b) Với doanh nghiệp nhà nước .Họ mạnh bởi lượng vốn của họ khá lớn, nguồn vốn của họ được tài trợ bởi nhà nước và vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài chính của họ rất mạnh, giúp họ có đủ t[r]
(1)CHƯƠNG I :
Câu : Kinh doanh bất động sản gì? Những hoạt động coi hoạt động kinh doanh bất
động sản giao dịch gọi giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?
Kinh doanh bất động sản là:
- Theo luật kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động
sản
+ Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất
động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất đống sản, sàn giao dịch bất động sản,
tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản
+ Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản
Những hoạt động coi hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch
được gọi giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm KD BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS - Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng
- quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất
đai
- loại bất động sản khác theo quy định pháp luật
- vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bds lộ trình hội nhập kinh tế
(2) giao dịch gọi giao dịch liên quan đến KD BĐS gồm: Mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mua bán nhà khơng có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4 cho thuê nhà
5 giao dịch chấp nhà giao dịch thuê mua nhà
7 giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà môi giới bất động sản;
9 định giá bất động sản; 10 tư vấn bất động sản; 11 đấu giá bất động sản; 12 quảng cáo bất động sản; 13 quản lý bất động sản
Câu : Phân tích ảnh hưởng đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư
kinh doanh nhà Liên hệ với thực tiễn rút ý nghĩa.
Phân tích ảnh hưởng đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư
kinh doanh nhà
- Đặc điểm 1: Kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục khu vực
Vì bất động sản nhà có vị trí cố định: Vị trí BĐS nhà khác nhau, mang lại thu
nhập cho chủ sở hữu nhà kinh doanh nhà lợi ích khác nhau.Biểu hiện: + Mọi hoạt động kinh doanh nhà phải gắn liền với vị trí nhà Mơi trường xung quanh nhà có
vai trị quan trọng giá trị nhà Ví dụ nhà khu vực bờ hồ Hoàn Kiếm có
diện tích kiến trúc nhà mặt ngồi Bị Hồ có giá trị cao so với nhà ngõ
khu vực bờ hồ Hoặc nhà ở khu vực thị với diện tích 72m2 nhà có mặt
tiền đắt nhà mặt tiền đắt nhà mặt tiền, tương tự nhà mặt tiền mà có
(3)đường lớn đắt nhà mặt tiền đường nhỏ…
+ Những hoạt động kinh doanh địa bàn, khu vực khác khác nhau, áp
dụng mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác Ví dụ giá nhà thành phố khác với nơng
thơn, khu vực trung tâm thành phố HN khác với khu vực ngoại thành…
+ Các hoạt động kinh doanh ảo thực cơng đoạn cơng trình kinh doanh
không thể hoạt động kinh doanh hồn chỉnh tức phản ánh phần việc kinh
doanh BĐS khơng phải hồn tồn có nhiều trường hợp xuất trung tâm môi giới
ma, giới thiệu khác với sản phẩm thực tế Ý nghĩa:
- khơng thể dập khn máy móc cho hoạt động kinh doanh khu vực, địa bàn vị trí khác
nhau
- Người kinh doanh phải có khả nhận biết, phân tích đánh giá giống khác biệt
KD BĐS nói chung kinh doanh nhà nói riêng vùng khu vực khác
- Hoạt động KD BĐS phải đầy đủ gồm nhiều trình: Từ xuất ý tưởng, tổ chức đầu tư, tổ chức
sản xuất, tổ chức quản lý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng…chỉ tính riêng trình tiêu thụ
bao gồm nhiều khâu: Từ giới thiệu, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý…
qua hoạt động kinh doanh nhà phải tuân theo đầy đủ bước thiếu
các bước có khả thơng tin nhà trung thực
* Đặc điểm 2: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài kinh doanh nhà
Vì: + Vì thường mua nhà mang tính cố định hoạt động đầu tư dài hạn nhà có thời gian sử
dụng lâu dài: Vật lý tuổi thọ kinh tế
(4)hơn cầu
+ BĐS loại hàng hố khơng thể thay Vận dụng:
- Muốn kinh doanh nhà phải có tiềm lực tài - phải có chiến lược kinh doanh dài hạn
- đầu tư lâu dài, trải qua nhiều q trình, nhiều cơng đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát,
đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý…
- Để đạt hiệu kinh doanh, phải đủ tiềm lực mặt thương hiệu, uy
tín đóng vai trị quan trọng thị trường Mặt khác phải quan tâm đến việc xây dựng chiến lược
kinh doanh DN
- Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều q trình, nhiều cơng đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát,
đầu tư xây dựng… đến lưu thơng tiêu thụ, hồn thành thủ tục pháp lý…
Để đạt hiệu kinh doanh, phải đủ tiềm lực mặt thương hiệu, uy tín đóng vai
trị quan trọng thị trường Mặt khác phải quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh
DN
Đặc điểm 3: Kinh doanh BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật
sách Đặc biệt kinh doanh nhà ở Việt Nam, hệ thống pháp luật cịn chưa thực chặt chẽ
vì tính tính minh bạch BĐS yếu tố vơ quan trọng, Việt Nam nước Á Đơng
nên tín ngưỡng tâm linh hình dáng kiến trúc nhà hướng nhà quan trọng người
và đặc tính tuổi người
Vì: + Nhà nước quản lý tồn BĐS, trước hết đất đai đến cơng trình xây dựng, tài sản
đất thơng qua luật: Luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…
+ Quan hệ cung cầu BĐS nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ cầu, nhà nước cần phải điều
(5)- Vận dụng:+ Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp sách nhà nước
trong thời kì, khu vực: loại Luật liên quan quy định liên quan đến quyền, KDBĐS
chính sách quy hoạch đầu tư…
- hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua quy trình pháp lý Quy trình vừa
mang tính bắt buộc, vừa cần thiết khách quan
- Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích sách để tìm kiếm cách thức phương hướng
kinh doanh, tìm hàng lang giới hạn, dự báo xu hướng biến động thị trường ảnh hưởng đến kinh doanh
Đặc điểm 4: HĐộng KD BĐS vừa hoạt động đa ngành, vừa hoạt động kinh doanh đặc thù
- tính đặc thù thể hiện:
+ thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm cầu + Thiếu thơng tin thị trường, khó so sánh
+ số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường
+ Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tâm linh, tập quán thói quen… - tính đa ngành thể hiện:
+ khâu sản xuất: vấn đề kinh tế đất đai: định giá, khả sinh lợi Những vấn đề kỹ thuật đất
đai: thổ nhưỡng, nơng hố, tầng địa chất… Những vấn đề đầu tư xây dựng công trình đất: kỹ
thuật: ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật, Kinh tế: vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận…
+ khâu lưu thông: Marketing, bán, cho thuê, môi giới, chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp
lý…
+ khâu đầu tư khai thác BĐS: trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, vấn đề tài bất động
sản, quản lý bất động sản… - Yêu cầu vận dụng:
+ nhà kinh doanh phải có am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ
(6)+ phải có kiến thức đặc thù ngành, từ đưa định xác có
hiệu
CÂU PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KD VĂN
PHÒNG CHO THUÊ LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM
Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách
Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường
bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị
trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản
trong phạm vi không gian thời gian địnhNhà nươc quản lý tồn BĐS thơng wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh doanh văn phòng cho thuê phải am hiểu luật pháp
và sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương hướng
kinh doanh, dự báo xu hướng biến động thị trường Ví dụ:
Từ đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng tập trung xây dựng quận,
huyện khu vực phía Tây, nơi cho phép xây dựng tòa nhà cao so với tòa nhà phép xây
8 - 10 tầng quận Hồn Kiếm Theo đó, với cơng trình tịa tháp Keangnam cao 65 tầng
đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo có khoảng 91.000 m2 văn phòng hạng A đưa vào thị
trường
Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực
(7)Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vơ quan trọng đối
với giá trị BĐS Chúng ta khơng thể áp đạt mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác.Trong đầu
tư KD văn phịng cho th, ta khơng thể dập khn cách máy móc cho hđ vùng khác
Ví dụ: trung tâm thành phố ta đầu tư kinh doanh van phòng cho thuê ta khơng thể
mang nơng thơn để đầu tư Nhà kinh doanh phai có khả nhận biết phân tích
tương đồng khác biệt KD khu vực
Các văn phòng cho thuê thường xây dựng nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển,
diễn nhiều giao dịch…ví dụ: ba tịa nhà văn phòng vừa mắt thị trường năm Plaschem
(quận Long Biên), Tháp CEO (huyện Từ Liêm) Tịa tháp Handiresco (quận Ba Đình)
Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài
.BĐS hàng hố lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay Các nhà đầu tư muốn kinh doanh VPCT
thì phải có tiềm lực tài : chi phí xây dựng tồ nhà văn phịng cho th lớn thu hồi vốn
khá dài Điều chưa tính dến yếu tố rủi ro văn phịng xây dựng việc lên
k có người th.ví dụ: giá th văn phịng TP HCM giảm mạnh từ thời điểm đỉnh giai đoạn
đầu năm ngoái, khoảng 70 USD m2 xuống khoảng 45 USD năm cịn xuống thấp
nữa, khoảng 30 USD Giá thuê cho văn phòng hạng B giảm gần 50%, từ mức 45 USD
xuống khoảng 28 USD m2 Văn phòng hạng thấp từ 40 USD xuống 15 đến
25 USD Đầu tư văn phịng thời điểm khơng phải lựa chọn thông minh Thị trường đầu tư văn
phòng cho thuê u ám thời điểm phục hồi khó dự báo, cần nhiều thời gian Nếu DN
(8)Bên cạnh đó, dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều cơng
đoạn: vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp địi hỏi nhà kinh doanh VPCT
phải có tri thức
Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù
Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng
hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng
phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…
sơi sục nhiều nơi, tình hình cho th văn phịng lại ảm đạm Kinh tế suy giảm, doanh
thị trường nhà đất nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, nguồn cung liên tục tăng, khiến giá
thuê văn phòng giảm mạnh THỰC TIỄN VN
tình hình cho th văn phịng lại ảm đạm Kinh tế suy giảm, doanh thị trường nhà đất
đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, nguồn cung liên tục tăng, khiến giá th văn phịng
giảm mạnh Theo thơng tin nhất, giá văn phòng cho thuê TP.HCM giảm từ 30-50% thời
gian qua Ngay Hà Nội, nơi coi có “truyền thống” giữ giá, giá thuê văn phòng
giảm từ 10-20%.Bởi, doanh nghiệp lớn nước, phần lớn có sẵn trụ sở Họ không
sẵn sàng thuê thêm văn phịng thời điểm Cịn cơng ty nhỏ vừa thuê hộ
biệt thự làm văn phịng để tiết kiệm chi phí
Trong tình trạng khó khăn nay, để lơi kéo giữ chân khách hàng mình, nhiều chủ đầu
tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê
(9)sẽ có thêm gần
200.000m2 văn phịng, chủ yếu hạng B C Trong vài năm tới, nguồn cung lên đến triệu
m2
Cơng ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam dự báo, năm nay, thị
trường văn phòng cho thuê dư thừa nhiều
Tuy nhiên, vòng tuần trở lại đây, phân khúc văn phịng cho th có dấu hiệu đảo chiều, số
nơi sôi động trở lại, đặc biệt văn phòng hạng C khu xa trung tâm
CÂU PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KDTHƯƠNG
M ẠI DỊCH VỤ LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM
Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách
Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường
bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị
trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản
trong phạm vi không gian thời gian định Nhà nươc quản lý toàn BĐS thông wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh doanh B ĐS thương mại dịch vụ phải am hiểu luật
pháp sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương
hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động thị trường v í d ụ:
Nhà nước có định cho phép quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng tồ nhà cao
trên 10 tầng, t đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng x ây d ựng
(10)tầng
Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực
BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác mang lại cho nhà kinh doanh giá trị khac
Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vô quan trọng đối
với giá trị BĐS Gía thuê m ặt kinh doanh VINCOM giống với giá thuê khu
khác Chúng ta khơng thể áp đạt mơ hình kinh doanh nơi cho nơi khác.Trong đầu tư KD B ĐS
TMDV ta dập khuôn cách máy móc cho hđ vùng khác Ví dụ: trung
tâm thành phố ta đầu tư kinh doanh BĐSTMDV ta khơng thể mang nơng thơn để
đầu tư Nhà kinh doanh phai có khả nhận biết phân tích tương đồng khác biệt
trong KD khu vực.Việc đầu tư kinh doanh BĐS TM HN giống với tỉnh
khác.HN trung tâm kinh tế miền bắc, hoạt động thương mại diễn mạnh mẽ
Các TTTM thường tập trung nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời
sơng cao
Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài
BĐS hàng hố lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS
TMDV phải có tiềm lực tài : chi phí xây dựng nhà TTTM cho thuê lớn thu hồi vốn
cũng dài Điều chưa tính dến yếu tố rủi ro văn phịng xây dựng việc lên
nhưng k có người thuê Tr ớc ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l vay NHTM thêm
nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu Bên cạnh đó, dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn,
thu hút wan tâm nhà đầu tư đến BĐS TM.Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều cơng đoạn: vấn
(11)doanh VPCT phải có tri thức
Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù
Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng
hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư B ĐSTMDV nói
riêng phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh đ ầu t cần phải có kiến
thức đặc thù ngành từ đưa định xác va hiệu wả THỰC TIỄN VN
Trong dự án hộ, đất dự án giảm giá, giãn tiến độ nhiều dự án bất động sản
thương mại mạnh dạn triển khai khó khăn cơng ty bất động sản giá vật liệu xây
dựng tăng mạnh Tuy nhiên, giá đất giảm nhiệt thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm nên
"bù qua, sớt lại cân được" Bà Tranh khẳng định, thị trường bất động sản đHàng loạt
doanh nghiệp khó khăn vốn, tình trạng sang nhượng dự án diễn thị trường hộ cao
cấp đất dự án Tuy nhiên, bộn bề khó khăn đó, hội đến với chủ đầu tư trường
vốn với dự án bất động sản thương mại Đó điểm sáng cho thị trường ảm đạm
nay.óng băng loại hộ đất dự án Cịn mảng bất động sản thương mại ln
nóng Điều mà nhà đầu tư cần quan tâm đến nên đầu tư KD BĐS TMDV cho phù
hợp với khu vực sử dụng va huy động vốn cho phù hợp đồng thời co biện pháp thu hút nhà
đầu tư vao BĐS
(12)NGHIỆP LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM
Đăc điểm: KD BĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh pháp luật va sách
Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hố, thị trường
bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị
trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản
trong phạm vi không gian thời gian địnhNhà nươc quản lý tồn BĐS thơng wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp
sách nha nước thời kì, khu vực từ tìm cách thưc, phương hướng kinh doanh,
dự báo xu hướng biến động thị trường
Đ ất nước ta tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất Chính phủ đặc biệt quan tâm Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho
khu tăng lên 65.000 80.000 vào năm 2020
Năm 2015, dự kiến xây dựng 113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng 27 khu cũ Những số
trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp thị trường đầy tiềm Đây thị
trường nhận nhiều quan tâm nhà nươc tỉnh thành Các nhà đầu tư nhạn nhiều
sự ưu giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên nhà đầu tư phải tuân theo số quy định
như: môi trường, giải việc cho người dân đất…
Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước
kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung vượt was cầu Đặc điểm: KD BĐS hoạt độg mang tính cục khu vực
(13)những giá trị khac
nhau Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí BĐS Mơi trường xq có vai trị vô quan trọng
đối với giá trị BĐS
Khu cơng nghiệp đặt vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng không, ga xe lửa, có sở hạ
tầng kỹ thuật thuận lợi hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện
quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn nhà
đầu tư vị trí điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp địa
phương, ngành hỗ trợ tạo điều kiện điểm phải xem xét khía cạnh
sự trì khả tương lai KCN đảm bảo nhiều điều kiện thuận lợi khả thành
cơng cao ngược lại không đáp ứng u cầu khó khăn
trình hình thành, phát triển thu hút đầu tư hiệu đầu tư phát triển KCN thấp dễ thất
bại.Ở khu vực, địa bần, vị trí khác nhau, thi hoạt động KD BĐS CN khac Trong 11
tỉnh thành phố khu vực đồng sông Hồng, Hà Nội Thủ đô thành phố lớn
Hải Phòng thành phố cảng lớn miền Bắc Nằm thành phố tỉnh Hưng Yên Hải
Dương, nối với quốc lộ 5A tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phịng Đường cao tốc tơ Hà Nội - Hải Phịng vừa khởi cơng vào tháng 5/2008 hứa hẹn tạo điều kiện để phát triển
tỉnh thuộc trục Đông - Tây
TỪđó ngưịi kinh doanh phải phải có khả nhạn biết , phân tích, đánh giá tương đồng
khác biệt KD BĐS CN vùng từ có chiến lược kinh doanh phù hợp
Đặc điểm: KD BĐS hoạt động đầu tư lớn lâu dài
(14)thì phải có tiềm lực tài CP cho việc hình thành BĐS CN lớn: cp san lấp MB, CP xây dựng
CSHT, giải vấn đề môi trường, việc làm cho người dân đất…Các dn vào KCN
đã hồn thiện đầy đủ Nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn đầu tư nuớc FDI
Hoạt động hàm chứa rủi ro lớn KCN đươc xây dựng lên mà k có dn thuê Điều
đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, dài hạn., phải đủ tiềm lực mặt,
thương hiệu uy tín
Đặc điểm: hđ kd đa ngành vừa hoạt động KD đặc thù
Thị trường BĐS thịt trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thơng tin, khó so sánh, hàng
hố mang tinh độc quyền Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng
phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh đầu tư cần làm tốt việc sử
dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN nào,làm để thu hút nhà đàu tư…Nhà đtư
phải có kiến thức đặc thù KD BĐS CN để từ có định xác, có hiệu
quả
Thực tiễn VN
Hiện nước có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngồi trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất khu
công nghiệp, khu chế xuất chiếm 60% nguồn vốn FDI Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp (DN)
nước đầu tư 2.800 dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD
Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp tình trạng cung khơng đủ
cầu Tình trạng khiến hầu hết khu công nghiệp, khu chế xuất TPHCM, Đồng Nai, Bình
Dương bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần 100%
(15)đoạn Ngoại trừ
khu công nghiệp, khu chế xuất thành lập mở rộng quy mơ, cịn lại có hệ số sử dụng
đất từ 60%-100% Tình trạng cung khơng đủ cầu khiến tập đồn đa quốc gia phải áp dụng
phương thức “xí” chỗ trước khu đất xây dựng
Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất tăng lên 65.000
80.000 vào năm 2020 Năm 2015, dự kiến xây dựng 113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng
27 khu công nghiệp cũ Những số cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp thị
trường đầy tiềm Dự báo, thị trường sôi động vịng vài năm tới
Tuy nhiên, khơng nên coi bất động sản công nghiệp giải pháp kinh doanh thay thời gian ngắn Bởi dù đầu tư thị trường đòi hỏi am hiểu chuẩn bị
thời gian định gọi đầu tư phải đầu tư dài hạn Nếu DN có ý định đầu tư nên
coi thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài Chương II : Tạo lập doanh nghiệp bất động sản
Câu : Cơ hội kinh doanh gì? Để đánh giá khả tận dụng hội kinh doanh, nhà quản trị
cần phải ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích vấn đề đó. Trả lời:
Cơ hội kinh doanh dịp, thời điểm kinh doanh gặt hái thành công
Cơ hội kinh doanh bds dịp, thời điểm kinh doanh bds gặt hái thành cơng Khi nói đến hội kinh doanh nói đến tác động mơi trường kinh doanh đến kinh doanh
một lĩnh vực, mặt hàng
Cơ hội kinh doanh khách quan, tất yếu thị trường với quan hệ cung, cầu giá người kinh
doanh phải phân tích nhận biết đánh giá hội kinh doanh tận dụng hội
Các yếu tố liên quan đến hội kinh doanh vấn đề nhà quản trị cần phải ý đến để
(16)- Phải có lực nhận định, đánh giá xác định hội - Phải có đầy đủ điều kiện, nguồn lực lĩnh để tận dụng Phân tích hội kinh doanh
Đánh giá hội kinh doanh
Thực chất điều tra, nắm bắt tình hình cầu, cung giá bất động sản dịch vụ bất động
sản có hội thị trường
Đánh giá mức độ rủi ro khả chống đỡ Rủi ro tài sản
Rủi ro vấn đề pháp lý kinh doanh Những rủi ro thị trường
Người kinh doanh, tạo lập doanh nghiệp cần phải phân tích, dự báo tất rủi ro, so sánh với
các lĩnh vực khác, so sánh với hội kinh doanh đề xác định khả chống đỡ, dự tính kết
và hiệu đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính khả thi doanh nghiệp bắt đầu hướng
kinh doanh
Phân tích ví dụ hội kinh doanh bds việt nam để làm rõ vấn đề mà nhà quản trị cần phải
chú ý tới:
Với kinh nghiệm 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, lĩnh vực bất động sản,
điều cốt yếu phải biết nắm bắt hội đầu tư "Cơ hội không tự nhiên đến mà người phải
đi tìm kiếm hội", trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu thời điểm mà ta chớp lấy
cơ hội đầu tư quan trọng
Thịtrường bất động sản Việt Nam ln nóng lạnh bất thường, chí có "cơn sốt ảo"
cung thừa cầu thiếu liên thơng với có ngun nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu "đám đông" nhiều nhà đầu tư Khi thị trường "sốt" vơ số người "lao" vào mua đất, mua nhà với
giá "trên trời", tới thị trường "hạ nhiệt" xuống dốc số thua lỗ, khơng cịn thiết tha với bất
(17)đạm lúc nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, dòng tiền cần
luân chuyển để sinh lời nằm im mảnh đất
Trong kinh doanh bất động sản, khơng thiết nhàđầu tư cần phải có lượng vốn lớn, quan trọng
là phải có tầm nhìn xu hướng phát triển thị trường Cần tìm mua bất động sản từ lúc
chúng có giá trị thấp ao hồ đầm lầy 2-3 triệu đồng/m2 chí vài trăm nghìn đồng
