BÁO CÁO THỰC TẬP-Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: Quy trình và mộtsố phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. GVHD: TS.Lê Tự Tiến SVTH : Đàm VănTài  Cùng vớixuhướng hộinhậpkinhtế quốctế, lĩnh vực định giá tài sảnnóichung, định giá bất động sản nói riêng phát triểnrấtmạnh mẽ.  Định giá là mộtphầnkhôngthể thiếutrong rấtnhiềulĩnh vực: Đầutư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phầnhóadoanhnghiệp, sàn giao dịch Bất động sản  Sự phát triểncủalĩnh vực định giá bất động sảnthể hiện thông qua việchìnhthànhcác Hiệphội, trung tâm đào tạothẩm định giá: TEGAVA, AVA,AVO Mạng các sàn giao dịch BĐS Phạmvi đề tài nghiên cứu: Quy trình và mộtsố phương pháp định giá bất động sản(nhàcửa, đất đai). Mụctiêu: à Làm rõ các khái niệmvề BĐS và Thẩm định giá. à Chỉ ra quy trình và mộtsố phương pháp thẩm định giá BĐS. à Khắcphụcmộtsố nhược điểmcủacácphương pháp. Mục đích: Giúp thẩm định viên có mộtkiếnthứccănbảnvề quy trình và mộtsố phương pháp định giá bất động sản. Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Mộtsố phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắcphụchạnchế & Ứng dụng trên thựctế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa Bất động sản(BĐS):Là các tài sản không di dời được. Bao gồm: nhà cửa, đất đai, tài sảngắnliềnvới đất đai Đặc điểm BĐS  Cố định về vị trí  Tính bềnvững  Tính khan hiếm  Tính khác biệt  Tính ảnh hưởng lẫn nhau  Có giá trị lớn Thẩm định giá (TĐG):  "TĐG là sự ước tính về giá trị các quyềnsở hữutàisảncụ thể bằng hình thái tiềntệ cho mộtmục đích đã đượcxácđịnh rõ“- GS W.Seabrooke -Viện đạihọc Portmouth.  "TĐG là việcxácđịnh giá trị của BĐS tạimộtthời điểm, có tính đếnbảnchấtcủa BĐS và mục đích của TĐG“- GĐ Marketing của AVO Fred Peter Marrone.  "TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lạigiátrị củatàisảnphù hợpvớithị trường tạimột địa điểm, thời điểmnhất định theo tiêu chuẩnViệtNam hoặc thông lệ quốctế“- Theo Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002. Nói tóm lại TĐG là việc ướctínhbằng tiền với độ tin cậy cao nhấtvề lợiíchmà tài sảncóthể mang lạichochủ thể nào đó tạimộtthời điểmnhất định. 5 nguyên tắc trong TĐG  Nguyên tắcsử dụng tốtnhất, hiệuquả nhất.  Nguyên tắcthaythế  Nguyên tắcdự kiếncáckhoảnlợiíchtrong tương lai  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắccungcầu Chi phí: số tiềncầncóđể tạora/sảnxuất ra hàng hoá hoặcdịch vụ. Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. Giá cả: số tiền đượcyêucầu, được đưarahoặc đượctrả cho mộttàisản, hàng hoá hoặcdịch vụ vào mộtthời điểmnhất định. [...]... xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu Để lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Bảo đảm truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra Chú ý: Bản báo cáo định giá. .. quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Ví dụ minh họa Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết Đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí,... giá và điều chỉnh Các văn bản pháp lý Chú ý: Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin Phân tích tài liệu Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản định giá Nhận rõ những đặc trưng và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh Ước tính giá trị Các phân tích là căn cứ để thẩm định. .. được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận Yêu cầu đối với báo cáo định giá Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá Nội... sản cần định giá +/ Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá +/ Các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được +/ Chương trình, thời biểu công tác +/ Đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm: Thông tin về tài sản mục tiêu Căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá. .. dung báo cáo định giá gồm: Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý… Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá Trình bày một cách hợp lý và. .. Đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu Mục đích ĐG của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, … Loại giá trị sẽ ước tính Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá Ngày định giá có hiệu lực Mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau: +/ Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc... hóa thu nhập: là quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị tài sản Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1 năm hoạt động / tổng giá trị tài sản Tuổi đời công trình Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá trị cho toàn bộ BĐS Tuổi đời thực tế: số năm từ khi công trình hoàn thành đến thời điểm TĐG Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả... chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu Khẳng định ngày định giá có hiệu lực Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin . trình và mộtsố phương pháp định giá bất động sản( nhàcửa, đất đai). Mụctiêu: à Làm rõ các khái niệmvề BĐS và Thẩm định giá. à Chỉ ra quy trình và mộtsố phương pháp thẩm định. định giá BĐS. à Khắcphụcmộtsố nhược điểmcủacácphương pháp. Mục đích: Giúp thẩm định viên có mộtkiếnthứccănbảnvề quy trình và mộtsố phương pháp định giá bất động sản. . trình và mộtsố phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. GVHD: TS.Lê Tự Tiến SVTH : Đàm VănTài  Cùng vớixuhướng hộinhậpkinhtế quốctế, lĩnh vực định giá tài sảnnóichung, định giá bất