BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Họ tên: Phạm Hồng Long Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49 Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân

BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I Giới thiệu bản thân

Họ tên: Phạm Hồng Long

Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49

Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân

II Báo cáo định giá bất động sản

1 Giới thiệu về bất động sản mục tiêu

Địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q Ba Đình, Hà Nội

Loại BĐS: Biệt thự

Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An

Điện thoại: 0976.055.320

Mục đích thẩm định: Thế chấp

Thời điểm thẩm định: 12/8/2010

2 Đặc điểm tài sản thẩm định

2.1 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp

Diện tích đất thực tế: 104 m 2

Diện tich đất được cấp: 104 m 2

Chiều ngang thửa đất: 10,4 m 2

Chiều rộng của ngõ, đường: 7m

Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m

Hình dạng thửa đất: Vuông

Lợi thế thương mại: Không

Mặt bằng xây dựng: 104 m 2

Số tầng xây dựng: 3

Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006: CT bếp và sơn lại Nội thất ra sao: Đẹp

Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2

Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị

của công trình: Không

2.2 Đặc điểm pháp lí

Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m2

3 Quy trình định giá

Xác định phương pháp định giá: nhận định đây là bất động sản nằm tại

vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là phương pháp định giá so sánh trực tiếp

Cách thức tiến hành định giá

Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu

Cán bộ định giá trực tiếp đi khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản Có được các thông tin sau:

- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc

- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân

- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:

 Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m

 Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…

 Gần bệnh viện 354: Cách 1200m

 Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…

- Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)

…

Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh

Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh

để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau:

Bảng 1: Thông tin các bất động sản so sánh

Địa chỉ Nhà C4 ngõ 376

đường Bưởi

Diện tích đất 65 m 2 47 m 2 47 m 2

Tổng DTXD 292.5 m 2 258.5 m 2 40 m 2

Năm xây dựng 2008 2006 2005

Giá bán 3 tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ Thời điểm bán 10/2009 12/2009 11/2009 Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Phương thức

thanh toán Trong 2 tháng Trong 2 tháng Trong 1 tháng

Hình 1: Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các

bất động sản so sánh

Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội Bất động sản mục tiêu nằm tại vị trí 2 trên đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất là 13.800.000 đồng / m2

Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình

Với lượng thông tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều chỉnh, đưa ra giá của bất động sản mục tiêu

Dựa vào quy định về cách tính giá trị công trình, lần lượt có giá trị công trình của các bất động sản so sánh là :

 Bất động sản so sánh 1 :

292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng

 Bất động sản so sánh 2 :

258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng

 Bất động sản so sánh 3 :

40 * 800.000 = 32.000.000 đồng

Có bảng điều chỉnh sau :

Ngõ

376

Ngách 29

BĐS mt

BĐS SS 1

Hẻm 612 đội nhân

BĐS SS 2 30/6/18 ĐN

BĐS SS 3

42 vĩnh phúc

Phố Vĩnh phúc

C 4 ngõ 376

Trường học

Đường Bưởi

CC ĐB

Bảng 2.8: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu

BĐS mục

11/29/376 Đường Bưởi

Nhà C4, Ngõ

376 Đường Bưởi

42 Phố Vĩnh Phúc

Số 30/6/18 Phố Đội Nhân

4/ Chi phí sau

mua

Vậy, giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc là :

G đ = (35.8131 * 3 + 39.444 * 1 + 38.678 * 2) / 6 = 37.3732 triệu đồng/m 2

Giá trị thửa đất mục tiêu là :

37.373.200 * 104 = 3.886.812.800 đồng

Xác định giá trị công trình:

Ước tính giá trị xây dựng công trình là 1.500.000 đồng / m2

Có giá trị công trình là : 1.500.000 * 104 * 3 = 468.000.000 đồng

Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là

3.886.812.800 + 468.000.000 = 4.354.812.800 đồng

III CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

SỐ /TĐG –

CT

(kí hiệu DN, tổ chức

thẩm định giá)

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc Lập -Tự Do - Hạnh phúc

, ngày tháng năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi:

Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số ngày về việc thẩm định giá

1 Mục đích thẩm định giá

Xác định giá tài sản phục vụ mục đích thế chấp ngân hàng

2 Thời điểm thẩm định giá

Ngày 12 tháng 8 năm 2010

3 Cơ sở thẩm định giá

Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành

- Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá

- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khóa 10

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng

- QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004

NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Các căn cứ khác

- Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng.

- Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tôi tập hợp với hàng ngàn giao dịch trên toàn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá

- Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản

- Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của Công ty từ khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, để có thể xây dựng cơ

sở về giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch

4 Thực trạng BĐS

4.1 Đất:

Diện tích đất thực tế: 104 m2

Diện tich đất được cấp: 104 m2

Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2

Chiều rộng của ngõ, đường: 7m

Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m

Hình dạng thửa đất: Vuông

Lợi thế thương mại: Không

4.2 Nhà:

Các chi tiết khác

đóng góp vào giá

trị của công trình:

Không

4.3 Tài sản:

Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m2

+ sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m2

5 Phương pháp thẩm định giá

Mặt bằng xây dựng: 104 m2

Số tầng xây dựng: 3

Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006: CT bếp và sơn lại Nội thất ra sao: Đẹp

Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2

Nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là phương pháp định giá so sánh trực tiếp

6 Kết quả thẩm định giá

Giá đất: 3.886.812.800 đồng

Giá nhà: 468.000.000 đồng

Tổng giá trị đất và nhà: 4.354.812.800 đồng

Làm tròn: 4.350 triệu đồng (4,35 tỷ đồng)

(Bốn tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng)

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có

cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành

Thẩm định viên về giá

(ký tên)

Giám đốc (ký tên, đóng dấu)