1m2 , vị trí xác định phát triển thành khu thị giá trị sau cao gấp nhiều lần
Trong trường hợp khơng thể bán khu đất với giá cao khối tài sản có giá trị thừa kế
hoặc giá trị vay chấp ngân hàng, với nhiều người nguồn thu nhập thụ động ổn định
đem đất/nhà cho thuê
Tuy nhiên, đầu tư bất động sản córủi ro lớn, nhà đầu tư mắc sai lầm việc đánh
giá lợi nhuận tài sản Một nhà đầu tư Đà Nẵng trắng tỷ đồng "lỡ tay" mua khu
đất rộng 1000 m2 nằm vùng quy hoạch thành phố đền bù vài trăm triệu đồng Do đó,
lời khuyên với nhà đầu tư phải quan tâm tới tính pháp lý bất động sản trước đặt bút ký
mua Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa tốt đất quy hoạch đất tranh chấp
nhất thiết nên từ chối Cịn thẩm định chắn điều kiện pháp lý, khả sinh lời cao,
hợp với lực bỏ vốn nhà đầu tư cần đốn để khơng bỏ lỡ hội mua vào, khơng
thể tự định tìm tới tư vấn viên, người có kinh nghiệm để thoát khỏi tâm lý
"sợ mất"
Cũng buổi hội thảo, đại diện Công ty Cổ phần Bấtđộng sản An Khang chia sẻ thông tin
(18)cũ khu Văn Quán, Văn Khê chưa đứng giá năm trở lại đây, trừ khu Văn Phú biến
động năm 2008 Ngoài ra, khu Vân Canh, Tây Mỗ gợi ý mà nhà đầu tư
tham khảo Bằng kinh nghiệm cá nhân, bà Hạnh cho rằng, thời điểm thích hợp để đầu
tư bất động sản
Nhậnđịnh có sơ, theo ơng Đặng Quang Phán, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế
thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, dự báo, tới năm 2010, dân số nước 93 triệu người, bình qn
người dân thị có 80 m2 đất thị Riêng Hà Nội, quỹ nhà, đát tái định cư cần khoảng 25.000
lô đất hộ khoảng 1.000 hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng tái định cư khoảng 70 ha; Tp
Hồ Chí Minh cần tái định cư gần 15.000 hộ dân ven kênh rạch, khu đô thị Thủ Thiêm cần gần
100 đất; thủy điện Sơn La cần 600 để tái định cư cho đồng bào dân tộc…
Câu 2: Có hội kinh doanh cho cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc
lập không? Hãy luận giải điều giác độ lý luận, pháp lý thực tiễn. Trả lời
Tại Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 quy định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 - Điều Luật kinh doanh
Bất động sản có quy định điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn
pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật; NĐ153/2007/NĐ-CP
(19)- Điều kiện kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải
có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có
chứng mơi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người
có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có
hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có
hai người có chứng định giá bất động sản
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy
định pháp luật có chứng môi giới bất động sản - Điều kiện thành lập doanh nghiệp
Điều kiện thành lập doanh nghiệp
Theo quy định Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân
phải đáp ứng điều kiện sau đây:
1 Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền thành lập
quản lý doanh
nghiệp Việt Nam theo quy định Luật này, trừ trường hợp quy định khoản Điều
2 Tổ chức, cá nhân sau không quyền thành lập quản lý doanh nghiệp
tại Việt Nam:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành
lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho quan, đơn vị mình; b) Cán bộ, công chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức;
c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân quốc phịng quan, đơn vị
(20)cơ quan, đơn vị thuộc
Công an nhân dân Việt Nam;
d) Cán lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ
người cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp Nhà nước doanh nghiệp
khác;
đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế bị lực hành vi dân sự; e) Người chấp hành hình phạt tù bị Tồ án cấm hành nghề kinh doanh;
g) Các trường hợp khác theo quy định pháp luật phá sản
Từ điều kết luận “ có hội kinh doanh cho cá nhân khơng đủ điều kiện
thành lập doanh nghiệp kinh doanh bds muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bdx độc
lập người có đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động
sản không vi phạm điều nêu
Câu 3: Vì muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã? Điều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nào? Bài làm:
Trên thực tế cho thấy cá nhân không thành lập doanh nghiệp hợp tác xã tham gia kinh doanh bất động sản được.Nhưng muốn kinh doanh bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp lẽ: Đảm bảo tính pháp lý:
Pháp luật nhà nước Việt Nam có quy định Doanh nghiệp HTX muốn tham
gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp , bất động sản hàng
hóa có giá trị lớn cần phải thành lập DN HTX để tạo minh bạch
hợp đồng kinh tế, hạn chế tranh chấp khơng đáng có Tạo niềm tin với đối tác khách hàng
Việc thành lập doanh nghiệp HTX cần =>>6 tỷ , phải có địa điểm giao dịch ,
(21)thấy yên
tâm, tin tưởng=>> Xuất nhu cầu mua hành vi bán nhiều Có hội mở rộng quy mô kinh doanh
Nhiều doanh nghiệp HTX ý tới việc thiết lập site để giới thiệu hình
ảnh doanh nghiệp mình.đưa thơng tin doanh nghiệp tới khách hành
đối tác cách rộng rãi hơn, thêm vào báo cáo tài hàng năm Những
thơng tin cụ thể doah nghiệp, từ khách hàng đối tác tiếp nhận thông tin
doanh nghiệp ngày rộng rãi =>> Tìm nhiều người có nhu cầu mua bán bất
động sản
Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thành lập doanh nghiệp HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản
ảnh hưởng lớn giúp cho trình giao dịch mua bán thuận lợi hơn, gặp
rắc rối định đồng thời nhanh chóng xuất
Trước không thành lập doanh nghiệp HTX hai bên trao đổi mua bán cịn
rất xem chừng cịn nhiều hồi nghi phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới
định mua bán gượng ln tình trạng xem chừng đối tác.Nhưng thành lập
doanh nghiệp, tin tưởng hơn, hoài nghi gần biến mất,
vì có xảy tranh chấp cố dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp HTX
kia làm ăn không trung thực=>> tạo cầu nguồn bất động sản rõ
rệt Câu 4:
Khi đầu tư dự án vào dự án hạ tầng khu công nghiệp đô thị mới , loại
(22)Bài làm:
Để làm dự án có quy mơ lớn có hai yếu tố cần bàn đến : Vốn phương cách
quản lý
a) Xét vấn đề vốn.Đối với dự án nêu có doah nghiệp nhà nước cơng ty cổ phần làm dự án
b) Với doanh nghiệp nhà nước Họ mạnh lượng vốn họ lớn, nguồn vốn họ tài trợ nhà nước vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài họ mạnh, giúp họ có đủ tài để tham gia dự án lớn họ có ưu mạnh quy hoạch đất đai, giải phóng mặt giúp cho q trình tiến độ xây dựng tiến hành nhanh chóng cách quản lý doanh nghiệp vấn đề đáng bàn, quản lý cồng kềnh, phiền hà thêm vào thụ động tiếp cận với thị trường mẫu mà kinh nghiệm làm sản phẩm không cao,
c) Nói cơng ty cổ phần thân họ phát huy tổng hợp trí lực, tài lực, kinh nghiệp quản lý họ ứng viên có khả
Họ huy động vốn từ cổ đông, vay ngân hàng thương mại, phát hành
thêm cổ phiếu vấn đề tài họ hạn chế doanh nghiệp nhà nước đổi lại họ người quản lý nhạy bén, biết nắm bắt hội có chiến lược , kinh nghiệm thực dự án họ hồn tồn xây dựng
những cơng trình lớn Ví dụ:
Thực tế việt nam có nhiều cơng ty cổ phần xây dựng tham gia xây dựng nhiều cơng trình có tầm cỡ như: Cơng ty cổ phần vinaconex-1 xây dựng trug tâm hội nghị quốc gia (một cơng trình tầm cỡ việt nam), ,,,,,, tự lấy ví dụ
Câu : Khi đầu tư vào bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ
hoặc tham gia vào khâu KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì ? Lấy VD thực
tế để minh họa.
