Bài báo cáo NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP. HCM

Nhu cầu về sở hữu đất đai và nhà ở hiện nay của con người ngày càng tăng, do sự gia tăng dân số không ngừng trong khi đất đai lại không tự tăng lên và ngày càng khan hiếm. Điều này làm cho giá trị bất động sản cao và liên tục biến động, từ đó xuất hiện nhiều người đầu cơ bất động sản làm cho giá trị thật của nó trở nên khó xác định. Chính vì thế, ngành thẩm định giá ra đời để giúp cho việc mua bán bất động sản diễn ra tốt đẹp và giúp những người tham gia giao dịch hiểu rõ hơn về giá trị của bất động sản.

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - - BÀI BÁO CÁO ĐỀ ÁN: THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP Đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP HCM Chuyên ngành: Thẩm định giá GVHD: Cô Phan Thị Sao Vi SVTH: Trần Thị Bích Diệp Lớp 11CTD MSSV: 1113030004 TP Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2014 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên Giáo viên hướng dẫn: Cô Phan Thị Sao Vi Cơ quan công tác : Trường Đại học Tài Chính - Marketing Điểm Bằng chữ Bằng số Nhận xét ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… … Thành phố Hồ Chí Minh , Ngày… Tháng… Năm 2014 Chữ ký giáo viên MỤC LỤC Lời mở đầu Chương Cơ sở lý luận 1.1 Bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.1.1.3 Các đặc điểm bất động sản 1.1.2 Quyền tài sản bất động sản 1.1.3 Giá trị thị trường bất động sản 1.1.3.1 Thị trường bất động sản 1.1.3.2 Giá trị thị trường bất động sản 1.1.4 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản 1.1.4.1 Các yếu tố bên 1.1.4.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm bất động sản 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Các sở giá trị thẩm định giá bất động sản 1.2.2.1 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản 1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.2.3.1 Phương pháp so sánh 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 1.3 Quy trình thực đề án 1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu 1.3.2 Lập kế hoạch nghiên cứu 1.3.3 Thu thập tài liệu thông tin 1.3.3.1 Các thông tin cần thu thập 1.3.3.2 Nguồn thu thập thông tin 1.3.4 Phân tích tài liệu thông tin 1.3.5 Viết đề án Chương Thu thập thông tin giá thị trường bất động sản quận Tân Phú 2.1 Giới thiệu quận Tân Phú 2.1.1 Quá trình hình thành quận Tân Phú 2.1.2 Bản đồ quận Tân Phú 2.1.3 Tình hình quận Tân Phú 2.1.3.1 Tình hình kinh tế - xã hội 2.1.3.2 Tình hình xây dựng quản lý đô thị 2.1.3.3 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú 2.2 Mô tả bất động sản thu thập quận Tân Phú 2.2.1 Bất động sản 2.2.2 Bất động sản 2.2.3 Bất động sản 2.2.4 Bất động sản 2.2.5 Bất động sản 2.2.6 Bất động sản 2.2.7 Bất động sản 3 4 5 6 8 8 8 9 10 11 11 11 12 12 12 12 13 14 14 15 15 15 16 17 18 19 22 25 28 31 33 36 Chương 3.1 3.2 3.3 2.2.8 Bất động sản 2.2.9 Bất động sản 2.2.10 Bất động sản 10 2.2.11 Bất động sản 11 2.2.12 Bất động sản 12 2.2.13 Bất động sản 13 2.2.14 Bất động sản 14 2.2.15 Bất động sản 15 Phân tích thông tin bất động sản thu thập Bảng tổng hợp thông tin bất động sản thu thập Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản 3.2.1 Bảng tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản 3.2.2 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản Phân tích giá QSD đất bất động sản thu thập 3.3.1 Phân tích đơn giá QSD đất nhóm bất động sản 3.3.2 Phân tích đơn giá QSD đất nhóm bất động sản vị trí, tuyến đường Kết luận 38 40 43 46 48 50 53 55 58 62 62 62 63 63 66 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Thẩm định giá kinh doanh bất động sản - ThS Nguyễn Thế Phượng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 66/2012/QĐ-UBND Quyết định ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Quy định số 82/2011/QĐ-UBND ban hành ngày 18/12/2011 UBND thành phố việc