = 1265.67 (trđ) Vậy Giá BĐS cần ĐG 1265.67 triệu đồng V LẬP CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ HN Số: 1234 /TĐG-CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Xuân Mai, Ngày 17 tháng 05năm 2014 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Hộ bà Phạm Thị Chích Theo đề nghị bà Phạm Thị Chích văn số05 ngày10/05/2014 việc định giá BĐS SN36 – Tổ – Tân Xuân 1) Mục đích định giá Xác định giá tài BĐS 2) Thời điểm định giá Tại thời điểm định giá ngày 15 tháng 05 năm 2014 3) Cơ sở định giá - Cơ sở giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN01 (ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) - Cơ sở phi thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN02 (ban hành kèm theo định số 77/2005/ QĐ-BTC, ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) 4) Thực trạng đất, nhà… 4.1 Đất - Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng - Diện tích: 112m2 - Tình trạng pháp lý: Chưa có GCN 4.2 Nhà - Mô tả chung: Nhà cấp 3, bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 112m2, tầng - Kết cấu: Bê tông cốt thép 5) Phương pháp thẩm định giá Sử dụng phương pháp so sánh 6) Kết thẩm định giá Trên sở tài liệu bà Phạm thị Chích Cung cấp, qua khảo sát thực tế trường; với phương pháp định giá so sánh áp dụng tính toán, Công ty CP thẩm định giá HN định giá ,thông báo kết định giá tài sản nhà đất thời điểm15/05/2014như sau: Giá đất: 521.92 triệu đồng Giá nhà: 743.67 triệu đồng Tổng giá trị đất nhà: 1265.67 triệu đồng Làm tròn: (Viết chữ: Một nghìn hai trăm sáu mươi lăm phấy sáu mươi bẩy triệu đồng) Công ty CP thẩm định giá HN trả lời để bà Phạm thị Chích có sở thực theo quy định pháp luật hành Định giá viên (Dương Văn Nhất) ... XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ 1.Xác định giá đất 1.1 Xác định đơn giá đất  Nhà Ông Trần Viết Linh: - - Theo điều tra thị trường, Giá nhà xây dựng có kết cấu tương tự là: 7500trđ Giá. .. việc định giá BĐS SN36 – Tổ – Tân Xuân 1) Mục đích định giá Xác định giá tài BĐS 2) Thời điểm định giá Tại thời điểm định giá ngày 15 tháng 05 năm 2014 3) Cơ sở định giá - Cơ sở giá trị thị trường. .. HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN III KẾT QUẢ ĐIỀU TRA VỀ BĐS IV XÁC ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ V LẬP CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ I MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU 1.Mục đích Sử dụng phương pháp so sánh để định