Trả lời: Nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân vì:
- Các doanh nghiệp cá nhân nên có ưu điểm đơn giản, nhẹ,
(23)- Do cá nhân nên khơng địi hỏi vốn lớn, phù hợp với BĐS nhỏ, ngắn hạn
- Các doanh nghiệp tư nhân bị hạn chế vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, lực
quản trị kinh doanh, uy tín…vì khơng đủ điều kiện để thực dự án lớn, dài hạn
Ví dụ minh họa:
Câu : hoạt động KDBĐS, DN có vốn đầu tư nước ngồi nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì
sao? Lấy VD thực tế minh họa.
Trả lời: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thường phù hợp với lĩnh vực đầu tư xây dựng
BĐS có quy mơ, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, tư vấn, môi giới, quản lí
các bất động sản lớn
Lí giải điều này: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có tiềm lực tài chính, thương hiệu, uy
tín, có trình độ quản lí cao, dày dặn kinh nghiệm
Câu (chương II): Trong hoạt động kinh doanh BĐS, doanh nghiệp nhà nước nên tập trung
đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh họa. Các doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê
cho thuê mua Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng Xây dựng cơng trình BĐS lớn,
quy mơ, trọng điểm quốc gia, vùng, sỏ hạ tầng
Do: Ưu điểm doanh nghiệp nhà nước có nguồn lực đầu tư lớn: nguồn vốn nhà nước, hỗ trợ
quốc tế( có nhà nước đảm bảo); ưu đất đai theo quy hoạch Sự quan tâm nhà nước tạo
nhiều hội để thực vai trò gương mẫu, chủ đạo kinh tế Bên cạnh nhược điểm
doanh nghiệp NN tổ chức quản lý, máy cồng kềnh, chế quản lý hiệu quả, thiếu nhạy bén
với thị trường loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN khơng hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận
(24)nghiệp
VD: Tổng công ty Xây dựng Sông Đà tổng công ty xây dựng nhà nước tham gia lĩnh vực xây
dựng cơng trình cầu, đường giao thơng, tịa nhà với quy mơ lớn cò giá trị trăm tỷ đồng
Với ưu công ty NN biết xác định lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty phát triển
lớn mạnh nhanh, trở thành thương hiệu tiếng thị trường
Câu (chương II): Hãy cho biết lĩnh vực hoạt động công ty BĐS Theo em lĩnh vực có
cơ hội phát triển nhất? Vì sao?
*Các lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp BĐS
1 Tổ chức cá nhân nước kinh doanh BĐS phạm vi sau đây: - Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua - Mua nhà, xây dựng cơng trình để bán, cho thuê, cho thuê mua
- Thuê nhà, cơng trình xây dựng th lại
- Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất th th đất có hạ
tầng
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng,
cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại
2 Tổ chức cá nhân nước kinh doanh dịch vụ BĐS phạm vi sau đây:
- Dịch vụ môi giới BĐS - Dịch vụ định giá BĐS - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn BĐS
- Dịch vụ đấu giá BĐS - Dịch vụ quảng cáo BĐS - Dịch vụ quản lý BĐS
3 Tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước kinh doanh
BĐS kinh dịch vụ BĐS phạm vi sau đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua
(25)đã có hạ tầng
- Kinh doanh dịch vụ BĐS
- theo quy định cụ thể Chính phủ
* Theo em lĩnh vực hoạt động DN BĐS, Việt Nam các lĩnh vực sau có cơ
hội phát triển nhất
- Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua - Thuê nhà, cơng trình xây dựng th lại
- Dịch vụ môi giới BĐS - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS
Do: tình hình xã hội tập trung vào sản phẩm lĩnh vực BĐS có chiều
hướng tăng Các dự án đô thị mới, đặc biệt hộ trung cư mọc lên ngày nhiều
giá đất giá nhà đắt Trong lĩnh vực nhà đầu tư biết phân khúc thị trường rõ
ràng để tận dụng tối đa hội phát triển, hướng tới người có mức thu nhập khác
Nhu cầu nhà Việt Nam vấn đề cấp thiết, mà năm qua khủng hoảng kinh tế
ảnh hưởng toàn cầu, khả toán người dân bị hạn chế so với năm trước, đầu
tư tạo lập nhà, bán cho thuê thị trường sôi Nước ta đà phát triển,
công ty mở ngày nhiều nhu cầu văn phịng, trụ sở cơng ty mua cho th lớn Bên
cạnh kinh doanh BĐS nước ta cịn chưa chun nghiệp, tính cạnh tranh với doanh nghiệp nước
ngồi cịn thấp nên dịch vụ môi giới sàn giao dịch cần thiết Các nhà tư vấn chuẩn bị đủ
nguồn lực tham gia vào lĩnh vực thu kết cao nhu cầu thị trường
lớn
Chương III :QTSX cơng trình BĐS I QTSX cơng trình BĐS :
II QT Nhân lực DN BĐS :
(26)động nhằm thu hút,
phát triển để có số lượng, chất lượng nhân lực tốt, sở tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn
nhân lực phù hợp với yêu cầu hoạt động kinh doanh bất động sản cách có hiệu bền
vững
Trong xây dựng cơng trình bất động sản cần quan tâm đến số nội dung quản trị nhân
lực, là:
+ Hoạch định nguồn nhân lực: Vì trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần trì ổn
định tương đối giưa phận hạn chế thuyên chuyển việc hoạch định xác nhu
cầu giúp doanh nghiệp ổn định nhân
+Tuyển dụng nguồn nhân lực: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh
nhưng lại có nhiều phận nhiều người tham gia, quà trình tuyển dụng phải đáp ứng
nhu cầu, sử dụng nhiều phương pháp thu hút nhân lực cho doanh nghiệp + Đào tạo, phát triển: Do số lượng người chuyên gia lĩnh vực bất động sản ít, đặc biệt
thẩm định giá, hoạt động đào tạo phát triển nguồn nhân lực để nâng cao kĩ năng, trình độ
là nội dung kinh doanh bất động sản
+ Đánh giá lực thực nhân viên: Người quản lý nguồn nhân lực phải am hiểu, bao quát
đánh giá kết lao động nhân viên ví sản phẩm kinh doanh bất động sản đa dạng
phân tán , cần phải có chế kiểm tra, giám sát đánh giá hoạt động
+ Quản trị tiền lương, thưởng: Đây lĩnh vực kinh doanh có cấu lao động thay đổi: mang
tính thời vụ, chế độ thù lao đối tượng khác
Trong nội dung , hoạch định nguồn nhân lực nội dung quan trọng nhất, nhu cầu nhân
lực phận thay đổi địi hỏi tham gia nhiều người Kinh doanh bất động
(27)phận hạn chế
thuyên chuyển Việc hoạch định nhu cầu nguồn nhân lực giúp doanh nghiệp có cấu lao động
ổn định phận : chuyên gia môi giới, chuyên gia tư vấn khách hang, đội ngũ nghiên
cứu, khảo sát thị trường,…
Câu 2: Theo cấp lính vực hệ thống quản trị có nhóm nhân lực sau: +) Theo cấp : *Quản trị cấp cao: Tổng giám đốc điều hành hoạt động công ty bất động sản
Quản trị cấp trung gian: Trưởng phịng ban cơng ty: trưởng phịng nghiên cứu thị
trường, trưởng phong định giá bất động sản… Quản trị cấp sở : Trưởng nhóm làm việc Các trưởng phòng ban
