Nhận thế chấp bằng BĐS là một vấn đề vô cùng phức tạp bởi vì nó liên quan rất nhiều đến pháp luật và đất đai luôn là tài nguyên được Nhà nước vô cùng quan tâm. Do đó, định giá BĐS càng ngày đang trở thành một trong những hoạt động vô cùng quan trọng và phát triển song hành với hoạt động tín dụng. Xác định được giá trị BĐS sẽ là cơ sở cho ngân hàng xác định lượng tiền cho vay, đồng thời xác định được khoản tiền khi thu hồi lại BĐS khi khách hàng không có khả năng thanh toán. Việc định giá BĐS sẽ trực tiếp bảo về quyền lợi cho khách hàng cũng như hạn chế rủi ro thanh khoản cho các NHTM khi mà nợ xấu đang tăng cao. Hiện nay, các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động ĐGBĐS của mình do nó có nhiều ưu điểm phù hợp với các ngân hàng, mặt khác nó còn hỗ trợ cho phương pháp khách hoàn thiện hơn.
1 LỜI MỞ ĐẦU Trong năm qua kinh tế Việt Nam vào quỹ đạo phát triển ổn định kinh tế Đây thời điểm phát triển hệ thống ngân hàng, đặc biệt hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo Trong thời gian qua, hoạt động tín dụng nóng hết BĐS lên với vai trò tài sản đảm bảo sử dụng nhiều vay vốn, điều khiến nhu cầu xác định giá trị BĐS ngày gia tăng Nhận chấp BĐS vấn đề vô phức tạp liên quan nhiều đến pháp luật đất đai tài nguyên Nhà nước vơ quan tâm Do đó, định giá BĐS ngày trở thành hoạt động vô quan trọng phát triển song hành với hoạt động tín dụng Xác định giá trị BĐS sở cho ngân hàng xác định lượng tiền cho vay, đồng thời xác định khoản tiền thu hồi lại BĐS khách hàng khơng có khả toán Việc định giá BĐS trực tiếp bảo quyền lợi cho khách hàng hạn chế rủi ro khoản cho NHTM mà nợ xấu tăng cao Hiện nay, NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh hoạt động ĐGBĐS có nhiều ưu điểm phù hợp với ngân hàng, mặt khác cịn hỗ trợ cho phương pháp khách hoàn thiện Mặc dù có nhiều thay đổi, nhiều nguyên nhân khác mà việc áp dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS NHTM cịn nhiều khó khăn làm cho hoạt động tín dụng ngân hàng chưa đáp ứng nhu cầu khách hàng đem lại nhiều rủi ro cho hoạt động ngân hàng Nhận thức tầm quan trọng việc xác định giá trị BĐS phương pháp so sánh hoạt động cho vay, vấn đề nợ xấu NHTM nên em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản ngân hàng thương mại nay” đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp Ngoài phần mở đầu kết luận, mục lục, danh sách bảng biểu, sơ đồ, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề gồm ba chương: Chương 1: Lý luận chung phương pháp so sánh định giá bất động sản NHTM Chương 2: Thực trạng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản NHTM Chương 3: Giải pháp hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản NHTM Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate”( tài sản bất động) để bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ “immobilie”, Trung Quốc dùng thuật ngữ “Địa sản” nước ta lại gọi bất động sản Từ trước đến nhắc đến khái niệm “Bất động sản”, thường nghĩ đến đất đai hay nhà cửa Tuy nhiên xác khái niệm “Bất động sản” tồn nhiều quan điểm khác Dưới số khái niệm BĐS Việt Nam giới: Theo điều 174 luật dân 2005, Việt Nam: Bất Động Sản tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liều với đất đai tài sản pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn Ủy ban thẩm định giá quốc tế IVSC: BĐS bao gồm: - Đất đai - Tất thứ gắn vững với đất đai Mặc dù với nhiều quan niệm trên, việc phân định tài sản động sản hay bất động sản đơn giản quan điểm lại đặc điểm riêng bất động sản Tuy nhiên dù quan điểm ta thấy điểm chung khái niệm Theo đó: Bất động sản hiểu đất đai, nhà cửa, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất đai Đặc điểm để phân biệt với tài sản khác tính cố định, khó di dời, đảm tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi Bất động sản tồn lâu dài đo lường giá trị định, tài sản quý giá cá nhân, gia đình tồn xã hội Ngồi BĐS cịn tài sản có giá trị lớn thời gian tồn lâu dài xét khía cạnh tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS 1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản BĐS tài sản đặc biệt nên ngồi đặc điểm thơng thường tài sản, cịn có số đặc điểm cần ý sau: BĐS có tính cố định vị trí Do tính cố định mặt địa lý đất đai nên BĐS loại tài sản đặc biệt khơng có khả di dời, vị trí bất động sản gắn với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, mà yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà cịn đánh giá khoảng cách đến trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục Do mà giá trị BĐS bị ảnh hưởng nhiều mơi trường xung quanh Mặt khác tính khơng di chuyển từ nơi sang nơi khác dễ dàng nên ngắn hạn xảy cân đối cung-cầu loại BĐS khó mà điều chỉnh kịp BĐS có tính bền vững BĐS bao gồm đất đai cơng trình đất, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào trình sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững