Báo cáo nghiên cứu định giá bất động sản VINCOM

Báo cáo nghiên cứu định giá bất động sản VINCOM

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BĐS

VINCOM

NỘI DUNG

1 Phân tích tốc độ phát triển của ngành

BĐS

2 Phân tích các tỷ số tài chính

3 Các thông tin phi tài chính của VINCOM

4 Định giá VINCOM theo DDM và P/E

NGÀNH BĐS

Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành

STT Tên Công ty Thuộc ngành kinh doanh BĐS Mã CK Sàn

giao dịch

Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng)

Đánh giá mức

độ vốn hóa của công ty trong ngành

1 Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín SCR HXN 640 cao

2 Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Tân

Kỷ

3 Công ty Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt

Nam

4 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG HOSE 11339 cao

6 CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình

7 Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt

Nam

9 Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà

Khang Điền

10 Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình

NGÀNH BĐS

Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng

trưởng cổ tức (g)

1 SCR 0.04 - 839 0.00% 100.00% 4.00%

2 TKC 0.01 500 110 454.55% -354.55% -3.55%

3 PFL -0.05 600 -494 -121.46% 221.46% -11.07%

4 HAG 0.04 1,000 655 152.67% -52.67% -2.11%

500 -21 -2380.95% 2480.95% 24.81%

6 ITA 0 - 44 0.00% 100.00% 0.00%

7 VNI 0 - 4 0.00% 100.00% 0.00%

0.22 1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14%

-0.05

-

-1319 0.00% 100.00% -5.00%

0.16

1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63%

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam

g 6.31% 5.32% 6.78% 5.89% 5.03%

Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ phát triển của cả nền kinh tế Kể từ năm 2008, tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên 8% xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh, tính đến năm

2013 chỉ còn 1.79% Nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nghiêm trọng

2008 2009 2010 2011 2012

Trung bình ngành 2012

So sánh với trung bình ngành

Tỉ số nợ / Debt ratio 0.73 0.75 0.63 0.77 0.81 0.50 Cao hơn

Tỉ số khả năng thanh

toán lãi vay / Times

-interest - earned ratio

Cao hơn

Tỉ số thanh toán hiện

thời / Current ratio (R C ) 2.15 5.13 2.54 0.93 1.12 1.76

Thấp hơn

Tỉ số thanh toán nhanh /

Quick ratio (R Q ) 2.13 5.12 2.11 0.50 0.43 0.87

Thấp hơn

Vòng quay tồn kho /

Days in inventory 4.80 27.15 0.81 0.23 0.30 0.68

Thấp hơn

Biên lợi nhuận / Net

profit margin 0.52 0.46 0.60 0.35 0.20 0.21

Thấp hơn

Return on assets (ROA) 0.02 0.06 0.09 0.02 0.03 0.01 Cao hơn

Return on equity (ROE) 0.08 0.43 0.34 0.13 0.15 0.03 Thấp hơn

EPS (ngàn đồng) 134.3

8

968.2 1

2485.4 9

884.8

7 1692.96 326.23

Cao hơn

0 97.09 39.23

112.4

5 47.25 42.89

Cao hơn

P/B (Book value) 49.26 42.21 13.23 14.21 7.03 2.03 Cao hơn

TỶ SỐ TÀI CHÍNH (VIC)

THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH

Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập

vào công ty Vincom cuối năm 2011 Sau khi sát

nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE là VIC Quá trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có vốn hóa thị trường lớn nhất trong ngành BĐS, và tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom mạnh nhất trong lĩnh vực BĐS trong khi Vinpearl lại

là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí

Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát

hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong khoảng

thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại

Singapore

Về trái phiếu:

Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một

kế hoạch chào bán trái phiếu không chuyển đổi ra thị

trường quốc tế nhằm huy động vốn Dự kiến, giao dịch chào bán và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành

trong năm 2013

Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn

thành phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tê với giá trị

300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng

khoán Singapore

Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017, lãi suất 5%/năm và thanh toán 6 tháng/lần Giá chuyển đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và hiện giá chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần Tỷ giá được giữ cố định 20.900 đồng/USD

THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH

ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC

Ưu điểm

VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng cao

VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết định toàn bộ giá trị bất động sản

Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động

VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt

áp lực dòng tiền

Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm

Nhật Vượng đã có nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả

trong và ngoài nước Tại Việt Nam, ông là người sáng lập và đồng hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và giải trí

ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC

Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu

chuyển đổi, thanh khoản thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ khá lớn Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái phiếu quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng 10% cổ phiếu Khối lượng giao dịch thấp và tỷ lệ nắm giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến

động mạnh trong các giai đoạn các quỹ ETF tái cân bằng

Nhược điểm:

Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết

năm 2013 do ưu tiên đầu tư XCDB cho hai dự án

Royal City và Times City

Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối mặt nhiều hơn với rủi ro về thi công và thị trường

ĐỊNH GIÁ THEO DDM

(cột

1)

Ngày

(cột 2)

Giá đóng cửa

cổ phiếu i (cột 3)

Giá đóng cửa (VN index) (cột 4)

Suất sinh lợi của cổ phiếu i (Ri) (cột 5)

Suất sinh lợi VN index (Rm) (cột 6)

Suất sinh lợi phi rủi ro (Rf) (cột 7)

Ri-Rf (cột 8)

Rm-Rf (cột 9) β

1 11/30/2012 A1 B1 =(A1-A2)/

A2

=(B1-B2)/

B2 =Rfyear/364

=cột 5-cột 7

=cột 6-cột7

=cột 8/cột 9

2 11/29/2012 A2 B2

Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm

Cách tính beta

ĐỊNH GIÁ THEO DDM

Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng của các cổ phiếu

Tỷ suất lợi tức

kì vọng (k)

ĐỊNH GIÁ THEO DDM

Định giá theo DDM STT Mã CK Tỷ suất lợi

tức kì vọng (k)

Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức (g)

Cổ tức (Do)

Cổ tức dự kiến (D1)

Giá trị nội tại của cổ phiếu (Vo)

-2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50

3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09

4 HAG 19.25% -2.11% 1,000 978.93 4,584.76

5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05 (21,938.5

6)

-8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01

-10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96

ĐỊNH GIÁ TƯƠNG ĐỐI THEO P/E

trưởng cổ tức (g)

phiếu nội tại (theo đương đối P/E)

Giá trị nội tại của cổ phiếu (theo DDM)

Giá trị cổ phiếu hiện hành (ngày 10/5/2013)

2 TKC 110 -3.55% 106 35.5 3,766.55 3856.499 3,900

3 PFL -494 -11.07% (439) -4.9 2,152.57 1485.094 2,400

4 HAG 655 -2.11% 641 34.7 22,249.64 4584.757 22,800

5 LCG -21 24.81% (26) -290.5 7,614.01 -21938.6 6,100

8 VIC 2414 4.14% 2,514 26.5 66,617.82 20929.01 64,500

9 KDH -1319 -5.00% (1,253) -7 8,771.35 0 9,200

10 REE 2732 6.63% 2,913 7.6 22,139.71 13082.96 20,700

LỜI KHUYÊN

Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản cao sấp.

Chiến lược, chiến thuật rõ ràng.

Các dự án bát động sản nằm ngay tại các vị trị mấu chốt, chủ đạo của tphcm và HN.

Có thương hiệu trên thị trường, có được lòng tin của khách hàng.

Có dòng tiền ổn định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê

Bảo đảm tiến độ xây dựng đúng cam kết

Chất lượng dịch vụ tốt và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự án nhanh chóng.

Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm.

Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả.

Những điểm cần lưu ý:

Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm.

Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng và nhiều biến động,

do đó các dự án này của Vincom có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.

Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự án không ngừng tăng cao.

LỜI KHUYÊN

Những điểm cần lưu ý:

Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một

số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm

Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng

và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom

có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng

thanh toán nợ , chi phí lãi không cao

Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự

án không ngừng tăng cao