Đề cương ôn tập môn định giá bất động sản và hướng dẫn trả lời

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một

Câu 7 15 16 1719 20 21 22 23 bỏ

Cau 4: Phân tích vai trò của thị trường bất động sản? liên hệ việt nam?

1 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

2 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có

đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất

là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS

để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất

là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.s

đất nông nghiệp, thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 1994 –

1998, tổng thu từ đất khoảng 2.000 tỷ đồng mỗi năm; tổng thu năm 1999 đạt 3.641 tỷ đồng Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tỷ lệ các khoản thu từ đất có rất nhiều thay đổi, nguồn thu chính là tiền sử dụng đất, chiếm khoảng 80% tổng các khoản thu từ đất Tổng thu từ đất năm 2004 là 17.594 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 14.202 tỷ đồng (chiếm 80,7%) Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách; năm 2009 thu khoảng 45.405 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 36.304 tỷ đồng (chiếm 80,0%)

Câu 10: phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hóa bất động sản? lien hê thực tiễn việt nam?

ước tính 86,93 triệu người, tăng 1,05% so với năm 2009, bao gồm dân số nam 42,97 triệu người, chiếm 49,4% tổng dân số cả nước, tăng 1,09%; dân số nữ 43,96 triệu người, chiếm 50,6%, tăng 1% Trong tổng dân số cả nước năm 2010, dân số khu vực thành thị là 26,01 triệu người, chiếm 29,9% tổng dân số, tăng 2,04% so với năm trước; dân số khu vực nông thôn là 60,92 triệu người, chiếm 70,1%, tăng 0,63% Tỷ lệ giới tính của dân số năm

2010 ở mức 97,7 nam trên 100 nữ Năm 2009, tỷ lệ này là 97,6/100

Thời kỳ 1976 - 1985 tăng 1.190,2 nghìn người/năm hay tăng 2,21%/năm;

Thời kỳ 1985 - 2008 tăng 1.142,9 nghìn người/năm hay tăng 1,60%/năm;

Riêng thời kỳ 2000 - 2008 tăng 1.065,6 nghìn người/năm, tương đương mức tăng 1,31%/năm

Với quy mô gần 86,2 triệu người, Việt Nam là nước đông dân thứ 12 trên thế giới sau Trung Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Indonesia, Brazil, Pakistan, Bangladesh, Nigeria, Nhật Bản, Mexico, Philippines

Mật độ dân số của Việt Nam đạt 260 người/km2, cao gấp trên 5 lần và đứng thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; cao gấp hơn 2 lần và đứng thứ 8/11 nước ở Đông Nam Á, cao gấp đôi và đứng thứ 16/50 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á

==> Với quy mô dân số, mật độ dân số, tốc độ tăng dân số như trên thì Việt Nam có điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản

Khi thu nhập vượt quá mực giới hạn về lương thực và thực phẩm thì khi đến một mức cao hơn, người ta sẽ tăng cầu về nhà ở cao cấp Cho tới cuối năm 2006, đầu năm 2007, thị trường nhà ở cao cấp rất “nóng” khi nhu cầu lớn, mà lượng cung thì vẫn còn khiêm tốn Nhưng qua giai đoạn này, một số lượng lớn nhà ở cao cấp được xây dựng, do đó, cầu đang dần hạ nhiệt Có thể thị trường nhà ở cao cấp sẽ bão hòa trong thời gian tới, khi cầu đang dần nhỏ hơn cung

Khi thu nhập của dân cư vẫn còn ở mức trung bình: Tại Việt Nam, hầu hết dân số vẫn còn sống ở mức trung bình và thấp Vì vậy, nhu cầu cho một căn nhà là rất lớn Hiện nay, theo thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có khoảng 700.000 người có thu nhập thấp đang bức xúc về nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị Lượng cung về nhà ở thu nhập thấp vẫn quá ít so với nhu cầu của người dân Hiện nay, mới chỉ có 32 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đang khởi công xây dựng Chính phủ cũng đang có những chính sách khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư cho dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp như ở quyết định 45, luật nhà ở, nghị định 71…

