Báo cáo tốt nghiệp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

MỤC LỤC CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung BĐS 4 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2.1 Cố định vị trí: 1.1.2.2 Tính bền vững: 1.1.2.3 Tính khác biệt: 1.1.2.4 Tính khan hiếm: 1.1.2.5 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Phân loại BĐS 1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất 1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất 1.1.3.3 Ý nghĩa phân loại BĐS: 1.1.3 1.2 Khái quát thẩm định giá BĐS Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.2.1 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.2.1.2 Định giá BĐS 10 1.2.2 Sự cần thiết định giá BĐS 11 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới định giá BĐS 13 1.2.3.1 Yếu tố khách quan 13 a Các nhân tố điều kiện tự nhiên 13 b Môi trường kinh tế 14 c Môi trường pháp luật 15 d Sự cạnh tranh doanh nghiệp định giá 15 1.2.3.2 Yếu tố chủ quan 16 a Đội ngũ nhân lực 16 b Quan điểm Ban lãnh đạo ngân hàng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm 16 c Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá 1.3 Thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 1.3.1 Nguyên tắc định giá BĐS 17 17 17 1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 17 1.3.1.2 Nguyên tắc thay 17 1.3.1.3 Nguyên tắc dự báo 18 1.3.1.4 Nguyên tắc cung – cầu 18 1.3.1.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 18 1.3.1.6 Nguyên tắc đóng góp 18 1.3.1.7 Nguyên tắc phù hợp 18 1.3.1.8 Nguyên tắc cân việc sử dụng đất phát triển 18 1.3.2 Quy trình định giá BĐS 19 1.3.3 Phương pháp định giá BĐS 23 1.3.3.1 Phương pháp so sánh 24 1.3.3.2 Phương pháp chi phí 26 1.3.3.3 Phương pháp thặng dư 28 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HDBANK - PHÒNG GIAO DỊCH NAM ĐÔ 30 2.1 Tổng quan ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 30 2.1.1 Sơ lược ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 30 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển phòng giao dịch Nam Đô 30 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh Hdbak – chi nhánh Hà Nội – phòng giao dịch Nam Đô từ 2011 – 2015 34 2.1.2.1 Hoạt động huy động vốn 34 2.1.2.2.Hoạt động cho vay: 36 2.1.2.3 Các hoạt động khác 37 2.1.2.4: Kết hoạt động kinh doanh phòng giao dịch Nam Đô giai đoạn 20112015 38 2.2 Thực trạng định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 39 2.2.1 Các áp dụng định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 39 2.2.2 Các loại BĐS định giá PGD Nam Đô 40 2.2.3 Quy trình định giá ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô 41 2.2.4 Phương pháp định giá BĐS Phòng giao dịch Nam Đô 43 2.3 Đánh giá kết hoạt động định giá BĐS PGD Nam Đô 48 2.3.1 Kết đạt 48 2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục 50 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG HDBANK - PHÒNG GIÁO DỊCH NAM ĐÔ 52 3.1 Mục tiêu phƣơng hƣớng phát triển hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 52 3.1.1 Mục tiêu hoạt động phòng giao dịch giai đoạn 2016 – 2020 52 3.1.2 Phương hướng phát triển hoạt động thẩm định giá phòng giao dịch 52 3.2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 53 3.2.1 Về cán thẩm định 53 3.2.2 Về phương pháp thẩm định 53 3.2.3 Về liệu lưu trữ liệu 54 3.2.4 Về báo cáo chứng thư 54 3.3 Kiến nghị với bên liên quan 55 3.3.1 Kiến nghị với ngân hàng HDBank 55 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 55 3.3.3 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 56 KẾT LUẬN 57 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Bất động sản tài sản vô quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liến với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ được, nằm trên, phía hay mặt đất Do tính quan trọng bất động sản nên luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94 Luật Dân Sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quạn niệm khác tài sản “gắn liền với đất đai” coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luât Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản, thứ hai, không giải thích rõ ràng khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994, quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống, mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật không liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vuc trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam điều 174 có quy định: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai, - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, - Các tài sản khác pháp luật quy định, 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2.1 Cố định vị trí: Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa-xã hội, khả tiếp cận BĐS với trung tâm Những yếu tố thay đổi “tính vị trí” BĐS thay đổi, phải dự tính trước thay đổi việc đầu tư xây dựng công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chứng tác động đến BĐS 1.1.2.2 Tính bền vững: BĐS đặc biết đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế, từ đặt vấn đề:Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm, Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán dự báo công dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh 1.1.2.3 Tính khác biệt: Giữa BĐS có khác đáng ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS, khác quang cảnh, môi trường… Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi lớn khai thác Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng Khi định giá BĐS phải ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn BĐS với Nhận thức vấn đề này, công tác quản lý Nhà nước BĐS cần có biện pháp khắc phục nhược điểm tính khlác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống không gian kiến trúc, làm tăng giá trị toàn BĐS đô thị 1.1.2.4 Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí,… Từ đặt vấn đề: Quan hệ cung cầu BĐS thương cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lời giá có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngưa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn, từ đặt vấn đề: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán 1.1.2.5 Tính ảnh hƣởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế-xã hội, từ đặt vấn đề: Nhà nước phải thống nhát quản lý BĐS Khi đầu tư xây dựng công trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới công trình khác Khi định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình BĐS khác đời 1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất - Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng - Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc bao gồm: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,… + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Các công trình khai thác mỏ 1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất a Công trình kiến trúc: loại - Nhà dùng thuê để bán - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt khu công nghiệp - Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại… - Khách sạn văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn chia từ đến - Công trình kiến trúc khác: nahf thờ, bệnh viện, trường học,… b Đất đai Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai phân biệt thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chưa sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại sau: - Nhóm đất nông nghiệp: loại + Đất trồng hàng năm: lúa, cỏ, hàng năm khác + Đất trồng lâu năm + Đất rừng sản xuất + Đất rừng phòng hộ + Đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thủy sản + Đất làm muối + Đất nông nghiệp khác theo quy định Chính Phủ - Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại + Đất ở: nông thôn thành thị + Đất xây dựng trụ sở quan, công trình nghiệp + Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng + Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xay dựng sở SXKD, khai thác khoáng sản, sx vật liệu xây dựng, làm đồ gốm + Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng công trình công cộng khác theo quy định Chính phủ + Đất sở tôn giáo sử dụng + Đất có công trình đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng + Đất phi