phân cấp hẻm vị trí đất hẻm Quy hoạch Quận Tân Phú trang web www.tanphu.hochiminhcity.gov.vn Tình hình kinh tế - trị - xã hội Quận Tân Phú trang web www.tanphu.hochiminhcity.gov.vn PHỤ LỤC Phiếu thu thập thông tin tài sản Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tài sản Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi LỜI MỞ ĐẦU Lý thực đề án Nhu cầu sở hữu đất đai nhà người ngày tăng, gia tăng dân số không ngừng đất đai lại không tự tăng lên ngày khan Điều làm cho giá trị bất động sản cao liên tục biến động, từ xuất nhiều người đầu bất động sản làm cho giá trị thật trở nên khó xác định Chính thế, ngành thẩm định giá đời để giúp cho việc mua bán bất động sản diễn tốt đẹp giúp người tham gia giao dịch hiểu rõ giá trị bất động sản Thị trường bất động phận thiết yếu kinh tế, tác động tới sống ngày người Vì mà việc xác định xác giá trị bất động sản nhiệm vụ cần thiết vô quan trọng, từ giúp sử dụng bất động sản có hiệu quả, hợp lí, minh bạch tránh bị lãng phí tình trạng mà dân số nước ta tăng nhanh Việc thực đề tài “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản số quận, huyện địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, cụ thể địa bàn quận Tân Phú, hội để sinh viên chuyên ngành thẩm định giá trau dồi kỹ thu thập thông tin, phân tích, đánh giá thông tin, cách xây dựng sở liệu thông tin thị trường bất động sản thời điểm nghiên cứu Đặc biệt, sinh viên có hội hình dung tiếp xúc phần công việc thẩm định viên để không cảm thấy bỡ ngỡ với công việc tương lai Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích đơn giá quyền sử dụng đất tuyến đường cụ thể quận Tân Phú - So sánh khác đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản tuyến đường khu vực nghiên cứu SVTH: Trần Thị Bích Diệp Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp khảo sát thực địa - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích, tổng hợp - Phương pháp so sánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề án đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản giao dịch thời điểm tháng 10 năm 2014 - Phạm vi nghiên cứu đề án bất động sản thuộc tuyến đường quận Tân Phú Kết cấu đề án Đề án gồm ba phần phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Trong đó, phần nội dung gồm chương: - Chương 1: trình bày sở lí luận - Chương 2: giới thiệu quận Tân Phú, mô tả bất động sản thu thập - Chương 3: phân tích thông tin thu thập được, từ rút kết luận SVTH: Trần Thị Bích Diệp Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản vô quan trọng giới tài sản, định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Do tính chất quan trọng bất động sản nên luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật Dân năm 2005 Việt Nam, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Bất động sản thẩm định giá bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng - Hầm mỏ - Nhà ở: hộ riêng lẻ (nhà riêng lẻ, nhà liên kế, biệt thự), hộ chung cư - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại, - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất, kho, công trình phụ trợ SVTH: Trần Thị Bích Diệp Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi - Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort,… - Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm cảng, bến bãi, sân bay, ga,… - Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên,… 1.1.1.2 Các thuộc tính bất động sản: - Tính bất động:do tính cố định mặt vị trí đất đainên vị trí loại bất động sản nhất, xác định tọa độ định, ra, tính bất động nên chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, môi trường chung quanh đóng góp lớn đến tính hữu ích giá trị bất động sản, ngắn hạn, xảy cân đối cung cầu loại bất động sản khó điều chỉnh kịp thời - Tính đa dạng, không đồng nhất: thông thường có hai bất động sản có đặc điểm giống hệt vị trí, sở thích cá nhân điều kiện tài