Ở nước ta hiện nay thì thị trường bất động sản vẫn còn chưa minh bạch, do đó, còn

tồn tại nhiều những nhà đầu cơ tạo ra những cơn sốt giá đất làm méo mó thị trường Giá bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân hiện nay, giá

nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Nội Hiện nay đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm trọng Vấn đề là, không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận

Nước ta là một nước đang phát triển =>nhu cầu về bất động sản để xây dựng các khu công nghiệp là rất lớn, cùng với sự gia tăng về dân số =>gia tăng về nhu cầu bất động sản Đây là những điều kiện để tt bất động sản nước ta phát triển mạnh

Năm 2009, hi quy hoạch được phê duyệt, các công trình giao thông ở vành đai III, IV được triển khai sẽ tăng cường khả năng kết nối trung tâm thành phố với các vùng đã và đang được triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ đó góp phần để thị trường BĐS tại các khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu về nhà ở các khu ngoại thành cũng tăng lên cao

lên ở Hà Nội Nhiều người giàu lắm tiền đã nhanh chóng mua mảnh đất rộng hàng ha hay một quả đồi ở những địa điểm cách trung tâm Thành phố vài chục km, xây biệt thự nhà vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần Thời điểm này là thời điểm mà cầu về biệt thự vườn đồi rất là cao

Nhưng một vài năm trở lại đây BĐS sinh thái nghỉ dưỡng lại trở thành trào lưu mới trên thị trường Lượng cầu về bđs sinh thái tăng khá cao => điều này cho thấy nhu cầu ảnh hưởng rất lớn đến cầu bđs Địa điểm của dự án nằm trong vùng quy hoạch phát triển

và phải có giá trị thiên nhiên đặc biệt nhưng không cách trung tâm Thành phố quá xa đã được nhiều chủ đầu tư khai thác.Một loạt các khu đô thị, biệt thự sinh thái được ra mắt thị trường như: Ecopark, biệt thự nhà vườn sinh thái tại Bắc Ninh của Viglacera land, làng biệt thự sinh thái Moon River (nằm cạnh sông Thị Tính - Bình Dương, Top Hill, Lâm Sơn Resort (Lương Sơn - Hòa Bình), The Qeen Villas (Ba Vì - Hà Nội)

trình giao thông ở vành đai III, IV được triển khai sẽ tăng cường khả năng kết nối trung tâm thành phố với các vùng đã và đang được triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ

đó góp phần để thị trường BĐS tại các khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu

về nhà ở các khu ngoại thành cũng tăng lên cao

Câu 13: phân tích vai trò của các nguồn cung hàng hóa bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam?

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

Có 3 loại nguồn cung bất động sản: Nguồn cung từ khu vực nhà nước, nguồn cung từ khu vực tư nhân, nguồn cung từ khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức)

Nguồn cung từ khu vực nhà nước: nguồn cung từ khu vực nhà nước hay khu vực

công cộng là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà

ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường, Nhà nước có các quy định cụ thể

về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ ssoo sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách

về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản từ khu vực nhà nước tạo điều kiện để tầng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách vay công bằng việc thế chấp chính ngôi nhà của họ mua

Nguồn cung từ khu vực tư nhân: bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất động

sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định

và tiêu chuẩn xây dựng Hoạt động chính của khu vực cá nhân này như bán các bất động sản đầu tư xây dựng mới, cho thuế bất động sản (nhà ở, văn phòng…), kinh doanh cơ sở

hạ tầng công nghiệp nhằm thu lợi nhuận tối đa Do vậy, khu vực cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định lượng cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp Thông qua

đó quyết định tính chấ, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản

Khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức): là các hoạt động xây dựng nhà

ở hoàn toàn đọc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà

ở với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau Một hình thức điển hình nhất của khu vực nhà ở không hcinsh thức là các khu nhà ổ chuột của các tầng lớp dân nghèo không nghề nghiệp, xón liều của những người lang thang không côn găn việc làm và không có nơi ở ổn định, của những người di dân tự do phiêu bạt Khu vực nhà ở không chính thức cũng có thể do các chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho những người không có

