TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN part 2 pps

Quyền chiếm hữu đối với BĐS • Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với công trình kiến trúc • Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với BĐS (Luật KD BĐS) • Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với nhà ở (Luật Nhà ở) • Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với đât đai Quyền định đoạt đất đai • Quyền định đoạt đất đai của nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, thông qua: giao đất, cho thuế đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thu hồi đất Quyền sử dụng đất đai • Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Điều 192 BLSD. • Điều 193 BLDS. Quyền sử dụng của chủ sở hữu • Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. • Điều 194 BLDS. Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu • 1. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. • Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức. Quyền sử dụng đất đai Điểm 4. điều 5 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Comment: Điều 181 (BLDS) Quyền tài sản • Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. • Quyền sử dụng BĐS là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. • Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ giá đình và các nhân sử dụng vào các mục đích dưới các hình thức: • + Giao không thu tiền • + Giao có thu tiền • + Cho thuế đất Các quyền sử dụng đất • Hiến pháp 1992” chuyển quyền sử dụng đất” • Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 cụ thể hóa: • Comment: 7/8 quyền năng gắn với định giá • 2003: 6 quyền năng • Quyền chuyển đổi • Quyền chuyển nhượng • Quyền cho thuê, cho thuê lại thừa kế • Quyền tặng/cho • Quyền thế chấp • Quyền bảo lãnh • Quyền góp vốn liên doanh • Quyền được bồi thường khi thu hồi Quyền định đoạt • Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Điều 195 • Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu • Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. • Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu • Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. • Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu. 8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến định giá BĐS) 1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời >> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị 2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (lĩa suất, cho vay…) >>> giá trị 3. Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch >>> định giá trị BĐS 4. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy) 5. Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá tăng về long term 6. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước (CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …) 7. Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa (sinh hoạt, kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi người mỗi mồ) 8. Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau: + Bổ sung + Cạnh tranh: 9. 1. Thị trường BĐS • Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và sở hữu tư nhân TLSX (đất đai) • Hình thành và phát triển gắn với mô hình kinh tế thị trường • Yếu tố đầu vào của KT thị trường: Vốn Lao động Đất đai (BDS) Yêu cầu của kinh tế thị trường • Khaí niệm: Kinh tế thị trường là nền kinh tế lấy khu vực kinh tế tư nhân làm chủ đạo. Những quyết định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…) được thực hiện một cách phi tập trung bởi các cá nhân người tiêu dùng và doanh nghiệp. • Tiền đề và yêu cầu của kinh tế thị trường • - Dựa trên đa hình thức sở hữu, bình đẳng giữa các loại hình sở hữu. • - Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự ra quyết định: • + Quyền tự do của khách hàng trong việc lựa chọn các hàng hóa và dịch vụ cạnh tranh; • + Quyền tự do của nhà sản xuất bắt đầu hoặc mở rộng kinh doanh, phân chia rủi ro và lợi nhuận; • + Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận ngang nhau tạo thành nền kinh tế thị trường hiện đại. Thị trường - Việc phân bổ các nguồn lực (lao động đất đai, vốn) của nền kinh tế được cơ bản tiến hành theo quy luật cung cầu và giá cả trở thành tín hiệu ra quyết định kinh doanh, tiêu dùng, đầu tư, tiết kiệm • Giải quyết rất hiệu quả bốn vấn đề: + Sản xuất cái gì, + Sản xuất như thế nào, + Sản xuất cho ai. Comment: Bàn tay của thị trường VS. vai trò của chính phủ [...]... doanh nhà ở Khuyến khích ácc thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn của nhà nước • NQ ĐH ĨX (20 01):” Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người VN ở nước ngòai và người nước ngoài tham gia đầu tư” ... Comment: tạo lập tính đồng bộ giữa các thị trường (lao động, vốn, BĐS, công nghệ, hàng hóa) trong cơ chế kinh tê thị trường VN theo đuổi Thị trường đất đai Việt Nam • • NQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BDS ĐĐ thuộc sở hữu tòan dân, không cho phép mua bán đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát...Thị trường đất đai Việt Nam • Là quá trình nhận thức 15-17 năm từ đổi mới (1986 -20 03) • 1986 ĐH Đảng khóa 6: chuyển bao cấp sang kinh tế thị trường • Chính sách đổi mới: áp dụng nhanh, hiệu quả đối với thị trường hàng hóa, dịch vụ • Chính sách đổi mới: áp dụng chậm, lậu dài (1517 năm) đối với thị trường Đất đai • 15-17 năm : hiểu rõ quyền sở hữu đất đai . nước • • NQ ĐH ĨX (20 01):” Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người VN. hướng đến định giá BĐS) 1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời >> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị 2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn. quyền sử dụng đất • Hiến pháp 19 92 chuyển quyền sử dụng đất” • Luật đất đai 1993, 1998, 20 01, 20 03 cụ thể hóa: • Comment: 7/8 quyền năng gắn với định giá • 20 03: 6 quyền năng • Quyền chuyển