Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

Giá trị của bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu như sự thỏa dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản

Chuyên đề Tổng quan dịch vụ định giá BĐS Giới thiệu dịch vụ định giá bất động sản 1.1Khái niệm định giá BĐS - Khái niệm định giá: Theo giáo s W Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vơng quốc Anh : Định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đợc xác định Theo từ điểm Oxford: Định giá giá trị tài sản ớc lợng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trờng, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định - Khái niệm định giá BĐS: Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS mội thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trờng so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập đợc phân tích chúng, sau so sánh với tài sản đợc yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trờng Hawkerbury, New South Wales: Định giá đợc định nghĩa "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định bất động sản thời điểm cụ thể" Đây giai đoạn ngời định giá đa ý kiến mô hình toán học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích bất động sản lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đa quan điểm cá nhân Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trờng bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu t thay Phân tích : tính khoa học tính nghệ thuật Làm rõ Xác định giá trị cho mục đích cụ thể Tại thời điểm cụ thể Các đặc điểm BĐS Nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trờng BĐS Các đầu t thay 1.2 Sự cần thiết định gía BĐS - Khi cần định giá? o Khi thay đổi sử dụng o Khi thay đổi chủ sở hữu o Kiểm tra tài sản - Mục đích định giá Mua, bán, cho thuê Đánh thuế Thế chấp Bảo hiểm Đền bù Nhà nớc thu hồi đất Đầu t Thừa kế Vai trò ngời định giá thị trờng bất động sản Có ngời không qua đào tạo họ định giá tốt loại BĐS thị trờng địa phơng cụ thể Nhng cần ngời định giá chuyên nghiệp đợc đào tạo? Vì lý sau: - Sự đa dạng BĐS, cần có lực định giá với nhiều loại BĐS khác - Những phức tạp liên quan đến quyền lợi ích BĐS : quyền sở hữu, quyền cho thuê theo hợp đồng với thời hạn khác nhau, quyền - Những hạn chế pháp lý liên quan đến quyền BĐS: Quyền qua, quyền sử dụng dới lòng đất, không phận - Thời gian sử dụng, chế độ bảo dỡng phơng pháp xây dựng BĐS khác - Điều kiện thị trờng giao dịch BĐS khác - Những thay đổi điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng vùng lân cận ảnh hởng đến giá trị BĐS - Sự linh hoạt kỹ nhận biết nhanh chóng điều kiện thị trờng đặc điểm khu vực địa lý Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS Giỏ tr ca bt ng sn b tỏc ng bi nhiu yu nh s tha dng, s khan him, nhu cu cú kh nng toỏn Khi nghiờn cu quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr, nh giỏ viờn cn phi xem xột v dng nhng quy lut v nguyờn lý kinh t liờn quan Bn cht ca nh giỏ bt ng sn l s phõn tớch cỏc yu t tỏc ng n quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr ca ti sn c th, ú nhng nguyờn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit tin hnh nh giỏ nh giỏ viờn phi nghiờn cu dng nhng nguyờn tc ny a kt lun v giỏ tr ca bt ng sn - Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu (tốt nhất) - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc thay - Nguyờn tc úng gúp - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc thay đổi - Nguyờn tc phự hp - Nguyờn tc cnh tranh - Nguyờn tc nht quỏn - Nguyờn tc thc t - Nguyờn tc d bỏo - Nguyờn tc ngoi ng Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn ngời định giá 4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá Để có chứng hành nghề ngời định giá phải đợc đào tạo có kinh nghiệm - Đào tạo: Phải trải qua khoá đào tạo có kiến thức sau: + Ngời định giá phải có khả dễ dàng tính toán máy tính + Có kiến thức thống kê để dự báo xu hớng kinh tế + Có kiến thức địa lý, xã hội + Kiến thức pháp luật liên quan đến BĐS + Có kiến thức xây dựng, thiết bị + Kiến thức kinh tế học, lý thuyết đầu t, tài chính, kế toán + Kiến thức thị trờng BĐS - Kinh nghiệm: Phải hoạt động lĩnh vực BĐS số năm Những ngời định giá đợc đào tạo muốn trở thành chuyên gia định giá cần bắt đầu nghiệp làm trợ lý định giá cho chuyên gia định giá có chứng hành nghề - Thủ tục xin cấp chứng hành nghề: Theo quy định nghị định số 153/2007/NĐ - CP ngày 15-102007 Chính phủ quy định chi tiết hớng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS 4.2 Yêu cầu chuyên môn ngời định giá (1)Nng lc chuyờn mụn v tớnh thn trng: - nh giỏ viờn phi thc hin cụng vic nh giỏ vi y nng lc chuyờn mụn cn thit, tinh thn lm vic chuyờn cn - Doanh nghip, t chc nh giỏ giỏ cú trỏch nhim khụng ngng nõng cao kin thc chuyờn