BĐS có tính khác biệt BĐS tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan ngoại cảnh, Tiếp đến sở thích cá nhân điều kiện tài người nên khó tìm kiếm hai BĐS giống hoàn toàn, đặc điểm quyền lợi bất động sản BĐS có tính khan có giá trị lớn Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, kinh tế, đời sống, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên giá trị cao Đặc biệt cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn, việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch BĐS có tính ảnh hưởng lẫn Các BĐS thường có tác động qua lại lẫn nhau, chịu ảnh hưởng mạnh BĐS liền kề chịu tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Nó cịn bị ảnh hưởng cơng trình BĐS khác đời BĐS chịu quản lý nhà nước Sự can thiệp quản lý Nhà nước vấn đề chặt chẽ bất động sản có tầm quan trọng kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản 1.1.3 Bất động sản chấp hoạt động hệ thống NHTM Bất động sản tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng thương mại Bao gồm tài sản chủ yếu đất đai, nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng Đó tài sản có, tài sản hình thành tương lai (tức tài sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp) Để tài sản thể chấp, BĐS cần phải thoải mãn điều kiện: thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm ký kết giao dịch chấp BĐS, BĐS khơng có tranh chấp; đồng thời BĐS BĐS phép giao dịch có khả bán được, không bị cấm lưu hành theo quy định pháp luật vấn đề đảm bảo tính chất pháp lý BĐS NHTM quan tâm 1.1.4 Khái niệm định giá bất động sản vấn đề liên quan Khái niệm giá trị BĐS Để có khái niệm rõ Định giá BĐS trước hết cần làm rõ “Giá trị BĐS” gì? Có nhiều quan điểm giá trị C.Mác, lý thuyết kinh tế đại, Alfred Marshall, nhiều nhà kinh tế học khác cho BĐS tài sản thông thường khác, từ người ta thống nhất: “Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà đem lại cho chủ thể thời điểm định.” Theo quan điểm đại đứng góc độ thị trường để xác định hàng hóa coi có giá trị cao việc sử dụng mang lại hiệu quả, nhiều lợi ích thu nhập cao Như vậy: “Giá trị BĐS biểu tiền tồn thu nhập mà BĐS mang lại cho chủ thể sở hữu chủ thể sử dụng thời điểm định.” Giá trị BĐS tồn khơng có việc mua bán chuyển nhượng Giá bán thực tế cách xa so với giá trị thực BĐS, mà chuyên gia, thẩm định viên thực thẩm định giá BĐS nhằm đảm bảo xác định giá trị thực BĐS cách khách quan, trung thực Khái niệm ĐGBĐS ĐGBĐS không đơn giản dùng làm để mua, bán BĐS mà phục vụ nhiều hoạt động giao dịch kinh tế khác như: xác định vị tín dụng, cung cấp thông tin quản lý vĩ mô, Dựa sở giá trị BĐS, thơng qua tìm hiểu ta hiểu định giá BĐS khát quát sau: “ ĐGBĐS việc ước tính tiền với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà BĐS tạo cho chủ thể sỡ hữu chủ thể sử dụng BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm cụ thể, thị trường cụ thể.” Trong hoạt động tín dụng ngân hàng có rủi ro nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn thu hồi nợ khơng có khả thu hồi Để xác định mức cho vay dựa sở yêu cầu khách hàng giá trị tài sản đảm bảo, yêu cầu hoạt động cho vay chấp đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS chấp thời điểm ký kết hợp đồng Trong trình giải ngân kết thúc hợp đồng vay tùy theo điều kiện tình hình khách hàng NHTM tiến hành tái định giá tài sản đảm bảo khách hàng Do quan niệm: “ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM việc ước tính tiền với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà BĐS cho khách hàng vay vốn, thời điểm cụ thể thị trường cụ thể với mục tiêu làm xác định mức cho vay ngân hàng.” Như mục tiêu ĐGBĐS xác định giá trị thị trường BĐS thời điểm mua bán công khai thị trường, chủ thể tham gia khơng bị ép buộc Vì mà trình định giá phải xem xét nhiều vấn đề khơng góc độ vật lý mà cịn góc độ kinh tế Đặc trưng ĐGBĐS Từ khái niệm trên, đưa bốn đặc trưng ĐGBĐS sau: Một là, ĐGBĐS trình đánh giá hay ước lượng quyền sỡ hữu BĐS quyền nhận khoản thu nhập cụ thể hình thành chủ sở hữu sử dụng BĐS Hai là, ĐGBĐS trình xác định giá trị cho BĐS mà giá trị người mua, người bán nhà đầu tư chấp nhận làm sở đàm phán để đến định có lợi Ba là, ĐGBĐS việc thiết lập hệ thống quy trình, thủ tục phương pháp thích hợp nhằm có giá trị BĐS giá trị lợi ích BĐS tình huống, mục đích, sở định giá định Bốn là, ĐGBĐS trình xác định mức độ hữu ích BĐS sở hiểu biết sâu sắc mơi trường xác định, thời điểm định để phục vụ cho mục tiêu định theo phương pháp định quan điểm bên định Vai trò ĐGBĐS hệ thống NHTM Đối với NHTM tổ chức mà có hoạt động cấp tín dụng có quy mơ hoạt động lớn chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản mang lại nhiều rủi ro lớn Để giảm thiểu rủi ro tín dụng ngân hàng phải áp dụng nhiều biện pháp để đảm bảo tiền vay, xác định mức cho vay dựa sở yêu cầu khách hàng khó khăn mà NHTM áp dụng ĐGBĐS