nông nghiệp khác theo quy định phủ - Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định mục đích sử dụng 1.1.3.3 Ý nghĩa phân loại BĐS: Là sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS- loại tài sản có giá trị lớn, cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội Sự khác quản lý nhà nước loại BĐS có mục đích sử dụng khác ở: giá quy định, thời gian sử dụng, chế quản lý giao hay cho thuê, cấp hay phải mua,… Từ liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS quyền sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích… Đối với việc thẩm định giá: sở để người ta xẽm xét hội, mục đích sử dụng, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS 1.2 Khái quát thẩm định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá Trên giới tồn nhiều định nghĩa khác thẩm định giá (appraising): - Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”, “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” - Theo giáo sư W Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định - Theo giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore, thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế cn thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn - Điều – Pháp lệnh giá số 40: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Từ ta kháo quát khái niệm thẩm định giá: Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2.1.2 Định giá BĐS Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, việc ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp Định giá BĐS thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích sử dụng Hơn BĐS tài sản không di, dời nên giá trị BĐS luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS không giống nhau, chúng phụ thuộc vào loại BĐS, vị trí BĐS Vì việc xác định quyền BĐS, yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS khó khăn, phức tạp công việc thẩm định viên cần giải 10 a Đặc điểm tài sản - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp Đất Nhà Diện tích đất thực tế: 104 m2 Mặt xây dựng: 104 m2 Diện tich đất cấp: 104 m2 Số tầng xây dựng: Chiều ngang đất: 10,4 m2 Số năm sử dụng: 17 năm Chiều rộng ngõ, đường: 7m Năm cải tạo: 2011 : CT bếp sơn lại Khoảng cách từ nhà đến đường chính: Nội thất sao: Đẹp 30m Gara ô tô: Có Hình dạng đất: Vuông Diện tích gara: 30 m2 Lợi thương mại: Không Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị công trình: Không - Đặc điểm pháp lý Bất động sản có: + sổ đỏ cho diện tích đất 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà 312 m2 b Quy trình định giá Xác định phương pháp định giá: nhận định bất động sản nằm vị trí đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh thời gian gần có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Cách thức tiến hành định giá - Bƣớc 1: Thành lập tổ định giá: tổ định giá bao gồm nhân viên thẩm định, trưởng phận tín dụng cá nhân nhân viên phận kiểm soát - Bƣớc 2: Xác định BĐS + Loại hình BĐS: Quyền sử dụng đất Nhà biệt thự - Bƣớc 3: Lên kế hoạch định giá Xác định loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS - Bƣớc 4: Khảo sát thực tế Cán định giá trực tiếp khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản Có thông tin sau 44 - Nằm khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh môi trường sống tốt Ít có lợi kinh doanh, dùng làm văn phòng làm việc -Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc Phố Đội Nhân - Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông gần nơi ở: + Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m + Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội sở (500m); Trường mầm non tư thục… + Gần bệnh viện 354: Cách 1200m + Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… -Nằm khu vực có hạ tầng xã hội phát triển: Một số công trình lớn triển khai xây dựng Chung cư Đường Bưởi (50m)… Thu thập thông tin bất động sản so sánh Tìm hiểu thông tin bất động sản so sánh, đưa yếu tố so sánh để có xác định giá bất động sản mục tiêu Các thông tin bất động sản so sánh có sau: Bảng 2.5: Thông tin bất động sản so sánh Chỉ tiêu BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Địa