mụn v kinh nghim - Doanh nghip, t chc nh giỏ giỏ cú trỏch nhim mua bo him trỏch nhim ngh nghip (2) T cỏch ngh nghip: doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi bo v uy tớn ngh nghip, khụng c cú nhng hnh vi lm gim uy tớn ngh nghip nh giỏ Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn cú quyn tham gia Hip hi doanh nghip nh giỏ hoc Hip hi nh giỏ viờn (3) Tuõn th tiờu chun chuyờn mụn: doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi thc hin cụng vic nh giỏ theo nhng k thut v tiờu chun chuyờn mụn ó quy nh h thng tiờu chun nh giỏ Vit Nam v cỏc quy nh phỏp lut hin hnh Kinh nghiệm số nớc 5.1 Về sử dụng phơng pháp định giá Nghề định giá BĐS đợc phát triển từ kỷ19 nhiều nớc, mặt lý thuyết phơng pháp định giá đợc phát triển đầy đủ đợc áp dụng rộng rãi Tuy nớc tên gọi phơng pháp khác nhau, so sánh cách sử dụng tên gọi phơng pháp định giá số nớc nh sau úc Anh Phơng pháp so sánh So sánh trực tiếp Mỹ Số liệu thị trờng so sánh bán Đây phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi định giá gía trị bất động sản cách so sánh cách trực tiếp với bất động sản tơng tự đợc bán Phơng pháp đợc sử dụng việc bán bất động sản bất động sản tơng tự có đủ chứng việc bán bảo đảm cho phép giá trị đợc áp dụng bất động sản cần đánh giá Phơng khoán pháp thầu Phơng pháp tổng cộng Phơng pháp chi phí hay tổng cộng Phơng pháp đợc sử dụng trờng hợp thiếu chứng bán so sánh đợc tỷ lệ thu nhập Đây phơng pháp cứu cánh cuối cùng, giả định có mối liên hệ chi phí giá trị Biểu thức tính: Chi phí vị trí + chi phí xây dựng lạc hậu hao mòn = giá trị bất động sản ( Phơng pháp đợc sử dụng định giá bệnh viện, trờng học, trạm công an v.v bán so sánh đợc không có) Phơng pháp đầu t Phơng pháp vốn hoá Phơng pháp thu nhập thu nhập lại Phơng pháp đợc sử dụng chỗ có mối quan hệ trực tiếp thu nhập hàng năm đợc dự đoán giá bán bất động sản so sánh đợc bất động sản đợc định giá Phân tích bán đa yếu tố vốn hóa số nhân thu nhập, nhờ thu nhập hàng năm dự đoán đợc chuyển thành giá trị vốn BĐS Kỹ thuật chiết khấu luồng tiền đợc sử dụng Anh úc yếu tố vốn hóa đợc biết nh Vốn hoá trực tiếp: Giá trị = Thu nhập x Yếu tố vốn hóa số nhân thu nhập Vốn hoá thu nhập: Các lợi ích tơng lai đợc chuyển đổi vào giá trị với tỷ lệ thu nhập yêu cầu Số nhân thu nhập = 1/Ro Ro tỷ lệ vốn hóa Thu nhập đợc tính thu nhập Kỹ thuật chiết khấu dòng ròng tổng thu nhập tiền thu nhập đợc biết Biểu thức tính: tính đợc Tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ sinh lời lãi Giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập suất.x Phơng pháp giá Phát triển giả thiết trị lại Phát triển đất tiếp cận chi phí đất sản xuất Phơng pháp định giá đợc sử dụng bất động sản có tiền phát triển phát triển Biểu thức: Giá trị phát triển hoàn chỉnh - tổng chi phí (bao gồm lợi nhuận ngời phát triển) = giá trị đất (hoặc BĐS) Kỹ thuật chiết khấu luồng tiền đợc áp dụng Phơng pháp lợi nhuận (hoặc hạch toán) Sử dụng nơi bán so sánh đợc có mức độ độc quyền định hạn chế mặt pháp luật (giấy phép,v.v.) hạn chế thực tế Biểu thức: Tổng thu nhập Trừ = Trừ = Tiền mua Tổng lợi nhuận Chi phí hoạt động (ngoại trừ tiền thuê) Lợi nhuận ròng Giá trị tiền thuê đợc xác định từ lợi nhuận ròng Phơng pháp đợc sử dụng để định giá khách sạn, rạp chiếu phim, v.v Đơn vị sử dụng Thị trờng cung cấp số việc ngời mua trả giá cho đơn vị định, giá trị đơn vị đợc sử dụng định giá phần lớn BĐS Đơn vị cần phải thống trình định giá 5.2 Về tổ chức hoạt động nhiều nớc dịch vụ định giá BĐS phát triển từ lâu, nớc đa tiêu chuẩn quy định cho hoạt động loại dịch vụ Cụ thể quy định đào tạo, thời gian kinh nghiệm, cấp chứng giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn nhiều nớc tổ chức hiệp hội định giá hiệp hội định giá quốc tế Những hiệp hội thờng cung cấp khóa đào tạo nâng cao nghề định giá đa tiêu chuẩn hoạt động nghề nghiệp nh tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Ví dụ Mỹ tiêu chuẩn hành nghề định giá chuyên nghiệp thống đợc ban hành sau nhiều lần chỉnh sửa Các tiêu chuẩn bao gồm: - Các quy tắc đạo đức hoạt động định giá - Các quy định thẩm quyền - Quy tắc yêu cầu đặc biệt - Quy tắc ngoại trừ pháp lý - Quy tắc tiêu chuẩn bổ sung - Tiêu chuẩn 1: Định giá BĐS - Tiêu chuẩn 2: Báo cáo định giá BĐS - Tiêu chuẩn 3: Phê duyệt báo cáo định giá - Tiêu chuẩn 4: T vấn BĐS - Tiêu chuẩn 5: Báo cáo t vấn BĐS - Tiêu chuẩn 6: Định giá BĐS công cộng báo cáo - Tiêu chuẩn 7: Định giá BĐS cá nhân - Tiêu chuẩn 8: Báo cáo định BĐS cá nhân - Tiêu chuẩn 9: Định giá BĐS kinh doanh - Tiêu chuẩn 10: Báo cáo định giá BĐS kinh doanh Định giá viên tham gia hiệp hội nghề nghiệp có hội trau dồi kiến thức chuyên môn đợc hỗ trợ trình hoạt động nh chia sẻ thông tin, kinh nghiệm Bo him trỏch nhim ngh nghip nh giỏ bt ng sn Bo him trỏch