nhằm đưa mức cho vay hợp lý Tùy theo cấu tổ chức ngân hàng mà việc định giá thực phận tín dụng phòng định giá độc lập ngân hàng th cơng ty định giá từ bên Các ngân hàng vào giá trị bất động sản định để xác định khoản vay cho khách hàng, số đưa sau trình định giá giảm thiểu rủi ro cho vay cho ngân hàng ĐGBĐS không thực khâu đầu vào mà xem xét khâu đầu giai đoạn phát trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ Ngồi điều kiện hội nhập ngày nay, việc cạnh tranh gay gắt ngân hàng nước đòi hỏi ngân hàng nước phải thay đổi Một bước thay đổi việc cải tiến ĐGBĐS để nhằm thu hút khách hàng mà lĩnh vực BĐS phát triển mạnh mẽ khơng Việt Nam mà cịn giới Như thấy việc định giá có vai trị quan trọng việc giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng đến mức thấp nhất, bảo toàn nguồn vốn cho NHTM 1.1.5 Các nguyên tắc định giá Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Cơ sở nguyên tắc: Con người ln có động khai thác tối đa lợi ích tài sản - Nội dung nguyên tắc: Khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài cho phép Nguyên tắc thay - Cơ sở nguyên tắc: Những người thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, họ tốn tiền có tài sản tương tự để thay - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao giá trị tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến khoản lợi ích tương lại mà tài sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản Nguyên tắc đóng góp - Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác tổng giá trị cao tổng giá trị tài sản đơn lẻ - Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị tài sản tăng giảm Nguyên tắc cung - cầu - Cơ sở nguyên tắc: Giá tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung - Nội dung nguyên tắc: Giá thừa nhận thị trường giá trị tài sản Do giá có khoảng cách xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với cần thận trọng phân tích cung-cầu, tình trạng thị trường 1.2 Lý luận chung phương pháp so sánh ĐGBĐS NHTM 1.2.1 Cơ sở lý luận phương phương pháp so sánh ĐGBĐS NHTM Theo tiêu chuẩn thẩm định giá 07, phương pháp so sánh phương pháp định giá cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự bán thị trường Phương pháp dựa sở lý luận cho giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh mua bán, giao dịch thị trường Phương pháp so sánh khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà dựa giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Nó địi hỏi cần thiết tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành định giá cách thích hợp 1.2.2 Nội dung phương pháp so sánh Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần giao dịch phổ biến thị trường Cán thẩm định vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh tăng, giảm mức giá giao dịch thành công tài sản so sánh để xác định mức giá dẫn tài sản so sánh Đây phương pháp thường ngân hàng sử dụng rộng rãi hoạt động ĐGBĐS khơng gặp phải khó khăn mặt kỹ thuật dễ dàng áp dụng cho nhiều loại BĐS 1.2.2.1 Các bước tiến hành Về bản, hầu hết NHTM áp dụng quy trình định giá chung theo phương pháp so sánh để áp dụng quy trình thực tế Dưới bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh: Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu - Sau tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên tín dụng xác định yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền BĐS mục tiêu 10 - Nghiên cứu thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu như: diện tích, chiều ngang, hình thể, tình trạng sử dụng BĐS, cơng dụng hữu ích Ngồi cán thẩm định cần ý đến vị trí địa lý BĐS yếu tố phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội, số tiêu chí liên quan như: tình trạng nhiễm, đặc điểm hệ thống thoát nước, mặt sử dụng BĐS, đặc tính địa chất khu vực xung quanh, nhằm xem xét điều coi sử dụng tốt hiệu BĐS hay khơng Đặc biệt cơng trình xây dựng phải ý chất lượng kiến trúc cơng trình, hệ thống giao thông, quang cảnh xung quanh BĐS - Nghiên cứu yếu tố pháp lý, quyền liên quan đến BĐS như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất Mặt khác có cịn có ràng buộc khác BĐS thuộc đất thổ cư, đất nông nghiệp, Bước 2: Thu thập thơng tin BĐS so sánh - Tìm kiếm thị trường BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu mặt (vị trí, điều kiện mơi trường, kiểu dáng, tình trạng sở hạ tầng, tình trạng pháp lý, ) - Việc thu thập thông tin dựa vào nhiều nguồn thơng tin báo chí, quan khác, sàn giao dịch BĐS, Bước 3: Kiểm tra phân tích thơng tin BĐS so sánh Cần kiểm tra phân tích làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch, xác định để lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp - Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS so sánh có phù hợp tương đồng BĐS mục tiêu không ? Để khẳng định nguồn gốc này, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, xác kịp thời việc mua bán cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh - Lựa chọn số BĐS phù hợp với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh Thường 3-6 BĐS để so sánh Khi so sánh phải đáp ứng điều kiện: (1)Các BĐS khu vực khu lân cận với BĐS cần định giá; (2)Vị trí mặt bằng, kích thước lơ đất, hình dáng lơ đất, quy mơ lơ đất; (3)Cơng trình xây dựng đất; (4) Điều kiện tính chất giao dịch thị trường; (5)Yếu tố khác tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán, 52 Dù có sở liệu chung từ Trung tâm thơng tin tín dụng CIC, thơng tin có tác dụng mà BĐS chấp ngân hàng Còn lại dựa vào nguồn khơng thống kinh nghiệm CVĐG Nguồn thông tin tham khảo phục vụ cho việc ĐGBĐS Việt Nam hiếm, người định giá khó để có số liệu thống kê đầy đủ thông tin quy hoạch phát triển BĐS Mặt khác, thông tin quy hoạch chưa quản lý chặt chẽ khiến cho CVĐG ngân hàng dễ tiếp cận sai lệch thông tin ảnh hưởng đến kết định giá Trong nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thơng tin khơng xác thân khách hàng chưa nắm rõ đặc điểm, giá trị BĐS mà nắm giữ giá thị trường Cũng có trường hợp khách hàng cố tình đưa thơng tin sai lệch để kết định giá có lợi cho Thị trường BĐS Việt Nam hình thành nên phát triển cịn thiếu ổn định Khi phát triển q “nóng”, rơi vào “khủng hoảng”, tình trạng BĐS phát triển tự phát theo phong trào phổ biến, Nhà nước cố gắng định hướng kiểm soát thị trường nhiều biện pháp nhìn chung thị trường BĐS chưa thực thuộc kiểm sốt nhà nước Vì thách thức lớn cho CVĐG không dự báo biến động thị trường, ảnh hưởng đến khâu dự báo giá tương lai thẩm định viên - Đội ngũ thực ĐGBĐS NHTM thiếu chuyên môn, số vi phạm đạo đức Hiện có trường đại học cao đẳng đào tạo ngành định giá, đội ngũ giảng viên chuyên ngành mỏng nhiều người số chưa đào tạo chuyên sâu ngành định giá chưa làm thực tế Nội dung, chương trình đào tạo trường tự biên soạn thu thập thơng tin nước ngồi không thống với Dẫn đến sinh viên đào tạo trường kiến thức thực tế, thường áp dụng q máy móc rập khn học Mặt khác, thân đội ngũ cán định giá ngân hàng cịn có số chưa đào tạo chuyên sâu lĩnh vực ĐGBĐS NHTM mà “nhảy việc” từ phận khác sang Vấn đề đạo đức CVĐG làm nhiều NHTM tăng thêm nợ xấu, để có giá trị theo ý muốn, khách hàng đề nghị khoản “ưu đãi” cho 53 CVĐG dùng lợi thông tin “nội bộ” để phục vụ mục đích cá nhân cho thân Hiện tượng có dấu hiệu gia tặng mạnh mẽ hệ thống ngân hàng, đặc biệt thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, dự án mọc lên nhiều đa phần nguồn vốn đổ vào tự nguồn tín dụng NHTM Điều làm vấn đề đạo đức cán khó kiểm sốt - Ngân hàng khơng có chiến lược dài hạn cho phối hợp với đơn vị khác hoạt động ĐGBĐS Ở Việt Nam nay, số lượng ngân hàng nhiều mà chuyện cạnh tranh khơng tránh khỏi Để có hợp đồng vay vốn, NHTM chuyển sang cạnh tranh không lành mạnh cách ĐGBĐS cách tùy tiện để có lựa chọn khách hàng(thường xảy NHTM nhỏ) Ngoài NHTM không xây dựng thực cơng việc theo quy trình đầy đủ, làm hạn chế khách hàng đến vay vốn thời gian lẫn chi phí định giá Do nhiều ngân hàng thường khơng trọng q nhiều đầu tư tiền bạc người cho phận định giá Mặt khác, CVĐG ngân hàng thường khó khăn cơng tác thu thập thơng tin q trình định giá cịn nhiều hạn chế, bên phận định giá chưa có phối với hợp với công ty định giá quan chuyên môn đào tạo người, xây dựng tiêu chí định giá riêng cho ngân hàng Vì mà tình trạng định giá theo cảm tính diễn thường xuyên NHTM 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG Dựa sở sở lý luận chương 1, chương sâu vào nghiên cứu thực trạng áp dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá BĐS chấp hệ thống NHTM Việt Nam Qua trình thu thập số liệu đánh giá hai ví dụ SHB Lienvietpostbank, thấy thực trạng chung hệ thống NHTM Thơng qua đánh giá mặt đạt số điểm hạn chế ngân hàng ứng dụng phương pháp so sánh hoạt động ĐGBĐS tìm hiểu nguyên nhân vấn đề tồn Từ đưa giải pháp hồn thiện cho cơng tác ứng dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS trình bày chương CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM HIỆN NAY 3.1 Định hướng phát triển 3.1.1 Bối cảnh kinh tế- xã hội thời gian tới 55 Công đổi kinh tế năm 1986 đưa Việt Nam từ quốc gia nghèo giới trở thành quốc gia có thu nhập trung bình vịng 25 năm với thu nhập đầu người 2.000 USD(năm 2014) Việt Nam thực chiến lược phát triển kinh tế- xã hôi giai đoạn 20112020 tập trung vào cải cách cấu, đảm bảo bền vững môi trường, mục tiêu đặt tăng trưởng bình quân 12%, đến năm 2020 tỷ trọng công nghiệp - xây dựng 49,2%; dịch vụ chiếm 37,1%; nông, lâm nghiệp, thủy hải sản chiếm 13,7% Tuy nhiên, kinh tế Việt Nam đứng trước nhiều khó khăn Năng lực cạnh doanh nghiệp NHTM nhiều hạn chế Nhất thời gian gần có nhiều vấn đề kinh tế tác động lớn đến kinh tế Việt Nam nói chung NHTM nói riêng Như vấn đề đồng nhân dân tệ phá giá, Cục trữ liên bang Mỹ (FED) nâng lãi suất ảnh hưởng đến biến