người sử dụng, quy mô diện tích, hình dáng,… - Tính khan hiếm:diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài, giá đất có xu hướng tăng lên kéo theo giá bất động sản tăng lên Tuy nhiên, vào thời điểm tăng giảm tùy vào chu kì phát triển bất động sản vùng - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: công trình đất có tồn lâu dài, đất đai có tồn vĩnh viễn 1.1.1.3 Các đặc điểm bất động sản: - Khả co giãn cung bất động sản - Thời gian mua bán, giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao - Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lí Nhà nước chặt chẽ - Giá bất động sản chịu tác động môi trường xung quanh 1.1.2 Quyền tài sản bất động sản Quyền tài sản bất động sản một tập hợp nhóm quyền gắn chặt với quyền sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, SVTH: Trần Thị Bích Diệp 10 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS Địa 19/23 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 58/5A Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 147/3 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 309/27 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 326/9 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức Bề rộng đường (m) 9,0 2,0 7,0 11,0 12 Chiều rộng (m) 7,9 4,4 2,6 3,32 3,78 Chiều dài (m) 16,8 17,38 8,0 12,4 26,7 Diện tích đất (m2) 133 76,5 20,8 41,2 100,94 Diện tích xây dựng (m2) 71,88 65,9 20,8 28 100,94 DT sàn xây dựng (m2) 71,88 197,7 53,69 39,1 161,72 Thời gian xây dựng 09 02 07 11 05 Chất lượng lại 55% 90% 65% 45% 75% Giá trị CTXD (1000đ) 120.578 542.686 106.440 53.665 369.934 Giá thương lượng (1000đ) 6.300.000 3.800.000 830.000 2.300.000 2.450.000 Giá trị QSD đất (1000đ) 6.179.422 3.257.314 723.560 2.246.335 Đơn giá QSD đất (1000đs/m2) 46.462 42.579 34.786 54.522 SVTH: Trần Thị Bích Diệp 2.080.066 20.607 61 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS 10 Địa 326/13 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 326/23 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 187 Thạch Lam, P.Phú Thạnh, Q.Tân Phú 275 Trịnh Đình Trọng, P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú 290 Trịnh Đình Trọng, P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Hình dáng Vuông vức Vuông vức Đa giác Vuông vức Vuông vức Bề rộng đường (m) 12,0 12,0 13 12.0 12,0 Chiều rộng (m) 9,8 4,0 3,65/4,77 4,0 4,1 Chiều dài (m) 17,19 19,67 15,3/17 22,5 12,5 Diện tích đất (m2) 169,8 79,9 65,4 90 51,2 Diện tích xây dựng (m2) 134,98 61,9 61,2 90 51,2 DT sàn xây dựng (m2) 269,96 127,9 82,4 158,4 110,1 Thời gian xây dựng 05 04 02 07 02 Chất lượng lại 75% 80% 90% 65% 90% Giá trị CTXD (1000đ) 617.533 312.076 226.188 314.028 302.224 Giá thương lượng (1000đ) 6.100.000 2.250.000 2.250.000 4.450.000 3.700.000 Giá trị QSD đất (1000đ) 5.482.467 1.938.000 2.023.812 4.135.970 3.547.770 Đơn giá QSD đất (1000đs/m2) 32.288 24.255 30.945 45.955 66.362 BĐS 11 BĐS 12 BĐS 13 BĐS 14 BĐS 15 SVTH: Trần Thị Bích Diệp 62 Thực hành nghề nghiệp Địa GVHD: Phan Thị Sao Vi 352B 300/19/2 149/48 300/26 Trịnh Trịnh Trịnh Đình Trịnh Đình Đình Đình Trọng, Trọng, Trọng, Trọng, P.Hòa P.Hòa P.Hòa P.Hòa Thạnh, Thạnh, Thạnh, Thạnh, Q.Tân Phú Q.Tân Phú Q.Tân Phú Q.Tân Phú 364/1 Trịnh Đình Trọng, P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hình dáng Vuông vức Vuông vức Đa giác Vuông vức Đa giác Chiều rộng (m) 12 3,95 4,01/4,04 4,0 4,35/4,0 Bề rộng đường (m) 12,0 5,0 3,0 3,0 4,0 Chiều dài (m) 32,4 15,45 11,89/12,2 12,0 19,52/20,0 Diện tích đất (m2) 388,8 91,4 47,7 48 87,4 Diện tích xây dựng (m2) 388,8 61,4 42,4 40 55,6 DT sàn xây dựng (m2) 1166,4 259,1 79,9 40 222,4 Thời gian xây dựng 07 00 01 11 00 Chất lượng lại 65% 100% 95% 45% 100% Giá trị CTXD (1000đ) 2.312.388 790.255 231.510 54.900 678.320 Giá thương lượng (1000đ) 6.500.000 4.400.000 1.750.000 1.200.000 4.250.000 Giá trị QSD đất (1000đ) 4.187.612 3.609.745 1.518.490 