nhim ngh nghip l mt loi hỡnh bo him hin cũn khỏ mi Vit nam Cho n cỏc hóng bo him ca Vit nam u cha cung cp loi hỡnh dch v ny ú l vic bo him bi thng thit hi cho cỏc trỏch nhim ngh nghip cú ri ro xy Thụng thng cỏc ch doanh nghip cú hot ng c thự u phi mua bo him cho doanh nghip ca mỡnh v bn thõn nhng ngi lm cỏc lnh vc ny cng phi mua bo him trỏch nhim ngh nghip phũng cỏc ri ro cú th xy thc hin cụng vic Mt s lnh vc hin yờu cu phi cú bo him trỏch nhim ngh nghip, ú l bỏc s, lut s, t i vi ngh nh giỏ v thm nh giỏ, mc dự cha cú qui nh c th bt buc phi mua bo him trỏch nhim ngh nghip, nhng to iu kin thun li cho phỏt trin ngh nh giỏ, Chớnh ph cng ó ban hnh ngh nh v thụng t hng dn v bo him trỏch nhim ngh nh giỏ Thụng t s 17/2006/TT-BTC (13/3/2006) hng dn thc hin Ngh nh s 101/2005/N-CP (3/8/2005) ca Chớnh ph v nh giỏ cú qui nh cỏc cụng ty nh giỏ hoc lm vic lnh vc nh giỏ phi cú ngha v mua bo him trỏch nhim ngh nghip cho cỏc nh giỏ viờn ti doanh nghip bo him c phộp hot ng ti Vit Nam theo quy nh ca phỏp lut v kinh doanh bo him Mc trỏch nhim c chia rừ theo tng loi hỡnh doanh nghip Mc mua c th theo tho thun gia cụng ty nh giỏ vi doanh nghip bo him Th tc, ni dung v giao kt hp ng mua bo him trỏch nhim ngh nghip cho nh giỏ viờn thc hin theo quy nh ca phỏp lut Doanh nghip nh giỏ mua bo him trỏch nhim ngh nh giỏ ca doanh nghip bo him hot ng hp phỏp ti Vit Nam Ngoi doanh nghip ny cng cú th c mua bo him trỏch ngh nh giỏ ca doanh nghip bo him nc ngoi trng hp doanh nghip bo him hot ng ti Vit Nam cha cung cp dch v bo him trỏch nhim ngh nghip nh giỏ Doanh nghip nh giỏ cú u t nc ngoi, doanh nghip nh giỏ l thnh viờn ca t chc quc t cú th mua bo him trỏch nhim ngh nghip nh giỏ ca doanh nghip bo him nc ngoi Chi phớ mua bo him c tớnh vo chi phớ kinh doanh theo thc t v phi cú hoỏ n chng t hp phỏp Trng hp doanh nghip nh giỏ khụng mua bo him trỏch nhim ngh nghip thỡ phi lp qu d phũng ri ro ngh nghip v tớnh vo mc chi phớ kinh doanh vi mc trớch hng nm t 0,5% n 1% trờn doanh thu dch v nh giỏ Khi qu d phũng ri ro ngh nghip cú s d cui nm ti chớnh tng ng 10% doanh thu dch v nh giỏ nm ti chớnh thỡ khụng tip tc trớch qu d phũng na V mc trỏch nhim, doanh nghip thm nh giỏ chu trỏch nhim trc phỏp lut v khỏch hng v kt qu nh giỏ ghi chng th nh giỏ theo hp ng nh giỏ ó ký kt Trng hp kt qu nh giỏ khụng ỳng, gõy thit hi cho khỏch hng hoc ngi s dng kt qu nh giỏ thỡ doanh nghip nh giỏ phi bi thng Vic gii quyt bi thng c thc hin theo hai hỡnh thc Th nht l bi thng theo mc thit hi hoc theo tha thun ca cỏc bờn Th hai l gii quyt bng trng ti theo quy nh ca phỏp lut v trng ti thng mi Khi phi bi thng li ca doanh nghip nh giỏ gõy thỡ doanh nghip nh giỏ c doanh nghip bo him bi thng theo hp ng bo him ó cam kt, hoc s dng qu h tr d phũng ri ro ngh nghip bi thng thit hi Trng hp s tin phi chi tr bi thng ln hn s bi thng ca doanh nghip bo him hoc ln hn qu d phũng ri ro ngh nghip thỡ doanh nghip c trớch t qu d phũng ti chớnh chi tr, nu qu d phũng ti chớnh khụng thỡ phn thiu s c tớnh vo chi phớ kinh doanh sau tr i s thu bi thng ca n v, cỏ nhõn theo quy nh ca phỏp lut hin hnh Đạo đức nghề nghiệp: Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá nh tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá đợc ban hành theo tiêu chuẩn số định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ Tài (ký hiệuTDGVN 03) Cụ thể: - Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi luụn tụn trng v chp hnh ỳng phỏp lut ca nh nc quỏ trỡnh hnh ngh.nh giỏ viờn phi l ngi cú o c tt, cú nng lc chuyờn mụn v kinh nghim cn thit tin hnh nh giỏ BS - Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi tuõn th cỏc tiờu chun o c v trỡnh chuyờn mụn ngh nghip nh giỏ nh sau: (1) c lp: c lp l nguyờn tc hnh ngh c bn ca doanh nghip nh giỏ v nh giỏ viờn: - Trong quỏ trỡnh nh giỏ BS, doanh nghip, t chc nh giỏ v nh viờn giỏ phi thc s khụng b chi phi hoc b tỏc ng bi bt k li ớch vt cht hoc tinh thn no lm nh hng n s trung thc, khỏch quan ca vic nh giỏ giỏ - nh giỏ viờn khụng c nhn nh giỏ ti sn cho cỏc t chc, cỏ nhõn m mỡnh cú quan h kinh t hoc quyn li kinh t (nh gúp c phn, cho vay hoc vay t khỏch hng, l c ụng chi phi ca khỏch hng hoc cú ký kt hp ng gia cụng dch v, i lý tiờu th hng hoỏ) - nh giỏ viờn khụng c nhn nh giỏ ti sn cho cỏc n v m cú cha, m, v, chng, con, anh, ch, em rut ang gi v trớ Hi ng qun tr, ban tng giỏm c, ban giỏm c, trng ban ti chớnh, k toỏn trng doanh nghip cú ti sn cn nh giỏ giỏ - Trong quỏ trỡnh nh giỏ, nu cú s hn ch khỏc v tớnh c lp thỡ doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi tỡm cỏch loi b s hn ch ny Nu khụng loi b c thỡ doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi nờu rừ iu ny bỏo cỏo kt qu nh giỏ nhng mi quan h mang tớnh th hay cỏ nhõn, trc tip hoc giỏn tip i vi ti sn hay vi doanh