+) Theo lĩnh vực: *Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản,
Định giá bất động sản, kinh
Kinh doanh mua bán cho thuê bất động sản
Các hoạt động hỗ trợ khác: Điều tra, nghiên cứu thị trường… Đầu tư, bán đấu giá bất động sản
Trong kinh doanh bất động sản văn phịng cho th ,nhóm nhân lực đầu tư xây dựng văn phòng
cho thuê quan trọng Vì dịch vụ văn phịng cho thuê ngày phát triển, từ việc
đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, nghiên cứu thị trường để việc đầu tư có kết vấn đề
nhất Đối tượng khách hang la doanh nghiệp muốn mở chi nhánh, văn phòng đại diện
Câu 3: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều dẫn đến:
+) Địi hỏi có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định Đó nhóm hoạch định chiến lược
+) Trong trình tổ chức nguồn nhân lực cần trì ổn định tương đối phận hạn
chế thuyên chuyển
(28)đằng sau chun gia mơi giới cần đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nghiên cứu khảo sát thị
trường
Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng bất động sản cơng nghiệp: +) Cần phải có nhóm nhân lực lĩnh vực xây dựng, chuyên gia công nghệ, dây chuyền
sản xuất… Có chế quản lý, kiểm tra giám sát liền với trình tổ chức để đảm bảo cơng trình
đảm bảo chất lượng khai thác, sử dụng
+)Người quản lý có am hiểu rộng có tính bao qt đến tồn qua trình từ chuẩn bị đầu tư, thực
hiện xây lắp đưa cơng trình vào sử dụng tiến độ hoạt động
+) Do quà trình đầu tư kéo dài cần có chế phối kết hợp giũa lao động thường xuyên lao
động thời vụ , điều hoà lao động hạng mục cơng trình từ đảm bảo chê nguồn lực
ổn định
Câu 3: kinh doanh bất động sản lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài Điều có ảnh
hưởng đến quản trị nhân lực?
Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp Câu trả lời:
Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kéo dài dẫn đến quản trị nhân lực phải mang tính ổn định
yêu cầu với quản trị nhân lực là:
- có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định Đó nhóm hoạch định chiến lược
Kinh doanh bất động sản cần có thời gian, cần có chiến lược lâu dài, tính tốn kỹ lưỡng,
chỉ hai mà thu vốn, lợi nhuận được, đòi hỏi người quản lý
cần phải có nhóm lực lượng cốt yếu, trì ổn định, khơng thể nóng vội, người quản lý
nhóm cần phải đánh giá tình hình, nghiên cứu thị trường bất động sản, chờ thời chin muồi để tiến
(29)người nhóm hoang mang, khó lịng trì nhóm định hướng chiến lược lâu
dài, cần phải trọng đến việc xây dựng lực lượng cốt yếu, có chất lượng cao, trì ổn định
- trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần trì ổn định tương đối phận,
hạn chế thuyên chuyển
Việc hạn chế thuyên chuyển nhiều, làm nhân viên hoang mang, lịng tin vào cơng ty, có người
thì thích làm nhiều phận, nhiều vị trí, thường người thích ổn định công việc hơn, nữa, kinh doanh bất động sản linh vực có thời gian đầu tư kéo dài, thuyên chuyển
nhiều làm người nhân viên lại phải học hỏi, tìm hiểu bất động sản mới, thêm thời gian
Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư kinh doanh bất động sản cơng nghiệp: Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…
được xây dựng gắn liền với đất đai
Thị trường bất động sản dự kiến sôi động vài năm tới, năm 2015 dự kiến xây
dựng113 khu công nghiệp cải tạo, mở rộng 27 khu cũ, số cho thấy việc thị trường bất
động sản công nghiệp thị trường đầy tiềm năng, chủ đầu tư định đầu tư vào lĩnh vực
này nên tìm hiểu, có am hiểu, chuẩn bị thời gian định gọi đầu tư dài
hạn, có tầm nhìn dài hạn khơng phải đầu tư manh mún, nhỏ lẻ
Do trình đầu tư thường kéo dài, tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản cơng nghiệp phải
tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường điều kiện thuận lợi địa điểm đầu tư, khu cơng
nghiệp ngồi yếu tố mặt ,các yếu tố sở hạ tầng giao thông đường xá, cầu cảng tác
động lớn đến khía cạnh dầu tư, tìm hiểu khơng kỹ, q trình đầu tư dài dân đến thiệt hại
(30)quyết định đầu tư, người quản lý giám sát hoạt động nhóm nhân viên, để xem hiệu
cơng việc, tính khả thi dự án đầu tư
Câu 4: đặc điểm kinh doanh bất động sản mang tính đa dạng phân tán, đặc điểm ảnh hưởng
đến quản trị nhân lực liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng khu đô thi
Trả lời:
- sản phẩm bất động sản khơng phải sản phẩm đồng nhất, sản phẩm dị biệt, có nhiều sản
phẩm trung gian tham gia vào
- trình kinh doanh bất động sản có nhiều phận, nhiều người tham gia vào Do vậy: yêu cầu trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán công
việc đồng thời phải có chế quản lý, kiểm tra, giám sát liền với tình tổ chức
Quản lý nguồn lực phức tạp, khó khăn dẫn đến người quản lý phải người có am hiểu
rộng có tính bao qt, người phải có khả nhìn nhận, đánh giá kết lao động với nhiều
giác độ khác
Liên hệ với quản trị nhân lực đầu tư xây dựng khu đô thị mới:
Mỗi khu đô thị có đặc thù, phải tìm hiểu vị trí để phát huy Chẳng hạn nói đến
đặc thù hà nội hệ thống xanh, ao nước mặt hồ, nhà quản lý phải dựa vào để định hướng
phát triển, xây dựng khu đô thị
Khi định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải xác định yếu tố: an cư, tính cạnh
tranh, tình hình tài chính… để đầu tư hiệu
Khi xác định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải trọng đến trường học, sở y tế, chợ
búa… sản phẩm trung gian tham gia trình đầu tư, đầu tư vào khu
thị phải ý đến vấn đề
(31)sở hạ tầng, phải có chế quản lý, kiểm tra, giám sát liền với trình tổ chức
III QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
1 Hãy cho biết mối quan hệ tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Trong doanh nghiệp (DN) BĐS nói riêng hay DN hoạt động kinh tế nói chung có
các mối quan hệ tài chính-tiền tệ sau: - Quan hệ tiền tệ với khách hàng (KH); - Quan hệ tiền tệ với nhà cung ứng (NCƯ); - Quan hệ tiền tệ với người lao động (NLĐ); - Quan hệ tiền tệ với Nhà nước (NN);
Để làm rõ thêm mối quan hệ ta sâu phân tích mối quan hệ sau:
2 Phân tích vai trị quản trị tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Quản trị tài DN việc lựa chọn đưa định tài chính, tổ chức thực
định nhằm đạt mục tiêu hoạt động tài doanh nghiệp, là: tối đa hoá lợi nhuận, làm
tăng giá trị doanh nghiệp khả cạnh tranh DN thị trường Vai trò hoạt động quản trị tài doanh nghiệp bao gồm:
- Huy động bảo đảm cung cấp đầy đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh
nghiệp;
- Tổ chức sử dụng vốn sản xuất kinh doanh tiết kiệm hiệu cho doanh nghiệp;
- Giám sát kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ mặt hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp
3 Hãy cho biết loại thuế cách tính thuế doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Thuế khoản tiền mà cá nhân tổ chức bắt buộc phải đóng góp theo nghĩa vụ vào Ngân sách Nhà
nước theo luật định để đáp ứng nhu cầu tiêu Nhà nước phúc lợi xã hội, phát triển
đất nước
(32)điều tiết mối quan hệ cung cầu, để tác động cách gián tiếp hành vi chủ thể
tham gia vào hoạt động kinh tế quốc dân Hiện nay, hệ thống thuế nước ta bao gồm 10 sắc thuế sau:
1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp; 2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất; 3.Thuế nhà, đất; 4.Thuế tài
nguyên; 5.Thuế GTGT; 6.Thuế xuất nhập khẩu; 7.Thuế thu nhập doanh nghiệp; 8.Thuế thu nhập đối
với người có thu nhập cao, 9.Thuế tiêu thụ đặc biệt 10.Thuế môn Sau loại thuế
cách tính thuế doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm: Thuế sử dụng đất:
Thuế sử dụng đất thuế…
Đối với đất Nơng nghiệp việc tính thuế dựa theo: - Diện tích đất sử dụng;
- Hạng đất sử dụng, hạng đất phân loại vào yếu tố: Chất đất, vị trí, địa hình,
điều kiện khí hậu, điều kiện tưới tiêu Đối với đất trồng hàng năm có hạng, đất trồng
lâu năm có hạng
- Mức thuế suất: tức định suất thuế tính kg thóc theo hạng đất
Đối với đất ở: Căn theo pháp lệnh sửa đổi bố sung số điều pháp lệnh thuế nhà, đất ngày
31/07/1992, mức thuế đất quy định sau:
- Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế đất
03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất Nông nghiệp hạng đất cao vùng Mức thuế cụ
thể phụ thuộc vào vị trí đất thành phố, thị xã, thị trấn;
- Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông, mức
thuế 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng Mức
thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven loại thị trục giao thơng - Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền
(33)trong xã
2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng đất là…
Căn điều 07 Luật số 17/1999/QH10 sử đổi, bổ sung số điều luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất Quốc hội thông qua ngày 22 tháng 06 năm 1994 mức thuế suất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất quy định sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuế suất 2%
- Đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác (đất phi nơng nghiệp) thuế suất 4%
3 Thuế trước bạ
Thuế (lệ phí) trước bạ …
Căn Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị
địng số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003
Chính phủ lệ phí trước bạ ta có cách tính thuế trước bạ BĐS sau: Miễn thuế trước bạ đối với: nhà ở, dất hộ nghèo; nhà ở, đất người dân tộc thiểu số xã,
phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thuỷ nội địa khơng có động trọng tải tồn phần
đến 15 phương tiện có động tổng cơng suất máy đén 15 mã lực phương tiện có
sức chở người đến 12 người
Tính thuế theo tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ quy định BĐS sau: Nhà đất 0,5%
4 Thuế Thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS
Thuế TNDN loại thuế đánh thu nhập DN nói chung doanh nghiệp kinh doanh BĐS
phải chịu sắc thuế Thao Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008
thuế suất đánh thu nhập doanh nghiệp 25% Thuế Thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS
(34)từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 quy định việc đóng thuế thu nhập cá nhân ảnh hưởng
tới thu nhập cá nhân, tổ chức có thu nhập từ hoạt động mua bán hay chuyển nhượng BĐS Sắc
thuế nhắm tới thu nhập nói chung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ hoạt đông BĐS
lớn Các văn Luật Thuế Thu nhập cá nhân gồm:
- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Chính Phủ ngày 08/09/2008 quy định chi tiết số
điều Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009) - Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn
thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP
- Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009 Bộ Tài ban hành hướng dẫn
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008
- Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn
về thuế thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động
sản
Theo Thơng tư 161 đối tượng phải nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) bao gồm: Cá nhân chuyển
nhượng hoạt động chuyển nhượng bất động sản Cá nhân nhận thừa kế, quà tặng
trường hợp nhận thừa kế quà tặng bất động sản Trừ trường hợp chuyển nhượng BĐS vợ với
chồng, cha mẹ với cái; ông, bà với cháu với cháu; anh chị em ruột với hay
trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất VN
Theo Luật thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 quy định áp dụng thuế suất 2% 25% để tính
thuế theo nguyên tắc:
(35)nhượng
- Giá vốn chi phí liên quan) áp dụng thuế suất 25% TNCT - Nếu không xác định giá vốn xác định không giá vốn thời điểm mua
thì áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: giá ghi hợp đồng chuyển nhượng cho người mua - Giá vốn chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: giá ghi hợp đồng
góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua hộ ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản,
cộng với chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh có hóa đơn, chứng
từ hợp pháp)
IV : Hạch toán KDBĐS :
Câu Vì cần hạch tốn KDBĐS?
Hạch tốn KDBĐS công cụ & phương pháp quản lý KD bằn việc phân tích & giám sát khoản
thu chi trình hình thành khai thác sử dụng BĐS để bảo đảm việc KD có lãi Cần phải
hạch tốn KDBĐS :
1 Để kiểm sốt chặt chẽ chi phí q trình phát triển & khai thác sử dụng BĐS &
tìm cách để tối đa hóa lợi nhuận sở tiết kiện chi phí, tiết kiệm đất đai, tăng công suất sử
dụng & khai thác BĐS
2 Cho phép tính , đủ khoản thu, chi liên quan đến trình KD, tìm biện
pháp điều chỉnh khâu tổ chức sản xuất, xây lắp…nhằm giảm chi phí, đồng thời kiểm sốt đc
rủi ro q trình đầu tư xây dựng & tiêu thụ SP BĐS thị trường
3 Nâng cao khả độc lập, tự điều khiển người kinh doanh, phát huy tính động
sáng tạo, nhanh nhạy trình kinh doanh
(36)khác?