động tỷ giá lãi suất ngân hàng, gây khó khăn cho cơng tác định giá BĐS lãi suất cao khách hàng tìm đến tín dụng vay vốn ngân hàng chấp tài sản Đặc biệt Việt Nam tham gia TPP cộng đồng kinh tế ASEAN thành lập nhằm xóa bỏ giảm bớt hàng rào kinh tế, thách thức lớn NHTM ngân hàng ngoại hoạt động mà không bị hạn chế, ngân hàng ngoại hoạt động chuyên nghiệp dễ thu hút lượng lớn hợp đồng vay tín dụng liên quan đến BĐS Sức ép lớn ngân hàng nhỏ, ngân hàng khơng làm dễ bị thị trường đào thải 3.1.2 Định hướng định giá bất động sản NHTM thời gian tới Từ bối cảnh kinh tế Việt Nam giới, với chiến lượng phát triển kinh tế- xã hội nêu trên, nhu cầu ĐGBĐS hoạt động tín dụng Việt Nam thời gian tới phát triển mạnh mẽ Cùng với nhu cầu tín dụng ngày lớn khoản vay đảm bảo BĐS NHTM lớn theo Xét cấu tài sản đảm bảo BĐS chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất, đất công trình gắn liền với đất Trong thời gian tới NHTM mở rộng quy mô đôi với tăng cường kiểm sốt rủi ro an tồn cho hệ thống ngân hàng Phát triển hệ thống thông tin nội quản lý rủi ro độc lập định giá BĐS, nhằm đảm bảo có nguồn liệu hệ thống cung 56 cấp cho CVĐG quản lý tốt vấn đề rủi ro định giá Đồng thời ngân hàng khơng ngừng nâng cao quy trình, tuân thủ pháp luật, điều khoản ràng buộc sách Nhà nước cho phù hợp Ngoài ra, để thực theo đạo NHNN làm giảm nợ xấu chung toàn ngành 3% Các ngân hàng tiến hành giảm nợ xấu, siết chặt tín dụng mà hoạt động ĐGBĐS kiểm soát gắt gao hơn, CVĐG thực công tác đánh giá giá trị BĐS khó khăn phải đánh giá tỉ mỉ, thời gian trước Do nhằm phát triển nhanh, đồng vững họa động ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM Việt Nam, bước hội nhập quốc tế, cần xác định số định hướng sau: Thứ nhất, NHTM cần định giá thời gian quy định, giảm thiểu sổ lượng thời gian trễ lỗi cá nhân nhằm đáp ứng kịp nhu cầu khách hàng Nâng cao chất lượng ĐGBĐS, chất lượng phục vụ khách hàng có quan hệ tín dụng Thứ hai, NHTM thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng, phương pháp định giá cho đội ngũ cán nhân viên Tăng cường công tác đạo, hỗ trợ, kiểm tra, giám sát hoạt động liên quan đến ĐGBĐS Hoàn thiện văn nghiệp vụ nội có liên quan đến ĐGBĐS Thứ ba, NHTM phải tích cực tăng cường hợp tác quốc tế, chủ động hội nhập quốc tế hoạt động ĐGBĐS để học hỏi kinh nghiệm quốc gia, tổ chức quốc tế Tăng cường tham gia tổ chức hội nghị khu vực quốc tế hoạt động ĐGBĐS Thứ tư, tập trung nâng cao chất lượng thông tin tiến hành hành định giá, chất lượng công tác thẩm định hội đồng quản trị tổng giám đốc để so sánh thích hợp 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh công tác định giá BĐS NHTM Việt Nam 3.2.1 Về công tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin BĐS Các liệu thông tin BĐS quan trọng cơng tác định giá BĐS chấp, lớn để định giá trị BĐS định giá Thơng tin cho phép CVĐG hiểu biết hồ sơ CVĐG nắm rõ đặc điểm BĐS cần định 57 giá BĐS so sánh Tuy nhiên để tiếp cận nguồn thông tin chuẩn xác biết nguồn gốc khó khăn cho CVĐG Vì để có thơng tin đầy đủ xác phục vụ cho công tác định giá, CVĐG nên: - Đa dạng hóa kênh thu thập thơng tin khách hàng, không phụ thuộc vào nguồn thông tin từ Trung tâm tin ứng dụng CIC Tuy nhiên việc đa dạng hóa cần có chọn lọc, khơng nên lựa chọn kênh thông tin nguồn gốc không rõ ràng, khả kiểm tra làm định giá, tìm thơng tin nên để lại mang tính chất tham khảo mà thơi - Sau khách hàng cung cấp thông tin, CVĐG cần tiến hành vấn trực tiếp khách hàng để khai thác thêm thông tin Những vấn trực tiếp phần giúp CVĐG xác minh điều nghi vấn hồ sơ, đồng thời quan sát phần biểu khách hàng để xem xét tính trung thực thơng tin Để xác định tính pháp lý, tránh trường hợp lừa đảo giả mạo giấy tờ, ngân hàng phải phối hợp, liên kết với quyền địa phương nơi có BĐS định giá để thẩm tra xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, BĐS, xác nhận đồ địa nhằm xác định quyền sử dụng đất hợp pháp Mặt khách ngân hàng thơng qua tìm hiểu thơng tin quy hoạch địa phương - Ngân hàng phải thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, kinh tế- xã hội, để có thay đổi sách định giá kịp thời Có thể thơng qua việc liên kết với sàn giao dịch BĐS, công ty kinh doanh BĐS nhân tố trực tiếp hoạt động thị trường, hoạt động họ phản tình hình thị trường tác động xu thị trường - Khi phân tích thơng tin, ngồi vấn đề đặc điểm BĐS, môi trường xung quanh cần ý đến vấn đề tâm linh, phong thủy, phong tục địa phương Đây đặc điểm không tồn trước mắt ta lại quan trọng việc ĐGBĐS cho dù BĐS có tốt đến đâu phong thủy khơng tốt có vấn đề tâm linh thường khó phát mại khách hàng khơng có khả trả nợ Vì CVĐG cần tìm hiểu kĩ vấn đề thơng qua học hỏi kinh nghiệm người có chun môn vấn đề này, thăm hỏi xung quanh khu vực BĐS 3.2.2 Về công tác khảo sát xây dựng đơn giá đất 58 Đây công tác quan trọng không việc giúp đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá phận thẩm định giá NHTM Đơn giá đất tiêu sở bắt buộc phải có tiến hành điều chỉnh yếu tố so sánh ĐGBĐS theo phương pháp so sánh Sau có đầy đủ thơng tin cần thiết, phịng thẩm định giá ngân hàng tiến hành bước cần thiết đưa đơn giá đất tuyến đường Khi định giá BĐS CVĐG có liệu đơn giá đất thị trường, giúp cho cơng tác định giá tiến hành nhanh chóng tăng uy tín ngân hàng lên Tuy nhiên với điều kiện đơn giá đất phải cập nhật thường xuyên tính chất thị trường BĐS thường xuyên biến động số liệu thường dễ bị “lỗi thời” 3.2.3 Về công tác điều chỉnh yếu tố so sánh tính giá trị BĐS Khi áp dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS, CVĐG thường đưa tỷ lệ điều chỉnh dựa việc tham khảo sở liệu ý kiến chủ quan nhân Vì ngân hàng cần đưa mức tỷ lệ điều chỉnh chung Để đưa mức điều chỉnh tỷ lệ điều chỉnh, thân ngân hàng cần đầu tư sở vật chất người cho công tác nghiên cứu Phịng nghiên cứu có nhiệm vụ tổng hợp phân tích sở khoa học, mơ hình tính tốn nhằm đưa tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so sánh, chi nhánh áp dụng mơ hình với mức chênh lệch quy định trước cho phù hợp với vùng Tuy nhiên mơ bao quát hết tất trường hợp BĐS có tính khác biệt, làm giúp CVĐG giảm gánh nặng công tác định giá Ngân hàng dễ quản lý hơn, tránh thông đồng CVĐG, cán tín dụng khách hàng Nếu ngân hàng khơng có tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so sánh chung bắt buộc người CVĐG ngân hàng phải thực có kiến thức uyên thâm nhiều lĩnh vực, am hiểu sâu rộng pháp luật, giảm thiểu sai lệch định giá BĐS 3.2.4 Về việc kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp khác cho phù hợp Phương pháp so sanh dễ thực điều kiện BĐS có nhiều thông tin so sánh Nếu thị trường trầm lắng, lượng thơng tin giao dịch hay định giá BĐS khơng có đặc điểm phù hợp với phương pháp áp dụng điều khơng khả thi Vì vậy, NHTM cần phải đạo phận định giá khơng ngừng nghiên cứu, 59 hồn thiện phương pháp khác phù hợp với đặc điểm công tác định giá hệ thống NHTM nhằm phối hợp với phương pháp so sánh Trong số trường hợp đặc biệt, mà sử dụng phương pháp khác phù hợp CVĐG khơng thiết phải máy móc áp dụng kết định giá phương pháp so sánh làm kết giá trị BĐS Những trường hợp vậy, nên dùng phương pháp so sánh làm kết tham khảo cho phương pháp khác 3.3.5 Giải pháp bổ sung Những đề tồn việc áp dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS không đến từ hạn chế phương pháp so sánh mà cịn đến từ vấn đề nội NHTM như: đội ngũ cán bộ, tổ chức máy định giá, công tác liên kết với đơn vị khác, Dưới số giải pháp cho vấn đề tồn NHTM ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS: (1) Đầu tư nâng cao trình độ chun mơn đạo đức cán định giá Con người nhân tố có ý nghĩa định việc vận hành chế ĐGBĐS cách hiệu Do việc phát triển nguồn nhân lực phải tiến hành hai mặt: nâng cao trình độ chun mơn đạo đức nghề nghiệp Tuy nhiên để đảm bảo tiêu chí NHTM nên thực việc sau: + Điều phải làm phải xây dựng quy chế tuyển dụng tuân thủ nghiêm ngặt quy chế Cần phải chọn người đào tạo định giá, có nhiều kiến thức ngành nghề phục vụ cho công tác định giá Sau tuyển dụng, nhân viên phải đào tạo văn hóa kinh doanh, văn hóa nghề nghiệp, đạo tạo chuyên môn trước nhận công việc Ngân hàng nên thường xuyên tổ chức kiện dạng “Team buiding” để phát triển kỹ mềm cho nhân viên + Xây dựng tiêu chuẩn đánh giá cán định giá, tiêu chuẩn chức danh, lương thưởng, kỷ luật nhằm thường xuyên theo dõi công tác định giá CVĐG Từ thúc đẩy khả làm việc nhân viên, giảm bớt tình trạng cố tình làm sai cơng tác định giá Mặt khác có chế độ lương thưởng chức danh khuyến khích tinh thần làm việc họ, giúp họ chuyên tâm công việc, tránh bị ảnh hưởng vấn đề ngồi chun mơn, giảm thiểu việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp 60 + Khuyến khích nhân viên học tập thi lấy Thẩm định viên, tham gia khóa đào tạo thẩm định giá BĐS Đồng thời ngân hàng phải thường xuyên cử nhân viên ngân hàng nước học hỏi quy trình, cách thức ĐGBĐS, tổ chức buổi tọa đàm ĐGBĐS NHTM để nâng cao trình độ chuyên môn nhân viên + Phối hợp với trường đại học đạo tạo chuyên ngành định giá, kết hợp đào tạo lý thuyết thực tế cho sinh viên chuyên ngành nhằm dự trù nguồn nhân lực có chất lượng, đảm bảo chun mơn cho ngân hàng (2) Hồn thiện việc xây dựng cấu tổ chức máy định giá Hiện nay, nhiều ngân hàng lớn có cơng ty AMC riêng phận định giá nằm cơng ty đó, tách riêng hẳn mảng tín dụng ngân hàng Đây bước phát triển lớn định giá NHTM Hiện cịn số NHTM chưa có phận định giá độc lập như: Lienvietpostbank, DongABank, Mặc dù thành lập phận độc lập việc định giá chưa chuyên nghiệp, có lẽ phần ảnh hưởng từ nếp làm việc cũ Vì mà ngân hàng cần đẩy mạnh việc nâng cao hoạt động phận định giá AMC giống công ty định giá chuyên nghiệp phù hợp với thông lệ quốc tế Những phận định giá thực chức nhiệm vụ ĐGBĐS thực quy trình quy định ĐGBĐS Khi hình