đủ tiền để tiếp cận thị trường nhà ở chính thức, trong những điều kiện luật pháp không được chặt chẽ rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà ở, nhất

là về đất ở không được mở rộng và thông thoáng thì hoạt động kinh doanh nhà ở không

chính thức càng phát đạt và là xơ hội làm giàu cho một nhóm người thâu tóm các thị trường đen này, Nhà ở không chính thức còn bao hàm các hoạt động xây dựng nhà ở tự phát của người dân với mục đích để ở nhưng chưa có đủ các điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý Như vậy, khu vực nhà ở không chính thức là một nguồn cung nhà ở rất lớn, rất phong phú và đa dạng về cấp độ, tính chất và địa bàn, Tính chất không chính thức của khu vực cung này có thể do tính chủ quan của bản thân những người tham gia vào khu vực đó tạo ra, song cũng có thể do nhưng lý do khách quan như những quy định pháp lý của chính phủ đặt người dân vào tình thế phải chấp nhận là nhà ở không chính thức Ở hầu hết các nước đang phát triển, khu vực nhà ở không chính thức chiếm tỷ trọng đa phần trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng Khai niệm khu vực nhà ở không chính thức không hoàn toàn đồng nghĩa với nhà ở có chất lượng thấp, tồi tàn Một thực tế

là, ở nhiều nơi khu vực nhà ở không chính thức cũng cung cấp những khu nhà ở có chât lượng rất cao, có giá trị lớn, thậm chí còn cao hơn cả khu vực nhà ở công cộng Những quy định về quyền sở hữu và quyền sở hữu về nhà đất không được rõ ràng, những quy định ngặt nghèo của chính phủ thường buộc ngay cả những người có thu nhập cao, có khả năng thanh toán lớn cũng phải chấp nhận phát triển nhà ở không chính thức

Giữa ba khu vực nhà ở cũng có sự đan xen và tác động qua lại với nhau trong việc tạo

ra nguồn cung nhà ở cho thị trường nhà đất Nếu như khu vực nhà ở tư nhân càng nhạy cảm với thị trường bao nhiêu thì khu vực nhà ở công cộng lại dường như bàng quan lợi ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà ở Chính vì vậy hai hình thức này mang tính bổ khuyết rất rõ nét về nguồn cung nhà đất Khu vực nhà ở không chính thức phát triển không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà hủ yếu là đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở Tuy vậy, sự phát triển khu vực nhà ở không chính thức vẫn có những tác động rất lớn đến cung nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng Sự cạnh tranh giữa các khu vực nhà ở trước hết về nguồn đất đai cho xây dựng nhà ở Tiếp đến, sự thỏa mãn nhu cầu về nhà ở của khu vực này có thể làm giảm cầu nhà ở thuộc khu vực khác Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và

vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở phi chính thức càng giảm dần

Liên hệ Việt Nam

Thực tế ở Việt Nam cho thấy, sự hình thành và phát triển các nguồn cung bất động sản tác động sâu sắc và rõ rệt đến thị trường bất động sản trong nước

Trong thời gian trước 1988, khi mà Việt Nam được hỗ trợ tài chính từ Liên Xô có sự tham gia của 3 thành phần cung cấp nhà ở tại Việt Nam là tư nhân, khu vực nhà nước và khu vực phi chính thức song khu vực công đóng vai trò chính trong xây dựng và cung cấp nhà ở Hàng năm, thời gian trước năm 1998, Chính phủ đã có chính sách đầu tư cụ

thể về nhà ở bằng ngân sách quốc gia Nhưng vì thiếu tài chính mà việc cung cấp của Chính phủ không bao giờ đáp ứng tốt thỏa mãn nhu cầu nhân dân

Từ năm 1992, trong bối cảnh cải cách kinh tế quốc gia diễn ra ở mọi mặt, chính phủ

đã nhận thức được tầm quan trọng của các thành phần kinh tế khác ngoài khu vực nhà nước trong việc tham gia vào chương trình phát triển nhà ở