1.145.000 3.571.680 Đơn giá QSD đất (1000đs/m2) 10.770 39.494 31.834 23.854 40.866 3.2 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản SVTH: Trần Thị Bích Diệp 63 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi 3.2.1 Bảng tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản: * Công thức tính mức chênh lệch giá bán giá thương lượng: Mức chênh lệch = Giá thương lượng – Giá bán * Công thức tính mức chênh lệch giá bán giá thương lượng: Tỷ lệ chênh lệch = Mức chênh lệch : Giá bán Giá chào bán (đ) BĐS 01 BĐS 02 BĐS 03 BĐS 04 BĐS 05 BĐS 06 BĐS 07 BĐS 08 BĐS 09 BĐS 10 BĐS 11 BĐS 12 BĐS 13 BĐS 14 BĐS 15 6.500.000.000 3.900.000.000 830.000.000 2.400.000.000 2.500.000.000 6.200.000.000 2.300.000.000 2.300.000.000 4.500.000.000 4.000.000.000 6.500.000.000 4.600.000.000 1.800.000.000 1.200.000.000 4.500.000.000 Giá thương lượng (đ) 6.300.000.000 3.800.000.000 830.000.000 2.300.000.000 2.450.000.000 6.100.000.000 2.250.000.000 2.250.000.000 4.450.000.000 3.700.000.000 6.500.000.000 4.400.000.000 1.700.000.000 1.200.000.000 4.250.000.000 Mức chênh lệch giá bán giá thương lượng (đ) 200.000.000 100.000.000 100.000.000 50.000.000 100.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 300.000.000 200.000.000 100.000.000 250.000.000 Tỷ lệ chênh lệch giá bán giá thương lượng 3,08% 2,56% 0% 4,2% 2% 1,61% 2,17% 2,17% 1,11% 7,5% 0% 4,35% 5,55% 0% 5,55% 3.2.2 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản: - Tỷ lệ chênh lệch giá bán giá thương lượng bất động sản dao động từ 0% đến 7,5%, đó: - Bất động sản 3, 11 14 có tỷ lệ chênh lệch 0, người bán ước tính mức giá thấp bán để tránh việc trả giá thời gian Trên thực tế, giá bất động sản thấp so với giá rao bán bất động sản khác khu vực, đặc biệt bất động sản 11 cần bán gấp để định cư nước nên mức giá thấp - Bất động sản 10 có tỷ lệ chênh lệch cao 7,5% bất động sản 13, 15 có tỷ lệ chênh lệch 5,55%, người bán kì vọng bán mức giá cao có người mua tốt Đặc biệt, bán bất động sản 10 bị vỡ nợ Hai người bán bất động sản 13 15 có nhu cầu bán nhà làm vốn kinh doanh Do SVTH: Trần Thị Bích Diệp 64 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi nhu cầu cần vốn cấp thiết nên bất động sản có giá thương lượng hạ xuống thấp giá bán nhiều so với bất động sản khác - Các bất động sản khác có tỷ lệ chênh lệch từ 1,11% tới 4,2% - Tỷ lệ chênh lệch giá bán giá thương lượng bình quân khoảng 2,8% 3.3 Phân tích giá QSD đất bất động sản thu thập được: 3.3.1 Phân tích đơn giá QSD đất bình quân nhóm bất động sản: Theo thông tin thu thập được, ta có nhóm bất động sản vị trí sau: - Nhóm 1: hẻm cấp đường Thạch Lam gồm BĐS (hẻm 9m), BĐS (hẻm 2m), BĐS (hẻm 7m), BĐS (hẻm 11m), BĐS 5, 6, (hẻm rộng 12m) - Nhóm 2: mặt tiền đường Thạch Lam gồm BĐS (đường rộng 13m) - Nhóm 3: mặt tiền đường Trịnh Đình Trọng gồm BĐS 9, 10, 11 (đường rộng 12m) - Nhóm 4: hẻm cấp đường Trịnh Đình Trọng gồm BĐS 12 (hẻm rộng 5m), BĐS 15 (hẻm rộng 4m) - Nhóm 5: hẻm cấp đường Trịnh Đình Trọng gồm BĐS 13, 14 (hẻm rộng 3m) Đơn giá QSD đất bình quân nhóm tài sản: Nhóm tài sản Đơn giá QSD đất bình quân (đ/m2) Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm 36.499 30.945 41.029 40.180 27.844 Theo đơn giá đất bình quân nhóm bất động sản trên, ta nhận thấy chênh lệch sau:  Về nhóm bất động sản khác vị trí, tuyến đường • Nhóm nhóm ( khác vị trí hẻm cấp 1(hẻm rộng 2m - 12m) mặt tiền (đường rộng 13m), đường Thạch Lam): Nhóm so với nhóm 2: (30.945 : 36.499) x 100% = 84% Hệ số tương quan nhóm bất động sản là: - Nhóm 1: (hẻm cấp đường Thạch Lam) 100% SVTH: Trần Thị Bích Diệp 65 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi - Nhóm 2: (mặt tiền đường Thạch Lam) 84% Nhận xét: - Đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 36,5 triệu đồng Các bất động sản có vị trí hẻm cấp trục đuờng Thạch Lam, đoạn đường quận Tân Phú Thuộc khu vực dân cư, có sở hạ tầng quy hoạch tốt