thành phận nghiệp vụ độc lập việc ĐGBĐS trở thành nghiệp vụ chuyên sâu chuyên nghiệp hơn, hạn chế bất cập thời gian lĩnh vực Ngoài ngân hàng nên thành lập phịng kiểm sốt chất lượng Đây người kiểm tra, đánh giá kết định giá trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá, phận phải độc lập với phận định giá có trình độ chun mơn cao Đồng thời, phận phải kiểm tra thường xuyên suốt trình định giá lần tái thẩm định Sau kiểm tra phải đánh giá ưu nhược điểm, từ đề xuất kiến nghị cho CVĐG bên phòng định giá (3) Liên kết chặt chẽ với công ty, tổ chức định giá độc lập khác hoạt động ĐGBĐS Các công ty, tổ chức định giá tổ chức chuyên nghiệp, có phương pháp định giá khoa học, kết định giá thường tin tưởng Vì để 61 phát triển hoạt động ĐGBĐS NHTM nên tăng cường hợp tác với công ty, tổ chức định giá Các đơn vị tổ chức chuyên định giá, họ phải định giá nhiều lĩnh vực khác họ cập nhật thông tin thường xuyên đa phần đáng tin cậy, kênh thơng tin quan trọng mà NHTM tham khảo tiến hành hoạt động ĐGBĐS Mặt khác, nơi giúp NHTM đào tạo nâng cao nghiệp vụ cho CVĐG, giúp CVĐG ngân hàng thực nhuần nhuyễn đa dạng phương pháp ĐGBĐS, kết hợp phương pháp định giá cách hợp lý Đồng thời, cơng ty định giá đóng vai trị cố vấn hay hợp tác với NHTM vụ định giá BĐS phức tạp đòi hỏi nhiều kỹ Hợp tác với đơn vị có ý nghĩa quan trọng ngân hàng hoạt động ĐGBĐS, giúp hạn chế tối đa rủi ro biến động giá BĐS thị trường, thơng tin sai lệch, phương pháp tính giá trị BĐS, nhiều rủi ro khác (4) Đầu tư xây dựng hệ thống sở liệu thông tin cho hoạt động ĐGBĐS Để chế ĐGBĐS hoạt động tốt ngồi thơng tin cung cấp từ khách hàng CVĐG phải tập hợp nguồn liệu từ nhiều kênh thông tin khác nhau, nhiên sau vụ định giá hoàn thành liệu khâu thu thập thơng tin khơng giữ lại Điều địi hỏi ngân hàng phải đầu tư xây dựng sỡ liệu cho riêng mình, nhằm đảm bảo lưu trữ cách có hệ thống thơng tin liên quan đến tài sản đảm bảo nói chung BĐS nói riêng Các ngân hàng nên ứng dụng công nghệ phần mềm vào việc xây dựng hệ thống sở liệu BĐS, cập nhật tất BĐS ngân hàng, công ty định giá độc lập định giá để làm tham chiếu Các ngân hàng cần bắt buộc nhân viên phải cập nhật hệ thống sở liệu thông tin liên quan đến BĐS ĐGBĐS trước tiến hành hoạt động ĐGBĐS Bản thân ngân hàng phải đặt vấn đề bảo mật nguồn liệu mình, tránh tình trạng bị đánh cắp liệu thông tin bị nhân viên bán cho đơn vị khác làm ảnh hưởng đến hoạt động ĐGBĐS Ngồi hệ thống sở liệu cịn cần phải thường xun cập nhật thơng tin thị trường, thông tin BĐS, để CVĐG dễ dàng theo dõi xu hướng BĐS tiến hành định giá cách nhanh chóng mà khơng q nhiều thời gian 62 cho việc tìm kiếm thơng tin, tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch gần thời điểm định giá Lấy sở thực sở so sánh với BĐS cần định giá 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan có thẩm quyền 3.3.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu tài sản đất, phát triển thị trường BĐS bền vững Nghiệp vụ quan trọng hệ thống NHTM tín dụng, mà ngân hàng khơng ngừng mở rộng quy mơ tín dụng, lĩnh vực, đối tượng liên quan đến tín dụng Đối tượng vay thường cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngồi quốc doanh, đa phần tài sản bảo đảm vay họ BĐS vay ngân hàng yêu cầu có giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất Tuy nhiên nhiều khu vực chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất số vị trí khu vực Định Cơng, Mễ Trì Thượng, Từ Liêm, có nhiều khu đất chưa cấp sổ đỏ Do vậy, Nhà nước cần đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ cho khu vực đủ điều kiện, giảm bớt thủ tục rườm rà, mở rộng quy mơ tín dụng, hoạt động ĐGBĐS thơng qua mà đẩy mạnh Đồng thời, Nhà nước cần có sách hỗ trợ để minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS cách tăng cường hiệu lực thi hành luật, khai thác triệt để việc bán hàng hóa BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS giúp thị trường ổn định tác động lớn đến cơng tác định giá ngân hàng Ngồi ra, Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực tư vấn, môi giới BĐS nhằm đa dạng hóa thị trường, tạo động lực cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ bền vững 3.3.1.2 Hồn thiện khn khổ pháp lý cho cơng tác ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM Cơ chế ĐGBĐS thực dưa văn luật, quy định, chuẩn mực, chế độ quy định pháp lý đầy đủ phù hợp Hệ thống pháp lý phù hợp, đầy đủ chặt chẽ đảm bảo cho hoạt động ĐGBĐS Việt Nam nâng cao chất lượng hiệu hoạt động Đặc biệt hai quan ban hành văn luật liên quan đến phương pháp so sánh hoạt động ĐGBĐS Bộ Tài nguyên môi trường Bộ Tài Hai quan nên ban hành sửa đổi bổ sung thông tư cho 63 phù hợp với tình hình kinh tế tránh tình trạng văn luật có độ trễ lớn Đặc biệt quan nhà nước trước ban hành văn luật nên thảo luận trước tránh tình trạng chồng chéo luật gây khó khăn cho cơng tác ĐGBĐS nói chung phương pháp