Thời gian trước đó, với các chính sách về đất cũng như việc quản lý nhà ở tại các đô thị chưa được triển khai hiệu quả Diện tích nhà ở bình quân trên đầu người ở Hà Nội giảm từ 5,3m2/người vào năm 1995 và 5m2/người vào năm 1998 Đặc biệt tại các đô thị chỉ có khoảng 30% (tức là hơn 300.000 người) đã có chỗ ở ổn định với mật độ là 3m2/người và có khu vực chỉ là 2m2/người

CÁI NÀY CÓ THỜI GIAN THÌ VIẾT, KO THÌ THÔI NHÉ (CHỮ IN NGHIÊNG Ý)

Xu hướng tham gia của các lĩnh vực qua các thời kỳ có thể được thể hiện trong bảng dưới Khu vực Nhà nước đóng vai trò ít hơn và ít phát triển nhà ở và khu vực tư nhân thì ngày càng có vai trò quan trọng hơn.

Ma trận tham gia phát triển nhà ở trong các thời kỳ

Thời gian 1 (1958-1986)

Thời gian 2 (1986 -1992)

Thời gian 3 (1992-1996) chính sách mới

Trên cả nước, số lượng nhà ở xã hội mới có hơn 1000 căn hộ (tính đến năm 2010) Tại Hà Nội, sau hơn 9 tháng kể từ khi bắt đầu triển khai xây dựng vào tháng 12/2009, dự

án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê trong khu đô thị mới Việt Hưng được hoàn thành Với

515 căn hộ được xây dựng tại lô CT19 – khu đô thị Việt Hưng với diện tích rộng 24.500m2 với 9 tòa nhà cao 6 tầng, và 300 căn hộ cho thuê

Dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, CNLĐ, sinh viên là một giải pháp hữu hiệu và kịp thời của khu vực nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản hiện đang theo hướng tưng cung nhà ở cao cấp tuy nhiên hiện nay quy định quan rlys nhà ở thuốc ở hữu nha fnwowcs tuy được ban hành nhiều nhwung chưa được

hệ thống hóa, đồng bộ hóa Năng lực phà phương pháp quản lý của các công tu quản lý nhà ở còn thiếu tính chuyên nghiệp, dẫn tới hiệu quả quản lý còn chưa cao Bên cạnh đó,

còn một bộ phận không nhỏ người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng, cơi nới, tranh chấp không hợp lệ… gây thất thoát tiền của nhà nước

Về phía nguồn cung bất động sản khu vực tư nhân, có thể nói hiện đang diễn ra khá sôi nổi với sự ra đời của hàng loạt các chung cư cao cấp, các KĐT mới, hiện đại như Phú

Mỹ Hưng, Keangnam…; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại như Vincom, Tràng Tiền… Xét về thị trường văn phòng cho thuê, không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay có rất nhiều donah nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng thay vì thuê nhà dân làm văn ohongf như trước đây khiến cho nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt và trở nên “nóng” trong năm 2007 Cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến “sốt” kéo dài

Nhưng đến hiện nay, theo dự báo của Colliers International Vietnam, năm 2011-2012, tổng nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng gấp đôi và có nguy cơ dư thừa nguồn cung Trong tương lai, khi Charmvit Tower đi vào hoạt động cung cấp thêm 45.000m2 và Capital Tower cung cấp 23.000m2 Xu hướng bán sàn của các tòa nhà văn phòng dài hạn

có thể lên đến 50 năm

Khoảng 150.000 – 200.000m2 diện tích văn phòng mới của các dự án phía Tây Hà Nội đi vào hoạt động trong năm 2011 sẽ tạo sức ép đối với giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm và thị trường phía Tây Hà Nội Với nguồn cung như hiện nay, Knight Frank Việt Nam dự kiến sẽ đáp ứng cho nhu cầu trong ít nhất 5 năm tới

Như vậy, khi nguồn cung dư thừa sẽ giúp cho khách hàng thêm nhiều cơ hội lựa chọn những dự án văn phòng có chất lượng xây dựng cũng như dịch vụ tốt hơn Tuy nhiên, đây lại là bài toán khó về giá thuê đối với các chủ dự án này