nghip l i tng ca nhim v nh giỏ m mi quan h ú cú th dn n mõu thun li ớch tim tng - i vi bỏo cỏo kt qu nh giỏ ca mt nh giỏ viờn khỏc, nh giỏ viờn phi xem xột mt cỏch c lp, khỏch quan v kt lun thng nht hay khụng thng nht vi mt phn hay ton b ni dung ca bỏo cỏo ú (2) Chớnh trc: nh giỏ viờn phi thng thn, trung thc v cú chớnh kin rừ rng phõn tớch cỏc yu t tỏc ng nh giỏ nh giỏ viờn phi t chi nh giỏ khi xột thy khụng cú iu kin hoc b chi phi bi nhng rng buc cú th lm sai lch kt qu nh giỏ (3) Khỏch quan: nh giỏ viờn phi cụng bng, tụn trng s tht v khụng c thnh kin, thiờn v vic thu thp ti liu v s dng ti liu phõn tớch cỏc yu t tỏc ng nh giỏ 10 Vic xỏc nh giỏ tr lm c s cho nh giỏ phi phự hp vi nhng quy nh ca phỏp lut hin hnh v cỏc bn quy phm phỏp lut c quan nh nc cú thm quyn ban hnh 1.8 Lp k hoch nh giỏ - Vic lp k hoch mt cuc nh giỏ nhm xỏc nh rừ nhng bc cụng vic phi lm v thi gian thc hin tng bc cụng vic cng nh ton b thi gian cho cuc nh giỏ - Ni dung k hoch phi th hin nhng cụng vic c bn sau: - Xỏc nh cỏc yu t cung-cu thớch hp vi chc nng, cỏc c tớnh v cỏc quyn gn lin vi bt ng sn c mua/bỏn v c im th trng - Xỏc nh cỏc ti liu cn thu thp v th trng, v bt ng sn, ti liu so sỏnh - Xỏc nh v phỏt trin cỏc ngun ti liu, m bo ngun ti liu ỏng tin cy v phi c kim chng - Xõy dng tin nghiờn cu, xỏc nh trỡnh t thu thp v phõn tớch d liu, thi hn cho phộp ca trỡnh t phi thc hin - Lp cng bỏo cỏo kt qu nh giỏ Kho sỏt hin trng, thu thp thụng tin bt ng sn 2.1- Kho sỏt hin trng nh giỏ viờn phi trc tip kho sỏt hin trng: i vi bt ng sn, nh giỏ viờn phi kho sỏt v thu thp s liu v: + V trớ thc t ca bt ng sn so sỏnh vi v trớ trờn bn a chớnh, cỏc mụ t phỏp lý liờn quan n bt ng sn + Chi tit bờn ngoi v bờn bt ng sn + i vi cụng trỡnh xõy dng d dang, nh giỏ viờn phi kt hp gia kho sỏt thc a vi bỏo cỏo ca ch u t, nh thu ang xõy dng cụng trỡnh 14 - Trong quỏ trỡnh kho sỏt, cú y chng c cho vic nh giỏ, nh giỏ viờn cn chp nh bt ng sn theo cỏc dng (tũan cnh, chi tit), cỏc hng khỏc 2.2 -Thu thp thụng tin Bờn cnh thụng tin, s liu thu thp t kho sỏt hin trng, nh giỏ viờn phi thu thp cỏc thụng tin sau: - Cỏc thụng tin liờn quan n chi phớ, giỏ bỏn, lói sut, thu nhp ca bt ng sn so sỏnh - Cỏc thụng tin v yu t cung - cu, lc lng tham gia th trng, ng thỏi ngi mua - ngi bỏn tim nng - Cỏc thụng tin v tớnh phỏp lý ca bt ng sn - Vi bt ng sn cn thu thp thờm cỏc thụng tin v nhng iu kin t nhiờn, kinh t, xó hi v mi trng tỏc ng n giỏ tr BS cn nh giỏ - thc hin nh giỏ, nh giỏ viờn phi da trờn nhng thụng tin thu thp t cỏc ngun khỏc nh giỏ viờn phi nờu rừ ngun thụng tin bỏo cỏo nh giỏ v phi c kim chng bo m chớnh xỏc ca thụng tin Phõn tớch thụng tin v bt ng sn L quỏ trỡnh ỏnh giỏ tỏc ng ca cỏc yu t n mc giỏ ca bt ng sn cn nh giỏ 3.1- Phõn tớch nhng thụng tin t kho sỏt hin trng bt ng sn 3.2- Phõn tớch nhng c trng ca th trng bt ng sn cn nh giỏ a Bn cht v hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng b Xu hng cung cu trờn th trng bt ng sn 3.3- Phõn tớch v khỏch hng: 3.4- Phõn tớch v vic s dng tt nht v ti u ca bt ng sn La chn phng phỏp nh giỏ bt ng sn 15 Da trờn loi BS v h thng thụng tin thu thp c nh giỏ viờn la chn phng phỏp nh giỏ phự hp ỏp dng rỳt ch s giỏ tr ca bt ng sn Cn nờu rừ cỏc phng phỏp c ỏp dng xỏc nh mc giỏ tr ca bt ng sn cn nh giỏ nh giỏ viờn cn phõn tớch rừ mc phự hp ca 01 hoc nhiu phng phỏp nh giỏ c s dng vi c im kinh t k thut ca bt ng sn v vi mc ớch nh giỏ nh giỏ viờn cn nờu rừ bỏo cỏo nh giỏ phng phỏp nh giỏ no c s dng lm cn c ch yu, phng phỏp nh giỏ no c s dng kim tra chộo, t ú i n kt lun cui cựng v giỏ tr nh giỏ Xỏc nh giỏ bt ng sn Trờn c s ỏp dng cỏc phng phỏp nh giỏ bc ny ngi nh giỏ cn thc hin hũa hp cỏc ch s giỏ tr rỳt giỏ tr BS cn nh giỏ Trong ỏp dng phng phỏp so sỏnh thng s dng so sỏnh nhiu BS tng t BS cn nh giỏ tớnh ch s giỏ so sỏnh ca cỏc BS khỏc Cỏc ch s giỏ so sỏnh ny cú th c th hin dng giỏ ca ton b BS, giỏ theo n v m2 t s dng, m2 xõy dng, lụ t nh giỏ viờn cn s dng cỏc k thut hũa hp cỏc ch s giỏ tr ca cỏc BS so sỏnh rỳt giỏ tr ca BS mc tiờu bng cỏch s dng phng phỏp tớnh trng s hoc tớnh mc bỡnh quõn ca cỏc ch s giỏ so sỏnh Trong trng hp s dng nhiu hn phng phỏp nh giỏ, mi phng phỏp s cú ch s giỏ khỏc nhau, ú cn thc hin hũa hp ch s giỏ ca cỏc phng phỏp khỏc thnh ch s giỏ ca BS mc tiờu lm vic ny chỳng ta cng cn ỏp dng cỏc k thut hũa hp ch s giỏ rỳt giỏ BS mc tiờu Ngi nh giỏ cú th s dng nhiu phng phỏp nh giỏ cho nhim v nh giỏ BS c th, nhng ú cú phng phỏp chớnh v cỏc phng phỏp khỏc ch mang tớnh tham kho thỡ cn ch rừ phng phỏp no c s dng l chớnh, phng phỏp no mang tớnh tham kho Khi so sỏnh ch s giỏ tr rỳt t mi phng phỏp cn gii thớch c s khỏc bit ch s giỏ ỏp dng cỏc phng phỏp nh giỏ khỏc 16 Giỏ tr cui cựng ca BS cú th c xỏc nh cú th l s c th, cú th l nm khong giỏ tr Quỏ trỡnh hũa hp