C4 ngõ 376 đường Bưởi 42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân Vị trí 2 Diện tích đất 65 m2 47 m2 47 m2 Tổng DTXD 292.5 m2 258.5 m2 40 m2 Năm xây dựng 2008 2006 2005 2012 2007 Năm cải tạo Giá bán tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ Thời điểm bán 7/2015 9/2015 8/2015 Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Trong tháng Trong tháng Trong tháng Phương thức toán 45 Áp dụng Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội việc Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội Bất động sản mục tiêu nằm vị trí đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất 19.440.000 đồng / m2 - Bƣớc 5: Phân tích tài liệu thu thập ước tính giá trị BĐS Với lượng thông tin có trên, cán định giá tiến hành điều chỉnh, đưa giá bất động sản mục tiêu Dựa vào quy định ngân hàng cách tính giá trị công trình, có giá trị công trình bất động sản so sánh : • Bất động sản so sánh 1:292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng • Bất động sản so sánh 2:258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng • Bất động sản so sánh 3:40 * 800.000 = 32.000.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau: Bảng 2.6: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu BĐS mục tiêu Chỉ tiêu Giá Bán Đơn vị BĐS m2 2/ ĐK BÁN Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh % Mức điều chỉnh C4, Ngõ 376 42 Phố Vĩnh Đƣờng Bƣởi Đƣờng Bƣởi Phúc 3000 4500 1800 TQSD TQSH TQSH TQSH 104 65 47 47 TT TT TT TT 0 0 3000 4500 1800 Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng -1% -1.00% -0.50% Tr đ 3/ PTTT % Số 30/6/18 11/29/376 Tr đ 1/ Quyền Diện tích BĐS so sánh 46 Phố Đội Nhân Điều chỉnh Giá điều chỉnh 4/ Chi phí sau mua Tr đ -30 -45 -9 2970 4455 1791 0 0 TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng 03 tháng trước trước 3% 0.50% 1.50% Tr đ 89.1 22.275 26.865 Tr đ 3059.1 4477.275 1817.865 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố Mặt ngách % -50.00% Tr đ -2238.6375 Tr đ 3059.1 2238.6375 1817.865 Tr đ 59.1 -918.18 17.865 Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 731.250 387.750 32 35.8131 39.444 38.678 Tr đ Tr đ 5/ Thời điểm bán Mức điều chỉnh Điều chỉnh Giá điều chỉnh % Mặt ngách 29 6/ Vị Trí Mức điều chỉnh Điều chỉnh Giá điều chỉnh Tổng Đ/C 7/ CT Trên đất Giá trị lại 8/ Giá đất Tr đ Tr đ/m2 Vậy, giá đất trung bình khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc : Gđ = (35.813 + 39.444 + 38.678) / = 37.978 triệu đồng/m2 Giá trị đất mục tiêu : 37.978.000 * 104 = 3.949.712.000 đồng 47 Xác định giá trị công trình: Ước tính giá trị xây dựng công trình 1.500.000 đồng / m2 Có giá trị công trình : 1.500.000 * 104 * = 468.000.000 đồng Vậy giá trị bất động sản mục tiêu 3.949.712.000 + 468.000.000 = 4.417.712.000 đồng - Bƣớc 6: Sau xác định giá bất động sản mục tiêu, cán tín dụng làm báo cáo trình với cấp giá bất động sản mục tiêu đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp với lợi ích quy định ngân hàng Mức cho vay không 70% giá trị BĐS - Bƣớc 7:Thỏa thuận hợp đồng Hai bên (Khách hàng vay ngân hàng cho vay) thỏa thuận giá trị ước tính BĐS định giá tiến hành kí hợp đồng giải ngân 2.3 Đánh giá kết hoạt động định giá BĐS PGD Nam Đô 2.3.1 Kết đạt đƣợc Cũng Ngân hàng thương mại, Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà Hồ Chí Minh phải vận hành môi trường pháp lí chặt chẽ quan pháp quyền đặt Mặc dù hệ thống ngân hàng Việt Nam hình thành từ lâu hành lang pháp lý BĐS trẻ.Từ có nghị định 178/NĐ-CP năm1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Thông tư 06/NHNN công tác định giá, xử lí BĐS chấp có sở để thực Nghị định 178/NĐ-CP Chính phủ đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng văn pháp luật quan trọng nhằm thực quy định luật tổ chức tín dụng Bộ luật dân sự, luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan Sau đó, nhận thấy chưa phù hợp với thực tế nên phủ tiếp tục sửa đổi bổ sung việc ban hành nghị định 85/NĐ-CP Như sở pháp lí hoạt động chấp BĐS quy định rõ ràng, cụ thể, với đạo, hướng dẫn quan nhà nước mà cụ thể NHNN tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, xử lí BĐS chấp Ngân hàng HDBank Ngoài ra, số yếu tố khác tạo điều kiện thuận lợi góp phần vào thành công công tác định giá Ngân hàng HDBank: 48 - Hình thức tín dụng có tài sản đảm bảo BĐS quy định văn pháp luật nước ta như: luật dân sự, luật đất đai, nghị định phủ, thông tư hướng dẫn Bên cạnh ngành ngân hàng có đạo, hướng dẫn, giám sát nghiệp vụ này, việc góp phần thực tiêu vĩ mô có ý nghĩa quan trọng việc tồn phát triển ngân hàng Vậy sở pháp lý hoạt động quy định rõ ràng, cụ thể với đạo, hướng dẫn quan cấp trên, cụ thể ngân hàng HD Bank ngân hàng Nhà nước tạo thuận lợi nghiệp vụ - Các ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá tài sản chấp, cần nhiều thông tin giao dịch thị trường BĐS Bên cạnh thị trường BĐS nước ta khuyến khích mở rộng, phát triển quản lý quan Nhà nước có thẩm quyền, thị trường mở rộng phát triển lượng thông tin cần thiết để xác định giá trị BĐS chấp phổ biến cập nhật hơn, quy tắc kỹ thuật định giá sử dụng phổ biến điều giúp cho việc định giá BĐS chấp xác bên cạnh thị trường BĐS phát triển việc xử lý BĐS để chấp hay thu hồi nợ ngân hàng trở nên dễ dàng Vì mà ngân hàng thiết lập phòng thẩm định tài sản độc lập, điều làm cho hoạt động tín dụng chuyên nghiệp - Sự phối hợp quan nhà nước UBND phường, Sở tài nguyên môi trường, phòng công chứng giúp cho ngân hàng quản lí chặt chẽ BĐS chấp bảo đảm nguồn vốn cho vay Trong xử lí BĐS chấp phối hợp chặt chẽ với quan đẩy nhanh trình thu hồi nợ phải xử lí BĐS chấp - Sự tuân thủ chấp hành cam kết từ phía khách hàng: Đây nhân tố không phần quan trọng điều kiện kinh tế thị trường Nếu khách hàng thực nghiêm chỉnh cam kết vay vốn ngân hàng thực mục đích, tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng ngân hàng - Với thuận lợi với cố gắng cán định giá ngân hàng HDBank – PGD Nam Đô, năm qua hoạt động cho vay chấp BĐS đạt kết đáng khích lệ, mở rộng quy mô khách hàng, nâng cao 49 chất lượng định giá Tình hình quản lí hồ sơ BĐS chấp, kiểm tra giấy tờ, BĐS trước cho vay tiến hành đầy đủ, chặt chẽ, giảm tối thiểu nguy rủi ro cho hoạt động kinh doanh ngân hàng Việc xử lí BĐS chấp, thu hồi nợ có thành công đáng kể, việc xem xét cho gia hạn nợ khách hàng hoạt động hiệu thiếu vốn, giải chủ yếu thoả thuận ngân hàng khách hàng thông qua hợp đồng tín dụng 2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục Cùng với thuận lợi thành công trên, việc định giá BĐS chấp PGD Nam Đô gặp không khó khăn, tồn cần giải thời gian tới đòi hỏi phải có phối hợp ngân hàng quan liên quan - Về Phương pháp: phương pháp dùng chủ yếu phương pháp so sánh tính khách quan tự nguyện giao dịch chứng cớ lại chưa đảm bảo Ngân hàng chưa áp dụng kỹ thuật cần thiết để đánh giá giao dịch chứng cớ khách quan tự nguyện Các tiêu thức so sánh BĐS chưa đầy đủ, dừng lại số tiêu thức như: so sánh vị trí, điều kiện sở hạ tầng, lợi kinh doanh, chưa ý đến tiêu thức khác như: tình trạng pháp lý, đặc điểm công trình xây dựng có liên quan, thời gian giao dịch, điều kiện điều khoản giao dịch Ngân hàng tiến hành thẩm định giá khách hàng vay, dựa kết định định cho khách hàng vay Như ngân hàng có lợi ích liên quan đến tài sản Vì vậy, hoạt động định giá ngân hàng vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá, vi phạm tính khách quan, tự nguyện hành nghề thẩm định giá - Về nhân sự: Bên cạnh đội ngũ cán giàu kinh nghiệm có cán trẻ, vào nghề cần đào tạo.Thêm nữa, phòng giao dịch nay, cán định giá kiêm nhiệm thêm nghiệp vụ tín dụng, không tập trung chuyên sâu vào nghiệp vụ định giá Do đó, dẫn đến tình trạng kết định giá không xác, gây thiệt hại cho khách hàng vay lẫn ngân hàng Các cán định giá phòng chủ yếu từ ngành ngân hàng tài chính, không đào tạo chuyên sâu định giá - Về Thông tin: Chưa có hệ thống thông tin đồng chung, tiến hành định giá, cán chủ yếu phải tự tìm kiếm thông tin Vì thời gian chi phí 50 Thêm thông tin mà cán định giá tìm hiểu thường có tính xác không cao Dẫn đến tình trạng kết định giá có độ tin cậy thấp, gây sai lệch, thiệt thòi cho khách hàng vay ngân hàng Qua thực trạng thấy Ngân