V Marketing kinh doanh bất động sản. Câu 1: Nội dung Marketing kinh doanh BĐS
*/ Theo quan điểm đại: Marketing toàn hoạt động sản xuất kinh doanh, từ phát
biến sức mua người tiêu thụ thành nhu cầu thật sản phẩm cụ thể, đến chuyển sản phẩm
đó đến người tiêu thụ cách tối ưu
*/ Marketing kinhdoanh bất động sản q trình quản lý mang tính xã hội, nhờ mà
thành viên xã hội có họ cần mong muốn thơng qua việc tạo lập, chào bán trao đổi
sản phẩm dịch vụ bất động sản */ Nội dung:
Theo quan niệm trên, nội dung marketing (bán) BĐS bao gồm tất hoạt động từ tiếp cận
phát nhu cầu đến đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu người tiêu dùng BĐS qua đạt mục
tiêu
- Nghiên cứu thị trường BĐS hình thành ý tưởng sản phẩm
Có nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua nghiên cứu
trong cách thức tiếp thị hiệu thực tế liên quan đến bất động sản
+) Lập danh sách tất đặc điểm bất động sản có có.Thậm thiết
kế tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, đó, đặc điểm
mơ tả chi tiết
+) Mỗi bất động sản đặc biệt có địa điểm cụ thể có mặt tích cực mặt tiêu cực
nên cần chuẩn bị danh sách chi tiết bao gồm hai mặt soạn sẵn câu trả lời cho
câu hỏi mà khách hàng hỏi, nêu bật điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu
mặt tiêu cực
(37)Vdu thị trường nhà phân thành nhà giành cho người có thu nhập thấp hay phân khúc
nhà giành cho người có thu nhập cao… Để từ doanh nghiệp chọn phân khúc phù
hợp với khả lực tài doanh nghiệp - Hình thành dự án.
Đây giai đoạn thiết kế sản phẩm, cụ thể hóa ý tưởng nhà đầu tư nhằm thỏa mãn nhu cầu ước
muốn khách hang
- Xây dựng phát triển sản phẩm BĐS
Nôi dung marketing giai đoạn kết nối phận trình xây dựng Sản
phẩm giai đoạn trước đầu vào cho giai đoạn sau nên coi trình tiêu thụ
nội doanh nghiệp sản phẩm bán cho khách hàng bên - Xây dựng sách giá.
Tùy thuộc vào phân đoạn thị trường, đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp lựa chọn chiến
lược phát triển doanh nghiệp, doanh nghiệp sử dụng sách giá khác Giả sử
doanh nghiệp chọn phân khúc nhà trung cư với mức giá trung bình… - Trưng bày bất động sản
Sản phẩm đem trưng bầy mơ hình kết hợp với trình bầy slide, video, máy
tính cơng cụ bán hàng tuyệt vời mà tốn chi phí Vấn đề chi phí phụ thuộc việc doanh
nghiệp muốn chúng chi tiết tầm cỡ - Các chiến lược quảng cáo
Quảng cáo điều cần thiết hầu hết loại hình bất động sản, phải cẩn thận với
Bạn nên đăng quảng cáo tờ báo phục vụ độc giả mà bạn muốn hướng đến Khi đăng
tin bạn nên đặt quảng cáo vị trí thuận lợi tờ báo để hầu hết khách hàng mà muốn
hướng đến nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc nhìn
(38)- Tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng
Các nhà xây dựng lớn nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị thường tiến
hành chương trình xúc tiến bán hàng Ví dụ, bán ngơi nhà đặc biệt sân gôn riêng,
tặng cho khách hàng lượt chơi gơn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn mua thẻ hội viên câu lạc
bộ nhìn qua dành cho gia đình gần bán với giá cao nhà
gần có vị trí đẹp
Có nhiều phương thức sáng tạo để nhà đầu tư tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng có
hiệu Ví dụ, tổ chức buổi tiệc mắt mời người giúp bạn bán bất động
sản, nhà môi giới bất dodọng sản đại lý bán hàng để họ biết có số tiền hoa
hồng họ nhận qua việc tham gia bán hàng cho thuê
Nếu bạn khơng quảng bá xúc tiến cần bán bạn cố gắng để làm
thì bạn khơng thành cơng việc thu hút khách hàng - Tiếp thị đến người mua
Chiến lược tiếp thị tốt đến người mua bất động sản thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân
thiện Nếu bạn, với tư cách chủ bất động sản, có đặc tính việc bạn làm đại lý bán
hàng nhà mơi giới có khả cơng hiến nhiệt huyết cho sản phẩm Phải đảm bảo
rằng họ có đủ cơng cụ để thực công việc hiệu Hầu hết người bán hàng có phản ứng
rất thiện chí với người bán hàng có ích lại cảm thấy không thoải mái với người
huênh hoang tự cao …
Câu 2: Trình bầy nhu cầu động thúc đẩy tiêu dùng BĐS
- Nhu cầu cảm giác thiếu hụt Vậy, nhu cầu tiêu dùng bất động sản nhu
(39)cầu mua nhà
trong nước việt kiều, nhu cầu mua nhà HN,…
- Động sức mạnh tác động lên người sức mạnh nảy sinh lòng anh ta, thúc
đẩy người hành động hướng tới mục tiêu định
Trong tiêu dùng BĐS động để người mua nha là: để ở, để kinh doanh, cho th,…đó
chính mục tiêu việc mua nhà để j coi mục tiêu động (động lực) để hành động thỏa
mãn nhu cầu
- Quan hệ động nhu cầu: Một người bắt đầu hoạt động thường có động nhằm thỏa mãn
những nhu cầu chưa bù đắp Ngược lại, nhu cầu thỏa mãn, động làm
việc biến theo Nhu cầu động lúc kèm với Câu 5: Trình bày chiến lược sản phẩm dịch vụ Marketing bất động sản.
- Marketing thương hiệu: làm để khuyeech trương tạo cho một thương
hiệu dài hạn
- Marketing chủng loại sản phẩm: làm để tất sản phẩm chủng loại
được khách hàng chấp nhận định thời điểm giới thiệu rút lui sản phẩm
- Marketing sản phẩm mới: nên chào hàng sản phẩm nào, nào, đâu
nào
- Marketing cho giai đoạn thị trường: biện pháp Marketing cho đoạn thị trường
phải phân biệt - Marketing theo khu vực địa lý.
- Marketing cho khách hàng quan trọng: dài hạn quy mô lớn.
Câu 6: Hãy nêu sách giá lựa chọn giá Marketing bất động sản. - Giá xâm nhập: thấp để chiếm lĩnh thị trường.
- Giá hớt váng: cao để thu lợi nhuận siêu ngạch.
(40)với cấp bậc chất lượng giá
- Giá chọn gói sản phẩm: ngồi sản phẩm giá khơng cao, có nhiều sản phẩm, dịch vụ
bổ sung, có tạo hồn chỉnh, hướng người mua có định chọn gói - Giá cho sản phẩm phụ bổ sung: định giá sản phẩm thấp sản phẩm phụ
hoặc bổ sung cao, người mua mua sản phẩm chính, bắt buộc phải mua sản phẩm bổ sung cao
Câu 7: Hãy phân tích kênh phân phối lựa chọn kênh phân phối bất động sản.
* Kênh phân phối kênh để thực hoạt động đưa hàng hóa dễ dàng đến tay khách hàng mục
tiêu
* Các để lựa chọn kênh phân phối: - Khách hàng:
+ Quy mô nhu cầu + Tần suất khách hàng + Khoảng cách… - Doanh nghiệp: + Mục tiêu kênh
+ Mục tiêu điều khiển kênh
+ Yêu cầu độ bao phủ thị trường + Đặc điểm sản phẩm
+ Đặc điểm DN quy mô, danh mục sản phẩm… - Trung gian phân phối
+ Sự sẵn có sẵn sàng trung gian + Yêu cầu trung gian
+ Khả trung gian - Kênh đối thủ
+ Hiệu phân phối + Loại sản phẩm + Mức độ liên kết
+ Mơi trường Marketing
- Có nhiều kênh phân phối bất động sản như: phân phối trực tiếp, phân phối qua trung gian, trung gian