cỏc ch s giỏ tr rỳt giỏ tr ca BS cn nh giỏ phi c trỡnh by y bỏo cỏo nh giỏ Lp h s v chng th nh giỏ Nhiệm vụ định giá hoàn thành kết luận đợc phát biểu báo cáo trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự chứa đựng tất số liệu đợc xem xét đợc phân tích, phơng pháp áp dụng nguyên nhân dẫn đến ớc lợng giá trị cuối Phân tích giá trị hoà hợp cho phép ngời đọc hiểu vấn đề số liệu thực tế đợc trình bày để theo dõi lý đằng sau kết luận giá trị ngời định giá Ước lợng giá trị quan điểm ngời định giá phản ánh kinh nghiệm điều chỉnh mà ngời áp dụng để nghiên cứu số liệu đợc tập hợp Báo cáo định giá thể hữu hình công việc ngời định giá Trong trình chuẩn bị báo cáo, ngời định giá nên đặc biệt ý tới cách viết, tổ chức trình bày hình thức chung báo cáo Các kết luận định giá đợc thông tin cho khách hàng miệng viết Các báo cáo viết báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt báo cáo có giới hạn Chứng th định giá trình bày tóm tắt trình định giá, kết định giá, điều kiện ràng buộc có ảnh hởng đến việc ớc lợng giá trị BĐS sử dụng kết định giá Chuyờn H S V CHNG TH NH GI BT NG SN H s v chng th nh giỏ 5.1.H s nh giỏ 5.1.1 Khỏi nim H s nh giỏ: l cỏc ti liu cú liờn quan n cụng vic nh giỏ ti sn ngi nh giỏ lp, thu thp, phõn loi, s dng v lu tr quỏ trỡnh thc hin nh giỏ Ti liu h s nh giỏ c th hin trờn 17 giy, phim nh hay nhng vt mang tin khỏc theo quy nh ca phỏp lut hin hnh 5.1.2 Mc ớch ca vic lp H s nh giỏ - Lu tr nhng bng chng thu thp c quỏ trỡnh thc hin nh giỏ v lm c s cho vic a ý kin ca ngi nh giỏ v mc giỏ bt ng sn cn nh giỏ - Tr giỳp cho cỏc bc thc hin cụng vic nh giỏ - Tr giỳp cho kim tra, soỏt xột v ỏnh giỏ cht lng cụng vic nh giỏ - Tr giỳp cho vic x lý nhng tranh chp, khiu kin cú th phỏt sinh hoc sau quỏ trỡnh nh giỏ gia khỏch hng (hoc bờn th ba) vi doanh nghip, t chc nh giỏ 5.1.3 Ni dung ca h s nh giỏ Ni dung h s nh giỏ ph thuc vo mc ớch nh giỏ v loi hỡnh ti sn cn nh giỏ Ni dung c bn h s nh giỏ bao gm: - Tờn v s hiu h s, ngy thỏng lp v ngy thỏng lu tr - Nhng thụng tin v khỏch hng v bt ng sn yờu cu nh giỏ - Phiu yờu cu ca khỏch hng - Hp ng nh giỏ ký kt gia doanh nghip nh giỏ v khỏch hng - Nhng phõn tớch, ỏnh giỏ ca ngi nh giỏ thm nh viờn v nhng nh giỏ liờn quan - Nhng ý kin trng cu t v cỏc khớa cnh k thut, phỏp lý liờn quan n ti sn cn nh giỏ (nu cú) - Bỏo cỏo kt qu nh giỏ ti sn v ph lc kốm theo bỏo cỏo - Chng th nh giỏ - Biờn bn lý hp ng nh giỏ gia doanh nghip, t chc nh giỏ v khỏch hng 18 5.2 Báo cáo định giá 5.2.1 Khỏi nim v yờu cu ca bỏo cỏo nh giỏ Báo cáo định giá tài liệu trình bày kết trình định giá định giá viên chuẩn bị Báo cáo định giá thể quan điểm hệ thống thông tin mà ngời định giá sử dụng để đa kết luận ớc lợng mức giá (bằng tiền vật ngang giá khác) BĐS mà khách hàng yêu cầu Bỏo cỏo kt qu nh giỏ phi th hin nhng thụng tin ỳng theo thc t, mang tớnh mụ t v da trờn bng chng c th thuyt minh v mc giỏ ca ti sn qua nh giỏ Nhng thụng tin ny phi c trỡnh by theo mt trỡnh t lụ-gớc, hp lý, t mụ t v ti sn n nhng yu t tỏc ng ti giỏ tr th trng ca ti sn, phõn tớch nhng d liu thu thp trờn th trng cú c kt qu nh giỏ Bỏo cỏo kt qu phi th hin c nhng lp lun, cỏch thc, phng phỏp c ỏp dng quỏ trỡnh nh giỏ v gii thớch mt cỏch rừ rng tt c nhng cú tỏc ng n giỏ tr ti sn nhm trỏnh hiu lm cho nhng ngi s dng v cỏc t chc cú liờn quan Để bảo đảm chất lợng báo cáo tổ chức định giá chuyên nghiệp đa yêu cầu tối thiểu cần đạt đợc báo cáo định giá nh sau: - Báo cáo định giá phải có kết cấu lôgíc, nội dung trình bày báo cáo phải rõ ràng xác, tránh hiểu lầm - Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép cá nhân, tổ chức dựa vào báo cáo để hiểu đợc bất động sản cách hợp lý - Bất giả thiết đặc biệt điều kiện hạn chế có ảnh hởng cách trực tiếp đến việc định giá phải đợc trình bày cách rõ ràng xác, rõ ảnh hởng đến giá trị 5.2.2 Phân loại hình thức trình bày báo cáo định giá a Phân loại báo cáo định giá Để trình bày kết trình định giá tuỳ theo yêu cầu hay đơn đặt hàng khách hàng, có loại báo cáo định giá nh sau: - Báo cáo đầy đủ - Báo cáo tóm tắt - Báo cáo có giới hạn Sự khác biệt báo cáo phụ thuộc vào mức độ yêu cầu chi tiết lĩnh vực định trình bày 19 mức đầy đủ báo cáo đầy đủ, bao gồm miêu tả cách chi tiết số liệu, lý phân tích đợc sử dụng để đa kết luận giá trị mức vắn tắt báo cáo có giới hạn, hầu nh thông tin nh báo cáo đầy đủ mức trung bình báo cáo tóm tắt, chứa số, nhng tất thông tin đợc miêu tả Trong hoạt động định gía thờng có loại: định giá đầy đủ định giá hạn chế Sự khác biệt loại định giá phụ thuộc vào khối lợng công việc cần thực trình thu thập phân tích số liệu Nếu thực định giá hạn chế phải thể rõ ràng điều báo cáo b Hình thức trình by báo cáo định giá Báo cáo định giá đợc trình bày miệng viết Báo cáo viết đợc chuẩn bị dới hình thức