Có lợi khả tiếp cận đường lớn, khả kinh doanh cho thuê tài sản, thuận lợi di chuyển giao thông tới tuyến đường lớn khác Lũy Bán Bích, Thoại Ngọc Hầu… - Đơn giá QSD đất nhóm khoảng 31 triệu đồng, 84% đơn giá QSD đất bình quân nhóm Tuy tuyến đường Thạch Lam, lại có vị trí mặt tiền, thuận lợi việc kinh doanh buôn bán, cho thuê tài sản bất động sản nhóm lại rơi vào tình trạng đất vi phạm lộ giới lớn, bị hạn chế tầng cao xây dựng (tối đa tầng) nên có đơn giá thấp nhiều so với bất động sản khác khu vực • Nhóm nhóm 4, (khác vị trí mặt tiền (đường rộng 12m), hẻm cấp 1(hẻm rộng 4m-5m) hẻm cấp 3(hẻm rộng 3m) , đường Trịnh Đình Trọng): Nhóm so với nhóm 3: (40.180 : 41.029) x 100% = 98% Nhóm so với nhóm 3: (27.844 : 41.029) x 100% = 68% Nhóm so với nhóm 4: (27.844 : 40.180) x 100% = 69% Hệ số tương quan nhóm bất động sản là: - Nhóm 3: (mặt tiền đường Trịnh Đình Trọng) 100% - Nhóm 4: (hẻm cấp đường Trịnh Đình Trọng) 98% - Nhóm 5: (hẻm cấp đường Trịnh Đình Trọng) 68% Nhận xét: - Đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 41 triệu đồng có vị trí tiếp xúc mặt tiền đường Trịnh Đình Trọng (lộ giới 12m) thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán cho thuê phần vị trí mặt tiền, thuận lợi di chuyển giao thông tới tuyến đường lớn khác Âu Cơ, Lũy Bán Bích… - Đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 40 triệu đồng, 98% đơn giá QSD đất bình quân nhóm Tuy tuyến đường Trịnh Đình Trọng SVTH: Trần Thị Bích Diệp 66 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi bất động sản nhóm lợi vị trí mặt tiền nên có đơn giá cao - Đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 28 triệu đồng, 69% đơn giá đất bình quân nhóm 68% đơn giá đất bình quân nhóm Cũng tuyến đường Trịnh Đình Trọng đơn giá bất động sản nhóm thấp hẳn so với bất động sản nhóm nhóm hẻm cấp 3, lợi khả tiếp cận đường lớn so với nhóm 4, khả kinh doanh lớn cho thuê tài sản so với nhóm nhóm 5, khó khăn việc tìm đến địa bất động sản rẽ nhánh hẻm nhiều lộn xộn, dễ gây nhầm lẫn  Về nhóm bất động sản vị trí, khác tuyến đường • Nhóm nhóm (cùng vị trí hẻm cấp (hẻm rộng 2m-12m), khác tuyến đường Thạch Lam Trịnh Đình Trọng) Nhóm so với nhóm 1: (40.180 : 36.499) x 100% = 110% Hệ số tương quan nhóm bất động sản là: - Nhóm (hẻm cấp đường Thạch Lam) 100% - Nhóm (hẻm cấp đường Trịnh Đình Trọng) 110% • Nhóm nhóm (cùng vị trí mặt tiền, khác tuyến đường Thạch Lam (đường rộng 13m) Trịnh Đình Trọng (đường rộng 12m)) Nhóm so với nhóm 2: (41.029 : 30.945) x 100% = 132% Hệ số tương quan nhóm bất động sản là: - Nhóm (mặt tiền đường Thạch Lam) 100% - Nhóm (mặt tiền đường Trịnh Đình Trọng) 132% Nhận xét: - Đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 36.499 triệu đồng, thấp so với đơn giá đất bình quân nhóm Cả hai nhóm hẻm cấp 1, nhiên có chênh lệch đơn giá đất bình quân có khác biệt khu vực - Tương tự, đơn giá QSD đất bình quân nhóm khoảng 41 triệu đồng, 132% so với nhóm có vị trí mặt tiền Đặc biệt, so sánh bất động sản vị trí mặt tiền đường Thạch Lam bất động sản có vị trí mặt tiền đường Trịnh Đình Trọng, ta thấy bất động sản có hình dạng đa giác, diện tích nhỏ hơn, diện tích vi SVTH: Trần Thị Bích Diệp 67 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi phạm lộ giới lại lớn, đặc biệt BĐS bị hạn chế tầng cao xây dựng (tối đa tầng) nên có đơn giá QSD đất thấp hẳn so với bất động sản Nhìn chung, có chênh lệch nhóm bất động sản nhóm thuộc trục đường Trịnh Đình Trọng, có khả tiếp cận khu vực trung tâm hơn, tiếp giáp khu vực trung tâm quận 11 (đường Âu Cơ, công viên Đầm Sen…), giao thông kinh doanh thuận lợi Ngoài có phân hóa không đồng đặc tính tài sản trình bày phần 3.3.2 Phân tích đơn giá QSD đất bất động sản vị trí, tuyến đường: SVTH: Trần Thị Bích Diệp 68 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi  Nhóm gồm bất động sản 1, 2, 3, 4, 5, 6, (cùng vị trí hẻm cấp (hẻm rộng 2m- 12m), tuyến đường