Theo báo cáo mới nhất về kết quả nghiên cứu Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội năm

2010 của Colliers International Vietnam, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã làm giảm giá phòng cũng như công suất thuê phòng tại các khách sạn Công suất trung bình trong quý 3.2010 đạt 55% giảm 1,5% so với quý 2 Giá phòng trung bình giảm 5% so với năm 2009 xuống còn 86 USD/đêm Giá phòng dự báo sẽ giảm 5% đối với các khách sạn 3 sao trong khi các khách sạn 4-5 sao cũng giảm nhẹ

Còn đối với thị trường văn phòng, năm 2010, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tiếp tục giảm khoảng 4,5% so với năm 2009 Duy chỉ có giá văn phòng hạng B tăng 2,5%

và tỷ lệ lấp đầy cũng tăng 2,5% lên mức 84,5% so với năm ngoái

Câu 14: phân tích các nhân tố tác động đến cung hàng hóa BĐS Liên hệ

Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro

Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn Điều này

có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới Dường như nhiều người, dù đã

có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo hiểm Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc cùng những nhà tư vấn chuyên nghiệp

Có rất nhiều nhân tố đang ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam Đầu tiên, sự biến động của thị trường chứng khoán, giá vàng và tỷ giá đồng đô la lên xuống liên tục và bất thường, làm cho đầu tư vào BĐS an toàn hơn, và kiếm lợi nhuận thêm từ việc cho thuê lại những BĐS đó, hoặc đầu cơ để tăng giá bán

Trong khi đó, giá bán của các nguyên vật liệu xây dựng cũng rất biến động, thời gian thi công càng dài thì đơn giá xây dựng của công trình sẽ càng tăng Vì thế các chủ đầu tư thường có xu hướng đẩy nhanh tiến độ, để có tiền xoay vòng sớm, để làm công trình mới,

vì thế làm cung BĐS tăng cao

Thời gian trước đây những ràng buộc khắt khe của CP trong bối cảnh lỏng lẻo của pháp luật tọa ra sự khan hiếm theo kiểu hình thức nhưng thực chất là những kẽ hở lớn cho những nhà đầu cơ lớn kinh doanh BĐS phi chính thức Trong thời gian gần đây, vấn

đề quy hoạch đã được quan tâm đặc biệt CP đã có những chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như khu vực phía Nam Hà NỘi trước được sử dụng để trồng và cung cấp rau cho thành phố thì hiện nay được chuyển thành khi tái định cư và chia lô để bán cho tư nhân xây dựng Như vậy có thể nói với quyết định này của tp HN lượng cung BĐS đã tăng lên đáng kể

Những thay đổi của kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để NN có chủ trương chính sách thay đổi mục đích sử dung đất đai Quá trình đô thị hóa, đặc biệt ở các đô thị lớn như HN, diễn ra mạnh mẽ, gây áp lực rất cao cho đô thị về dân số từ các nơi khác di cư đến, gây cung không đủ cầu và cung không phù hợp với cầu

Câu 24: Phân tích vai trò của NN trong quản lý thị trường BĐS Liên hệ Việt Nam?

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình-thị trường” và “bàn tay hữu hình-Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó

Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước)

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;

- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế… thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;

- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v

Ở VN, với những chuyển biến mạnh mẽ có tính cơ bản của thị trường bất động sản trong năm 2009, bước đầu một nền móng mới của thị trường bất động sản đã được hình thành Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là vận hành kém minh bạch nhất

và ít tính thị trường nhất so với các thị trường hàng hóa khác Điều đó giải thích vì sao thị trường bất động sản luôn phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội Tuy nhiên, năm 2009 với thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả năng làm thay đổi cơ bản các phương thức vận hành và tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Đã có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án cao ốc, từng bước đủ sức cạnh tranh được với các liên doanh nước ngoài như Hoàng Anh Land, Thủ Đức House, Nam Long, Bitexco… và nhiều công ty nhỏ hơn, nhưng hết sức năng động, tiềm năng