theo mẫu có sẵn hình thức văn tờng thuật Thông thờng báo cáo đợc trình bày theo yêu cầu ngời sử dụng.Tuy nhiên khách hàng yêu cầu báo cáo không cần đầy đủ, nghĩa không cần báo cáo chi tiết ngời định giá phải thực phân tích để hoàn tất công việc định giá Trong trờng hợp tất t liệu, số liệu đợc sử dụng để chuẩn bị báo cáo đợc lu giữ hồ sơ ngời định giá Mặc dù ngời định giá cung cấp văn quan điểm dới hình thức viết văn bản, nhng bị hỏi để giải thích bảo vệ quan điểm thời gian sau Quy mô hồ sơ phụ thuộc vào báo cáo đợc chuẩn bị - Báo cáo miệng: Ngời định giá báo cáo miệng hoàn cảnh việc sử dụng dự định không cho phép chứng nhận báo cáo viết Các chứng đợc chuyên gia định giá trình bày lấy cung án đợc xem báo cáo miệng Nhiều báo cáo miệng không đợc thực dới lời tuyên thệ, chúng đợc thông tin trực tiếp cho cá nhân ngời sử dụng qua điện thoại Mỗi báo cáo miệng nên bao gồm miêu tả BĐS, yếu tố, giả thiết kết luận lý mà kết luận dựa vào Sau thông báo miệng ngời định giá nên giữ lại tất ghi chép, số liệu liên quan đến nhiệm vụ hoàn tất ghi nhớ phân tích, kết luận quan điểm - Báo cáo theo mẫu: Báo cáo theo mẫu hình thức trình bày báo cáo phổ biến nhất, loại báo cáo báo cáo đầy đủ mà chủ yếu báo cáo tóm tắt báo cáo có giới hạn Điều phụ thuộc vào mức độ chi tiết chất lợng tài liệu minh chứng Các báo cáo theo mẫu thờng đáp ứng yêu cầu tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm quan nhà nớc Báo cáo theo mẫu thờng sử dụng cho việc mua, bán BĐS dân c BĐS chấp Bằng cách hoàn tất mẫu báo cáo, ngời định giá bảo đảm khoản mục mà ngời yêu cầu định giá bị bỏ sót - Các báo cáo tờng thuật: 20 Bằng việc thoả thuận trớc với ngời sử dụng dự kiến, ngời định giá gửi kết định giá báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt báo cáo có giới hạn Mặc dùng số chủ đề báo cáo tóm tắt báo cáo giới hạn có phạm vi hẹp không nh báo cáo đầy đủ, nhng báo cáo phải chứa đủ thông tin để dẫn dắt ngời đọc đến kết luận ngời định giá.Cũng nh báo cáo miệng, ngời định giá chuẩn bị báo cáo tờng thuật cần phải lu giữ tất ghi chép số liệu để hoàn thành tóm tắt phân tích, kết luận quan điểm giá trị 5.2.3 Ni dung ca bỏo cỏo nh giỏ Nội dung báo cáo định giá BĐS phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợc giới thiệu dới đây: Nhng thụng tin c bn v: - Tờn v loi BS - V trớ ca bt ng sn (t ai, nh ca v cụng trỡnh kin trỳc khỏc) - Tờn, a ch, s in thoi, s Fax ca khỏch hng yờu cu nh giỏ - Ngy thỏng nm nh giỏ - Tờn, a ch, s in thoi, s fax ca doanh nghip, t chc nh giỏ hoc chi nhỏnh - H v tờn nh giỏ viờn lp bỏo cỏo thm nh giỏ - H v tờn, ch ký ca giỏm c doanh nghip, ngi ng u t chc nh giỏ hoc ph trỏch chi nhỏnh Nhng cn c phỏp lý nh giỏ Nhng bn quy phm phỏp lut, tiờu chun cú liờn quan c quan Nh nc cú thm quyn Trung ng hoc a phng ban hnh Mụ t c im ca BS v mt k thut - V trớ ca bt ng sn +V trớ a lý v hnh chớnh ca bt ng sn +i vi t : s lụ t, s a chớnh, din tớch t, phõn loi ng ph, nhúm t 21 +i vi t nụng nghip, lõm nghip: s lụ t, s a chớnh, din tớch t, phõn loi nhúm t, iu kin thi tit, c im a hỡnh, h thng giao thụng, h thng ti v tiờu nc +i vi cụng trỡnh kin trỳc trờn t (nh ca, ng xỏ, cu cng): loi nh, cp nh, hng nh, din tớch xõy dng v din tớch s dng (m 2), cht lng nh (% cũn li, tui i), mc ớch s dng, cu trỳc nh, s phũng, din tớch s dng tng phũng, h thng in, h thng cp v thoỏt nc; loi, hng ng xỏ, cu cng +V trớ ca bt ng sn mi tng quan vi nhng trung tõm khu vc gn nht, iu kin t nhiờn v mụi trng xung quanh, hỡnh dng ca tha t, khong cỏch t ú n nhng a im giao thụng cụng cng, ca hng, trng hc, cụng viờn, bnh vin, nhng trc ng chớnh - Tỏc ng ca quy hoch, phõn vựng n giỏ tr ca t ai, nh ca v cụng trỡnh kin trỳc trờn t - Mc ớch s dng hin ti ca bt ng sn cú theo ỳng mc ớch c phộp s dng theo qui hoch phõn vựng v mang li giỏ tr ti u cho bt ng sn hay khụng Mụ t c im ti sn v mt phỏp lý - Bt ng sn ó c cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh: nhng ni dung Giy chng nhn (bao gm s lụ t, tờn a phng v tờn nc, ngy cp v s ng ký ca Giy chng nhn quyn s hu, s dng ti sn) - Bt ng sn cha c cp Giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh: ngun gc ti sn (nh, t), t chc, cỏ nhõn giao ti sn, ngy lm giy t chuyn dch ti sn, cỏc giy t kốm theo - Cú tranh chp hay khụng vi cỏc ch bt ng sn lin k - Nhng li ớch kinh t thu c t bt ng sn (trng hp bt ng sn ang cho thuờ: giỏ thuờ, thi hn thuờ, hp ng thuờ, thu nhp hng thỏng t ngi thuờ bt ng sn m ca hng, ca hiu, phũng i din) - Nhng ti liu khỏc th hin tớnh phỏp lý ca bt ng sn 22 Nhng gi thit v hn ch nh giỏ giỏ tr BS - Tớnh hp lý ca vic a nhng gi thit v hn ch liờn quan n c im th trng, cỏc nhõn t tỏc ng n giỏ tr th trng ca ti sn - Nu khụng a nhng hn ch nh vy thỡ kt qu s sao, nh hng n kt qu thm nh giỏ nh th no Kt qu kho sỏt thc a - Mc ớch, thi gian, ngi