Thạch Lam) Bảng thông tin bất động động sản vị trí hẻm cấp 1, tuyến đường Thạch Lam Vị trí Hình dáng Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Diện tích đất (m2) Bề rộng hẻm (m) BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS Hẻm Hẻm Hẻm Hẻm Hẻm Hẻm Hẻm cấp cấp cấp cấp cấp cấp cấp Vuông Vuông Vuông Vuông Vuông Vuông Vuông vức vức vức vức vức vức vức 7,9 4,4 2,6 3,32 3,78 9,8 4,0 16,8 17,38 8,0 12,4 26,7 17,19 19,67 133 76,5 20,8 41,2 100,94 169,8 79,9 09 02 07 11 12 12 12 46.462 42.579 34.786 54.522 20.607 32.288 24.255 Đơn giá QSD đất (1000đ/m2) SVTH: Trần Thị Bích Diệp 69 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi Đơn giá QSD đất bình quân 36.499 (1000đ/m2) Qua thông tin thu thập chênh lệch giá trị bất động sản nguyên nhân sau: - Về đặc điểm vị trí: bất động sản 1, 2, nằm đoạn đầu đường Thạch Lam, - tiếp giáp với đường lớn Lũy Bán Bích bất động sản 4, 5, 6, Về đặc điểm môi trường xung quanh bất động sản tương đồng - Về diện tích đất bất động sản có diện tích lớn (169,8m2), tiếp bất động sản 1, 5, 7, 2, bất động sản có diện tích nhỏ BĐS (41,2m2) - BĐS (20,8m2) Về mục đích chuyển nhượng bất động sản bán nhà để mở rộng sở kinh doanh Các bất động sản lại mục đích cần tiền gấp cần - vốn làm ăn cho du học Nhận xét: Vì bất động sản 1, có đặc điểm vị trí tốt so với bất động sản lại nên có giá chuyển nhượng cao Bất động sản có mục đích chuyển nhượng khác so với bất động sản khác (các bất động sản khác phải bán gấp nên giá trị chênh lệch thấp so với giá bất động sản 1, 2) nên giá bất động sản (46.462.000 đồng/m2) (42.579.000 đồng/m2) cao so với đơn - giá QSD đất bình quân bất động sản khu vực Riêng giá BĐS cao hẳn đơn giá đất bình quân cao bất động sản khu vực người bán cần tiền gấp nên kì vọng bán giá cao Tuy nhiên, bất động sản người bán người lớn tuổi, khả ước tính giá trị không hợp lý nên có chênh lệch giá cao so với bất động sản 5, 6, gần vị - trí Bất động sản 5, 6, có vị trí gần cạnh nhau, vị trí gần cuối đường, lợi việc tiếp cận khu vực trung tâm nên bất động sản có giá thấp so với đơn giá đất bình quân khu vực Riêng bất động sản cần bán gấp chủ nhà cần tiền trả nợ nên có giá bán thấp BĐS tuyến đường Thạch Lam (20.607.000 đồng/m2) SVTH: Trần Thị Bích Diệp 70 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi  Nhóm gồm bất động sản 9, 10, 11 (cùng vị trí mặt tiền, tuyến đường Trịnh Đình Trọng (đường rộng 12m)) Bảng thông tin BĐS vị trí mặt tiền, tuyến đường Trịnh Đình Trọng BĐS BĐS 10 BĐS 11 Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Chiều rộng (m) 4,0 4,1 12 Chiều dài (m) 22,5 12,5 32,4 Diện tích đất (m2) 90 51,2 388,8 Bề rộng đường (m) 12 12 12 45.955 66.362 10.770 Đơn giá QSD đất (1000đ/m2) Đơn giá QSD đất bình quân (1000đ/m2) 41.029 Qua thông tin thu thập chênh lệch giá trị bất động sản nguyên nhân sau: - Về đặc điểm vị trí: bất động sản 9, 10, 11 nằm vị trí mặt tiền Bất động sản 11 nằm gần đường Lũy Bán Bích Thạch Lam, thuận lợi kinh doanh mua bán bất động sản khác Bất động sản nằm BĐS 10 - 11 Về thu nhập tháng: bất động sản sử dụng để chủ nhà kinh doanh salon làm tóc Bất động sản 10 thu nhập sử dụng mục - đích nhà BĐS 11 dùng để kinh doanh tiệm mắt kính Về môi trường xung quanh: Bất động sản 11 giáp với đường Lũy Bán Bích Thạch Lam, thuận lợi giao thông Bất động sản 10 vị trí tiếp giáp khu vực trung tâm quận 11, gần khu vực chung cư vừa xây dựng Lotus - garden Về diện tích, BĐS 11 có diện tích lớn (388,8m2) so với BĐS (90m2) BĐS 10 (51,2m2) SVTH: Trần Thị Bích Diệp 71 Thực hành nghề nghiệp - GVHD: Phan Thị Sao Vi Về mục đích chuyển nhượng: BĐS bán gấp Tuy nhiên BĐS 11 cần bán gấp để gia đình định cư nước nên có đơn giá chuyển nhượng thấp hẳn so với BĐS 10 Nhận xét: - BĐS 11 có vị trí thuận lợi, diện tích lớn nhất, người bán có nhu cầu cần bán gấp tài sản để nước nên đơn giá QSD đất lại thấp nhiều - so với BĐS 10 BĐS 10 có vị