Báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản ppt

Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của mộ

Trang 1

I LỜI MỞ ĐẦU

Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…

Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, tôi đã có thêm nhiều kiến thức về môn Định giá Bất động sản Sau đây là bài trình bày báo cáo thực tập về môn định giá bất động sản với những số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo

Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài viết của tôi không tránh khỏi những sai sót Tôi rất mong nhận được những lời góp ý của thầy cô để hòan thiện kiến thức của mình

II BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

1 Căn cứ pháp lý

Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành l uật Đất đai;

- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Căn cứ Luật Nhà ở;

- Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 c

ủa chính phủ

về thu tiền sử dụng đất;

- Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số

010/HĐ-TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn g iao dịch Bắc H

1 Nội dung định giá

Trang 2

Định giá quyền sở hữu căn nhà tại Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

Địa chỉ bất động sản: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

2 Thông tin chủ sở hữu

Họ và tên: Trần Đức Thịnh

Địa chỉ: nhà số 26, đường Nguyễn Công Trứ, Khu Đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

3 Mục đích thẩm định:

Xác định Giá mua bán trên thị trường

4 Thời điểm thẩm định giá

Tháng 3 năm 2013

5 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có thể tìm ra được, tính toán được, ước tính được dựa trên các thông tin được cung cấp, được tìm thấy, và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường

là hiện tại)

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các mức giá không phản ánh trên thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu

tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

6 Thuận lợi của Bất động sản

- Địa chỉ:

- Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Nam Định, gần bến xe, gần siêu thị Big C, gần chợ Kênh, gần Bệnh viện Sài Gòn, thuận lợi khi đi các tỉnh lân cận như Hà Nội, Thái Bình, Ninh Bình

Trang 3

- Bất động sản có vỉa hè rộng 2,5m, đường rộng 7m,

8 Thông tin bất động sản mục tiệu

- Diện tích căn hộ: 70 m2, trần cao: 3.3 m

- Xây dựng hoàn thành năm 2006 và sử dụng đến nay

- Loại nhà: Nhà mặt phố

- Nhà 3 tầng

- Diện tích xây dựng: 70m2

- Diện tích sử dụng 210m2,

- Mục đích sử dụng: nhà ở

- Số phòng:

+ 1 phòng khách

+ 1 phòng bếp + phòng ăn

+ 4 phòng ngủ

+ 3 nhà vệ sinh

+ 1 phòng thờ

- Thiết kế:

 Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 phòng Ngủ + 1 WC

 Tầng 2 có 1 phòng Sinh hoạt chung + 2 phòng Ngủ + 1 WC

 Tầng 3 có 1 phòng Thờ + 1 phòng Ngủ cho khách + 1WC + 1 Sân phơi

- Phòng khách:

 Diện tích: 24 m2

 Gồm có: 1 điều hòa (từ năm 2007)

 1 bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng

 Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng

 Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 10 triệu đồng

 Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90nghìn/m2 tổng 20 triệu đồng

- Bếp + phòng ăn:

 Diện tích: 10m2, ốp đá khu vực nấu ăn;

 Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, máy hút mùi, chậu rửa bát

- Phòng ngủ chính:

 Diện tích: 20 m2

 Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ

 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt

Trang 4

- Phòng ngủ phụ:

 Diện tích: 20 m2

 Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ

 1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt

- Phòng ngủ phụ 1:

Diện tích: 18 m2; 1 cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ

hòng ngủ 2: Diện tích: 15 m2; lát sàn gỗ; không có cửa sổ nên việc thông gió

chiếu sáng hầu như không có, trong phòng khá bí

 Nhà vệ sinh:

WC1: Diện tích 4 m2, cạnh phòng khách; ốp gạch men trắng; có bình

nóng lạnh

WC2: Diện tích 2 m2, trong phòng ngủ chính; ốp gách men trắng

 Lôgia: Diện tích 3 m2, cạnh phòng bếp phía Tây Bắc; nhìn ra hồ Linh

Đàm và

đường vành đai 3 – cầu Thanh Trì  Hành lang: Diện tích 2 m2 ,nối phòng khách vớ

i 3 phòng ngủ và WC1 b Một số đặc điểm khác

- Bếp có sửa lại so với ban đầu

- Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc tường cạnh cửa chính của căn hộ

- Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa

-Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa

2.Thông tin so sánh

Các bất động sản so sánh:

Qua khảo sát trên địa bàn Nam Định, có các bất động sản sau có thông tin để có thể so sánh:

TSSS Tiêu chi SS

BĐS mục

2

Điều kiện bán

Thị trường

Trang 5

Điều kiện thanh toán

Trả ngay Trả ngay Trả chậm

2 tháng

Trả ngay

4

Thời gian bán

3 tháng trước

5 tháng trước

2 tháng trước

1 tháng trước

5

Vị trí

SN 26, đường Nguyễn Công Trứ, KĐT Hòa Vượng, TP Nam Định

SN 51, đường Nguyễn Công Trứ, KĐT Hòa Vượng, TP Nam Định

SN 18, đường Đỗ Huy Liêu, KĐT Hòa Vượng, TP Nam Định

nhà số 36, đường Nguyễn Công Trứ, KĐT Hòa Vượng, TP Nam Định

nhà số 38, đường Đông A, KĐT Hòa Vượng, TP Nam Định 6

Diện tích

7

Số lượng phòng khách và bếp

8

Số lượng

9

Số lượng

10 Tình trạng

Sổ đỏ chính chủ

11

Hướng nhà

Đông

12 Nội thất

13

Dịch vụ, tiện ích 14

Dịch vụ, tiện ích

Cơ sở điều chỉnh:

Giả định bất động sản so sánh có những đặc điểm tương tự bất động sản thẩm định giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô diện tích khoảng 70-81m2)

a Giá bán:

Trang 6

 BĐS SS 1: 1.625 triệu đồng,

b Điều kiện bán: Tất cả đều được trên thị trường nên không cần điều chỉnh

c Điều kiện thanh toán:

- BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 trả ngay nên không cần điều chỉnh

- BĐS SS 3 trả chậm 2 tháng, lãi suất ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng), mức giá của BĐS mục tiêu:

d Thời gian bán

Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá tiêu dùng qua các tháng trong cả nước Cụ thể là:

CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%)

CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)

Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức điều chỉnh tương ứng là:

BĐS SS 1 được bán 3 tháng trước, mức điều chỉnh =

(109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.625

= (118,32%-100%)*1.625=297 (triệu đồng)

(100,85%*100,47%*109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.500

= 19,888%*1.500=298 (triệu đồng)

= (107,02%*101,32% - 100%) x 1.555 = 8,432%*1.555=131 (triệu đồng)

BĐS SS 4 được bán 1tháng trước, mức điều chỉnh = (101,32% - 100%) x 1.700

= 22(triệu đồng)

Trang 7

Diện tích căn hộ

Diện tích căn hộ chung cư sẽ quyết định không gian sống và số phòng có

thể chia trong căn hộ Do đó, theo ý kiến các chuyên gia thì căn hộ có di

ện

tích từ 95-100m2 sẽ có giá cao hơn từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với căn hộ có diện tích từ 80-90m2 và cao hơn 0.1-0.15 tr/m2 so với các căn hộ có diện tích

TT

Các yếu tố so sánh

từ 60 tới 80m2

Và cụ thể chúng tôi tính ra các mức điều chỉnh tương ứng của BĐS mục

tiêu so với các BĐS ss lần lượt là 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr



Số lượng WC trong căn hộ

Xu hướng hiện tại các căn hộ chung cư đều có ít nhất 2 WC Do đó, giá

một căn hộ có 1 WC sẽ rẻ hơn căn hộ có 2 WC bời 2 yếu tố:

- Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng 1 WC mới

- Thứ hai: do căn hộ không đc sử dụng cao nhất tốt nhất do ko phù hợp

với tâm lí tiêu dùng

Tổng hợp 2 yêu tố trên, chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh là 10 trđ/ 1 WC



Số lượng phòng ngủ

Cũng tương tự như ở trên, xu hướng hiện tại 1 căn hộ cần có 3 phòng ngủ:

PN chính cho bố mẹ và 2 phòng ngủ phụ cho 2 người con Do đó chúng tôi đưa

ra mức điều chỉnh tổng hợp 2 yếu tố chi phí và thị hiếu là 12tr/1 phòng ngủ



Thời gian bán

Trang 8

Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ

số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội Cụ thể là:

CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%)

CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)

CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%)

Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức

điều chỉnh tương ứng là:

- BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh =

[(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr =

(105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr

- Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr;

-4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr

Điều kiện bán

Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh

Điều kiện thanh toán

Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3 tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr

Quyền đối với BĐS

Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh

 Vị trí căn hộ

Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động

của vị trí lên một căn hộ chung cư trong bán đảo Linh Đàm như sau:

- Về toà nhà căn hộ đang tọa lạc ở vị trí nơ nào Coi như các yếu tố khác

là như nhau, mức độ cầu về căn hộ sẽ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B rồi đến

Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ 9 và Nơ 10 Yếu tố quyết định tới tác động của vị trí đó là cảnh quan, hệ số mặt đường, các tiện ích quanh đó

- Có thể lượng hóa các yếu tố đó dựa trên thống kê các vụ mua bán trong

Trang 9

lịch sử thì khu CT1 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.3tr/m2

- khu Nơ 9 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2

- khu CT4 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2

- khu Nơ 5 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.2tr/m2

Tương tự như trên, với việc trong một khu nhà, giá cao nhất thuộc về các căn hộ thuộc tầng cao >5 nhưng không phải là căn hộ ở tầng sát mái

Trong cùng 1 tầng thì cũng có sự phân hóa giá giữa các căn hộ đó là căn

họ có nằm ở vị trí là căn góc hay không? Nếu là căn góc sẽ bị giảm giá từ 0.3 tới 0.5 tr/m2

Hướng nhà

Theo thống kê các vụ giao dich trong khu vực, coi như các yếu tố khác là

như nhau Một căn hộ hướng Đông Nam sẽ có giá đắt hơn các hướng khác 0.5tr/m2



Nội thất trong nhà

Các nội thất trong nhà đã được điều chỉnh cho đúng với giá trị của nó và

đc điều chỉnh lên giá của BĐS mục tiêu

Các BĐS ss đều không có nội thất

-Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản s

o

sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các bất động sản so sánh Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là :

(29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu

đồng/m2

Giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã

điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh :

401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2

Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động

sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó :

26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng

Làm tròn : 2.542 triệu đồng

Trang 10

Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng.

cấu trúc nhà,

số phòng,

diện tích sử dụng từng phòng,

hệ thống điện,

hệ thống cấp và thoát nước;

loại, hạng đường xá, cầu cống…

+ Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép

sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không

4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải,

vật tư, hàng hoá.

- Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất)

- Hoá đơn mua, bán tài sản

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản

b- Đối với bất động sản.

- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

- Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo

- Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

Trang 11

- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản

5 Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản.

- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản

- Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào

6 Kết quả khảo sát thực địa.

- Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa

- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó

- Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả định giá phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia

tư vấn

7 Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:

- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường

- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản

8 Phương pháp định giá:

- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng

Định dạng
Số trang	13
Dung lượng	33,64 KB