tin hnh kho sỏt thc a - Kt qu thu c t kho sỏt thc a - S chờnh lch (nu cú) gia kt qu kho sỏt thc a vi h s a chớnh Nờu rừ lý s chờnh lch ú Nhng lp lun v mc giỏ cui cựng, bao gm: - Phõn tớch v v trớ, nhng nhõn t tỏc ng, xu hng ng ca th trng ti sn khu vc, hnh vi ca nhng ngi mua, bỏn trờn th trng ny, nhng u th hoc bt li ca ti sn cn nh giỏ trờn th trng - Mc ớch s dng ti sn tt nht v ti u, mang li giỏ tr cao nht Trng hp mc ớch s dng tt nht v ti u khỏc vi mc ớch s dng hin ti ca ti sn thỡ trỡnh by v tim nng ca nú, nhng iu kin phỏp lý, t nhiờn cho phộp hoc khụng cho phộp nh hng n giỏ tr s dng tt nht v cú hiu qu nht ca ti sn Phng phỏp thm nh giỏ: + Phng phỏp so sỏnh trc tip: kt qu : + Phng phỏp chi phớ: kt qu : + Phng phỏp chit khu dũng thu nhp: kt qu : + Phng phỏp khỏc: kt qu: + Hũa hp cỏc ch s giỏ tr t cỏc phng phỏp khỏc nhau: Nhng so sỏnh, phõn tớch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tớnh túan cỏc mc giỏ thu c t cỏc phng phỏp nờu trờn i n mc giỏ cui cựng th hin giỏ tr th trng ca ti sn Trng hp ch ỏp dng c 01 hoc 02 23 cỏc phng phỏp thm nh giỏ nờu trờn thỡ nờu rừ lý vỡ cú s hn ch ú X lý nhng hn ch, khụng rừ rng quỏ trỡnh nh giỏ - Khụng rừ rng v tỡnh trng phỏp lý ca ti sn - Hn ch v thụng tin, d liu liờn quan cn thu thp i vi BS - Phõn loi, hng BS - Lng hoỏ nhng nhõn t tỏc ng n giỏ BS Nhng hn ch, khụng rừ rng trờn ó c x lý nh th no, cỏch thc x lý quỏ trỡnh nh giỏ, mc tỏc ng ca nhng hn ch nờu trờn n mc giỏ ca BS cn nh giỏ 10 Nhng quyn v li ớch cỏ nhõn (nu cú) ca nh giỏ viờn liờn quan n BS cn nh giỏ, cú th lm ny sinh nhng xung t li ớch quỏ trỡnh thc thi nhim v 11 tờn, ch ký ca nh giỏ viờn tin hnh nh giỏ BS 12 Ph lc ớnh kốm bỏo cỏo kt qu nh giỏ Ph lc l nhng thụng tin b sung, thuyt minh cho bỏo cỏo kt qu nh giỏ Ph lc bao gm: a- i vi bt ng sn: - H khu thng trỳ ca ch bt ng sn (bn sao) - i vi ti sn cỏ nhõn - Giy phộp ng ký kinh doanh (bn sao) - i vi ti sn doanh nghip - Bn quy hoch tng th khu vc (trớch lc) - Bn quy hoch chi tit khu vc (trớch lc) - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn - Mt cỏc loi giy chng nhn ngun gc bt ng sn (trng hp cha c cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn) bao gm: 24 + Quyt nh giao, cp t ca U ban Nhõn dõn cp tnh, thnh ph hoc UBND qun, huyn + Quyt nh phõn nh, phõn t ca th trng c quan n v + Hp ng mua nh ca cỏc n v cú t cỏch phỏp nhõn c UBND tnh, thnh ph giao t lm nh bỏn + Cỏc giy t v t c quan cú thm quyn ca ch c cp Trng hp ch nh cú cỏc giy t k trờn nhng khụng ỳng tờn ch ang s dng thỡ phi cú cỏc gớõy t kốm theo nh: giy t mua bỏn nh, giy t tha k, chia, tng nh , t - Giy phộp xõy dng nh, bn v thit k xõy dng, s v trớ bt ng sn v cỏc bn v khỏc (bn sao) - Chi tit v qui hoch t c quan cú chc nng a phng hoc ca phũng qui hoch ụ th (bn sao) - Cỏc hp ng mua, bỏn v cho thuờ bt ng sn (bn sao) - nh chp ton cnh bt ng sn - Nhng ti liu khỏc trc tip b tr cho bỏo cỏo kt qu thm nh giỏ b- i vi mỏy múc thit b c gn BS: - Cỏc hp ng mua, bỏn vt t, mỏy múc, thit b, hng hoỏ - Catalụ, cỏc thụng s kinh t k thut ch yu ca vt t, mỏy múc, thit b, hng hoỏ 5.3.Chng th nh giỏ Chng th nh giỏ: l bn doanh nghip, t chc thm nh giỏ lp nhm cụng b cho khỏch hng hoc bờn th ba v nhng ni dung c bn liờn quan n kt qu nh giỏ Chng th nh giỏ c lp thnh 03 bn, cú giỏ tr phỏp lý nh 02 bn giao khỏch hng, 01 bn lu ti h s nh giỏ ca doanh nghip, t chc nh giỏ 25 Hỡnh thc v ni dung Chng th thm nh giỏ tr quyn s dng t v cụng trỡnh kin trỳc trờn t theo quy nh ti Ph lc s 02 ca Tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam s 04 Dới trình bày mẫu chứng th định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN, Bộ Tài ban hành 26 Mu chng th thm nh giỏ (ỏp dng i vi t ai, cụng trỡnh kin trỳc trờn t) S /TG CT Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập-Tự do-Hạnh phúc (kớ hiu DN, t chc nh giỏ) , ngy thỏng nm CHNG TH THM NH GI Kớnh gi: Theo ngh ca ụng/b/ doanh nghip ti bn s ngy v vic thm nh giỏ Mc ớch thm nh giỏ: Xỏc nh giỏ ti sn phc v mc ớch Thi im thm nh giỏ: Ti thi im thm nh giỏ (ngy thỏng nm ) C s thm nh giỏ (nờu rừ nhng cn c ch yu thm nh giỏ) - Cn c h s, giy t phỏp lý ụng/b/ doanh nghip cung cp (kốm theo cụng ngh s ) - Giy chng nhn quyn s dng t s ngy thỏng nm ca U ban Nhõn dõn tnh cp cho - Giy phộp xõy dng s ngy (nu cú) - Bn v hon cụng (nu cú) - H s quyt toỏn cụng trỡnh (nu cú) - Nhng cn c phỏp lý khỏc Thc trng t, nh, 4.1 t: V trớ: mụ t c th v trớ a gii hnh chớnh, v trớ a lý, hng - Din tớch: tng din tớch, din tớch tng phn, kớch thc cỏc chiu 27 - Tỡnh trng phỏp lý 4.2 Nh: - Mụ t chung: loi nh, cp nh, din tớch xõy dng, din tớch s dng, s tng, s phũng - Kt cu: kt cu tng th ton b nh v tng b phn (múng, tng, mỏi ) - Thc trng: mụ t chi tit tng b phn cu thnh ngụi nh (nn, tng, mỏi, ca, cụng trỡnh ph, ban cụng ): loi vt liu, thit b c s dng, tỡnh trng thc t tng b phn 4.3 Ti sn: - Cỏc thng s k thut, thc trng ca ti sn - Tớnh phỏp lý ca ti sn Phng phỏp thm nh giỏ: S dng phng phỏp Kt qu thm nh giỏ: Trờn c s cỏc ti liu ụng/b/ cụng ty cung cp, qua kho sỏt thc t ti hin trng; vi phng phỏp thm nh giỏ c ỏp dng tớnh toỏn, doanh nghip thm nh giỏ (ghi rừ tờn doanh nghip) thụng bỏo kt qu thm nh giỏ ti sn ti thi im nh sau: Giỏ t: Giỏ nh: Tng giỏ tr t v nh: Lm trũn (vit bng ch: ng) Doanh nghip, t chc thm nh giỏ tr li ụng/ b/ quý n v cú c s theo quy nh ca phỏp lut hin hnh Thm nh viờn v giỏ Giỏm c (ký tờn) (Ký tờn, úng du) 28 [...]