TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN part 3 pdf

7 Đặc điểm thị trường BĐS Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và lợi ích mà BĐS đưa lại giá Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy hoạch… Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… 7 đặc điểm Đặc điểm 5 TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì: + BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn, CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS) + Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean crisis) + Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế + Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-Nhật Bản) Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao: vì sao? + Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô) + Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá, pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao. Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái. Định giá BĐS: Dịch vụ công và dich vụ tư vấn • Dịch vụ công: Dịch vụ công là những dịch vụ có tính chất công cộng mà Nhà nước có trách nhiệm tổ chức cung cấp để phục vụ cho nhu cầu chung cần thiết cho cuộc sống cộng đồng, đảm bảo an toàn xã hội và không vì mục tiêu lợi nhuận • Việc cung cấp dịch vụ có thể do Nhà nước trực tiếp làm hoặc do các DN làm trong khuôn khổ pháp luật dưới sự giám sát, quản lý của Nhà nước. 5 lĩnh vực dịch vụ công: a) Dịch vụ hành chính công (cấp phép, đăng ký, chứng thực ), b) Dịch vụ sự nghiệp công (cung cấp phúc lợi y tế, văn hóa, bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe, phòng chống dịch bệnh), d) Dịch vụ công ích (xây dựng đường sá, cầu cống, vệ sinh môi trường ), e) Dịch vụ pháp lý (cung cấp thông tin, tư vấn về giao dịch dân sự, mua bán nhà cửa, đất đai, thi hành án dân sự ) f) Dịch vụ công phục vụ sản xuất (thủy lợi, khuyến nông, khuyến lâm, cung cấp giống, thông tin thị trường ). Dịch vụ định giá BĐS (công) • Điều 12 Luật Đ 1993 và Luật sửa đổi 1998 ” Chính phủ quy định khung giá đất”: 4 mục đích  Tính thuế chuyển QSD đất  Thu tiền cho thuê, giao đất  Tính giá trị TS khi giao đất  Bồi thường thu hồi đất • Nghị định 87/Cp (1994): • CP TƯ quy định khung, ĐP bảng giá, hệ số K (vượt khung TƯ) Comment: • 1993: Nhà nước công nhận đất đai có giá (7 năm sau đổi mới) • Dịch vụ định giá BĐS công • Không tồn tại thị trường chuyển nhượng đất tự do • Không tồn tại dịch vụ tư vấn định giá Dịch vụ định giá BĐS (công) • Luật Đất đai 2003 • Điều 56 ”Giá đất do Nhà nước quy định • NĐ Số 188/2004 về phương pháp xác định và khung giá các loại đất • Nghị định 123 về phương pháp xác định giá các loại đất Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Là sự phân quyền định giá theo hướng Nhà nước giảm thiểu danh mục định giá mang tính hành chính mệnh lệnh • Tập trung quản lý hàng hóa dịch vụ độc quyền (méo mó thị trường: điện, nước, viễn thông, mua sắm banừg nguồn NSNN… • Phân quyền cho địa phương và doanh nghiệp Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Nghị định 12 – Luật đầu tư nước ngòai: “thẩm định giá trị máy móc, dây truyền công nghệ góp vốn với đối tác VN” • QĐ 1179 của TTCP (1997) về kế họach PTKTXH ” thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu mua sắm tài sản có giá trị cao, khối lượng lớn trong các dự án đaùa tư xây dựng” • 8-5-1997 TTCP đồng ý cho BVGCP gia nhập AVA và giao BVGCP xây dựng đề án thành lập Trung tâm thẩm định giá VN • 9/2/1998 BVGCP có QĐ thành lập TTtư vấn DV KĐG và Trung tâm Thông tin tư vấn dịch vụ TĐG miền Nam: ” chức năng” làm tư vấn dịch vụ kiểm định giá đất đai tài nguyên tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức xã hội, công dân • Lần lượt 34 tỉnh thành phố thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc sơ tài chính • Plệnh giá 2002: Điều 14: DN thẩm định giá baoso gồn DNNN và DN thuộc các thành phần kinh tế khác ; NGhị định 170 (2002) (Điều 16 Thành lập DN TĐG; NGhị định 101 Về thẩm định giá • Điều 25 NĐ 101:Các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng hoạt động thẩm định giá thuộc các thành phần kinh tế đã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực phải chuyển đổi theo một trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực. Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Giai đoạn 1997-2002: cả nước có 2 Trung tâm tư vấn dịch vụ định giá . Tổng giá trị tài sản: 4500 tỷ đ • Giai đoạn 2003-2005: thị trường thẩm định gía tăng trưởng nhanh: 2 trung tâm (238.400 tỷ đ); 34 Trung tâm, 40 công ty kế tóan, kiểm tóan • Giai đoạn 2005-2008: 7 Trung tâm đã và đang làm thủ tục chuyển đổi thành công ty; 30 Trung tâm các địa phương chấm dứt hoạt động Dịch vụ định giá BĐS tư vấn • Điều 57 Luật Đ 2003 Tư vấn giá đất 1. Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. 2. Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. 3. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. • Luật kinh doanh BĐS 2006 • Điểm 2. Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản • 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; Dịch vụ định giá BĐS (tư vấn) • Điểm 2. Điều 9. Luật kinh doanh BĐS 2006 • Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước • 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản. [...]... chuyên gia định giá BĐS • • • • Các chủ thể tham gia TT BĐS Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS Thị trường thẩm định giá BĐS Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Các chủ thể tham gia TT BĐS 1 cá nhân: • - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… • - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê 2 DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…) 3 Nhà nước:... gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… • - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê 2 DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…) 3 Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ, tín dụng…), thu hồi đất . định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản. Vai. bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước • 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá. doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; Dịch vụ định giá BĐS (tư vấn) • Điểm 2. Điều 9. Luật kinh doanh BĐS 2006 • Phạm vi hoạt động