hàng HD bank – phòng giao dịch Nam Đô tồn số vấn đề cần giải là:quy trình phương pháp thẩm định, nguồn nhân lực, thông tin liệu báo cáo chứng thứ 51 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG HDBANK - PHÒNG GIÁO DỊCH NAM ĐÔ 3.1 Mục tiêu phƣơng hƣớng phát triển hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 3.1.1 Mục tiêu hoạt động phòng giao dịch giai đoạn 2016 – 2020 Căn theo định hướng mục tiêu KHKD toàn hệ thống năm 2016-2020, HD Bank – Phòng giao dịch Nam Đô đặt mục tiêu phấn đấu thực KHKD từ năm 2016 tới 2020 số tiêu sau: - Huy động vốn tăng bình quân tối thiểu 17 %/năm - Dư nợ tín dụng tăng bình quân từ 12 đến 15 %/năm, tuân thủ đạo HDBank thời kỳ - Lợi nhuận trước thuế: tăng trưởng bình quân 20%/năm - Chất lượng tín dụng: trì mức tốt kiểm soát mức nợ xấu 2% - Trích DPRR đầy đủ theo quy định - Thu nhập người lao động ổn định, cải thiện qua hàng năm 3.1.2 Phƣơng hƣớng phát triển hoạt động thẩm định giá phòng giao dịch * Định hướng hoạt động cho vay HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô sau: - Cho vay phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, phạm vi kiểm soát khả cân đối nguồn vốn phòng giao dịch - Cơ cấu cho vay: Sẽ chuyển dịch phù hợp với xu hướng ưu tiên cho doanh nghiệp vừa nhỏ, doanh nghiệp quốc doanh - Khu vực kinh doanh chủ yếu: vùng có khả phát triển cao - Khai thác khách hàng quen thuộc HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô * Đối với công tác thẩm định, định hướng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô là: - Thẩm định BĐS phải đôi với công tác tiếp thị, tiếp cận khách hàng, ưu tiên cho BĐS vị trí có khả giao dịch cao - Quan tâm đào tạo, quy hoạch bồi dưỡng nâng cao trình độ cán thẩm định, tạo điều kiện cho cán học cao học, lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định - Thực định giá BĐS phải ước tính giá trị cho sát với giá trị thị trường 52 HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô tập trung để thích nghi với yêu cầu thị trường Hy vọng với hướng phát triển mới, mở rộng cho vay với khách hàng có đóng góp đáng kể cho ngân hàng thực thắng lợi nhiệm vụ năm 2016 năm 3.2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 3.2.1 Về cán thẩm định Một lợi phòng giao dịch Nam Đô là: Đội ngũ cán nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả nhiệt huyết thực công việc Tuy nhiên trước biến động phức tạp thị trường BĐS, thay đổi quy định, sách Nhà nước PGD Nam Đô cần: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam tổ chức định giá để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 3.2.2 Về phƣơng pháp thẩm định Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn khách hàng cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi ngân hàng phát mại định giá ý nghĩa định giá BĐS chấp , người định giá cần kiểm tra chặt chẽ thông tin thị trường, giá thị trường BĐS khu vực có BĐS chấp, BĐS tương tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá tổ chức tư vấn nhà đất Từ xây dựng bảng so sánh cách hoàn chỉnh Các nhân viên thẩm định trực tiếp khảo giá tuyến đường thông qua hội đồng thẩm định ngân hàng để xây dựng giá trị thị trường Nên kết hợp phương pháp để định giá, kết hợp tránh khuyết điểm phương pháp, đảm bảo kết xác 53 Tùy vào trường hợp, loại tài sản để có kết hợp phương pháp định giá khác Ví dụ định giá BĐS hộ chung cư nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí So sánh với hộ tương tự với hộ cần thẩm định, sau sử dụng phương pháp chi phí để tính % hao mòn dựa tỷ trọng kết cấu hộ Qua phương pháp để xác định giá trị BĐS cách hợp lý 3.2.3 Về liệu lƣu trữ liệu Hiện với phát triển không ngừng Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, đơn giản hóa hoạt động Việc ứng dụng công nghệ thông tin khâu đặc biệt việc thu thập thông tin Ngân hàng trọng Công nghệ đại cho phép truy cập thông tin nhanh lưu trữ liệu nhiều Để phục vụ cho công tác định giá BĐS tài sản đảm bảo khác PGD Nam Đô nên mở Webside nội chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, thị trường giá loại máy, thiết bị, thông tin xu hướng phát triển Khoa