... QUY TRèNH NH GI BS Quá trình định giá bắt đầu khi ngời định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duy nhất nhng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ớc lợng giá trị thị trờng của BĐS Quá trình định giá bao gồm tất cả các bớc để thực hiện nhiệm vụ định giá Các bớc định giá trong phần này cung cấp khung... định giá là kết luận về giá trị đợc chứng minh tốt, phản ảnh các yếu tố ảnh hởng đến giá thị trờng của BĐS đợc định giá Để đạt đợc mục tiêu này, ngời định giá cần nghiên cứu BĐS từ những quan điểm khác nhau, phù hợp với các phơng pháp định giá Các phơng pháp định giá có quan hệ qua lại với nhau, mỗi phơng pháp đòi hỏi sự kết hợp phân tích về số liệu bán, chi phí và thu nhập liên quan tới BĐS phải định. .. chỉ dẫn về giá trị BĐS Ngoài ra các quy trình khác nh sử dụng thống kê suy luận và các mô hình kinh tế cũng có thể áp dụng trong quá trình định giá BĐS Trong quá trình định giá một hoặc nhiều phơng pháp định giá có thể đợc sử dụng để rút ra giá trị của BĐS, điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào sự sẵn có của hệ thống thông tin đối với nhiệm vụ định giá cụ thể Trong nhiệm vụ xác định giá trị... nhiệm định giá Nó chỉ ra cách thức có thể sử dụng trong bất cứ nhiệm vụ định giá nào từ thực hiện nghiên cứu thị trờng và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ thuật định giá và kết hợp các kết qủa của các hoạt động này vào ớc lợng giá trị BĐS mục tiêu Tuy vậy, quá trình định giá của các loại BĐS cụ thể lại bao gồm các bớc đặc biệt cụ thể, số lợng các bớc này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm vụ định giá. .. của ngời định giá Ước lợng giá trị là quan điểm của ngời định giá và nó phản ánh kinh nghiệm và điều chỉnh mà ngời này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu đợc tập hợp Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của ngời định giá Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, ngời định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo Các kết luận định giá có thể... phải định giá 12 Để hoàn thành quá trình định giá, ngời định giá phải kết hợp các thông tin rút ra từ nghiên cứu thị trờng và phân tích các số liệu và từ việc áp dụng các phơng pháp để hình thành kết luận về giá trị Kết luận này có thể đợc thể hiện một giá trị đợc ớc lợng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trị BĐS có thể rơi vào Sự kết hợp hiệu qủa của tất cả các yếu tố trong quá trình định giá phụ thuộc... miêu tả Trong hoạt động định gía thờng có 2 loại: định giá đầy đủ và định giá hạn chế Sự khác biệt của 2 loại định giá này phụ thuộc vào khối lợng công việc cần thực hiện trong quá trình thu thập và phân tích số liệu Nếu thực hiện định giá hạn chế thì phải thể hiện rõ ràng điều này trong báo cáo b Hình thức trình by của báo cáo định giá Báo cáo định giá có thể đợc trình bày bằng miệng hoặc viết Báo... hạn chế nào có ảnh hởng một cách trực tiếp đến việc định giá phải đợc trình bày một cách rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hởng của nó đến giá trị 5.2.2 Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá a Phân loại báo cáo định giá Để trình bày kết quả của quá trình định giá tuỳ theo yêu cầu hay đơn đặt hàng của khách hàng, có thể có 3 loại báo cáo định giá nh sau: - Báo cáo đầy đủ - Báo cáo tóm tắt -... liờn quan Để bảo đảm chất lợng của báo cáo các tổ chức định giá chuyên nghiệp đã đa ra những yêu cầu tối thiểu cần đạt đợc của một báo cáo định giá nh sau: - Báo cáo định giá phải có kết cấu lôgíc, các nội dung trình bày trong báo cáo phải rõ ràng và chính xác, tránh hiểu lầm - Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép các cá nhân, tổ chức có thể dựa vào báo cáo để hiểu đợc bất động sản một cách hợp lý - Bất. .. cần báo cáo chi tiết thì ngời định giá vẫn phải thực hiện các phân tích để hoàn tất công việc định giá Trong trờng hợp đó tất cả các t liệu, số liệu đợc sử dụng để chuẩn bị báo cáo đợc lu giữ trong hồ sơ của ngời định giá Mặc dù ngời định giá có thể không bao giờ phải cung cấp bằng văn bản về quan điểm dới hình thức viết văn bản, nhng có thể bị hỏi để giải thích hoặc bảo vệ quan điểm trong thời gian sau