so sánh nói riêng Nhìn chung quan nhà nước cần quy định rõ số vấn đề sau: + Về phương pháp so sánh hoạt động ĐGBĐS: Thông tư ban hành cần hướng dẫn cụ thể bước tiếp cận; phụ lục hướng dẫn nên bổ sung số yếu tố so sánh như: khả sinh lợi, mục đích sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng Đồng thời, thông tư cần bổ sung thêm nhiều ví dụ minh họa đề cập đến yêu tốt điều chỉnh khác để CVĐG tham khảo trình thực định giá + Về khâu lựa chọn BĐS SS phương pháp so sánh: Thông tư 36/2014/TTBTNMT nên thay đổi cho phù hợp với thực tế, cụ thể nên mở rộng trường hợp áp dụng phương pháp so sánh BĐS SS chào mua chào bán thị trường thời điểm định giá Nếu theo luật cũ BĐS SS phải giao dịch thành công đủ tiêu chuẩn gây khó khăn cho CVĐG đặc thù BĐS giá trị lớn, thời gian định mua bán dài + Về quy định CVĐG NHTM: Văn cần quy định cụ thể mức bồi thường, chế bồi thường, chứng từ chứng minh cho trình bồi thường gây thiệt hại cho khách hàng thẩm định viên tư ( cịn số CVĐG ngân hàng chưa có chứng thẩm định viên) 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Nợ xấu ngân hàng mối quan tâm NHNN, việc tìm kiếm giải pháp hạn chế nợ xấu đặc biệt nợ xấu từ dư nợ tín dụng BĐS vấn đề đặc biệt quan tâm lãnh đạo ngành ngân hàng hoạch định sách Do NHNN cần có động thái tác động đến phòng ban định giá hệ thống NHTM thể qua số kiến nghị sau: + NHNN cần có ý kiến đạo NHTM siết chặt quy trình kiểm sốt nghiệp vụ ĐGBĐS quy trình phải phù hợp với văn hóa trọng tâm hoạt động ngân hàng thời kỳ 64 + NHNN cần phát triển trung tâm thơng tin tín dụng NHNN (CIC) Các phương pháp định giá BĐS ngân hàng địi hỏi phải có lượng thơng tin đầy đủ, xác CIC Bởi mà CIC phải cập nhật thông tin BĐS định giá phải gắn với giá thực tế theo sát thị trường thông qua tin thị trường giá BĐS Nhà nước xây dựng CIC phải tiếp tục hoàn thiện xây dựng, bổ sung chuẩn mực để cung cấp thơng tin xác cho hệ thống ngân hàng sử dụng 3.3.3 Kiến nghị với tổ chức, cá nhân khách hàng NHTM Trong công tác định giá, hồ sơ thông tin khách hàng cung cấp đóng vai trị chủ yếu việc đưa kết thẩm định giá Do tính đặc thù phương pháp so sánh phải thu thập thông tin đầy đủ BĐS định giá, dựa sở đánh giá khác biệt với BĐS so sánh Vì khách hàng nên cung cấp hồ sơ định giá đầy đủ, xác, phù hợp với quy định NHTM pháp luật Trong trường hợp cung cấp thiếu cần báo lại cho bên định giá ngân hàng để kịp thời chỉnh sửa Khơng nên cố tình làm sai thơng tin BĐS định giá để có kết tốt cho mình, CVĐG xác đảm bảo quyền lợi cho khách hàng trường hợp xảy tranh chấp, kiện tụng Mặt khác việc cung cấp thông tin ảnh hưởng đến định cho vay ngân hàng, bị phát có sai phạm ngân hàng từ chối cấp tín dụng cho khách hàng sai phạm nghiêm trọng ngân hàng gửi đơn kiện lên tịa án truy cứu trách nhiệm hình Khách hàng nên chủ động tạo điều kiện thuận lợi để cán định giá hoàn thành tốt cơng việc có kết thẩm định khách quan hợp lý nhất, đồng thời tiết kiệm chi phí định giá 65 KẾT LUẬN Trong thời gian gần vấn đề BĐS nóng hết, đặc biệt tác động tới vấn đề nợ xấu- mối quan tâm nhà kinh tế quản lý Việt Nam Hầu ngân hàng chạy đua khoản tín dụng liên quan đến BĐS nhiều, vai trò ĐGBĐS hoạt động NHTM củng cố, qua việc lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp với đặc thù ngành ngân hàng quan tâm Với nhiều lợi cách thức tiến hành so với phương pháp khác, phương pháp so sánh trở thành phương pháp NHTM sử dụng nhiều hoạt động ĐGBĐS Chuyên đề đề cập tới số vấn đề lý luận xác định giá trị BĐS thông qua phương pháp so sánh ĐGBĐS nhấn mạnh vai trị hoạt động định giá ngân hàng, phân tích thực trạng đưa giải pháp Bài chuyên đề giải số vấn đề sau: Thứ nhất, Khái quát vấn đê liên quan tới BĐS, ĐGBĐS, phương pháp so sánh ĐGBĐS NHTM Thứ hai, Trình bày thực trạng áp dụng phương pháp so sánh ĐGBĐS NHTM thông qua thực trạng cách thức thực phương pháp số ví dụ mà NHTM thực hiện, từ đưa nhận xét đánh giá công tác ứng dụng phương pháp hệ thống NHTM Thứ ba, Từ nghiên cứu lý thuyết tìm hiểu hạn chế áp dụng phương pháp so sánh hoạt động ĐGBĐS NHTM, em trình bày số giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện việc ứng dụng phương pháp Với giới hạn chuyên đề lực nghiên cứu nên chuyên đề dừng lại việc đưa giải pháp tổng quát, chưa thể sâu vào vấn đề cụ thể, số liệu thu thập chưa đầy đủ Vì khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp thầy để chuyên đề hoàn thiện ... pháp so sánh định giá bất động sản NHTM Việt Nam 3 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan định giá bất động sản 1.1.1... bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate”( tài sản bất động) để bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động. .. khảo, nội dung chuyên đề gồm ba chương: Chương 1: Lý luận chung phương pháp so sánh định giá bất động sản NHTM Chương 2: Thực trạng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản NHTM Chương