hoc công nghệ Điều có ý nghĩa to lớn việc giúp NVTĐ việc tìm kiếm thông tin tham khảo tăng cường độ công việc đảm bảo tính xác hiệu 3.2.4 Về báo cáo chứng thƣ Quy định cách cụ thể nội dung bắt buộc phải có báo cáo biên định sở liệu để đưa kết đó, để tránh tượng khách hàng thông đồng với nhân viên thẩm định đẩy giá cao thấp so với thực tế để có lợi cho họ Đó hướng giải có tính để nhằm đưa lý luận định giá thực tiễn định giá lĩnh vực định giá BĐS đảm bảo gần hơn, giá BĐS xác định cách hợp lý hơn, đảm bảo hài hòa ngân hàng khách hàng Tuy nhiên để thực giải pháp ngân hàng cần phối hợp từ phía quan nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi mặt pháp lý quy định chặt chẽ 54 3.3 Kiến nghị với bên liên quan 3.3.1 Kiến nghị với ngân hàng HDBank BĐS định giá BĐS PGD Nam Đô có hai vấn đề tồn gây khó khăn là: - Thời gian thẩm định - Thông tin tài khách hàng PGD Nam Đô có kiến nghị với ngân hàng HDBank: - Quy định thời gian thẩm định hợp lý Việc việc quy định thời gian thẩm định cần áp dụng cho loại BĐS, tùy vào mức độ phức tạp hồ sơ, quy mô tài sản, quy định trường hợp bỏ qua bước không cần thiết giúp tiết kiệm chi phí thẩm định - Thành lập cán phân tích tài Hiện nay, thông tin khách hàng HDBank đơn cập nhật lưu trữ Vì vậy, HDBank nên thành lập tổ gồm cán phân tích tài bao gồm nhiệm vụ: + Thu thập, thống kê thông tin khách hàng có mối liên hệ với HDBank + Thống kê phân tích dự báo xu hướng kinh tế lĩnh vực dựa thông tin thu thập từ từ thị trường + Đưa ý kiến, định hướng chuyên môn phục vụ cho công tác thẩm định + Nhờ đó, cán thẩm định có thêm nguồn thông tin tham khảo đảm bảo xác phù hợp với ngân hàng 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nƣớc Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn ban hành, loại bỏ văn không phù hợp, văn chồng chéo lên văn khác, ban hành văn thống nhất, mạch lạc, rõ ràng, có điều khoản tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng Nâng cao hiệu hoạt động hệ thống thông tin tín dụng phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng Việt Nam 55 3.3.3 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền Chính phủ cần ban hành văn pháp luật quán, rõ ràng, tránh thay đổi nhiều lần, đặc biệt văn liên quan đến hoạt động tín dụng bảo đảm tiền vay Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” văn pháp luật có văn luật chồng chéo lên nhau, tổ chức phải áp dụng văn xác Bộ Tài nên thành lập trung tâm, quan định giá có chất lượng Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào doanh nghiệp định giá Ngân hàng Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với Tài hoàn thành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Sửa đổi nội dung bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược Bộ Tư pháp, Sở địa UBND Thành phố Hà Nội cần có biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà phức tạp việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều họ phải làm để có đủ loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt nhà chung cư hình thành từ vốn vay khu đô thị) Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân gây ách tắc việc giải phóng mặt 56 KẾT LUẬN Trong thời gian thực tập phòng Nam Đô, em học hỏi nhiều cung cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế phòng tín dụng Qua giúp cho em có nhìn toàn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá có lớp Với mong muốn góp phần nhỏ công tác định giá BĐS chấp ngân hàng nên em thực đề tài “Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS đảm bảo ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô” Chuyên đề giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp Phòng giao dịch Nam Đô Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy cô, anh chị cán tín dụng ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô để em có nhìn toàn diện sâu sắc vấn đề em nghiên cứu Em xin cảm ơn anh/chị, đặc biệt anh/chị phòng tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - PGD Nam Đô Thầy giáo Nguyễn Hồng Hiệp giúp đỡ em nhiều trình viết chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! 57 58