trí tốt so với BĐS 9, người bán kì vọng bán giá cao để toán tiền bị vỡ nợ nên có mức giá cao so với BĐS  Nhóm gồm bất động sản 12, 15 (cùng vị trí hẻm cấp (hẻm rộng 4m-5m), tuyến đường Trịnh Đình Trọng) Bảng thông tin BĐS vị trí hẻm cấp 1, tuyến đường Trịnh Đình Trọng Df BĐS 12 BĐS 15 Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Hình dáng Vuông vức Đa giác Chiều rộng (m) 3,95 4/4,35 Chiều dài (m) 15,45 19,52/20 Diện tích đất (m2) 91,4 87,4 Bề rộng hẻm (m) 39.494 40.866 Đơn giá QSD đất (1000đ/m2) Đơn giá QSD đất bình quân (1000đ/m2) 40.180 Qua thông tin thu thập chênh lệch giá trị bất động sản nguyên nhân sau: SVTH: Trần Thị Bích Diệp 72 Thực hành nghề nghiệp - GVHD: Phan Thị Sao Vi Về đặc điểm vị trí: BĐS vị trí hẻm cấp Bất động sản 12 nằm đoạn giũa đường Trịnh Đình Trọng, gần đường Khuông Việt BĐS 15 nằm - gần cuối đường Trịnh Đình Trọng, tiếp giáp với đường lớn Lũy Bán Bích Về đặc điểm môi trường xung quanh bất động sản 15 có vị trí giao thông thuận lợi hơn, lại có vị trí đầu hẻm nên lợi khả tiếp giáp đường Trịnh Đình Trọng hơn, gần khu vực chung cư xây dựng nên - có lợi kinh doanh buôn bán cho thuê Về diện tích đất bất động sản 12 có diện tích lớn Về mục đích chuyển nhượng bất động sản 12 cần bán để dùng tiền cho du học, BĐS 15 bán nhằm mục đích lấy vốn kinh doanh Nhận xét: - Do BĐS 12 vị trí không thuận lợi bị hạn chế khả tiếp cận đường lớn so với BĐS 15 nên có giá chuyển nhượng thấp BĐS 15  Nhóm gồm bất động sản 13, 14 (cùng vị trí hẻm cấp (hẻm rộng 3m), tuyến đường Trịnh Đình Trọng) Bảng thông tin BĐS vị trí hẻm cấp 3, tuyến đường Trịnh Đình Trọng BĐS 13 BĐS 14 Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Hình dáng Đa giác Vuông vức Chiều rộng (m) 4,01/4,04 4,0 Chiều dài (m) 11,89/12,29 12 Diện tích đất (m2) 47,7 48 Bề rộng hẻm (m) 3 Đơn giá QSD đất 31.834 23.854 thông lệch nhân - (1000đ/m ) Đơn giá QSD đất bình quân (1000đ/m2) 27.844 Qua tin thu thập chênh giá trị bất động sản nguyên sau: Về đặc điểm vị trí: BĐS vị trí SVTH: Trần Thị Bích Diệp 73 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi hẻm cấp Tuy nhiên bất động sản 13 nằm vị trí tiếp giáp đường lớn gần - so với BĐS 14 Về đặc điểm môi trường xung quanh BĐS hoàn toàn tương đồng Về diện tích đất bất động sản gần Tuy nhiên bất động - sản 13 có hình dạng ko vuông vức BĐS 14 Về hình dáng: bất động sản 13 có dạng đa giác bất động sản 14 có - hình dạng vuông vức Về mục đích chuyển nhượng bất động sản 13 cần bán để lấy vốn kinh doanh BĐS 14 bán để mua nhà lớn Nhận xét: Hai bất động sản 13 14 có diện tích tương đồng, bất động sản 13 có hình dáng đa giác không vuông vức bất động sản 14 bất động sản 13 có vị trí tốt mục đích cần tiền lớn nên có giá chuyển nhượng cao so với giá chuyển nhượng bất động sản 14 KẾT LUẬN Thẩm định giá ngành quan trọng cần thiết nhiều lĩnh vực, nhu cầu thẩm định giá trị tài sản ngày gia tăng, cần đội ngũ thẩm định viên để đáp ứng cầu thị trường số lượng lẫn chất lượng Trong đó, trường ĐH Tài - Marketing góp phần không nhỏ vào nghiệp đào tạo đội ngũ thẩm định viên có kiến thức, có trách nhiệm SVTH: Trần Thị Bích Diệp 74 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi Trong trình viết đề tài, em học hỏi nhiều kiến thức thực tế, hiểu rõ lý thuyết học lớp, biết cách vận dụng lý thuyết vào thực tế hiểu sâu chuyên ngành học Mặc dù vậy, trình viết đề tài, kiến thức ỏi, chưa đủ để khái quát nhận định thị trường đánh giá mang tính chủ quan, chưa sâu sắc Do đó, việc có sai lầm hạn chế, thiếu sót điều tránh khỏi, mong thầy cô đóng góp ý kiến, nhận xét, bảo giúp em nhận điểm thiếu sót, lỗi sai mà em mắc phải để em hoàn thiện kiến thức chuyên ngành Em xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản trường Đại học Tài Marketing, đặc biệt cô Phan Thị Sao Vi tạo hội tận tình hướng dẫn để em thực hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn! SVTH: Trần Thị Bích Diệp 75 [...]