Báo cáo nghiên cứu định giá bất động sản VINCOM
NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BĐS VINCOM NỘI DUNG 1. Phân tích tốc độ phát triển của ngành BĐS 2. Phân tích các tỷ số tài chính 3. Các thông tin phi tài chính của VINCOM 4. Định giá VINCOM theo DDM và P/E NGÀNH BĐS Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành STT Tên Công ty Thuộc ngành kinh doanh BĐS Mã CK Sàn giao dịch Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) Đánh giá mức độ vốn hóa của công ty trong ngành 1 Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín SCR HXN 640 cao 2 Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Tân Kỷ TKC HXN 34 thấp 3 Công ty Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam PFL HXN 105 trung bình 4 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG HOSE 11339 cao 5 Công ty cổ phần LICOGI 16 LCG HOSE 309 thấp 6 CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình 7 Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt Nam VNI HOSE 30 rất thấp 8 Tập Đoàn VINGROUP (VINCOM) VIC HOSE 56615 rất cao 9 Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền KDH HOSE 389 thấp 10 Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình NGÀNH BĐS NGÀNH BĐS Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức (g) 1 SCR 0.04 - 839 0.00% 100.00% 4.00% 2 TKC 0.01 500 110 454.55% -354.55% -3.55% 3 PFL -0.05 600 -494 -121.46% 221.46% -11.07% 4 HAG 0.04 1,000 655 152.67% -52.67% -2.11% 5 LCG 0.01 500 -21 -2380.95% 2480.95% 24.81% 6 ITA 0 - 44 0.00% 100.00% 0.00% 7 VNI 0 - 4 0.00% 100.00% 0.00% 8 VIC 0.22 1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14% 9 KDH -0.05 - - 1319 0.00% 100.00% -5.00% 10 REE 0.16 1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63% Trung bình ngành 1.79% Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam Năm 2008 2009 2010 2011 2012 g 6.31% 5.32% 6.78% 5.89% 5.03% Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ phát triển của cả nền kinh tế. Kể từ năm 2008, tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên 8% xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh, tính đến năm 2013 chỉ còn 1.79%. Nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nghiêm trọng 2008 2009 2010 2011 2012 Trung bình ngành 2012 So sánh với trung bình ngành Tỉ số nợ / Debt ratio 0.73 0.75 0.63 0.77 0.81 0.50 Cao hơn Tỉ số khả năng thanh toán lãi vay / Times -interest - earned ratio (R T ) 1.56 6.66 7.15 2.82 3.42 1.64 Cao hơn Tỉ số thanh toán hiện thời / Current ratio (R C ) 2.15 5.13 2.54 0.93 1.12 1.76 Thấp hơn Tỉ số thanh toán nhanh / Quick ratio (R Q ) 2.13 5.12 2.11 0.50 0.43 0.87 Thấp hơn Vòng quay tồn kho / Days in inventory 4.80 27.15 0.81 0.23 0.30 0.68 Thấp hơn Biên lợi nhuận / Net profit margin 0.52 0.46 0.60 0.35 0.20 0.21 Thấp hơn Return on assets (ROA) 0.02 0.06 0.09 0.02 0.03 0.01 Cao hơn Return on equity (ROE) 0.08 0.43 0.34 0.13 0.15 0.03 Thấp hơn EPS (ngàn đồng) 134.3 8 968.2 1 2485.4 9 884.8 7 1692.96 326.23 Cao hơn P/E 591.6 0 97.09 39.23 112.4 5 47.25 42.89 Cao hơn P/B (Book value) 49.26 42.21 13.23 14.21 7.03 2.03 Cao hơn TỶ SỐ TÀI CHÍNH (VIC) THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập vào công ty Vincom cuối năm 2011. Sau khi sát nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE là VIC. Quá trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có vốn hóa thị trường lớn nhất trong ngành BĐS, và tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom mạnh nhất trong lĩnh vực BĐS trong khi Vinpearl lại là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong khoảng thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại Singapore Về trái phiếu: Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một kế hoạch chào bán trái phiếu không chuyển đổi ra thị trường quốc tế nhằm huy động vốn. Dự kiến, giao dịch chào bán và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành trong năm 2013. Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn thành phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tê với giá trị 300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore. Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017, lãi suất 5%/năm và thanh toán 6 tháng/lần. Giá chuyển đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và hiện giá chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần. Tỷ giá được giữ cố định 20.900 đồng/USD THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC Ưu điểm VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng cao VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết định toàn bộ giá trị bất động sản Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt áp lực dòng tiền Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm Nhật Vượng đã có nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả trong và ngoài nước. Tại Việt Nam, ông là người sáng lập và đồng hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực khách sạn, du lịch và giải trí. [...]... dự án bát động sảnvậy một số quyền lợi trị mấu chốt, chủ đạo của đông thiểu số có thể không được bảo đảm tphcm và HN Tài sản thị trường, Vincom lòng tin của Có thương hiệu trên hiện tại củacó được là các dự ánkhách hàng Có dòng tiềnbất định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê ổn động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị dựng đúng và kết Bảo đảm tiến độ xây khủng hoảngcamnhiều biến động, do vụ... quả LỜI KHUYÊN Những điểm cần lưu ý: Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn vốn điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị khủng hoảng và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom có tính thanh khoản khá thấp, dẫn đến khả năng thanh... thể khiến giá VIC biến động mạnh trong các giai đoạn các quỹ ETF tái cân bằng Nhược điểm: Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết năm 2013 do ưu tiên đầu tư XCDB cho hai dự án Royal City và Times City Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối mặt nhiều hơn với rủi ro về thi công và thị trường ĐỊNH GIÁ THEO DDM ĐỊNH GIÁ THEO DDM Cách tính beta STT (cột 1) Ngày (cột 2) Giá đóng cửa... 3,500.00 66,617.82 8,771.35 22,139.71 Giá trị nội tại của cổ phiếu (theo DDM) 0 3856.499 1485.094 4584.757 -21938.6 0 0 20929.01 0 13082.96 Giá trị cổ phiếu hiện hành (ngày 10/5/2013) 7,600 3,900 2,400 22,800 6,100 6,900 3,500 64,500 9,200 20,700 LỜI KHUYÊN Những điểm cần lưu ý: Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, cao sấp Chiến lược,... 1.59 1.58 0.31 0.64 0.64 1.32 Tỷ suất lợi tức kì vọng (k) 26.90% 8.96% 24.86% 19.25% 21.97% 21.88% 11.09% 13.89% 13.89% 19.67% 19.67% ĐỊNH GIÁ THEO DDM Định giá theo DDM Tỷ suất lợi Tỷ lệ tăng Cổ tức tức kì trưởng cổ (Do) vọng (k) tức (g) STT Mã CK Cổ tức dự kiến (D1) Giá trị nội tại của cổ phiếu (Vo) 1 SCR 26.90% 4.00% - - - 2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50 3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09... (cột 3) 1 11/30/2012 A1 B1 2 11/29/2012 A2 B2 Giá đóng cửa (VN index) (cột 4) Suất sinh lợi của cổ phiếu i (Ri) (cột 5) =(A1A2)/A2 Suất sinh lợi VN index (Rm) (cột 6) Suất sinh lợi phi rủi ro (Rf) (cột 7) Ri-Rf (cột 8) =(B1B2)/B2 =Rfyear/364 =cột 5-cột 7 Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm Rm-Rf (cột 9) =cột 6cột7 β =cột 8/cột 9 ĐỊNH GIÁ THEO DDM Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng... 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96 ĐỊNH GIÁ TƯƠNG ĐỐI THEO P/E STT Mã CK 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 SCR TKC PFL HAG LCG ITA VNI VIC KDH REE EPSo 839 110 -494 655 -21 44 4 2414 -1319 2732 Tỷ lệ tăng EPS1 trưởng cổ tức (g) 4.00% -3.55% -11.07% -2.11% 24.81% 0.00% 0.00% 4.14% -5.00% 6.63% 873 106 (439) 641 (26) 44 4 2,514 (1,253) 2,913 P/E 9.1 35.5 -4.9 34.7 -290.5 156.8 875 26.5 -7 7.6 Giá cổ phiếu nội tại (theo đương... từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê ổn động sản cao cấp Thị trường hiện tại đang bị dựng đúng và kết Bảo đảm tiến độ xây khủng hoảngcamnhiều biến động, do vụ tốt dự án này của Vincom có tính Chất lượng dịchđó các và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự thanh án nhanh chóng khoản khá thấp, dẫn đến khả năng thanh toán làm việc hiệu không cao Ban quản lý và lãnh đạonợ , chi phí lãi quả, chuyên . NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BĐS VINCOM NỘI DUNG 1. Phân tích tốc độ phát triển của ngành BĐS 2. Phân tích các tỷ số tài chính 3. Các thông tin phi tài chính của VINCOM 4. Định giá VINCOM theo. và hiện giá chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần. Tỷ giá được giữ cố định 20.900 đồng/USD THÔNG TIN PHI TÀI CHÍNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIC Ưu điểm VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất. là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết định toàn bộ giá trị bất động sản Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và