... Là thị trường đa phân khúc + Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội + Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo + Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở + Là thị trường có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ 1.1.3.2 Giá trị thị trường bất động sản: SVTH: Trần Thị Bích Diệp 11 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi Giá. .. nó theo quy định của pháp luật 1.2.2 Các cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản Việc thẩm định giá bất động sản có thể dựa trên cơ sở giá trị thị tường hoặc dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường 1.2.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giủa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn... THÔNG TIN GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ SVTH: Trần Thị Bích Diệp 19 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi 2.1 Giới thiệu về Quận Tân Phú 2.1.1 Quá trình hình thành Quận Tân Phú Trước năm 2004, vùng đất quận Tân Phú ngày nay nằm trong quận Tân Bình Ngày 05 tháng 11 năm 2003, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số 130/2003/NĐ-CP [3] về việc điều chỉnh địa giới hành chính quận Tân Bình... Giá trị thị trường bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản, là mức giá của bất động sản đó được mua bán, giao dịch trên thị trường tại một thời điểm xác định, giữa một bên bán sẵn sàng bán và một bên mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan, bình thường, không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ, tại đó các bên tham gia hiểu rõ về thị trường tài sản và không chịu bất cứ áp... định, cho một mục đích đã được xác định theo những tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia” (Theo Giáo trình Thẩm định giá bất động sản_ Ths.Nguyễn Thế Phượng) 1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản Giá trị của một bất động sản trên thị trường chủ yếu không phải do thực thể vật chất của nó quyết định, mà do quyền lợi và lợi... Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản 1.1.4.1 Các yếu tố bên ngoài - Tình hình phát triển kinh tế thu nhập dân cư: giá bất động sản biến động tỉ lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư địa phương, tuy nhiên, còn tùy thuộc vào đặc điểm cung cầu của từng loại bất động sản cụ thể tại các thời điểm, khu vực khác nhau - Cung cầu bất động sản: giá của bất động sản có xu hướng... Khái niệm: Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó các bên giao dịch tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua cơ chế giá - Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: + Nhà nước + Nhà đầu tư + Người mua và người bán thông thường + Người môi giới + Các ngân hàng và tổ chức tín dụng - Các đặc điểm của thị trường bất động sản: + Không có thị trường trung... Vị trí: + Đông giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Trường Chinh và Âu Cơ + Tây giáp quận Bình Tân, ngăn cách bởi đường Bình Long và kinh 19 tháng 5 + Nam giáp các quận 6, quận 11 + Bắc giáp quận 12 2.1.2 Bản đồ Quận Tân Phú SVTH: Trần Thị Bích Diệp 20 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi 2.1.3 Tình hình quận Tân Phú: 2.1.3.1 Tình hình kinh tế - xã hội: - Năm 2013, Giá trị sản xuất công nghiệp... Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản: - Giá trị đặc biệt - Giá trị sử dụng - Giá trị đầu tư - Giá trị bảo hiểm - Giá trị bán tháo hay bắt buộc bán - Giá trị tình thuế - Giá trị bảo hiểm - Giá trị thế chấp, cho vay 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: 1.2.3.1 Phương pháp so sánh - Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của... Thẩm định giá Việt Nam) SVTH: Trần Thị Bích Diệp 14 Thực hành nghề nghiệp GVHD: Phan Thị Sao Vi 1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản “Là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không